學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理工作指引目 錄第一部分 投資管理第一章 項(xiàng)目投資管理制度 6第二章 項(xiàng)目建議書編制指引 9第三章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 11第四章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 19第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 25第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 27第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 33第七章 項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審指引 36第八章 建筑單體方案評(píng)審指引 38第九章 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 41第十章 施工圖審查基本要求 44第1頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡評(píng)表 46施工圖審查意見表 49第三部分 工程管理第一章 工程管理組織 511.1管理組織機(jī)構(gòu) 511.2項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理 52第二章 經(jīng)濟(jì)合同管理 552.1經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 552.2工程類合同編制要點(diǎn) 592.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn) 612.4對外合同及付款簽 的意見 632.5合同付款管理程 66附：經(jīng)濟(jì)合同審 表 500 68經(jīng)濟(jì)合同審 表 500 69經(jīng)濟(jì)合同付款審 表 70合同管理 71第三章 標(biāo)管理 723.1 標(biāo)管理規(guī)定 723.2 設(shè) 規(guī)定 78 3.3 設(shè) 作要點(diǎn) 813.4 指定 及 作指引 83 附： 標(biāo) 審 表 85 中標(biāo) 書 86投標(biāo) 87 88第2頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！設(shè) 計(jì)劃表 89 currency1 審 單 90指定 設(shè) 審 表 91設(shè) 審定表 92 第四章 工程“度管理 934.1工程“度管理規(guī)定 934.2施工“度制流程 954.3施工“度制指引 974.4“度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn) 99第五章 工程 施工管理 1005.1項(xiàng)目施工管理規(guī)定 1005.2施工組織設(shè)計(jì)制度 1045.3fifl 及施工圖審制度 1085.4指 制度 1105.5工程查內(nèi)容 要求 113 5.6 設(shè) fifl要求管理規(guī)定 1155.7 設(shè) “”指引 1175.8資 查要求 1195.9分部 項(xiàng) 業(yè)工程”查要求 1215.10項(xiàng)目”查要點(diǎn) 1225.11項(xiàng)目工”查要點(diǎn) 1245.12工程fifl 案 建 要求 1265.13工程工編制指引 1325.14工程管理制度 135附：點(diǎn)管部管計(jì)劃表 136設(shè) 管計(jì)劃表 137第3頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！設(shè) “”單 138設(shè) 139第六章 工程 管理 1406.1成本管理制度 140 6.2工程設(shè)計(jì)變 管理規(guī)定 1436.3簽管理規(guī)定 147 6.4項(xiàng)目成本 分 指引 1496.5工程制指引 1516.6工程 管理制度 154附： 設(shè)計(jì)變 審 表 155設(shè)計(jì)變 單 156變 簽 單 157變 簽審單 158成本 計(jì)制表 159簽 計(jì) 161設(shè)計(jì)變 計(jì) 162合同 計(jì) 163第七章 生產(chǎn)管理 1647.1 生產(chǎn)管理制度 164 7.2施工 環(huán)境 指引 168 7.3施工 查指引 170 7.4施工 生產(chǎn)管理要點(diǎn) 1727.5工程 理指引 173第四部分 管理第一章 組織 構(gòu) 編制 175 第4頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第二章 策劃管理 1762.1 1762.2 體策劃 1772.3 策劃及 施 1782.4 查 策劃 1792.5 策劃工作規(guī)房地產(chǎn) 程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182 第三章 工作管理 1923.1 準(zhǔn) 1923.2 程 193第四章 工作規(guī) 1954.1 準(zhǔn) 工作 1954.2 格管理要點(diǎn) 1994.3 合同 意 項(xiàng) 2014.4 定 作要點(diǎn) 2024.5 工程設(shè)計(jì) 意 項(xiàng) 204 4.6 告方案 施 作 2064.7 程管理要點(diǎn) 2094.8房產(chǎn) 格 管理指引 211 4.9 ”款指引 214第五章 服務(wù)工作規(guī) 