河 畔 星 城 總 部 基 地 可 行 性 研 究 報(bào) 告一 、 項(xiàng) 目 提 出 的 背 景 （一）民營經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用 近年來我國國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)快速平穩(wěn)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì) ， 經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)四年達(dá)到或略高于 10%，顯示出我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力。在整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長過程中非公經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了重要的作用，以固定資產(chǎn)投資為例 ， 非公經(jīng)濟(jì) 、 個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)從 203年占企業(yè)投資總額的 18.4%， 提高到 205年的 40.6，兩年提高了 2.%，民營經(jīng)濟(jì)正在成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。中國的民營經(jīng)濟(jì)在短短二十多年的時(shí)間內(nèi)使民間資本 、 私人資本 ， 由幾乎為零迅速增長到目前的約 6萬億元，并且私營企業(yè)已占中國法人企業(yè)的 60%以上；創(chuàng)造了中國 GDP的約 40%，創(chuàng)造了中國 GDP增量的約 60%； 解決了中國城鎮(zhèn)就業(yè)和農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的一大半 ， 解決了社會(huì)新增的非農(nóng)就業(yè)的 80以上 ； 提供了中國稅收的約 1/5、 提供了地縣稅收的大半 ； 提供了中國出口的約 1/5；提供了商品與服務(wù)，成為徹底扭轉(zhuǎn)中國短缺經(jīng)濟(jì)面貌的一個(gè)最重要力量。據(jù)全國工商聯(lián)主席黃孟復(fù)預(yù)測(cè) ， “ 十一五 ” 期間 ， 中國民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度將繼續(xù)高于全國平均水平 ， 占 GDP的比重可能達(dá)到近 75%； 企業(yè)規(guī)模繼續(xù)明顯擴(kuò)大 ， 形成一批在國內(nèi)外市場上有競爭力的大公司大集團(tuán)。 （二）民營經(jīng)濟(jì)總部遷移的發(fā)展趨勢(shì) 伴隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展及其廣泛應(yīng)用 ， 許多國際生產(chǎn)集團(tuán)和跨國公司總部和地區(qū)性總部在特定城市或區(qū)域集中的現(xiàn)象越來越明顯 。 在跨國公司和全國性大公司遷都的熱潮中 ， 規(guī)模以上的民營企業(yè)遷都跡象也越來越明顯。 企 業(yè)總部遷移現(xiàn)象在二十世紀(jì)九十年代就已經(jīng)出現(xiàn)，隨著市場經(jīng)濟(jì)的日益完善，企業(yè)總部遷移所具有的戰(zhàn)略意義為眾多企業(yè)所意識(shí)，因此許多企業(yè)紛紛加入到企業(yè)總部 遷移行列中，形成了一股遷都潮 。 湖南長沙私營納稅大戶遠(yuǎn)大集團(tuán) 、 山東的浪潮集團(tuán)遷都北京 ， 江蘇的春蘭集團(tuán)、深圳的平安保險(xiǎn)公司、聯(lián)想的筆記本研發(fā)總部等遷 都上海，此外還有全國最大規(guī)模的電源生產(chǎn)企業(yè)雙登集團(tuán)將管理總部由姜堰遷往南京等 。 總部遷移的企業(yè)規(guī)模也存在著差異 ， 早期的遷移企業(yè)一般都是大中型企業(yè)， 而現(xiàn)在很多中小的企業(yè)也加入到遷移行列中。浙江作為一個(gè)較早發(fā)展市場經(jīng)濟(jì) ， 民營企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)的省份 ， 企業(yè)遷移 ， 特別是企業(yè)總部遷移現(xiàn)象在浙江表現(xiàn)的尤為明顯。 203年浙江省工商局發(fā)布了題為從浙企外遷看我省個(gè)私民營企業(yè)生態(tài)環(huán)境 關(guān)于全省民營企業(yè)外遷資金外流的專題調(diào)查報(bào)告。報(bào)告顯示至 20年浙江共有 3058家民營企業(yè)外遷（遷出省外），其中整體外遷 48家，總部遷移 248家。企 業(yè)遷移可分為整體遷移 、 生產(chǎn)加工基地遷移和總部遷移 ， 三種遷移方式對(duì)遷入地所具備的資源要素的要求存在著明顯的差別，總部遷移相對(duì)于前兩者來說更注重非常 規(guī)資源（戰(zhàn)略性資源 ） 的需求 。 