1 2011年年 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 師師 資資 格格 考考 試試 模模 擬擬 題題 物物 業(yè)業(yè) 經(jīng)經(jīng) 營營 管管 理理 模模 擬擬 試試 題題 一 .單向選擇題 （共 60 分，每題 1 分，每題的答案中只有一個最符合題意） 1. 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為 （ ）。 A. 居住物業(yè) B. 公共物業(yè) C. 收益性物業(yè) D. 特殊物業(yè) 2. 企業(yè) 財務(wù)管理的內(nèi)容的決定因素中最關(guān)鍵的是 （ ）。 A. 組織性質(zhì) B. 組織類型 C. 資產(chǎn)數(shù)量 D. 國家的財務(wù)管理制度 3. 僅考慮 房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者具有 （ ） 。 A. 更長的經(jīng)濟壽命 B. 更顯著的各異性 C. 更強的適應(yīng)性 D. 更專業(yè)的物業(yè)管理 4. 某城市修建了從城市中心到郊區(qū)的快速軌道交通，使沿線房地產(chǎn)大幅增值，是房地產(chǎn)的 （ ） 特點帶來的效果 。 A. 相互影響性 B. 適應(yīng)性 C. 不一致性 D. 保值增值性 5. 在一定收益水平上具有最小風(fēng)險的資產(chǎn)組合被認(rèn)為是有效 的，代表這種資產(chǎn)組合的點可以組成一個 （ ） 曲線 。 A. 風(fēng)險投資 B. 有效收益 C. 有效邊界 D. 有效供給 6. 房地產(chǎn)投資 中危害最大的一種風(fēng)險是 （ ） 。 A. 通貨膨脹風(fēng)險 B. 政策風(fēng)險 C. 政治風(fēng)險 D. 周期風(fēng)險 7. 某寫字樓 物業(yè)管理者根據(jù)入住公司客戶會客的需要 ， 將某層部分房間開辟成咖啡廳 ，是 利用了 房地產(chǎn)特性中的 （ ） 。 A. 相互影響性 B. 政策影響性 C. 適應(yīng)性 D. 各異性 8. 研究表明，與房地產(chǎn)的使用性質(zhì)相關(guān)的是 房地產(chǎn) 的 （ ） 。 A. 物理壽命 B. 自然壽命 C. 經(jīng)濟壽命 D. 折舊年限 9. 一般來說，倉儲用房的經(jīng)濟壽命是 （ ） 年。 A. 25 B. 40 C. 45 D. 60 10. （ ） 是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因 。 A.租賃期限 B.租賃用途 C.租金標(biāo)準(zhǔn) D.房屋的修繕責(zé)任 11. 物業(yè)經(jīng)營管理 的內(nèi)容中 （ ） 以運行管理為主 。 A. 物業(yè)管理和設(shè)施管理 B. 物業(yè)管理和資產(chǎn)管理 2 C. 設(shè)施管理和投資組合管理 D. 資產(chǎn)管理和投資組合管理 12. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計入 （ ）。 A. 管理費用 B. 期間費用 C. 營業(yè)成本 D. 財務(wù)費用 13. 具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，指的是 （ ）。 A. 甲級寫字 樓 B. 乙級寫字樓 C. 丙級寫字樓 D. 丁級寫字樓 14. 凈運營收益從有效毛收入中扣除運營費用后就可得到物業(yè)的凈運營收益，簡稱凈收益即： （ ）。 A. 凈運營收益潛在毛租金收入 空置和收租損失十其他收入 B. 凈運營收益有效毛收入 運營費用 C. 凈運營收益有效毛收入 運營費用 準(zhǔn)備金 D. 凈運營收益潛在毛租金收入 運營費用 15. 下列費中，應(yīng)當(dāng)計入物業(yè)管理服務(wù)成本的是 （ ） 。 A. 物業(yè)共用部位的大修費用 B. 物業(yè)共用部位的 中修費用 C. 物業(yè)共用部位的小修費用 D. 共用設(shè)施的改造費用 16. 房地產(chǎn)的不一致性和差異性，決定了某一具體宗地的區(qū)位是 （ ）。 A. 具有相容性 B. 排他的、獨一無二的 C. 具有相似性 D. 具有同一性 17. 單利計息與復(fù)利計息的區(qū)別在于 （ ）。 A. 是否考慮資金的時間價值 B. 是否考慮本金的時間價值 C. 是否考慮先前計息周期累計利息的 時間價值 D. 采用名義利率還是實際利率 18. 交易日期調(diào)整實質(zhì)上是 （ ） 對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整 。 A. 房地產(chǎn)狀況 B. 房地產(chǎn)市場狀況 C. 房地產(chǎn)的時間狀況 D. 房地產(chǎn)交易因素狀況 19. 房地產(chǎn)使用代價的租金，也可以叫做 （ ）。 A.使用價格 B.服務(wù)價格 C.關(guān)系價格 D.個別價格 20. 某 商品房建筑面積為 120 m2， 其中套內(nèi)建筑面積為 98m2， 套內(nèi)墻體面積 18 m2，套內(nèi)陽臺面積 6 m2， 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為 22 m2，已知使用面積下的價格為 3500 元 / m2，則建筑面積下的價格為 （ ）。 A. 5676 元 / m2 B. 2217 元 / m2 C. 2158 元 / m2 D. 5526 元 / m2 21. 距離 項目 所處地點 5 公里 15 公里的區(qū)域 (對市級購物中心而言 )，項目 營業(yè)額的15% 20%來自該區(qū)域 的商業(yè)輻射區(qū)域 為 （ ）。 A. 主要區(qū)域 B. 次要區(qū)域 C. 核心 區(qū)域 D. 邊界區(qū)域 3 22. 企業(yè)所得稅是對實行獨立經(jīng)濟核算的 物 業(yè)服務(wù)企業(yè) ，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。其稅額核算方法為： （ ）。 A. 所得稅稅額（應(yīng)納稅所得額 允許扣除項目的金額）稅率 B. 所得稅稅額（應(yīng)納稅所得額十允許扣除項目的金額）稅率 C. 