重慶市 北部新區(qū) 高新園人和 街道 H29 地塊項目 可 行 性 研 究 報 告 編制單位： 重慶 渝能產(chǎn)業(yè)集團 編制時間： 2007 年 5 月 23 日 可行性研究報告摘要 項目名稱 重慶市北部新區(qū)高新園人和 街道 H29 地塊項目 可行性研究 報告編制單位 重慶渝能產(chǎn)業(yè)集團 項目所 在位置 本項目 位于 重慶市北部新區(qū)高新園人和街道汪家橋行政村，地塊編號為 H29。 項目基 本情況 項目位于重慶市北部新區(qū)高新園人和街道汪家橋行政村，目前為警備區(qū)用地，基地地形平坦，現(xiàn)為汪家橋停車場，作 為一物流中心停車場和辦公地點，整個宗地呈 規(guī)則矩形 ，落差小， 場地 平整， 地塊上有少量 簡易的 臨 時用房。 項目規(guī)劃 利用情況 本項目用地面積為 62.1 畝， 規(guī)劃控制容積率為 3.5，建筑密度 35%，綠地率 30%，用地性質(zhì)為居住用地。 項目定 位及 價格 本項目 定位為： 中高端、低密度精品高層住宅小區(qū) 。 價格預(yù)測：小高層 3800 元 /平方米，高層 3600 元 /平方米，商業(yè)用房平街 8000元 /平方米，平街層以上 4000 元 /平方米 （ 2008 年價格，均為套內(nèi)價格） 項目建 設(shè)進度 預(yù)計項目開發(fā)周期 3年， 2007 年 7 月 取得土地使用權(quán) ， 2008 年 2月 開工 建設(shè) ，2008 年 7月 實現(xiàn) 項目銷售 ， 2010 年 6 月開發(fā)結(jié)束。 項目投資規(guī)模及資金籌措 項目投資總額為 41410 萬元，單 方 成本為 2500 元 /平方米 。該項目資金來源于向金融機構(gòu)貸款 11200萬元，自籌資金 7000 萬元 (項目資本金 )。 項目啟動資金 18200 萬元 （ 2007 年 3季度 10500萬元， 4季度 2500 萬元， 2008 年 1季度 3300萬元， 2季度 1900 萬元） 。 財務(wù)分析 財務(wù)內(nèi)部收益率為 22.71%，財務(wù)凈現(xiàn)值為 2932萬元。 土地價格 我方可承受的最高地價（綜合價金）為 194萬元 /畝 ，扣除出讓金后最高可承受轉(zhuǎn)讓地價為 117 萬元 /畝 。 建議土地價格控制在 150 萬元 /畝 以內(nèi) ，轉(zhuǎn)讓地價 （不含出讓金） 控制在 73萬元 /畝 以內(nèi) 。 結(jié)論及建議 項目地處重慶市北部新區(qū)人和組團，區(qū)域地理位置好，道路交通 系統(tǒng) 完善，區(qū)域配套設(shè)施完善，居住氛圍高，市場氛圍好，地塊平整且為規(guī)則矩形，有利實施快速開發(fā)建設(shè)。 從財務(wù)評 價 的結(jié)果來看，項目效益指標(biāo)較好，項目風(fēng)險處于于可控范疇內(nèi)，項目風(fēng)險較小，利潤率較高。 項目的開發(fā)建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)集團的戰(zhàn)略規(guī)劃，且項目 具有良好社會效益和經(jīng)濟效益，從經(jīng)濟指標(biāo)及實施狀況看都可 行，具有很強的操作性和可行性，建議盡快組織 實施 。 目 錄 第一章 項目概況 . 1 一、項目簡介 . 1 二、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) . 2 三、四至關(guān)系 . 2 第二章 市場環(huán)境分析 . 3 一、北部新區(qū)區(qū)域解析 . 3 二、北部新區(qū)高新園區(qū)解析 . 5 三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇工業(yè)分析 . 6 第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 . 6 一、區(qū)域房地產(chǎn)概況 . 6 二、北部新區(qū)高新園 07 年一季度房地產(chǎn)市場分析 . 8 三、重點個案調(diào)研 . 11 四、區(qū)域商業(yè)解析 . 16 五、周邊配套 . 19 第四章 項目 SWOT 分析 . 20 一、地塊解析 . 20 二、 SWOT 分析 . 20 第五章 項目初步定位 . 21 一、目標(biāo)客戶定位 . 21 二、產(chǎn)品定位 . 22 三、價格定位 . 23 第六章 項目規(guī)劃設(shè)計方案及評價 . 24 一、項目開發(fā)方向分析 . 24 二、項目規(guī)劃設(shè)計方案及評價 . 24 三、項目初步方案選擇 . 29 第七章 項目開發(fā)建設(shè)及銷售計劃 . 30 一、開發(fā)建設(shè)計劃 . 30 二、各期開發(fā)建設(shè)面積 . 30 三、銷售進度分析 . 31 第八章 投資估算 . 31 一、投資估算依據(jù) . 31 二、建設(shè)項目總投資估算 . 32 三、分年投資計劃預(yù)測 . 35 第九章 項目銷售收入與資金籌措計劃 . 37 一、項目銷售收入、營業(yè)稅及附加預(yù)測 . 37 二、項目的啟動資金 . 37 三、項目資金籌措計劃 . 37 第十章 財務(wù)評價 . 41 一、評價前置關(guān)鍵數(shù)據(jù) . 41 二、財務(wù)評估靜態(tài)指標(biāo) . 42 三、財務(wù)評估動態(tài)指標(biāo) . 42 四、財務(wù)評價結(jié)論 . 46 第十一章 不確定性分析 . 46 一、主要不確定性因素 . 46 二、敏感性分析 . 46 三、臨界點分析 . 47 四、盈虧平衡分析 . 47 五、土地成交價格分析 . 48 第十二章 項目風(fēng)險 分析及控制措施 . 49 一、風(fēng)險因素識別 . 49 二、風(fēng)險分析 . 49 三、風(fēng)險評估 . 49 四、風(fēng)險對策 . 50 第十三章 項目可行性研究結(jié)論與建議 . 51 一、項目可行性研究綜合評價 . 51 二、項目建議 . 