所謂非常規(guī)資源是指伴隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的到來而培育 、 開發(fā)和利用的非自然資源 ，如人才、信息、技術(shù)、銷售網(wǎng)絡(luò)等。企業(yè)總部擔(dān)負(fù)著 整個(gè)企業(yè)的管理、決策、投資、研發(fā)等功能 ， 它具有知識(shí)密集性 、 高價(jià)值增長性和技術(shù)密集性等特點(diǎn) 。 企業(yè)總部對(duì)資源需求存在的特點(diǎn)反映到企業(yè)對(duì)總部空間設(shè)置 上，明顯表現(xiàn)出向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、地理位置獨(dú)特的城市集中，如北京、上海 、 廣州 、 深圳 、 天津等 。 浙江民營企業(yè)家 雜志曾對(duì)已經(jīng)遷都上?；虼嬖谶w都上海意向的企業(yè)就遷都動(dòng)機(jī)所做調(diào)查的顯示 ， 需求市場空間 、 需求國際化經(jīng)營平臺(tái) 、 企業(yè)發(fā)展需要的高層次人才排在遷都動(dòng)機(jī)的前三位，反映了企業(yè)對(duì)遷入地的資源要求。企業(yè)會(huì) 根據(jù)不同地區(qū)的資源狀況設(shè)置不同的職能單元 ， 以期獲得最大的價(jià)值 。 企業(yè)總部的遷移正是考慮到企業(yè)總部和生產(chǎn)加工基地對(duì)資源要求存在較大差距，打破企業(yè)組織 空間的局限性，把企業(yè)總部設(shè)置在最具資源優(yōu)勢(shì)的地區(qū)。 企業(yè)總部遷移是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物 ， 是企業(yè)構(gòu)建更大發(fā)展平臺(tái)的重要舉措 。 順應(yīng)我國民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì) ， 針對(duì)民營企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題 ， 全國工商聯(lián)提出要建立一個(gè)促進(jìn)我國民營企業(yè)科技創(chuàng)新 、 管理提升 、 進(jìn)軍國際市場和實(shí)現(xiàn)大聯(lián)合的發(fā)展基地 ， 推動(dòng)民營經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展 、大提高。（三）總部經(jīng)濟(jì)理論和實(shí)踐在國內(nèi)的發(fā)展 20年北京市社會(huì)科學(xué)院總部經(jīng)濟(jì)研究中心主任趙弘發(fā)現(xiàn)并提出了 “ 總部經(jīng)濟(jì) ” 理論?？?部經(jīng)濟(jì)指一個(gè)區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢(shì)，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)加工基地布局在具有比較優(yōu)勢(shì)的其它地區(qū)，從而形成合理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活 動(dòng)統(tǒng)稱。總部經(jīng)濟(jì)的精髓和核心在于總部和生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)空間分離所形成的資源再配置價(jià)值 ， 其所強(qiáng)調(diào)的是總部以及由總部需求所衍生出來的金融、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)、法 律、教育、培訓(xùn)、物流等構(gòu)成的一套完整的服務(wù)業(yè)體系 ， 是各經(jīng)濟(jì)體之間的內(nèi)在聯(lián)系和相互支撐 。 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 。 大批國內(nèi)外企業(yè) 總部入駐 ， 可提高區(qū)域的知名度 、 信譽(yù)度 ， 促進(jìn)區(qū)域政府提高服務(wù)質(zhì)量 ，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，推進(jìn)多元文化融合與互動(dòng)，加快城市國際化 進(jìn)程。 總部經(jīng)濟(jì)概念提出后引起了全國許多中心城市的強(qiáng)烈反響，北京、上海、廣州、深圳 、 青島 、 濟(jì)南 、 武漢 、 大連 、 沈陽 、 廈門等國內(nèi)大城市紛紛明確提出發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略 ， 將發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)作為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的戰(zhàn)略選擇。