- - 第一章 項(xiàng)目介紹 一、項(xiàng)目建設(shè)意義 隨著社會(huì)的發(fā)展，人們不斷提高生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需求也愈加迫切，其中顯著的反映就是近年來(lái)整個(gè)社會(huì)的恩格爾系數(shù)的持續(xù)趨降，而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環(huán)保的消費(fèi)意識(shí)漸成潮流，高品位、純生態(tài)的園林景觀和休閑娛樂(lè)項(xiàng)目已成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵。 但由于種種原因，國(guó)內(nèi)園林及旅游產(chǎn)業(yè)普遍存在技術(shù)含量不高、產(chǎn)業(yè)質(zhì)量低下、發(fā)展后勁不足的缺陷。其中技術(shù)、資金和市場(chǎng)三大瓶頸更是嚴(yán)重制約了上述兩項(xiàng)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如何將現(xiàn)代高新技術(shù)、高品位的文化定位、先進(jìn) 的經(jīng)營(yíng)管理手段和優(yōu)質(zhì)資本導(dǎo)入其中并有效整合利用就成了現(xiàn)階段業(yè)界亟待解決的問(wèn)題。 XX 市岳塘區(qū)清水村處于長(zhǎng)、株、潭城市金三角核心地帶，本地區(qū)氣候、土壤條件優(yōu)越、原生及引種品種豐富，園林綠化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)具有先天優(yōu)勢(shì)，而市場(chǎng)需求的拉動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)勁，加之低成本優(yōu)勢(shì)和政策傾斜的助力，對(duì)于綠化園林以及生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分有利。建設(shè)集人環(huán)科技和休閑娛樂(lè)于一體的生態(tài)園林山莊具有非常重要的意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。而本項(xiàng)目的成功啟動(dòng)，不僅能有效滿足人們生態(tài)消費(fèi)的需求，又能在很大程度上帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)群的共同發(fā)展，還可以有效配合省市城建規(guī) 劃的建設(shè)，促進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和文化的交流，對(duì)于長(zhǎng)株潭三市融城具有重大意義和- - 深遠(yuǎn)影響。 二、項(xiàng)目名稱和定位 項(xiàng)目名稱： XXXX 花卉山莊 項(xiàng)目定位：綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊。 在此，我們將人環(huán)科技定義為：有助于人與自然環(huán)境之間保持和諧關(guān)系并得以良性協(xié)調(diào)發(fā)展的技術(shù)手段，其中關(guān)鍵技術(shù)包括現(xiàn)代園林綠化科技、生態(tài)和環(huán)保技術(shù)等，并且包括了極為深刻的文化底蘊(yùn)。 三、項(xiàng)目選址和建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目的擇建地址為 XX 市 XX 區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，環(huán)繞 XX水庫(kù)占地 0.33 平方公里（約 合 500 畝）范圍內(nèi)。此處為典型的亞熱帶氣候地區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為丘陵地貌，植被豐盛，降水充沛，山環(huán)水繞，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，且位于長(zhǎng)沙株潭經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域，緊鄰 XX 市區(qū)環(huán)線，距 107 國(guó)道 2.9 公里，京珠高速 2.3公里，往來(lái)山莊僅幾分鐘車程，交通極其便利。 本項(xiàng)目建設(shè)用地為 43600 平方米，擬建賓館、別墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等，建筑面積約為74800 平方米，各類綠化園林景觀面積為 227200 平方米，投資- - 總額為 18047 萬(wàn)元人民幣。 四、項(xiàng)目公司簡(jiǎn)介 XX花卉山莊項(xiàng)目籌 建單位為 XX市 XX花卉山莊有限公司。公司經(jīng)營(yíng)范圍為各項(xiàng)高科技新產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)；種植業(yè)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；信息服務(wù)和文化旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)引進(jìn)。公司本部現(xiàn)有職工 40 人，其中大專以上文化 10 人，中高級(jí)技術(shù)職稱以上的 5人，其余員工均具有中專、中技以上學(xué)歷。同時(shí)還擁有由博士、教授、研究員等業(yè)界專家組成的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，他們?cè)谥参锓诸悺⑸锛夹g(shù)、古樹(shù)名木栽培和養(yǎng)護(hù)、園林生態(tài)建設(shè)、化學(xué)、工程材料、美學(xué)和結(jié)構(gòu)力學(xué)等學(xué)科領(lǐng)域具有深厚的理論功底和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。此外，為了完善公司的經(jīng)營(yíng)管理，確保公司快速、有序地發(fā)展，公司還聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)知 名的管理咨詢專家作為外腦，專業(yè)領(lǐng)域涵蓋了人力資源、財(cái)務(wù)和資本運(yùn)作、市場(chǎng)管理和企業(yè)文化建設(shè)等各個(gè)方面。 XXXX 花卉山莊有限公司已與 XXX 投資發(fā)展有限公司合作，共同出資發(fā)起組建中外合資湖南省 XX 花卉山莊有限公司。合資公司注冊(cè)資本 1400 萬(wàn)美元，其中 XXXX 花卉山莊有限公司以土地、房產(chǎn)、種植、專利技術(shù)及部分資金出資，折算人民幣7414 萬(wàn)元，占 64 3%比例，菲律賓 XX 投資發(fā)展有限公司出資500 萬(wàn)美元，占 35.7%比例。 - - 菲律賓 XX 投資發(fā)展有限公司（ MULTI-LINK INVEST DEVELOPMENT CO.,LTD）是一家致力于不動(dòng)產(chǎn)、高新技術(shù)制造及物流等領(lǐng)域的專業(yè)投資公司，在美加、東南亞、港澳臺(tái)及中國(guó)內(nèi)地已成功運(yùn)作了一大批投資項(xiàng)目。公司實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，業(yè)績(jī)優(yōu)良、信譽(yù)卓著，并與國(guó)際多家企業(yè)組建了戰(zhàn)略發(fā)展聯(lián)盟。 第二章 項(xiàng)目背景 一、政治與政策環(huán)境分析 長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)國(guó)內(nèi)政局穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)步提升，投資環(huán)境不斷改善，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系不斷健全與完善，在公有制的實(shí)現(xiàn)形式、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度和大力發(fā)展非公有經(jīng)濟(jì)等方面取得了重大突破。黨的十六大為國(guó)家和社會(huì)發(fā)展指明發(fā)展方向， 三農(nóng) 問(wèn)題得到前 所未有的重視。投資建設(shè)多功能科技生態(tài)休閑山莊，正是切實(shí)貫徹國(guó)家 三農(nóng) 政策，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)和解決部分農(nóng)民就業(yè)和增收的具體表現(xiàn)。 