51 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 1 頁 共 51 頁 第 一 章 項目 概況 一、項目 簡介 項目位于重慶市北部新區(qū)高新園人和街道汪家橋行政村，目前為警備區(qū)用地， 基地地形平坦，現(xiàn)為汪家橋停車場 ，作為一物流中心停車場和辦公地點 ，整個宗地呈 規(guī)則矩形 ，落差小，土地平整， 地塊上有少量 簡易的 臨 時用房。 地理區(qū)位圖：場地現(xiàn)狀 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 2 頁 共 51 頁 二、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 62.1 畝 容積率 3.5 建筑密度 35% 綠地率 30% 用地性質(zhì) 居住用地 三、四至關(guān)系 地塊位于 北部新區(qū)重慶 EBD（生態(tài)商務(wù)區(qū)），與行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人區(qū)”相臨。重慶消防總隊對面，城市快速干道雙寧路段北側(cè)與內(nèi)環(huán)高速人和立交相連，西面靠近金科天籟城，東面是“人和麗景”樓盤和鳳麟苑（經(jīng)濟適用房）、怡和小區(qū)。地塊屬于四周臨路，但是不靠近主干道。 周邊區(qū)域現(xiàn)狀 ： 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 3 頁 共 51 頁 第 二 章 市場環(huán)境 分析 一、 北部新區(qū) 區(qū)域解析 1、北部新區(qū)介紹 北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，規(guī)劃面積 136.6平方公里，是重慶中心城區(qū)難得的一片地勢平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)。 北部新區(qū)于 2000 年 12 月 18日設(shè)立， 2001 年 4月 25 日掛牌成立 ， 重慶市委、市政府決定把北部新區(qū)建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達經(jīng)濟圈的核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)，提出用 10 年時間在北部新區(qū) 再造一年重慶工業(yè) ，即北部新區(qū)加經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)在 2010 年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 1500 億元（相當(dāng)于 2000 年重慶市工業(yè)總產(chǎn)值）。 據(jù)了解， 2006 年，北部新區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）達到 87 億元，比 2001年增長 10.2 倍；工業(yè)總產(chǎn)值從 2001年的 7.3 億元迅速飆升到 2006 年的292 億元，增長 39 倍，年均增幅達109%；固定資產(chǎn)投資總額從 2001 年的 11 億元猛增到 2006 年的 166 億元，增長 15 倍。 2001 2006 年累計，北部新區(qū)固定資產(chǎn)投資總額已達到536 億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資254 億元；北部新區(qū)的入庫稅金總額從 2001 年的 0.83 億元迅速增長到2006 年的 35 億元，增長 41 倍，年均增 長率達 111.3%。 截至 2006 年底，北部新區(qū)歷年累計引進項目達到 686 個，合同投資額 598 億元，目前已開工、投產(chǎn)或營業(yè)項目共 568 個，開工投產(chǎn)率達到 83%。 經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，北部新區(qū)已基本形成 3 個 1的發(fā)展格局： 1 座汽車城 ， 個星系列百萬方高新技術(shù)樓宇產(chǎn)業(yè) ， 1條嘉陵江濱江景觀帶 ， 目前，北部新區(qū)兩園已由北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 4 頁 共 51 頁 一個城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域變成一個新城區(qū)的雛形，奠定了在北部新區(qū)建設(shè)以高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市風(fēng)貌展示區(qū)、都市發(fā)達經(jīng)濟圈核心增長極的布局構(gòu)架。 2、北部新區(qū)發(fā)展規(guī)劃 北部新區(qū)規(guī)劃概況： 規(guī) 劃性質(zhì) 以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，是都市發(fā)達經(jīng)濟圈核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū) 用地規(guī)模 規(guī)劃區(qū)總用地面積 136.60 平方公里，規(guī)劃城市建設(shè)用地 91.73 平方公里，占總用地的 67.15% 人口規(guī)模 規(guī)劃人口規(guī)模為 65 萬人 北部新區(qū)組團規(guī)劃分布： 北部新區(qū)七大組團規(guī)劃： 組團 主要功能 組團概況 人和組團 商務(wù)中心、客運樞紐、光 電產(chǎn)業(yè)、高檔社區(qū) 北部新區(qū)的中心商務(wù)服務(wù)區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地18.72 平方公里，人口 20萬人 大竹林組團 信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光 