目 錄 第一章 總論 . 1 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 . 1 第二節(jié) 可行研究報告編制單位 . 2 第三節(jié) 可行性研究的依據與范圍 . 2 第四節(jié) 項目概況 . 3 第二章 XX 縣 住宅市場分析 . 6 第一節(jié) 縣域概況 . 6 第二節(jié) 市場分析與項目定位 . 7 第三章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 . 10 第一節(jié) 建設條件 . 12 第二節(jié) 建設內容及規(guī)模 . 14 第三節(jié) 規(guī)劃建設方案 . 15 第四 章 節(jié)能、節(jié)水方案分析 . 22 第五章 建設用地合理性分析 . 26 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 . 28 第七章 勞動安全衛(wèi)生與 消防 . 33 第一節(jié) 勞動安全衛(wèi)生 . 33 第二節(jié) 消 防 . 33 第八章 項目實施進度與招標方案 . 36 第一節(jié) 項目實施進度 . 36 第二節(jié) 項目招標方案 . 37 第九章 投資估算及效益分析 . 40 第一節(jié) 投資估算和資金籌措 . 40 第二節(jié) 效益分析 . 43 第十章 不確定性分析 . 46 第一節(jié) 盈虧平衡分析 . 46 第二節(jié) 敏感性分析 . 46 第十一章 風險分析及對策 . 47 第十二章 項目結論與建議 . 50 附表 附表 1：項目總投資 估算表 附表 2： 前期費用分項估算表 附表 3： 項目總投資使用計劃與資金籌措表 附表 4： 借款還本付息表 附表 5： 銷售收入、銷售稅費及附加估算表 附表 6： 利潤表 附表 7： 敏感性分析表 附表 8： 項目現金流量表 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 1 第一章 總論 第一節(jié) 項目名稱及承辦單位 一、項目名稱 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓 項目 二 、項目 承辦單位 單位名稱： XX 縣 東信房地產開發(fā) 有限公司 法定代表人： 項 目聯(lián)系人： 聯(lián)系電話： 三 、擬建地址 項目擬建于 XX 縣 振興街 西首 。 四、項目承辦單位簡介 本項目 XX縣 XX鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目擬由 XX縣 東信房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設。 XX 縣 東信房地產開發(fā)有限公司注冊資本金 1000 萬元，辦公地點為 XX 縣 東環(huán)路中段西側。公司現有職工 10 人，工程技術、銷售、財務負責人均具有相應專業(yè)中級以上職稱，公司內設開發(fā)部、行政部、工程部、財務部、物業(yè)管理部及銷售部等部門。 公司遵從“以人才為根本，以市場為導向，以社會效益和經濟效益為中心”的發(fā)展宗旨，集合了一批多年從事房地產開發(fā)經營的專 業(yè)技術力量和致力于房地產事業(yè)的有志之士，發(fā)揚求真務實、拼搏進取、無私奉獻的創(chuàng)業(yè)精神。在已經實施開發(fā)的項目中，取得了顯著的成績，得到了社會各界的廣泛認同，在社會上樹立了良好的企業(yè)形象。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 2 第二節(jié) 可行研究 報告 編制單位 一、編制單位名稱 二、工程咨詢資格證書編號 三、資質等級 四、發(fā)證機關 五、法定代表人 第三節(jié) 可行性研究的 依據與范圍 一、可行性研究的依據 1、承辦單位關于編制項目可行性研究報告的委托合同 2、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 3、民用建筑設計通則（ JGJ37-87） 4、中華人 民共和國建筑法 5、城市居住規(guī)劃設計規(guī)范（ GB50011-2001） 6、住房和城鄉(xiāng)建設部文件關于住房城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)貫徹落實中央擴大內需促進經濟增長重大決策有關問題的通知 7、山東省國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 8、 XX 縣 國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 9、國家有關法律、法規(guī)、規(guī)劃及產業(yè)政策 10、項目承辦單位提供的基礎資料 二、可行性研究的范圍 根據項目單位委托要求，本項目可行性研究的范圍主要是： 1、當地住房發(fā)展狀況 2、建設規(guī)模 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 3 3、建設條件及地址選擇 4、建設工程 方案 5、環(huán)境保護和節(jié)能 6、物業(yè)管理 7、項目進度計劃安排 8、項目招投標 9、投資估算及資金籌措 10、經濟效益分析 11、社會效益評價 第四節(jié) 項目概況 一、項目名稱 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 二、項目承辦單位 XX 縣 東信房地產開發(fā)有限公司 三、建設性質 新建 四、項目選址 擬建于 XX 縣 振興街西首。 