217 5.1 服務(wù)部 217 5.2 資 管理指引 218 5.3 房 理指引 220 5.4 理指引 222 5.5 揭代 指引 224 第六章 制度 226第5頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第6頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第一部分 投資管理第一章 項(xiàng)目投資管理制度1 1.1 為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā) ，項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，公司所有 開發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)科學(xué)論和決策。1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于 需求、國家政策法規(guī)規(guī)定， 及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng) 和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng) 公司的體戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在的基礎(chǔ) ， 投資效益最大化為目標(biāo)。2 目投 建項(xiàng) 資 議2.1計(jì)劃配套部負(fù)根據(jù) 開發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司 內(nèi)組織人員，“行新項(xiàng)目 研，新項(xiàng)目的 研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻?發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn) 基本信息等。2.2計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān) 查信息“行經(jīng)濟(jì)fifl指標(biāo)測，經(jīng)初步判斷具 立項(xiàng)條 的，提出項(xiàng)目建議書。項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)符合項(xiàng)目建議書編制指引的規(guī)定。2.3項(xiàng)目建議書經(jīng)經(jīng)理 公 準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)組織 施項(xiàng)目論工作。3 目投項(xiàng) 資論3.1項(xiàng)目論工作必須有計(jì)劃地“行，計(jì)劃配套部負(fù)制定和 施項(xiàng)目論 的工作計(jì)劃。3.2項(xiàng)目論 的工作內(nèi)容包括，但不 于：1 宏觀和微觀投資環(huán)境分 ；2 項(xiàng)的 查， 及相關(guān)信息”集、整理和分 ；3 項(xiàng)目初步定；4 資來源計(jì)劃及融資方案；5 投資估；6 經(jīng) 效益分 等。3.3項(xiàng)目論形成的可行性研究報(bào)告必須符合項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司經(jīng)理 公審查。3.4計(jì)劃配套部根據(jù)經(jīng)理 公的審查意見“行必要的補(bǔ)充論，“一步 訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提 投資決策委員審議做好資 準(zhǔn) 。3.5項(xiàng)目可行性研究報(bào)告由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、 部、工程 部和工程fifl部等相關(guān)部門有任予 極配合。4 目投 策項(xiàng) 資決4.1開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須 經(jīng)理 公的評(píng)審。4.2經(jīng)理 公”到計(jì)劃配套部提 的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由經(jīng)理定召開評(píng)審議。經(jīng)理 公做出的評(píng)審決定包括三種：第7頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！1 同意立項(xiàng)；2 不同意立項(xiàng)；3 推遲立項(xiàng)。4.3 經(jīng)理 公要求補(bǔ)充論的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論，并再次提 經(jīng)理 公審議。4.4經(jīng)理 公同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提 投資決策委員審 。4.5投資決策委員同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)跟“土地合同談判和簽訂， 本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。5 目 及合 合作項(xiàng) 并 資5.1項(xiàng)目并 及合資合作必須 述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論、決策程 。凡合資合作項(xiàng)目在人 、資、fifl、經(jīng) 、 等方 無制權(quán)的，原 不參 。