Page - 1 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 商業(yè)業(yè)態(tài) Page - 2 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 業(yè)態(tài)種類 零售業(yè)態(tài) 零售購物型 購物中心 專賣店 超市 便利店 專業(yè)店 倉儲店 百貨商店 Page - 3 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 業(yè)態(tài)對比 業(yè)態(tài) 購物中心 百貨商店 超市 專業(yè)店 專賣店 便利店 倉儲店 定義 多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)、社區(qū)、城郊型 經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店 以顧客自選方式經(jīng)營的大型綜合性零售商場，又稱自選商場 以經(jīng)營某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài) 專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài) 是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài) 以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、批量銷售、實行會員制的商店 規(guī)模 5萬 -15萬平米為宜 規(guī)模大，營業(yè)面積在 5000平方米以上 標(biāo)準(zhǔn)超市 :500-1500平米 ;大型綜合超市 :2500-5000;超大型 :6000-10000 具備一定規(guī)模 ,根據(jù)具體市場和產(chǎn)品特性而定 根據(jù)具體經(jīng)營的商品而定 ,一般在 50-600平米 面積在 100平方左右 規(guī)模較大 產(chǎn)品 /業(yè)態(tài) 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂于一體；核心店面積不超過總面積 80 商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類齊全 以食品為經(jīng)營重點，滿足食品一次性購全 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品的90以上 商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主 以速成食品、飲料、小百貨為主 經(jīng)營范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品 零售業(yè)態(tài) (一 ) Page - 4 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 業(yè)態(tài)對比 購物中心 百貨商店 超市 專業(yè)店 專賣店 便利店 倉儲店 客戶 目標(biāo)顧客以流動顧客為主 中高收入人群、客戶來源范圍廣 大眾化消費、客戶來源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同 客戶覆蓋面廣 針對特定消費人群、經(jīng)濟(jì)實力較強 附近居民 購物方式 柜臺銷售和開架銷售相結(jié)合 開架自選、自我服務(wù)、平價銷售、一次結(jié)算的售貨方式 定價銷售和開架面售 定價銷售和開架銷售 開架自選、統(tǒng)一結(jié)算 開架售貨、批量作價 經(jīng)營特色 賣場租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。 賣場租賃制、種類齊全、高毛利 平價銷售、滿足日常用品一次性購全 同類商品大規(guī)模集中式營銷。由賣場租賃發(fā)展到自營 品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利 平價、服務(wù)群眾生活，營業(yè)時間長 零售業(yè)態(tài) (二 ) Page - 5 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 物業(yè)及選址要求 購物中心 選址要素： 區(qū)位： 1、中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道； 2、交通易達(dá)性：車稱 10-30分鐘 3、購物人口分析 用地經(jīng)濟(jì)狀況： 進(jìn)行可獲得性分析 用地物理狀況： 1、用地形狀：土地完整、規(guī)則、長寬比適當(dāng) 2、用地平整性：地豎向高差變化不宜過大 3、用地可進(jìn)入性：容易進(jìn)入、無交通堵塞 4、郊區(qū)用地的視覺可見性 5、用地周圍狀況 Page - 6 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 購物中心 購物中心 類 型 業(yè) 態(tài) 效 用 主力店 高端百貨、大型超市、家居、建材等 有利影響： 集客能力；品牌效應(yīng)；帶動作用；廣告效應(yīng)；長期租約 不利影響： 租期很長，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險 次主力店 知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場所 聚客能力；租金回報遠(yuǎn)高于主力店；在營業(yè)時間、管理成本、經(jīng)營靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢 品牌店 飾品、服飾、化妝品等 購物中心盈利最多的部分；可豐富購物中心的功能；個性品牌能聚集各類客源 功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、旅游、游樂于一體。