d e p a r t m e n t ：b u s i n e s ss c h o o l m a j o r ：i n d u s t r i a le c o n o m i c s r e s e a r c hf i e l d ：i n t e r m e d i a r ys e r v i c ei n d u s t r y t u t o r ：c u ip e i s t u d e n t ：h u a n gz h e n z h u m 嘲2 0 1 0 i i 呲1 1 1 帆 3 0 1 。_ _ _ _ _ _ - _ 一 與 究 人 已 中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)比較分析：行業(yè)結(jié)構(gòu)與行業(yè)管理系本人在華東師范大 學(xué)攻讀學(xué)位期間在導(dǎo)師指導(dǎo)下完成的碩士學(xué)位論文，本論文的研究成果歸華東師 范大學(xué)所有。本人同意華東師范大學(xué)根據(jù)相關(guān)規(guī)定保留和使用此學(xué)位論文，并向 主管部門(mén)和相關(guān)機(jī)構(gòu)如國(guó)家圖書(shū)館、中信所和“知網(wǎng)”送交學(xué)位論文的印刷版和 電子版；允許學(xué)位論文進(jìn)入華東師范大學(xué)圖書(shū)館及數(shù)據(jù)庫(kù)被查閱、借閱；同意學(xué) 校將學(xué)位論文加入全國(guó)博士、碩士學(xué)位論文共建單位數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，將學(xué)位論 文的標(biāo)題和摘要匯編出版，采用影印、縮印或者其它方式合理復(fù)制學(xué)位論文。 本學(xué)位論文屬于( 請(qǐng)勾選) ( ) 1 經(jīng)華東師范大學(xué)相關(guān)部門(mén)審查核定的“內(nèi)部 或“涉密 學(xué)位論木， 于年月目解密，解密后適用上述授權(quán)。 ( ) 2 不保密，適用上述授權(quán)。 翩獬一 | 、吒p l 本人簽名 7 , 0 10 年p 多月叼日 木“涉密”學(xué)位論文慮是已經(jīng)華東師范人學(xué)學(xué)位評(píng)定委員會(huì)辦公室或保密委員會(huì)審定 過(guò)的學(xué)位論文( 需附獲批的華爾師范人學(xué)研究生申請(qǐng)學(xué)位論文“涉密”審批表方 為有效) ，未經(jīng)上述部fj 審定的學(xué)位論文均為公開(kāi)學(xué)位論文。此聲明欄不填寫(xiě)的，默認(rèn) 為公開(kāi)學(xué)位論文，均適用上述授權(quán)) 。 _ 黃珍珠碩士學(xué)位論文答辯委員會(huì)成員名單 姓名職稱(chēng)單位備注 華偉 副教授華東師范大學(xué)商學(xué)院主席 孫斌藝 副教授華東師范大學(xué)商學(xué)院 孟星 副教授華東師范大學(xué)商學(xué)院 i v 以此探討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題的原因。 本文第一部分是緒論，首先對(duì)論文的寫(xiě)作意義和目的作出解釋?zhuān)ㄟ^(guò)分析我 國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的現(xiàn)狀，指出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)還存在眾多問(wèn)題，為了我國(guó) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)能夠朝著健康方向發(fā)展，因此選取了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)發(fā)展的相當(dāng) 成熟的美國(guó)作為對(duì)象進(jìn)行比較分析，從中吸取先進(jìn)的理念和成功的運(yùn)作模式；其 次對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以及經(jīng)紀(jì)人的概念進(jìn)行界定，由于各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度 的差異以及眾多學(xué)者分析問(wèn)題的角度不同，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以及經(jīng)紀(jì)人的立法規(guī)定 和一般理解也不同，因此參照國(guó)內(nèi)外各種文獻(xiàn)，有必要對(duì)本文中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以 及經(jīng)紀(jì)人作出界定。 第二部分開(kāi)始對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)作比較分析，首先是企業(yè)的規(guī) 模結(jié)構(gòu)，主要通過(guò)對(duì)行業(yè)集中度的測(cè)算和分析，判斷中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng) 程度，經(jīng)紀(jì)企業(yè)的規(guī)模大小以及市場(chǎng)主體的分散程度；接著從主體結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié) 構(gòu)兩方面進(jìn)一步進(jìn)行分析，查找兩者之間的差異。 第三部分進(jìn)入對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)管理比較分析。主要分為三個(gè)部 分，總體上從管理主體、管理手段、內(nèi)容比較了兩者行業(yè)管理模式；再?gòu)氖袌?chǎng)準(zhǔn) 入條件、行業(yè)規(guī)范以及行業(yè)協(xié)作管理三個(gè)方面進(jìn)行比較，期間涉及對(duì)兩者對(duì)房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律法規(guī)以及道德規(guī)章的對(duì)比。 第四部分對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)績(jī)效進(jìn)行比較分析，涉及兩方面：經(jīng)濟(jì)效率 和社會(huì)福利。經(jīng)紀(jì)效率主要從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)社會(huì)總收入的貢獻(xiàn)以及影響行業(yè)交易 v 的收入、社會(huì)地位、工作彈 性，對(duì)顧客的價(jià)值作用，對(duì)社會(huì)就業(yè)的貢獻(xiàn)等等。 最后一部分是對(duì)前面所闡述內(nèi)容的小結(jié)以及兩者比較分析后的結(jié)果對(duì)我國(guó) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的啟示。啟示從行業(yè)結(jié)構(gòu)和行業(yè)管理兩方面入手，指出美國(guó)值得 我國(guó)借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)，最后指出研究中還存在的不足之處。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益 v i a b s t r a c t r e a le s t a t eb r o k e r a g ei n d u s t r yi st ob er i s e i n gai m p o r t a n tp a r to fr e a le s t a t e s e r v i c ei n d u s t r yw i t ho u rc o u n t r y sl a n du s es y s t e mr e f o r ma n dt h ed e e p e n i n go ft h e h o u s i n gs y s t e mr e f o r m ，t h er e a le s t a t em a r k e ta n dr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t a f t e rs o m a n yy e a r so fd e v e l o p m e n t ，w ec a ns c et h er e a le s t a t eb r o k e r a g ei nt h er e a le s t a t e m a r k e tt oi n c r e a s et r a d i n gv o l u m e , e