物業(yè)接管前期工作流程 北京魯能物業(yè)管理有限責(zé)任公司 二零零 二 年九月 目 錄 物業(yè)接管前期工作流程圖第 1 頁(yè) 物業(yè)接管前期工作流程第 3 頁(yè) 物業(yè)接管前期人員架構(gòu)圖第 17 頁(yè) 前期收樓工作流程圖 第 18 頁(yè) 前期收樓工作流程第 19 頁(yè) 二次裝修施工流程圖第 24 頁(yè) 二次裝修施工流程第 27 頁(yè) 客戶入住流程圖第 39 頁(yè) 客戶入住流程 第 40 頁(yè) 總經(jīng)理致詞第 44 頁(yè) 使用、管理、維修公約第 45 頁(yè) 房屋質(zhì)量保證書第 65 頁(yè) 房屋使用說明書 第 71 頁(yè) 服務(wù)指南第 79 頁(yè) 裝修辦理流程說明第 92 頁(yè) 裝修管理規(guī)定第 95 頁(yè) 承諾書 第 104 頁(yè) 治安、消防協(xié)議書第 107 頁(yè) 房屋交付（入?。┩ㄖ?110 頁(yè) 收樓須知第 114 頁(yè) 入伙授權(quán)書第 118 頁(yè) 物業(yè)管理委托合同 第 121 頁(yè) 綜合部 員工手冊(cè)第 129 頁(yè) 關(guān)于規(guī)范公司內(nèi)部行文的規(guī)定第 153 頁(yè) 員工聘用辦法第 154 頁(yè) 員工培訓(xùn)規(guī)定 第 157 頁(yè) 培訓(xùn)協(xié)議第 162 頁(yè) 印章使用管理規(guī)定第 164 頁(yè) 員工工服管理規(guī)定第 167 頁(yè) 員工考勤制度第 170 頁(yè) 物資采購(gòu)、驗(yàn)收、入庫(kù)、報(bào)銷流程圖第 172 頁(yè) 物資采購(gòu)、驗(yàn)收、入庫(kù)、報(bào)銷流程第 173 頁(yè) 計(jì)劃性工作管理辦法第 178 頁(yè) 綜合部運(yùn)作手冊(cè)第 187 頁(yè) 過失（罰款）單 第 208 頁(yè) 內(nèi)部請(qǐng)示報(bào)告第 209 頁(yè) 內(nèi)部請(qǐng)示報(bào)告登記表第 210 頁(yè) 文件借閱登記表第 211 頁(yè) 文件簽收表第 212 頁(yè) 檔案目錄表 第 213 頁(yè) 應(yīng)聘登記表第 214 頁(yè) 個(gè)人資料登記表第 216 頁(yè) 入職登記表第 218 頁(yè) 入職審批表 第 219 頁(yè) 離職循環(huán)單第 220 頁(yè) 離職結(jié)算單第 221 頁(yè) 個(gè)人培訓(xùn)記錄表第 222 頁(yè) 物資交接清單 第 223 頁(yè) 公章啟用移交報(bào)廢審批表第 224 頁(yè) 公章保管記錄表第 225 頁(yè) 用印申請(qǐng)第 226 頁(yè) 月考勤匯總臺(tái)帳報(bào)表第 227 頁(yè) 休假申請(qǐng)單 第 228 頁(yè) 采購(gòu)申請(qǐng)單（含附頁(yè)）第 229 頁(yè) 物資入庫(kù)驗(yàn)收單第 231 頁(yè) 物資出庫(kù)單第 232 頁(yè) 年度（季度、月度、周）工作計(jì)劃（含工作計(jì)劃完成情況） 第 233 頁(yè) 計(jì)劃工作完成情況檢查表第 245 頁(yè) 材料月收、發(fā)、存報(bào)表第 246 頁(yè) 工程材料、備品備件盤庫(kù)清單第 247 頁(yè) 年 月工程材料庫(kù)房巡視檢查表第 248 頁(yè) 年 月行政材料庫(kù)房巡視檢查表 第 249 頁(yè) 物資采購(gòu)供應(yīng)商、品牌、名錄匯總表第 250 頁(yè) 物資采購(gòu)市場(chǎng)調(diào)查表第 251 頁(yè) 出險(xiǎn)、賠款事故登記表第 252 頁(yè) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)出險(xiǎn)通知書第 253 頁(yè) 保險(xiǎn)理賠檔案卡 第 254 頁(yè) 理賠檔案存檔登記表第 255 頁(yè) 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部運(yùn)作手冊(cè)第 256 頁(yè) 繳款通知書第 264 頁(yè) 付款申請(qǐng)及報(bào)銷單 第 265 頁(yè) 合同、協(xié)議審批單第 266 頁(yè) 合同付款內(nèi)簽單第 267 頁(yè) 物業(yè)管理費(fèi)確認(rèn)單第 268 頁(yè) 付款內(nèi)簽單第 269 頁(yè) 物業(yè)管理繳費(fèi)單 第 270 頁(yè) 二次裝修收費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表第 271 頁(yè) 財(cái)產(chǎn)保管使用登記帳第 272 頁(yè) 管業(yè)部 管業(yè)部運(yùn)作手冊(cè)第 273 頁(yè) 裝修管理協(xié)議書 第 312 頁(yè) 二次裝修工程區(qū)域治安、消防承諾書第 314 頁(yè) 購(gòu)水卡辦理流程圖第 316 頁(yè) 購(gòu)水卡辦理流程第 317 頁(yè) 購(gòu)水卡使用說明第 318 頁(yè) 購(gòu)水卡使用申請(qǐng)表 第 321 頁(yè) 有償服務(wù)價(jià)格表第 322 頁(yè) 物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)（含各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表）第 326 頁(yè) 裝修期間加班申請(qǐng)表第 328 頁(yè) 客戶簽到表第 329 頁(yè) 業(yè)主檔案目錄表（含附頁(yè)）第 330 頁(yè) 業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表第 332 頁(yè) 裝修審批單第 333 頁(yè) 施工變更單第 334 頁(yè) 業(yè)主（使用人）裝修施工申請(qǐng)表 第 335 頁(yè) 驗(yàn)收申請(qǐng)表第 337 頁(yè) 電梯前室設(shè)施自檢表第 338 頁(yè) 物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)收表第 339 頁(yè) 