中國(guó)加入 WTO，政策進(jìn)一步開(kāi)放和完善，在挑戰(zhàn)的同時(shí)也伴隨著機(jī)遇，省市政府不約而同地作出了做大做強(qiáng)湖南旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)的決定。本項(xiàng)目的建設(shè)既有利于提高 XX 在湖南旅游產(chǎn)業(yè)中的地位，增加旅游湘軍的實(shí)力和影響，也必將為優(yōu)化省市城建規(guī)劃、促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出積極的貢獻(xiàn)。 目前，本項(xiàng)目的建設(shè)得到省、市、區(qū)各級(jí)政府的全力支持，- - XX 市政府已批準(zhǔn)我公司立項(xiàng)計(jì)劃。 二、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境分析 中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)已連續(xù) 26 年保持持續(xù)快速、穩(wěn)定健康發(fā)展，廣大人民群眾生活水平日益提高，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的資料表明，我國(guó)城鄉(xiāng)居民年均可支配收入以及在第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目上的消費(fèi)水平增幅長(zhǎng)期保持兩位數(shù)的速率，人民迫切要求進(jìn)一步提高生活質(zhì)量，對(duì)于文化、娛樂(lè)、旅游等休閑項(xiàng)目的需求穩(wěn)步上升。 經(jīng)濟(jì)的升溫，不但催生了 生態(tài) 的觀念，也強(qiáng)化了 環(huán)保 和 綠色 意識(shí)。僅以旅游為例，專家預(yù)測(cè)，未來(lái)的 20 年間，國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)步入黃金期。湖南省預(yù)計(jì)文化產(chǎn)業(yè) 10 年內(nèi)的產(chǎn)值將增長(zhǎng)6 倍，超過(guò) 600 億， 2003 年到主席故鄉(xiāng)韶山的旅游人數(shù)達(dá)到 了137 萬(wàn)人。即使是在非典肆虐的 2003 年 1-8 月間，湖南省國(guó)內(nèi)旅游收入還是上升了 26. 06%，而國(guó)家林業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，去年以花卉業(yè)、林業(yè)加工、園林綠化為主題的旅游業(yè)的產(chǎn)值增幅分別達(dá)到 30.87%、 59.56%和 390.10%。（援引國(guó)家林業(yè)部發(fā)布的數(shù)據(jù)） 僅在今年 五一 黃金周期間， XX 市就接待游客 34.34 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 7965.51 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)城 2.3%，不僅家庭出游總量增加，而且過(guò)夜游客增幅達(dá) 27.26%，近城周邊休閑游也成為市場(chǎng)新寵。但是另一個(gè)情況卻是：雖然接待人次在全省排名第二，但旅游 總收入排名第五，這就要求旅游接待企業(yè)在提高產(chǎn)品服務(wù)附加值和引導(dǎo)客人的消費(fèi)方面大做文章。在本項(xiàng)目中，該公司以- - 現(xiàn)代高科技手段，引種了國(guó)內(nèi)外數(shù)百種名貴花木及果樹(shù)，同時(shí)將公司的生物培植技術(shù)專利 復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物 項(xiàng)目和 自控式地下垃圾箱 等國(guó)際先進(jìn)技術(shù)引入山莊建設(shè)，填補(bǔ)了我省乃至全國(guó)技術(shù)空白，極具顯性的社會(huì)意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值，市場(chǎng)前景喜人。 而環(huán)保產(chǎn)業(yè)和園林產(chǎn)業(yè)，不論在國(guó)際國(guó)內(nèi)，都被譽(yù)為當(dāng)前的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，正由于其社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙優(yōu)，國(guó)家一直在加大對(duì)環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)的扶持和投入。結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，各地都掀起了建設(shè)環(huán) 保產(chǎn)業(yè)園區(qū)和園林綠化基地的熱潮。 XX 和株洲均為工業(yè)制造業(yè)集約地區(qū)，環(huán)保和園林產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，極具產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，即便是省會(huì)長(zhǎng)沙、湖南全省乃至中南地區(qū)，生態(tài)概念亦是令人矚目的焦點(diǎn)。在這樣的背景下啟動(dòng) XXXX 花卉山莊項(xiàng)目，其綜合效益的預(yù)期是不言而喻的。 第三章 核心優(yōu)勢(shì) 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)法則中的 木桶效應(yīng) 原理，即經(jīng)營(yíng)要素有效整合的結(jié)果決定了經(jīng)營(yíng)績(jī)效和企業(yè)的成敗，其中所有的資源要素都不應(yīng)存在明顯的缺陷，否則任意方面的短板都將會(huì)在整體經(jīng)營(yíng)過(guò)程中埋下隱患。 XX 花卉山莊即憑借其獨(dú)特的技術(shù)優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu) 勢(shì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中拔得頭籌，取得了制勝先機(jī)。 一、技術(shù)優(yōu)勢(shì) - - XX 花卉山莊的經(jīng)營(yíng)首先倚重的就是技術(shù)優(yōu)勢(shì)，這包括國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的園林技術(shù)和生態(tài)環(huán)保技術(shù)。如國(guó)內(nèi)首創(chuàng)并已申報(bào)專利的復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物 科研項(xiàng)目，以多學(xué)科最新成果相結(jié)合的植物馴化工程技術(shù)為基礎(chǔ)，對(duì)于 2-5 年生名貴樁景植物活體材料進(jìn)行復(fù)合造型，并最終形成研發(fā) -生產(chǎn) -銷售 -維護(hù)一條龍的完整產(chǎn)業(yè)鏈，市場(chǎng)前景廣闊，利潤(rùn)空間巨大；又如利用組織培養(yǎng)法大批量馴化熱帶蘭、蝴蝶蘭為代表的珍、奇、特花卉果木等；利用引進(jìn)的國(guó)際先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)優(yōu)化人居環(huán)境，真正達(dá)到純生態(tài) 健康休閑的至臻境界。 二、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 如區(qū)位圖 1-1（見(jiàn)附件）所示， XX 花卉山莊所處的岳塘區(qū)正處在長(zhǎng)株潭三市結(jié)合部，是三市經(jīng)濟(jì)一體化的核心區(qū)域，素有金三角之稱，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。京廣、湘黔鐵路貫穿其中， 107、320 國(guó)道和京珠、上瑞高速在此交匯，即將動(dòng)工的 XX 市環(huán)線從山莊大門(mén)經(jīng)過(guò)，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)、大托機(jī)場(chǎng)僅需 30 分鐘，湘江三面環(huán)繞，交通極為便利。區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，正在發(fā)展成為長(zhǎng)株潭三市休閑游的后花園。 