專業(yè)好文檔-1-第一部分宏觀經(jīng)濟環(huán)境簡要分析經(jīng)過二十五年的改革開放，中國經(jīng)濟已經(jīng)取得了令世人矚目的好成績。黨的十六大又產(chǎn)生了新一屆領導人，順利完成了新老交替，繪就了全面建設小康社會的宏偉藍圖，為中國經(jīng)濟的高速發(fā)展提供了強有力的保證。入世以后，中國加速了開放的步伐。2002全年國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破10萬億元人民幣，經(jīng)濟增長率達8，進出口總額高達6200億美元；實際利用外商直接投資超過500億美元，超越美國，躍居世界第一。2003年中國雖然遭受了SARS的影響，但投資與出口依然保持強勁的發(fā)展勢頭，內(nèi)需也有穩(wěn)步的增長，上半年經(jīng)濟仍然取得了百分之八點二的增長速度。據(jù)預測2003年中國GDP增長將超過百分之八點二的增長，2004年中國經(jīng)濟繼續(xù)向好，經(jīng)濟增長率將達到百分之八點四。中國宏觀經(jīng)濟的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長遠、高起點、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間?？梢灶A見的是，2005年的探月計劃，2008年的北京奧運會、2010年的上海世博會，將成為中國社會經(jīng)濟發(fā)展的一個又一個里程碑。近年來，中國的城市化運動更是方興未艾。政府的大力倡導與支持，國內(nèi)外各方面專業(yè)人才的不斷匯聚，吸引了大量的海內(nèi)外資金的投入，使城市的投資環(huán)境日益改善，消費市場的巨大潛力得以不斷地被挖掘，這進一步促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展，切實地提高了廣大民眾的生活水平，保證了社會生活的繁榮與穩(wěn)定。本項目地處上海這個得天獨厚的發(fā)展環(huán)境，我們有必要對上海的經(jīng)濟發(fā)展程度、市場消費能力、商業(yè)與房地產(chǎn)發(fā)展等影響本項目未來運作的關鍵方面作一個全面、系統(tǒng)的研究。專業(yè)好文檔-2-一、上海整體經(jīng)濟發(fā)展水平概述在90年代初浦東開發(fā)開放后，上海借助鄧小平南巡的改革之風，不僅引起全中國的注意，亦令全世界刮目相看，許多世界著名跨國公司紛紛在上海登陸，外資的強力介入和國內(nèi)企業(yè)內(nèi)力的增強為上海高速穩(wěn)定經(jīng)濟的發(fā)展奠定了堅實的基礎。1.GDP增長率據(jù)統(tǒng)計，上海2002年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值5408.76億元，比上年增長10.9。其中全年第一產(chǎn)業(yè)比上年增長3；第二產(chǎn)業(yè)增長12.1；第三產(chǎn)業(yè)增長10。各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢均呈上升趨勢，上海的城市綜合服務功能將不斷提升。自1992年以來上海已連續(xù)10年保持在10%以上的增長，2002年人均GDP達5000美元，穩(wěn)居全國各省級地區(qū)之首，綜合經(jīng)濟實力已達到上中等發(fā)達國家收入水平；預計未來幾年，上海的經(jīng)濟將繼續(xù)保持這一運行態(tài)勢和速度。至2010年，上海將可能成為國內(nèi)人均GDP第一個突破1萬美元的地區(qū)。健康的國民經(jīng)濟為房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的規(guī)模發(fā)展提供了良好的運行環(huán)境。2.外商投資2001年底中國加入世貿(mào)組織、2003年6月簽署了內(nèi)地與香港關于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關系的安排（CEPA），2008年中國北京將舉辦第25屆奧運會，2010年世博會將在上海開幕，大大加強了中國和世界的對外貿(mào)易機遇。上海充分發(fā)揮經(jīng)濟中心城市的綜合優(yōu)勢，以擴大服務貿(mào)易領域的開放為重點，向全方位、多層次、寬領域的對外開放邁進。至2003年，世界500強落戶上海的就有300家，提供了大量就業(yè)機會和具競爭力的薪資，上海已成為世界經(jīng)濟的熱點。98年以來的上海外商直接投資合同金額除99年略低外,基本保持著較穩(wěn)定的增長，2002年更是達到了105.76億美元，共計合同項目3012項。外商直接投資帶來的不僅有資本，還有大量的外方工作人員，而這些長期駐滬的外方人員將會增強上海高端市場的消費力，成為未來上海房地產(chǎn)市場的潛在消費者。3.經(jīng)濟結(jié)構(gòu)2002年經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)加快，非公有制經(jīng)濟比重持續(xù)上升。在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，公有制經(jīng)濟增加值3680.87億元，比上年增長5.7；非公有制經(jīng)濟增加值1727.89億元，增長23.9，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的28.6上升到31.9。