五、項目主要建設內容與建設規(guī)模 本項目規(guī)劃占地面積 2500.2 平方米，項目建設公寓住宅樓 1棟，層數為 6 層，建筑面積 5880 平方米。 五、項目進度計劃安排 項目建設期為 1 年，計劃 2010 年 12 月 -2011 年 1 月進行前期手續(xù)的辦理，在 2011 年 2 月工程開工建設，爭取在 2011 年 12 月完成項目建設。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 4 六、項目投資估算及資金來源 本項目總投資 963.0 萬元，其中 土地費用 139.0 萬元， 工程費用 597.4 萬元，前期費用 167.3 萬元，建設單位管理費 9.0 萬元，預備費 38.7 萬元，銷售費用 11.6 萬元。 資金來源：全部為承辦單位自籌資金。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 5 第五節(jié) 主要技術經濟指標 本工程主要技術經濟指標詳見下表。 主要技術經濟指標表 序號 指標名稱 單位 指標 備注 一 項目居住區(qū)用地面積 平方米 2552 二 總建筑面積 平方米 5880 二 容積率 2.3 三 綠化率 % 35 四 項目總投資 萬元 963.0 1 其中：土地費用 139.0 2 工程費用 萬元 597.4 3 前期費用 萬元 167.3 4 管理費用 萬元 9.0 32.12 5 預備費用 萬元 38.7 6 銷售費用 萬元 11.6 五 資金籌措 1 全部企業(yè)自籌 萬元 963.0 100% 六 投資利潤率 % 10.55 七 建設期 年 1 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 6 第二章 XX 縣 住宅市場分析 第一節(jié) 縣域概況 XX 縣 位于魯西平原西部，北與冠縣、東昌府區(qū)為鄰，東以金線河為界與陽谷為鄰，南以金堤河為界與河南省范縣相連，西部和西南部分別與河北省大名縣、河南省南樂、清豐、濮陽市接壤，處于冀魯豫三省交界處，地處北緯 35 46 36 25，東經115 20 115 44。南北長 68 公里，東西寬 32 公里，總面積 1387.74 平方公里，約占聊城市全市面積的 15.88%。 XX 縣 轄 20 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 4 個街道辦事處， 1154 個行政村， 24 萬戶， 99.6 萬人，總面積 1416 平方公里，是聊城市面 積最大、人口最多的縣。全縣有漢、回、壯、朝鮮等 20 個民族，漢族人口占98.89%。近 10 年來， XX 縣 人口自然增長率相對穩(wěn)定且較低，平均維持在 0.314%，開始進入人口較低增長階段。 XX 縣 2006 年人口平均密度為 704 人 /km2，高于聊城市平均水平，是全國平均人口密度的 4 倍多。 2008 年，全縣生產總值達到 140.4 億元，增長 13%；地方財政收入完成 2.1 億元，增長 14%，稅收占財政收入的比重達到 80%；全社會固定資產投資完成 49.2 億元，增長 30.9%；社會消費品零售總額達到 56.6 億元，增長 23.2%；城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 10292 元，農民人均純收入達到 5115 元，分別增長 9.3%和14.5%；全縣金融機構存款余額達到 67.5 億元，比年初增加 13.6億元。 在縣委、縣政府的領導下，堅持重質量、建精品、求效果，推動縣城建設再上新水平。完成徒駭河兩岸和莘亭路兩側控制性XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 7 詳細規(guī)劃，編制了諾德茂商業(yè)步行街、如意公園的前期規(guī)劃。燕塔主體和夜景工程竣工，徒駭河公園三期工程和莘州大橋已經開工建設?？h污水處理廠平穩(wěn)運行，實現了城區(qū)集中供暖，啟用了新水廠，伊園街東段改造形成了路基。改革了城市環(huán)衛(wèi)體制，開展了環(huán)境綜合整治活 動。鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地一條街規(guī)劃建設取得新的進展。大力加強城鄉(xiāng)基礎設施建設，全縣新修改造農村公路 281 公里，新建鄉(xiāng)鎮(zhèn)客運站 8 座，農村通油路率、通客車率分別達到 95%和98.5%；新增通自來水村莊 33 個，沼氣用戶達到 1 萬多戶。 