公共走道設(shè)施自檢表第 340 頁(yè) 公共區(qū)域巡查記錄表第 341 頁(yè) 二次裝修區(qū)域巡查記錄表第 342 頁(yè) 裝修許可證第 343 頁(yè) 業(yè)主（使用人）入住通知單第 344 頁(yè) 裝修入住通知 第 345 頁(yè) 二次裝修施工用電申請(qǐng)表第 346 頁(yè) 保潔運(yùn)作手冊(cè)第 347 頁(yè) 日常保潔工作內(nèi)容、要求及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)第 360 頁(yè) 保衛(wèi)部 保衛(wèi)部運(yùn)作手冊(cè)第 365 頁(yè) 機(jī)動(dòng)車準(zhǔn)停 證辦理程序第 401 頁(yè) 出入口崗現(xiàn)金管理制度第 404 頁(yè) 停車場(chǎng)設(shè)施建議規(guī)劃第 405 頁(yè) 停車場(chǎng)管理規(guī)定第 407 頁(yè) 車場(chǎng)人員管理 第 408 頁(yè) 車輛事故、糾紛處理第 411 頁(yè) 違法車輛協(xié)查、布控第 413 頁(yè) 客戶投訴處理第 414 頁(yè) 設(shè)備失控處理第 415 頁(yè) 機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定第 416 頁(yè) 成保人員崗位職責(zé)第 418 頁(yè) 消防培訓(xùn)試題（含答案）第 419 頁(yè) 治安培訓(xùn)試題（含答案）第 422 頁(yè) 施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理規(guī)定 第 425 頁(yè) 消防、安全處罰條例第 426 頁(yè) 施工人員出入證管理規(guī)定第 427 頁(yè) 施工現(xiàn)場(chǎng)物品出入管理制度第 428 頁(yè) 動(dòng)火證管理規(guī)定第 429 頁(yè) 施工違規(guī)處罰管理規(guī)定第 430 頁(yè) 培訓(xùn)記錄第 431 頁(yè) 二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)檢查表第 432 頁(yè) 二裝檢查日?qǐng)?bào)表第 433 頁(yè) 情況反映記錄單 第 434 頁(yè) 消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表第 435 頁(yè) 消防中控設(shè)備交驗(yàn)備忘錄第 436 頁(yè) 備用鑰匙封存記錄表第 437 頁(yè) 業(yè)主（使用人）鑰匙交接表第 438 頁(yè) 臨時(shí)出入證第 439 頁(yè) 安裝調(diào)試報(bào)告第 440 頁(yè) 消防設(shè)施交驗(yàn)表（含消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄、交驗(yàn)報(bào)告）第 441 頁(yè) 消防系統(tǒng)日巡檢進(jìn)度表第 449 頁(yè) 違章通知單 第 451 頁(yè) 消防中控系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表第 452 頁(yè) 車位申請(qǐng)單第 454 頁(yè) 續(xù)期通知單第 455 頁(yè) 泊車證 第 456 頁(yè) 服務(wù)標(biāo)識(shí)清單第 457 頁(yè) 消防設(shè)備安裝調(diào)試日?qǐng)?bào)表第 458 頁(yè) 消防設(shè)備安裝日?qǐng)?bào)表第 459 頁(yè) 夜間情況檢查表第 460 頁(yè) 滅火器材配置記錄表 第 461 頁(yè) 錄像磁帶臺(tái)帳第 462 頁(yè) 鑰匙使用登記第 463 頁(yè) 工程部 工程部運(yùn)作手冊(cè)第 464 頁(yè) 公共區(qū)域各部位周檢記錄表 第 495 頁(yè) 土建定期維護(hù)保養(yǎng)巡檢記錄表第 496 頁(yè) 冷卻塔維護(hù)保養(yǎng)記錄表第 497 頁(yè) 冷卻塔巡視記錄表第 498 頁(yè) 空調(diào)機(jī)房巡視記錄卡第 499 頁(yè) 空調(diào)箱、新風(fēng)機(jī)設(shè) 備保養(yǎng)記錄卡第 500 頁(yè) 變配電室驗(yàn)收表第 501 頁(yè) 工程返修單第 505 頁(yè) 裝修質(zhì)量驗(yàn)收表第 506 頁(yè) 單元交接驗(yàn)收表 第 507 頁(yè) 系統(tǒng)接收設(shè)備一覽表第 510 頁(yè) 設(shè)施設(shè)備檢查記錄第 511 頁(yè) 電梯日巡視記錄第 512 頁(yè) 工程遺留問題跟進(jìn)表第 513 頁(yè) 電梯巡視記錄表第 514 頁(yè) 空調(diào)驗(yàn)收表第 515 頁(yè) 電梯使用申請(qǐng)單第 516 頁(yè) 物業(yè)接管前期工作流程圖 No Yes 簽訂物業(yè)管理委托合同 委任總經(jīng)理，招聘高、中級(jí)管理人員 籌備、編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù) 對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽定外委合同 與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接 辦理提前進(jìn)行二裝的工程，并與開發(fā)商、總包單位進(jìn)行協(xié)調(diào) 物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管 開發(fā)商負(fù)責(zé)返修 物業(yè)前期接管工作流程 簽訂物業(yè)管理委托合同 由開發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂物業(yè)管理委托合同。 委任物業(yè)公司總經(jīng)理，招聘高、中級(jí)管理人員 1 由總部委任或?qū)ν庹衅妇哂卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的總經(jīng)理 1 名。 