電產(chǎn)業(yè)、生物工程 以發(fā) 展信息軟件為主、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 18.31 平方公里，人口 10 萬人 禮嘉組團 高新技術(shù)研發(fā)、高檔社區(qū) 以高新技術(shù)為核心的研發(fā)區(qū)和環(huán)境優(yōu)良的生活居住區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 16.15 平方公里，人口 18 萬人 黃茅坪組團 現(xiàn)代制造業(yè) 以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 5.95 平方公里，人口 3.5 萬人 翠云組團 新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)重點發(fā)展新型材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)及其他高科技產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃用地 11.3 平方公里，人口 6 萬人，組團內(nèi)規(guī)劃有新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園 鴛鴦組團 服務(wù)業(yè)、高 檔社區(qū) 以發(fā)展為翠云組團、金山組團服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 11.69 平方公里，人口 10 萬人 禮嘉組團 黃茅坪組團 翠云組團 鴛鴦組團 人和組團 大竹林組團 金山組團 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 5 頁 共 51 頁 金山組團 出口加工業(yè)、現(xiàn)代物流 包括出口加工區(qū)、寸灘港地區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 9.53平方公里，人口 1.5 萬人 二、北部新區(qū)高新園區(qū)解析 1、園區(qū)介紹 北部新區(qū)高新園區(qū)位于北部新區(qū)南部，面積約 50 平方公里， 包括人和組團和大竹林組團 ， 是重慶高新區(qū)最新最大的產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，于 2001 年 4 月正式啟動 ，被稱為“重慶 EBD”（生態(tài)技術(shù)商務(wù)區(qū)）。 該園區(qū) 重點發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥和食品儀表等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集團建設(shè)重慶光電產(chǎn)業(yè) 、重慶智能儀器儀表產(chǎn)業(yè)、重慶生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和重慶軟件產(chǎn)業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)基地。園區(qū) 內(nèi)還規(guī)劃布局了未來新重慶的中央商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、居住新區(qū)以及交通、通信樞紐。 人和組團：建設(shè)成為以光電和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，以及商務(wù)辦公、商檔社區(qū)為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 大竹林組團：建設(shè)成為以軟件和儀器儀表產(chǎn)業(yè)，以及休閑旅游為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 2、 居住環(huán)境 （ 1）、人均綠地面積 64.8 平方米 北部新區(qū)高新園區(qū)總面積約 50 平方公里，城市規(guī)劃建設(shè)用地約 39.21 平方公里，其余為 生態(tài)綠地、林地及水域等，占總用地的 20.06%。在城市規(guī)劃建設(shè)用地中，綠地面積 927.13公頃（其中公園綠地 515.23 公頃），占總規(guī)劃用地的 23.65%（其中公園綠地占 13.14%）。高新區(qū)規(guī)劃總?cè)丝跒?30 萬人，按照高新園綠地系統(tǒng)建設(shè)指標(biāo)規(guī)劃，到 2015 年，高新園人均公共綠地 15平方米，人均綠地面積 64.8 平方米。 （ 2）、休閑配套 區(qū)域內(nèi)有環(huán)境幽雅、綠樹成蔭的柏林公園，花果瓢香、綠茵如毯的照母山植物園及古木峰公園境內(nèi)的的天然綠肺；方尖碑、人和民俗文化村、玲瓏寶塔坐落其間，充分展示了人和的人文歷史；金科天 籟城小區(qū)的進駐，金科盛宴十二坊餐飲一條街也隨之形成，不僅吸引了大量來自四面八方的優(yōu)秀人才的居住和中外客人參觀，因此也提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)水平的提高，為此也起到了積極的推動作用。 （ 3）、居住規(guī)劃 北部新園高新園規(guī)劃居住用地約占總建設(shè)用地的 25%，各種高品質(zhì)的住宅小區(qū)錯落有致地分布在轄區(qū)內(nèi)，目前已竣工的住宅規(guī) 模約 250 萬平方米 。 