貴陽太慈橋項目定位報告 思源經(jīng)紀(jì) 二零零七年十一月 2 綱 要 市場研究結(jié)論回顧 本體研究 項目 SWOT分析 項目運作目標(biāo) 項目定位 開發(fā)策略 初步規(guī)劃設(shè)計建議 2 3 4 5 6 7 1 3 項目運作目標(biāo) 1 4 項目運作目標(biāo) 目標(biāo)一：項目價值最大化 目標(biāo)二：項目可持續(xù)銷售 目標(biāo)三：開發(fā)企業(yè)品牌提升 5 市場研究結(jié)論回顧 2 6 2006年貴陽土地供給出現(xiàn)井噴，全年出讓土地近百宗，共計8000余畝； 2007年僅上半年，商品房供應(yīng)面積就達(dá) 212.7萬平米，同比增幅 117.5%； 大型品牌開發(fā)商（保利、新世界、世紀(jì)金源等）迅速涌入，貴陽的大盤時代來臨，構(gòu)成未來市場的龐大供應(yīng)量，預(yù)示競爭形勢更加嚴(yán)峻； 太慈橋區(qū)域已知商品房市場年均消化量約為 15萬平米，消化能力非常有限，區(qū)域競爭力弱。 住宅市場結(jié)論回顧 （一） 供 需 7 產(chǎn) 品 市場的產(chǎn)品線較為豐富，產(chǎn)品層面同樣競爭激烈，產(chǎn)品創(chuàng)新的難度大； 目前市場供需的產(chǎn)品明顯以 100-150平米戶型為主流； 90平米以下戶型市場接受度低； 客 群 客群基數(shù)有限，貴陽地產(chǎn)對省外輻射能力相對較弱。 市場客群的升級換代需求逐漸呈現(xiàn)，存在引導(dǎo)的空間。 住宅市場結(jié)論回顧（二） 8 宏觀政策結(jié)論回顧 70-90政策將成為一項房地產(chǎn)調(diào)控的長期國策； 國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度會逐漸加強，未來不可預(yù)見的房地產(chǎn)政策風(fēng)險依然會加大。 宏 觀 政 策 9 商業(yè)、酒店市場結(jié)論回顧 商 業(yè) 貴陽商業(yè)目前主要以傳統(tǒng)商業(yè)為主，同質(zhì)化嚴(yán)重，特色商業(yè)幾乎是市場空白； 傳統(tǒng)商業(yè)圈已經(jīng)成熟，市民的消費習(xí)慣也難以突破； 潛在商業(yè)供給主要以 Shopping mall為主，體量巨大，市場競爭激烈； 大型商業(yè) 開發(fā)風(fēng)險大 ，開發(fā)周期長，操作難度大。 酒 店 高檔酒店今年紛紛進(jìn)入貴陽，市場供應(yīng)逐年增加； 當(dāng)前宏觀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和未來趨勢支持高端酒店的發(fā)展； 與專業(yè)品牌酒店管理公司經(jīng)營 合作 是未來的發(fā)展趨勢。 10 本體研究 3 11 項目所處區(qū)位 項目位于貴陽市兩城區(qū)之一的南明區(qū)； 南明區(qū)是全省、全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和教育中心。 12 項目具體位臵 地塊位于南明區(qū)的西南邊緣，屬太慈橋區(qū)域； 該區(qū)域恰處城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬舊城改造一部分； 地塊距市中心相對較近，周邊現(xiàn)狀尚需改善，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮蟆?南 明 城 區(qū) 本 案 地 塊 13 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 地塊總面積： 933,215平方米 規(guī)劃建筑用地： 592,139平方米 市政道路面積： 20,096平方米 河道及保護(hù)面積： 35,787平方米 林地保護(hù)面積： 269,336平方米 教育預(yù)留用地： 15,857平方米 容積率： 3.0 建筑密度： 30% 綠地率： 35% 14 地塊內(nèi)部環(huán)境 地形較為復(fù)雜，涉及山地、河流、林地等； 屬于喀斯特地貌，存在地下溶洞的可能性； 地塊內(nèi)存有大量待拆遷戶。 15 地塊外部環(huán)境 火車噪音污染突出 空氣污染嚴(yán)重 高壓線干擾明顯 外部環(huán)境的干擾因素較多 造成區(qū)域居住環(huán)境的認(rèn)可度偏低 16 項目 SWOT分析 4 17 項目體量大，可塑性強 距市區(qū)較近，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?依山傍水的自然環(huán)境較好 W（劣勢） S（優(yōu)勢） 區(qū)域整體形象差，市民認(rèn)可度低 商業(yè)體量大，增加運作風(fēng)險 住宅體量大，銷售持續(xù)性困難 外部環(huán)境干擾因素突出 戶型配比受限制（ 90/70政策） 地塊交通條件差，道路通而不暢 回遷量大，影響項目形象 兩城區(qū)土地供應(yīng)量逐步縮減 城市郊區(qū)化發(fā)展加速，外擴(kuò)性增強 貴陽客戶住宅升級需求逐步增強 貴陽客戶購房能力逐步增強 潛在供應(yīng)量巨大，未來競爭激烈 品牌開發(fā)商進(jìn)入，競爭水平升級 市場主流產(chǎn)品戶型同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重 調(diào)控政策預(yù)期更加嚴(yán)格 O（機會） T（威脅） SWOT分析 18 實現(xiàn)目標(biāo)的核心難點 項目體量大，市場競爭激烈，如何實現(xiàn)可持續(xù)性銷售？ 受 90/70政策嚴(yán)重制約，項目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場主流需求相悖，如何實現(xiàn)項目整體價值最大化？ 區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？ 19 2. 項目必須被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源。 1. 