一、市場(chǎng) 分析 1.區(qū)域商業(yè)狀況分析 江都是一個(gè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)盛的城市， 全國(guó)百年縣（市）， 隨著 城市化進(jìn)程不斷發(fā)展 ， 帶來(lái)的困擾是 老城區(qū)的商圈并不能輻射到新的社區(qū)來(lái)， 特別是在江都的北區(qū)。 區(qū)域內(nèi)嚴(yán)重缺乏商業(yè)項(xiàng)目支撐，周邊眾多樓盤(pán)已開(kāi)工，未來(lái) 3-5 年內(nèi)業(yè)主將能入住 ，消費(fèi)者生活購(gòu)物 需求將存在極大的障礙。雖然各個(gè)樓盤(pán)自身也開(kāi)發(fā)了不少商鋪以滿足住宅用戶 的需求，但由于沿街商鋪業(yè)態(tài)小，輻射能力有限，自身結(jié)構(gòu)缺陷，不能成為商業(yè)核心。 所以江都 北區(qū) ，需要一個(gè)“商圈”來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)往北，需要一個(gè)“核心”引發(fā)商圈的形成，需要一個(gè)“商業(yè)廣場(chǎng)”來(lái) 支撐來(lái)滿足消費(fèi)者多方面的生活需求。 2.區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 廣源世紀(jì)商業(yè)中心 區(qū)位： 泰州路與北環(huán)一路之間 建筑類(lèi)型：沿街商鋪 ，分內(nèi)街與外街 樓層： 3 層 建筑面積： 40000 平米 業(yè)態(tài)規(guī)劃：餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物 單間面積： 36 平方 徑深： 10 米 銷(xiāo)售單價(jià)：一層 內(nèi)街 11000 元 /平方 外街 8500 元 /平方 二層 4500 元 /平方 三層 2700 元 /平方 銷(xiāo)售狀況：一般 廣源世紀(jì)商業(yè)中心 2 個(gè)月前就開(kāi)始宣傳出售，由于建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、家園超市的加盟會(huì)帶來(lái)人氣，對(duì)本案來(lái)講是個(gè)極大的沖擊。 建盈國(guó)際城商業(yè) 區(qū) 區(qū)位 ： 北環(huán) 一路 與龍川北路沿街 建筑類(lèi)型：沿街商鋪 樓層： 1 2 層 單間面積 40 70 平米 徑深： 10 米 銷(xiāo)售單價(jià)： 8400 8800 元 /平方 銷(xiāo)售狀況：目前只推出單體一套沿街商鋪，共一層。尚未有人預(yù)定。 建盈國(guó)際城商業(yè)目前主推住宅部分，商業(yè)部分比較 忽視，還未打出任何宣傳，知曉率甚少，對(duì)本案暫時(shí)威脅大不。 3. 目標(biāo)群體具體細(xì)分 連鎖經(jīng)營(yíng)老板 一些老城區(qū)的經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)狀況良好，需要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，開(kāi)設(shè)分店，將目光投 向北區(qū) 。 政府行政人員： 群體中積累一定的資金， 這部分人群收入高，并想把錢(qián)生錢(qián) 。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶： 此群體主要是經(jīng)營(yíng)此類(lèi)商品 投資者，對(duì)市場(chǎng)了解，注重的是經(jīng)營(yíng)前景。 事業(yè)單位職工和老師： 作為投資者，手中同樣具有資金，但其具有的特點(diǎn)如同行政人員?？膳c行政 人員同樣對(duì)待，但要根據(jù)特點(diǎn)進(jìn)行變化投資。 企業(yè)管理層： 此群體是比較自信的群體，但沒(méi)有歸屬 感。加強(qiáng)其投資的歸屬感。 個(gè)體戶與私營(yíng)業(yè)主： 是比較眾多的群體，易于接受新的事物。 外出打工者： 為了能夠使自己的資金能夠得到充分利用和在家鄉(xiāng)找到歸屬，此群體是比較零碎且較為分散。 專業(yè)投資者： 此 投資者是專門(mén)尋找投資機(jī)會(huì)，賺取投資回報(bào)，屬于投資者范圍，看重的 是地段的重要性，及其承受時(shí)間內(nèi)的增值幅度。