所得稅稅額（實現(xiàn)利潤 允許扣除項目的金額）稅率 D. 所得稅稅額（實現(xiàn)利潤十允許扣除項目的金額）稅率 23. 己知某家庭向銀行存款額為 5000 元 ， 年利率為 12%， 按月計息 ， 期限為 1 年 ， 則1 年后的本利和為 （ ） 元 。 A. 5600 B. 5627.55 C. 5634.15 D. 7400 24. 凈現(xiàn)值是指投資者可接受的 （ ） ，將項目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項目起始點時的現(xiàn)值之和 。 A. 最低收益率 B. 最高收益率 C. 社會平均收益率 D. 內(nèi)部收益率 25. 某家庭預(yù)計今后 20 年內(nèi)月收入 16000 元，如果其中的 30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為 6%，貸款成數(shù)為 70%，該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是 （ ） 元 。 A. 7988654 B. 800600 C. 976542 D. 1143713 26. 下列關(guān)于房屋租賃的表述中，錯誤的是 （ ）。 A.共有產(chǎn)權(quán)的房屋出租必須征得共有人同意 B.已出租的房屋可以設(shè)定抵押 C.已出租的房屋發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，其租賃關(guān)系也隨之解除 D.承租人可以將承租的房屋再出租 27. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，稱為 （ ） ，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等 。 A.人工成本 B.直接成本 C.營業(yè)成本 D.管理 成本 28. 由于路況、交通擁擠、交通管制以及時間對于人們越來越寶貴等原因，現(xiàn)在人們越來越重視 （ ） 距離 。 A. 空間直線 B. 交通路線 C. 交通時間 D.最佳 交通路線 29. 市場經(jīng)濟條件下，寫字樓的租金水平的高低主要取決于 （ ）。 A. 經(jīng)營成本 B. 物業(yè)檔次 C. 業(yè)主目標(biāo)收益要求 D. 同類物業(yè)的市場供求關(guān)系 30. 孫先生購買了一套寫字樓，建筑面積為 100m2，其中套內(nèi)房 屋使用面積為 70 m2，套內(nèi)墻體面積為 5 m2，封閉陽臺建筑面積為 6 m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為 19 m2，則套內(nèi)建筑面積為 （ ） m2。 A. 75 B. 89 C. 81 D. 94 4 31. 己知某筆貸款的年利率為 8%， 借貸雙方的約定為按月計息 ， 則該筆貸款的實際利率是 （ ）。 A. 0.8% B. 8% C. 8.30% D. 8.73% 32. 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于 （ ） 。 A. 長期投資 B. 中期投資 C. 短期投資 D. 置業(yè)投資 33. 房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險是 （ ） 。 A. 通貨膨脹風(fēng)險 B. 政策風(fēng)險 C. 政治風(fēng)險 D. 周期風(fēng)險 34. 某寫字樓為滿足租客的休閑需求，將某層部分房間開設(shè)一酒吧，這是房地產(chǎn)投資特性中的 （ ） 。 A. 相互影響性 B. 政策影響性 C. 各異性 D. 適應(yīng) 性 35. 房屋的商品租金又稱全價租金，是指以物業(yè)價值為基礎(chǔ)確定的租金，由 （ ）因素構(gòu)成 。 A. 折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費 B. 折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租 C. 折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤 D. 折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤 36. 一般情況下住宅的售價相對于大約 （ ） 個月的租金 。 A.80 B.100 C.150 D.200 37. 寫字樓的租金常常以每平方 米 （ ） 為計算基礎(chǔ) 。 A. 可出租面積 B. 建筑面積 C. 使用面積 D. 結(jié)構(gòu)面積 38. 以各種財產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險標(biāo)的的保險稱為 （ ）。 A.保證保險 B.信用保險 C.財產(chǎn)保險 D.責(zé)任保險 39. 在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于 （ ）。 A.物業(yè)的易接近性 B.物業(yè)的臨街狀況 C.物業(yè)的周圍環(huán)境 D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度 40. 對商業(yè) 繁華程度的依賴性最大的物業(yè) 是 （ ） 。 A. 商場 B. 住宅 C. 高爾夫球場 D. 寫字樓 41. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（ ）。 A.零售商的財務(wù)能力 B.零售商需要的服務(wù) C.零售商組合與位置分配 D.零售商的聲譽 42. 企業(yè)對重要會計政策和會計估計變更的說明，應(yīng)在 （ ） 中反映 。 A. 資產(chǎn)負(fù)債表 B. 利潤表 C. 現(xiàn)金流量表 D. 會計報表附注 43. 進行寫字樓物業(yè)管理的第一步，就是通過對寫字樓市場的調(diào)查分析，并結(jié)合所管 5 理的寫字樓物業(yè)本身的狀況，對寫字樓進行 （ ）。 A. 市場分析 B. 物業(yè)管理費用的估算 C. 市場定位 D. 物業(yè)管理計劃的制定 44. 零售商業(yè)物業(yè)的租金是以 （ ） 為基礎(chǔ)計算的 。 