擴(kuò)大客戶基數(shù)； 項目體量大，如何實現(xiàn)可持續(xù)性銷售？ 20 受 90/70政策嚴(yán)重制約，項目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場主流需求相悖，如何實現(xiàn)項目整體價值最大化？ 1. 進(jìn)行客戶分解，產(chǎn)品分解； 2. 產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化并重新組合。 21 區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？ 1. 打造區(qū)域形象，形成城市亮點； 2. 迅速確立項目形象。 22 如何解決？ 23 180萬？我們不能只蓋房子！ 不能把人塞進(jìn)去， 不能 用廣告把人拉進(jìn)去。 看到困難的同時，一定要看到機會！ 25 180萬？大船必須尋找藍(lán)海！ 大事件 大視野 大手筆 大發(fā)展 26 超越區(qū)域 創(chuàng)造區(qū)域 引領(lǐng)貴陽 把項目打造成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者，成為城市的新標(biāo)識！ 27 二級土地的開發(fā)，一級土地的做法 城市運營 28 我們?nèi)绾握驹诔鞘羞\營的高度，來審視項目？ 跳出區(qū)域、跳出貴陽、甚至貴州進(jìn)行戰(zhàn)略思考，通過項目定位、開發(fā)策略、規(guī)劃、營銷等，對項目進(jìn)行全程營銷策劃，并最終實現(xiàn)項目的運作目標(biāo)。 運作 目的 項目可持續(xù)性銷售 項目價值最大化 開發(fā)商、項目品牌提升 營銷策略 項目規(guī)劃 開發(fā)策略 項目定位 項目運作 29 什么是城市運營？ 城市運營是一個過程； 城市運營 是站在全省、甚至全國的戰(zhàn)略高度， 通過城市戰(zhàn)略定位、城市開發(fā)、城市規(guī)劃、城市經(jīng)營等等對城市進(jìn)行整體的運營，并最終實現(xiàn)戰(zhàn)略目的。 最終 目的 增加城市的綜合競爭力 城市的財富增加 城市品牌提升 城市經(jīng)營 城市規(guī)劃 城市開發(fā) 城市定位 城市運營 30 項目定位 5 31 項目定位核心理論：三個維度 實現(xiàn)價值最大化 滿足、優(yōu)化自身條件 確立市場核心競爭力 32 滿足項目價值最大化 如何實現(xiàn)項目價值最大化？ 爭取更高的利潤，是我們實現(xiàn)價值的必然選擇！ 必須堅持“中端及以上的項目定位方向” 中端及以上人群 中端以上住宅 中端以上商業(yè) 中端以上配套 中端 高 檔 次 項 目 意味著 項 目 高 利 潤 借 助 33 大體量項目頻頻亮相， 大盤優(yōu)勢不再新鮮； 依山傍水、配套齊全、品牌開發(fā)等慣用賣點不再稀有。 賣點多樣化，但常規(guī)賣點較多，且重疊性強 確立市場核心競爭力 市場競爭特點 必須堅持 “領(lǐng)先性差異化的方向” 34 需要滿足自身條件 住宅體量巨大，需持續(xù)消化； 受 90/70政策限制 ， 90平以下戶型占主力； 容積率較高， 全部低密度社區(qū)難以實現(xiàn)； 商業(yè)體量大，運作的風(fēng)險巨大。 必須堅持“產(chǎn)品組合的定位方向” 自身限制條件 35 項目定位核心理論：三個維度 實現(xiàn)價值最大化 滿足、優(yōu)化自身條件 確立市場核心競爭力 36 本項目定位方向 具有 領(lǐng)先性 的中端及以上的產(chǎn)品組合 37 迅速打造區(qū)域形象，形成城市亮點 中端及以上產(chǎn)品組合 目前客群基數(shù)有限，必須走出貴陽 只有形成城市亮點才能擴(kuò)大客戶基數(shù)，輻射到整個貴陽乃至整個貴州 根據(jù)三個緯度的分析，我們的產(chǎn)品必須是中檔及以上的方向； 項目體量大，市場競爭激烈，只靠貴陽本地的消費不足； 南明區(qū)以外乃至貴州地州縣市客戶為什么到本區(qū)域臵業(yè)？一定是本區(qū)域有足夠吸引它的亮點； 跳出區(qū)域去思考！ 如何才能形成城市亮點？ 39 如何才能形成城市亮點？ 借助 產(chǎn)業(yè) 區(qū)域形象提升起到重要作用； 可持續(xù)性被關(guān)注； 產(chǎn)業(yè) 先行 先期發(fā)展產(chǎn)業(yè)能夠快速讓區(qū)域成為城市亮點， 對區(qū)域形象起到迅速提升的重要作用； 40 產(chǎn)業(yè)，同時實現(xiàn)商業(yè)升級，解決商業(yè)的難題 商業(yè)難題 必須轉(zhuǎn)化 轉(zhuǎn)化方向 商業(yè)體量巨大，如何能夠降低商業(yè)運作的風(fēng)險，并成為利潤點？ 必須將商業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，降低運作風(fēng)險； 產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)轉(zhuǎn)化和升級！ 41 我們需要什么產(chǎn)業(yè) ？ 42 具有 足夠吸引力的產(chǎn)業(yè)， 成為貴陽的一個社交場所， 才能實現(xiàn)可持續(xù)性關(guān)注，才能實現(xiàn)區(qū)域價值提升！ 43 如何打造具有吸引力的產(chǎn)業(yè)？ 一定是成為貴州的樣板 全 大 新 奇 44 案例： 華僑城 旅游地產(chǎn)項目 旅游產(chǎn)業(yè)“歡樂谷” ，帶動區(qū)域整體價值提升 45 什么產(chǎn)業(yè)會成為貴州樣板？ 娛樂產(chǎn)業(yè)的討論 為什么 考慮 娛樂產(chǎn)業(yè)？ 本項目所在的區(qū)域受地段的影響，不是傳統(tǒng)的購物商圈，傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)前景不樂觀； 娛樂產(chǎn)業(yè)不受地界的限制，輻射范圍廣。 消費觀念：貴陽人喜歡尤其是新型、時尚型的娛樂； 市場現(xiàn)狀：目前游樂業(yè)不發(fā)達(dá)，娛樂業(yè)態(tài)單一，沒有綜合性娛樂消費場所。 46 貴陽第一娛樂 MALL 集 游樂 、休閑、購物、餐飲于一體的體驗式娛樂 MALL 47 產(chǎn)業(yè) 將對住宅客群起到積極的帶動作用！ 