一些大型的購物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。 黃金比例： 最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為 52： 18： 30 業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨立店。主力店是恒星，圍繞主力店周邊運行是小行星般的次主力店、品牌店。 Page - 7 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 百貨商店 代表品牌 新世界 天虹百貨 Page - 8 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 選址基本要求 百貨商店 要 素 要 求 商 圈 城市核心商圈 交通便利 城市人口： 40萬以上 物 業(yè) 要 求 建筑 樓高三層以上 面積 5000-20000 ，單層面積 5000 平米左右中庭面積 (包含電梯井 )至少 500 單層店面積： 15,000 以上 層高 首層層高 5m，二層以上層高 4.5m； 柱距 8m 8m 配套設(shè)施 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層 4部以上，最好有兩部觀光電梯。 樓板承重 450kg/ 停車場 100個 /10000 合作方式 免租期 1年左右 租賃年限 10 20年 Page - 9 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 百盛 品牌特點 百貨店連鎖營運商 發(fā)展定位 : 高檔奢侈品 發(fā)展方針：主攻高端消費市場、高檔名品百貨、時尚百貨 顧客定位 中高收入階層 發(fā)展?fàn)顩r 目前擁有 30家自營店及經(jīng)營 10家管理店。，業(yè)務(wù)已快速擴(kuò)張至全國 26個城市 . 已經(jīng)呈現(xiàn)出購物中心的特點。 Page - 10 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 百盛案例 上海九海百盛 上海九海百盛百貨業(yè)態(tài)布局 6F 文化用品、音像制品、大小家電、工藝禮品、家居 . 5F 游戲廣場、美食小吃； 2-4F 化妝品、男女休閑裝、時裝、包袋、運動用品、內(nèi)衣 1F 皮具、國際化妝品、麥當(dāng)勞、意大利休閑餐廳 銀行； -1F 平價超市 Page - 11 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 新世界 新世界 品牌特點 市場定位：中高檔路線的 目標(biāo)顧客：高雅、時尚的中青年 針對不同城市的消費特征而制訂不同的市場策略 經(jīng)營戰(zhàn)略 高雅、時尚的中高收入階層 發(fā)展?fàn)顩r 分布于全國 20多個大中城市 Page - 12 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 新世界案例 沈陽中華路新世界 沈陽中華路新世界 業(yè)態(tài)布局 6F 家居配飾、家居用品 5F 運動服裝、休閑服飾、童裝、牛仔服飾、女士內(nèi)衣 4F 男士正裝、配飾 3F 少淑女裝、時尚手表 2F 女士職業(yè)裝、女士配飾、化妝品 1F 國際名品、珠寶、名表 -1F 男女皮鞋、男女手袋 新世界 Page - 13 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 茂業(yè) 品牌特點 2008年 5月 5日，茂業(yè)國際于香港上市 1997年 3月開設(shè)了首家百貨店 深圳東門店 .公司在珠三角、長三角、西南區(qū)共擁有 15家百貨門店 .中國百貨業(yè)的龍頭 2005年 6月，公司成功收購 A股上市公司成商集團(tuán) 經(jīng)營定位 時尚生活方式締造者 發(fā)展?fàn)顩r 2008年 01月 2007年 10月 四川綿陽店開業(yè) ; 江蘇無錫清揚店正式開業(yè) ;2006年 06月 成商集團(tuán)完成股權(quán)分置改革 ; Page - 14 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 太平洋百貨 品牌特點 太平洋 SOGO百貨集團(tuán)秉持 改革、速度、挑戰(zhàn) 的經(jīng)營行動方針，以專業(yè)、系統(tǒng)的管理制度。全力投資開拓百貨事業(yè)連鎖規(guī)模，未來將更積極在全國各城市開拓新店。 經(jīng)營定位 時尚生活方式締造者 發(fā)展?fàn)顩r 太平洋百貨集團(tuán)為臺北太平洋 SOGO百貨集團(tuán)事業(yè)之一。太平洋 SOGO百貨創(chuàng)立于 1987年 11月 11日，為一個綜合型的百貨事業(yè)體。 1993年開始進(jìn)入大陸百貨零售市場，目前太平洋 SOGO百貨集團(tuán)在海內(nèi)外共設(shè)有 14家店。 Page - 15 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 太平洋案例 上海徐家匯太平洋 上海徐家匯太平洋百貨 業(yè)態(tài)布局 1F 化妝品 香水 鐘表 名品 女鞋 2F 少女流行服飾 休閑鞋 表 飾品 眼鏡 少女休閑裝 彩妝 護(hù)膚品 3F 服飾 少淑服飾 餐廳 雜貨內(nèi)衣 補妝室 4F 淑女套裝 黃金珠寶 皮包皮件 餐廳 售后服務(wù)中心 5F 紳士雜貨 男仕內(nèi)睡衣 襪子 西服 襯衫 領(lǐng)帶 男仕精品 用品 皮包皮件 旅行箱 男鞋 煙具用品 商務(wù)休閑服 鐘表 內(nèi)衣 餐廳 修改室 6F 休閑服飾 牛仔服飾 休閑包 鞋 少男服飾 戶外旅游用品 運動服飾 7F 保健器材 手機(jī) 相機(jī) 烹煮鍋具 衛(wèi)浴芳香用品 美容 SPA館 &教室 貴賓廳 電器用品 瓷器 家用寢具 PDA 翻譯機(jī) MP3 文教 8F 童裝 童鞋 育嬰室 孕婦裝及用品 賀卡 活動會館 嬰童家具 玩具 嬰兒用品 兒童學(xué)習(xí)用品 B1 香煙 洋酒 冰淇淋 茶葉 壽司 巧克力 面包 蛋糕 比薩 休閑小食 Page - 16 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 天虹百貨 品牌特點 集 團(tuán)： 中國一航 成立時間 ： 1984年 經(jīng)營方式： 中外合資 全國分布： 33家直營商場及 1家特許經(jīng)營商場。 