三、產(chǎn)業(yè)集聚的優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目將生態(tài)主題、環(huán)保概念和現(xiàn)代高新技術(shù)元素完美地糅- - 合成自身的獨(dú)特賣點(diǎn)， 注入 XX 山莊，使之具有寬泛的業(yè)務(wù)涵蓋和豐厚的文化內(nèi)涵，產(chǎn)生優(yōu)勢(shì)疊加甚至達(dá)到乘數(shù)效應(yīng)和良性嬗變。這比之單一主題的園區(qū)或基地，無(wú)疑更能獲取市場(chǎng)的認(rèn)可和青睞，當(dāng)然也為自身構(gòu)建了一道較高的進(jìn)入門(mén)檻，為本項(xiàng)目的永續(xù)經(jīng)營(yíng)和健康發(fā)展提供了有力保障，同時(shí)也極大地促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化和城市化建設(shè)。 第四章 功能定位與項(xiàng)目構(gòu)成 功能定位 XXXX 山莊定位在綜合運(yùn)用現(xiàn)代人文科技，打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊，構(gòu)建擁有原創(chuàng)自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的園林、環(huán)保技術(shù)研發(fā)平臺(tái)和展示中心。 并按照城市整體規(guī)劃，配套適當(dāng)?shù)纳罹幼?與公共服務(wù)設(shè)施， 優(yōu)化當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)周邊農(nóng)民致富，促進(jìn)長(zhǎng)株潭金三角核心區(qū)的高速健康發(fā)展。本項(xiàng)目包含的深層內(nèi)核定位于純生態(tài)的概念，依靠科技和文化手段，大力發(fā)展和開(kāi)拓環(huán)?？萍佳邪l(fā)展示中心、園林科技研發(fā)展示中心、休閑娛樂(lè)中心和名優(yōu)花卉的培養(yǎng)展示中心等四大主要功能。 經(jīng)項(xiàng)目組研究，建議 XX 山莊在功能定位與支柱產(chǎn)業(yè)鏈組合上擬 在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，包括了經(jīng)過(guò)優(yōu)選過(guò)濾的科技、人才、資本和文化四大要素，并通過(guò)優(yōu)勢(shì)的管理加以整合、提煉和升華，形成企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的集約優(yōu)勢(shì)和篤實(shí)基礎(chǔ)；鍛造出 XX 花卉山莊的生態(tài)品- - 牌。 在產(chǎn)業(yè)鏈組合方面，包括環(huán)保與園林科技產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)鏈兩大支柱。進(jìn)入山莊進(jìn)行休閑娛樂(lè)的消費(fèi)者在此可以觀摩到先進(jìn)的環(huán)保、園林技術(shù)的研發(fā)流程和產(chǎn)品展示，而科研人員、工程人員、技術(shù)交流和業(yè)務(wù)洽商的來(lái)賓也能在山莊的生態(tài)休閑娛樂(lè)中心享受到擁抱自然的樂(lè)趣。而這種對(duì)接還并非簡(jiǎn)單的矢量交流，而是在良性互動(dòng)中得以優(yōu)合和嬗變。先進(jìn)的環(huán)保和園林科技研發(fā)成果進(jìn)一步推動(dòng)了生態(tài)休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的品質(zhì)提升，同時(shí)人們?cè)谛蓍e娛樂(lè)方面的更新更高的需求又將進(jìn)一步促進(jìn)環(huán)保和園林技術(shù)研究的發(fā)展，正是這種互相促進(jìn)作用使 XX 山莊在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中先天 具有了極佳的擴(kuò)張性和成長(zhǎng)性。 另外從功能的結(jié)構(gòu)上分析：首先，山莊的高品位來(lái)源于人環(huán)科技的技術(shù)含量和山莊本身自然生態(tài)所體現(xiàn)出的“天人合一”的價(jià)值形態(tài)；而“全生態(tài)”的主題體現(xiàn)在山莊建設(shè)、格局、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和休閑娛樂(lè)空間中充溢著的“純環(huán)?！薄ⅰ罢婢G色”并通過(guò)人環(huán)科技的導(dǎo)入具體強(qiáng)化和引導(dǎo)了消費(fèi)者的生態(tài)概念。在這里，生態(tài)概念順理成章地成為了人環(huán)科技發(fā)展的終極目標(biāo)，人環(huán)科技的不斷發(fā)展則為全社會(huì)生態(tài)意識(shí)的進(jìn)一步升華提供了第一源動(dòng)力。 而在與外部市場(chǎng)環(huán)境的關(guān)系方面，由于經(jīng)營(yíng)管理的完善和山莊品牌的提升而形成的 市場(chǎng)吸引力，催生出一個(gè)技術(shù)流、資金流、物流和產(chǎn)品流以及服務(wù)流的加速輸入和提升輸出的過(guò)程，這個(gè)過(guò)- - 程中所產(chǎn)生的助動(dòng)力對(duì) XX 山莊的跨越式發(fā)展起到了極其重要的促進(jìn)作用。 二、項(xiàng)目構(gòu)成 人環(huán)科技產(chǎn)業(yè)鏈中包括山水景觀設(shè)計(jì)制作中心、園藝研究中心和環(huán)保技術(shù)研發(fā)與展示中心等；生態(tài)休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)鏈中包括了賓館與各種風(fēng)格別墅、康體休閑中心露天觀光休閑咖啡吧、垂釣中心、自然景觀游泳池、藝術(shù)插花沙龍和茶道會(huì)所等。其余為公共配套服務(wù)設(shè)施。 第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃 一、項(xiàng)目選址 XX 花卉山莊選址 XX 市岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng) 清水村，東臨京珠高速公路，西臨 107 國(guó)道，北靠上瑞高速和 320 國(guó)道，南邊就是規(guī)劃中的 XX 第一路 （環(huán)線）。距離 XX 市中心 10 公里左右，離長(zhǎng)沙市 30 公里，處于 長(zhǎng)株潭 中心地帶，交通非常便利。 XX 市已經(jīng)決定重點(diǎn)開(kāi)發(fā)山莊所處區(qū)域，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)沒(méi)有任何的工礦企業(yè)，并有一個(gè) 向紅 水庫(kù)，具有良好的生態(tài)自然環(huán)境。 - - 二、擬征 /租用土地現(xiàn)狀 1、地形地貌 項(xiàng)目用地形狀為不規(guī)則拳形狀，南北相距約 400 米；東西相距約 800 米。 山莊規(guī)劃確定以清水村（向紅水庫(kù)）約 0.33 平方公里（約計(jì) 500 畝）的區(qū)域，該區(qū)域全部為山地、水庫(kù)，沒(méi)有農(nóng)田，非常適合于綜合開(kāi)發(fā)。 2、基礎(chǔ)設(shè)施 山莊用水采用自供水的方式，從水庫(kù)和井內(nèi)取水；山莊周邊已有電力和通信設(shè)施，可以隨時(shí)接入，只需在山莊內(nèi)建設(shè)一個(gè)變電站。 三、項(xiàng)目實(shí)施方案 1、項(xiàng)目建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)擬用土地 500 畝，總投資 18047 萬(wàn)元。 2、項(xiàng)目規(guī)劃方案 該項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)的需求，由 XX 市 XX 花卉山莊有限公司組織實(shí)施，建設(shè)集園林科技研發(fā)、環(huán)?？萍佳邪l(fā)、奇木異花展示、- - 休閑娛樂(lè)于一體的生態(tài)山莊。方案內(nèi)容主要包括： （ 1）園林科技研發(fā)，包括山水景觀研發(fā)中心、園藝研究中心。 （ 2）環(huán)?？萍佳邪l(fā)，包括 自控式地下垃圾箱 和地下廁所項(xiàng)目。 （ 3）奇木異花展示，包括 百種植物生態(tài)園 、 奇木園 和 異花園 。 （ 4）生態(tài)休閑，包括娛樂(lè)中心、露天觀光休閑咖啡廳、水上彩色音樂(lè)噴泉、垂釣中心、自然景觀游泳池、賓館、別墅、養(yǎng)豬場(chǎng)、養(yǎng)羊場(chǎng)和養(yǎng)狗場(chǎng)。 （ 5）建設(shè)相配套的水、電、汽、路、綠化和山莊生活污水處理系統(tǒng)等公用工程，建設(shè)綜合服務(wù)樓和員工宿舍、食堂等員工生活設(shè)施。 3、建設(shè)規(guī)劃 （ 1）建設(shè)規(guī)劃原則 A.可持續(xù)發(fā)展的原則，保持并重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，充分尊重山體、水面與自然植被，重視資源及能源的再利用； B.分步建設(shè)與整體規(guī)劃相結(jié)合的原則，結(jié)合目前現(xiàn)有的資源綜合能力，實(shí)現(xiàn)分步建設(shè)。 （ 2）用地規(guī)劃（見(jiàn)表 5-1） - - 序號(hào) 類別 項(xiàng) 目 用地 ( ) 1 人環(huán)科技研發(fā)中心 山水景觀研發(fā)中心 園藝研發(fā)中心 環(huán)保科技研發(fā)中心 1200 1200 1200 2 人環(huán)科技研發(fā)中心 “ 百種植物生態(tài)園 ” “ 奇木園 ” “ 異 花園 80000 66667 66667 3 生態(tài)休閑中心 自然景觀游泳池 別墅 賓館 養(yǎng)豬場(chǎng)、養(yǎng)羊場(chǎng)和養(yǎng)狗場(chǎng) 350 4500 1000 300 4 配套設(shè)施 水井 15 個(gè) 水塔 3 個(gè) 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） 停車場(chǎng) 3 個(gè) 配電站 16000 2000 350 14500 300 - - 公共綠化 綜合服務(wù)樓 員工宿舍、食堂 水井 15 個(gè) 水塔 3 個(gè) 道路（進(jìn)山莊路、環(huán)山莊路、園區(qū)生態(tài)路） 停車場(chǎng) 3 個(gè) 配電站 公共綠化 綜 合服務(wù)樓 員工宿舍、食堂 1000 表 5-1 項(xiàng)目用地規(guī)劃 四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 XX 花卉山莊項(xiàng)目在各級(jí)政府的大力支持下，通過(guò)股東單位和花卉山莊有限公司全體員工努力，力爭(zhēng)高質(zhì)量、快速度地建設(shè)好山莊。項(xiàng)目建設(shè)周期為兩年，分為四個(gè)階段推進(jìn)。 第一階段： 2004 年元月 -2004 年 7 月，完成立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)- - 建、征地及土地開(kāi)發(fā)等 第二階段： 2004 年 3 月 -2004 年 7 月，完成山莊的設(shè)計(jì)并開(kāi)始園林工程和配套基礎(chǔ)工程。 第三階段： 2004 年 6 月 -2005 年 10 月，完成賓館、 A 級(jí)別墅、 B 級(jí)別墅和 C 級(jí)別墅和垂釣中心等工程，爭(zhēng)取在 5 月 1 日前，上述項(xiàng)目對(duì)外營(yíng)業(yè)。 第四階段： 2005 年 5 月 -2006 年元月全面完成 D 級(jí)別墅，山水景觀研發(fā)中心、園藝科技研發(fā)中心和環(huán)?？萍奸_(kāi)發(fā)中心等山莊開(kāi)發(fā)建設(shè)工作， 2006 年元月 1 日前山莊全面投入運(yùn)營(yíng)使用。 第六章 環(huán)境影響與保護(hù)措施 一、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 山莊建成投產(chǎn)后，本身就是純生態(tài)的山莊，對(duì)于環(huán)境主要是生活污水的排放和生活垃圾，不會(huì)形成其他顯性的污染。 二、環(huán)境保護(hù)措施 1、自有環(huán)保產(chǎn)品和技術(shù)的使用 對(duì)于生活垃圾的處理，山莊擬建設(shè) 3 個(gè)高技術(shù)含量的 自控式地下垃圾箱 ，集中進(jìn)行高科技處理。 - - 對(duì)于生活污水，山莊擬建設(shè) 3 個(gè)地下廁所，污水污物通過(guò)山莊內(nèi)自建的地下管網(wǎng)集中處理后排入市政管網(wǎng)。 2、積極進(jìn)行動(dòng)物衛(wèi)生防疫 山莊建設(shè)養(yǎng)豬場(chǎng)、養(yǎng)羊場(chǎng)、養(yǎng)狗場(chǎng)，運(yùn)用先進(jìn)的飼養(yǎng)方法 ,對(duì)所飼養(yǎng)的牲畜進(jìn)行疫病防治，杜絕任何動(dòng)物傳染疾病 ,為山莊提供純生態(tài)不含任何激素的肉類食品。 3、有效保護(hù) 向紅 水庫(kù)水質(zhì)和水量 通過(guò)先進(jìn)環(huán)?？萍嫉倪\(yùn)用，對(duì)生活垃 圾、各種污水進(jìn)行處理，并加強(qiáng)內(nèi)部管理和顧客引導(dǎo)，防止對(duì)水庫(kù)水質(zhì)的破壞。加強(qiáng)節(jié)約用水，充分利用豐富的地下水資源，確保 向紅 水庫(kù)的蓄水量，不破壞其灌溉功能。 4、導(dǎo)入 ISO14001 環(huán)境管理體系 山莊擬進(jìn)行 ISO14001 國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證，以建立一個(gè)經(jīng)濟(jì)效益好、資源利用率高、環(huán)境質(zhì)量好、優(yōu)美潔凈的純生態(tài)園區(qū)，結(jié)合本地環(huán)境保護(hù)工作實(shí)際，實(shí)現(xiàn)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。 第七章 市場(chǎng)分析 一、需求分析 - - 山莊的定位在于 綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技，打造高品位的純生態(tài)休閑山莊 ，并由此 而衍生山莊的兩大支柱產(chǎn)業(yè)：人環(huán)科技開(kāi)發(fā)和生態(tài)娛樂(lè)休閑。因此，本山莊的建設(shè)和發(fā)展源自于現(xiàn)代居民和組織的對(duì)生活質(zhì)量的追求，在回歸自然中享受現(xiàn)代文明，實(shí)現(xiàn)城市生活的自然化、鄉(xiāng)村生活的現(xiàn)代化，兩者融為一體。具體表現(xiàn)為四個(gè)方面： （一）園林科技的需求分析 1、宏觀層面： 從前面的環(huán)境分析可以得知，當(dāng)前中國(guó)的園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，進(jìn)而帶動(dòng)了園林科技的發(fā)展，也同時(shí)給園林科技的發(fā)展帶來(lái)了新的要求。中國(guó) 2002 年的花卉產(chǎn)值達(dá)到 2206534 萬(wàn)元，比 2001年增長(zhǎng) 36.87%，這說(shuō)明了園林花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迅 速；另外，據(jù)有關(guān)專家的估計(jì)，現(xiàn)在世界上的植物不下千萬(wàn)，而真正適合于園林綠化的品種極少，不過(guò)上百種，科技的需求由此可見(jiàn)。 2、微觀層面： 環(huán)境綠化、美化水平既是城市居民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志，更是城市形象、品位的重要體現(xiàn)。大型和超大型古樹(shù)名木植物景觀則是城市公園綠地、文化廣場(chǎng)綠化、美化的精品，市場(chǎng)需求量很大。長(zhǎng)沙市 創(chuàng)建國(guó)家園林城市總體規(guī)劃 ，提出在兩年內(nèi)新建 100座公園綠地，近幾年用于城市綠化、美化工程投資都在億元以上。我省的地級(jí)市如株洲、 XX、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、郴州等中型城市，都- - 把綠化、美化作為城市 建設(shè)的重點(diǎn)工程，全省用于綠化工程的投資達(dá)十億元。國(guó)內(nèi)的大中城市更是不遺余力地推進(jìn)城市美化、綠化的工程。南京市 2002 年就移栽 4 萬(wàn)多棵大樹(shù)入城。上海市從1998 年 9 月開(kāi)始實(shí)施了 大樹(shù)引入城市，改善生態(tài)環(huán)境 計(jì)劃，計(jì)劃用三年時(shí)間，從滬郊、外地引種 100 萬(wàn)棵各類喬木，其中大樹(shù)6 萬(wàn)棵。 然而，自然界的原生大樹(shù)愈來(lái)愈少，供需矛盾日趨緊張。并且大樹(shù)、古樹(shù)的移栽后的成活率很低（不到 30%）；亂挖亂移造成生態(tài)環(huán)境的破壞，古樹(shù)遭致滅頂之災(zāi)。我國(guó)各級(jí)政府已明令禁止移植銷售野生古樹(shù)、大樹(shù)。