48 接下來，讓我們?nèi)ド钊敕治鲎≌腿骸?49 目標(biāo)客戶來源區(qū)域構(gòu)成 貴陽市 貴州地州縣 省外 貴陽市占絕對份額，貴州地州縣客源有逐年增長的趨勢； 另有少量的省外客源，但 他們必然都是與貴陽有一定聯(lián)系的人； 50 其它 職業(yè)構(gòu)成 企事業(yè)單位員工 公務(wù)員 私營業(yè)主 公務(wù)員、企事業(yè)單位員工份額最大，占有絕對比重； 目標(biāo)客戶主力職業(yè)構(gòu)成 51 客群層次構(gòu)成 超高端客群 高端客群 中高端客群 中端客群 中低端、低端客群 客群層次構(gòu)成 52 目標(biāo)客戶的購房目的 自住客群為主 自住投資客群為輔 旅游投資客群為 補充 53 中端中高端客戶特征描述 注重戶型實用性、功能性； 追求產(chǎn)品性價比； 對總價、單價敏感； 向往居住在高檔社區(qū)，向往擁有一定的品質(zhì)生活。 54 高端客戶特征描述 向往低密度的居住產(chǎn)品，講求戶型居住舒適性； 對總價、單價的承受力較高； 對居住區(qū)的品質(zhì)有較高要求，希望能夠通過居住的社區(qū)品質(zhì)來體現(xiàn)身份和地位。 55 對產(chǎn)品私密性要求很高，注重居住品位或者奢華； 對總價和單價相對不敏感； 追求個性化的生活，講究生活的品位、健康以及生活舒適度的滿足，有較為開放的生活態(tài)度，對居住環(huán)境要求較高； 有較高的文化修養(yǎng)。 超高端客戶特征描述 56 住宅客群定位 泛貴陽區(qū)域的中端及以上客群 57 針對不同層次客群的需求， 住宅產(chǎn)品如何定位？ 58 產(chǎn)品檔次定位 居?。憾鄼n次的居住類型 中端產(chǎn)品 超高端產(chǎn)品 中高端產(chǎn)品 高端產(chǎn)品 59 產(chǎn)品類型定位 產(chǎn)品檔次 產(chǎn)品類型 高端 中高端 中端 超高端 高層 小高層 花園洋房、疊拼 /聯(lián)排 雙拼、獨棟別墅 60 高端、超高端產(chǎn)品提升整個項目形象 高層住宅 花園洋房、疊拼、高湯 聯(lián)排、獨棟別墅 小高層住宅 項 目 原 價 值 提 升 后 的 項 目 價 值 價值 提升價值 61 產(chǎn)品類型初步配比圖高層20%小高層42%花園洋房18%類別墅5%其它（配套）8%高塔（回遷房）7%產(chǎn)品類型初步配比建議 我們?yōu)槭裁匆M(jìn)行產(chǎn)品組合？ 滿足控規(guī)條件； 別墅產(chǎn)品提升整體項目形象，提升價值； 小高層、高層集聚人氣，保持項目持續(xù)關(guān)注度； 花園洋房實現(xiàn)快速回款，保證資金鏈； 小高層是利潤的主要實現(xiàn)點； 在控規(guī)的制約下，保障項目的持續(xù)性均衡銷售 62 高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品 中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品 產(chǎn)品定位 63 跳出區(qū)域思考，我們是否需要高端商務(wù)功能？ 64 150萬平米的中高檔居住區(qū) 8萬平米亮點產(chǎn)業(yè)，城市樣板 高檔酒店需求趨勢 高檔酒店一定要做 提升項目整體形象 需求 65 引進(jìn)高檔品牌酒店， 提升項目整體價值。 66 完善的公建服務(wù)配套是必須的！ 直接提升項目附加值。 67 完善的公建服務(wù)配套 公共服務(wù)設(shè)施 商業(yè)服務(wù) 醫(yī)療衛(wèi)生 文化體育 市政公用 教 育 行政管理 金融郵電 68 項目定位 新地標(biāo) 城市復(fù)合體 集娛樂、居住、商務(wù)、休閑及購物于一體 69 定位解決了哪些核心難點？ 解決的問題 項目核心難點 擴(kuò)大客戶基數(shù)； 1. 項目體量大，如何實現(xiàn)可持續(xù)性銷售？ 項目必須被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源； 進(jìn)行客戶分解，產(chǎn)品分解，化整為零； 2. 受 90/70政策嚴(yán)重制約，項目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場主流需求相悖，如何實現(xiàn)項目整體價值最大化？ 化零為整，優(yōu)化并進(jìn)行重新組合 打造區(qū)域形象，形成城市亮點； 3. 區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？ 迅速確立項目形象； 經(jīng)過定位，我們發(fā)現(xiàn)核心難點不能得到完全解決，怎么辦？ 客群定位：跳出貴陽，輻射整個貴州乃至外省市； 打造城市亮點產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)品牌酒店； 產(chǎn)品定位：高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品，中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品； 定 位 70 開發(fā)策略 6 71 核心難點中未被解決的問題 1. 如何使項目被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源？ 2. 如何化零為整，優(yōu)化并進(jìn)行重新組合？ 3. 如何迅速確立項目形象？ 72 如何實現(xiàn)項目被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源？ 