5.2計(jì)劃配套部負(fù)項(xiàng)目 并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目 作策劃方案， 項(xiàng)目 作目標(biāo)、 工作內(nèi)容、制 施、時(shí)間“度和任。項(xiàng)目 作策劃方案由投資決策委員審議 準(zhǔn)。5.3在項(xiàng)目 作程中，所有 及對簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的 項(xiàng)，必須 本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。6 目 更 整項(xiàng) 變 6.1項(xiàng)目 作程中發(fā)生的項(xiàng)目變 ，包括但不 于：發(fā)展 、投資的 、規(guī)大 、后 產(chǎn)、中 合同 訂等， 應(yīng)報(bào)投資決策委員 。6.2投資項(xiàng)目變 時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)人 書 形式將變 理由 報(bào)經(jīng)理 公，經(jīng)理 公經(jīng)研究分 后編制項(xiàng)目變報(bào)告 報(bào)投資決策委員審 。第8頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖第9頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)設(shè)定開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)“行 研部等相關(guān)部門配合“行項(xiàng)目研，提 查資 “行 定 相關(guān)部門參 定、分 提出項(xiàng)目建議書經(jīng)理 公審 “行項(xiàng)目論、可行性分 相關(guān)部門參 可行性分 編制項(xiàng)目可行性報(bào)告，并組織相關(guān)部門 論，根據(jù)建議“行 改經(jīng)理 公評(píng)審項(xiàng)目可行性報(bào)告經(jīng)理 公評(píng)審 后，計(jì)劃配套部根據(jù)評(píng)審意見 改項(xiàng)目可行性報(bào)告學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第10頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)報(bào)投資決策委員審議審議 后，項(xiàng)目立項(xiàng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第三章項(xiàng)目建議書編制指引1 城市 及 展 述規(guī)劃 發(fā) 簡2 目 策背景及摘要項(xiàng) 決2.1外部環(huán)境1 城 發(fā)展規(guī)劃 地的關(guān) 及對項(xiàng)目開發(fā)的 ， ： 規(guī)劃 建設(shè)、城 功 規(guī)劃 、 部 開發(fā)點(diǎn)、政 大政策向等；2 地所地 在城 的、經(jīng)濟(jì)、 化、戰(zhàn)略發(fā)展等方 的地；3 項(xiàng)目源，currency1的政 化背景， ：“房改、新fifl 生fi配套、 化fl、政 點(diǎn)工程等。2.2內(nèi)部 1 項(xiàng)目 對公司來發(fā)展戰(zhàn)略的意 一 35 ，在公司發(fā)展中的地項(xiàng)目 ；2 公司“”點(diǎn) 、項(xiàng)目合理 ，對公司提 率、提 形 、經(jīng) 、 大 的作；3 項(xiàng)目投資報(bào)率、可 經(jīng) 等度述立項(xiàng)的意。3 目項(xiàng) 況3.1 地 3.2 地狀四 ，地 ，地 狀，有情況，地 情況，土地的完整性，地情況。3.3項(xiàng)目的 配套3.4項(xiàng)目環(huán)境3.5大 政配套3.6規(guī)劃制要點(diǎn) 地 、 地 、 化 、 ；fi建筑 、公建建筑 ； 合容率、fi容 率；建筑 度； 化率等。3.7土地 格3.8土地 初步評(píng)估3.9立 開發(fā) 作為土地 點(diǎn)分 。4 法律及政策性 分析 土地 權(quán) 、土地的 項(xiàng)權(quán)、土地的 、有關(guān)項(xiàng)目地狀的政 ；立項(xiàng)情況；規(guī)劃地 、有關(guān)項(xiàng)目地規(guī)劃的政 ； 地 、土地 權(quán)出合同、 補(bǔ) 、有關(guān)項(xiàng)目地 的政 。5 市 分析fi 簡述、 fi 項(xiàng)指標(biāo)成長狀況 3-5 、 在 內(nèi) 第11頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！項(xiàng)指標(biāo)的 狀況及發(fā)展； 次產(chǎn) 應(yīng)狀況、 次產(chǎn) 的集合 、 內(nèi)表最好案狀況、來2-3 內(nèi)可 應(yīng)土地狀況、產(chǎn) 應(yīng)和產(chǎn) 類、本案在 內(nèi)的機(jī)；產(chǎn) 、點(diǎn)案、成長狀況、 容、 ；產(chǎn) 定及建議。6 主要 指 分析經(jīng) 標(biāo)開發(fā)建設(shè)間計(jì)劃分 ； 土地的資來源計(jì)劃分 ； 計(jì)劃分 ；成本、務(wù)分 ； 分 。7 和建論 議第12頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第四章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引1 目 策背景及項(xiàng) 決 分析1.1外部環(huán)境1 城 發(fā)展規(guī)劃 地的關(guān) 及對項(xiàng)目開發(fā)的 ， ： 規(guī)劃 建設(shè)、城 功 規(guī)劃 、 部 開發(fā)點(diǎn)、政 大政策向等；2 地所地 在城 的、經(jīng)濟(jì)、 化、戰(zhàn)略發(fā)展等方 的地；3 項(xiàng)目源，currency1的政 化背景， ：“房改、新fifl 生fi配套、 化fl、政 點(diǎn)工程等。