但選擇此投資者必須要先 打動(dòng)投資者，否則其投資其他處，手中即無(wú)任何資金。 二、項(xiàng)目分析 1.項(xiàng)目 SWOT 分析 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，以及前期的分析，我們將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，形成將來(lái)的項(xiàng)目規(guī)劃及 市場(chǎng)定位。 S 優(yōu)勢(shì) 1. 地理優(yōu)勢(shì) 地處于行政新區(qū)核心位置，周邊樓盤(pán)林立，商業(yè)項(xiàng)目卻異常的缺少 。 2. 周邊的消費(fèi)能力 周邊匯集了眾多樓盤(pán)和行政單位，固定消費(fèi)群體將達(dá)到 8 萬(wàn)， 8 萬(wàn)人每年日常生活及餐飲娛樂(lè)消費(fèi)高達(dá) 6.6 億多元，而且區(qū)域內(nèi)還未出現(xiàn)與之相 配套的商業(yè)載體。 3. 交通便捷 一條揚(yáng)州路貫穿江都新老城區(qū)，位于十路口交匯處，人流量大，交通便捷。 4. 項(xiàng)目自身是一種綜合商業(yè)體： 項(xiàng)目融休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物 、商務(wù) 于一體，多業(yè)態(tài)的相互結(jié)合，使項(xiàng)目本身得到了充分的展現(xiàn)，使項(xiàng)目在最大可能的體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)外，并且能夠形成互補(bǔ)。 5. 良好的開(kāi)發(fā)商形象： 發(fā)展商 恒通企業(yè)，作為揚(yáng)州大市內(nèi)具有實(shí)力雄厚的 企業(yè)，旨在打造品牌地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念，可以讓投資者充分的信任。 W 劣勢(shì) 位置雖處于 揚(yáng)州 路上，但實(shí)際的位置目前已經(jīng)超出了消費(fèi)者的購(gòu)物心理距離。江都北區(qū)市民對(duì)購(gòu)物的第一概念是往南走 老城區(qū)第一核心商圈 ，而 老城區(qū)在南，項(xiàng)目在北 ，相對(duì)于地理優(yōu)勢(shì)而言，地理劣勢(shì)的影響力更大。 O 機(jī)會(huì) 1.此區(qū)域內(nèi)尚未出現(xiàn)商圈的概念， 商業(yè)意識(shí)也比較單薄，所以本案以打造 行政北區(qū)“ 核心商圈 ” 的概念進(jìn)入市場(chǎng)。 2. 打造北區(qū)區(qū)域核心商業(yè)區(qū)，必然拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 而北區(qū) 的商業(yè)也必將迎來(lái)黃金發(fā)展期。 T 威脅 1.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣源世紀(jì)商業(yè)中心早于本案宣傳，占據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者和投資者的第一印象。 2.由于此區(qū)域內(nèi)商業(yè)的缺乏，投資者有投資想法缺少投資意識(shí)和投資行為。 根據(jù)研究表明 ，本案目前需要： 區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)氛圍，但是周邊卻有著巨大的消費(fèi)群體 。 區(qū)域內(nèi)無(wú)投資意識(shí)，但是本案 以規(guī)劃未來(lái)藍(lán)圖以吸引投資客 。 引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)習(xí)慣，將消費(fèi)目光忘“北”看。 廣源實(shí)際商業(yè)中心雖然已先于本案推廣，但是本案可以從大環(huán)境出發(fā)，引發(fā)“行政新區(qū)商圈”、“江都第二商圈”概念入市，傾力打造本案“商圈核 心”的項(xiàng)目概念。 宣傳 區(qū)域地段升值潛力，提高投資客的投資信心。 突出本案區(qū)域價(jià)值與獨(dú)立商業(yè)價(jià)值 交通、路段、核心、綜合商業(yè) 2. 