住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期費(fèi)用的確定因素 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 作者簡(jiǎn)介：賈 ：天津師范大學(xué)法學(xué)院，民商法專業(yè)， 2011 級(jí)研究生。 徐洪會(huì)：天津師范大學(xué)法學(xué)院，民商法專業(yè)， 2010 級(jí)研究生。 摘 要：在我國(guó)，城市土地的所有權(quán)歸國(guó)家所有，因此在住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，有償續(xù)期的費(fèi)用成為人們最關(guān)心的問(wèn)題，那么住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期的費(fèi)用該如何確定呢？本文將從四個(gè)方面考量住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期費(fèi)用的確定因素 。 關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)用地使用權(quán)；有償續(xù)期；費(fèi)用 一、續(xù)期費(fèi)用內(nèi)容之考量 1、法律法規(guī)的誤導(dǎo) 1990 年國(guó)務(wù)院頒布的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（以下簡(jiǎn)稱暫行條例）第 40 條規(guī)定 “ 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。 ” 從這條規(guī)定不難看出，在土地使用權(quán)到期后地上建筑物都?xì)w國(guó)家所有，而且是無(wú)償?shù)摹?暫行條例第 41 條又規(guī)定 “ 土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng) 續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。 ” 而該條又只說(shuō)了續(xù)期時(shí)需支付土地使用權(quán)出讓金和辦理登記，并沒(méi)有提地上建筑物及其附屬物所有權(quán)該如何處理。 2009 年國(guó)土資源部發(fā)布的土地管理法修正草案征求意見(jiàn)稿中又有 “ 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期 ” 的說(shuō)法。這讓人們難免產(chǎn)生一種疑問(wèn)：土地使用權(quán)到期后的續(xù)期費(fèi)用是只是單純的土地使用權(quán)，還是 “ 土地使用權(quán)的費(fèi)用 +地上房屋產(chǎn)權(quán) ” 的費(fèi)用模式呢？ 2、續(xù)期費(fèi)用內(nèi)容的確定 筆者 認(rèn)為，我國(guó)的土地使用權(quán)是有期限的，因此到期后是應(yīng)當(dāng)續(xù)期繳費(fèi)的；而地上建筑物及其附屬設(shè)施屬于所有權(quán)范疇，所有權(quán)的無(wú)期限性也表明了其與續(xù)期無(wú)關(guān)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期費(fèi)用僅應(yīng)包括土地使用權(quán)的費(fèi)用，而不應(yīng)包括地上住宅產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用。上面的疑問(wèn)其實(shí)是法律與法規(guī)之間制定不合理而導(dǎo)致的，土地的使用權(quán)和建筑物的所有權(quán)相分離，使土地的價(jià)值能最大限度的被開(kāi)發(fā)出來(lái)，雖然土地的使用權(quán)和建筑物所有權(quán)能夠分別立法和分別管理，但是基于土地和建筑物在天然屬性上的不可分離性，我國(guó)法律又同時(shí)規(guī)定了在建的或建造好的建筑物與其所占地的建設(shè)用地使用 權(quán)是不可分離的，住宅也亦是如此。這就涉及了住宅建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物的主次問(wèn)題，具體到實(shí)際中就是住宅建筑物的所有權(quán)是依附于住宅建設(shè)用地使用權(quán)（ “ 房隨地走 ” ）還是住宅建設(shè)用地使用權(quán)依附于住宅建筑物的所有權(quán)（ “ 地隨房走 ” ）的問(wèn)題。 顯然暫行條例的規(guī)定是“ 房隨地走 ” 的方式，而筆者認(rèn)為，物權(quán)法第 149 條第一款 “ 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期 ” 的規(guī)定，既然拋棄了依申請(qǐng)續(xù)期，而改自動(dòng)續(xù)期是屬于 “ 地隨房走 ” 的方式，這明顯比暫行條例的規(guī)定更合理、更符合民意。因此，摒棄暫行條例的規(guī)定是勢(shì)在必行的，以免在續(xù)期時(shí)被濫用，而損害人民的合法權(quán)益。 二、續(xù)期繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)之考量 1、兩種時(shí)間點(diǎn)的由來(lái) 所謂續(xù)期繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)是指住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿應(yīng)當(dāng)續(xù)期時(shí)，所確定土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用的時(shí)間點(diǎn)。