2010上海世博會 迎世博 600天行動辦公室 2009年 8月 精彩世博 文明先行 迎世博大篷車系列主題活動 2010年上海世博會簡介 上海世博會將是探討人類城市生活的盛會；是一曲以創(chuàng)新和融合為主旋律的交響樂；將成為人類文明的一次精彩對話。 上海世博會的主題：城市，讓生活更美好 Better City, Better Life 展示全球城市發(fā)展進入 “ 城市時代 ” 新階段所面臨的挑戰(zhàn)； 促進對城市文化與自然遺產(chǎn)的保護和繼承； 交流和推廣可持續(xù)的城市發(fā)展理念、成功實踐和創(chuàng)新技術；尋求發(fā)展中國家健康的城市化道路，交流城鄉(xiāng)互動經(jīng)驗與范例； 促進人類社會的交流、融合和理解。 活動主題 2009年是迎世博宣傳的關鍵年，為此由上海市精神文明建設委員會辦公室、上海世博會事務協(xié)調局、上海世博 600天行動社會動員指揮部等部門聯(lián)合舉辦的 “ 精彩世博，文明先行 ” 迎世博社區(qū)文藝大篷車 “ 儂好，上海歡迎您！ ” 系列大型主題宣傳公益活動 主辦單位： 上海市迎世博 600天行動社會動員指揮部 上海市精神文明建設委員會辦公室 上海世博會事務協(xié)調局 協(xié)辦單位： 上海市“迎世博、學雙語”活動推進委員會辦公室 上海市多媒體行業(yè)協(xié)會 上海遠程教育集團 各區(qū)縣政府 聯(lián)合承辦單位： 上海宏點傳播文化有限公司 百腦匯藍天集團 活動組織架構 發(fā)出一份熱情邀請 1,000萬個人世博邀請 儂好，上海歡迎你 展現(xiàn)世博東道主的熱情姿態(tài)和文化禮儀； 促進上海市民與國內外游客溝通交流，加深國內外對上海的認識和理解； 打造一次文化盛宴 200場文藝表演 圓夢世博，展望未來 品牌化運作社區(qū)文化藝術節(jié)； 由專業(yè)文藝工作者和優(yōu)秀社區(qū)文藝積極人士組成社區(qū)文藝小分隊，以 “ 世博大篷車進社區(qū) ”形式，在 200多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道巡回表演，向社會各界奉獻 200多場次民粹民俗等各種風格的精彩節(jié)目； 遴選一批優(yōu)秀節(jié)目推薦進入世博園區(qū)向全球來賓表演； 引領精神文明發(fā)展，探索未來城市文化生活形態(tài)； 活動理念 2010上海世博會倒計時 300天 2009年 7月 5日正式啟動 啟動之后，“大篷車進社區(qū)”行動計劃以周五、周六、周日為主要表演日，每周末 3場。進社區(qū)巡演場次 200場，保證覆蓋上海所有街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 2009年 07月 12月：巡演期，每月 1216個場次表演； 2010年 01月 04月：匯演期，在全市選定的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道進行區(qū)域性匯演； 2010年 05月 10月：高潮期，部分精品節(jié)目推薦至世博園區(qū)內展演。 活動構成 一、世博文藝大篷車巡演深入社區(qū) 活動以世博宣傳大篷車進入全市范圍內的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）大型社區(qū)及商業(yè)區(qū)，進行為期 12個月的關于世博宣傳的巡回展覽和演出，總場次約200場。并結合 “ 儂好，上海歡迎您！系列大型主題宣傳、網(wǎng)絡有獎問答等豐富多彩的形式，讓更多的人參與到活動中來，將世博宣傳深入心，改善和提升上海市的迎世博文明形象?；顒訉⒏采w全市 200多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、1,000多個社區(qū)，輻射超過 2,000,000人次。 2009年 7月 2009年 12月，以周五、六、日為主要表演日，于選定的社區(qū)文化舞臺、商業(yè)廣場舉行演出；擬邀請 SMG知名主持人現(xiàn)場主持； 單場節(jié)目組成： 專業(yè)表演節(jié)目 20% 群眾文藝節(jié)目 60% 綜藝互動節(jié)目 20% 活動內容 二、 1,000萬份個人邀請倡議及發(fā)送 1,000萬人，是目前上海人口總數(shù)的近 1/2； 1,000萬人的參與，充分展現(xiàn)上海的親和力和作為世博會東道主的熱情； 1,000萬份邀請的發(fā)出，是上海向全球展現(xiàn)的誠摯姿態(tài) 上海歡迎你！ 在上海市精神文明辦、迎世博 600辦、團市委等政府機構的協(xié)助下，發(fā)動上海各社區(qū)群眾積極參與發(fā)送世博請柬。世博請柬形式：個性化紙質請柬、網(wǎng)絡電子請柬、手機短信請柬。 活動內容 1、世博宣傳大篷車進社區(qū)，進行世博宣傳和文藝演出； 2、在全市 200個街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、大型社區(qū)及商業(yè)區(qū)宣傳世博知識、并通過主題參與、有獎問答、綜藝互動等形式讓市民共迎世博； 3、世博會紀念品及市民雙語讀本的銷售，在社區(qū)宣傳的同時進行特許商品銷售； 4、活動內容主要以展覽、專業(yè)節(jié)目、社區(qū)文藝節(jié)目為主。重點場次將邀請知名藝人、體育明星參加。 5、本活動還將與 “ 迎世博，學雙語 ” 活動緊密結合，將其落到實處?，F(xiàn)場設立市民學習培訓報名點。 活動形式 活動現(xiàn)場 大篷車 企業(yè)展臺 宣傳板 聯(lián)合贊助商權益回報 活動?？托麄髻Y料 通過大眾傳播渠道與支持媒體進行廣泛深入的活動宣傳； 活動報道 在主要支持媒體及其它平面合作媒體上進行專門的活動公告及活動宣傳。 市文明辦、世博局聯(lián)合授予世博公益贊助熱心企業(yè)稱號 媒體部分 電視媒體 、活動各階段，在東方衛(wèi)視、生活時尚、新聞綜合、娛樂頻道，移動電視等媒體的主要時段播放 15秒公益廣告，時間段在 17:0020:00期間，為活動造勢。 、在東方衛(wèi)視、生活時尚、新聞綜合、娛樂頻道，移動電視等媒體設立專門的 世博進社區(qū) 欄目并以滾動字幕方式播出活動信息，以確保廣大市民及時了解，積極參與。 媒體支持 電臺媒體 、在上海人民廣播電臺和東方廣播電臺策劃制作 世博進社區(qū) 欄目（與電視媒體相同欄目同步），活動信息播報與電臺日常節(jié)目緊密結合，讓活動更貼近群眾，更貼近生活。播出時間為每周二或者周三，活動開展同時整點播報。 3. 報紙媒體 、在活動各階段，解放日報，文匯報，新民晚報，新聞晨報，現(xiàn)代報，青年報，東方早報，等主要報刊發(fā)布相關活動信息的公益廣告。版面 1/4版，發(fā)布次數(shù)為每兩周一次。 、在活動各階段，在解放日報，文匯報，新民晚報，新聞晨報，現(xiàn)代報，青年報，東方早報等各大報刊媒體相繼發(fā)布世博進社區(qū)的活動專訪，確保世博知識的宣傳普及。 