第二節(jié) 市場 分析與項目定位 一、 XX 縣 住宅市場情況 近幾年隨著當地經濟的迅速發(fā)展，房地產業(yè)在 XX 縣 的發(fā)展較快，但也存在幾個方面的問題 。 一是現房總量小。目前，已經在前幾年開發(fā)成熟的小區(qū)僅有伊園小區(qū)、莘府花園、福佑花園等。近兩年開發(fā)成 片的小區(qū)也只有宏運、永安等為數不多的幾個小區(qū)。從最近幾年住宅建設的速度來看， XX 縣 每年的建設量均較小。 XX 縣 是一個近百萬人口的農業(yè)大縣，隨著養(yǎng)殖、大棚種植等農村經濟的快速發(fā)展，農民進城務工經商、投資置業(yè)人口越來越多，他們也將占有本來為數不多的住宅房源，進一步拉大了住宅缺口。 二是在建住宅工程的數量不能滿足當地的消費需求。據統(tǒng)計，XX 縣 在建和批準住宅開發(fā)工程 5 個，面積在十幾萬平方米，但一開盤就被搶購一空，消費者選擇的空間很小。 三是 XX 縣 房價開始攀升。前些年， XX 縣 住宅價格一直處于聊城各縣市較低水平， 2007 年前，每平方米在 1300 元以內。隨著XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 8 需求量的不斷增加，土地、建設等各項規(guī)費逐步正規(guī)征收， 各種建筑 原材料價格上漲的影響， XX 縣 房地產住宅價格開始節(jié)節(jié)攀升，目前平均成交價達到了每平方米 1800 元，最高成交價達到每平方米 2200 元，是歷年來增幅最大的一年。綜合各方面來看， XX縣 房地產價格在短期內回落的可能性很小，或者說仍有小幅的上升空間。因此， XX 縣 在房地產發(fā)展仍有有較大的空間，整體市場較好。 二、本項目區(qū)域情況分析 本項目具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，項目區(qū)毗鄰 XX 縣 巾被廠，安莊干溝東側，項目周圍設施較為齊全，交通便利， 建成后將會成為當地環(huán)境優(yōu)美、舒適宜居的精品社區(qū)；并且項目位于燕塔辦事處郝莊，基于建設新農村的號召，當地很多村民已經與項目承辦單位達成了購房意向，項目的銷售情況較好。 三、物業(yè)等配備服務情況分析 由于 XX 縣 整體房地產的發(fā)展落后于其他縣市，當地的物業(yè)管理起步晚、發(fā)展速度慢，零星的住宅區(qū)和臨街商住樓的物業(yè)管理存在空白。多數房地產開發(fā)商房子銷售完了，不注重后期的物業(yè)管理服務，給業(yè)主造成很大的不便。本項目計劃引入較好的物業(yè)管理公司對小區(qū)物業(yè)進行全方位的物業(yè)管理，達到 XX 縣 當地的最高檔次。 現在房地產開發(fā)項目的物業(yè)管理 服務，不僅僅是傳統(tǒng)意義上的保安、保潔服務，而是更加細致周到的全方位服務。業(yè)主在選擇樓盤時，具有優(yōu)質的物業(yè)管理往往會吸引更多的消費者的眼光。 四、項目定位 本項目計劃打造 XX 縣 城區(qū)西部住宅的亮點，爭取成為 XX縣 房地產業(yè)的領軍項目；把項目建設成為 XX 縣 優(yōu)質精品工程，XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 9 成為居住證的優(yōu)美家園、溫馨港灣，形成以人為本、和諧共處、自然健康、富有朝氣的小區(qū)文化 。憑借 項目設計理念 的 新穎，住宅質量 的放心 ，物業(yè)管理 的周到，給消費者營造一個舒適、舒心的居住 小區(qū)。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 10 第三章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 一、發(fā)展規(guī)劃分析 擬建項目嚴格按照 XX 縣 城市總體規(guī)劃明確的 城市定位，依據 XX 縣 城市發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要，在 XX 縣 城市建設發(fā)展總體規(guī)劃框架下，精心完成區(qū)域規(guī)劃，規(guī)劃力求體現“以人為本，創(chuàng)建和諧社 會”的主題，設計中考慮與周圍環(huán)境的協(xié)調性，達到借用周圍環(huán)境 烘托主題的目的。 二、產業(yè)政策分析 整個國家產業(yè)技術政策共分五大部分，其中第四部分重點產業(yè)技術發(fā)展方面中對建筑業(yè)明確要求要大力提高工業(yè)化、現代化水平，加強技術攻關，著力發(fā)展城市規(guī)劃、勘測、設計和城市地下空間開發(fā)利用技術；隔震、減震和振動控制等抗震防災技術；住宅結構體系技術、 建筑節(jié)能技術、建筑智能化技術；高效建筑施工機械與裝備技術；先進的施工工藝、技術及混凝土新技術、鋼結構技術；城市供水、燃氣關鍵技術和裝備技術；開發(fā)適應環(huán)保要求和城市大運量需求的新型城市交通工具及其系統(tǒng)運行的高效能管理技術；開發(fā)密封性能好、防腐蝕、防水的化學建材產品。 