多種經(jīng)濟成專業(yè)好文檔-3-分的互相補充，互相依存，充分活躍了市場，優(yōu)化了社會資源的配置，加快了發(fā)展的步伐。商業(yè)市場就是一個典型的例子。從2002年的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析來看，國有和集體商業(yè)企業(yè)所占的比重呈下降趨勢，而股份制和外商投資企業(yè)的比重則呈上升趨勢，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展是適合市場需求的。結(jié)構(gòu)調(diào)整打破了“大鍋飯機制”，政府調(diào)配轉(zhuǎn)化為監(jiān)督職能，由市場統(tǒng)一對資源進行配置。企業(yè)要獲得生存，必須加大技術(shù)研發(fā)力度，促進融資手段的多樣化，提高產(chǎn)品質(zhì)量和創(chuàng)新能力。只有增強了市場競爭力，才能占領市場、引導消費，從而促進經(jīng)濟的良性循環(huán)。4.房地產(chǎn)投資1999年，上海房地產(chǎn)市場走出低谷，投資開始活躍。至2002年上海房地產(chǎn)投資已達到720億元，創(chuàng)了歷史的新高。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資估計超過800億元。截至10月底的統(tǒng)計數(shù)字，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資已接近770億元，同比增長17.3%。再創(chuàng)歷史新高，已是不爭的事實。房地產(chǎn)投資的活躍說明了上海的市場前景廣為看好，已駛?cè)肓烁咚侔l(fā)展的快車道。因此，政府實施土地供應機制的改革，并適時推出了“一城九鎮(zhèn)”發(fā)展規(guī)劃以及重大工程的配套房建設等，使上海的房地產(chǎn)市場朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展。5.社會保障體系作為國家福利制度的社會保障體系正在逐步建立。至2002年末，上海有8.06萬家城鎮(zhèn)機關、企事業(yè)單位，共675.91萬人（包括離退休人員）加入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險。醫(yī)療保險單位參保率達到98.35。年內(nèi)還出臺了相關的規(guī)章制度，如上海市城鎮(zhèn)從事自由職業(yè)人員和個體經(jīng)濟組織業(yè)主及其從業(yè)人員基本醫(yī)療保險暫行辦法，引進人才實行上海市居住證制度暫行規(guī)定等，修改了上海市企業(yè)職工最低工資規(guī)定，完善了針對低收入者的“廉租房”方案等，這些制度的推出，促進了社會的穩(wěn)定，使人民安居樂業(yè)，滿足了最基本的生活需求，同時也擴大了居民消費支出的比例。專業(yè)好文檔-4-二、居民生活水平與消費結(jié)構(gòu)1.收入水平目前上海市的就業(yè)情況良好，收入水平穩(wěn)定。截止2002年末，人均收入已達19743元，比上年增長9.5，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率僅為4.8%，是有統(tǒng)計資料以來最低的，甚至好于北京，達到了中等發(fā)達國家的水平。資料來源：上海統(tǒng)計局而隨著收入水平的調(diào)整，可支配收入和消費支出也呈同比例增加趨勢，目前人均消費支出已達10464元。資料來源：上海統(tǒng)計局人均收入及消費支出變化(單位:元)50001000015000200002500019781990199520002002城市居民人均可支配收入(元)城市居民人均消費支出(元)職工平均工資(元)從業(yè)人員的企業(yè)性質(zhì)分析0.00%20.00%40.00%60.00%國有單位集體單位“三資”、私營專業(yè)好文檔-5-從消費指數(shù)來看，1998年到2000年為上海居民消費價格指數(shù)的第一輪上升周期；而從2000年開始，居民消費價格開始作橫位盤整，但波動不大。經(jīng)過一年的醞釀，自2002年起，上海居民消費價格指數(shù)的第二輪升勢再次上演，表明了上海經(jīng)濟已經(jīng)受考驗，面臨新的飛躍。上海居民消費價格指數(shù)變化100100.5101101.5102102.510319981999200020012002資料來源：上海統(tǒng)計局2.消費結(jié)構(gòu)隨著收入的提高，消費支出的結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大的變化。根據(jù)調(diào)查，發(fā)展中國家用于食品的消費占其居民收入的50%以上；而在發(fā)達國家，食品消費的比例會銳減至10%以下，而用于文化娛樂教育的費用則會大大提高，甚至超過了50%，且越是經(jīng)濟發(fā)達的國家此比例越高。10002000300040005000單位:元199520002002上海近年居民消費支出分析食品衣著家庭設備用品及服務醫(yī)療保健交通和通信教育文化娛樂服務居住雜項商品和服務資料來源：上海統(tǒng)計局中國經(jīng)濟的發(fā)展也充分驗證了這個規(guī)律?