北京 19年出臺(tái)鼓勵(lì)跨國公司在京設(shè)立地區(qū)總部若干規(guī)定，目前形成了北京 CBD，中關(guān)村科技園海淀園、豐臺(tái)園和金融街等國內(nèi)外大型企業(yè)集團(tuán)的總部聚集區(qū) 。 廣州目前有越秀區(qū)和天河區(qū)兩個(gè)總部聚集區(qū) ， 并根據(jù)總部企業(yè)行業(yè)類型制定了配套政策。上海出臺(tái)各種政策重點(diǎn)扶植 16家總部基地。以企業(yè)總部為專門服務(wù)對(duì)象的市場提供的是具有創(chuàng)意性 、 建設(shè)性的高級(jí)智力型服務(wù) 。 也就是說 ， 由總部經(jīng)濟(jì)理論和總部基地實(shí)踐所衍生出來的 “ 總部產(chǎn)業(yè) ” ， 將是一個(gè)資本和知本高度密集的產(chǎn)業(yè)。 “ 總部經(jīng)濟(jì) ” 的發(fā)展和 “ 總部基地 ” 的建設(shè)將在新的層面上重新整合全國各種資源 ，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的動(dòng)力。 （四）環(huán)渤海地區(qū)的迅速崛起 繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈 、 長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈大展活力之后 ， 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈正加速崛起 ， 尤其是京津冀地區(qū) ， 已經(jīng)成為帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的第三極 。 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈作為中國經(jīng)濟(jì)增長的一支重要力量 ， 是拉動(dòng)北方經(jīng)濟(jì)增長的推動(dòng)機(jī) ， 將具有巨大的發(fā)展?jié)摿?， 也為民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良機(jī) 。黨中央、國務(wù)院把規(guī)劃和建設(shè)好天津?yàn)I海新區(qū)作為國家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分 ， 這是二十 世紀(jì) 八十 年代開發(fā)深圳 、 九十 年代開發(fā)浦東之后 ， 我國改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的又一重大戰(zhàn)略舉措 ， 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展迎來了最好的歷史機(jī)遇 。 可以想見 ， 濱海新區(qū)的開發(fā)建設(shè)將產(chǎn)生巨大的聚合效應(yīng) ， 將像深圳和浦東的開發(fā)一樣 ， 迅速引發(fā)全國乃至全世界的人流 、 物流和資金流的大量涌入，將從環(huán)渤海地區(qū)掀起我國改革開放的 第三 次浪 潮 。這為天津，為環(huán)渤海地區(qū) ，為 “ 3交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域緊鄰市區(qū)外環(huán)線 ， 區(qū)域內(nèi)部及周邊擁有市域干道 、 快速路 、 地鐵站等現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò) 。 項(xiàng)目地塊經(jīng)津沽公路 外環(huán)線 京津高速公路往北京市約 140公里，距天津市中心區(qū) 1公里，距濱海城區(qū) 20余公里，距天津?yàn)I海國際機(jī)場 7公里。根據(jù)國務(wù)院批復(fù)的天津市城市年總體規(guī)劃 205-20 ， 津?yàn)I大道 、 地鐵一號(hào)線延長線 以及輕軌都將經(jīng)過項(xiàng)目區(qū)域 ， 現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)保證了項(xiàng)目區(qū)域具有良好的可達(dá)性，能夠滿足總部現(xiàn)代化辦公對(duì)道路交通的高標(biāo)準(zhǔn)要求。4成本優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)域土地資源豐富 ， 土地成本相對(duì)較低 ， 能為項(xiàng)目建設(shè)提供理想的自然環(huán)境和足夠的發(fā)展空間 。 作為民營企業(yè)的總部基地 ， 要聚集足夠的人氣 ， 不僅要提供完善的商業(yè)服務(wù)和配套設(shè)施 ， 還要能降低入駐企業(yè)的建設(shè)和運(yùn)營成本 ， 使企業(yè)在獲得最佳發(fā)展環(huán)境的同時(shí)獲得最大的效益。 通過以上分析可以看出 ， 選擇津南雙港地區(qū)建設(shè)河畔星城總部基地具有多方面優(yōu)勢(shì) ， 利于總部基地的特色規(guī)劃和項(xiàng)目建設(shè) ， 利于總部基地的項(xiàng)目招商和后期運(yùn)營 ， 也利于更好的發(fā)揮總部基地的集聚效應(yīng)和輻射效應(yīng)。