x p a n dm a r k e td i s t r i b u t i o nc h a n n e l s ，r e g u l a t e m a r k e tt r a n s a c t i o n sa n dh a sp l a y e dar o l et h a tc a nn o tb ei g n o r e d b u ta san e w i n d u s t r y , i ti si n e v i t a b l ei nt h ed e v e l o p m e n tp r o c e s st h a tw i l le x p o s eal o to fp r o b l e m s ： n o n - s t a n d a r do p e r a t i o n so fb r o k e r a g ec o m p a n y , a na s s a u l to nn o n - c o m p l i a n c e ；l o w q u a l i t yo fb r o k e r a g ee m p l o y e e s ，v i o l a t i o n so c c u r i n gt oc o n s u m e r s ；n o n eo ft h e g o v e r n m e n to nt h ei n d u s t r ym a n a g e m e n ta n dt h ef o r m u l a t i o no fr e l e v a n tl a w s i na t i m e l yf a s h i o n , e t c 。t h es e h o l a r sa n dp r a c t i t i o n e r sh a v ed o n eal o to fr e s e a r c ho nt h i s ， b u tt h er e s u l t sa r en o tu n i f o r m t h i sp a p e ra t t e m p t st ou s ec o m p a r a t i v ea n a l y s i sa n d s e l e c tt h eu n i t e ds t a t e s a sac o m p a r i s o no b j e c t , w i t ht h ea c t u a ls i t u a t i o ni no u r c o u n t r y , a n dt of i n dt h ep r o b l e m so fr e a le s t a t eb r o k e r a g ei n d u s t r yi nc h i n ab y c o m p a r i nt h et w op a r t s ：i n d u s t r ys t r u c t u r ea n di n d u s t r ym a n a g e m e n tb e t w e e nc h i n a a n da m e r i c a t h ef i r s tp a r ti sa ni n t r o d u c t i o n , t h ef i r s tw r i t i n go nt h ep a p e rt o e x p l a i nt h e m e a n i n ga n dp u r p o s e ，t h r o u g ha n a l y s i so ft h es t a t u so ft h er e a le s t a t eb r o k e r a g ei no u r c o u n t r y , t h a tf i n dt h e r ea r es t i l lm a n yp r o b l e m so fr e a le s t a t eb r o k e r a g ei nc h i n a t o m a k ec h i n a sr e a le s t a t eb r o k e r a g ei n d u s t r yd e v e l o pi nt h ed i r e c t i o nt o w a r dh e a l t h ， t h e r e f o r e , w en e e ds e l e c tam a t u r er e a le s t a t eb r o k e r a g ed e v e l o p i n gm a r k e t ，t h eu n i t e d s t a t e s ，a sac o m p a r a t i v eo b j e c to fa n a l y s i sa n dl e a r na d v a n c e dc o n c e p t sa n ds u c c e s s f u l m o d eo fo p e r a t i o n ；f o l l o w e dt od e f i n et h ec o n c e p to fr e a le s t a t eb r o k e r sa n da g e n t s ， b e c a u s et h er e a le s t a t em a r k e ti na l lr e g i o n si sd i f f e r e n ti nl e v e l so f d e v e l o p m e n t ， m a n ys c h o l a r sh a v ea n a l y z e dt h ep r o b l e mf r o md i f f e r e n ta n g l e s ，r e a le s t a t eb r o k e r s a n da g e n t sa n dt h eg e n e r a lu n d e r s t a n d i n go ft h el e g i s l a t i v er e q u i r e m e n t sa r ed i f f e r e n t ， s or e f e r i n gt ot h el i t e r a t u r ea th o m ea n da b r o a d ，i ti sn e c e s s a r yi nt h i sa r t i c l et om a k e t h er e a le s t a t eb r o k e r sa n db r o k e r sd e f i n e d v i i t h es e c o n dp a r ti sac o m p a r a t i v ea n a l y s i so ft h ei n d u s t r i a ls t r u c t u r eo ft h er e a l e s t a t eb r o k e r a g ei n d u s t r yb e t w e e nt h eu n i t e ds t a t e sa n dc h i n a f i r s t ，a n a l yt h es i z e s t r u c t u r eo fe n t e r p r i s e s ，m a i n l yt h r o u g ht h ec a l c u l a t i o no fi n d u s t r yc o n c e n t r a t i o no f r e a le s t a t eb r o k e r a g em a r k e tt oj u d g et h ed e g r e eo fc o m p e t i t i o n ，b u s i n e s sb r o k e r ss i z e a n dd i s p e r s i o no fm a r k e tp l a y e r s ；t h e na n a l yf u r t h e rf r o mt h em a i nm a r k e tp l a y e r s s t r u e t u r e , b u s i n e s ss n l l c t l l i et of i n dt h ed i f f e r e n c e sb e t w e e nt h et w o t h em i r dp a r te n t e ri n t 0t h ec o m p a r a t i v ea n a l y s i so fr e a le s t a t eb r o k e r a g e i n d u s t r ym a n a g e m e n t t h ew h o l es u b j e c ti sd i v i d e di n t ot h r e ep a r t so fm a n a g e r s ， m a n a g e m e n tt o o l s ，m a n a g e m e n tc o n t e n tw h i c hc o m p a r eb e t w e e nc h i n aa n da m e r i c a ； a g a i nm a k e