1.2內(nèi)部 1 項(xiàng)目 對公司來發(fā)展戰(zhàn)略的意 一 35 ，在公司發(fā)展中的地項(xiàng)目 ；2 公司“”點(diǎn) 、項(xiàng)目合理 ，對公司提 率、提 形 、經(jīng) 、 大 的作；3 項(xiàng)目投資報(bào)率、可 經(jīng) 等度述立項(xiàng)的意。2 目項(xiàng) 況2.1 地 地所 城 、行政 、 行政 經(jīng)濟(jì)開發(fā) 、 融 等的地理 。 附圖：項(xiàng)目在城 的 圖，標(biāo) 出 地 ， 標(biāo) 性 政設(shè)施、建筑物的相對 和、地的定性述 。2.2 地狀1 四 ；2 地 狀況，標(biāo)， 地 ；3 地 狀，包括 地內(nèi)有 、 的 、池塘及壓線等對開發(fā)有 大 的 ，并計(jì) 此而損失的 際地 ；4 地 有情況，包括具體人數(shù)、數(shù)，工廠數(shù)、規(guī) 、產(chǎn) 性、開工狀況等，并說 對 及項(xiàng)目開發(fā)“度的 ；5 地 情況，包括管線、地 電纜、暗 、地 建筑物原有樁基及地 建筑/構(gòu)等，地 地 都要 意有沒有受護(hù)的 物古跡、可 的構(gòu)建；6 土地的完整性， 政代 地、 政 化帶、 政 、 勝古跡、江河湖泊等 分割土地；7 地情況，包括土地構(gòu)、 載、地 和抗震性要求。附圖： 地形圖，標(biāo) 四 及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映 地地 建筑、河流、 、壓線等內(nèi)容；地 狀況圖，包括地 管線、暗 、電纜、光纜等。 2.3項(xiàng)目的 配套1 3000米 內(nèi)的 狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療 、大 物中、主要業(yè)和菜 、 化、體育、娛樂設(shè)施、公fl、銀行、郵 等設(shè)施狀況。2 地3000米外但可輻射 內(nèi)主要 配套狀。第13頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！2.4項(xiàng)目環(huán)境 情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、“ 源情況、景觀、 情況、 規(guī)劃中環(huán)境的主要變化， 的拓寬、工廠的搬、大醫(yī)院、學(xué)校、 物中/超 的建設(shè)等。2.5大 政配套 狀及規(guī)劃發(fā)展， 、 污、雨、 訊、永久性 電和臨時(shí)施工電、燃?xì)?、熱及生?地 、成本、接”的可 性。2.6規(guī)劃制要點(diǎn)1 地 、代 地 、 地 、 化 、 ；2 fi建筑 、公建建筑 ，公建的內(nèi)容，并 分經(jīng) 性和 經(jīng) 性公建的 ；3 合容 率、fi容 率；4 建筑 度；5 ；6 化率等。2.7土地 格土地 格計(jì)的方法，若有代 地要說 代 地 格。根據(jù) 買 格計(jì)地 、樓 地 。2.8土地 初步評(píng)估地理 、土地 應(yīng)、環(huán)境及配套、 發(fā)展?fàn)顩r、政 規(guī)劃、城 來發(fā)展戰(zhàn)略等度對土地 做出初步評(píng)估。2.9立 開發(fā) 作為土地 點(diǎn)分 。3 法律及政策性 分析 3.1項(xiàng)目地取得土地 權(quán)的法律手 狀述3.1.1項(xiàng)目地狀土地 權(quán) 、土地的 項(xiàng)權(quán)、土地的 、有關(guān)項(xiàng)目地狀的政 。3.1.2計(jì)劃手 項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體 夠變 、立項(xiàng)變 條 和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政 。3.1.3規(guī)劃手 規(guī)劃地 、有關(guān)項(xiàng)目地規(guī)劃的政 。3.1.4土地手 地 、土地 權(quán)出合同、 補(bǔ) 、有關(guān)項(xiàng)目地 的政 。1 項(xiàng)目地取得土地 權(quán)程 評(píng)估：取得土地 權(quán)的程 述、取得土地 權(quán)需要的工作日、取得 房地土地 權(quán)所需條 、取得土地 權(quán)的 及制。2 項(xiàng)目地土地性變 的評(píng)估：土地性變 的程 述和理由、土地性變 的政策支 障礙、土地性變 需要的工作日。3 政策性 評(píng)估：政 資源 的評(píng)估、政策變 對項(xiàng)目開發(fā)的 。3.2合作方式及 評(píng)估合作方基本情況：合作方 稱，主要股東構(gòu)成情況、資等級(jí)、 、 冊資本、currency1背景等。合作方式、雙方的主要權(quán) 務(wù)述、合作 評(píng)估。3.3體評(píng) 對 項(xiàng)法律手 和程 的可 作性、合法性， 的可性“行評(píng) 。 ：簽合同中第14頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！顯對我方不 的條款及其考慮；部分 部條款存在的不定性 的制；不 、不定條款可 遭受的損失和對開發(fā)“度的 等。4 市 分析4.1 fi 成長狀況fi 簡述、 fi 項(xiàng)指標(biāo)成長狀況 3-5 、 在 內(nèi) 項(xiàng)指標(biāo)的 狀況及發(fā)展。