榮 譽：連續(xù) 7年 中國 零售百強 經(jīng)營模式、理念 模 式 ：百貨 +超市 +X 天虹商場 ：便捷、一次購足、質(zhì)量可靠 天虹百貨 ： 服務(wù)專業(yè)、時尚品牌選擇性強、環(huán)境優(yōu)雅 發(fā)展?fàn)顩r 深圳市信譽好商店 中國零售百強企業(yè) 中國連鎖百強企業(yè) 廣東連鎖商業(yè)最佳門店 全國首家在線支付網(wǎng)上購物商城 04年銷售額 25億元人民幣 天虹百貨 Page - 17 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 百貨商店 案例對比 案例 天虹 茂業(yè) 太平洋 新世界 百盛 地 址 南山區(qū)文心五路保利文化廣場 C區(qū) 深圳市福田區(qū)華強北路 2009號 上海市徐匯區(qū)衡山路 932號 沈陽巿和平區(qū)中華路 88號 淮海路與陜西南路口 商 圈 南山中心 區(qū) 華強北商 圈 徐家匯商業(yè)中 心區(qū) 繁華商業(yè)中心中 華路商圈 淮海路商圈 顧客特征 中產(chǎn)階層 高中低收 入階層 高中低收入階 層 中青年、中高收 入階層 中高收入階層 物業(yè)形態(tài) 4層 八層 地下一層、地 上八層 六層 六層 面積規(guī)模 總營業(yè)面積 1.5萬平方米 總營業(yè)面積 8萬平方米 總營業(yè)面積 3萬平方米 經(jīng)營面積約44,000平方米 經(jīng)營面積 28000平方米 周邊配套 保利文化廣場 海岸城 地鐵 1號線 國美 蘇寧 立體交通 繁華商業(yè)中心 星級酒店、百貨商場、超級巿場密集 地鐵一號線 多家商場 超市 Page - 18 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 專業(yè)店 代表品牌：宜家 家得寶 百安居 國美 蘇寧 Page - 19 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 選址要求 專業(yè)店 一般包括家居建材、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、服飾店（ Apparel Shop）等。 2、物業(yè)基本要求 1、商圈基本要求 選址多樣化：多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)； 商圈范圍不定，目標(biāo)市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求 營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定； 設(shè)有一定規(guī)模的停車場 Page - 20 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 專業(yè)店 代表品牌：宜家 品牌特點 采購模式：全球化的采購模式 產(chǎn)品系列：宜家辦公、家庭儲物、兒童宜家 推廣口號：生活，從家開始 經(jīng)營理念 提供種類繁多、美觀實用、老百姓買得起的家居用品。 發(fā)展?fàn)顩r 宜家家居在全球 34個國家和地區(qū)擁有 240個商場 ,其中有 6家在中國 ,分別在北京、上海、廣州、成都、深圳和南京。根據(jù)規(guī)劃，至 2010年，宜家在中國內(nèi)地的零售商場將達(dá)到 10家。 Page - 21 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 專業(yè)店 代表品牌：百安居 品牌特點 先進(jìn)的管理模式 雄厚的資金支持 全球化的采購網(wǎng)絡(luò) 經(jīng)營策略 低價采購、低成本控制、多區(qū)域運營、規(guī)模收益 發(fā)展?fàn)顩r 截止至 2006年 12月底，百安居在中國 25個城市擁有 58家商店，包括上海、北京、深圳、廣州、青島、杭州、蘇州、武漢、南京、昆明、福州、無錫、哈爾濱等。計劃在 2010年在30多個城市開設(shè) 100家商店。 Page - 22 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 專業(yè)店 代表品牌：家得寶 品牌特點 全球領(lǐng)先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集團(tuán) 經(jīng)營理念 綠色環(huán)保 發(fā)展?fàn)顩r 家得寶在 2006年底成功收購了家世界在北京、天津、青島、西安、鄭州、沈陽 6個城市的 12家連鎖店，經(jīng)過 8個月的整合于今年 8月 26日在中國正式營業(yè)。 Page - 23 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 選址要求 家居商場 代表品牌 百安居 宜 家 商圈 物 業(yè) 要 求 建筑 單層 兩層，底層是自選區(qū)和家居用品區(qū)，二層是樣板間、沙發(fā)區(qū)、家具區(qū)和一個可容納 500人的餐廳； . 面積 8000 10000 平米 標(biāo)準(zhǔn)店面積 2.8萬 3.5萬平方米 層高 建筑層高 8.5米，可用凈空高度 6.2米 擁有 800個免費停車位的地下停車場，面積為 170平方米的兒童天地和咖啡廳。 