A.土地面積 B.出租單元內(nèi)有效使用面積 C.建筑面積 D.獨立出租單位的總出租面積 45. 下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是 （ ）。 A.比較風(fēng)險 B.通貨膨脹風(fēng)險 C.時間風(fēng)險 D.資本價值風(fēng)險 46. 以下不屬于風(fēng)險識別原則的是 （ ）。 A.全面周詳 B.綜合考察 C.量力而行 D.重點突破 47. 房地產(chǎn)是一種特殊的商品， （ ） 是其與勞動力、資本以及其他類型的商品的最大的區(qū)別 。 A.不可移動性 B.壽命周期長 C.適應(yīng)性 D.不一致性 48. （ ） 是風(fēng)險管理的基礎(chǔ) 。 A. 風(fēng)險回避 B. 風(fēng)險識別 C. 風(fēng)險轉(zhuǎn)移 D. 風(fēng)險承擔(dān) 49. 對于收益性物業(yè)，物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是 （ ）。 A. 為業(yè)主、租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流 B. 通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調(diào)配 物業(yè)服務(wù)企業(yè) C. 為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流 D. 為業(yè)主提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流 50. （ ） 是高層寫字樓最 重要的消防武器 。 A. 完善的消防設(shè)備 B. 訓(xùn)練有素的消防人員 C. 緊急預(yù)案 D. 自動消防系統(tǒng) 51. 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（ ）。 A. 零售商的財務(wù)能力 B. 零售商需要的 物業(yè)管理 服務(wù) C. 零售商組合與位置分配 D. 零售商的聲譽 52. 設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和，通常被稱為 （ ）。 A. 生命周期成本 B. 物業(yè)資產(chǎn)的價值 C. 設(shè)備購置費用 D. 物業(yè)資產(chǎn)的總成本 53. 投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，稱為 （ ）。 A. 投資回收 B. 投資回報 C. 投資收益 D. 現(xiàn)金回報 54. 設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的 （ ）。 6 A. 價值 B. 自然壽命 C. 技術(shù)壽命 D. 經(jīng)濟壽命 55. （ ） 是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面 。 A. 潛在毛租金收入的最大化 B. 稅前現(xiàn)金流的最大化 C. 凈運營收益的最大化 D. 稅后現(xiàn)金流的最大化 56. 設(shè)備有形磨損和無形磨損的完全補償是 （ ）。 A. 更換 B. 修理 C. 技術(shù)改造 D. 保養(yǎng) 57. 急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險稱為 （ ）。 A. 個別風(fēng)險 B. 利率風(fēng)險 C. 系統(tǒng)風(fēng)險 D. 變現(xiàn)風(fēng)險 58. （ ） 是指面向現(xiàn)有運行 中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資 。 A. 房地產(chǎn)債券投資 B. 房地產(chǎn)間接投資 C. 房地產(chǎn)開發(fā)投資 D. 房地產(chǎn)置業(yè)投資 59. （ ） 是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)凈收益大于零的持續(xù)時間 。 A. 使用壽命 B. 自然壽命 C. 設(shè)計壽命 D. 經(jīng)濟壽命 60. 不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是 （ ）。 A. 由建設(shè)單位和 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 簽訂 B. 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性 C. 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同 D. 前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性 二、多項選擇題 （共 40 分，每題 2 分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得 2 分；選錯或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個選項得 0.5 分） 1. （ ） 屬于收益性物業(yè)管理 。 A. 居住物業(yè)管理 B. 寫字樓物業(yè)管理 C. 公共物業(yè)管理 D. 零售商業(yè)物業(yè)管理 E. 酒店物業(yè)管理 2. 房地產(chǎn)置業(yè) 投資 的目的一般有 （ ） 。 A. 賺取開發(fā)利潤 B. 滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要 C. 作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入 D. 享受稅收帶來的好處 E. 能夠獲得金融機構(gòu)的支持 3. 與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)市場交換的（ ）等要素構(gòu)成的。 A.權(quán)益 B.當(dāng)事者 C.房地產(chǎn)商品 D.