但是城市綠化、美化對(duì)大樹(shù)、古樹(shù)的 需求不僅不可能萎縮，反而隨著城市化步伐的加快更加強(qiáng)勁，城市對(duì)山水、植物景觀，特別是對(duì)大樹(shù)、古樹(shù)旺盛的需求，與自然界原生資源的稀缺和原生土地景觀、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)之間的矛盾更加突出。技術(shù)的需求非?，F(xiàn)實(shí)。 （二）環(huán)?？萍嫉男枨蠓治?1、宏觀層面： 國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給環(huán)境的保護(hù)提出了更高的要求。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局提出的國(guó)家環(huán)境保護(hù) 十五 規(guī)劃中，明確提出了一些新的環(huán)境保護(hù)思路和措施，提倡加大對(duì)環(huán)境保護(hù)新技術(shù)、新工藝和新設(shè)備的研制。 根據(jù)具體情況來(lái)看， 2002 年，全國(guó)環(huán)境污染治理投資為- - 1363.4 億元，比上年增長(zhǎng) 23.2%。其中城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 785.3 億元，比上年增加了 31.8%；工業(yè)污染源污染治理投資188.4 億元，比上年增加了 8.0%，其中用于廢水治理投資 71.5億元、廢氣治理投資 69.8 億元、固體廢物治理投資 16.1 億元、其它治理投資 31.0 億元；新建項(xiàng)目 三同時(shí) 環(huán)保投資 389.7 億元，比上年增加 15.8%。全國(guó)環(huán)境污染治理投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 1.33%。環(huán)境污染治理投資中，城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資占57.60%，增長(zhǎng)比例較大。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，就是技術(shù)的發(fā)展和新的需求。 2、微觀層面： 2004 年全省環(huán)境保護(hù)工作會(huì)議指出，目前我省一是污染負(fù)荷重，污染物排放總量仍處于較高水平，生活型污染又呈加劇趨勢(shì)。每年僅排入 四水 的工業(yè)廢水在 11 億噸左右，未經(jīng)處理排入江河的城市生活污水大約有 9 億噸?？偭靠刂?9 項(xiàng)指標(biāo)中 COD的排放量不減反增。二是局部地區(qū)環(huán)境污染和生態(tài)破壞加劇的狀況沒(méi)有根本好轉(zhuǎn)。湖南省環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值已突破 100 億元，省政府又制定了環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)并出臺(tái)具體措施，大力加強(qiáng)環(huán)保工程建設(shè)和環(huán)境保護(hù)科研開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步做大做強(qiáng)環(huán)保產(chǎn)業(yè)。 目前在城鎮(zhèn)的環(huán)保方面，生活和生產(chǎn) 垃圾量非常大，在我國(guó)城市一般來(lái)說(shuō)，平均每戶 3-4 口人，日排放垃圾均 10 公斤左右，絕大多數(shù)放置于地面，腐爛發(fā)臭，使得蚊蠅滋生造成了對(duì)環(huán)境污染- - 和居民的危害；很多地方都是把住戶的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后裝車，不僅費(fèi)錢而且塑料袋會(huì)造成環(huán)境污染，并且住宅區(qū)地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不僅占地面積大，而且與住宅區(qū)優(yōu)美的環(huán)境極不協(xié)調(diào)。 因此，環(huán)保技術(shù)和工程的發(fā)展空間非常大，尤其在生活垃圾的處理方面，需要有所突破。 （三）旅游休閑需求分析 1、宏觀層面： 根據(jù)專家預(yù)測(cè)，未來(lái)近 20 年，中 國(guó)的旅游進(jìn)入旺盛期。國(guó)家 2020 年發(fā)展規(guī)劃 也提出建設(shè) 世界第一旅游大國(guó) 的目標(biāo)。中國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是改革開(kāi)放的發(fā)展，極大的刺激了中國(guó)居民享受休閑、領(lǐng)悟文化和進(jìn)行旅游認(rèn)知世界和大自然的熱情，也吸引了大批的外國(guó)居民來(lái)華觀光。 2002 年中國(guó)旅游業(yè)的產(chǎn)值達(dá)到 832071 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 390.10%！根據(jù)湖南旅游主管部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，在去年極其惡劣的情況之下， 2003 年 1-8 月湖南的旅游總收入達(dá)到 154.46 億元，同比增長(zhǎng)了 11.94%。生態(tài)旅游成為新的時(shí)尚，發(fā)展形勢(shì)喜人。 2、微觀層面： 今年 五一 期間， XX 市共接待游客 34.34 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 7965.51 萬(wàn)元，與歷年同期相比分別增長(zhǎng) 5.4%和 52.3%。其中顯著的特點(diǎn)是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為 新寵 。 - - 從 XX 市主要的幾家賓館的情況來(lái)看，平時(shí)的開(kāi)房率在 96.8%以上，節(jié)假日更是爆滿。并且在 XX，休閑娛樂(lè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有待優(yōu)化。此外，隨著 長(zhǎng)株潭 一體化的加強(qiáng)，旅游勢(shì)必會(huì)形成一定的互補(bǔ)的 鏈 式結(jié)構(gòu)，來(lái) XX 休閑娛樂(lè)和旅游的本地居民會(huì)大大增加。更為主要的，目前在 XX（包括株洲）休閑娛樂(lè)的開(kāi)發(fā)和現(xiàn)有的市場(chǎng)格局沒(méi)有形成特色，尤其是在生態(tài) 旅游、休閑方面，旅游開(kāi)發(fā)的品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。 綜合上述，無(wú)論是中國(guó)大陸、還是湖南，旅游的發(fā)展在量上還有很大的增加，在質(zhì)的層面，提升和發(fā)展的空間更大。 二、競(jìng)爭(zhēng)者分析 目前在 XX 本地以及周邊的長(zhǎng)沙和株洲，主要的休閑項(xiàng)目定位在于一般的娛樂(lè)、農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光，只有極個(gè)別滲入了科技展示和研發(fā)。而本山莊的定位與其他的山莊或者休閑場(chǎng)所有極為明顯的區(qū)別和優(yōu)勢(shì)。 具體來(lái)講如下表 7-1 列示： 序號(hào) 典型競(jìng)爭(zhēng)者 位置 定位 主要特色 XX特點(diǎn) - - 1 XX 山莊 XX 河?xùn)| 酒店 洋 樹(shù) 珍品 a.園林、環(huán)?？萍嫉难芯亢屯茝V； b.科技產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售； c.人環(huán)科技和生態(tài)休閑的結(jié)合與互動(dòng)； d.通過(guò)科技和休閑充分闡釋 生態(tài) 的概念，最終體現(xiàn)現(xiàn)代的人文、環(huán)境、自然的形態(tài)和性質(zhì)：物質(zhì)和文化的同步享受； e.更佳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 2 XX 園 XX 西郊 科技示范和旅游休閑 a.農(nóng)業(yè)科技交流和培訓(xùn) b.觀賞魚(yú)類 3 XX 湖 XXXX交界 公園 a.動(dòng)物、跑馬 b.野戰(zhàn)俱樂(lè)部 c.奇瓜果園 三、市場(chǎng)分析的結(jié)論 1、旅游休閑和人環(huán)科技的需求非常大，并且需要適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。 2、當(dāng) 前旅游和休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r凸現(xiàn)了現(xiàn)代主流的一種消費(fèi)文化或者趨勢(shì)。 