五 、 項(xiàng) 目 開 發(fā) 基 本 思 路 （ 一 ） 指 導(dǎo) 思 想 和 發(fā) 展 目 標(biāo) 貫徹國務(wù)院 “ 非公經(jīng)濟(jì) 36條 ” ，按照天津市 “ 十一五 ” 規(guī)劃的基本要求 ， 響應(yīng)全國工商聯(lián)關(guān)于建立民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)的號(hào)召 ， 對(duì)區(qū)域資源進(jìn)行全面整合和提升 ， 打造一個(gè)以大中型民營企業(yè)為主的國內(nèi)外企業(yè)相互交往 、 合作的平臺(tái) ， 一個(gè)國內(nèi)外政府機(jī)構(gòu)和民間組織交流 、協(xié)作的平臺(tái)，一個(gè)按國際化規(guī)則運(yùn)作、提供現(xiàn)代化商務(wù)服務(wù)的平臺(tái) ，一個(gè)智能化 、 生態(tài)型的新型商務(wù)花園 ， 實(shí)現(xiàn)天津市民營經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，完善天津市的城市功能，提升天津市的城市地位。 （ 二 ） 項(xiàng) 目 功 能 定 位 總 部 整 合 功 能 ： 整合中國民營企業(yè)資源 ， 建立民營企業(yè)科技創(chuàng)新 、管理提升 、 進(jìn)軍國際市場的重要平臺(tái) ， 以吸引中國民營企業(yè)總部為主 ，涵蓋各類總部。通過總部入駐發(fā)揮總部經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效應(yīng)。 國 際 交 流 的 功 能 ： 吸引國內(nèi)外各類商會(huì) 、 協(xié)會(huì)和經(jīng)濟(jì)組織 ， 舉辦各種會(huì)議、展覽和洽談會(huì)，形成強(qiáng)大的國際交流功能。 研 發(fā) 和 轉(zhuǎn) 化 功 能 ： 側(cè)重引進(jìn)成長性好 、 帶動(dòng)性強(qiáng) 、 研發(fā)轉(zhuǎn)化能力強(qiáng) ， 具有廣闊發(fā)展前景的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目 ， 提高自主創(chuàng)新能力和國際競爭力， 使總部基地成為科技創(chuàng)新基地、研發(fā)成果轉(zhuǎn)化基地。教 育 培 訓(xùn) 功 能 ： 與國內(nèi)外知名教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作 ， 開展各種教育和培訓(xùn)工作 ， 建設(shè)基地的培訓(xùn)中心大廈 ， 形成發(fā)達(dá)的信息交流網(wǎng)絡(luò) ，增強(qiáng)總部基地作為智力資本核心的地位。 國 際 商 務(wù) 服 務(wù) 功 能 ： 以現(xiàn)代信息技術(shù)為基礎(chǔ) ， 建設(shè)專業(yè)的商務(wù)服務(wù)體系 ， 吸引銀行 、 保險(xiǎn) 、 法律等機(jī)構(gòu)以及外貿(mào) 、 工商等政府部門入駐，為入駐企業(yè)提供專業(yè)的商務(wù)服務(wù)及 “一站式 ”政府服務(wù)。商 貿(mào) 服 務(wù) 功 能 ： 引進(jìn)國際化程度較高 、 輻射功能強(qiáng)的高端商業(yè)項(xiàng)目 ， 提供高檔商業(yè)服務(wù) ， 配套購物 、 餐飲 、 娛樂等設(shè)施 ， 形成配套商業(yè)服務(wù)功能。 配 套 生 活 服 務(wù) 功 能 ： 秉承 “ 人與自然和諧發(fā)展 ” 、 “ 居住與世界同步 ” 的理念，建設(shè)配套生活區(qū)和生態(tài)居住區(qū)。以上各功能交叉、重疊、耦合，共同形成總部基地的復(fù)合功能。（ 三 ） 入 駐 主 體 （ 目 標(biāo) 客 戶 ） 定 位河畔星城總部基地將以國內(nèi)民營企業(yè) 50強(qiáng)為引進(jìn)重點(diǎn)，發(fā)揮它們投資大 、 水平高 、 帶動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn) ， 吸引其上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總部 ， 形 成 以 電 子 信 息 、 高 科 技 、 生 物 制 藥 、 房 地 產(chǎn) 、 商 貿(mào) 物 流 以 及其 他 現(xiàn) 代 服 務(wù) 業(yè) 為 主 的 總 部 聚 集 區(qū) 。 1 國內(nèi)民營企業(yè)綜合性總部 ， 信息中心 ， 投資總部 ， 營銷總部及研發(fā)總部； 2國內(nèi)外商會(huì)和協(xié)會(huì)；3政府稅務(wù)、工商等部門的派出機(jī)構(gòu)；4金融、評(píng)估、信息、咨詢等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)； 5其他類型企業(yè)集團(tuán)總部及總部派出性機(jī)構(gòu)。