房地產(chǎn)交易需求 E.交易組織機構(gòu) 4. 按房屋的使用用途，房屋租賃分為（ ）。 7 A.公有房屋的租賃 B.私有房屋的租賃 C.住宅用房的租賃 D.非住宅用房的租賃 E.公共房屋的租賃 5. 房地產(chǎn)交易權(quán)益中的所有權(quán)包括 （ ）。 A. 占有權(quán) B. 使用權(quán) C. 收益權(quán) D. 處置權(quán) E. 經(jīng)濟權(quán) 6. 下列有關(guān) 設(shè)備磨損的補償 的描述，正確的是 （ ） 。 A. 設(shè)備有形磨損的局部補償是修理 B. 設(shè)備無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術(shù)改造 C. 有形磨損和無形磨損的完全補償是修理 D. 設(shè)備無形磨損，是由于社會經(jīng)濟環(huán)境 變化造成的設(shè)備貶值 E. 設(shè)備有形磨損，是設(shè)備在使用（或閑置）過程中發(fā)生的實體性磨損 7. 就名義利率和實際利率的角度來看，下面說法中屬正確的有 （ ） 。 A.從資金時間價值分析的角度來看，區(qū)分名義利率和實際利率意義不大 B.當(dāng)每年的計息周期等于 1 時，名義利率與實際利率相等 C.在名義利率給定的前提下，計息周期越短，實際利率就越大并無上限 D.在每年的計息周期數(shù)大于 1 時，實際利率大于名義利率 8. 現(xiàn)金流量圖是進行復(fù)利計算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點“零”是（ ）。 A.資金運行的時間始點 B.日歷年度的年初 C.某一基準(zhǔn)時刻 D.既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時間點 E.既可有現(xiàn)金流入也可以有現(xiàn)金流出的時間點 9. 應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)投資評價的反映項目盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)包括 （ ）。 A. 速動比率 B. 投資利潤率 C. 內(nèi)部收益率 D. 凈現(xiàn)值 E. 成本利潤率 10. 對一個項目進行風(fēng)險分析的過程，可以分為（ ）階段。 A.風(fēng)險調(diào)查 B.風(fēng)險辨識 C.風(fēng)險估計 D.風(fēng)險評價 E.風(fēng)險處理 11. 違約責(zé)任的承擔(dān)方式有（ ）。 A.賠償損失 B.定金罰則 C.給付違約金 D.繼續(xù)履行 E.同時適用違約金及定金條款 12. 根據(jù)中華人民共和國合同法， 下列 行為屬于要約邀請而不屬于要約的 有（ ）。 A. 拍賣公告 B. 招標(biāo)公告 C. 寄送的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同樣本 8 D. 寄送的價目表 E. 發(fā)布僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的廣告 13. 以下屬于常規(guī)性的公共服務(wù)的內(nèi)容有（ ）。 A.代辦各類保險 B.房屋共用部位的維護與管理 C.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù) D.代收代繳收費服務(wù) E.代辦房屋租賃 14. 在風(fēng)險對策中， 保險的缺點表現(xiàn)在 （ ）。 A. 機會成本增加 B. 難以確定投保人和被保險人 C. 保險合同談判常常耗費較多的時間和精力 D. 投保人可能產(chǎn)生心理麻痹而導(dǎo)致增加實際損失和未投保損失 E. 保險人的風(fēng)險增大 15. 物業(yè)出租經(jīng)營過程中需向政府繳 納的稅費主要有 （ ）。 A. 租賃手續(xù)費 B. 所得稅 C. 城鎮(zhèn)土地使用稅 D. 房產(chǎn)稅 E. 營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加 16. 房地產(chǎn)交易 是一種特定的法律行為，指房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)及其他項權(quán)利的有償取得或轉(zhuǎn)讓，其內(nèi)容主要 包括 （ ）。 A. 房屋租賃 B. 房地產(chǎn)抵押 C. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 D. 房地產(chǎn)贈與 E. 在建工程抵押 17. 物業(yè)管理成本構(gòu)成中，期間費用或經(jīng)營管理費用主要包括 （ ）。 A. 直接人工費 B. 管理費用 C. 直接材料費 D. 間接費用 E. 財務(wù)費用 18. 下列 屬于個別 風(fēng)險 的有 （ ）。 A. 市場供求風(fēng)險 B. 持有期 風(fēng)險 C. 比較 風(fēng)險 D. 時間 風(fēng)險 E. 資本價值 風(fēng)險 19. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的財務(wù)收支報告中，應(yīng)首先 有 一個包括 （ ）報告等內(nèi)容的經(jīng)驗概況介紹。 A. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤 B. 空置情況 C. 租金清單 D. 拖欠或收租損失 E. 租戶使用狀況 20. 投資的目的在于得到報酬，投資的報酬表現(xiàn)形式有 （ ）。 A. 利潤 B. 利息 C. 各種財富的保值 D. 股息 E. 本金的減 值 9 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 基基 本本 制制 度度 與與 政政 策策 模模 擬擬 試試 題題 一 .單向選擇題 （共 60 分，每題 1 分，每題的答案中只有一個最符合題意） 1. 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)（ ），不得拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 A.