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)只能有一個(gè)，但是現(xiàn)在卻有兩種提法，即原土地使用權(quán)出讓合同簽訂時(shí)和土地使用權(quán)續(xù)期時(shí)。 那么這兩種時(shí)間點(diǎn)是怎么來(lái)的呢？這兩種時(shí)間點(diǎn)都來(lái)源于物權(quán)法第 149 條 “ 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期 ” 的規(guī)定。其實(shí)在物權(quán)法開(kāi)始制定的時(shí)候并沒(méi)有自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定，物權(quán)法第一、二、三次審議 稿均沿襲了城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)的規(guī)定，未對(duì)住宅建設(shè)用地與非住宅建設(shè)用地使用權(quán)加以區(qū)分，但是從第四次審議稿開(kāi)始，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期被區(qū)分出來(lái)。第四次審議稿規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。此后，住宅建設(shè)用地使用權(quán)適用自動(dòng)續(xù)期規(guī)則被確定下來(lái)，直至物權(quán)法通過(guò)。 因此同意以原土地使用權(quán)出讓合同簽訂時(shí)為時(shí)間點(diǎn)的說(shuō)法就認(rèn)為物權(quán)法在續(xù)期問(wèn)題上將住宅與非住宅分別表述，將住宅建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定為自動(dòng)續(xù)期其目的就是原土地使用權(quán)出讓合同的自動(dòng)延續(xù)，包括土地使用權(quán)出讓金、出讓期限等等自動(dòng)沿用原 合同中的約定，不用再訂立新的合同。 主張以續(xù)期時(shí)為時(shí)間點(diǎn)的觀點(diǎn)認(rèn)為住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的土地使用權(quán)出讓金的繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)按照土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定來(lái)確定。城市房地產(chǎn)管理法第 22 條第一款后半部分規(guī)定 “ 經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金 ” 。既然是重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，那么續(xù)期土地使用權(quán)出讓金就不能沿用原合同的約定。 2、兩種時(shí)間點(diǎn)的擔(dān)憂 兩種時(shí)間點(diǎn)的提出貌似都有其道理，那么續(xù)期繳費(fèi)時(shí)的時(shí)間點(diǎn)該如何 確定？是以土地使用權(quán)出讓合同簽訂時(shí)為時(shí)間點(diǎn)，還是以土地使用權(quán)續(xù)期時(shí)為時(shí)間點(diǎn)？如果以前者為時(shí)間點(diǎn)，人們就會(huì)擔(dān)心如果按照目前土地市場(chǎng)價(jià)格續(xù)期，將會(huì)大大增加其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)； 然而以后者為時(shí)間點(diǎn)有一部分人就會(huì)擔(dān)心，購(gòu)買房屋時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格并不高，而在續(xù)期時(shí)土地價(jià)格大幅上漲，大大超過(guò)原始地價(jià)時(shí)，會(huì)影響到人們的心理預(yù)期。因此確定一個(gè)續(xù)期繳費(fèi)的時(shí)間點(diǎn)是很重要的。 3、筆者的觀點(diǎn) 筆者認(rèn)為以住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿簽訂土地使用權(quán)續(xù)期合同時(shí)為時(shí)間點(diǎn)確定續(xù)期費(fèi)用的還是有其合理性的。物權(quán)法雖然規(guī)定了自動(dòng)續(xù)期 ，但是這樣的規(guī)定太過(guò)于原則化，不能從中看出包括續(xù)期費(fèi)用時(shí)間點(diǎn)確定在內(nèi)的對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用問(wèn)題的具體規(guī)定。因此這并不意味著原土地使用權(quán)出讓合同繼續(xù)延續(xù)，應(yīng)當(dāng)將物權(quán)法和城市房地產(chǎn)管理法相結(jié)合來(lái)確定續(xù)期繳費(fèi)時(shí)間點(diǎn)。 筆者進(jìn)一步認(rèn)為，雖然以續(xù)期時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用符合重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的要求，但是也應(yīng)當(dāng)考慮到人民群眾的心理預(yù)期。