柱距 9米 *9米以上 樓板承重 2.5噸 /平方米 停車場 停車位不少于 300個 800個免費停車位的地下停車場 合作方式 Page - 24 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 中國 3C家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者 專業(yè)店 中國 3C（家電、電腦、通訊）家電連鎖零售企業(yè)領(lǐng)先者 1990年成立，至 2007年在中國 190多個城市擁有超過600家連鎖店，銷售規(guī)模在 100家連鎖企業(yè)中，位居三甲 經(jīng)營理念 強調(diào) 品牌、價格、服務(wù)一步到位 堅持 專業(yè)自營 服務(wù)方針。以連鎖店服務(wù)為基石 努力打造中國最優(yōu)秀的連鎖服務(wù)品牌 Page - 25 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 國美 專業(yè)店 中國第一家連鎖型家電銷售企業(yè)，也是中國大陸最大的家電零售連鎖企業(yè)。 成立于 1987年，至今已在 250個城市擁有直營門店 800余家，先后收購永樂和大中 經(jīng)營理念 商者無域，相融共生、薄利多銷、服務(wù)當(dāng)先 品牌形象 謙虛的行業(yè)領(lǐng)袖 、 成本控制專家 、 消費行家和服務(wù)專家 、 供應(yīng)鏈管理專家 Page - 26 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 五星 專業(yè)店 百思買（世界最大家電零售企業(yè) ）旗下企業(yè)，中國家電零售連鎖的前四強企業(yè) 成立于 1998年 ，已在全國七十余個大中城市 開設(shè)專業(yè)化連鎖賣場 136余家 經(jīng)營理念 以顧客為中心 的商業(yè)理念 提倡 關(guān)注顧客、關(guān)注供應(yīng)商、關(guān)注員工 Page - 27 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 電器類 專業(yè)店 蘇寧電器 國美電器 五星電器 商圈區(qū)位 城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利 商業(yè)街店：臨街商鋪（一層），處于市 級商圈、區(qū)級商圈； 店中店：大型商場或大型超市內(nèi)，或接 近電器或日用消費品區(qū)，市級區(qū)級商圈 社區(qū)店：緊鄰大型社區(qū)，社區(qū)人口 10萬 特定市場店：手機(jī)、 IT一條街 樞紐店：地鐵、機(jī)場、車站、碼頭交通 樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈 交通便利的副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈； 地級城市市區(qū)人口 50萬以上， 具有一定的購買能力商業(yè)中心； 江蘇、浙江、廣東等地的縣級市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市，副省級以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商 圈； 城市或區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大， 物 業(yè) 要 求 產(chǎn)權(quán) 獨立、清晰產(chǎn)權(quán) 獨立、清晰產(chǎn)權(quán) 獨立、清晰產(chǎn)權(quán) 面積 3000平方米以上 小型店： 30 50平米。 中型店： 80 120平米、 160 240平 大型店： 260 320平米； 旗艦店： 400平米左右 3000平米以上 樓層 地級市不超過四樓，樓層 縣級不超過三樓 從一樓開始，地級市不超過四樓，樓層 縣級不超過三樓 地級市場樓層不超過四樓， 縣級市場樓層不超過三樓 停車場 開闊的停車場地 同蘇寧 同蘇寧 廣場 開闊的門前廣場 同蘇寧 同蘇寧 配套 合格的消防、供水供電、空調(diào)系統(tǒng)，扶梯和貨梯（兩層以上） 同蘇寧 同蘇寧 合作方式 長期租賃 長期租賃 租期 10年以上 Page - 28 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 北京華聯(lián) 家樂福 人人樂 易初蓮花 沃爾瑪 超市 Page - 29 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 選址基本要求 超市 要素 要求 商圈 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城市化水平 30%以上； 交通便利； 商圈人口規(guī)模 5-10萬之間，人均收入大于 1000元 /月，人均商 品性消費支出大于 300元 /月 物 業(yè) 要 求 建筑 最好框架結(jié)構(gòu) 面積 5000-20000 ，單層面積 5000 平米左右 層高 樓層不超過三層，首層層高 5.5 m，二層以上層高 4.5m 柱距 8米 8米為宜 物業(yè)縱深 以 30-50米為佳 樓板承重 800kg/ 停車場 設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場 合作方式 免租期 1年左右 租賃年限 10 20年 Page - 30 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 世界最大的連鎖零售商 沃爾瑪 美國最大的私人雇主和世界最大的連鎖零售企業(yè) 1962年成立，在全球開設(shè)了 6,600多家商場 ， 2007年營業(yè)額 3511億美圓，居全球之冠 沃爾瑪在中國 1996年進(jìn)入中國，在深圳開設(shè)了第一家沃爾瑪購物廣場和山姆會員商店 ，至今已在 40個城市開設(shè)了 104家商場。