隨著我國住房制度改革進一步深化 ,以及福利房逐步退出市場，商品房將大行其道，而根據建設部發(fā)改委發(fā)布的經濟建設用住房管理辦法的通知（建住房 200477 號），今后我國將鼓勵建設中小型戶型的經濟適用住房， 根據建設部最新出臺的關于落實新建住房結構 比例要求的若干意見 (以下簡稱意見 )的規(guī)定，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經濟適用住房 )面積所占比重，必須達到 70%。 本 項目的開發(fā)建設主要為了響應 XX 縣 城市整體規(guī)劃要求，XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 11 面向當地工薪階層及周邊地區(qū)居民出售，以 90 平米以下的經濟用房為主，符合國家產業(yè)政策及相關標準。 三、行業(yè)準入分析 從事 房地產開發(fā) 的企業(yè) 須具備 建設行政主管部門頒發(fā)的 相關資質， XX 縣 東信房地產開發(fā) 有限公司 在辦理相關手續(xù)后 ，具備行業(yè)準入 的基本 條件 ，在進行有關手續(xù)辦理后可進行項目的 開發(fā) 建設 。 項目經批準建設后，要嚴格按照國家的有關法規(guī)政策 實施管理，嚴格執(zhí)行工程建設“六制”，嚴格履行建設程序，健全項目法人責任制，成立項目班子，項目法人對工程負責。按規(guī)定辦理招投標，質量監(jiān)督，工程監(jiān)理等手續(xù)。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 12 第四 章 項目 規(guī)劃 建設方案 第一節(jié) 建設條件 XX縣 東信房地產開發(fā) 有限公司 擬開發(fā)的 XX鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓 項目 位于 XX 縣 縣城 ，周邊環(huán)境較好， 適宜居住小區(qū)的建設 。 下面對項目的建設條件進行分析： 一、自然條件 1、地形、地貌 本項目擬建位置場地地形平坦，地面高程差異不大。 地貌屬黃河沖積平原，地貌單元單一。 2、 地下水 該場地地下水為第四系孔隙潛水 ，地下水年變化幅度 1.0 米 左右。 地下水靜止水位埋深介于 3.0-3.5 米之間，平均相對標高 -2.95米。地下水的主要補給來源為大氣降水及徒駭河的側補，主要排泄方式為大氣蒸發(fā)及工農業(yè)用水及緩徑流。根據附近的地下水水質分析資料，該區(qū)地下水水質呈弱堿性，不含侵蝕性 CO2，對混凝土及其中鋼筋不具備腐蝕作用。 3、 地震效應 場 區(qū)位于華北地臺，遼冀臺向斜南翼，聊城凹陷東緣，聊城 -蘭考斷裂帶在本區(qū)的走向為 NE30-40 度。傾向 NW，傾角 40-60度。聊考斷裂為本區(qū)最大的構造帶，為魯西隆起與臨清坳陷兩個構造單元的轉換帶。該 斷裂是由一系列 NE 走向的西側正斷層組成的破碎帶，其地震活動的主要特征為： （ 1） 地震主要沿斷裂分布，且發(fā)震部位多北東向的聊考斷裂與某些近東西向次級斷裂的交匯部位。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 13 （ 2） 由于下部地殼構造活動的差異，致使本區(qū)歷史地震區(qū)存在階段性差異， 6 級以上地震都發(fā)生在南段，北段地震一般為 45 級。 （ 3） 地震活動具有一定的周期性。 4、 氣象條件 根據聊城市氣象部門提供的資料，聊城市屬于暖溫大陸性季風氣候區(qū)，具體氣象資料數據如下： （ 1） 風向 常年主導風向： SSW 冬季主導風向： ENE 夏季主導風向 : SSW （ 2） 風速 最 大風速： 33.3m/S 冬季平均風速： 3.2m/S 夏季平均風速： 2.8m/S （ 3） 氣溫 年平均氣溫： 12.8 極端最高氣溫： 39.5 極端最低氣溫： 19.7 （ 4） 相對濕度 最冷月平均相對濕度： 54 最熱月平均相對濕度： 73 全年平均相對濕度： 56 （ 5） 降水量 年平均降水量： 600 年最大降水量： 723.7 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 14 日最大降水量： 298.4 時最大降水量： 190 （ 6） 最大積雪厚度： 190 （ 7） 最大凍土厚度： 44 二 、 周邊環(huán)境條件 本 項目 區(qū)位于 XX 縣 振興街西首，項目周邊設施較為齊全 ，交通便利，附近有 XX 縣 農信社、 XX 縣 黨校、中日友好醫(yī)院、國棉學校，居住環(huán)境良好。 三 、 外部配套條件 XX 縣 供水、供熱、供氣、治污等市政建設 近幾年 取得重大進展，城市功能有了質的提高，城市管理不斷加強，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎設施建設正在逐步加強。 1、 給水 主要是生活用水，消防用水和其他用水等 ,供水水源為 XX 縣自來水公司，供水普及率將達到 100。根據 XX 縣 城市總體規(guī)劃，沿規(guī)劃主干道敷設給水主管，配給水管采用環(huán)狀與枝狀相結合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。 