t h ec o m p a r i s o nf r o mt h em a r k e ta c c e s sc o n d i t i o n s ，i n d u s t r ys t a n d a r d sa n d i n d u s t r yc o l l a b o r a t i o nt om a n a g et h et h r e ea s p e c t s ，d u r i n gw h i c hi n v o l v et h ec o n t r a s t o ft h et w op r o j e c t so fr e a le s t a t eb r o k e r a g el a w s ，r e g u l a t i o n sa n de t h i c a lr u l e s t h ef o u r t hp a r ti sac o m p a r a t i v ea n a l y s i so fr e a le s t a t eb r o k e r a g ei n d u s t r y p e r f o r m a n c ei n v o l v e st w oa s p e c t s ：e c o n o m i ce f f i c i e n c ya n ds o c i a lw e l f a r e t h e e f f i c i e n c yo fr e a le s t a t eb r o k e r a g ei sa n a l i s e df r o mt h ec o n t r i b u t i o no ft h es o c i a lt o t a l i n c o m ea n de f f e c to ft r a d et r a n s a c t i o n se f f i c i e n c y ；s o c i a lw e l f a r ei st a l k e da b o u tm a n y a s p e c t so fi n c o m e , s o c i a ls t a t u s ，w o r k i n ge l a s t i c i t yo fp r a c t i t i o n e r s ，v a l u eo nt h e c u s t o m e r s ，t h ec o m m u n i t yc o n t r i b u t i o n st ot h ee m p l o y m e n te t c t h el a s tp a r ti sas u m m a r yo ft h ec o n t e n t so fp r e v i o u s l y ，ar e v e l a t i o nf o rc h i n a f r o mt h er e s u l t so fac o m p a r a t i v ea n a l y s i so ft h er e a le s t a t eb r o k e r a g ei n d u s t r y b e t w e e nt h et w o i n s p i r a t i o ni sf r o mb o t hi n d u s t r ys 缸u(yù) c t u r ea n ds e c t o rm a n a g e m e n t a s p e c t s ，p o i n t i n go u tt h a tt h eu n i t e ds t a t e si sw o r t hu sl e a m i n gs u c c e s s f u le x p e r i e n c e a n dt h e r ea r es t i l ls h o r t c o m i n g si nt h es t u d yc o n c l u d e d k e yw o r d s ：r e a le s t a t eb r o k e r a g e ，i n d u s t r i a ls t r u c t u r e , i n d u s t r i a lm a n a g e m e n t , i n d u s t r i a lp e r f o r m a n c e v i i i 目錄 第一章緒論。l 第一節(jié)選題背景與界定。l 一、選題的目的和意義1 二房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的界定2 第二節(jié)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀5 一、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀5 二、國(guó)外研究現(xiàn)狀7 第三節(jié)研究思路和方法7 一、研究思路7 二、研究方法8 三、論文的創(chuàng)新點(diǎn)9 第二章中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)比較分析。9 第一節(jié)行業(yè)主體結(jié)構(gòu)比較分析1 0 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)從業(yè)人員結(jié)構(gòu)分析l o 二、經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的關(guān)系比較分析l l 第二節(jié)企業(yè)規(guī)模結(jié)構(gòu)比較分析l5 一、集中度測(cè)算1 5 二、集中度分析1 7 第三節(jié)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比較分析2 2 一、一手房和二手房業(yè)務(wù)構(gòu)成分析2 2 二、住宅與非住宅業(yè)務(wù)構(gòu)成分析2 3 第三章中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行業(yè)管理比較分析一2 5 第一節(jié)行業(yè)管理模式比較分析2 5 一、管理主體2 5 二、管理內(nèi)容和手段2 7 第二節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入制度比較分析3l 一、經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)入條件3l 二、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入條件3 3 第三節(jié)經(jīng)紀(jì)行為規(guī)范比較分析3 5 一、相關(guān)法規(guī)3 5 二、經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)范圍及質(zhì)量控制3 6 三、經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德約束3 9 四、處罰管理4 0 第四節(jié)行業(yè)協(xié)作比較分析4 2 一、信息共享4 2 二、信息管理4 2 第四章中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益比較。4 3 第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效率比較分析4 3 一、行業(yè)收入對(duì)社會(huì)總收入的貢獻(xiàn)4 3 二、行業(yè)交易效率4 4 第二節(jié)社會(huì)福利比較分析4 5 一、為顧客創(chuàng)造的價(jià)值4 5 i x 。_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 4 7 4 8 4 8 4 9 4 9 啟示5 0 5 0 ! ；1 5 4 x 5 4 5 5 第一章緒論 對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行對(duì)比研究，是以統(tǒng)一相關(guān)的概念內(nèi)涵和對(duì)比口徑 為前提，本章依據(jù)后面幾個(gè)部分對(duì)比的內(nèi)容，對(duì)文章中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念、房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的概念加以界定，并對(duì)該領(lǐng)域國(guó)內(nèi)外的研究現(xiàn)狀、本文的研究思路和方 法做了必要的說(shuō)明。 第一節(jié)選題背景與界定 選題的目的和意義 隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，越來(lái)越多的經(jīng)紀(jì)人活躍在經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)領(lǐng) 域。