含沃爾瑪購物廣場、山姆會員商店、沃爾瑪社區(qū)店三種業(yè)態(tài) 經(jīng)營理念 從 天天平價，始終如一 到 優(yōu)質(zhì)低價 ； 一站式 購物新概念； 會員制； 嚴(yán)格的成本控制體系 Page - 31 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 世界第二大國際化零售連鎖集團(tuán) 家樂福 大賣場業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，歐洲第一大零售商，世界第二大國際化零售連鎖集團(tuán) 成立于 1959年，現(xiàn)擁有 11,000多家營運零售單位，業(yè)務(wù)范圍遍及 30個國家和地區(qū) 家樂福在中國 1995年進(jìn)入中國 ，已進(jìn)入了中國 25個城市，開設(shè)了 109家大型超市 經(jīng)營理念 以低廉的價格、卓越的顧客服務(wù)和舒適的購物環(huán)境為廣大消費者提供日常生活所需的各類消費品； 開心購物家樂福 ； 一站式購物 Page - 32 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 泰國正大集團(tuán)旗下企業(yè) 易初蓮花 泰國正大集團(tuán)旗下企業(yè) 泰籍華人謝易初創(chuàng)辦 易初蓮花在中國 1997第一次進(jìn)駐中國（上海浦東），已在中國開了 70多家購物中心 經(jīng)營理念 品種齊全、天天低價、一站式購物； 做 中國最值得信賴的零售商之一 品牌訴求 蓮花 為佛教圣花，象征著吉，追求社會和集團(tuán)事業(yè)的共同發(fā)展祥 ； 為避諱，更名為 卜蜂蓮花 Page - 33 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 人人樂 大型連鎖商業(yè)企業(yè)、中國連鎖 30強、中國 500強 1996年 4月成立于深圳，至今在華南、西北、西南、華北等 23個城市擁有大型門店、社區(qū)超市近百家 經(jīng)營理念 為顧客創(chuàng)造服務(wù)、為員工創(chuàng)造機(jī)會、為社會創(chuàng)造財富； 大、平、鮮、全 精耕細(xì)作、注重小事、快速反應(yīng)、快速調(diào)整 整潔的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的商品、實惠的價格、快捷的服務(wù)（ ZYSK核心價值觀） Page - 34 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 華潤萬家 國有控股企業(yè)集團(tuán) 華潤（集團(tuán)）旗下零售連鎖企業(yè)品牌 主營大賣場、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài) 截止 2007年 12月，華潤萬家在全國擁有門店 2450家 ，2007年銷售額突破 500億元，蟬聯(lián)中國連鎖超市第一位 經(jīng)營理念 時尚、品質(zhì)、貼心、新鮮、低價、便利 發(fā)展戰(zhàn)略 全國發(fā)展、區(qū)域領(lǐng)先、多業(yè)態(tài)協(xié)同 Page - 35 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 北京華聯(lián) 中國規(guī)模最大的大型連鎖商業(yè)集團(tuán)之一 北京華聯(lián)集團(tuán)旗下企業(yè) 成立于 1996 年 6 月 ，現(xiàn)有 60余家門店 主要經(jīng)營大型綜合超市和生鮮超市，向顧客提供物美價廉，品質(zhì)優(yōu)良的生鮮、食品、百貨等民生必需品 經(jīng)營理念 以人為本、誠實守信的企業(yè)理念，以對員工、顧客、供應(yīng)商、合作伙伴的真誠和信用 Page - 36 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 選址要求 沃爾瑪 家樂福 易初蓮花 商圈區(qū)位 1.5公里范圍 10萬以上， 2公里 12-15萬 臨交通主干道，至少雙向四車道，無明顯阻隔； 以中青年為主，收入水平高； 無經(jīng)營面積超過 5000平方米同類業(yè)態(tài) 交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）； 人口密度相對集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道 交通便利； 社區(qū)密集區(qū) 物 業(yè) 要 求 面積 15000平方米以上，不超過兩層，總建筑面積 2萬 4萬平方米 2萬平米左右 建筑物 縱深 40-50米 以上；臨街面大于 70米 長寬比例 10： 7或 10： 6 臨街面不少于 80米、矩形或梯形地塊 層高 5米 賣場凈高 5.3-5.5;后倉 6.8-7.5 柱距 8-9米 10.8*10.8 樓板承重 賣場 800kg/平米 ,后倉冷庫 10001200 停車場 300個以上顧客免費停車位 ， 20個以上免費貨車停車位 免費提供至少 600個機(jī)動車停車位，非機(jī)動車停車場地 2000平米 400 600 車位 (上海 ,北京 ,廣州 )150300車位 (其他 ) ;600 1000自行車位 相關(guān)配套 電動扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表 貨梯兩層 2部 5噸 ;三層加 1部 3噸貨梯。如有地下室，必有貨梯直達(dá) 供水 200 250噸 /天 ;供氣 排水通道 通風(fēng) 發(fā)電機(jī) 消防 環(huán)保 其他 2個主出入口；外立面廣告 3個；廣場 轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負(fù)責(zé)管理 免費廣告牌：高炮 2個；門頭 2個 合作方式 租賃期限 20年或 20年以上 租金較低、長期的租賃合同（一般是 20年 30年） 超市 Page - 37 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 選址要求 超市 人人樂 華潤萬家 北京華聯(lián)（大型綜超） 商圈區(qū)位 一二線城市 大型商業(yè)地塊和住宅密集區(qū) 城市商業(yè)中心、規(guī)劃中的大型商業(yè)地塊、住宅密集區(qū) ; 位于城市主干道、 十字路口 A、城市規(guī)模： 省城或中心城市；常住人口 100萬以 上，年均消費 6000元以上 B、商圈要求： 一級商圈：密集住宅區(qū)， 3公里內(nèi) 50萬 人以上，鄰主干道 8條以上公交線，店面日均人流 8萬 二級商圈： 3公里內(nèi) 30萬以上，有 6條以上公交線，日 均人流量 6萬以上 三級商圈： 3公里內(nèi) 20萬以上， 4條以上公交線，店面 日均人流量 4萬以上； C、 3公里內(nèi)競爭對手不超過 2家。 