2 招聘各部門經(jīng)理、主管、員工 綜 合 部：經(jīng)理 1名、行政主管 1名、總經(jīng)理秘書 1名、采購(gòu)員 1 名、文員（兼庫(kù)房管理員） 2名； 財(cái) 務(wù) 部：經(jīng)理 1名、會(huì)計(jì) 1名、出納 1名； 管 業(yè) 部：經(jīng)理 1名、客務(wù)主管 1名、內(nèi)務(wù)主管 1名、客務(wù)代表 2 名、 前臺(tái)接待 2名； 保 衛(wèi) 部：經(jīng)理 1 名、消防主管 1名、保安主管 1名、消防執(zhí)機(jī)員 4 名（含業(yè)主辦理收樓、單元驗(yàn)收（見收樓流程） 業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)二裝（見二裝流程） 業(yè)主入住，物業(yè)公司提供相關(guān)服務(wù)（見入住流程） 領(lǐng)班 1 2 名）、保安員 4 名（含領(lǐng)班 1 2名）； 工 程 部：經(jīng)理 1名、強(qiáng)電主管 1名、弱電主管 1 名、空調(diào)（生活水）主管 1名、土建主管 1 名、技工 2 3 名專業(yè)（約 12 人）； 建議：在招聘技工時(shí)，可以選聘項(xiàng)目工地施工隊(duì)中對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目（本專業(yè)）較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高的人 員，納入公司編制。 說明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對(duì)本物業(yè)及大廈工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊(duì)的人員可以從旁協(xié)助工程部經(jīng)理、主管盡快了解大廈工程情況。 “公司初期人員架構(gòu)圖”附后 籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案 1 各部門共同匯編的文件： 房屋使用、管理、維修公約 房屋質(zhì)量保證書 房屋使用說明書 房屋交付（入?。┩ㄖ?入伙授權(quán)書 業(yè)主（使用人）服務(wù)指南 裝修管理規(guī)定 辦理裝 修流程說明 治安、消防協(xié)議書 二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書 二次裝修協(xié)議書 業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表 收樓須知 物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 公約承諾書 備注：房屋使用、管理、維修公約編制后需經(jīng)開發(fā)商確認(rèn)，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進(jìn)行備案，備案生效后執(zhí)行。 建議：公約承諾書與治安、消防協(xié)議書可裝訂成一冊(cè)（一式三份），在業(yè)主收樓時(shí)發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字（蓋章）認(rèn)可、執(zhí)行；公約、房屋質(zhì)量保證書、房屋 使用說明書、業(yè)主（使用人）服務(wù)指南、裝修管理規(guī)定、辦理裝修流程說明可合裝成一冊(cè)，作為業(yè)主收樓時(shí)的用戶手冊(cè)。同時(shí)，在用戶手冊(cè)正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。 2各部門在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜。 綜合部 編制員工手冊(cè)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，統(tǒng)一印刷成冊(cè)。 制訂員工考勤制度，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺(tái)帳報(bào)表”。 制訂員工獎(jiǎng)懲條例，建立“員工過失單”、“獎(jiǎng)勵(lì)審批單”。 制訂員工聘用辦法，建立“應(yīng)聘面試登記表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批 表”、“離職結(jié)算表”、“調(diào)動(dòng)通知單”、“勞動(dòng)合同續(xù)簽審批單”。 制訂員工培訓(xùn)規(guī)定、培訓(xùn)計(jì)劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培訓(xùn)協(xié)議”。 制訂物資采購(gòu)、驗(yàn)收、入庫(kù)、報(bào)銷流程。 制訂員工工服管理規(guī)定，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。 制訂員工請(qǐng)假制度，建立“休假申請(qǐng)單”。 制訂薪金實(shí)施細(xì)則，建立“工資報(bào)表”、“薪金明細(xì)表”。 制訂印章管理規(guī)定，建立“公章啟用、報(bào)廢、移交登記表”、“用印申請(qǐng)”；統(tǒng)計(jì)公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制（公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、財(cái)務(wù)專用章、文 件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章）。 制訂庫(kù)房管理規(guī)定，建立“物品入庫(kù)登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫(kù)驗(yàn)收單”、“庫(kù)存物品臺(tái)帳”、“月收、發(fā)、存報(bào)表”、“采購(gòu)申請(qǐng)單”。 制訂內(nèi)部行文管理規(guī)定，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請(qǐng)示報(bào)告”。 