2、 排水 本項目排水 實行雨污水分流體系。為減少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周圍市政雨水管道；污水達到國家和當地有關排放標準后接入市政污水管道。 3、 供電 本項目用電由 XX 縣 供電部門統(tǒng)一解決本項目用電。 第二節(jié) 建設內容及規(guī)模 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 15 本 項目規(guī)劃用地 性質為居住 用地， 項目占地 2552 平方米 。根據用戶和開發(fā)需要，結合容積率要求和“以人為本”的建設理念，為業(yè)主提供舒適的居住環(huán)境，在 項目區(qū) 土地內建設 多層住宅樓 1棟，層數為六層，總建筑面積 5880 平方米，綠化率 35%。 第三節(jié) 規(guī)劃建設方案 一 、 設計 依據 和設計理念 1、 設計依據 （ 1） 項目 設計任務書。 （ 2） 地塊規(guī)劃設計條件。 （ 3） 土地儲備中心儲備土地用地規(guī)劃設計條件附圖 （ 4） 有關國家的規(guī)劃及建筑設計標準、規(guī)范、規(guī)定。 2、 設計指導思想 本著“以人為本”的設計理念，以人為核心，以不破壞周圍的自然景觀為先導，以提高居住環(huán)境質量功能，滿足不同心理需求和豐富多彩的居住行為為目標，努力創(chuàng)造一個經濟合理、使用方便、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美且充滿良好民風氛圍和居民交往空間的現代化景觀式商業(yè)居住小區(qū)。 3、 設計原則 本項目設計總則為：高起點規(guī)劃、高水平設計，體現“生態(tài)園林型”城市建設思路，符合“大 綠地、大空間”規(guī)劃要求，并嚴格按國家和地方頒布的法律法規(guī)及聊城市城市規(guī)劃管理辦法的要求設計。 本項目貫徹以人為本的思想，以建設人文型、生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊全、交通便捷、綠意XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 16 昂然、生活方便、具有文化內涵 的高品質小區(qū) ，注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質量，合理分配和使用各項資源，全面體現可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境作為規(guī)劃設計、綠化空間的流動改善居住地生態(tài)環(huán)境。完善的配套設施，方便的交通系統(tǒng)，宜人的空間設計以及休閑、娛樂場所的配備，將有助于居民生活質量的提高。體現合理、合適、 方便、安全的指導思想，著力建成一個功能合理、公共設施配套、室內外環(huán)境優(yōu)美、建筑新穎、交通方便，經濟實用的“生態(tài)園林型”居民小區(qū)。為了適應時代發(fā)展的要求，小區(qū)的建筑風格和形式不受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采用簡練的現代構成手法，體現建筑的時代氣息和 21 世紀新的居住理念。使小區(qū)居民在享受生活方便的同時，感覺到現代文化的時代氣息。 設計理念體現在建筑方案總體構思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，強調綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調 ，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，從規(guī)劃、設計、營銷等方面 創(chuàng)造符合時代精神 面貌的現代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的住宅小區(qū)與周邊建筑環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一。 因此，在本項目的規(guī)劃與建筑設計中，本著如下規(guī)劃設計原則： （ 1） 綜合服務配套設施齊全，智能化管理。 （ 2） 戶型設計多樣化、實用化、時尚化、新穎化。 （ 3） 體現小區(qū)本身獨特的整體建筑風格魅力。 二 、 項目 總體布局 根據項目的要求總建筑面積 5880 平方米 ， 住宅樓 1 棟 。 在整個 項目區(qū) 設置一塊集公共活動、休閑娛樂為一體的多功能廣場，以保證該地塊南北兩端居民均能做到景觀與休閑共享，XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 17 各住戶也在由此而形成的豐富而富于變化的環(huán)境空間中真正得益。在小區(qū)總平面規(guī)劃內， 充分本著“經濟、適用、堅固、美觀”八字方針，合理化布局，小區(qū)內有商場、幼兒園、會所等，充分體現了“以人為本”的原則。 