物 業(yè) 要 求 面積及樓層 3層以內(nèi)單層 3000平方以上，共 8000-15000 首層最佳，不超過三個樓層 ；共 8000 以上 共 12000平方米。單層 12000。多層 6000平方米 /層。 庫房 2000平方米；辦公 600平方米；卸貨區(qū) 300平方米。 層高 4.2米以上 5.5米最佳 不低于 5米 5米 柱距 8*8 8*8 建筑主體 物業(yè)盡量方正 框架或排架結(jié)構(gòu) 樓面載荷：賣場 4千牛 /平方米，庫房 5千牛 /平方米 配套設(shè)施 有空調(diào)、電梯、消防 ; 排水 /排污 /排油通道 卸貨平臺：高 0.8米，寬 8米，進(jìn)深 5米。卸貨通道（消 防通道）寬幅： 3米 ; 地下室防水：用電量 0.12千伏安 /平米 停車位 150個以上停車位 需配備大型停車場，數(shù)量不小于 1個車位 /60 合作方式 租賃自營 租期 20年 免租 12個月以上 租賃、自建 租賃、期限 20年 Page - 38 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 選址要求 便利店 要素 要求 商圈 以商店所在點為中心，半徑 300米左右（中小城市為 500米左右），目標(biāo)人口在 2600-3000人； 選擇居民區(qū)附近，該地區(qū)固定顧客較多； 選擇地鐵或車站附近，流動顧客較多； 選擇寫字樓、影劇場、醫(yī)院、學(xué)校等客流較大場所； 一般 300米內(nèi)無相同性質(zhì)競爭者 物 業(yè) 要 求 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用 6年 樓層 獨立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于 6米 面積 60120平方米 配套設(shè)施 同時配備上水和下水； 一般可的、快客等需要 25 30KW的總電量，而全家、羅森 等需要要有 35KW以上的電量。在選鋪時一定要搞清楚可擴(kuò)容 電量的上限 其他 無臺階、無遮攔、有店招、最好有兩面以上的開面（櫥窗展） 合作方式 租金： 3-8元 /平米 .天； 租期：一般 5年以上 Page - 39 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 便利商店的國際共通語言 7-11 1927年 7-11便利店誕生于美國、后引入日本 全球店面數(shù)目逾三萬家、是全球最大連鎖店體系 經(jīng)營策略 準(zhǔn)確定位： 早出晚歸、貪圖方便的高收入職業(yè)人士 集中開店，多種服務(wù)： 送貨上門，沖洗相片，代收水電費，代售郵票、門票、飛機(jī)票，代辦旅游，金融保險等 開展電子商務(wù)： 旅行、音樂、照相、禮品和手機(jī)、書籍、汽車服務(wù)、信息服務(wù)等；將商品擴(kuò)大到幾十萬種 發(fā)展物流配送業(yè)務(wù) Page - 40 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 選址要求 7-11 選址出發(fā)點：便捷 選址忌諱點：道路狹窄處、小停車場、人口稀少處及建筑物狹長 選址地點：離居民生活區(qū)較近的地方、上下班途中、停車場附近、辦公樓和學(xué)校附近 選址亮點： 有紅綠燈的地方，越過紅綠燈的位置最佳，它便于顧客進(jìn)入； 有車站的地方，車站下方的位置最好，來往顧客購物方便； 有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人較快，不易引起注意 Page - 41 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 業(yè)態(tài)種類 餐飲休閑娛樂 餐飲休閑娛樂型 麥當(dāng)勞 中體倍力 大地數(shù)字影院 必勝客 面點王 星巴克 肯德基 Page - 42 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 物業(yè)及選址要求 餐飲（一） 連鎖快餐店 普通餐飲 火鍋店 商圈選擇 繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市 商務(wù)型餐廳 :以商務(wù)酬賓為銷售對象，選址于商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市 大眾餐廳 :以家庭 個人消費為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。 以大眾消費為主，選址于人口不少于 5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈 立店障礙 經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生治安等行政管理部門會審；污染源米外；周邊無異議 同右；大餐廳，設(shè)置疏散通道； 門前禁忌有有封閉交通隔離欄、 高于 1.8米的綠化及電線桿 同普通餐飲 物 業(yè) 要 求 建筑要求 200-500平米 框架結(jié)構(gòu) ; 層高不低于 4.5米 ; 位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面 商務(wù)型 1501000平方米、大眾型80200平方米； 除剪力墻或承重墻擋門、擋窗外，各建筑結(jié)構(gòu)形式均適合； 餐廳門前須有相應(yīng)的停車場 120500平方米 、廚房可小于營業(yè)面積的三分之一； 