經(jīng)紀(jì)人的產(chǎn)生以及所從事的經(jīng)紀(jì)事業(yè)的發(fā)展對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮了十 分重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)新興的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展迅速，前景廣闊，已經(jīng)成為 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)商品的特殊性決定了 房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的特殊性和復(fù)雜性。復(fù)雜的房地產(chǎn)交易需要中間人的介入，房地 產(chǎn)市場(chǎng)呼喚房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的存在活躍了 房地產(chǎn)市場(chǎng)，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 二十世紀(jì)九十年代，隨著中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的頒布和實(shí) 施，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度開(kāi)始確立，經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)得到較 快的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為聯(lián)系房地產(chǎn)交易各主體的重要媒介，對(duì)于降低交易成 本，提高交易效率，促進(jìn)產(chǎn)品流通繁榮市場(chǎng)起著十分重要的作用。但是，作為一 個(gè)新興的行業(yè)，在初步顯示其生命力的同時(shí)存在一些不可避免又不容忽視的問(wèn) 題，例如行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)混亂無(wú)序，整體服務(wù)水平低下，經(jīng)紀(jì)人職業(yè)道德敗壞，并時(shí)有 侵犯消費(fèi)者權(quán)益的事件發(fā)生，這些都嚴(yán)重影響了整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的聲譽(yù)和形 象，也對(duì)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展構(gòu)成了嚴(yán)重的威脅。 究其這些問(wèn)題的癥結(jié)何在，不同的個(gè)體持不同的看法。有人認(rèn)為是我國(guó)房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)或者機(jī)構(gòu)規(guī)模、實(shí)力偏弱，行業(yè)集中度過(guò)低，市場(chǎng)主體過(guò)于分散，無(wú) 法實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)造成的；有人則從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)方式趨于 簡(jiǎn)單，信息資源非公開(kāi)性方面分析；還有人指出主要原因是我國(guó)還沒(méi)建立起一套 完整的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度，法律法規(guī)建設(shè)滯后，行業(yè)管理不夠到位，市場(chǎng)監(jiān)管力度 不夠等等。 基于這種認(rèn)識(shí)，我們有必要進(jìn)行深入研究，本文采取了比較分析這種方法， 選取了美國(guó)作為比較對(duì)象。主要是因?yàn)閷?duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)及經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā) 展先于我國(guó)許多年，已經(jīng)具有成熟的運(yùn)作模式和管理經(jīng)驗(yàn)，擁有一套完整的市場(chǎng) 制度體系，市場(chǎng)主體各司其職，行業(yè)認(rèn)知度極高。正確認(rèn)識(shí)并借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和 做法對(duì)于我國(guó)發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將不無(wú)裨益。 通過(guò)對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)管理和行業(yè)效率這三方面比較分析，找出中美兩者差 異的關(guān)鍵地方，指出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)效率低下的主要原因，我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行 業(yè)才能從中得到真正借鑒意義，這也是本文研究的目的和意義。 二房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的界定 ( 一) 經(jīng)紀(jì)和經(jīng)紀(jì)人的內(nèi)涵 在辭源中，經(jīng)紀(jì)有5 種解釋?zhuān)矗航?jīng)營(yíng)；經(jīng)紀(jì)人；料理、安排；買(mǎi)賣(mài)；法度、 秩序。作為一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，主要指社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介 服務(wù)行為，具體是指為促成各種市場(chǎng)交易而從事的居間、代理及行紀(jì)等有償服務(wù) 活動(dòng)。在現(xiàn)實(shí)生活中，無(wú)論何種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，均包括下列兩層基本涵義： l 、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種中介活動(dòng)，主要是提供信息和專(zhuān)業(yè)服務(wù)來(lái)進(jìn)行牽線說(shuō)合， 促成交易。 2 、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)，是以贏利為目的，通過(guò)傭金方式取得其服務(wù)的 報(bào)酬。 關(guān)于經(jīng)紀(jì)人的定義，持不同觀點(diǎn)的人有不同的看法。美國(guó)市場(chǎng)學(xué)家菲利 普r 特奧拉在國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一書(shū)中認(rèn)為：“經(jīng)紀(jì)人細(xì)指提供代理服務(wù)的 各種中間人的總稱(chēng)，他們?cè)诳蜕讨g無(wú)連續(xù)性的關(guān)系。 我國(guó)的經(jīng)濟(jì)大詞典 中定義道：“經(jīng)紀(jì)人，中間商人，舊時(shí)稱(chēng)掮客，處于獨(dú)立地位，作為買(mǎi)賣(mài)雙方 的媒介，促成交易以賺取傭金的中間商人。一此外 經(jīng)紀(jì)人管理辦法( 國(guó)家 工商行政管理總局令第1 4 號(hào)) 明確指出經(jīng)紀(jì)人是指依照本辦法的規(guī)定在經(jīng)濟(jì)活 動(dòng)中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居問(wèn)、經(jīng)紀(jì)或代理等經(jīng)紀(jì)業(yè) 務(wù)的公民、法人和經(jīng)濟(jì)組織。 劉薇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)) ，北京，化學(xué)工業(yè)出版社，2 0 0 5 年 2 念來(lái)自于英美法國(guó)家，他們?cè)谄浞?制度上并不著意對(duì)經(jīng)紀(jì)人、代理人和代銷(xiāo)人及其行為作嚴(yán)格區(qū)別，說(shuō)到“經(jīng)紀(jì)” 即指一種營(yíng)業(yè)、行業(yè)或職業(yè)性的行為，相當(dāng)于大陸法系國(guó)家所說(shuō)的居間代理或行 紀(jì)。