建設(shè)單位批準(zhǔn) B.物業(yè)服務(wù)企業(yè) 批準(zhǔn) C.政府部門批準(zhǔn) D.供暖管理單位和燃?xì)夤芾韱挝?2. 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動時，未經(jīng) （ ） 批準(zhǔn)，不可搭建建筑物、構(gòu)建物，不可在非承重墻上開門窗，不可改變住宅外立面 。 A.建設(shè)單位 B.物業(yè)服務(wù)企業(yè) C.城市規(guī)劃行政主管部門 D.街道辦居委會 3. 中華人民共和國物權(quán)法第六章之中“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的有關(guān)規(guī)定，奠定了物業(yè)管理的 （ ） 法律 基礎(chǔ) 。 A.行政 B.刑事 C.行政處罰 D.民事 4. 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利 （ ）。 A.一并轉(zhuǎn)讓 B.分開轉(zhuǎn)讓 C.獨立轉(zhuǎn)讓 D.不得轉(zhuǎn)讓 5. 根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) （ ）。 A.不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)業(yè)務(wù)分包給他人 B.可以向他人轉(zhuǎn)讓其中標(biāo)項目 C.可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某些專項服務(wù)業(yè)務(wù)分包給其他企業(yè) D.可以將中標(biāo)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全 部業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓給其他單位 6. 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是（ ）。 A.物業(yè)管理服務(wù) B.物業(yè)特約服務(wù) C.物業(yè)交易 D.公共性服務(wù) 7. 根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主是指 （ ）。 A.房屋的所有權(quán)人 B.房屋的使用權(quán)人 C.房屋的所有權(quán)人或使用權(quán)人 D.房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人 8. 下列關(guān)于業(yè)主大會制度，說法不正確的是 （ ）。 A.物業(yè)管理條例 創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會和業(yè)主 委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度 B.物業(yè)管理條例 創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主委員會決策、業(yè)主大會執(zhí)行的制度 10 C.規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益 D.業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定 9. 業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得 （ ）。 A.以放棄權(quán)利不履行義務(wù) B.放棄權(quán)利也放棄履行義務(wù) C.不放棄權(quán)利而放棄履行義務(wù) D.獨立自主決 定權(quán)利的行使 10. 某商品住宅于 1999 年 1 月 10 日竣工驗收合格， 2002 年 1 月 10 日交付給買受人。開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)該商品住宅屋面防水工程的最低保修期限應(yīng)至 （ ）。 A.2002 年 1 月 9 日 B.2004 年 1 月 9 日 C.2005 年 1 月 9 日 D.2007 年 1 月 9 日 11. 業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是基于 （ ） 而產(chǎn)生的，由全體業(yè)主組成，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu) 。 A.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) B.業(yè)主的異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán) C.建筑 物區(qū)劃之規(guī)劃要求 D.物業(yè)管理區(qū)域之業(yè)主委員會要求 12. 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的， （ ） 可以請求人民法院予以撤銷 。 A.受侵害的業(yè)主 B.業(yè)主大會 C.政府主管部門 D.業(yè)主委員會 13. 我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由 （ ） 針對房地產(chǎn)權(quán)利人的申請，對申請權(quán)利進行審查、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為 。 A.房屋管理部門 B.城市規(guī)劃部門 C.房地產(chǎn)中介部門 D.人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 14. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起 （ ） 日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 。 A.30 B.45 C.90 D.120 15. 