框架式建筑； 樓上商鋪亦可； 其余同餐廳 配套設(shè)施 電力不少于 20千瓦 /100平方米 ;有充足的自來水供應(yīng) ; 有油煙氣排放通道，污水排放、生化處理裝置， 廚房污水排放的生化處理裝置 及油煙氣排放的通道 同普通餐飲 合作方式 租期 5年以上 大眾化快餐店 :24元平米 /天 消費型快餐店 630元 租期三年以上 低層為 1.5元平米 /天以上 ,具體視地段 商圈而定 ;樓上租金略低 租期 2年以上 視商圈、路段、位置而定，一般不高于 4元 /（平方米 天） 代表品牌 麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客 小肥羊、譚魚頭 Page - 43 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 物業(yè)及選址要求 茶坊、酒吧、咖啡 面館 面包、面點房 商圈選擇 選址多高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境； 以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費者；消費對象具有一定的消費能力和文化修養(yǎng) 滿足人們速食的要求； 宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過 10人次的區(qū)域 各種商圈均可開設(shè)； 品牌企業(yè)多開設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上 立店障礙 須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門會審?fù)?； 國家對酒吧課以重稅 與普通餐廳相同 立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營； 離污染源 10米以上 物 業(yè) 要 求 建筑要求 50400平方米 ； 對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異； 層高不低于 2.8米 ； 如與居民相鄰，設(shè)置隔音層 80-200平米； 其余與普通餐廳相同 60120平方米 ； 框架式結(jié)構(gòu)； 層高不低于 2.8米； 門面寬度 6米以上，櫥窗開闊 配套設(shè)施 電力按每 100平米 10千瓦配置 自來水供應(yīng) 與普通餐廳相同 與普通餐廳相同 合作方式 租期 2年以上 租金 320元 /（平方米 天） 租期 2年以上 租金 25元 /（平方米 天） 租期 2年以上 一般企業(yè) 35元 /（平方米 天） 代表品牌 星巴克 馬蘭拉面、面點王 金蝶軒 餐飲（二） Page - 44 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 麥當(dāng)勞 肯德基 必勝客 星巴克 面點王 大地數(shù)字影院 中體倍力 餐飲娛樂 Page - 45 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 全球最大連鎖快餐企業(yè) 麥當(dāng)勞 全球最大連鎖快餐企業(yè)，全球餐飲業(yè)最有價值品牌 以出售漢堡為主的連鎖經(jīng)營快餐店，代表一種美國式的生活方式 麥當(dāng)勞品牌擁有超過 31000家快餐廳，分布在全球121個國家和地區(qū) 麥當(dāng)勞在中國 1990年麥當(dāng)勞在深圳開設(shè)中國第一家餐廳 670家餐廳遍布 25個省和直轄市的 108個次級行政區(qū)域 經(jīng)營之道 1、 QSC V原則，即質(zhì)量、服務(wù)、清潔和價值 2、嚴(yán)格的檢查監(jiān)督制度 和完備的培訓(xùn)體系 3、聯(lián)合廣告基金制度 4、以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營策略 （負(fù)責(zé)代加盟商尋找合適的開店地址，并長期承租或購進(jìn)土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額。這是麥當(dāng)勞公司收入的主要來源。麥當(dāng)勞收入的 1 3來自直營店，其余來自加盟店，其中，房地產(chǎn)收入占這部分收入的 90 ） Page - 46 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 選址要求 麥當(dāng)勞 選址原則：方便顧客 1、針對目標(biāo)消費群： 定位于年輕人、兒童和家庭成員； 2、著眼于今天和明天： 講究 20年不變 3、講究醒目： 一樓或二樓的臨街店堂，有透明落地玻璃窗 4、不急于求成 5、優(yōu)勢互動： 選擇品牌知名度和信譽度較高的 家樂福 、 沃爾瑪 等知名百貨企業(yè)來開店中店 選址步驟 1、市場調(diào)查和資料信息收集： 包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發(fā)展機(jī)會及成長空間等。 2、對不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評估： 包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置。在了解市場價格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進(jìn)行營業(yè)額預(yù)估和財務(wù)分析，最終確定該位置是否具備條件。 