制訂檔案管理規(guī)定，建立“檔案分類表”、“檔案（一、二、三級(jí)）目錄表”、“檔案借閱登記表”。 制訂部門運(yùn)作手冊(cè)：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書、庫(kù)房管理員、文員）、工作程序、管理制度。 聯(lián)系印刷廠，對(duì)需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理 審批后統(tǒng)一印刷。 制訂開辦費(fèi)使用方案，統(tǒng)計(jì)、制訂前期開辦物資的配置內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)前期采購(gòu)工作；建立“固定資產(chǎn)臺(tái)帳”、“個(gè)人辦公用品臺(tái)帳”。 制訂合同、協(xié)議審批制度、合同、協(xié)議管理辦法，建立“合同、協(xié)議審批單”、“合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。 制訂計(jì)劃性工作管理辦法，建立“年度（月度、周）工作計(jì)劃、總結(jié)報(bào)表”、“計(jì)劃、總結(jié)考核統(tǒng)計(jì)表”。 財(cái)務(wù)部 制訂財(cái)務(wù)報(bào)銷管理制度，建立“付款申請(qǐng)及報(bào)銷單”。 建立二次裝修“付款內(nèi)簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費(fèi)統(tǒng)計(jì)表” 制訂現(xiàn)金支出管理 規(guī)定。 編制部門運(yùn)作手冊(cè)：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納）、工作程序、管理制度、。 制訂預(yù)算管理制度，建立“年度預(yù)算報(bào)表”。 編制固定資產(chǎn)購(gòu)置方案。 制訂庫(kù)存盤點(diǎn)制度。 制訂內(nèi)部收支報(bào)表制度，建立“月度收支報(bào)表”。 制訂發(fā)票、收據(jù)有價(jià)票據(jù)的管理制度。 管業(yè)部 制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)：物業(yè)管理費(fèi)（押金）、車位費(fèi)（押金）、租線費(fèi)（押金）、裝修管理費(fèi)（押金）。 制訂業(yè)主（使用人）收樓流程，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、 “返修工程驗(yàn)收單”、“鑰匙交接表”、“備 用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知此流程中涉及的部門。 制定業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請(qǐng)表”、“裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗(yàn)收申請(qǐng)表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。 制訂有償服務(wù)價(jià)格表：維修費(fèi)、車位費(fèi)、電話費(fèi)、裝修管理費(fèi)、能源費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。 制訂部門運(yùn)作手冊(cè)：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代表、前臺(tái)接待）、工作程序、管理制度。 編寫車位租賃（購(gòu)買）協(xié)議書、電話租線 （購(gòu)買）協(xié)議書。 落實(shí)垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾間）。 保衛(wèi)部 制訂停車場(chǎng)管理規(guī)定、自行車場(chǎng)管理制度。 制訂巡視管理規(guī)定，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）”。 制訂物品出門管理規(guī)定，建立“出門條”。 制訂鑰匙使用管理規(guī)定，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。 制訂備用鑰匙啟用管理規(guī)定，建立“備用鑰匙啟封審批表”。 制訂一裝、二裝交叉施工管理方案，建立“施工、裝修期間巡視表”、“夜間情況檢查表”、“消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域）”、“二次裝修 施工現(xiàn)場(chǎng)檢查表”。 制訂滅火器租用管理辦法，確定租金費(fèi)用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。 制訂施工違規(guī)級(jí)別明細(xì)，建立“違章通知單”。 制訂成保人員崗位職責(zé)，建立“成保人員月度工作考核表” 制訂中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定 ，建立“錄像磁帶臺(tái)帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表”。 制訂警具使用、管理辦法，建立“警具臺(tái)帳”、“警具啟用、報(bào)廢登記表”、“特殊警具使用審批表”。 制訂部門運(yùn)作手冊(cè)：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管 、領(lǐng)班 、保安員、消防執(zhí) 機(jī)員）。 制訂明火使用管理規(guī)定，建立“動(dòng)火許可證”。 工程部 制訂物業(yè)接管前巡檢辦法、計(jì)劃，建立“工程遺留問題跟進(jìn)記錄”，并隨時(shí)將工程遺留問題通知開發(fā)商。 制訂專業(yè)機(jī)房管理規(guī)定：強(qiáng)電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機(jī)房）、弱電專業(yè)（電話機(jī)房、電梯機(jī)房、衛(wèi)星電視機(jī)房、電腦機(jī)房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空調(diào)機(jī)房、新風(fēng)機(jī)房、生活水箱間、中水處理機(jī)房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。 