按照住宅質(zhì)量保證書約定，在保修期內(nèi) （ ）單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)商品房保修責(zé)任。 A.物業(yè)管理 B.房屋施工 C.房屋工程監(jiān)理 D.房地產(chǎn)開發(fā) 16. 代理舊房的買賣屬于 （ ）。 A.房地產(chǎn)咨詢業(yè) B.房地產(chǎn)估價業(yè) C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) D.物業(yè)管理業(yè) 17. 某商業(yè)用地出讓土地使用權(quán)自 1990 年 7 月 1 日至 2030 年 6 月 30 日，該土地使用權(quán)于 2005 年 5 月 1 日轉(zhuǎn)讓，到土地行政管理部門辦理國有土地使用權(quán)證變更手續(xù)，則新簽訂的土地出讓合同應(yīng)該經(jīng)該土地所有權(quán)的終止時間定為 （ ）。 A.2030 年 6 月 30 日 B.2045 年 4 月 30 日 11 C.2045 年 6 月 30 日 D.2030 年 4 月 30 日 18. 城市房屋租賃應(yīng)向（ ）部門登記備案。 A.公安 B.工商管理 C.房地產(chǎn)管理 D.土地管理 19. 房屋經(jīng)鑒定為危險房屋的，鑒定費由 （ ） 承擔(dān) 。 A.申請人 B.所有人 C.使用人 D.房屋管理部門 20. 物業(yè)管理條例確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會 （ ） ，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會 。 A.協(xié)商 B.分離 C.并存 D.互相排斥 21. 物業(yè)服務(wù)定價成本構(gòu)成中之物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由 （ ） 擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn) 。 A.全體業(yè)主 B.開發(fā)建設(shè)單位 C.居民委員會 D.物業(yè)服務(wù)企業(yè) 22. 某企業(yè)在一次物業(yè)管理項目的招標(biāo)活動中，根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法的要求安排了以下招標(biāo)程序：成立招標(biāo)組織；組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，并對招標(biāo)文件答疑；簽收投標(biāo)文件；編制招標(biāo)文件和標(biāo)底； 確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間；發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書；發(fā)售招標(biāo)文件；對潛在投標(biāo)人進行資質(zhì)審查，并將審查結(jié)果通知各潛在投標(biāo)人。下列排列順序正確的是 （ ）。 A. B. C. D. 23. 下列 （ ） 不屬于招標(biāo)文件的內(nèi)容 。 A.評標(biāo)委員會構(gòu)成 B.擬簽定合同的主要條款 C.招標(biāo)文件答疑的時間和地點 D.投標(biāo)文件送達(dá) 的截止時間 24. 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 （ ）日內(nèi) 作出是否退房的書面答復(fù) 。 A.5 B.10 C.15 D.30 25. 某承租人的基礎(chǔ)租金為 10 萬元月，如果營業(yè)額的 5%作為百分比租金，零售商在一個月內(nèi)的營業(yè)額為 250 萬元，該月應(yīng)繳納的租金總額為 （ ） 萬元 。 A.5 B.10 C.12.5 D.75 26. 有關(guān)房屋轉(zhuǎn)租說法不正確的是 （ ）。 A.轉(zhuǎn)租合同生效后，承租人必須同時履行原租賃合同的權(quán)利義務(wù) B.轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期 C.房屋轉(zhuǎn)租必須取得原出租人的書面同意 D.轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更解除或終止不應(yīng)影響轉(zhuǎn)租合同的繼續(xù)履行 12 27. 房屋租金分為成本租金、商品租金和 （ ）。 A.協(xié)商租金 B.合同租金 C.私房租金 D.市場 租金 28. 當(dāng)所有的經(jīng)營費用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式叫 （ ）。 A.毛租 B.凈租 C.潛租 D.直租 29. 與物業(yè)服務(wù)收費管理辦法相比較物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）在物業(yè)服務(wù)定價的九項成本構(gòu)成上，增加了 （ ） 項目 。 A.業(yè)主委員會津貼 B.社會保險費用 C.管理費分?jǐn)?D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金 30. 物業(yè)管理項目的評標(biāo)工作應(yīng)當(dāng)由（ ）來完成 。 A.房地產(chǎn)開發(fā)商 B.業(yè)主委員會 C.依法組建的評標(biāo)委員會 D.政府物業(yè)管理主管部門 31. 制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的權(quán)力歸 （ ）。 A.物業(yè)服務(wù)企業(yè) B.行政主管部門 C.業(yè)主大會 D.居民委員會 32. 業(yè)主委員會的性質(zhì)是 （ ）。 A.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu) B.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的決策 機構(gòu) C.