在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用時(shí)，應(yīng)比照原土地使用權(quán)出讓合同中約定的價(jià)格，在這兩個(gè)不同時(shí)間點(diǎn)的土地使用權(quán)出讓金上進(jìn)行比較，選擇 價(jià)格較低的作為續(xù)期土地使用權(quán)出讓金，同時(shí)其他稅費(fèi)也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)考量，如基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)用因?yàn)樵谛^(qū)初次開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等都已經(jīng)建好，在續(xù)期時(shí)就無(wú)須將這些費(fèi)用考慮在內(nèi)所以應(yīng)將這些費(fèi)用予以免除。這樣既能滿足政府的土地財(cái)政收入，彰顯國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)；又能維護(hù)人民群眾的心理預(yù)期，不增加住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 三、建筑物區(qū)分所有之考量 1.建筑物區(qū)分所有的困惑 所謂建筑物區(qū)分所有是指，在住宅規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對(duì)其專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的其他部分 享有共有權(quán)的一種復(fù)合性權(quán)利?，F(xiàn)階段的買房者對(duì)土地使用權(quán)的價(jià)格很模糊，沒(méi)有明確的概念，究其原因是因?yàn)榉績(jī)r(jià)與地價(jià)的混合。現(xiàn)在無(wú)論是一手房的買賣還是二手房的買賣都是將地價(jià)混入到房?jī)r(jià)之中，購(gòu)房者很少明顯了解所付房款中土地使用權(quán)出讓金是多少，尤其是在物權(quán)法明確了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之后，更使得業(yè)主對(duì)其土地使用權(quán)出讓金的具體分類產(chǎn)生了困惑的心理。在政府首次出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)出讓土地的面積和金額在合同中都有明確約定，而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將房屋賣給購(gòu)房者時(shí)，在國(guó)有土地使用權(quán)證上只籠統(tǒng)的記載了房屋所占的土地 面積，而沒(méi)有對(duì)建筑區(qū)域規(guī)劃內(nèi)的專有部分和共有部分在所占土地面積上加于區(qū)分。筆者認(rèn)為這種做法是不妥當(dāng)?shù)模?gòu)房者在買房過(guò)程中問(wèn)題可能不明顯，但是在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的時(shí)候這個(gè)問(wèn)題就凸顯出來(lái)，因此在續(xù)期時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅建筑物的專有部分和共有部分進(jìn)行分別考量來(lái)確定其續(xù)期費(fèi)用。 2、筆者的觀點(diǎn) 物權(quán)法第 70 條規(guī)定 “ 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利 ” ，第 73 條規(guī)定 “ 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有 ” 。根據(jù)這兩條可以看出，業(yè)主享有 “ 一個(gè)所有權(quán)、兩個(gè)共有權(quán) ” ， “ 一個(gè)所有權(quán) ” 是指業(yè)主對(duì)其住宅享有的所有權(quán)， “ 兩個(gè)共有權(quán) ” 是指業(yè)主對(duì)其住宅所在建筑物內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)和對(duì)其住宅所在建筑區(qū)劃內(nèi)的其他共有部分享有共有權(quán)。因此筆者認(rèn)為，在確定續(xù)期費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)將這 “ 一個(gè)所有權(quán)、兩個(gè)共有權(quán) ” 進(jìn)行區(qū)分，分別對(duì)其所占的土地面積進(jìn)行計(jì)算，最終確定出的續(xù)期費(fèi)用才更加合理。首先，對(duì)業(yè)主所享有的專有部 分的住宅所占的土地面積進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算出住宅所占的土地面積后，按該面積確定專有部分的續(xù)期費(fèi)用；其次，對(duì)業(yè)主所享有的建筑物內(nèi)的專有部分以外的共有部分整體所占的土地面積進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算出共有部分所占的土地面積后，由于建筑物內(nèi)的共有部分屬于該建筑物內(nèi)的業(yè)主共同共有，因此由該建筑物內(nèi)的業(yè)主平均分?jǐn)偣灿胁糠炙纪恋厥褂脵?quán)面積的續(xù)期費(fèi)用；最后，該住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的其他共有部分由全體業(yè)主平均分?jǐn)偫m(xù)期費(fèi)用。 筆者認(rèn)為，在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用時(shí)對(duì)建筑規(guī)劃內(nèi)的專有部分和共有部分加以區(qū)分，才能使土地使用權(quán)的續(xù)期費(fèi)用 更加合理化和透明化，使業(yè)主們了解土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用的具體內(nèi)容，充分保護(hù)全體業(yè)主的利益。 