聯(lián)系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)裝修施工進(jìn)度。 制訂項(xiàng)目接管驗(yàn)收細(xì)則，建立“驗(yàn)收單元交接書”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分 。 建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗(yàn)收表”。 從項(xiàng)目工地施工隊(duì)中選拔對(duì)該項(xiàng)目工程了解全面的專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。 經(jīng)理帶領(lǐng)部門主管、員工學(xué)習(xí)、熟悉物業(yè)內(nèi)全部工程、設(shè)備內(nèi)容。 編制部門運(yùn)作手冊(cè)：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管 、領(lǐng)班 、技工 、工作程序、管理制度 ） 制訂設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)檢修計(jì)劃（各專業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表” 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù) 1 聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照 2 聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記 3 聯(lián)系銀行，開通公司帳號(hào) 4 聯(lián)系勞動(dòng)局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報(bào)檢（開發(fā)商） 5 聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準(zhǔn)公約 6 聯(lián)系供電局，確定供電方案及價(jià)格（開發(fā)商） 7 聯(lián)系自來水公司，確定供水方案及價(jià)格（開發(fā)商） 8 聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商） 9 聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價(jià)格（開發(fā)商） 10 聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價(jià)格（開發(fā)商） 11 聯(lián)系電話局，電話報(bào)裝開通及產(chǎn)權(quán)分界 12 聯(lián)系交通大隊(duì)，報(bào)車場(chǎng)管理方案 13 聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵 14 聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實(shí)垃圾清運(yùn)價(jià)格、方式 15 聯(lián)系綠化隊(duì)，確定綠化維護(hù)方 案及總體費(fèi)用（開發(fā)商） 16 聯(lián)系物價(jià)局，報(bào)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（開發(fā)商） 17 聯(lián)系當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，?bào)社區(qū)門牌號(hào)碼（開發(fā)商） 18 聯(lián)系外管局，報(bào)涉外關(guān)系（開發(fā)商） 19 聯(lián)系廣電局，報(bào)光纜信號(hào)傳輸相關(guān)手續(xù)（開發(fā)商） 20 聯(lián)系公安局，報(bào)內(nèi)保關(guān)系 21 聯(lián)系安全局，報(bào)衛(wèi)星電視的涉外節(jié)目（開發(fā)商） 22 聯(lián)系防疫站，報(bào)檢生活水箱，取合格證（開發(fā)商） 與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前相關(guān)事宜，對(duì)重要資料進(jìn)行交接 1 確定收樓時(shí)間 2 確定物管費(fèi)的起計(jì)日期 3 前期工程遺留問題的解決 4 辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說明、各類證書的移交與交接工作： 產(chǎn)權(quán)資料 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資 料是國(guó)家房地產(chǎn)部門依法對(duì)各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門依法征稅，司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公 司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)公有設(shè)施，共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有： 項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 用地批準(zhǔn)文件 建筑執(zhí)照 拆遷安置資料 房地產(chǎn)平面圖 面積測(cè)繪報(bào)告 小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號(hào)、建筑面積清單 市府驗(yàn)收合格資料 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書 