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 6 頁 共 51 頁 截止 2005年 12 月底園區(qū)土地 供應(yīng) 基本情況： 類別 合計 (公頃 ) 建設(shè)用地 (公頃 ) 非城市建設(shè)用地 小計 產(chǎn)業(yè) 用地 居住 用地 公共設(shè)施用地 交通 用地 市政 設(shè)施 其它 (綠化用地、水面 ) 合計 4834.43 3921.07 775.93 893.91 352.67 874.98 80.5 943.08 913.36 所占比例 100% 81.11% 16.05% 18.49% 7.29% 18.10% 1.67% 19.50% 18.89% （ 4）、 完善的交通網(wǎng)絡(luò) 北部新區(qū)高新園城市市政道路總長 288.6 公里（未含高速公路 23.3 公里）（五條“金”系列主干道總長 36.5 公里，人和組團道路總長 106.1 公里，大竹林組團總長 100 公里、火車北站片區(qū)道路總長 46 公里）， 已經(jīng)建成道路 58.3 公里（五條“金”系列主干道已建成通車 6.5 公里），目前正在實施的道路長 35公里，預(yù)計 2010 年前，高新園區(qū)將完成該區(qū)域全部道路建設(shè)。 三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇 工業(yè) 分析 樓宇工業(yè)作為現(xiàn)代都市型工業(yè)的新形態(tài)，具有占地少、稅源穩(wěn)、效益好等優(yōu)勢，可以解決土地資源緊缺與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾。北部新區(qū)高新園區(qū)結(jié)合自身發(fā)展優(yōu)勢和特點，大力發(fā)展樓宇工業(yè)。目前，該區(qū)域七座“星”系列商務(wù)大廈和總部基地已投入使用，據(jù)官方信息，已經(jīng)有近百萬平米的商務(wù)樓投入市場，可以滿足 1000 家以上科技型中小企業(yè)辦公、生產(chǎn)需要，目前 其使用率平均達到了 76%。 據(jù)了解，北部新區(qū) 2007 年將繼續(xù)擴大樓宇產(chǎn)業(yè)，挖掘土地價值。實施高新園中心區(qū)拓展區(qū)、總部基地等項目 63 萬，到 2007 年年底形成 150 萬規(guī)模。并于今年下半年全面開工建設(shè) 太陽座 、 土星 科技孵化樓。還將規(guī)劃新的系列科技孵化樓，將樓宇產(chǎn)業(yè) 十一五 規(guī)劃由 200 萬提高到 250 萬。 上述樓宇工業(yè)的大力發(fā)展，產(chǎn)業(yè)人員的大量入駐，必然會帶動區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，及促進住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。 第 三 章 區(qū)域 房地產(chǎn)市場 分析 一、區(qū)域房地產(chǎn)概況 總述： 憑借得天獨厚的自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施 、市政配套、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢等 條件 ， 北部新區(qū)高新園區(qū)的房地產(chǎn)市場自 2002 年開始，便飛速發(fā)展，相 繼 出現(xiàn)了以龍湖香樟林別墅、比華利豪園、金科天籟城、金科天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園、協(xié)信 TOWN 城、龍湖水晶酈城等北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 7 頁 共 51 頁 中高檔房地產(chǎn)項目，成為名符其實的“富人區(qū)”，縱觀該區(qū)域房地產(chǎn)市場，存在著“中間小、兩頭大”的現(xiàn)象，即以上述 為 代表的中高檔項目和以安置房和其它小項目為代表的中低端項目為主，從 區(qū)域目前項目開發(fā)和土地供應(yīng)來看， 房地產(chǎn)項目銷售態(tài)勢較好。 區(qū)域管轄內(nèi)主要房地產(chǎn)項目 保利香檳花園、 魯能星城 （部分） 、 北岸新洲、比華利豪 園、財富中心、大眾御湖苑、上丁企業(yè)公園、楓林秀水、鋒尚星空、加新花園、加新仁和欣座、金科東方王榭、金科天湖美鎮(zhèn)、金科天籟城、勁力五星城、龍湖水晶酈城、南極鳳麟苑、榮鼎國際、協(xié)信 TOWN 城、中興渝景苑、棕櫚泉國際花園 。 1、 高新園區(qū) 2006 年商品房市場分析 2006年 3 月 -2007 年 3 月北部新區(qū)高新園商品房成交情況 06.03 06.04 06.05 06.06 06.07 06.08 06.09 06.10 06.11 06.12 07.01 07.02 07.03住宅 4.63 5.63 5.23 7.60 6.83 4.38 8.08 6.15 8.08 7.65 11.05 3.52 9.35非住宅 0.24 0.34 0.26 0.17 0.46 0.03 0.31 0.03 1.43 1.5 1.09 0.72住宅 3190 2579 3095 2904 2811 3209 3304 3131 3065 3184 3303 3584 3726非住宅 4953 3293 2939 3442 2257 2886 5828 6959 5637 6072 3527 4815100-120 60-80 60-80 60-80 60-80 120-150 100-120 80-100 100-120 80-100 100-120 120-150 120-150 100-150 100-150 100-150 100-150 80-120 60-80 60-80 150-180 120-150 120-150 120-150 120-150 120-150 80-100 100-120 120-150 100-120 80-100 100-120 1 8 0 以上 60-80 80-100 80-100 主力銷售面積 住宅銷售量銷售價格主力供應(yīng)面積 住宅分析： 、 高新園區(qū)商品房 銷售面積分析 02468101206.0306.0406.0506.