73 區(qū)域的認(rèn)可，是項目受到關(guān)注的重要前提 造樓盤之前，先造區(qū)域，先造環(huán)境 利用外圍進(jìn)行展示 只有展示開放給公眾才有價值 展示足以讓貴陽人想象項目 180萬開發(fā)之后的引領(lǐng) 只有獲得公眾的認(rèn)可，才能成為城市的標(biāo)識 74 形象工程先行，重中之重 1 充分利用項目先天優(yōu)勢，山、水（河道、橋） 同時打造出自身獨特的優(yōu)勢 2 通過突出的先導(dǎo)形象 形成項目的領(lǐng)先性差異化，標(biāo)識性 3 實現(xiàn)以點帶面， 帶動項目整體形象、價值 4 1、實現(xiàn)提升區(qū)域的競爭力； 2、實現(xiàn)對項目的持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源 75 低密度高端產(chǎn)品 先行 景觀先行 產(chǎn)業(yè)打造先行 拆遷工程先行 形象工程先行要點 76 拆遷工程先行 待拆遷戶阻礙了項目交通動線； 待拆遷戶占據(jù)了形象展示的地塊； 后拆遷，直接增加成本。 產(chǎn)業(yè)打造先行 項目核心競爭力需要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成； 項目關(guān)注度需要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提升； 項目價值前景需要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)提前展現(xiàn)。 77 低密度高端產(chǎn)品先行 確立項目的高端市場地位； 引導(dǎo)中高端以上客戶的關(guān)注 高端低密度客群對交通的不敏感 景觀環(huán)境先行 樹立項目的高檔次品質(zhì)； 通過優(yōu)質(zhì)景觀的視覺沖擊， 引導(dǎo)客戶憧憬未來生活。 78 通過先行改造項目環(huán)境， 同時實現(xiàn)項目形象的迅速確立 ！ 79 如何進(jìn)一步解決 項目受 90/70形成的制約，難以實現(xiàn)整體價值最大化問題？ 80 70/90的影響分析 1 大戶型社區(qū)的市場價值可想而知 純粹大戶型社區(qū)將會稀缺，甚至將絕跡 90/70政策影響 2 90/70政策 導(dǎo)致未來大戶型將日趨減少 81 我們能否打造？ 本項目雖受 70/90政策影響，但仍具備 45萬平米的大戶型 可供打造出幾個 純粹高端 的 大戶型社區(qū) ； 82 我們?nèi)绾未蛟欤?容積率拆分 將地塊分解為多個項目，規(guī)劃不同的產(chǎn)品，進(jìn)行容積率拆分 83 我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)？ 根據(jù)項目定位的不同層次的客群，優(yōu)化并重新組合產(chǎn)品，化零為整， 即 模擬多樓盤 打造出純粹高端的大戶型社區(qū)； 分別打造出小高層、高層、花園洋房、類別墅等不同層次產(chǎn)品的社區(qū)。 模擬多樓盤 84 模擬多樓盤的意義 通過高價值的純粹大戶型社區(qū) 通過低密度產(chǎn)品的帶動 通過多層次的客戶需求 合理規(guī)避 9070的制約，最終實現(xiàn)項目價值最大化 85 由此可見，模擬多樓盤對于項目的運作， 意義重大！ 86 核心開發(fā)策略 模擬多樓盤 形象先打造 87 定位與開發(fā)策略解決了哪些核心難點？ 解決的問題 項目核心難點 擴(kuò)大客戶基數(shù)； 1. 項目體量大，如何實現(xiàn)可持續(xù)性銷售？ 項目必須被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源； 進(jìn)行客戶分解，產(chǎn)品分解，化整為零； 1. 受 90/70政策嚴(yán)重制約，項目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場主流需求相悖，如何實現(xiàn)項目整體價值最大化？ 化零為整，優(yōu)化并進(jìn)行重新組合 打造區(qū)域形象，形成城市亮點； 3. 區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？ 迅速確立項目形象； 客群定位：跳出貴陽，輻射整個貴州乃至外省市； 打造城市亮點產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)品牌酒店； 產(chǎn)品定位：高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品，中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品； 定位 、 開發(fā)策略 開發(fā)策略：形象工程先行 開發(fā)策略：模擬多樓盤 開發(fā)策略：形象工程先行 解決 解決 解決 解決 解決 解決 徹底解決項目核心難點！ 項目定位、開發(fā)策略解決了項目的核心難點，我們開始有針對地對本項目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計建議，同時弱化或解決項目劣勢，進(jìn)一步解決項目難點。 89 初步規(guī)劃設(shè)計建議 7 90 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 地塊總面積： 933,215平方米 規(guī)劃建設(shè)用地： 592,139平方米 市政道路面積： 20,096平方米 河道及保護(hù)面積： 35,787平方米 林地保護(hù)面積： 269,336平方米 教育預(yù)留用地： 15,857平方米 容積率： 3.0 建筑密度： 30% 綠地率： 35% 項目紅線 A-1 91 A 規(guī)劃條件 92 用地性質(zhì)的比例分析建設(shè)用地63%林地面積29%河道及保護(hù)面積4% 道路用地2%教育用地2%地形較為復(fù)雜，規(guī)劃建設(shè)用地只占總地塊的 63%； 林地、河道及河道保護(hù)面積共占總地塊用地的 33%， 既是項目的環(huán)境優(yōu)勢，又對項目規(guī)劃形成一定的制約。 93 土地性質(zhì)：商業(yè)、居住綜合用地 商業(yè)建筑面積：約 80,000平方米 其他公共服務(wù)配套設(shè)施建筑面積：不低于 40,000平方米 回遷用房 建筑面積 ：暫定為 130,000平方米 90平方米以下住宅建面須占住宅開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上 按照容積率 3.0初步計算，總建筑面積約為 1,776,417平方米 規(guī)劃指標(biāo) A-2 94 規(guī)劃指標(biāo)分析商業(yè)5%回遷房7%9 0 平米以上住宅26%9 0 平米以下住宅60%公建配套2%受 70/90的限制， 90平米以下住宅占項目總建筑面積的 60%， 建筑面積約 107萬平米， 是規(guī)劃體量最大的部分，對項目整體規(guī)劃產(chǎn)生巨大影響。 