4.2 內(nèi) 應(yīng)產(chǎn) 次產(chǎn) 應(yīng)狀況、 次產(chǎn) 的集合 、 內(nèi)表最好案狀況、來2-3 內(nèi)可 應(yīng)土地狀況、產(chǎn) 應(yīng)和產(chǎn) 類、本案在 內(nèi)的機(jī)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。4.3 目標(biāo) 層研究和 定次產(chǎn) 目標(biāo) 層 及輻射圈 、本案目標(biāo)人群 、定目標(biāo) 、 定。4.4整體 對本案有大 的 產(chǎn) 、點(diǎn)案、成長狀況、 容、 等。4.5產(chǎn) 定及建議類、 標(biāo)準(zhǔn)、不同類產(chǎn) 的例。5 初步分析規(guī)劃設(shè)計(jì)5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分 規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步念：設(shè)計(jì)念、fifl念、可 發(fā)展念。6 工程及 售 計(jì)劃1 截項(xiàng)目施工、取得 許可，報(bào) 報(bào)建分 需要的工作日。2 工程計(jì)劃：開工時(shí)間及工計(jì)劃、 開工 、開工時(shí) 當(dāng)?shù)爻?和片的 有率。3 計(jì)劃： 時(shí)間、 格、 ，計(jì) 的 有率， 計(jì)劃 的可行性分 。7 投 收益分析資7.1成本測 說 測假設(shè)和主要 指標(biāo)， 產(chǎn) 類假設(shè)、建筑 、fi和 fi 、容率、項(xiàng)目投資等。7.2 務(wù)分 業(yè) 及附加、所得 、土地 。7.3經(jīng)濟(jì)效益分 1 項(xiàng)目 潤率、投資報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2 項(xiàng)目開發(fā) 的 潤體。3 敏感性分 ：成本變 項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化， 變 項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容率變 項(xiàng)指標(biāo)的變化。4 盈虧 衡點(diǎn)分 ：本 、本 率。7.4項(xiàng)目資測資投”計(jì)劃、資款計(jì)劃、融資方案、 資及流分 。第15頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！8 合分析 建 議8.1 、設(shè)計(jì)、 速度、產(chǎn) 和性、 競爭、 、合作方式、大 政配套、生配套、符合公司一貫發(fā)展思 等方 論述。8.2劣 、設(shè)計(jì)、 速度、產(chǎn) 和性、 競爭、 、合作方式、大 政配套、生配套、符合公司一貫發(fā)展思 等方 論述。8.3機(jī) 機(jī)、提 有率、樹立 形 、地 性 惠政策、城 發(fā)展規(guī)劃、 地所 土地 格等方 論述。8.4論和建議附表1 開發(fā)成本測項(xiàng) 目 投資額 單成本 /m2 一、土地 款支出二、 開發(fā)準(zhǔn) 三、主體建筑 飾 工程四、主體 工程五、 管網(wǎng)工程六、智 化 七、fl林環(huán)境工程八、配套設(shè)施九、其它建設(shè)工程支出十、管理十一、 十二、財(cái)務(wù)第16頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！十三、 項(xiàng) 十四、 十五、計(jì)在指標(biāo)不定 多可選擇時(shí)，要將不同測假設(shè) 的成本測分 列示。附表2 投資”益分 項(xiàng)目 稱： 制表人：編制單： 編制日：項(xiàng) 目 號(hào)額可 M2 單額/M2 一、 ” 11 多層fi” 22 層fi” 33 層fi” 44 公建” 55 車庫” 66 其 ” 7二、 項(xiàng)支出額 81 建成本 91.1土地 款支出 101.2 開發(fā)準(zhǔn) 111.3主體建筑工程 121.4主體 工程 131.5 管網(wǎng)工程 141.6智 化 151.7fl林環(huán)境工程 161.8配套設(shè)施 171.9其 建設(shè)工程支出 182.0 192 203 管理 214 財(cái)務(wù) 225 業(yè) 及附加 23四、 潤額 24:所得 25五、 潤 26第17頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！六、項(xiàng)目投資額 27七、”益率 281 率2292 潤率 303 成本 潤率 314 成本 率 325 投資 潤率 336 投資 率 34附表3 開發(fā) 潤測經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 合 計(jì) m2 單 潤/m2 潤 第18頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第19頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引1 目可行性 方式和要求項(xiàng) 評(píng)審1.1項(xiàng)目立項(xiàng)的評(píng)審經(jīng) 步完成，包括經(jīng)理 公的評(píng)審和投資決策委員的評(píng)審。1.2經(jīng)理 公的評(píng)審 資 審查方式“行， 評(píng)審委員對項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提出書 評(píng)審意見， 由計(jì)劃配套部 訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。