因此，可以認(rèn)為，“經(jīng)紀(jì)表示一種營(yíng)業(yè)或職業(yè)性的行為，是以提取傭金為 經(jīng)營(yíng)特征對(duì)交易雙方提供中介服務(wù)。 ( 二) 國(guó)際慣例中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在不同的國(guó)家和地區(qū)有不同的稱(chēng)呼。在美國(guó)被稱(chēng)作r e a l e s t a t eb r o k e r 或r e a le s t a t ea g e n t ，在日本被稱(chēng)為“交易主任，在我國(guó)香港 被稱(chēng)作“地產(chǎn)代理( e s t a t ea g e n t ) ，在我國(guó)臺(tái)灣被稱(chēng)作“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 、“地 政士。這些國(guó)家和地區(qū)對(duì)經(jīng)紀(jì)人的活動(dòng)范圍都有明確規(guī)定。以美國(guó)為例，規(guī)定 經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)范圍主要是從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售、租賃、交易、拍賣(mài)等代理活動(dòng)；代理 抵押貸款；從事轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中的談判協(xié)商事項(xiàng)等。 ( 三) 我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的規(guī)定 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是一項(xiàng)新興行業(yè)，目前我國(guó)各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展極不平衡， 因而各地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及其業(yè)務(wù)的界定也不盡相同，在此我們僅 選擇全國(guó)及房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的典型地區(qū)( 主要是法律法規(guī)) 對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)所 作的界定，以資借鑒。 l 、全國(guó) 1 9 9 5 年開(kāi)始實(shí)施的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī) 構(gòu)列為房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)之一，但沒(méi)作進(jìn)一步的詳細(xì)說(shuō)明。 根據(jù)這部法律而制定的城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定( 中華人民共和國(guó) 建設(shè)部令第5 0 號(hào)) 作出如下規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和 居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 2 、上海市 上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理暫行規(guī)定( 滬府辦 1 9 9 4 第1 9 號(hào)) 的定義如 下：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，是指向進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人有 償提供居間介紹、代理、咨詢(xún)等服務(wù)的營(yíng)業(yè)性活動(dòng)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，是指具備經(jīng) 紀(jì)人條件、經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的 組織和個(gè)人。 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理的通知( 滬工商市 1 9 9 9 1 8 號(hào)) 則定 義：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指以收取傭金為目的，向從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押和 3 房屋租賃的當(dāng)事人有償提供居間介紹、代理等服務(wù)的個(gè)體經(jīng)紀(jì)人、合 經(jīng)紀(jì)公司。 ( 該通知強(qiáng)調(diào)應(yīng)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)與純粹從事房地產(chǎn)信息咨詢(xún)的界限 嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，事實(shí)上對(duì)比上述上海兩文件的定義便可看出此點(diǎn)區(qū)別：后一文件 中的“經(jīng)紀(jì)活動(dòng) 去掉了“咨詢(xún) 服務(wù)。) 上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)規(guī)則( 上海市房地產(chǎn)交易管理中心，1 9 9 7 年1 1 月1 日起開(kāi)始實(shí)施) 對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人規(guī)定如下：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指具備經(jīng)紀(jì)人 條件，經(jīng)本市工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，為委托人提供房地產(chǎn) 信息和居間介紹、代理、咨詢(xún)等服務(wù)的組織和個(gè)體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。 3 、北京市 北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理規(guī)定( 京房地市字 1 9 9 6 第5 3 0 號(hào)) 定義： “本規(guī)定所稱(chēng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，是指在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等活動(dòng)當(dāng)中，向 當(dāng)事人提供信息、咨詢(xún)、代理等有償服務(wù)的行為。 4 、廣州市 廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法( 廣州市人民政府令第3 號(hào)，1 9 9 8 年3 月1 日開(kāi)始實(shí)行) 規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等 活動(dòng)提供信息、咨詢(xún)、代理或策劃的有償服務(wù)行為。 5 、深圳市 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例( 1 9 9 6 年3 月1 日起實(shí)施) 規(guī)定：“本 條例所稱(chēng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指以促成房地產(chǎn)交易為目的，為房地產(chǎn)交易雙方提供中 介服務(wù)的有償行為。一 6 、江蘇省 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)( 江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試指導(dǎo)教材) 的定 義為：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指受委托入( 客戶(hù)) 的委托，為委托人提供信息，促使委 托人與第三方就房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、房屋租賃、房地產(chǎn)抵押等交易活動(dòng)成功，從中獲 取傭金作為服務(wù)報(bào)酬的中間人。 