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.03從上表數(shù)據(jù)可以看出， 2006 年 3 月至 2007 年 3 月，北部新區(qū) 高新園區(qū)商品房成交面積 94.76 萬 ，其中住宅成交比重較大，達 93.06%，非住宅成交面積僅為 6.58 萬 ，表現(xiàn)出該區(qū)域以住宅供應(yīng)為主和商業(yè)配套不足的現(xiàn)狀 ，區(qū)域生活配套還有待于隨著人流的增加及商業(yè)等相關(guān)配套的投入而成熟。 單位： 萬、 元 /建筑 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 8 頁 共 51 頁 、 住宅成交 平均 面積分析 從區(qū)域供應(yīng)戶型來分析， 2006 年 3 月至 2007 年 3 月 期間 ，以 60-80 的戶型供應(yīng)為主，這部分戶型多為園區(qū)內(nèi)的拆遷安置房及部分小戶型社區(qū)，另一部分戶型供應(yīng)以 100-120 為主， 這源于保利香檳花園 、 尚源印象、勁力五星城等項目的大面積放量 。 從銷售情況來看， 成交 的 多為 120-150 區(qū)間 的住宅 ， 這多是高檔產(chǎn)品的繼續(xù)消化過程， 而從普通住宅的交易情況來看， 80-100 的二房和 100-120 的三房銷售也比較理想。 、住宅銷售價格 0500100015002000250030003500400006.03 06.04 06.05 06.06 06.07 06.08 06.09 06.10 06.11 06.12 07.01 07.02 07.03從上表可以看出，受金科天湖美鎮(zhèn)、東方王榭、棕櫚泉國際花園、協(xié)信 TOWN 城等高端項目的影響，該區(qū)域住宅銷售價格一直保持建筑面積 3000-3200 元 / 的高價運行，并逐漸呈上升的趨勢 ，高端項目的成功銷售和區(qū)域優(yōu)勢的凸現(xiàn)，也拉升了普通住宅的售價 。 二、北部新區(qū)高新園 07 年一季度房地產(chǎn)市場分析 2007 年一季度北部新區(qū)高新園區(qū)房地產(chǎn)市場總體 情況是：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較去年同期有所上升；市場成交量有所增加；房地產(chǎn)市場競爭相對平和；房價穩(wěn)中有升。 1、房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析 、 土地供應(yīng) 優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是引導(dǎo)市場消費、控制房屋積壓，保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要措施。本季度 北部新區(qū)高新園區(qū) 共協(xié)議出讓宗地 5宗，面積為 43公頃；掛牌出讓土地 6宗，面積為 42 公頃；行政劃撥 6 宗，面積 31 公頃。供應(yīng)情況與上一季度基本持平，較去年同期相比增幅較大。 、 預(yù)售許可登記 本季度 北部新區(qū)高新園區(qū) 共進行商品房預(yù)售許可登記 21 幢， 1486 戶，總面積為 13.88北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 9 頁 共 51 頁 萬平方米。 和去年同期相比有所下降，近年來 北部新區(qū)高新園區(qū) 的商品房新增幅度一直保持著一個良好穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，競爭也相對平和，供需基本保持平衡，目前商品房累計可售面積約為 127.98 萬平方米。 2、房地產(chǎn)銷售情況分析 、購房需求面積的選擇 本季度 北部新區(qū)高新園區(qū) 商品房銷售最多的為 180 以上的房屋，其次是 120-150 以及 150-180 的，都是偏大戶型房屋，占本季度銷售總量的 58%。這類房屋主要是由近幾個月開盤的“棕櫚泉”和“協(xié)信 town 城”的聯(lián)排別墅以及“東方王榭”的花園洋房構(gòu)成。從上圖可以看出，這類房屋雖然面積大價格高但仍然擁有很大一批的消費群，由于其小區(qū)環(huán)境優(yōu)質(zhì)、樓盤總體規(guī)劃好、性價比高，因此始終還是不乏購買者。 另外，本季度 80-100 的中等互型房屋也保持著一定的銷售量，位居第四，占總銷售量的 16%。這類房屋由于面積適中，戶型也受廣大消費者青睞，因此一直在 北部新區(qū)高新園區(qū) 保持著穩(wěn)定良好的銷售形勢。 、消費者對住宅單價 的承受力 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 10 頁 共 51 頁 由上圖可以看出， 北部新區(qū)高新園區(qū) 商品房住房銷售最多的是均價在 3000-4000 元 /平方米的房屋，占總銷售量的 21%。由于 北部新區(qū)高新園區(qū) 商品房住房總體均價近年來一直保持在 3500 元 /平方米左右，因此 3000-4000 元 /平方米這類房屋本就是 北部新區(qū)高新園區(qū) 銷售量最多的。另外 2500-3000 元 /平方米的房屋代 表著 北部新區(qū)高新園區(qū) 一部分的中小型樓盤，北部新區(qū)優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境也吸引了很大一大批工薪階層和年輕工作者選擇這類價格相對較低的房屋，本季度這類房屋占總銷售量的 14%。 隨著棕櫚泉國際花園湖邊別墅區(qū)和協(xié)信 town 城四期聯(lián)排別墅的陸續(xù)開盤，本季度均價6000 元 /平方米以上的房屋較上一季度和去年同期都有一定幅度的增長，特別是 10000 元 /平方米以上的房屋也銷售了 7套。 由此可見，購房者雖然偏向于價位在 3000 元 /平方米以下的房屋，但面對樓盤大環(huán)境好的房屋，雖然價格稍高也還是受到大多數(shù)人的青睞，而別墅等高檔商品房也仍然 對那些具有一定經(jīng)濟勢力的購房人具有吸引力，因此對于樓盤的銷售還有潛力可挖。 3、房地產(chǎn)市場成交量分析 、 二級市場成交情況 本季度 北部新區(qū)高新園區(qū) 商品房銷售成交 2297 套，總面積 26.04 萬平方米，成交金額9.9 億元 ,分別比去年同期增長 82%、 73%、 94%。