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比 由于建盈國(guó)際城、長(zhǎng)江國(guó)際花園商業(yè)部分尚未啟動(dòng)宣傳，所以 本案 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是先于本案宣傳的 廣源世紀(jì)商業(yè)中心 。 恒通綠城全生活廣場(chǎng) 廣源世紀(jì)商業(yè)中心 區(qū)位 處于 北區(qū)的核心位置 更接近 老成區(qū)與市政府 規(guī)模 15000 平米 40000 平米 企業(yè)形象 在江都沒(méi)先例項(xiàng)目，但作為江蘇房地產(chǎn)項(xiàng)目 50 強(qiáng)，有很大的競(jìng)爭(zhēng)力。 廣源在江都已經(jīng)開(kāi)發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目，在老百 姓心中有著相當(dāng)好口碑。 業(yè)態(tài)規(guī)劃 全生活開(kāi)放式 餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物 建筑類(lèi)型 獨(dú)立式綜合商業(yè)樓 沿街商鋪 三 .項(xiàng)目定位 1.定位分析 如果單純以“商鋪”形式入市，就會(huì)引發(fā)多種不利因素 （ 1） 弱化了本案 “ 商圈 核心” 的概 念，普通商鋪并不能引起投資者多大的興趣，特別是在有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基礎(chǔ) 上。 （ 2） 直接與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣源世紀(jì)商業(yè)中心面臨同種 無(wú)差異化 競(jìng)爭(zhēng)。 （ 3） 減少了目標(biāo)客戶群體的來(lái)源。 （ 4） 降低本案的形象 。 所以，根據(jù)行政新區(qū)的目前的現(xiàn)狀，定位的時(shí)候，我們必須給本 案賦予一個(gè)獨(dú)特的概念，來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者并提高本案的升值潛力。以 主題概念 +周邊消費(fèi)為核心。 2.定位原則 利用江都北區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi) 特點(diǎn)等因素，故明確定位原則如下： 1）創(chuàng)新：打造江都新商圈，引發(fā)北區(qū)商業(yè)熱潮 2） 實(shí)際： 聯(lián)系江都人消費(fèi)習(xí)慣，引導(dǎo)消費(fèi)習(xí)慣 3）輻射： 提升到一定的高度 4）形象： 形成最大化優(yōu)勢(shì)，形成強(qiáng)勢(shì)口碑。 3.總體定位觀念 主題： “全生活廣場(chǎng)” 未來(lái)城市 30萬(wàn)人支撐的核心商圈 ，依此形成一種家庭購(gòu)物、生活需求、休閑娛樂(lè)的“全生活方式中心” 。 4. 總體市場(chǎng)定位 定位總述：行政新區(qū)首席全生活商業(yè)廣場(chǎng) 1、總市場(chǎng)定位： 核心商業(yè)圈 江都第 二城 2、業(yè)態(tài)定位： 全生活廣場(chǎng) 3、功能定位：商業(yè)綜合樓 （集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè) 、辦公等多功能于一體） 4、產(chǎn)品定位：立體 商業(yè)街 5、經(jīng)營(yíng)定位： 休閑 娛樂(lè) +一站式消費(fèi) +生活需求 消費(fèi) 6、市場(chǎng)地位定位：生活中心 +消費(fèi)中心 +娛樂(lè)休閑中心 +形象中心 四、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉 因?yàn)樵擁?xiàng)目的市場(chǎng)定位為 行政新區(qū)首席全生活 廣場(chǎng) 因此要想成功運(yùn)作該項(xiàng)目，我們首先應(yīng)將商業(yè)廣場(chǎng)本身研究透，商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)無(wú)疑已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資和城市經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要的熱點(diǎn)。