健康城老年公寓建議報告 一、 老年公寓特點 老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務。所以應按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。 1地點的選擇。 依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 2老年公寓的模式。 國外老年公寓的模式，依據(jù) 1986 年國際慈善機構（ HTA）的老年人居住建筑的標準分為 7 類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構。又依據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃 分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種： 成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構（個人支付或政府和社會資助）。 所謂 成套老年公寓住宅 可以理解為以一個老人或一對老年人夫妻為單位的居住形式，在銷售形式上基本只售不租，例如：北京太陽城、澳洲康都。 所謂 合居老年公寓住宅 可以理解為社會上的老年人 住在一起，幾個人一間房，相互照應。一般是自己經(jīng)營，以租為主，例如：華龍老年公寓、北京老年公寓。 所謂 護理型和醫(yī)療型老年住宅 相對前兩種來說，提供的服務更多一些，特別是醫(yī)療型老年住宅，需要提供專業(yè)服務，例如：國際敬老院。 3設計與配套設施。 老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建筑設計規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設計到配套建筑與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充 分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關心的問題之一。 4規(guī)模與檔次。 從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設要以 廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。 二、 市場概述 太陽城國際老年公寓 北京太陽城開發(fā)建設為全國首創(chuàng)老年多元化居住社區(qū) 第三住宅，占地面積 42 萬平方米。社區(qū)建筑外觀設計為仿歐式風格，建設有：購物中心、醫(yī)療中心、老年娛樂中心、家政服務中心、老年教育中心、酒店、國醫(yī)堂等配套齊全的六大公共建筑設施，對社區(qū)入住業(yè)主提供了人性化服務模式，小區(qū)公建配套充分體現(xiàn)了老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所樂、老有所為的五老精神，是老年人安享晚年的理想居住環(huán)境。 1、 國醫(yī)堂 國醫(yī)堂坐落在北京太陽城社區(qū) 的中央，總占地面積 11290 平方米，建筑面積 1712.07平方米，整體建筑在高出地面 2.2 米的坡地上建設。國醫(yī)堂的功能定位以中醫(yī)醫(yī)療保健為主，國醫(yī)堂內(nèi)設按摩室、針灸室、理療藥浴室、診室、藥房、服務室等設施，可同時接待 80 人就診。 2、 文化宮 太陽城文化宮內(nèi)設影劇院 (階梯式多功能廳 )、圖書室、舞蹈、音樂、花卉、書法美工等多種教室，是社區(qū)業(yè)主享受高品位、豐富多彩文化生活的主要場所。 3、 健身娛樂活動中心 北京太陽城健身娛樂活動中占地 9270 平方米，建筑面積 17714 平方米，內(nèi)設娛樂中心及會議中心兩部分，健身娛樂中心有多 達二十一種 SPA 溫泉按摩水療室，室內(nèi)游泳池、 KTV包間、沙弧球、臺球、乒乓球等室內(nèi)娛樂設施。此外，娛樂活動中心還提供健身中心、美容美發(fā)中心等多種配套服務。為滿足不同年齡消費者的需求，項目考慮全齡關照，特別設置了小孩專用戲水池和高齡老人水療專區(qū)。與之相連的是三星級標準會議中心，共計有客房 154間?？赏瑫r承接 300 人以上會議和以溫泉水療為主要特色的中高檔健身娛樂和會議。 4、 太陽城醫(yī)院 太陽城醫(yī)院與首都醫(yī)科大學宣武醫(yī)院（北京市老年病研究中心）合作的北京太陽城醫(yī)院，占地 5877 平方米， 建筑面積達 14825 平方米， 該項 目共有 106 間病房， 192 張床位。 總投資 1 億元。具備搶救、治療、健康咨詢和安養(yǎng)四大功能，設有預防保健科、全科醫(yī)療科、內(nèi)科、外科、婦產(chǎn)科、婦女保健科、兒科、兒童保健科、眼科、耳鼻咽喉科、口腔科、急診醫(yī)學科、康復醫(yī)學科、臨終關懷科、麻醉科、醫(yī)學檢驗科、醫(yī)學影像科、中醫(yī)科、中西醫(yī)結合科等。醫(yī)護人員由宣武醫(yī)院選派。 醫(yī)院對入住的業(yè)主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，保健醫(yī)生據(jù)此為業(yè)主設計保健方案；每戶業(yè)主家中及社區(qū)公共場所都設有 999 緊急呼叫系統(tǒng)；北京太陽城還同北京紅十字會緊急救援中心合作在小區(qū)內(nèi) 設立了急救站，可以急時將病人轉送市內(nèi)的?？漆t(yī)院。北京太陽城醫(yī)院還包括 1238 平方米的國醫(yī)堂療養(yǎng)院，提供中醫(yī)藥療、溫泉藥療、老年慢性病療養(yǎng)。 作為北京太陽城醫(yī)院的醫(yī)療輔助設施，社區(qū)內(nèi)三層以上建筑均配備了醫(yī)用電梯。 5、 太陽城農(nóng)莊 北京太陽城農(nóng)莊座落在昌平區(qū)小湯鎮(zhèn)馬坊，占地 100 畝，由農(nóng)藝園、花卉園、養(yǎng)殖園組成，總投資 100 萬元，是一個集種植、養(yǎng)殖、休閑為一體的特色農(nóng)業(yè)生態(tài)養(yǎng)殖園。農(nóng)莊內(nèi)有種植的各種綠色無公害的蔬菜，適時的供應太陽城超市、餐廳及周邊市場。 6、 太陽城購物中心 北京太陽城購物中心，占地面積 2157 平方米，建筑面積 5106.59 平方米，總營業(yè)面積4313 平方米，中心設有購物區(qū)、觀光休閑區(qū)、快餐廳，并特設老年用品專柜，為客戶提供了一個理想的消費場所。 7、 太陽城酒店 北京太陽城酒店占地 4181 平方米，建筑面積 12739 平方米，內(nèi)設洗浴中心、中、西餐廳、影視廳、健身房、娛樂室、商品部等。，有客房 90 間，四層設有高標準總統(tǒng)客房。可接待不同消費標準的觀光客。 澳洲康都樂齡公寓 倡導 “親人社區(qū)，因愛而居 ”的澳洲康都，將老年公寓進行了分化，提出 “都市里的樂齡公寓 ”的口號，倡導 “都市養(yǎng)老 ”、 “分而不散 ”、 “退而不休 ”的老年生活，解決幾代同堂之家既需要相互照顧而生活習慣又各不相同的矛盾，滿足老年人既需要安靜休養(yǎng)又不希望和家庭乃至社會脫離的精神需要，從而打造出老年人理想的居住場所。 實際銷售中 澳洲康都 5、 6#樓原定位為老年公寓，共計 500 套，在 5#樓的一層有一個900 平米的五星級社區(qū)健康全科醫(yī)療管理中心。建筑形式為弧形高板，北側為通廊，一層 11戶， 2 個把角的為兩居，每兩層有一個公共空間，有公共的廚房，所有的戶型均為南向，戶型面積為 74-108 平米的零居室。 2004 年底開始牌號，但截止到 2005