其中 ,商品房住宅成交 1936 套，總面積 23.92萬平方米 ,成交金額 8.95 億元 ,分別同比增長 61%、 55%、 87%；非住宅成交 361 套，總面積2.12 萬平方米 ,成交金額 0.96 億元 ,分別同比增長 491%、 266%、 159%。 本季度商品房銷售情況雖然較 去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相比卻有小幅度的回落。說明 北部新區(qū)高新園區(qū) 近年來的商品房銷售情況并不是一味瘋長，而是略有北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 11 頁 共 51 頁 波動，但處于持續(xù)增長的良好世態(tài)。 、 三級市場成交情況 在北部新區(qū)的建設(shè)進程不斷加快，二手房市場也越來越被看好的情況下 ,北部新區(qū)高新園區(qū) 存量房轉(zhuǎn)讓數(shù)量也是節(jié)節(jié)攀升 ,一直保持穩(wěn)步上漲的局勢。 今年一季度 ,北部新區(qū)高新園區(qū) 存量房轉(zhuǎn)讓 152 套，總面積 1.79 萬平方米 ,轉(zhuǎn)讓金額0.52 億元 ,分別比群年同期增長 105% 、 95%、 53%。其中住宅轉(zhuǎn)讓 144 套，總面積 1.66 萬平方米 ,轉(zhuǎn)讓金額 0.49 億元 ,分別比去年同期增長 106%、 105%、 63%。 4、房地產(chǎn)市場價格走勢分析 從近 1 年的價格走勢分析來看， 北部新區(qū)高新園區(qū) 整體房價沒有太大的變化，穩(wěn)中有升，今年總體較去年同期上漲了 574 元 /平方米，漲幅為 19%。 2004 年重慶市房地產(chǎn)市場進行政府宏觀調(diào)控以來， 北部新區(qū)高新園區(qū) 的房地產(chǎn)市場價格增長勢頭已逐漸相對平 緩，處于穩(wěn)步增長中。 三、重點個案調(diào)研 1、住宅個案 中興渝景苑 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 12 頁 共 51 頁 、優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 1、 周邊緊鄰古木峰公園、照母山公元，擁有較好的自然景觀 2、 中興為大型通訊企業(yè)擁有交好的企業(yè)形象和實力 3、 與金科天籟城緊密相連，可共享部分成熟生活配套 劣勢 1、 生活配套尚未成熟 2、 項目 背 側(cè)緊鄰金開大道，受噪音影響 、經(jīng)濟指標(biāo) 項 目名稱 中興渝景苑 所屬區(qū)域板塊 人和版塊 物業(yè)地址 渝北區(qū)北部新區(qū)高新園金科天籟城背后（古木峰公園） 占地面積 28389.80 平方米 建筑面積 79123.64 平方米 容積率 2.79 樓層規(guī)劃 兩棟 18層高層和五棟11+1 小高層 建筑形態(tài) 小高層、高層 開盤日期 2006-09 主力房型 72-114 銷售均價 3480 元 / 銷售率 80%以上 總戶數(shù) 512 開發(fā)商 重慶中興發(fā)展公司 物業(yè)管理 待定 榮鼎國際 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 13 頁 共 51 頁 、優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 1. 位與新牌坊區(qū)內(nèi)，前臨機場路交通便捷，區(qū)位優(yōu) 勢明顯 2. 后靠市政規(guī)劃涉外領(lǐng)事區(qū)，擁有較好的居住環(huán)境 3. 背擁盤溪河，龍湖香樟林、財富中心等城市住宅景觀。 劣勢 1、 緊鄰交通主干道，噪音污染大 、經(jīng)濟指標(biāo) 項目名稱 榮鼎國際 所屬區(qū)域板塊 新牌坊 物業(yè)地址 重慶新牌坊機場路（中國移動大廈旁） 占地面積 26232 平方米 建筑面積 131360.27 平方米 容積率 4.46 樓層規(guī)劃 4 棟 30F 高層 建筑形態(tài) 高層 開盤日期 預(yù)計五月中旬 主力房型 71-108 銷售均價 預(yù)計 3500-3600元 / 銷售率 未售 總戶數(shù) 512 戶 開發(fā)商 重慶榮鼎地產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理 待定 財富中心 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 14 頁 共 51 頁 、優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 1.香江國際為過內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)，成功運作過多個案例 2.位于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，園區(qū)的發(fā)展已為項目帶來驚人的效益 3.享盡園區(qū)內(nèi)、道路交通、市政公園、涉外領(lǐng)事館、等等所有市政配套 4.緊鄰龍湖大社區(qū) 劣勢 1.花園洋房的存在使局部 建筑密度過大 、經(jīng)濟指標(biāo) 項目名稱 財富中心 所屬區(qū)域板 塊 新牌坊 物業(yè)地址 重慶北部新區(qū)星光大道 16 號 占地面積 26232 平方米 建筑面積 131360.27 平方米 容積率 4.46 樓層規(guī)劃 點式高層： 25、 28、 31F 板式小高層： 18F 花園洋房： 4+1、 6F 建筑形態(tài) 點式高層 板式小高層 花園洋房 開盤日期 點式高層： 2005.7 板式小高層： 2004.8 花園洋房： 2006.8 主力房型 點式高層： 50-114 板式小高層： 70-140 花園洋房： 110-200 銷售均價 點式高層： 4200 元 / 板式小高層： 3980 元 / 花園洋房： 5300 元 / 銷售率 點式高層： 100% 板式小高層： 100% 花園洋房： 85% 總戶數(shù) 點式高層： 560 戶 板式小高層： 812 戶 花園洋房： 400 戶 開發(fā)商 重慶香江高科 地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理 北京達文物業(yè)管理公司 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 15 頁 共 51 頁 天湖美鎮(zhèn)觀天下 、優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 1.