；旧钯M用占居民收入的比例從七八十專業(yè)好文檔-6-年代的40%降至目前的25%，而用于提高生活質(zhì)量的文化娛樂費用比例則在近十年中增加了一倍。（諾貝爾經(jīng)濟學獎得主羅伯特.福格爾認為：到2040年，人們將把4/5的時間花在閑暇上）我們也堅信這兩者之間的逆行趨勢，將隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入的提高以及文化教育的普及而進一步擴大。從下列圖表中我們發(fā)現(xiàn)，服務類消費的比例確實在逐年上升，發(fā)展那些滿足人們在“休閑”、“知識”、“社交”和各種“自我實現(xiàn)”需要方面的娛樂、健身、教育、益智、體驗、傳播等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是勢在必行了，適時地進行消費產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)軌是目前眾多企業(yè)所迫切需要的。，企業(yè)必須從單純的產(chǎn)品供給者，轉(zhuǎn)化為蘊涵品質(zhì)服務的高附加值產(chǎn)品的提供者。4008001200199520002002文化娛樂費用支出分析(單位:元)教育文化娛樂服務文化娛樂用品資料來源：上海統(tǒng)計局3.投資結(jié)構(gòu)居民儲蓄存款持續(xù)增加，2002年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額4915.54億元，當年新增1020.48億元。其中，城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額4662.95億元，新增987.96億元；農(nóng)村居民儲蓄存款余額252.59億元，新增32.52億元。專業(yè)好文檔-7-居民收入與儲蓄分析0400080001200016000200002400019781990199520002002單位:元職工平均工資(元)人均儲蓄（元）比例（）資料來源：上海統(tǒng)計局出現(xiàn)上述情況，一方面是因為勤儉持家的傳統(tǒng)觀念依然扎根于廣大的民眾；另一方面則是因為社會保障體系的不完善，致使中國居民在消費觀念上仍趨于保守，其每月儲蓄的金額占收入的50%以上。隨著金融產(chǎn)品的日益豐富、信貸消費（尤其是購房）的日益普及，人們逐漸接受先進的投資理財觀念，選擇多種方式進行投資，降低風險，提高收入；這又反過來促進了消費需求的增長，繁榮了經(jīng)濟，繁榮了市場。專業(yè)好文檔-8-三、人口的增長、分布與結(jié)構(gòu)1.人口數(shù)量2002年底，上海常住人口為1625萬人，其中戶籍人口1334萬人，外來人口291萬人。自1993年開始上海人口率先在全國進入了人口自然變動負增長階段，目前已經(jīng)持續(xù)10年。截止去年年底，常住人口自然增長數(shù)為-0.9萬人，自然增長率為-0.57，戶籍人口自然增長數(shù)為-3.5萬人，自然增長率為-2.61（具體數(shù)據(jù)見下表）。人口的負增長，一方面是由于中國長期堅持實行“計劃生育”國策，控制了人口的增長速度，并取得了成效；另一方面是因為城市化進程的不斷推進，城市居民開始注重“優(yōu)生優(yōu)育”以及自身價值的體現(xiàn)，這進一步提高了人口質(zhì)量，減少了人口數(shù)量，社會的文明程度進一步提高?！暗统錾⒌退劳?、低增長”的現(xiàn)代人口再生產(chǎn)類型,已開始在上海等發(fā)展較快的地區(qū)出現(xiàn)，標志著在人口增長速率上，這類地區(qū)已與世界接軌。；可以期待，在未來社會財富增長的同時，我們將有可能提高人均分配額度，從而優(yōu)化生活質(zhì)量。工作節(jié)奏的加快，工作壓力的增加，以及西方享受生活文化的入侵，使得上海年輕夫婦逐漸推遲了生育年齡，甚至出現(xiàn)了“單身貴族”以及“丁克家庭”群體。這部分群體由于收入相對較高，同時又少有家庭生活的羈絆，因此他們的收入大部分用于休閑、娛樂、投資與消費，并且不斷尋求更新奇的消費途徑，這部分群體稱得上是上海城市消費的生力軍。十三年來上海人口變動情況年份總和生育率（%）自然增長率（%）常住人口戶籍人口80年代1.3690年代0.9620000.96-1.9-1.920010.79-0.77-2.720020.77-0.57-2.61數(shù)據(jù)來源：上海市人口計劃生育統(tǒng)計報表專業(yè)好文檔-9-2.人口分布在過去的10年里，上海在改善人口分布方面做了不少工作，但與國際水準的現(xiàn)代化大都市相比，仍有較大差距，不容樂觀。一是中心城區(qū)人口密度過高的問題遠未得到解決，浦西9個中心城區(qū)的人口密度都在1.8萬人平方公里以上，其中黃浦、盧灣、靜安三個核心城區(qū)的人口密度都超過4萬人平方公里，相當于紐約、巴黎核心城區(qū)人口密度的2倍，相當于東京的3倍。二是郊區(qū)的人口密度偏低，有些甚至僅1000人平方公里左右，相當于核心區(qū)域的四十分之一，交通及生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。2010年將有1000萬人口遷移至外環(huán)線以外，市中心人口控制在1