1.3投資決策委員做出項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審的最 決定。2 容要點(diǎn)評(píng)審內(nèi)2.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附 資 的審查1 所背景資 的可 性；2 可行性論分 的內(nèi)容完整；3 分 方法可行；4 存在先”為主的“假設(shè)”。2.2 開發(fā)項(xiàng)目 公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性1 所在地 選擇；2 開發(fā)產(chǎn) 的選擇；3 項(xiàng)目 企業(yè) 的 性；4 開發(fā)項(xiàng)目規(guī) ；5 開發(fā)項(xiàng)目 次；6 目標(biāo) 選擇。2.3投資”益及 1 分 充分；2 規(guī)避 施可行；3 在 對公司經(jīng) 策略的 ；4 投資”益測的可信程度；5 投資”益 要求。2.4項(xiàng)目策劃的評(píng) 1 項(xiàng)目規(guī)劃分 公司業(yè)務(wù)策略的符合性；2 規(guī)劃念的 新；3 工程計(jì)劃及 計(jì)劃可行。2.5資源 評(píng) 1 開發(fā)項(xiàng)目對 經(jīng) 計(jì)劃的 ；2 資來源的可行性；3 項(xiàng)目開發(fā)管理 ；4 業(yè)資源及 決 的可行性。3 目可行性 策項(xiàng) 評(píng)審決 議3.1評(píng)審計(jì)劃應(yīng) 提 3 人員，并 附項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)資 。第20頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！人員必須提 審查項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)資 。3.2評(píng)審人員可先行 報(bào)告編 相關(guān)人員“行 ， 在評(píng)審 提出評(píng)審意見。評(píng)審應(yīng)充 的時(shí)間， 的 和 可 評(píng)審提出的 、意見和建議。3.3評(píng)審人員在議最后做出書 的 合評(píng)估意見、開發(fā)建議和評(píng)審論。3.4計(jì)劃配套部在三 內(nèi) 合分 委員意見和評(píng)審論，形成公司決策議 要，報(bào)投資決策委員簽發(fā)。4 策評(píng)審決 論評(píng)審論分為三種：同意立項(xiàng)、反對立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。第21頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度11.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理 、 到公司經(jīng) 目標(biāo)的關(guān) 環(huán) ， 及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 、景觀設(shè)計(jì)等。1.2 化、規(guī)設(shè)計(jì)管理流程和 作規(guī)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)程在受狀 “行，項(xiàng)目開發(fā)程中設(shè)計(jì)、“度， “ 、制成本的要 。2 目 管理 程的一般 定項(xiàng) 設(shè)計(jì) 規(guī)2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容2.1.1工 負(fù)對項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作“行 程管， 設(shè)計(jì) 的管理要求包括，但不 于：1 編制、審查 設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書；2 選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單；3 配合成本制、 施 額設(shè)計(jì)；4 參 設(shè)計(jì)程 后查 要 的評(píng)審；5 組織fifl家評(píng)審和 主要 的設(shè)計(jì)成 ；6 組織 設(shè)計(jì) 的 接、 ；7 設(shè)計(jì) 改制程 ，并設(shè)計(jì) 改 規(guī)定的程 “行；8 項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)、資 案。2.1.2 設(shè)計(jì) 的管工作 ，由工 負(fù)具體制定， 設(shè)計(jì)工作的管計(jì)劃必須設(shè)計(jì)程中管內(nèi)容、任和具體 施。2.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)程中 設(shè)計(jì)單 其 單的組織 fifl接 要求，工 在委 設(shè)計(jì)時(shí)必須 書 形式 ， 方 規(guī)定的要求“行設(shè)計(jì)信息 流和資 提 、設(shè)計(jì)成 審查及 等。2.2設(shè)計(jì)要求2.2.1工 必須 規(guī)定作業(yè)流程和指引 ，在 設(shè)計(jì)開 書 形式 設(shè)計(jì)要求，形成 的設(shè)計(jì)任務(wù)書。2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)提 的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)， 及設(shè)計(jì)fifl標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書的附一并提 設(shè)計(jì)單，并 設(shè)計(jì)單“行 。