商業(yè)廣場(chǎng) 以其功能齊全 、 業(yè)態(tài)豐富 、生活方便，并同時(shí)滿足人們購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲 、商 務(wù)等多種需要，而成為城市的窗口。 商業(yè)廣場(chǎng)的成功，根本的原因不再于“商業(yè)廣場(chǎng)”這一概念，而在于城市消費(fèi)的能力。商業(yè)廣場(chǎng) 只是一種包裝，是一種形式， 最終的目的滿足于消費(fèi)者的 需求。 滿足消費(fèi)者的需求，就需要不單單是一個(gè)項(xiàng)目的支撐，而是一塊連片的商圈來(lái)維持。商圈的形成，是城市化發(fā)展必然階段，當(dāng)老商圈并不能輻射到新區(qū)時(shí)，新的商圈就應(yīng)運(yùn)而生。所以本案將作為新商圈的核心， 絕佳的地理位置，便捷的交通， 構(gòu)筑北區(qū)商業(yè)氛圍。 綜上所述，本案提煉出十大賣(mài)點(diǎn) ： 1.一條城市主動(dòng)脈 運(yùn)輸城市的財(cái)富 一如深南大道之于深圳，或 者文昌路之于揚(yáng)州的意義，商業(yè)項(xiàng)目的繁華，必要依托城市交通大動(dòng)脈。 恒通綠城 全生活 廣場(chǎng) ，西臨城市主動(dòng)脈，揚(yáng)州路 貫穿城市新老城區(qū) ， 便捷的交通 ,帶動(dòng)滾滾的財(cái)富。 2.十字路口 財(cái)富的坐標(biāo)點(diǎn) 家樂(lè)福、麥當(dāng)勞研究世界 500 強(qiáng)大型中連鎖企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)，他們的選址都有一個(gè)驚人的共同點(diǎn) 這些企業(yè)開(kāi)設(shè)分店首選都是在十字路口。 恒通綠城 全生活 廣場(chǎng) 扼守?fù)P州路 、函勤路十字交匯處 ，選址之精妙， 優(yōu)勢(shì)不言而喻 。 3.新的商圈 讓財(cái)富重新洗牌 江都 需要一個(gè)新商圈，政府也在引導(dǎo)一個(gè)新商圈，這個(gè)商圈正指向北 本項(xiàng)目 以全生活廣場(chǎng)為 特征 ，吻合了區(qū)域內(nèi)的生活消費(fèi)需求 ：融購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、 商務(wù)為一體，以功能齊全代表了新商圈的核心地位，改變了江都只有一個(gè)商圈的局面，將江都商業(yè)格局進(jìn)行重新洗牌，讓財(cái)富融向北。 4.行政新區(qū)商業(yè)核心 財(cái)富的聚焦點(diǎn) 行政新區(qū)，匯聚了廣源世紀(jì)花園、恒通綠城、建盈國(guó)際城 、長(zhǎng)江國(guó)際花園 等眾多住宅社區(qū)，周邊常住人口將超過(guò) 8 萬(wàn)， 年消費(fèi)能力達(dá)到 6.6 億 。孕育著如此巨大的商機(jī)，醫(yī)院、交通、人流周邊配套越來(lái)越趨于成熟，唯缺一座開(kāi)放式全 生活廣場(chǎng)。 恒通綠城商業(yè)廣場(chǎng)位于江都行政新區(qū) ，地處眾多樓盤(pán)的核心地 段，被各大樓盤(pán)包圍著，以此為圓心，輻射著周邊社區(qū)。 5.黃金商圈，絕版地段 不可復(fù)制的財(cái)富 該項(xiàng)目地處 行政新區(qū)的核心位置，周邊樓盤(pán)的聚焦點(diǎn) ，充足的人流量 ，是本案 的商業(yè)繁榮興旺的根源所在，并且該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)后，近幾年內(nèi)不會(huì)有第二個(gè)類(lèi)似項(xiàng)目出現(xiàn)。 6.旺盛的人氣 流動(dòng)的財(cái)富 每天有多少人會(huì)來(lái)到我們的 全生活 廣場(chǎng) ？每天有多少人會(huì)路過(guò) 揚(yáng)州 路？ 每天有多少車(chē)會(huì)經(jīng)過(guò) 揚(yáng)州 路 ？你肯定沒(méi)有數(shù)過(guò)！ 不過(guò)現(xiàn)在你可以站在 恒通綠城商業(yè) 廣場(chǎng)上，站在你自己的金鉆商鋪前，仔細(xì)地認(rèn)真地?cái)?shù)一數(shù)了，要知道有多人走過(guò)，有多少車(chē)路過(guò)，就有多少 財(cái)富會(huì)流進(jìn)你的口袋，只看你能不能抓住機(jī)會(huì)，能不能擁有自己的 掘金 旺鋪！ 7.