網(wǎng)絡媒體 、在騰訊、網(wǎng)易、東方網(wǎng)，上海文明、上海熱線網(wǎng)開設 世博知識網(wǎng)絡有獎答題 和文藝表演節(jié)目報名窗口，以方便廣大市民積極參與活動了解世博，并在騰訊網(wǎng)等建立宣傳超鏈接。 、在世博官方網(wǎng)站上開專欄，在網(wǎng)上做一個窗口，網(wǎng)上游世博會的同時，宣傳文明觀世博，世博會知識的問答等內容，圖片與文字相結合。 活動總冠名 活動分場冠名 企業(yè)專場 現(xiàn)場展板 舞臺背板 世博宣傳資料 現(xiàn)場設專屬宣傳區(qū)域 現(xiàn)場部分 項目摘要 時 間： 2009年 8月份 2010年 1月份（除特定表演時間外，可任選一天，展位可在活動前后連續(xù)放置 3天） 地 點： 徐家匯百腦匯第三期門口（漕溪北路建國賓館邊） 浦東百腦匯門口廣場（第一八佰伴對面） 贊助標的： 30萬元（具體詳細面談） 贊助回報： 現(xiàn)場展板、現(xiàn)場展位促銷、現(xiàn)場 LED大屏幕 主流電視、電臺、雜志、報紙、網(wǎng)絡等媒體支持 城市讓生活更美好！ Thanks! 如何進行房地產(chǎn)市場分析 學習內容 理論部分 案例學習 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告 市場 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費者 1。 評估項目所處的市場環(huán)境 2。 尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 制定項目的發(fā)展方向和市場定位 4。 推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 5。 評估項目目標實現(xiàn)的可能性。 市場分析是對市場調研搜集到的信息進行 整合與提煉 的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析 是基于對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指： 針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 兩個方面 供給、需求 三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場 廣州住宅市場 項目所在地市場 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭供給分析 客戶需求分析 競爭樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。 第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。 第四步：項目市場分析 根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）基本內容 + 對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 1、總量指標 GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結構指標：產(chǎn)業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構 3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平 4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為 0.1-0.15 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 37 反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 1.1 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場預警預報指標體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 消費類型 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費占總消費支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 20 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額 /總支出金額 與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格爾系數(shù) 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第三步 專業(yè)市場分析（住宅） 1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格 2、住宅商品房供給總量、供給結構分析（按面積進行劃分） 3、住宅商品房成交結構、產(chǎn)品特點分析 4、住宅商品房成交價格分析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第四步 項目市場分析 （微觀層面） 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。 地塊特征：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然 景觀、人文環(huán)境 關聯(lián)性：通達性、可視性 項目自身資源條件分析 (swot分析 ) 競爭對手分析 目標客戶分析 現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應 目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項目的目標客戶 2. 目標客戶的置業(yè)需求和偏好 3. 找出項目面對競爭市場的機會點 最終目標 S T O W 內部因素 外部因素 SWOT分析 SWOT工具（項目 +環(huán)境 +競爭） SWOT分析的價值要素 S/W（優(yōu)勢 /劣勢） 的價值要素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項目要素 具體地說，針對一個 地塊 的價值要素包括： 地段要素 地段 /片區(qū)認知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結為便利性 /成熟度 /知名度） 環(huán)境要素 自然環(huán)境 /四至景觀 /社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素 地形地貌 /規(guī)模 /技術經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項目要素 目標 /