2.2.3為 設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，工 負(fù)組織 施必要的設(shè)計(jì)要求審查。2.3設(shè)計(jì)程跟“2.3.1工 應(yīng) 設(shè)計(jì)管工作 ，依據(jù)設(shè)計(jì)委 合同對設(shè)計(jì)程“行 查， 設(shè)計(jì)工作“度符合規(guī)定要求。2.3.2設(shè)計(jì)程中，所有對設(shè)計(jì)“度和設(shè)計(jì)成 有 的 流意見 必須形成書 ，第22頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！工 應(yīng)負(fù)跟“查 情況。2.3.3設(shè)計(jì)程中，所有 方提出 的意見和要求 必須形成書 ，并存 案。2.4設(shè)計(jì)成 2.4.1 設(shè)計(jì)單訂立的設(shè)計(jì)委 合同， 其附 中，必須 規(guī)定對設(shè)計(jì)成 提 的具體形式和審查要求，設(shè)計(jì)單提 的設(shè)計(jì) 完整性和設(shè)計(jì) 度。2.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī) 和具體情況的需要，可委 有資格的fifl家對設(shè)計(jì)單提 的設(shè)計(jì)成 “行審查。2.4.3 設(shè)計(jì)成 審查 必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及 初設(shè)計(jì)須“行成本估 ，施工圖設(shè)計(jì)須“行成本，在項(xiàng)目成本的制 內(nèi)。2.4.4審查中發(fā)的 ，工 必須 書 方式 設(shè)計(jì)單，成設(shè)計(jì)單“行 改，并跟 錄。3 、建筑、景 方案規(guī)劃 觀 設(shè)計(jì)3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指引必須 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)“行編制，作為編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的主要依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書由經(jīng)理 公審 。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須執(zhí)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程及規(guī)劃方案評(píng)審指引的規(guī)定，形成的設(shè)計(jì)成 由經(jīng)理 公審 。3.3建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書編制完成后應(yīng)報(bào)經(jīng)理 公審 。3.4建筑方案設(shè)計(jì)必須執(zhí)行建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程及建筑方案評(píng)審指引的規(guī)定，形成成后報(bào)經(jīng)理 公審 。3.5景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì) 念方案及 ”方案 3.5.1項(xiàng)目景觀環(huán)境工程 成本制目標(biāo)定 ，工 景觀環(huán)境工程的估 報(bào)經(jīng)理 公審查。3.5.2項(xiàng)目 建性規(guī)劃方案審定后，由工 組織編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)體計(jì)劃及景觀環(huán)境念方案設(shè)計(jì)任務(wù)書。景觀環(huán)境設(shè)計(jì)體計(jì)劃及 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書必須報(bào)經(jīng)理 公審查準(zhǔn)。3.5.3 方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單選擇須 “ 標(biāo)管理制度”“行。3.5.4設(shè)計(jì)單提 的 方案必須 景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程的規(guī)定“行方案評(píng)審；方案評(píng)審由工 組織“行，評(píng)審委員人員由經(jīng)理、工程currency1、工程 部、工程fifl部及工 相關(guān)人員組成，最 施方案報(bào)經(jīng)理 公審 。3.5.5 方案審定后方可“行 一 設(shè)計(jì)。4 修建性 、修建性 （ ）、建筑初步 和施工規(guī) 設(shè)計(jì) 圖 設(shè)計(jì) 圖設(shè)計(jì)4.1 建性規(guī)設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)由工 負(fù)委 設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書由工程currency1審 ，設(shè)計(jì)成 報(bào)經(jīng)理 公審 。4.2 建設(shè)計(jì) 圖 、施工圖設(shè)計(jì)由工 負(fù)委 設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書由工程currency1審 。