四、續(xù)期期限之考量 研究住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用如何確定，就不得不討論續(xù)期期限的問(wèn)題，因?yàn)槔m(xù)期期限的長(zhǎng)短直接關(guān)系到續(xù)期費(fèi)用的高低，對(duì)續(xù)期費(fèi)用的確定起著關(guān)鍵的作用。如前所述，我國(guó)物權(quán)法只對(duì)續(xù)期問(wèn)題做了原則性的規(guī)定，而其他法律法規(guī)對(duì)續(xù)期期限也沒(méi)有做明確的規(guī)定，只是在暫行條例中有關(guān)于土地使用權(quán)出讓的最高年限的規(guī)定，即居住用地的最高出讓年限為 70 年。因此有學(xué)者認(rèn)為， 住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期期限應(yīng)為 法律所規(guī)定的最長(zhǎng)期限，即 70年。筆者不認(rèn)同此觀點(diǎn)，我國(guó)住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定其目的是為了最大限度保障地上建筑物的利用，即“ 物盡其用 ” ，正如王利明教授就物權(quán)法第 149 條第一款所說(shuō)： “ 該規(guī)則實(shí)際上暗含了自動(dòng)續(xù)期的條件，即該土地性質(zhì)上是住宅用地，且有住宅存在。 ” 其實(shí)這也是 “ 地隨房走 ” 的直接體現(xiàn)。 筆者認(rèn)為，按照住宅建設(shè)規(guī)范的規(guī)定 “ 標(biāo)準(zhǔn)建造的住宅，住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限不應(yīng)少于 50 年 ” ，因此房屋也是有其使用壽命的，即使是現(xiàn)代的建筑由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑用材，建筑材料、環(huán)保理念，科技創(chuàng)新， 施工質(zhì)量、維護(hù)保養(yǎng)等等方面的不斷發(fā)展使得建筑物的壽命在大大的延長(zhǎng)，并出現(xiàn)了許多長(zhǎng)于 100 年以上的建筑物。 但是這也只能是適當(dāng)?shù)难娱L(zhǎng)其使用壽命，而不能是永久的使用，房屋的使用年限到期后就會(huì)成為 “ 危舊房屋 ” ，若繼續(xù)使用會(huì)給人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)隱患，因此房屋到了其一定的使用年限后就不應(yīng)當(dāng)再繼續(xù)使用。在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期期限時(shí)應(yīng)當(dāng)以該片小區(qū)內(nèi)的房屋使用年限為依據(jù)，例如，土地使用權(quán)續(xù)期時(shí)經(jīng)房地產(chǎn)部門的專家研究、鑒定后認(rèn)為，該片小區(qū)的住宅最多再使用 30 年，那么住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期年限就為 30 年。 在確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用時(shí)，將使用權(quán)的續(xù)期期限納入考量范圍，才能使土地和住宅的利用率達(dá)到最大限度，使續(xù)期費(fèi)用能更加合理，并直觀地反映在人民群眾面前。 五、結(jié)語(yǔ) 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問(wèn)題是社會(huì)各界都在研究和討論的熱點(diǎn)問(wèn)題。歸根到底，出現(xiàn)這些討論的問(wèn)題的根本原因就是物權(quán)法規(guī)定的過(guò)于原則化，其它法律也沒(méi)有具體的規(guī)定，國(guó)務(wù)院也沒(méi)有制定具體的實(shí)施細(xì)則和實(shí)施辦法，也沒(méi)有其它可以借鑒的方式和途徑。隨著時(shí)間的推移，越來(lái)越多的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限將會(huì)屆滿，我們只能學(xué)習(xí)和 實(shí)踐的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、研究問(wèn)題，積極探求新方法，解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期的問(wèn)題。（作者單位：天津師范大學(xué)法學(xué)院） 劉連凱：建設(shè)用地使用期限法律問(wèn)題研究，河南大學(xué)碩士論文， 2010 年。 宋炳華：住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期之法理分析及完善路徑，載國(guó)土資源情報(bào)， 2011 年第 8 期。 宋炳華，蔡衛(wèi)華：住宅建設(shè)用地應(yīng)有償續(xù)期，載中國(guó)土地， 2011 年第 7 期。 房紹坤：物權(quán)法用益物權(quán)編，中國(guó)人民大學(xué)出版社 2007 年版，第 204 頁(yè)。 王利 明：物權(quán)法研究（下卷），中國(guó)人民大學(xué)出版社 2007 年版，第 169-170 頁(yè)。 張靜義，周濤：物權(quán)法第 149 條評(píng)析，載法制與經(jīng)濟(jì)， 2008 年第 7 期。 閱讀相關(guān)文檔 :論我國(guó)控辯關(guān)系的重構(gòu) 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