近年來(lái)，人們的生態(tài)旅游消費(fèi)需求日漸明顯，生態(tài)游年均遞增- - 10-15%，全球生態(tài)旅游產(chǎn)值高達(dá) 3000 億美元。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質(zhì)文化生活水平提高，旅游需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化，同時(shí)面對(duì)現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來(lái)的種種不良影響，人們充分認(rèn)識(shí)到了環(huán)境保護(hù)的重要性。這一方面說(shuō)明物質(zhì)文明的發(fā)展，必定促進(jìn)精神文明的發(fā)展，另一方面現(xiàn)代文明的發(fā)展促使人們重新去體會(huì)和體驗(yàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化的精髓： 天人合一 的美好境界。因此，休閑旅游和人環(huán)科技發(fā)展 的需求在本質(zhì)上是一種文化的需求，而與此相對(duì)應(yīng)的生態(tài)休閑將會(huì)獲得極大的發(fā)展，市場(chǎng)潛力和空間巨大。 3、 XX 花卉山莊 通過(guò)科學(xué)的定位，具有鮮明個(gè)性特征的功能設(shè)計(jì)，很好地適應(yīng)了顧客的需求。 生態(tài)旅游 和 生態(tài)休閑 來(lái)源于人們對(duì)于 回歸自然 的向往，他們既需要現(xiàn)實(shí)的資源來(lái)滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的不良效應(yīng)的途徑、技術(shù)和未來(lái)的手段。 XX 花卉山莊 的定位和全方位的功能很好地滿足了顧客的需求，并且也為滿足這種需求提供了一定的導(dǎo)向。 4、技術(shù)領(lǐng)先滿足并進(jìn)一步擴(kuò)大需求。 山莊的實(shí)用新型技術(shù) 復(fù)合型生態(tài)活體景觀植物 開(kāi)發(fā)成果將會(huì)有效滿足當(dāng)前城鎮(zhèn)綠化對(duì)于大樹(shù)和古樹(shù)的需求、 自控式地下垃圾箱 技術(shù)則必定會(huì)給城鎮(zhèn)生活垃圾的處理開(kāi)創(chuàng)新的天地、 熱帶蘭組織培養(yǎng)法 和 綠景天天臺(tái)植草 等項(xiàng)目也將會(huì)給園林綠- - 化、屋頂建筑綠化、以及對(duì)于極具觀賞價(jià)值花卉的開(kāi)發(fā)，做出積極的貢獻(xiàn)。這些項(xiàng)目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動(dòng)生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 5、市場(chǎng)營(yíng)銷一般思路： 顧客定位： A.城鄉(xiāng)居民中的中、高收入家庭和個(gè)人； B.有休閑 和娛樂(lè)需求的團(tuán)體客戶； C.園林、環(huán)保生產(chǎn)和技術(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 市場(chǎng)賣點(diǎn)：人環(huán)科技和休閑娛樂(lè)的融合。 第八章 投資財(cái)務(wù)分析 一、投資估算 按照我國(guó)現(xiàn)行資金管理體制和項(xiàng)目的概、預(yù)算編制方法，項(xiàng)目建設(shè)總投資由固定資產(chǎn)投資總額和流動(dòng)資金投資兩大部分組成。 經(jīng)估算，該項(xiàng)目總投資 18047 萬(wàn)元。其中固定資產(chǎn)投資總額16113 萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 1934 萬(wàn)元。 1、固定資產(chǎn)投資總額估算 （ 1）固定資產(chǎn)投資總額構(gòu)成 - - 固定資產(chǎn)投資總額指項(xiàng)目建成后，轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)價(jià)值的全過(guò)程 中所需支出的全部費(fèi)用，包括工程費(fèi)用和建設(shè)期利息。其中，工程費(fèi)用指直接形成固定資產(chǎn)的工程項(xiàng)目費(fèi)用；建設(shè)期利息指項(xiàng)目建設(shè)期間固定資產(chǎn)投資總額借款的應(yīng)計(jì)利息。 （ 2）固定資產(chǎn)投資總額估算 本項(xiàng)目建議書(shū)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)，參照我國(guó)投資建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法和參數(shù)的相關(guān)規(guī)定及行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按不同項(xiàng)目分別估算固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見(jiàn)表 8 1。 表 8-固定資產(chǎn)投資總額估算 序號(hào) 投資項(xiàng)目 規(guī)格參數(shù) 單位造價(jià) 造價(jià)（萬(wàn)元） 1 土地使用權(quán) 租賃 250 畝 0.004 萬(wàn)元 /畝 .年 30 年計(jì) 30 征用 250 畝 15 萬(wàn)元 /畝 3750 2 土地開(kāi)發(fā) 250 畝 1 萬(wàn)元 /畝 250 3 道路設(shè)施 18000 平 0.05 萬(wàn)元 / 900 - - 方米 平方米 4 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 5 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 6 門(mén)樓、綜合服務(wù)樓等 350 平方米 0.2 萬(wàn)元 /平方米 70 7 職工宿舍、食堂等 1000 平方米 0.2 萬(wàn)元 /平方米 240 8 山水景觀研發(fā)中心 1200 平方米 0.2 萬(wàn)元 /平方米 240 9 園藝研發(fā)中心 1200 平方 米 0.2 萬(wàn)元 /平方米 240 10 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 1200 平方米 0.2 萬(wàn)元 /平方米 240 11 百種植物生態(tài)園 120 畝 1.5 萬(wàn)元 /畝 180 - - 12 奇木園 100 畝 5 萬(wàn)元 /畝 500 13 異花園 100 畝 4 萬(wàn)元 /畝 400 14 賓館 4000M 2 0.45 萬(wàn)元 /M 2 1800 15 A 級(jí)別墅 1450M 2 0.5萬(wàn)元 /M 2 225 16 B 級(jí)別墅 3450M 2 0.4萬(wàn)元 /M 2 540 17 C 級(jí)別墅 12300M 2 0.37 萬(wàn)元 /M 2 1332 18 D 級(jí)別墅 15300M 2 0.35 萬(wàn)元 /M 2 1575 19 露天觀光休閑咖啡吧 300M 2 0.32 萬(wàn)元 /M 2 105 20 水上彩色音樂(lè)噴泉 180 21 垂釣中心 250 - - 22 自然景觀游泳池 350M 2 0.22 萬(wàn)元 /畝 77 23 養(yǎng)殖場(chǎng) 300M 2 0.7萬(wàn)元 /M 2 210 工程費(fèi)用 項(xiàng)目工程費(fèi)用主要包括土地開(kāi)發(fā)、道路、垃圾污水處理系統(tǒng)、供水、供電、通訊、綜合服務(wù)樓、員工宿舍等輔助設(shè)施，研發(fā)中心，展示中心及賓館、別墅等休閑娛樂(lè)設(shè)施，見(jiàn)表 8-2。 表 8-2 工程費(fèi)用估算 序號(hào) 投資項(xiàng)目 投資額（萬(wàn)元） 備注 1 土地開(kāi)發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 - - 5 門(mén)樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景 觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A 級(jí)別墅 225 15 B 級(jí)別墅 540 16 C 級(jí)別墅 1332 17 D 級(jí)別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 - - 19 水上彩色音樂(lè)噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然 景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場(chǎng) 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計(jì)工程 24 合計(jì) 11234 由上述估算結(jié)果，項(xiàng)目建設(shè)工程投資共計(jì) 11234 萬(wàn)元。 