市建筑消防驗(yàn)收合格證 市小區(qū)辦綜合驗(yàn)收合格證 用電許可證 供用電協(xié)議書 衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證 電視共用天線合格證 電梯使用合格證 工程技術(shù)資料 技術(shù)資料是物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來進(jìn)行檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收時(shí)提交的工程技術(shù)資料主要有： 竣工圖包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風(fēng)空調(diào)、強(qiáng)電、弱電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙 地質(zhì)勘察報(bào)告 工程合同及開工、竣工報(bào)告 工程預(yù)決算清單 圖紙會(huì)審記錄 工程 設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄） 隱蔽工程驗(yàn)收簽證 沉降觀察記錄 竣工驗(yàn)收證明書 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書 砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 供水、供暖的試壓報(bào)告 園林綠化的圖紙和清單 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì)保書和保修單 有關(guān)政府部門對(duì)分類項(xiàng)目的批文 有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件 須移交物業(yè)公司管理的資料 用水申請(qǐng)審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表 機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說明書、調(diào)試、訂購(gòu)合同 分?jǐn)偯娣e、建筑面積的 測(cè)繪報(bào)告 對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽訂外委合同 1 從開發(fā)商處接管成品保護(hù)協(xié)議，對(duì)外現(xiàn)有成品保護(hù)人員進(jìn)行管理。 2 調(diào)研保險(xiǎn)公司，對(duì)物業(yè)投?！柏?cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“機(jī)器損壞險(xiǎn)”、“公眾責(zé)任險(xiǎn)”，簽訂保險(xiǎn)合同 3 調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂保潔合同 4 調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂綠植租擺協(xié)議 5 調(diào)研滅蟲、滅鼠公司（三家以上），簽訂消殺協(xié)議 6 調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂外保合同 7 調(diào)研電梯公司，簽訂電梯維保合同 8 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對(duì)外承包單位，簽訂配電室承包協(xié)議 9 視物業(yè)具體情 況，聯(lián)系水處理對(duì)外承包單位，簽訂水處理合同 10 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂化糞池清掏協(xié)議 11 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運(yùn)單位，簽訂垃圾清運(yùn)協(xié)議 12 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車清洗、保養(yǎng)單位，簽訂洗車臺(tái)租賃協(xié)議 13 視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂樓宇自控維保協(xié)議 物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管 根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，開發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和 開發(fā)商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗(yàn)收通過為準(zhǔn)。 .物業(yè)驗(yàn)收條件 物業(yè)驗(yàn)收移交，必須滿足以下條件： 1 提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明） 2 提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料 3 提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款 4 出示政府有關(guān)職能部門驗(yàn)收證明 5 提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料 6 提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn) 7 提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告 8 清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房 .