3、投資回報與風(fēng)險評估 Page - 47 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 世界著名的炸雞快餐連鎖企業(yè) 肯德基 全球最大的餐飲連鎖企業(yè) 百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè) 在全球擁有 10000多家餐廳 肯德基在中國 肯德基于 1987年進(jìn)入古都北京 截止到 2007年 11月底，肯德基在中國大陸 200多個城市已經(jīng)擁有 2000余家餐廳 成功秘訣： 1、崇尚團(tuán)隊精神，永遠(yuǎn)向充滿朝氣、勇于挑戰(zhàn)自己的年輕人敞開大門，并注重對員工的培訓(xùn)，鼓勵員工和肯德基共同成長 2、原始而神秘的配方 3、特許經(jīng)營： 不從零開始 ：肯德基將一家成熟的、正在盈利的餐廳轉(zhuǎn)手給加盟者 Page - 48 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 1、商圈的劃分與選擇 2、聚客點的測算與選擇 劃分商圈。 采取記分法。把商圈分成好幾大類，有市級商業(yè)型、區(qū)級商業(yè)型、定點消費型、還有社區(qū)型、社商務(wù)兩用型、旅游型等等 選擇商圈。 在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度 確定商圈內(nèi)最主要的聚客點。努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。通過采集來的人流數(shù)據(jù)進(jìn)行估算 考慮人流的主要動線會不會被競爭對手 肯德基 選址步驟 Page - 49 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 物業(yè)及選址要求 餐飲娛樂 麥當(dāng)勞 肯德基 商圈選擇 商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通紐； 臨街，場地開闊 、進(jìn)出方便 同麥當(dāng)勞（跟進(jìn)戰(zhàn)略） 物 業(yè) 要 求 經(jīng)營面積 400平米左右 350平米 門面 12米 物業(yè)形狀 盡量方正或整齊、臨街有大窗 同麥當(dāng)勞 層高柱距 層高不小于 3.5米 ;柱距 6米以上 凈高不低于 3米 樓板承重 部分區(qū)域 500公斤 /平米， 大部區(qū)域 350公斤 /平米 廚房區(qū)樓板負(fù)荷為 450公斤 /平米 餐廳區(qū)活荷載為 250公斤 /平米 供電供水 提供或有位置建設(shè)給排水 /排油 /排污 /道： 配電負(fù)荷： 250千伏安 200KW的用電量； 25噸水 /天 提供或有位置建設(shè)給排水 /排油 /排污 /道 硬件設(shè)施 提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置 提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置 提供兩條電話線路 停車位 有停車位（專用最佳，公用也可） 提供臨時卸貨車位 其他 外墻可設(shè)置店標(biāo)和指示標(biāo) 門臉上方提供招牌安裝位置 餐廳溫度冬天應(yīng)不低于 15度，夏天不高于 25度，春秋季應(yīng)在 20-25度之間 合作方式 直營或加盟 租賃 15年或以上 免租期商議 ; 直營或加盟 租期 10年以上 Page - 50 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 全球最大的比薩專賣連鎖企業(yè) 必勝客 全球最大的餐飲連鎖企業(yè) 百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè) 1958年成立，在全球多個國家和地區(qū)擁有 1.35萬家分店 必勝客在中國 1990年進(jìn)入中國，已在中國 50多個城市開設(shè)了 187家連鎖店 品牌訴求 從 休閑餐飲 到 歡樂餐廳 ，消費群以年輕一族為主，注重時尚流行 經(jīng)營戰(zhàn)略 全球戰(zhàn)略：目標(biāo)市場營銷戰(zhàn)略 （ STP營銷），即細(xì)分市場、選擇目標(biāo)市場和產(chǎn)品 (或服務(wù) )定位。 中國戰(zhàn)略 1、加強大城市、拓展中小城市（四線市場）； 2、叫停特許加盟，只采取直營模式； 3、衍生品牌 必勝宅急送 ； 4、本土化經(jīng)營 Page - 51 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 選址要求 必勝客 要素 要求 商圈 大城市及發(fā)展?jié)摿^好的中小城市 商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通樞紐或旅游商圈 物 業(yè) 要 求 經(jīng)營面積 單層 450 480平米 雙層 500 600平米 樓板承重 大于 450公斤 /平米 供水供電 供水需 2分管。排水需要 4分管。水壓 2.5 3.5公斤，保證每天 20噸； 250千瓦 通風(fēng)通暖 留有排煙出口，可放通風(fēng)機(jī)； 需安裝 8臺十匹機(jī)，有放置外機(jī)的地方 排污環(huán)保 排污需要 4分管，并有 3-4立方米的隔污池 ； 滿足正常的環(huán)保條件 合作方式 直營 Page - 52 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 世界領(lǐng)先特種咖啡零售商，烘焙者和品牌擁有者 星巴克 星巴克（ Starbucks）咖啡公司成立于 1971年，是世界領(lǐng)先的特種咖啡的零售商，烘焙者和品牌擁有者 在北美，拉丁美洲，歐洲，中東和太平洋沿岸 37個國家擁有超過 12,000多家咖啡店 星巴克在中國 1999年進(jìn)入中國，星巴克在大中華區(qū)開設(shè)了 430多家門店，其中約 200家在大陸地區(qū) 經(jīng)營理念 提供最優(yōu)質(zhì)的咖啡和服務(wù)，營造獨特的星巴克體驗，讓星巴克店成為人們的第三生活空間 品牌定位 目標(biāo)市場：注重享受、休閑、崇尚知識尊重人本位的富有小資情調(diào)的城市白領(lǐng)； 多數(shù)人承擔(dān)得起得奢侈品 Page - 53 Copyright by SUNSTARS CO.LTD 本報告是嚴(yán)格保密的 . 星巴克選址要求 星巴克 星巴克選址 1 2 3 4 商業(yè)要求 建筑要求 其他要求 合作