其他費(fèi)用 a.無(wú)形資產(chǎn)： 本建設(shè)項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)主要指土地費(fèi)用，包括租地費(fèi)、征地費(fèi)和上繳規(guī)費(fèi)。經(jīng)估算，租地 250 畝，費(fèi)用均價(jià) 0.004 萬(wàn)元 /畝年，租賃期為 30 年；征用土地 250 畝，費(fèi)用均價(jià)為 15 萬(wàn)元 /畝。本項(xiàng)投資額共計(jì) 3780 萬(wàn)元。 b.遞延資產(chǎn)： 遞延資產(chǎn)主要是指項(xiàng)目前期費(fèi) 用，包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用- - 及開(kāi)辦費(fèi)用、項(xiàng)目用地現(xiàn)有建筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。 可行性研究費(fèi)用 10 萬(wàn)元，開(kāi)辦費(fèi)用等約為 50 萬(wàn)元，由于山莊用地范圍內(nèi)沒(méi)有拆遷項(xiàng)目故該項(xiàng)費(fèi)用為零。本項(xiàng)投資額共計(jì)60 萬(wàn)元，按 5 年攤銷完畢。 預(yù)備費(fèi)用 a.基本預(yù)備費(fèi)： 參照行業(yè)預(yù)備費(fèi)用提取比例，按工程費(fèi)用、其他費(fèi)用合計(jì)的2.5% 3估算，本項(xiàng)目建議提取 2.75%。項(xiàng)目工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用和其他費(fèi)用共計(jì) 15074 萬(wàn)元，由此估算的基本預(yù)備費(fèi)約為415 萬(wàn)元。 b.漲價(jià)預(yù)備費(fèi)： 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)經(jīng)營(yíng) 期提取工程費(fèi)用和其他費(fèi)用合計(jì)的 1.5%2估算，本項(xiàng)目建議提取 1.75%計(jì)提，項(xiàng)目工程費(fèi)用和其他費(fèi)用共計(jì) 15074 萬(wàn)元，該項(xiàng)投資為 264 萬(wàn)元。預(yù)備費(fèi)用投資共計(jì)679 萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資工程費(fèi)用其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用 11234 3840 679 15753 萬(wàn)元 建設(shè)期利息 - - 本項(xiàng)目全部投資資金來(lái)源主要是由自有資金、銀行貸款和外商投資組成。建設(shè)期需貸款 3000 萬(wàn)元。本項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年，年利率按現(xiàn)行銀行貸款利率 6計(jì) 算，建設(shè)期利息共計(jì) 360 萬(wàn)元。 固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資建設(shè)期利息 16113 萬(wàn)元 根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，編制的固定資產(chǎn)投資估算見(jiàn)表 8-3。 表 8 3 固定資產(chǎn)投資總額估算表 序號(hào) 投資項(xiàng)目 投資額（萬(wàn)元） 備注 1 土地開(kāi)發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門(mén)樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景 觀研發(fā)中心 240 - - 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A 級(jí)別墅 225 15 B 級(jí)別墅 540 16 C 級(jí)別墅 1332 17 D 級(jí)別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂(lè)噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然 景觀游泳池 77 - - 22 養(yǎng)殖場(chǎng) 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計(jì)工程 24 合計(jì) 11234 2、流動(dòng)資金投資估算 為了使項(xiàng)目順利建成，投入營(yíng)運(yùn)，并增強(qiáng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和處理意外損失的能力，除了必需的固定資產(chǎn)投資外，還需具備一定數(shù)量的可以自由支配的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金屬于鋪底性質(zhì)的流動(dòng)資產(chǎn)，它將被長(zhǎng)期占用，只在項(xiàng)目終結(jié)年一次性收回，一般采用短期借款和資本金的方式解決。 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告按照行業(yè)流動(dòng)資金占用比例估算項(xiàng)目建設(shè)流動(dòng)資金投資估算，一般 情況下，園林行業(yè)流動(dòng)資金占固定資產(chǎn)投資總額的比例為 10至 15，取 12%來(lái)估算鋪底流動(dòng)資金額，本項(xiàng)投資額約為 1934 萬(wàn)元。 綜合以上估算結(jié)果，項(xiàng)目建設(shè)投資總額估算價(jià)值為 18047 萬(wàn)元。 二、投資計(jì)劃與資金籌措 - - 本項(xiàng)目投資共計(jì) 18047 萬(wàn)元，其中自籌資金 10047 萬(wàn)元，銀行貸款 3000 萬(wàn)元，外商投資 5000 萬(wàn)元。根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃及總投資額的估算結(jié)果，編制投資計(jì)劃與資金籌措估算，見(jiàn)表 8 4。 表 8 4 投資計(jì)劃與資金籌措估算 號(hào) 年份 項(xiàng)目 建設(shè)期 營(yíng)運(yùn)期 合計(jì) 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 總投資 8399 7714 483.5 483.5 483.5 483.5 18047 1.1 固定資產(chǎn) 8219 7534 0 0 0 0 15753 1.2 建設(shè)期利息 180 180 0 0 0 0 360 1.3 流動(dòng)資金 0 0 483.5 483.5 483.5 483.5 1934 1.4 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金 8399 7714 483.5 483.5 483.5 483.5 18047 - - 籌措 2.1 財(cái)政撥款 0 0 0 0 0 0 0 2.2 自有資金 4399 3714 483.5 483.5 483.5 483.5 10047 用于流動(dòng)資金 0 0 483.5 483.5 483.5 483.5 1934 2.3 借款 4000 4000 0 0 0 0 8000 2.3.1 銀行貸款 3000 0 0 0 0 0 3000 用于流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 0 2.3.2 外商投資 1000 4000 0 0 0 0 5000 - - 用于流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 0 2.4 其他 0 0 0 0 0 0 0 編制說(shuō)明： 1、為簡(jiǎn)化計(jì)算，估算年限只取 6 年，其中 2004、 2005 年為建設(shè)期。 2、項(xiàng)目在 2006 年建成投入運(yùn)營(yíng)后，由于有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，無(wú)須增加新的固定資產(chǎn)投資，但仍然需要流動(dòng) 資金投資，流動(dòng)資金分 4 年平均投入。