1、空間安排 在有限的土地上合理提高 建筑 密度，盡可能多地解決住宅需求；既滿足開發(fā)商的利益，同時又要創(chuàng)造出具有特色、舒適怡人的城市居住環(huán)境，讓居民意識到這是他們理想的住所，從而產生一種歸屬感和自豪感 這就是本設計所追求的境界。 本小區(qū) 住宅為 1 棟多層住宅樓 ，留出大面積綠化，形成特有的界定空間，創(chuàng)造多層次的空間環(huán)境和城市景觀，形成豐富的城市輪廓線，空間立體發(fā)展，多層次利用。 小區(qū)綠化活動空間結合 園林綠化小品的設計，安排了不同功能性質的空間，供不同年齡的居民使用，并充分考慮了方便殘疾人使用無障礙設計。 考慮到小區(qū)周邊區(qū)域的規(guī)劃要求，從建筑群體空間上取得層次感，使小區(qū)周邊的街景變化豐富。 總體布局特點是：強調各住戶景觀、環(huán)境、朝向及交通安寧度“均好性”。一方面使中心綠地、宅間綠地等各景觀節(jié)點盡可能多地覆蓋和照顧到大多數住戶；另一方面，各房型分布的位置與其所擁有的臨窗景觀密切有關：大面積戶型均分布在景觀資源最為優(yōu)越之處，反之，小面積戶型則需突出其“經濟性”，景觀檔次相對較低。另外，在設計中也著力將各景觀 節(jié)點均勻分布，并形成各節(jié)點之間的溝通和有機的聯(lián)系，各住戶也在由此而形成的豐富而富于變化的環(huán)境空間中真正得益。保證住宅朝向良好。建筑形態(tài)除保證自身優(yōu)美外觀外還有利于室外環(huán)境的塑造，創(chuàng)造出有XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 18 收有放，步移景異的景觀效果。在小區(qū)總平面規(guī)劃內，充分本著“經濟、適用、堅固、美觀”八字方針，合理化布局，充分體現“以人為本”的原則，力求使整個小區(qū)成為精品。 2、交通組織及道路規(guī)劃 小區(qū)道路交通系統(tǒng)規(guī)劃力求通而暢，這樣既可避免外部車輛穿越小區(qū)，又可使小區(qū)住宅建筑靈活布置，空間生動而富有文化。采用人車分流的交通組織方式，外圍設 置自由式布置的行車道，沿中心開放空間為完全的步行系統(tǒng)。 在人流組織系統(tǒng)設計和物流組織系統(tǒng)設計上充分考慮 “ 以人為本 ” 的指導思想，實現人車分流，暢通無阻，避免出現交通事故。 3、綠化系統(tǒng)規(guī)劃 小區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃應遵循以下原則： （ 1） 小而精致，切含主題定位。 （ 2） 充分利用空白，營造主體化，豐富層次感。 小區(qū)綠化系統(tǒng)與人行系統(tǒng)密切結合，分布于小區(qū)各個角落，為良好的環(huán)境景觀設計創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。主入口道路由西向東縱貫整個小區(qū)，以莊重而極富氣勢的園林風格為主，成為整個小區(qū)的景觀主軸。均以自然流暢的環(huán)境特色形成另類風格 的對比，豐富了景觀性格的構成，給環(huán)境的嚴謹中抹上一道回歸自然的輕松色彩。 充分考慮到居民的交往需要，給他們創(chuàng)造一定的交往場所，在組團綠化中，按照兒童、老人的不同需求安排兒童游樂設施及休息交往場所，針對不同年齡段的使用者界定出不同的空間變化，居民就近使用，既照看兒童，促進鄰里交往，又不致于干擾鄰里，這個環(huán)境是尺度親切，考慮周到，組團居民所共同擁有的半公共XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 19 空間。 小區(qū)整體綠化配植注重空間層次，高低結合，花草、灌木、喬木相結合，以灌木為底襯，以花卉為點綴，大量種植喬木，形成既美觀豐富又適用宜人的小區(qū)整體綠化，使小 區(qū)真正擁有一個舒適高雅的花園式環(huán)境。 4、商辦設置 根據方便居民生活的原則，配套商辦盡可能安排在居民使用最方便的地方，使他們的位置符合人們的生活活動規(guī)律。為整個小區(qū)服務的商業(yè)文化設施 ， 商業(yè)百貨、文化活動等盡量安排在小區(qū)道路沿線及小區(qū)入口處，而一些居民的基層服務設施則設在組團內方便使用，這樣配套公建從服務半徑，建筑空間體量關系上綜合考慮，免除通常小區(qū)基層服務點零星布置對環(huán)境景觀的影響。 5、戶外公共場地及環(huán)境設計 （ 1） 室外地面鋪裝 本項目需對綠地、道路以外的室外地面進行鋪裝，使之不露土，防止揚塵。小路選用卵 石拼花或廣場磚鋪砌 ， 路邊停車位、樹池采用空眼彩色地磚鋪砌，兼顧綠化和硬化兩種功能 ， 地面鋪裝施工應做好基層的素土夯實，保證基層的級配砂石或混凝土、三合土等施工質量，以提高硬化地面的耐久性。 （ 2） 公用設施 小區(qū)出入口的門衛(wèi)、收發(fā)、電動門、標志物等應與小區(qū)建筑統(tǒng)一設計，做到風格一致、尺度協(xié)調。其中門衛(wèi)和收發(fā)室可并入沿街商業(yè)用房考慮。 配電室等小型配套建筑在滿足功能需要的前提下做到以下幾點：一是可與小區(qū)公建和其他建筑歸并集中；二是選擇較為隱蔽的建設場址，不占據視線顯著的位置。