社區(qū)型商業(yè) 財(cái)富的新指標(biāo) 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)新區(qū)域開(kāi)發(fā)的熱潮，人們?cè)絹?lái)越對(duì)遠(yuǎn)離商業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)的老城市中心，當(dāng)原有城市區(qū)域商業(yè)中心無(wú)法覆蓋新興社區(qū)時(shí)，社區(qū)型商業(yè)針對(duì)這一市場(chǎng)缺位應(yīng)而生！所以社區(qū)商業(yè)是市場(chǎng)需要所誕生的，有著廣闊的消費(fèi)市場(chǎng)。 恒通綠城商業(yè)廣場(chǎng)以“滿足社區(qū)人群的全部生活需要”為建造理念， 為改變 行政新區(qū)缺乏生活配套這一窘境 而锨然入市。 8.立體商業(yè)街 財(cái)富節(jié)節(jié)高 恒通綠城全生活廣場(chǎng)規(guī)劃了主力店、 臨街單體商鋪、多層店面、 3-5 層大型商業(yè)，滿足不同業(yè)態(tài)的商業(yè)服務(wù)面積需要。也讓業(yè)主按自己的實(shí)力大小不同選擇，滿足更多的客戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，使商業(yè)街更具有包容性，各種形式的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互相促進(jìn)，共同開(kāi)創(chuàng)繁華。 9.實(shí)力公司打造 財(cái)富的指航燈 具有雄厚實(shí)力的企業(yè)具有卓越的眼光，特別是在把握未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃中，更是真知灼見(jiàn)的見(jiàn)地。在美國(guó)，很多購(gòu)買(mǎi)微軟股票和巴菲特帕克夏公司股票的人，都成了大富豪。在揚(yáng)州，十年前某商品市場(chǎng)的攤位不過(guò)幾萬(wàn)元一個(gè)，十年后，該市場(chǎng)的攤位普遍漲了好幾倍甚至幾十倍。受益者之所以受益，全因 為當(dāng)初發(fā)展商正確的經(jīng)營(yíng)眼光，選對(duì)了合作伙伴，選對(duì)了投資對(duì)象。 恒通綠城全生活廣場(chǎng)，正標(biāo)志著另一段財(cái)富傳奇的開(kāi)始。 10.“升”不可測(cè) 升值無(wú)限，財(cái)富 無(wú)限 三大升值空間 一是由于恒通綠城全生活廣場(chǎng)的整體形象品牌形成，會(huì)使本案的價(jià)值提升，是為內(nèi)在升 值前景； 二是，北區(qū)樓盤(pán)林立，政府需要引導(dǎo)北區(qū)商圈的形成，這是外在的升值前景；三是本案將是區(qū)域內(nèi)絕版核心地位 之作將意味著有強(qiáng)勁升值空間。 五、階段營(yíng)銷(xiāo)策略 對(duì)于 現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其營(yíng)銷(xiāo)一定要上升到品牌營(yíng)銷(xiāo)層次，對(duì)于恒通綠城全生活廣場(chǎng) 以品牌營(yíng)銷(xiāo)分 為以下幾個(gè)階段： 1.理念形成階段 親和而務(wù)實(shí)的理念能深層次打動(dòng)消費(fèi)者的心理，在實(shí)施推廣項(xiàng)目之前，提煉恒通綠城全生活廣場(chǎng) 的基本理念，并作深入細(xì)致的考慮和分析，最后整合出恰當(dāng)表達(dá) 恒通綠城全生活廣場(chǎng) 的一整套精神理念，為品牌的定位打下基礎(chǔ)。并且商業(yè)要求鮮明的訴求點(diǎn)， “ 全生活廣場(chǎng)、坐擁十字路口、商圈核心地段、穩(wěn)定的消費(fèi)群體、無(wú)限的升值空間 ”。 2.品牌營(yíng)銷(xiāo)階段 （ 1） 策略制定 對(duì) 恒通綠城全生活廣場(chǎng) 項(xiàng)目在銷(xiāo)售操作上要有打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。營(yíng)銷(xiāo)推廣基本上采用分階段（前期準(zhǔn)備階段、市場(chǎng)預(yù)熱階段、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段、開(kāi)盤(pán)高峰 階段、市場(chǎng)穩(wěn)銷(xiāo)階段、市場(chǎng)調(diào)整階段、銷(xiāo)售再高峰階段、市場(chǎng)收盤(pán)階段）、分層次、分內(nèi)容的形式使每一項(xiàng)資源配合到位，根據(jù)工程進(jìn)度緊扣賣(mài)點(diǎn)，有層次、有重點(diǎn)的加以訴求。 （ 2） 營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行 由于本案 是逐步開(kāi)工，交工也是陸續(xù)，因此只能做一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)劃方案。 前期準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目名稱 時(shí)間 工作重點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì) 已完成 規(guī)劃圖紙的確定 售樓處包裝及周邊形象包裝 7 月 15 日前全部到位 、 樓盤(pán)名稱、推廣案名、樓盤(pán)標(biāo)志、樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)字體、樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)包彩等； 、 銷(xiāo)售 道具 、模型、沙盤(pán)、條幅、 展板 、展示架等設(shè)計(jì)； 單、樓 書(shū) 、 報(bào)紙廣告、戶外廣告等 廣告 的設(shè)計(jì) 及制作。 銷(xiāo)售環(huán)境、售樓部、周邊環(huán)境包裝等 銷(xiāo)售人員到位 由恒通企業(yè)安排到位 銷(xiāo)售人員進(jìn)駐銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)并接受培訓(xùn)； 各種銷(xiāo)售表格的到位 市場(chǎng)預(yù)熱階段 在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前，本案 一定要進(jìn)行預(yù)熱，要達(dá)到以下目標(biāo)： 迅速建立項(xiàng)目品牌知名度，引起消費(fèi)者廣泛關(guān)注 品牌得到極快極大的傳播 客戶資源得到極大的積累 為正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)打下一個(gè)特別牢固的基礎(chǔ) （ 1） 媒體選擇與應(yīng)用 媒體選擇是在與恒通企業(yè)碰頭后，根據(jù)已選媒體與江都當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)反映得出的。 在媒介選擇上要慎重的考慮，以平面廣告和焦點(diǎn)推廣為主，其他推 廣手段為輔助，利用媒體進(jìn)行全方位宣傳，制造聲勢(shì)、塑造獨(dú)特的品牌形象，并針對(duì)不同的銷(xiāo)售階段，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推廣進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)整，以求達(dá)到充分利用媒體完成其實(shí)效推廣的目的。 要策略性的采用各種推廣手段。 充分 利用軟性新聞報(bào)道，在電視及報(bào)紙上進(jìn)行宣傳，并將 江都將形成新的商圈，江都向北發(fā)展 作為江都 市民近期最關(guān)注的事件進(jìn)行跟蹤報(bào)道，進(jìn)行低成本的炒作， 在售樓中心現(xiàn)場(chǎng)展示展版、噴繪圖、精制模型 ，并在等離子壁掛電視上播放樓盤(pán)的三維動(dòng)畫(huà)片，力求在售樓現(xiàn)場(chǎng)對(duì)意向購(gòu)買(mǎi)者形成強(qiáng)大的沖擊力。 在江都電視臺(tái) 插播廣告的形式 對(duì)消 費(fèi)群體進(jìn)行 發(fā)布， 這點(diǎn)恒通企業(yè)已與電視臺(tái)碰頭并達(dá)成協(xié)議。 利用精美樓書(shū)、彩頁(yè)、 DM 直郵廣告進(jìn)行定點(diǎn)投放等多種形式，對(duì)目標(biāo)顧客進(jìn)行地毯式轟炸，并且對(duì)于較富裕 的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行重點(diǎn)發(fā)放。 充分利用大型戶外廣告， 江都地區(qū)本身有很多戶外廣告位 ，傳播效應(yīng)大 。 