業(yè)主委員會是代表和維護業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織 D.業(yè)主委員會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成 33. 選聘、解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 是 （ ）的職責(zé)。 A.業(yè)主大會 B.業(yè)主代表大會 C.業(yè)主委員會 D.居民委員會 34. 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得經(jīng)營收益的使用，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充（ ）。 A.房屋維修資金 B.設(shè)備維修資金 C.物業(yè)服務(wù)費的不足 D.住宅專項維修資金 35. 物業(yè)管理條例第二十六條 明確 規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿，業(yè)主委員會與 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 簽定的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同 （ ）。 ” A.在半年內(nèi)終止 B.終止 C.繼續(xù)同時生效 D.作廢 36. 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由 （ ） 按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。 A.相關(guān)業(yè)主 B.單元業(yè)主 C.整幢業(yè)主 D.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主 13 37. 房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還 （ ）。 A.物業(yè)服務(wù)企業(yè) B.建設(shè)單位 C.業(yè)主 D.業(yè)主委員會 38. 新設(shè)立的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（ ）日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。 A.7 B.15 C.20 D.30 39. 對物業(yè)管理有限責(zé)任公司實收資本的最低限額規(guī)定是 （ ）。 A.以生 產(chǎn)經(jīng)營、商品批發(fā)為主的公司人民幣 50 萬 B.以生產(chǎn)經(jīng)營、商品批發(fā)為主的公司人民幣 100 萬 C.以商業(yè)零售為主的公司人民幣 50 萬 D.科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性公司人民幣 50 萬 40. 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位 （ ）。 A.減免交納 B.不用交納 C.全額交納 D.按照標(biāo)準(zhǔn)的一半交納 41. 物業(yè)管理經(jīng)濟活動的產(chǎn)生，其基本動因是 （ ） ，是業(yè)主的服務(wù) 需求與 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提供服務(wù)的結(jié)合 。 A.物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的壟斷經(jīng)營 B.業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的市場需求 C.政府對和諧社會的要求 D.開發(fā)商對物業(yè)的售后服務(wù) 42. 共同財產(chǎn)和共同利益是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ)， （ ） 就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約 。 A.管理規(guī)約 B.物業(yè)服務(wù)合同 C.前期物業(yè)服務(wù)合同 D.臨時管理規(guī)約 43. 評標(biāo)委員會成員的義務(wù)不包括（ ）。 A.應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職務(wù) B.應(yīng)當(dāng)遵守職 業(yè)道德 C.對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任 D.不得接觸投標(biāo)人 44. 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納服務(wù)費用或者服務(wù)資金的， （ ） 應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 可以依法追繳 。 A.開發(fā)建設(shè)單位 B.業(yè)主委員會 C.物業(yè)服務(wù)企業(yè) D.其他業(yè)主 45. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向 （ ）收取有關(guān)費用 。 A.業(yè)主或住戶 B.最終用 戶 C.業(yè)主大會、業(yè)主委員會 D.物業(yè)服務(wù)企業(yè) 46. 某市政府對其辦公大院物業(yè)管理服務(wù)公開招標(biāo)，招標(biāo)文件規(guī)定投標(biāo)截至日為 2006年 3 月 20 日，甲 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的投標(biāo)書于 2006 年 3 月 21 日送達(dá)。對于此投標(biāo)書，評標(biāo)委 14 員會應(yīng)當(dāng)（ ）。 A.接受 B.審查合格后接受 C.審查不合格后拒收 D.拒收 47. 