六 、 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 項(xiàng)目總占地 5.63平方公里，扣除規(guī)劃津?yàn)I大道、津沽路退線、梨雙路延長線、海河南路等市政道路、燃?xì)庥玫丶昂：俞t(yī)院占地 ， 項(xiàng)目實(shí)際可開發(fā)面積為 4.81平方公里。根據(jù)總部基地的功能定位，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn) ， 項(xiàng)目將主要分為四個(gè)功能區(qū) ： 總部經(jīng)濟(jì)區(qū) 、 綜合商業(yè)區(qū) 、生態(tài)居住區(qū)和休閑娛樂區(qū)。 （ 一 ） 規(guī) 劃 指 導(dǎo) 思 想1、工作與生活和諧發(fā)展為實(shí)現(xiàn)總部基地工作 、 居住的平衡 ， 將就近規(guī)劃居住區(qū) ， 力爭實(shí)現(xiàn) 50%的人群上班通勤時(shí)間在半小時(shí)以內(nèi)的目標(biāo) ， 實(shí)現(xiàn)最高的資源利用效率。 2、綜合配套平衡重視城市功能多樣化及其結(jié)構(gòu)的合理性 ， 做到商務(wù)與商業(yè) 、 休閑等各項(xiàng)配套功能的和諧發(fā)展 ， 發(fā)展和諧生活 ， 強(qiáng)化總部經(jīng)濟(jì)區(qū)域的比較優(yōu)勢(shì)。 3、資源節(jié)約與環(huán)境保護(hù)并重利用新型能源 ， 加強(qiáng)資源綜合利用 ， 推行節(jié)能 、 綠色建筑 ， 建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型生態(tài)新區(qū)。 （ 二 ） 總 部 經(jīng) 濟(jì) 區(qū) 的 規(guī) 模 確 定 及 選 址1總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)模根據(jù)國內(nèi)現(xiàn)有的按照總部基地模式建設(shè)的項(xiàng)目區(qū)域來看 ， 總部基地一般都包括核心區(qū)和外延區(qū) ， 核心區(qū)域作為辦公 、 研發(fā)及決策中心 ，是建設(shè)和發(fā)展的重點(diǎn)，同時(shí)為了更好的為總部基地的核心區(qū)域服務(wù) ，又規(guī)劃了為滿足總部基地內(nèi)的各種業(yè)務(wù)、會(huì)議需要的外延服務(wù)區(qū) 。 高度集中的總部核心區(qū)和多功能 、 高度復(fù)合的大區(qū)域的良性互動(dòng)才能打造成功真正意義上的總部基地。中國現(xiàn)有的總部基地大致分為兩種 ， 一種是在原來就具有良好區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和環(huán)境基礎(chǔ)上進(jìn)一步規(guī)劃而發(fā)展形成的總部基地 ， 這類總部基地一般占地規(guī)模較大，總面積在 1.5-4平方公里，例如：北京朝陽 CBD占地 3.9平方公里 （ 核心區(qū)占地面積約 60畝 ） 、 上海陸家嘴中央商務(wù)區(qū)區(qū)域總占地 1.7平方公里，深圳福田中心商務(wù)區(qū)占 地2.3平方公里 ； 另一種為先規(guī)劃后建設(shè)的總部基地 ， 面積一般在 10畝以下 ， 例如 ： 北京豐臺(tái)總部基地 975畝 、 天津塘沽響螺灣商務(wù)區(qū)占地 60畝、上海東方環(huán)球總部基地占地約 30畝。結(jié)合天津市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及項(xiàng)目區(qū)域的現(xiàn)狀及發(fā)展定位 ， 項(xiàng)目中總部經(jīng)濟(jì)區(qū)占地面積為 1.5平方公里。2.總部經(jīng)濟(jì)區(qū)在項(xiàng)目內(nèi)的選址根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀條件及總部基地的規(guī)劃和發(fā)展要求 ， 項(xiàng)目中總部經(jīng)濟(jì)區(qū)選址在津南區(qū)雙港村及上小汀村村界內(nèi) 。 該地塊處于規(guī)劃津?yàn)I大道的兩側(cè) ， 緊鄰梨雙路 ， 未來還將有地鐵和輕軌通過 ， 周邊有發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，輻射能力強(qiáng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。（ 三 ） 項(xiàng) 目 功 能 分 區(qū) 項(xiàng)目共分為四個(gè)功能區(qū) ： 總部經(jīng)濟(jì)區(qū) 、 綜合商業(yè)區(qū) 、 生態(tài)居住區(qū)和休閑娛樂區(qū)。 1.總 部 經(jīng) 濟(jì) 區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)占地面積約 1.5平方公里 ， 可開發(fā)面積為 1.06平方公里 ， 建筑 面積 195萬平米 ， 總體容積率為 1.3。 