規(guī)劃功能 建筑面積 住宅 1,526,417 90平米以下 1,068,492 90平米以上 457,925 回遷房 130,000 商業(yè) 80,000 公建配套 40,000 總建面積 1,776,417 面積單位 （平米 ） 95 產(chǎn)品組合配比 類別墅 花園洋房 高層板樓 回遷高塔 會所 產(chǎn)業(yè) 公建配套 配套酒店 物業(yè) 組合 百分比 平均 樓層 類別墅 5.2% 3.5 花園洋房 18% 7 小高層板樓 42.3 90平米以上 2.6 12 90平米以下 39.7 15 高層板樓 20.5% 30 高層塔樓 7% 32 會所 1% 2 產(chǎn)業(yè) (商業(yè) ) 4% 3 公建配套 2% 2.5 配套酒店 1% 15 合計 100% 按照容積率： 3.0 建筑密度： 30% 初步計算； 通過優(yōu)化組合，小高層將是本項目主要產(chǎn)品形式。 A-3 96 為使項目體現(xiàn)高端社區(qū)形象，營造出低密度氛圍， 洋房和類別墅規(guī)劃用地占總用地面積的 41%。 各類產(chǎn)品用地面積占比情況15%26%27%7%2%3%12%7% 1%類別墅花園洋房小高層板樓高層板樓高層塔樓會所產(chǎn)業(yè)( 商業(yè))公建配套配套酒店97 公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)（平方米 /千人） 居住規(guī)模 居住區(qū) (30000 50000人 ) 小 區(qū) (7000 15000人 ) 組 團(tuán) (1000 3000人 ) 類別 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 總指標(biāo) 1605 2700 2065 4680 1176 2102 1282 3334 363 854 502 1070 其 中 教育 600 1200 1000 2400 600 1200 1000 2400 160 400 300 500 醫(yī)療衛(wèi)生 60 80 100 190 20 80 40 190 6 20 12 40 文體 100 200 200 600 20 30 40 60 18 24 40 60 商業(yè)服務(wù) 700 910 600 940 450 570 100 600 150 370 100 400 金融郵電 20 30 25 50 16 22 22 34 市政公用 40 130 70 300 30 120 50 80 9 10 20 30 行政管理 85 150 70 200 40 80 30 100 20 30 30 40 其它 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) A-4 下表為 城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范大全 中對居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的千人配建控制指標(biāo)。 98 公共服務(wù) 設(shè)施種類 居住區(qū) 建筑面積 用地面積 商業(yè)服務(wù) 41496 42864 文化體育 9120 27360 教 育 54720 109440 金融郵電 1368 2280 醫(yī)療衛(wèi)生 3648 8664 市政公用 5928 13680 行政管理 6840 9120 合 計 123120 213408 （面積：平米） 社區(qū)人口數(shù)初步估算： 90平米以下： 1,068,492 80 2.5人 33390 人 90平米以上： 457,925 150 4人 12211人 預(yù)計本項目人口將有 45601人，達(dá)到居住區(qū)人口規(guī)模。 公建配套面積估算 根據(jù)千人控制指標(biāo)計算 : 公建配套占比情況44%3%7%34%1% 5% 6%教 育醫(yī)療衛(wèi)生文化體育商業(yè)服務(wù)金融郵電市政公用行政管理99 按照規(guī)劃設(shè)計規(guī)范要求，本項目應(yīng)該設(shè)臵 12萬平米的公共服務(wù)設(shè)施， 但根據(jù)標(biāo)書的規(guī)劃指標(biāo)，以下規(guī)劃建議均 按“其他公共服務(wù)配套設(shè)施建筑面積不低于 4萬平方米”進(jìn)行建議。 本方案設(shè)計依據(jù)說明： 100 B 規(guī)劃難點及規(guī)劃策略 101 1)地塊自身條件 地形條件復(fù)雜 ; 項目地塊大，社區(qū)規(guī)模大 ; 2)地塊周邊環(huán)境 周邊環(huán)境差； 地塊交通條件差，道路通而不暢 ; 規(guī)劃難點 B-1 3)限制條件 13萬回遷房體量大 ; 容積率高 ; 臨近火車道 ,存在噪音干擾 ; 部分地塊受高壓線影響 ; 商業(yè)體量大 ; 102 規(guī)劃策略 2. 充分利用地塊現(xiàn)狀和資源條件 3. 考慮復(fù)合社區(qū)中同類產(chǎn)品的集中性 4. 合理的交通組織 1. 展示性強 5. 弱化限制條件 規(guī)劃策略 B-2 103 如何處理項目展示及規(guī)避噪音的矛盾 展示性優(yōu)先 規(guī)避噪音優(yōu)先 如何決擇？ 核心難點 B-3 104 兩個決擇方向 保證項目展示的同時，弱化噪音影響？ 規(guī)避噪音的同時，優(yōu)化項目展示？ 105 我們的決擇 符合項目的高端定位方向，通過高端產(chǎn)品的對外展示，營造低密度氛圍，提高項目形象； 符合項目的開發(fā)策略，以高端產(chǎn)品先期進(jìn)入市場，形成高品質(zhì)高起點，以此帶動后期推出產(chǎn)品的價格提升，擴(kuò)大利潤空間。 