拒絕驗(yàn)收 對(duì)以下情況，物業(yè)公司 有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)： 1 嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī) 2 未能通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收 3 工地與交付物業(yè)不能有效隔離 4 機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉 5 其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè) .缺陷整改 對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問題，包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄，以供開發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問題比較嚴(yán)重的，則向開發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗(yàn)收，待整改完成后重新驗(yàn)收。 .試運(yùn)行 若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng) 尚未通過最終的驗(yàn)收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按開發(fā)商（或大業(yè)主）的書面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（或供應(yīng)商）把關(guān)。若發(fā)生任何問題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責(zé)任由開發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應(yīng)商）負(fù)責(zé)，對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽訂臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚的列明有關(guān)各方責(zé)任。 .驗(yàn)收通過 被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗(yàn)收通過，開發(fā) 商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。 .保修期 按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長(zhǎng)的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要開發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)項(xiàng)目的保修期起始日期，書面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入 保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。 .一般操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)遞交要求 承包單位在物業(yè)移交前，須 遞交設(shè)備系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)（以下簡(jiǎn)稱“手冊(cè)”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求： 1 承包單位須在設(shè)備系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè)，以便物業(yè)公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備系統(tǒng)的基本情況。 2 手冊(cè)內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。 3 每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊(cè)，以減少每?jī)?cè)的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。 4 為使手冊(cè)便于使用，并經(jīng)得起日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破損，手冊(cè)應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的 A4 標(biāo)準(zhǔn) 紙張編印，配上堅(jiān)硬的封面和書背，并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護(hù)。 5 手冊(cè)須同時(shí)附有本項(xiàng)目的“竣工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列在有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時(shí)適用于多個(gè)系統(tǒng)時(shí)，則需在每個(gè)有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時(shí)列出。若遞交手冊(cè)時(shí)尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。 6 系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）： 系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。 詳盡介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。 系統(tǒng)內(nèi)所有管道和接線圖，并說 明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。 提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。 系統(tǒng)中有關(guān)供電，配電