中國物業(yè)管理協(xié)會于 2004 年印發(fā)了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行），該標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定了 （ ） 個服務(wù) 等級，級別越高，表示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高 。 A.一 B.三 C.四 D.六 48. （ ） 應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房 。 A.建設(shè)單位 B.施工單位 C.房地產(chǎn)主管部門 D.業(yè)主委員會 49. 包干制是指由業(yè)主向 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由（ ） 享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式 。 A.物業(yè)服務(wù)企業(yè) B.物業(yè)服務(wù)企業(yè) 經(jīng)理 C.業(yè)主 D.業(yè)主代表 50. 根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，物業(yè)服務(wù)成本一般不包括 （ ）。 A.辦公費用 B.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用 C.物業(yè)服務(wù)企業(yè) 固定資產(chǎn)折舊 D.物業(yè)共用部位的大修費用 51. 未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，（ ）。 A.開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人 B.政府房地產(chǎn)主管部門不得給開發(fā)建設(shè)單位發(fā)放商品房預(yù)售許可證 C.房屋登記機關(guān)不得辦理房屋權(quán)屬登記 D.政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)該限制其 不允許進行房屋所有權(quán)交易 52. 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金，（ ）應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。 A.余額為零 B.余額不足首期交存額 30%的 C.余額不足首期交存額 50%的 D.增值利息為零 53. 業(yè)主 每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為（ ）。 A.售房款的 2%-4% B. 售房款的 20% C. 當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的 5%至 8% D.當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價的 5%至 8% 54. 我國對從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員，實行職業(yè)準(zhǔn) 入制度，并納入全國專業(yè)技術(shù)人員 （ ） 系列 。 A.職業(yè)資格證書 B.上崗培訓(xùn)證書 C.學(xué)歷證書 D.職稱資格證書 55. 應(yīng)該由省、自治區(qū)建設(shè)主管部門、直轄市房地產(chǎn)主管部門初審，合格后報建設(shè)部審批的是（ ）。 A.物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的資質(zhì)證書 B.二級 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)證書 15 C.三級 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)證書 D.暫定 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)證書 56. 三級 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)的頒發(fā)和管理由（ ）負(fù)責(zé)。 A.直轄市或設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門 B.省級人民政府房地產(chǎn)主管部門 C.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 D.市級人民政府房地產(chǎn)主管部門 57. 建設(shè)單位選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的，應(yīng)當(dāng)在 （ ） 之前與 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)，并將承接查驗記錄作為物業(yè)管理檔案 。 A.前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂 B.首位業(yè)主簽訂購房合同 C.首位業(yè)主入住 D.業(yè)主大會成立 58. 物業(yè)管理開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件（ ）公開進行。 A.截止時間的 同一時間 B.截止時間后 24 小時內(nèi) C.截止時間后 3 天內(nèi) D.截止時間后一周內(nèi) 59. 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守 臨時管理規(guī)約 予以（ ）。 A.書面承諾 B.承諾 C.不應(yīng)承諾 D.不予書面承諾 60. 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包括（ ）的內(nèi)容。 A.管理規(guī)約 B.物業(yè)管理規(guī)章制度 C.前期物業(yè)服務(wù)合同約定 D.業(yè)主大會議事規(guī)則 二、多項選擇題 （共 40 分，每題 2 分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得 2 分