保證項目展示的同時，弱化噪音影響 106 C 地塊分析 107 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 車 河 車 水 路 整個建筑用地按地形、環(huán)境和開發(fā)條件分成 12個開發(fā)地塊。 已建鐵路線 待建鐵路線 高 壓 線 河 流 林 地 保 護(hù) 公 路 108 1、 2號地塊分析 優(yōu)勢： 背靠自然山景； 擁有天然坡地資源； 地勢高，視野開闊； 私密性強； 劣勢： 地塊受高壓線影響較大； 2號地塊未來將有貴廣線穿過。 超高端產(chǎn)品 C-1 1 2 小 車 河 主要開發(fā)方向 109 高 端 產(chǎn) 品 中高端產(chǎn)品 C-2 優(yōu)勢： 地塊東部地勢平坦； 地塊西部背靠山景，擁有坡地資源； 地塊西部地勢高，視野開闊； 地塊緊臨規(guī)劃中的市政道路，交通優(yōu)勢相對明顯 劣勢： 地塊與經(jīng)適房青山小區(qū)臨近，環(huán)境較雜亂； 存在少量拆遷問題。 3號地塊分析 3 小 車 河 主要開發(fā)方向 110 中 端 產(chǎn) 品 中高端產(chǎn)品 C-3 優(yōu)勢： 地塊面積大，地勢平坦、方正； 無拆遷； 能夠遠(yuǎn)眺山景； 劣勢： 景觀資源不豐富。 4、 5號地塊分析 4 5 小 車 河 主要開發(fā)方向 111 6、 7號地塊分析 高 端 產(chǎn) 品 C-4 優(yōu)勢： 地勢稍高，相對平坦； 視野開闊； 擁有山景資源； 能遠(yuǎn)眺水景； 劣勢： 離教育用地較近，有一定噪音影響。 小 車 河 車 水 路 6 7 主要開發(fā)方向 112 8、 9號地塊分析 高 端 產(chǎn) 品 主要開發(fā)方向 C-5 優(yōu)勢： 緊臨天然河道； 依山傍水； 擁有天然坡地資源； 對外展示面大； 交通優(yōu)勢明顯； 劣勢： 離鐵路線較近，火車噪音影響大； 存在拆遷問題。 小 車 河 車 水 路 8 9 113 C-6 10號地塊分析 優(yōu)勢： 項目地塊中離車水路出口最近的地塊； 位于地塊拐角處，對外展示面大； 緊臨天然河道； 依山傍水； 劣勢： 離鐵路線較近，存在火車噪音影響； 存在拆遷問題。 集中商業(yè) 小 車 河 車 水 路 10 主要開發(fā)方向 114 中高端產(chǎn)品 C-7 11號地塊分析 小 河 車 水 路 11 車 優(yōu)勢： 擁有較長的天然河道； 形成相對獨立的半島； 依山傍水，景觀資源豐富； 劣勢： 三條火車線在此交匯，噪音干擾； 存在拆遷問題。 主要開發(fā)方向 115 C-8 12號地塊分析 回遷安臵 優(yōu)勢： 地處山谷之中，景觀環(huán)境較好； 相對獨立和幽靜； 劣勢： 未來貴廣線將直接穿過該地塊； 地處北坡，通風(fēng)及日照條件較差； 交通制約大。 小 車 河 12 主要開發(fā)方向 116 C-9 優(yōu)勢： 地塊狹長； 緊鄰天然河道； 處于地塊中心位臵； 對外展示面大； 交通優(yōu)勢明顯； 劣勢： 存在火車噪音。 教育用地分析 建議：調(diào)整教育用地至 11號地塊 小 河 車 水 路 11 車 117 地塊 編號 開發(fā)條件分析 開發(fā) 方向 優(yōu)勢 劣勢 (1) 天然坡地，三面環(huán)山 離高壓線較近 超高端 (2) 天然坡地，兩面環(huán)山 高壓線橫穿，靠近貴廣線 超高端 (3) 視野開闊，交通優(yōu)勢大 挨近經(jīng)適房，環(huán)境較雜 高端、中高端 (4) 地塊方正 景觀資源不豐富 中端、中高端 (5) 地勢平坦，有自然山景 火車噪音影響 中端、中高端 (6) 地勢有一定起伏 前面是學(xué)校，有一定噪音 高端 (7) 地勢較高，視野開闊 看不到河景 高端 (8) 擁有天然河道，展示面大 拆遷難度大，離火車較近 高端 (9) 依山傍水 火車噪音影響 高端 (10) 臨河灣，離交通干道較近 火車噪音影響 商業(yè) (11) 擁有天然河道，相對獨立 火車噪音影響 高端、中高端 (12) 環(huán)境較好，相對獨立 貴廣線穿過，通風(fēng)日照較差 回遷 評價總結(jié) 118 D 用地規(guī)劃建議 119 用地規(guī)劃建議 住宅規(guī)劃建議 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建議 商務(wù)規(guī)劃建議 公建配套規(guī)劃建議 交通規(guī)劃建議 干擾因素規(guī)避建議 形象關(guān)鍵點建議 120 住宅規(guī)劃建議 D-1 類別墅 依山而居 產(chǎn)品類別：以聯(lián)排、疊拼別墅為主，輔以少量獨棟、雙拼； 樓層區(qū)間： 2 3.5層 指向超高端人群，部分高端人群 1）住宅產(chǎn)品類型： 121 車 水 路 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 河 車 作為項目高端、價值最大化產(chǎn)品； 選擇地塊中景觀較好的 1、 2號地塊； 3、 9號地塊依山部分及沿河部分零星分布。 類別墅分布區(qū)域 122 花園洋房 濱水而居 產(chǎn)品類別：以花園洋房為主； 樓層區(qū)間： 4.5 9層 指向高端人群、部分中高端人群 123 車 水 路 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 河 車 花園洋房分布區(qū)域 花園洋房是項目主要的產(chǎn)品部分； 也是提升項目形象及品質(zhì)的產(chǎn)品； 根據(jù)“具備良好展示性”的規(guī)劃策略， 選擇具有展示性的 6、 7、 8、 9號地塊； 其它地塊的 坡地部分 零星分布。 124 小高層、高層 登高而居 產(chǎn)品類別：小高層、高層 （平層、 LOFT、空中別墅、高湯）； 樓層區(qū)間：小高層 12 18層 高層 26-32層 指向中端及中高端人群 125 車 水 路 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 河 車 回遷安臵區(qū) 根據(jù)地形特點以及同質(zhì)產(chǎn)品集中原則，小高層，高層選擇地塊中部相對平坦位臵； 高層主要分布于 3、 4、 5 11號地塊； 12號地塊相對獨立，將作 為回遷房集中安臵區(qū)域。 