在 揚(yáng)州路上設(shè)立彩旗、條幅、導(dǎo)向牌宣傳 積極利用工地圍墻作為現(xiàn)實(shí)廣告媒體，對(duì)其進(jìn)行整合的包裝，以一道優(yōu)美的景觀面對(duì)消費(fèi)者，并采用鮮明的廣告語(yǔ)做形象宣傳的基本元素。 印制系列宣傳紀(jì)念品，如：雨傘、打火機(jī) 、氣球、杯子、筆、手提袋等小物品，以達(dá)到持久宣傳，逐步滲透的目的。 11 在江都房產(chǎn)信息網(wǎng)排廣告 12 準(zhǔn)備宣傳車(chē)輛，深入江都 各鄉(xiāng) 鎮(zhèn)特別是北邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 發(fā)放宣傳資料，讓項(xiàng)目家喻戶曉，深入人心。 13 在 公交車(chē)上設(shè)立噴繪廣告，在市內(nèi)形成流動(dòng)廣告牌。 14 利用手機(jī)短信業(yè)務(wù)，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行集中信息滲透，并舉辦“發(fā)短信中大獎(jiǎng)”活動(dòng)。 15 電話遇忙提示音廣告 （ 2） 公關(guān)活動(dòng) 以 7 月 18 日開(kāi)盤(pán)為媒介，引起社會(huì)效應(yīng)。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段 各項(xiàng)銷(xiāo)售政策制度，同時(shí)發(fā)布軟性廣告，告知客戶可進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 期間要推出有力度的廣告，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)達(dá)到第一個(gè)高潮 對(duì)客戶進(jìn)行分類(lèi)整理，加大對(duì)認(rèn)購(gòu)熱潮的有利宣傳，讓媒介進(jìn)行炒作 主要新聞媒介加強(qiáng)對(duì)工程方面的報(bào)道，讓客戶的信心的以加強(qiáng)，同時(shí)編印小報(bào)要大力進(jìn)行宣傳，本案 各方面的優(yōu)勢(shì)及特色，為正式開(kāi)盤(pán)打下一個(gè)良好的基礎(chǔ) 開(kāi)盤(pán)高漲階段 階段 工作內(nèi)容 開(kāi)盤(pán)前 所有開(kāi)盤(pán)前需要做的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，必須件件落實(shí)到位 正式開(kāi) 盤(pán)銷(xiāo)售 1、客戶洽談 2、合同的洽談成交 3、新聞的再造勢(shì) 4、廣告的發(fā)布 5、品牌的樹(shù)立 銷(xiāo)售調(diào)整階段 此階段主要是對(duì)所有客戶進(jìn)行整理， 有些廣告可暫停， 對(duì)新聞宣傳可繼續(xù)進(jìn)行恒通綠城全生活廣場(chǎng) 的開(kāi)盤(pán)效應(yīng)進(jìn)行深度廣泛的報(bào)道，同時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略。 銷(xiāo)售再高潮階段 客戶滲透工作要強(qiáng) 廣告要有重點(diǎn)的進(jìn)行 加大軟性宣傳 加大促銷(xiāo)力度 同時(shí)舉辦一些公關(guān)活動(dòng)。 八、 廣告表現(xiàn) 廣告 是 用 以吸引目標(biāo)客戶群的 眼球 ，將本案的賣(mài)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)傳播出去，同時(shí)將本案的不利因素弱化、轉(zhuǎn)化，以增強(qiáng)對(duì)本案的信心。 1.廣告 語(yǔ) 表述 總領(lǐng)： 往左走， 往右走，都 從這 里 走 這么算，那么算，怎么都 劃算 往這個(gè)看，往 北 那 看，都 往 這里 看 根據(jù)賣(mài)點(diǎn)分述廣告語(yǔ)： 表現(xiàn)滿足生活需求的 “一站式”全生活廣場(chǎng) 表現(xiàn)本案核心地位的 行政新區(qū)首席全生活廣場(chǎng) 表現(xiàn)“投資”信心的 投資綠城全生活 廣場(chǎng)，怎么玩都“贏” 表現(xiàn)“升值潛力”的 未來(lái)，始于遠(yuǎn)見(jiàn) ，“升”不可測(cè) 表現(xiàn)“商圈價(jià)值”的 未來(lái) 30 萬(wàn)人支撐的核心商圈 表現(xiàn)“交通區(qū)位”的 道路改變城市 / 路好，交通好，購(gòu)物很重要 江都的文昌大道 2.電話遇忙提示