在運(yùn)營(yíng)期其他投資由自有資金解決。 3、報(bào)表中所有數(shù)據(jù)均指新增部分，而不是累計(jì)數(shù)據(jù)。 三、還本付息計(jì)劃 本項(xiàng)目可行性分析報(bào)告僅計(jì)算長(zhǎng)期借款的還本付息，用以考察該建設(shè)項(xiàng)目的償債能力，確定各年度財(cái)務(wù)費(fèi)用，有利于分析項(xiàng)目的盈利能力。 1、利息計(jì)算 在估算長(zhǎng)期借款利息時(shí)，假定每年的長(zhǎng)期借款均發(fā)生在當(dāng)年- - 年中，還款在年末；本年尚未歸還的本年及以前年度的借款形成年初累計(jì)借款額 ，并按全年計(jì)息；銀行貸款建設(shè)期第一年發(fā)生；銀行長(zhǎng)期貸款年利率按 6%估算。外商投資中長(zhǎng)期 借款第三年起計(jì)提紅利，紅利率按 5計(jì)算；長(zhǎng)期借款與外商投資利息合并計(jì)算。 2、本金的歸還 為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定本金是在年末歸還，分 4 年等額歸還本金（自 2006 年末至 2009 年末）。 3、長(zhǎng)期借款還本付息計(jì)算表 借款還本付息計(jì)算還款計(jì)劃見(jiàn)表 8 5，外商投資還本支付紅利見(jiàn)表 8-6。 表 8 5 借款還本付息計(jì)算表 號(hào) 年份 項(xiàng)目 建設(shè)期 營(yíng)運(yùn)期 合計(jì) 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 總投資 8399 7714 483.5 483.5 483.5 483.5 18047 1.1 固定資產(chǎn) 8219 7534 0 0 0 0 15753 - - 1.2 建設(shè)期利息 180 180 0 0 0 0 360 1.3 流動(dòng)資金 0 0 483.5 483.5 483.5 483.5 1934 1.4 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 8399 7714 483.5 483.5 483.5 483.5 18047 2.1 財(cái)政撥款 0 0 0 0 0 0 0 2.2 自有資金 4399 3714 483.5 483.5 483.5 483.5 10047 用于流動(dòng)資金 0 0 483.5 483.5 483.5 483.5 1934 2.3 借款 4000 4000 0 0 0 0 8000 - - 2.3.1 銀行貸款 3000 0 0 0 0 0 3000 用于流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 0 2.3.2 外商投資 1000 4000 0 0 0 0 5000 用于流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 0 2.4 其他 0 0 0 0 0 0 0 表 8-6 外商投資還款計(jì)劃安排表 年 份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 借款本金 1000 5000 5000 3750 2500 1250 應(yīng)付紅利 0 0 250 187.5 125 62.5 - - 應(yīng)還本金 1000 5000 5000 3750 2500 1250 本金余額 1000 5000 3750 2500 1250 0 歸還本利 0 0 1500 1437.5 1375 1312.5 四、投資總成本費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)成本估算 1、固定資產(chǎn)折舊及無(wú)形資產(chǎn)攤銷估算 項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成了項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流出，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告把固定資產(chǎn)折舊與無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷單獨(dú)列出進(jìn)行估算。 （ 1）固定資產(chǎn)折舊估算 按我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)計(jì)提 折舊的固定資產(chǎn)主要由工程費(fèi)用轉(zhuǎn)換成的固定資產(chǎn)，共計(jì) 11234 萬(wàn)元。由于投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中的成本費(fèi)用估算帶有預(yù)測(cè)性質(zhì)，為便于分析計(jì)算，我們采用平均年限法計(jì)算固定資產(chǎn)的年折舊額，并假定殘值率為 0。固定資產(chǎn)折舊估算詳見(jiàn)表 8 7。 表 8 7 固定資產(chǎn)折舊估算表 - - 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 折舊 年限 折舊率 營(yíng)運(yùn)期 2006 2007 2008 2009 固定資產(chǎn)合計(jì) 20 5 11234 561.7 10672.3 10672.3 561.7 10110.6 10110.6 561.7 9548.9 9548.9 561.7 8987.2 （ 2）無(wú)形、遞延資產(chǎn)攤銷估算 無(wú)形資產(chǎn)通常有一定的有效年限，其成本應(yīng)在其有效期限內(nèi)攤銷完畢；遞延資產(chǎn)一般也應(yīng)在投入運(yùn)營(yíng)后不少于 5 年內(nèi)平均攤銷。本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)攤銷的無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)主要有：土地使用權(quán)、開(kāi)辦費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)及工程前期費(fèi)用等。無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷估算見(jiàn)表 8 8。 表 8 8 無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷估算 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 攤銷年限 攤銷率 營(yíng)運(yùn)期 2006 2007 2008 2009 - - 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 3.3 無(wú)形資產(chǎn)合計(jì) 50 5 2% 20% 3780 75.6 3704.4 60 12 48 3840 87.6 3752.4 3591 75.6 3628.8 48 12 36 3752.4 87.6 3664.8 3402 75.6 3552.7 36 12 24 3664.8 87.6 3577.2 3213 75.6 3477.1 24 12 12 3577.2 87.6 3489.6 土地使用權(quán) 原值 攤銷 凈值 遞延資產(chǎn) 原值 攤銷 凈值 合計(jì) 原值 攤銷 - - 凈值 2、總成本費(fèi)用估算 （ 1）總成本費(fèi)用估算 估算依據(jù)： 項(xiàng)目建成后， 2006 年將投入全面運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用主要由林木及園藝入園成本、維修費(fèi)、環(huán)保費(fèi)、育林費(fèi)、研發(fā)費(fèi)等構(gòu)成，費(fèi)用估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見(jiàn)表 8-9。 表 8-9 年運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用估算 序號(hào) 費(fèi)用項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 備注 1 維修 550 約占固定資產(chǎn) 5% 2 水 12.64 300t 每天， 1.17 元每噸 3 電 14.4 500kwh 每天， 0.8 元每度 4 環(huán)保 150 5 育林 150 - - 6 游客保險(xiǎn) 80 7 其它不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 200 8 花卉苗木采購(gòu)成本 1000 8 合計(jì) 2157.04 項(xiàng)目建成后，職工定