2 此外，我國(guó)業(yè)界一些學(xué)者也試圖對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作出解釋。張永岳、崔裴3 認(rèn) 為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具體是指為促成各種市場(chǎng)交易而從事的居間、代理等有償服 務(wù)活動(dòng)；劉薇認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是基于房地產(chǎn)這個(gè)特殊的物質(zhì)所形成的市場(chǎng)而產(chǎn) 生的，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以收取傭金為目的，為促進(jìn)他人房地產(chǎn)交易而從事居 2 廖俊平：中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度 ，廣州，南方日?qǐng)?bào)出版社，2 0 0 3 年 3 張永岳，崔裴：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論) ，中國(guó)建筑工業(yè)出版社 4 動(dòng)的經(jīng)營(yíng)行為：高榮、周云4 指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是 指向進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人有償提供居 間、行紀(jì)、代理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；葛紅玲則將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)分為廣義和狹義 之說(shuō)，廣義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，包括從房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售、管理 等各個(gè)環(huán)節(jié)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，狹義上講則特指為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、交換、租賃、 抵押等交易活動(dòng)提供的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等。 總而言之，不論是國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，是基于相關(guān)法律法規(guī)還是有關(guān)學(xué)者的定義， 廣義上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍包含了房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)，而狹義上 基本涵蓋了房地產(chǎn)居間和代理業(yè)務(wù)。因此結(jié)合本文研究對(duì)象，對(duì)比中國(guó)和美國(guó)的 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容，本文所指的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指“以收取傭金為目的，向進(jìn)行 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人提供居間、代理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。 第二節(jié)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 一、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 目前業(yè)界專(zhuān)業(yè)人士，多從實(shí)踐層面嘗試解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展問(wèn)題的有效手 段，努力探索適合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展道路；學(xué)界專(zhuān)家則專(zhuān)注于房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)的理論研究( 主要從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度) 和規(guī)范研究( 行業(yè)規(guī)范、執(zhí)業(yè)規(guī)則、合同 示范文本) ?？v觀國(guó)內(nèi)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的研究淪文，可以看出國(guó)內(nèi)的研究大多 基于我國(guó)傳統(tǒng)的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)下的“存在問(wèn)題+ 政策建議 模式的研究?？傮w來(lái)說(shuō)， 我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的歷史研究尚顯薄弱。 ( 一) 對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)研究現(xiàn)狀：這方面專(zhuān)門(mén)研究的文獻(xiàn)較少，基本上是夾在對(duì) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)其他方面的研究中。胡珂( 2 0 0 3 ) 在其學(xué)位論文中分析我國(guó)房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)業(yè)現(xiàn)狀時(shí)提到行業(yè)發(fā)展規(guī)模小，東西部發(fā)展不均衡；羅鴻銘( 2 0 0 8 ) 博士論 文中指出房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)大多規(guī)模較小，企業(yè)實(shí)力薄弱；劉鵬忠( 2 0 0 0 ) 研究了 中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展的六大趨勢(shì)，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)要想生存、發(fā)展，在 激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就必須朝著規(guī)?；姆较虬l(fā)展；黃椿( 2 0 0 1 ) 在當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為存在的問(wèn)題及對(duì)策中提到我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模、 實(shí)力偏小的問(wèn)題；趙斌、宇衛(wèi)昕( 2 0 0 7 ) 不僅指出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)良莠不齊， 素質(zhì)不高，還認(rèn)為經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍較窄，業(yè)務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重等。 ( 二) 對(duì)行業(yè)管理研究現(xiàn)狀：這方面研究的文獻(xiàn)較多，但各個(gè)學(xué)者選用的角 4 高榮，周云：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論，南京，東南大學(xué)出版社，2 0 0 4 年 5 度不同。從管理模式上看，張永岳、崔裴( 2 0 0 2 ) 首次總結(jié)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)三種 行業(yè)管理模式，是行政主管模式，二是行政管理與行業(yè)自律并行模式，三是行 業(yè)自治模式；李貴良( 2 0 0 5 ) 在研究中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式的合理選擇時(shí)， 同樣提到了這三種模式；陳英存( 2 0 0 7 ) 在其學(xué)位論文中提出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 綜合管理模式的“一體兩翼”框架和行業(yè)管理為主的三位一體的行業(yè)管理框架模 式等。