金科地產(chǎn)，我市一線知名開發(fā)企業(yè)實力雄厚 2.項目內(nèi)擁有自然湖泊，內(nèi)部自然條件優(yōu)越 3.被靠市政山體公園外部自然環(huán)境較好 4.擁有社區(qū)內(nèi)部園林與建筑綜合景觀 劣勢 1.公交系統(tǒng)不太完善 2.生活配套相對不成熟 、經(jīng) 濟指標(biāo) 項目名稱 觀天下 所屬區(qū)域板塊 經(jīng)開版塊 物業(yè)地址 重慶市北部新區(qū)金開大道 1 號 占地面積 40000 平方米 建筑面積 70000 平方米 容積率 1.35 樓層規(guī)劃 板式小高層： 18F 建筑形態(tài) 板式小高層 開盤日期 板式小高層： 2005.12 主力房型 80-110 銷售均價 3600-3800 元 / 銷售率 90% 總戶數(shù) 板式小高層： 576 戶 開發(fā)商 東成物業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理 金科物管 2、 商業(yè)個案 項目名稱 地理位置 體量 面積區(qū)間 售價 租金 天一順和康城 渝北區(qū) 北部新區(qū)萬壽支路 4000 以上 20-300 4000-11000元 / 30-60 元 / 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 16 頁 共 51 頁 天湖美鎮(zhèn) 金開大道 1 號 11000 40-400 7000-12000 35 元 / 中興渝景苑 北部新區(qū)高新園金科天籟城背后 4000-5000 未定 未定 未定 分析： 、除金科十二坊外，該區(qū)域在售商業(yè)均以底商和商業(yè)街的形式存在； 、縱觀該區(qū)域商業(yè)價格，在套內(nèi) 4000-14000 元 / 的區(qū)間，其中，臨近主干道（金開大道、人和大道、黃山大道）的商業(yè)價格較高，售價相對較高，而次干道 /內(nèi)街的商業(yè)價值相對 較低。 四、區(qū)域商業(yè)解析 1、區(qū)域商業(yè)整體分析 本案周邊商業(yè)比例圖15%11%8%4%4%17%1%21%19%生活便利店 小型餐飲 大中型餐飲 美容美發(fā) 醫(yī)療保健建材汽配 金融服務(wù) 空置商業(yè) 物流倉儲分析： 從圖中可看出，空置商業(yè)店面占整個業(yè)態(tài)比例最高為 21%，其次是物流倉儲占整個業(yè)態(tài)比例 19%，建材汽配占 17%，生活便利店占 15%、小型餐飲 11%、大中型餐飲 8%、美容美發(fā) 4%、醫(yī)療保健 4%、金融服務(wù) 1%。 2、人和大道商業(yè)分析 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 17 頁 共 51 頁 5%5%53%37%生活便利店 醫(yī)療保健 建材汽配 空置商業(yè)分析： 從圖中可看出，汽配建材占比例最高為 53%，其次是空置商業(yè)店面占比例 37%，生活便利店與醫(yī)療保健并列僅占 5%。 該路段商業(yè)之所以形成該態(tài)勢的主要原因：、臨近華廷等大型物流中心，屬于快速主干道，有利于汽配等相關(guān)業(yè)態(tài)的 經(jīng)營。、店鋪面積過大租賃價格過高，致使空置率較高。 該路段商業(yè)店面的形態(tài)以兩層商業(yè)為主，面積在 20-40 的店鋪出租率較高，店面開間控制在 3-4米，進深在 10-12 米。 3、雙寧路 27%23%21%8%4%4%4%9%生活便利店 小型餐飲 大中型餐飲 美容美發(fā)醫(yī)療保健 建材汽配 金融服務(wù) 空置商業(yè)分析： 圖中生活便利店占整個業(yè)態(tài)比例的 27%，小型餐飲 23%、大中型餐飲 21%、空置商業(yè)店面為 9%、美容美發(fā) 8%、醫(yī)療保健 4%、汽配建材占 4%、金融服務(wù) 4%。 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 18 頁 共 51 頁 該路段的商業(yè)表現(xiàn)出了：東西兩極分化明顯的特征，以金科天籟城為劃分界限：西段商業(yè)集中分布于金科盛宴十二坊內(nèi)，其形態(tài)為 3層中式復(fù)古建筑， 13 家定位全為中高檔次的餐飲酒樓 ，營業(yè)面積均在 300-800 之間，輻射范圍為本區(qū)域所有中高端消費人群、政府職能部門、大中型企業(yè)；東段全為低檔次的生活便利店、餐飲店等，全部分布在道路兩旁的拆遷安置房的平街層，通過整改形成商住相結(jié)合的形式，面積集中在 10-20 ，通過調(diào)研，均為住戶以自己經(jīng)營為目的，在方便本路段人群的同時，也算為自己增加收入。 4、寧支路 (人和麗景 ) 12%9%3%3%1%54%18%生活便利店 小型餐飲 美容美發(fā) 醫(yī)療保健建材汽配 物流倉儲 空置商業(yè)圖表顯示物流倉儲業(yè)態(tài)占據(jù) 54%,位居第二的空置商業(yè)店面占據(jù)了 18%,其次是生活便利店占 12%,醫(yī)療保健為 9%,美容美發(fā) 3%,醫(yī)療保健占據(jù) 3%,建材汽配僅 1%。 該部分商業(yè)店 面的形態(tài)全為底商，以圍合的形式分布在項目（人和麗景）四周，通過實地調(diào)研店面總數(shù)近 80 個，單個商鋪面積均在 30-50 之間，開間尺度在 3-4米不等，進深在 10-12 米范圍，從商家使用上來看，臨街部分均為辦公為主，小部為辦公與倉儲相結(jié)合的方式，便于商家停車裝卸貨物及辦理相關(guān)手續(xù)。 