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 20 果皮箱、垃圾箱等環(huán)衛(wèi)設施從外形 、色彩上統(tǒng)一設計，并按適當位置擺放，選用新型環(huán)保節(jié)能材料的制品。戶外消火栓應醒目的立于主干道路附近的綠地，以保障其功能。 6、豎向設計 （ 1） 地面和道路坡度 本項目區(qū)內場地現高差不大，基地平整時可根據地勢和規(guī)劃設計建筑格局進行平整。地面坡度和車行道縱坡不大于 0.3，人行道不需要設踏步和防滑措施。 （ 2） 地面排水 采用車行道和宅前道路排泄地面雨水，一般為單側設雨水口，局部低洼易積水地段可設雙側雨水口，其數量根據匯水面積、流量、道路縱坡等在設計段確定。 （ 3） 室內外 建筑物底層地面高出室外地面 0.15 0.30 米。地下建筑的頂部高出地面，做出不同的高度并加蓋種植土，找綠化效果。 三 、物業(yè)管理 優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅 能讓 住宅本身保值增值， 而且也可以使業(yè)主的利益得到保障。 XX鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓 工程 項目擬 由 XX縣 東信房地產有限公司通過招標選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理公司 進行 全程物業(yè)指導，在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。 小區(qū)物業(yè) 設保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內保安二十四小時巡邏 ，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。 此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔 ； 園林綠化XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 21 方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 22 第四章 節(jié)能 、節(jié)水 方案分析 XX縣 XX鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓 項目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準。 在保證舒適、 健康的室內熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑 的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現可持續(xù)發(fā)展的目標。 一、設計依據 1、中華人民共和國節(jié)約能源法；（ 1997 年） 2、國家標準綜合能耗計算通則； 3、國務院關于加強節(jié)能工作的決定 (國發(fā) 200628 號 )； 4、國家發(fā)展改革委員會發(fā)布的節(jié)能中長期規(guī)劃（發(fā)改環(huán)資【 2004】 2505 號）； 5、國家發(fā)改委關于加強固定資產投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知（發(fā)改投資 2787 號文 ）； 6、中國節(jié)能技術政策大綱（ 2006 年版） 二、設計原則 1、根據國家有關能源政策和法規(guī)，因地制宜選擇能源種類、品種與質量。 2、充分挖掘潛力，結合建設項目具體情況，盡可能做到能源綜合利用。 三、耗能設施 本項目的主要耗能設施為 該項目 動力設備、 電梯、 照明、取暖降溫等設施。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 23 四、 節(jié)能措施 建議采用以下節(jié)能措施： 1、建筑節(jié)能技術 該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3， 屋面?zhèn)鳠嵯禂?=0.60W/(m2 k) 外墻：普 通內墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=0.77W/(m2 k) 門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準 GB7106第 2級，空氣滲透性能屬標準 GB7108第 3級，雨水滲透性能屬標準 GB7108第 4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數為 k=2.56W/(m2 k),采用保溫分戶門，其傳熱系數為 k=1.70W/(m2 k) 2、建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在 該項目 的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產業(yè)化及帶動其他產業(yè)的發(fā)展起 到一定的作用。 