包含總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū) 、商業(yè)配套區(qū)和配套居住區(qū) ， 其中總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)和商業(yè)配套區(qū)構(gòu)成了總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)。 總 部 經(jīng) 濟(jì) 商 務(wù) 區(qū) ： 占地面積約 0.2平方公里，建筑面積約 5萬平米，容積率為 2.75?？偛拷?jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)為項(xiàng)目的核心組成部分 ， 涵蓋項(xiàng)目各項(xiàng)核心功能 。區(qū)內(nèi)設(shè)有總部辦公大廈 、 多功能會(huì)展中心 、 企業(yè)服務(wù)中心 、 國際教育培訓(xùn)中心 、 研發(fā)中心及多棟單體總部樓 ， 商務(wù)區(qū)內(nèi)還將建設(shè)大型廣場 ，利用開放空間的理念進(jìn)行綠化布局 ， 將廣場式中心綠化 、 點(diǎn)式組團(tuán)綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，營造現(xiàn)代化的公園式辦公環(huán)境。 表 1： 總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)主要項(xiàng)目項(xiàng)目 建筑面積 (萬平方米 )建筑形式 備注總部辦公大廈 10高層 標(biāo)志性建筑總部樓 15多層 獨(dú)棟建筑 ,面 積 1000-5000平米研發(fā)中心 多層 獨(dú)棟建筑 面 積 平米多功能會(huì)展中心 10多層 標(biāo)志性建筑企業(yè)服務(wù)中心七 、 投 入 產(chǎn) 出 分 析河 畔星城總部基地項(xiàng)目用地現(xiàn)狀以村莊和農(nóng)用地為主，為高水平規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目 ， 需要先對(duì)項(xiàng)目用地的村莊 、 企業(yè)和農(nóng)用地進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，在土地整理完成后，分期進(jìn)行 項(xiàng)目建設(shè)。本項(xiàng)目的資金投入主要分為土地一級(jí)整理 （ 拆遷 、 安置 、 補(bǔ)償和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ） 的投入和土地二級(jí)開發(fā)的投入兩部分。（一）土地一級(jí)整理投入產(chǎn)出分析 1.土 地 整 理 成 本（ ）收購補(bǔ)償費(fèi)河畔星城總部基地項(xiàng)目總占地面積 845畝，為實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，需要對(duì)項(xiàng)目范圍內(nèi)土地進(jìn)行整理 ， 根據(jù)周邊地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償?shù)那闆r測(cè)算，預(yù)計(jì)征地拆遷資金總計(jì)為 35億元人民幣。（ 2）基礎(chǔ)設(shè)施投入為使項(xiàng)目達(dá)到可出讓條件，需要對(duì)項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為 1萬元 /畝，資金需求約 10億元人民幣。（ 3）土地整理過程中的其他費(fèi)用土地整理過程發(fā)生的土地辦件費(fèi) 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 、 期間費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)等項(xiàng)支出約為 8萬元 /畝。資金需求約為 7億元人民幣。土地整理總成本約為 51億。表 3： 土地整理成本表工 程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱 單 價(jià)（萬元 /畝 ） 費(fèi) 用小計(jì)（億元）土地收購補(bǔ)償費(fèi) 4135基礎(chǔ)設(shè)施投入 119.3其他費(fèi)用 8 6.8合計(jì) 60512.土 地 出 讓 收 益根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域出地率約為 53%，可出讓面積 為476畝，出讓底價(jià)約為 145萬元 /畝（包含 20的政府凈收益）。結(jié)合周邊土地市場情況，預(yù)計(jì)未來土地出讓成交價(jià)格為 150萬元 /畝，則通過土地出讓可獲得收入 67億元。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)土地開發(fā)整理并進(jìn)行出讓后預(yù)計(jì)可獲凈收益 16億元，將全部用于投入和