小高層、高層分布區(qū)域 126 高湯高層 TOWNHOUSE 觀山 觀城 觀園 帶動高層整體價值提升 ; 特點： 在小高層、高層建筑的高處設(shè)計TOWNHOUSE品質(zhì)戶型； 連廊式設(shè)計，空中花園及觀景長廊設(shè)計，形成相對獨立空間 127 2）小區(qū)劃分： A小區(qū)： 1+2號地塊 B小區(qū)： 3+4號地塊 C小區(qū)： 5號地塊 D小區(qū)： 8號地塊 E小區(qū)： 6+7+9號地塊 F小區(qū)： 11號地塊 G小區(qū)： 12號地塊 由于地塊大，社區(qū)規(guī)模大； 依據(jù)“模仿多樓盤”開發(fā)策略； 將社區(qū)分為七個小區(qū)： 車 水 路 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 河 車 A F B E D G C 128 七個小區(qū)如何開發(fā)？ 組團(tuán)分期開發(fā) 形象展示性較強產(chǎn)品先行 提升項目價值空間配套先行 沿河地塊先開發(fā) 低密度高端產(chǎn)品先開發(fā) 產(chǎn)業(yè)先行 沿河景觀先行 拆遷工程先行，是項目順利開發(fā)的保證 129 一期： E小區(qū) 6、 9組團(tuán) 車 水 路 小 河 車 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 建議： 為便于后期組團(tuán)順利開發(fā)，回遷房建議與該 組團(tuán)同期開發(fā)，以有效解決回遷安臵問題。 以花園洋房為主； 迅速樹立項目高端社區(qū)形象 根據(jù)“形象先行”開發(fā)策略，先期開發(fā)展示性強的 6、 9號地塊； 通過花園洋房高端產(chǎn)品的展示，全面提升項目形象； 為項目分期開發(fā)打下良好形象基礎(chǔ)； 拉動后期產(chǎn)品價格，擴(kuò)大利潤空間。 130 依據(jù)“產(chǎn)業(yè)先行”開發(fā)原則，產(chǎn)業(yè)開發(fā)引發(fā)項目的持續(xù)關(guān)注； 8#花園洋房與產(chǎn)業(yè)同期開發(fā)擴(kuò)大項目展示面。 二期： D小區(qū) 8、 10組團(tuán) 以娛樂產(chǎn)業(yè)和花園洋房為主； 擴(kuò)大項目展示面，提升項目總體想象 車 水 路 小 河 車 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 131 車 水 路 小 河 車 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 北接青山小區(qū)，區(qū)域環(huán)境和配套較成熟； 通過小高層、高層產(chǎn)品開發(fā)，豐富產(chǎn)品線， 促進(jìn)銷售，保證回款穩(wěn)定； 三期： B小區(qū) 3組團(tuán) 開發(fā)產(chǎn)品：以小高層及高層板樓為主， 輔以部分別墅和洋房 132 車 水 路 小 河 車 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 一 期 二 期 三 期 后期將根據(jù)市場情況進(jìn)行按序開發(fā)。 133 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建議 D-2 1）區(qū)位選定： 10號地塊最具商業(yè)氣質(zhì) 直觀： 10號地塊位于項目北側(cè)外沿 ， 展示面較好； 直達(dá)： 10號地是項目重要的北出入口 ， 距離主干道近 ， 距離周邊住宅區(qū) 及市區(qū)近 ； 集中化： 產(chǎn)業(yè)集中方能呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模 。 小 車 河 車 水 路 10 134 小 車 河 車 水 路 小車河水小車河路10 小車河水分流入地塊 ， 形成人工河； 使娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)形成一個 “ 島嶼 ” 。 人工島娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū) 人工河 “ 島”與社區(qū)保持聯(lián)系又相對獨立； 利用水系，增強產(chǎn)業(yè)區(qū)的 差異性競爭力； “島”使產(chǎn)業(yè)更為集中，便于娛樂氛圍打造。 借勢地利，營造人工 島 135 時尚休閑區(qū)： 時尚動感街區(qū)： 兒童主題廣場： 通過一系列時尚休閑娛樂會館的規(guī)劃 吸引中高端，時尚人群 通過動感的娛樂休閑項目 吸引個性年輕人群； 通過兒童主題的休閑娛樂廣場規(guī)劃 吸引兒童人群，帶動家長人群 2）娛樂主題： 136 半山間咖啡館 ， 摩天輪做包廂 結(jié)合休閑與游樂 ， 個性獨特 ， 引起關(guān)注 ， 引導(dǎo)時尚 ！ a 3）特色推薦： 半山摩天咖啡館 作為項目的個性的，標(biāo)識性建筑設(shè)計， 令人對項目記憶深刻！ 137 河景酒 吧風(fēng)情街 ， 貴陽最具浪漫格調(diào) ， 最具文化氣質(zhì)的街道 利用河道 ， 可開設(shè)游船流動茶室 b 酒吧風(fēng)情街： 利用獨特水資源； 獨特的河道風(fēng)情街，提升項目總體文化品位。 138 根據(jù)兒童喜歡動畫片特點 ， 修建兒童電影主題游樂場； 延伸至兒童玩具商城 c 兒童電影主題游樂場： 打造貴陽的“迪斯尼” 吸引兒童人群同時，帶動家長客群 成為家庭娛樂的時尚場所 139 海浪 ， 海灘 ， 沖浪 ， 游戲 與水親密接觸 d 魔幻水上世界： 營造人工海世界，滿足貴陽人對海親密接觸的渴望！ 140 利用山地地形條件 ， 開展極限運動項目 e 極限運動區(qū)： 挑戰(zhàn)性的極限運動， 吸引貴陽個性化的年輕人 141 f 修建山地高爾夫練習(xí)場 ， 滿足高端人士需求提升項目品質(zhì) 山地高爾夫練習(xí)場： 142 引進(jìn)世界第一早教機構(gòu)Gymboree “金寶貝 ” 等知名育嬰 ， 育兒機構(gòu) g 親子大課堂： 成為貴陽最著名的親子大課堂！ 143 商務(wù)規(guī)劃建議 D-3 五星級酒店 建議酒店臵于 10#地人工島上； 于人工河與車水和交匯處 。 