市場(chǎng)準(zhǔn)入和經(jīng)紀(jì)行為規(guī)范方面，代永能( 2 0 0 7 ) 在其碩士論文中總結(jié)到我 國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的準(zhǔn)入管理相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較松的；胡珂 ( 2 0 0 3 ) 則從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管、市場(chǎng)準(zhǔn)入三個(gè)方向入手； 溫淼( 2 0 0 5 ) 對(duì)規(guī)范中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)做了法律規(guī)制研究；包航( 2 0 0 7 ) 在對(duì) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介行業(yè)管理淺析時(shí)強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，提高準(zhǔn)入 門(mén)檻等。 對(duì)美國(guó)方面的研究，主要有：陳英存( 2 0 0 7 ) 認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)管理 體制健全，經(jīng)營(yíng)主體行為規(guī)范高效，行業(yè)自律組織產(chǎn)生巨大的影響；溫淼( 2 0 0 5 ) 從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分層管理制度、執(zhí)業(yè)牌照管理制度、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件、 信息完全披露與共享制度、經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)五個(gè)方面分析了美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制 度的構(gòu)成；羅鴻鳴( 2 0 0 8 ) 在其博士論文中探討了美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的發(fā)展歷 程；黎卓敏( 2 0 0 8 ) 闡述了美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理特點(diǎn)，涉及到美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 員法規(guī)制度、對(duì)經(jīng)紀(jì)人員資格及執(zhí)照的管理以及對(duì)經(jīng)紀(jì)人員的組織管理三個(gè)方 面；岳疇( 2 0 0 5 ) 同樣在博士論文中對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)中介組織的管理模式進(jìn)行了研 究。 ( 三) 對(duì)行業(yè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益研究現(xiàn)狀：這方面的研究也基本上是結(jié)合在對(duì)其 他方面的分析中。劉長(zhǎng)濱、都昌滿( 2 0 0 2 ) 在對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展比較時(shí)指 出，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的社會(huì)地位和傭金率都相當(dāng)高，而中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)整個(gè) 行業(yè)的地位都不高；海天( 2 0 0 4 ) 通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，美國(guó)二手房市場(chǎng)交易效率極高， 大部分交易都是通過(guò)經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)完成的。 ( 四) 對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行比較的研究：劉長(zhǎng)濱、都昌滿( 2 0 0 2 ) 比較 了中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在經(jīng)紀(jì)人社會(huì)地位、法律制度建設(shè)、行業(yè)自律性組織建設(shè)方 面的差異；李侃( 2 0 0 9 ) 對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)運(yùn)作模式做了深入的比較分析，主要 從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息共享模式、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)方式、經(jīng)紀(jì)人員管理模式、經(jīng)紀(jì)機(jī) 構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式這四個(gè)方面進(jìn)行研究；段枚焱( 2 0 0 3 ) 在對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)比較分析 中，也分析了兩者在行業(yè)管理、人員培訓(xùn)、法律法規(guī)制度上的不同等 6 二、國(guó)外研究現(xiàn)狀 關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理問(wèn)題的研究。許多學(xué)著對(duì)美國(guó)各州房地產(chǎn)執(zhí)照法的共 同特點(diǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代理的法律意義、職業(yè)道德規(guī)范的目的和作用、行業(yè)自律 等問(wèn)題進(jìn)行了比較全面的論述。如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的代理作用( n i c h o l a so r d w a y ， u n i v e r s i t yo fh a w a i i ) ，職業(yè)道德規(guī)范( l o i sk a d o s h ，b e r k e l y ，c a l i f o r n i a ) ， 房地產(chǎn)執(zhí)照管理( d e n n i ss t o s h ，u n i v e r s i t y ，m i s s i s s i p p i ) ；b r u c el i n d e m a n 教授的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理( 1 9 9 8 年) 對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理進(jìn)行了較為詳 細(xì)的論述。 關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的研究，f r e de c a s e 教授所著的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè) 研究論述了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的管理戰(zhàn)略、模式等內(nèi)容，并對(duì)其進(jìn)行了深入研究。 關(guān)于經(jīng)紀(jì)行業(yè)績(jī)效方面，由于由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在國(guó)外已經(jīng)比較成熟，現(xiàn) 在的研究主要集中在現(xiàn)有的經(jīng)紀(jì)制度對(duì)交易效率以及消費(fèi)者福利的影響上，如 j a m e sd s h i l l i n g 和c f s i r m a n s ( 2 0 0 1 ) 通過(guò)建立模型對(duì)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照是否影響服 務(wù)質(zhì)量做了研究；k a r ll g u n t e r m a n n 和r i c h a r dl s m i t h ( 2 0 0 1 ) 同樣通過(guò)實(shí) 證研究了這個(gè)問(wèn)題；l i n d al j o h n s o n 、m i c h a e lj d o t s o n 和b j d u n l a p ( 2 0 0 1 ) 分析了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量的決定要素和影響因素，并建議措施。 