4.3景觀環(huán)境 ”方案審定后，由工 編制施工圖設(shè)計(jì)計(jì)劃及組織景觀施工圖 標(biāo)委 設(shè)計(jì)。 4.4出式施工圖 ，工 應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門“行施工圖審查，并 施工圖審查基本要求的規(guī)定執(zhí)行。4.5景觀環(huán)境施工圖應(yīng)報(bào)工程currency1審 。4.6 建性規(guī)設(shè)計(jì)、 建性設(shè)計(jì) 圖 、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等的圖“資 及工圖第23頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！景觀環(huán)境類 ，景觀環(huán)境施工圖及工圖 應(yīng)及時(shí) 案。4.7工程fifl部應(yīng)及時(shí)景觀環(huán)境施工“度及 ，并定“行景觀環(huán)境施工查。5 其它設(shè)計(jì)5.1其它設(shè)計(jì)包括 體配套 建筑、景觀、 設(shè)計(jì)，部分施工圖設(shè)計(jì)完善工作等，由工 負(fù)組織完成，并必須執(zhí)行 述“一 規(guī)定”。5.2 包括 所有 展示相關(guān)的建筑、景觀、 等 方案由 部負(fù)委 設(shè)計(jì)，報(bào)經(jīng)理 公審 。 及房的設(shè)計(jì)應(yīng) 意規(guī)避法律 。6 更改設(shè)計(jì)6.1所有變 fifl及變 方案的審查， 必須包括變 可 對、工、成本的 。6.2在施工圖設(shè)計(jì)及施工程中，所有 及規(guī)劃、建筑單體方案的原性變 整 ，應(yīng)先告 有關(guān)的工程、 和 管理部門，并 報(bào)工程currency1審 。6.3在景觀環(huán)境念方案 ”方案定后，由于currency1原 需“行的 部設(shè)計(jì) 整 改，一由工 組織提出設(shè)計(jì)fifl，并 改原 及 改方向，一并報(bào)工程currency1審 。6.4 述規(guī)定外的施工圖變 外，其變 由項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)工程設(shè)計(jì)變 管理規(guī)定“行 理，包括：1 變 需要，并予 評(píng)審；2 形成設(shè)計(jì)變 書 ；3 審查設(shè)計(jì)變 ；4 發(fā) 、執(zhí)行變 。6.5最 準(zhǔn)的施工圖變 ，工 必須于施工圖變 生效7日 內(nèi)，制變 ， 有關(guān)的施工、工程 和 管理部門，并做好變 的 工作。第24頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)需要初委 測/初 測 提 地形圖/地初 學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程YesNoNo Yes第25頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)經(jīng)理 公審 工 編制規(guī)劃設(shè)計(jì)指引工 編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書/ 標(biāo) 經(jīng)理 公審 標(biāo)選擇委 設(shè)計(jì)單設(shè)計(jì)單設(shè)計(jì)/ 整/提 規(guī)劃方案工 接”方案,fifl方案評(píng)審 召開方案評(píng)審計(jì)劃配套部“行規(guī)劃報(bào) 學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程N(yùn)oYes第26頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)工 編制建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書經(jīng)理 公審 設(shè)計(jì)單“行建筑方案設(shè)計(jì)/設(shè)計(jì)改，工 跟設(shè)計(jì) “度工 接”方案，“行初步審查工 編制設(shè)計(jì) 標(biāo) ， 標(biāo)程 選擇設(shè)計(jì)單召開方案評(píng)審fifl方案評(píng)審學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！No Yes第27頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)計(jì)劃配套部“行方案報(bào) ，工“行 一 設(shè)計(jì)準(zhǔn) 學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程念設(shè)計(jì) ”設(shè)計(jì)第28頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)工 編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)體計(jì)劃經(jīng)理 公審查 準(zhǔn)工 編制 設(shè)計(jì)任務(wù)書經(jīng)理 公審查 準(zhǔn)標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單工 配合設(shè)計(jì)單“行設(shè)計(jì)接” 設(shè)計(jì)成 工 組織評(píng)審施工圖設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！第29頁，共42頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)改，