景觀好 ， 對外展示強 ， 與歡樂島娛樂產(chǎn)業(yè)相互補充； 五星級酒店建筑極大的提升項目 的形象 ， 帶動區(qū)域價值提升 。 144 公建配套建議 D-4 若根據(jù)設(shè)計規(guī)范，本項目的公建配套面積應(yīng)為 12萬平米左右， 招標(biāo)文件中指出，公共服務(wù)配套設(shè)施建筑面積不低于 4萬平米； 因此本報告的公建配套以 4萬平米作為規(guī)劃指標(biāo)。 公共配套服務(wù)設(shè)施主要包括以下內(nèi)容： 金融郵電 醫(yī)療衛(wèi)生 市政公用 行政管理用房 商業(yè)服務(wù) 會所（文化體育） 教育 備注：以下將重點建議商業(yè)服務(wù)、會所及教育 145 商業(yè)主要服務(wù)于社區(qū)居民同時兼顧對外經(jīng)營 配套商業(yè)建議： 超市 藥店 沖印店、花店 西餅屋 寵物店或?qū)櫸镝t(yī)院 便利店、干洗店 特色餐飲 美容美發(fā) 1）商業(yè)服務(wù) 商業(yè)內(nèi)容： 146 主要的商業(yè)集中于人工河西側(cè)； 與“歡樂島” 相互呼應(yīng)； 在社區(qū)不同小區(qū)內(nèi) ,設(shè)臵小區(qū)便 民商業(yè) 商業(yè)服務(wù)區(qū)位建議： 商 業(yè) 街 便民商業(yè) 147 2）會所： 會所滿足業(yè)主文體生活的需求 ,更能提升項目品質(zhì) ! 社區(qū)規(guī)劃 運動及休閑兩大中心會所 ; 考慮社區(qū)規(guī)模大 ,同時規(guī)劃 四個小休閑會所， 服務(wù)各小區(qū)的客戶。 148 休閑會所 選擇項目中間區(qū)域 會所區(qū)域劃定 山間會所 服務(wù)別墅區(qū)客群 小區(qū)間小會所 運動會所 選擇社區(qū)外街，部分為項目先期售樓處； 149 幼兒園、小學(xué)： 建議幼兒園、小學(xué)選擇相對獨立的 11 號地塊。 引進(jìn)知名的一流的幼兒園、小學(xué)； 3）教育： 小學(xué)，中學(xué) 幼兒園 中學(xué)： 中學(xué)為獨立規(guī)劃的教育用地； 建議將目前的教育用地移至 11號地塊； 教育是客戶關(guān)注的重點， 整合一流的教育資源，增加項目的附加價值， 使之成為項目重要的賣點之一。 150 1）出入口分布： 車 水 路 小 河 車 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 主出入口 先期開發(fā)主出入口 由于社區(qū)規(guī)模大，根據(jù)項目分區(qū)，地形條件在 對外銜接路段設(shè)臵 5個出入口； 兩個主出入口按便捷就近、展示優(yōu)先原則進(jìn)行設(shè)臵，方便客戶出入，同時成為項目的主展示口； 三個次出入口，方便由于不同小區(qū)不同的組團(tuán)的出入； 出入口考慮人車分流； 通過山坡造景，打造別致的出入口景觀。 交通規(guī)劃建議 D-5 次出入口 次出入口 次出入口 151 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 沿河道路 2）沿河道路規(guī)劃： 交通是影響項目開發(fā)成敗的關(guān)鍵點之一，充分利用地塊資源，沿河道路先行規(guī)劃實施！ 為改善社區(qū)交通狀況； 緩解交通壓力，增加項目形象力； 道路與河道共同打造社區(qū)獨特的 景觀。 152 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 水 路 河 車 車 小 景觀 橋 景觀橋 景觀橋 景觀 橋 3）橋梁分布： 橋梁是社區(qū)與外界重要的交通干道 也是社區(qū)標(biāo)識設(shè)計的重要承載體 沿河規(guī)劃不同風(fēng)格的橋梁，便利業(yè)主交通，并成為社區(qū)重要的形象景觀； 橋梁分為交通橋（車行 /人行）及景觀橋（人行）。 2座交通橋分布在主要出入口； 6座景觀橋分布于小車河及人工河景觀資源較好地段，成為景觀的重要組成部分。 交通橋 （車行 /人行） 交通橋 （車行 /人行） 153 干擾因素規(guī)避建議 D-6 1）鐵路噪音干擾規(guī)避建議： 項目地塊，尤其是東側(cè)河景資源較好地塊 面臨火車噪音干擾； 為充分契合項目“高檔社區(qū)”定位，充分 保證河景展示區(qū)中高檔產(chǎn)品的規(guī)劃，噪音 為規(guī)避重點！ 建議協(xié)商相關(guān)部門，在社區(qū)東側(cè)火車道上設(shè)臵防噪隔音板； 通過綠化植被對隔音長廊進(jìn)行美化； 建筑設(shè)計考慮整體隔音措施。 154 1 2 小 車 河 高壓線主要干擾條件較好的 1、 2號地塊， 建議高壓線改道，使該地塊優(yōu)勢更為突出，為規(guī)劃高端產(chǎn)品奠定基礎(chǔ)。 1 2 小 車 河 改道前 改道后 2）高壓線干擾規(guī)避建議： 155 形象關(guān)鍵點建議 D-7 充分利用項目的稀缺性優(yōu)勢 山，水（河道；橋） 形成項目的差異化，標(biāo)識性 實現(xiàn)以點帶面，帶動整體價值 156 1）山的利用 依據(jù)山勢打造社區(qū)的豐富空間層次感； 利用項目緩坡 、 林地等條件打造特色配套 ， 全面提升項目的品質(zhì) 。 根據(jù)地塊山勢條件 ， 在設(shè)計規(guī)劃上進(jìn)行臺地 ， 坡地的設(shè)計； 結(jié)合林地保護(hù) ， 在坡地基礎(chǔ)上設(shè)計出具有空間變化 ， 層次感較強的山 水園林景觀； 利用部分山地 ， 規(guī)劃山地高爾夫練習(xí)場 ， 極限運動場； 在別墅之間的林間規(guī)劃高檔的 “ 山間 ” 會所 。 157 充分利用項目緊鄰小車河優(yōu)勢 ， 社區(qū)內(nèi)外通過對水的利用 ， 使社區(qū)成為山水自然景觀中的住宅 ， 更具獨特競爭力： 將河水引入地塊營造園林內(nèi)水系； 通過水系串聯(lián)項目各小區(qū) ， 各組團(tuán)； 在園區(qū)內(nèi)修建園區(qū)湖泊 ， 島嶼； 通過引河入地 ， 打造產(chǎn)業(yè)區(qū) “ 歡樂島 ” 2）水的利用 158 3）河道的處理