因我司意向性地塊為長途貨運停車場的原故，消化了該案 80%以上的商業(yè)店面，在如此優(yōu)越條件的支撐下，仍可看出較為明顯的商業(yè)空置率，如果意向性項目的啟動必然會導(dǎo)致停車場與大部分商家的搬遷，此時，本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)空置率將會急劇上升，該問題是本項 目商業(yè)定位具有重要的參考價值。 5、小結(jié) 人和大道商業(yè)形態(tài)主要以建材、汽車配件、布藝家居裝飾品為主，重百超市與小部分生活便利店為輔助；雙寧路的兩極分化商業(yè)特征，既滿足了區(qū)域內(nèi)的基本生活需求，又輻射到了區(qū)域內(nèi)的中高端消費人群；雙寧支路的汪家橋停車場臨時的存在，也帶活了該支路的商業(yè)發(fā)展；通過本案周邊商業(yè)分布以及規(guī)劃形態(tài)的研究，再結(jié)合現(xiàn)目前整體與潛在的商北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 19 頁 共 51 頁 業(yè)空置看來，我們得出以下結(jié)論： 、本案商業(yè)功能定位應(yīng)考慮服務(wù)于本社區(qū)業(yè)主，在長期來看，能滿足區(qū)域的發(fā)展所帶來的商業(yè)消費的增長，考慮鄰近規(guī)劃中的學(xué)校帶來的消費機會 ； 、位置盡量靠近社區(qū)主入口周圍，以方便使用； 、商業(yè)規(guī)劃與布局時，應(yīng)不影響社區(qū)品質(zhì)及未來業(yè)主的居住，面積控制在 5000 左右； 、在建筑形態(tài)上盡量以一層商業(yè)為主，考慮部分的兩層臨街商業(yè)，注意層高、開間、進深的控制。 五 、周邊配套 1、 公交系統(tǒng) 路線 車型 開收班時間 起始站點 125B 中級車 6： 30-19： 30 人和、中華坊、讀書梁、上清寺、大禮堂、南坪 126 普通車 6： 30-19： 30 出口加工區(qū)、汽博中心、金渝大道、天湖美鎮(zhèn)、中華坊、新牌坊 133 中級車 6： 30-21： 00 人 和、中華坊、電子校、重慶大學(xué)、陳家灣、高灘巖 149 普通車 6： 00-19： 30 金福路、天湖美鎮(zhèn)、紅旗河溝、黃泥磅、大灣、南坪二小區(qū) 208 中級車 7： 00-19： 10 人和醫(yī)院、中華坊、邊防總隊、南橋寺、陳家灣、小龍坎、西南醫(yī)院 465B 普通車 6： 30-18： 30 天湖美鎮(zhèn)、消防總隊、 新牌坊、 加州市場、海關(guān)、小苑、家樂福 606 中級車 6： 30-19： 30 人和鎮(zhèn)、加州市場、紅旗河溝、上清寺、火車站、黃沙溪、袁家崗 125 普通車 6： 30-19： 30 人和鎮(zhèn)、新牌坊、牛角沱 、菜園 壩 、 工貿(mào)、 金臺、南坪區(qū)府 2、 外部配套 學(xué)校 人和中小學(xué)、金科巴蜀中學(xué)高二部及其龍湖小學(xué)部、特色幼兒園 醫(yī)療 重慶北城醫(yī)院、人和醫(yī)院、佳愛骨科門診、 商業(yè) 盛宴十二坊、 休閑娛樂 女主角護膚美體生活館、蕭丙養(yǎng)生足療、維他蔬果吧 農(nóng)超 銀衛(wèi)超市、重客隆、易初蓮花、人和綜合農(nóng)貿(mào)市場 金融 中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國信合 市政 水、電、氣、閉路、電信交費點 其它 金科酒店、消防隊招待所 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 20 頁 共 51 頁 第 四 章 項目 SWOT分 析 一、地塊解析 從土地地貌特征解析：項目地塊內(nèi)地貌情況平坦，利于土地整 理； 從項目所在區(qū) 域解釋：區(qū)域未來將成為重慶市行政中心、金融中心、外事中心和 “富人居住 區(qū)”以及高新園的 完善的 生活配套區(qū)域； 從周邊生活配套條件解析：基礎(chǔ)生活配套設(shè)施已經(jīng)形成，居家生活 日益 方便； 從消費者的觀點解析：認可度較高 ，以理消費價位較高 。 從未來發(fā)展解析：區(qū)域成熟度將會進一步提高 ，成為產(chǎn)業(yè)中心、商務(wù)中心和居住中心 。 二 、 SWOT 分析 1、優(yōu)勢（ S） 區(qū)域居住氛圍已經(jīng)形成 ，生活配套日益完善 ； 區(qū)域市場知曉度高， 房地產(chǎn)市場成熟穩(wěn)定， 發(fā)展?jié)摿Υ螅?區(qū)域隨著高新園產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展成熟，將帶動很大一批產(chǎn)業(yè)鏈人口進入 ， 支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展 ； 項目周邊景觀資源豐富，緊臨大型生態(tài)公園及川劇藝術(shù)中心等休閑設(shè)施，生活環(huán)境良好； 地理位置良好，周邊道路網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達 ，交通配套日益完善，交通通達性好 。 2、劣勢（ W） 項目兩側(cè) 中低端項目形象較差 ，低端居住人群對居住環(huán)境有一點的影響，進而影響項目檔次和形象的提升 ； 項目地塊前面地塊現(xiàn)在荒置， 用途未知， 將會影響項目在后期的 動作及 推廣； 建議： 試圖連前面地塊一并拿下， 在靠近西面臨金科天籟城處合理規(guī)劃，設(shè)立銷售中心。 3、機會（ O） 高新園區(qū)及周邊工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，將為區(qū)域帶來極大的升值潛力和人 口的入??； 周邊可供開發(fā)用地較少 ，項目市場競爭較弱 ； 項目場地平整，有利于減少開發(fā)周期，以短平快獲取較大利潤。 4、威脅（ T） 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 21 頁 共 51 頁 項目周邊其他熱點住宅板塊對客源的分流。 項目場地現(xiàn)為一成熟物流中心，如該地塊開發(fā)，物流中