地基處理采用 CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用 UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用 SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用 PGM2.51磁卡燃氣表；電表為 DDY-17磁卡電表；水表采用 ZS-2遠程控制裝置； GRC隔墻板、硅鎂 輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。 五 節(jié)水措施 1、小區(qū)水環(huán)境 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 24 合理 規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水 ， 實現水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境 ， 建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。 對小區(qū)用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料 ， 提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案 ，最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現小區(qū)用水的良性循環(huán) ， 以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水 ， 及時將小區(qū)內的污水和雨水排放收集到指定場所。 收集雨水用以在一定范圍內補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞 ， 充分利用雨水，減少市政供水 ， 收集后的雨水經適當處理后回用做小區(qū)雜用水。 2、綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率 ， 提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪 面積，尤其是冷地型草坪面積。 綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 3、節(jié)水器具應用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水 9XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 25 升和 9 升以上的座便器。 龍頭： (1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 (2)根據用水場合的不同，可選用延時自動關閉 (延時自閉 )式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉 (停水自閉 )式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴 頭等。 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓項目 可行性研究報告 聊城崠信工程造價咨詢事務所 26 第五章 建設用地合理性分析 一、編制依據 1、中華人民共和國土地管理法 2、國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定 3、國務院關于加強土地調控有關問題的通知 二、合理性分析 1、項目用地 的獲得 情況 本項目 區(qū)用地性質為居住用地， XX 縣 東信房地產開發(fā)有限公司于 2010 年 9 月份在 XX 縣 國土資源局組織的國有建設用地使用權掛牌出讓活動中，依法取得了項目用地（ XX 縣 2010-37 號地塊）的使用權。項目 根據用 戶和開發(fā)需要，結合容積率要求和“以人為本”的建設理念，為業(yè)主提供舒適的居住環(huán)境。 2、 項目區(qū)周邊建筑及環(huán)境條件 XX 鎮(zhèn) 成教中心學員公寓樓 項目位于 XX 縣 振興街西首 ， 位置優(yōu)越， 規(guī)劃用地性質為 居住 用地 ，周邊醫(yī)院、銀行、學校等毗鄰，服務機構設施齊全，配套設施完備 。 項目擬建工程與相鄰建筑物的距離皆在安全距離之內，周圍不存在不利于工程施工建設的因素，建設手續(xù)辦理完備后，可以進行工程建設。 3、 規(guī)劃設計條件 本項目 整體規(guī)劃充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文