美國(guó)全國(guó)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)( n a r ) 2 0 0 5 年1 1 月一份關(guān)于美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的 調(diào)查報(bào)告s t r u c t u r e ，c o n d u c t ，a n dp e r f o r m a n c eo ft h er e a le s t a t eb r o k e r a g e i n d u s t r y 中，詳盡對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為、市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行了研究。 第三節(jié)研究思路和方法 一、研究思路 論文采取比較分析的方法，從整體上對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)、行 業(yè)管理、行業(yè)績(jī)效作了系統(tǒng)的研究，以便我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)能夠從中以資借鑒。 全文分為五大部分，思路上從兩者行業(yè)績(jī)效上的差異出發(fā)，作了行業(yè)結(jié)構(gòu)和行業(yè) 管理兩方面的比較分析，最后從美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)這兩方面找出對(duì)我國(guó)的啟 示，如下圖： 7 背9 界9 中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)比較 分析 、 廠、 廠、 r、 中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)比較業(yè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益 業(yè)行業(yè)管理比較 分析比較分析 分析 ll 1r 相房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)舶示) 對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)行業(yè)管理 的啟示的啟示 二、研究方法 圈1 - - 1 研究思路圖 ( 一) 比較分析：全文都采取了比較分析法，從第二部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行業(yè) 結(jié)構(gòu)，第三部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行業(yè)管理到第四部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益， 都采取了中美兩者對(duì)比。 ( 二) 實(shí)證分析和規(guī)范分析：對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)管理、經(jīng) 濟(jì)社會(huì)效益對(duì)比分析過(guò)程中，都是秉著客觀原則進(jìn)行實(shí)證分析，只有最后對(duì)我國(guó) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)啟示時(shí)采取了少量規(guī)范分析。 ( 三) 定性分析和定量分析：對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)比較時(shí)，進(jìn)行市場(chǎng)集中度測(cè)算和集 中度分析時(shí)采取了一點(diǎn)定量分析，其余部分大都應(yīng)用定性分析。 8 ( 四) 邏輯演繹法：在對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)兩者深刻比較下，結(jié)合實(shí)際，總 結(jié)出對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)有用的借鑒經(jīng)驗(yàn)。 三、論文的創(chuàng)新點(diǎn) ( 一) 首次從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)管理、行業(yè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益這三個(gè) 方面對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行比較分析，由兩者社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的差距，探究了兩 者行業(yè)結(jié)構(gòu)和行業(yè)管理的差異，進(jìn)而從行業(yè)結(jié)構(gòu)和行業(yè)管理兩個(gè)角度尋找美國(guó)房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)對(duì)我國(guó)的啟示。 ( 二) 首次深入探究房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)管理和經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益三者 之間的關(guān)系，在對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)比較分析的基礎(chǔ)上，揭示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行業(yè) 結(jié)構(gòu)和行業(yè)管理對(duì)其經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益產(chǎn)生影響的客觀規(guī)律。行業(yè)結(jié)構(gòu)分析涉及到了 行業(yè)主體結(jié)構(gòu)、行業(yè)集中度、行業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)三個(gè)方面；行業(yè)管理則從管理模式、 市場(chǎng)準(zhǔn)入、經(jīng)紀(jì)行為規(guī)范以及信息管理等方面進(jìn)行研究；行業(yè)績(jī)效分為經(jīng)紀(jì)效率 和社會(huì)福利兩個(gè)部分深入研究。 ( 三) 通過(guò)比較分析找出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)眾多問(wèn)題的主要來(lái)源，真正做到 對(duì)癥下藥，從行業(yè)管理方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行調(diào)整。 第二章中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)比較分析 研究行業(yè)結(jié)構(gòu)可以從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)組織理論s c p 范式出發(fā)，分析一個(gè)行業(yè)內(nèi) 部買(mǎi)方和賣(mài)方的數(shù)量及其規(guī)模分布、產(chǎn)品差別的程度和新企業(yè)進(jìn)入該行業(yè) 的難易程度的綜合狀態(tài)，得出市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度；也可以基于波特的五力模型， 分析對(duì)行業(yè)吸引力的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，對(duì)于任何行業(yè)，無(wú)論是生產(chǎn)一種產(chǎn)品還是提供 一項(xiàng)服務(wù)，競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律都寓于如下五種競(jìng)爭(zhēng)力量之中：新競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入； 替代品的