大豐市豐中某地塊項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告 一、 大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析 一） 城市概況 大豐市地處江蘇東部，鹽城市東南。東聯(lián)黃海，南與東臺(tái)市接壤。 2006 年末城市總?cè)丝?73 萬(wàn)，面積 2367 平方公里，轄 14 個(gè)鎮(zhèn)、兩個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，境內(nèi)有省屬農(nóng)場(chǎng)和滬屬農(nóng)場(chǎng)各 3 個(gè)。 大豐是新興港口城市。國(guó)家重點(diǎn)工程大豐港位于江蘇沿海海岸線中部，是填補(bǔ)江蘇沿海港口空白帶的中心戰(zhàn)略大港。 2005 年 10 月 18 日，大豐港一期工程兩個(gè)萬(wàn)噸級(jí)泊位已建成試航， 2006 年 6 月大豐港一類(lèi)口岸獲國(guó)家批準(zhǔn)，并同時(shí)開(kāi)工建設(shè) 6 個(gè) 5 萬(wàn)噸級(jí)泊位。 二） 經(jīng)濟(jì)總量及人口與收入分 析 2006 年底大豐市經(jīng)濟(jì)總量近 150 億元，年末總?cè)丝诮?73 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)居民達(dá)超過(guò) 21 萬(wàn)人，城市化率 41.1%，人均 GDP 更是首次突破 20000 元人民幣大關(guān)。 大豐市做為蘇北的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，經(jīng)濟(jì)總量在鹽城市排列前矛。 2006 年底統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在蘇北 24 個(gè)縣中，大豐的經(jīng)濟(jì)總量處于第三位。在過(guò)去的幾年中大豐市的經(jīng)濟(jì)總量每年都以 15%以上的速率上漲。 經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶來(lái)的是居民收入的提高。同比鹽城市的其他縣市的發(fā)展速度，大豐市的經(jīng)濟(jì)總量上升速度較快，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。 2 0 0 3 -2 0 0 6 年大豐 G D P 增長(zhǎng)情況8 9 . 0 31 4 9 . 4 51 2 6 . 7 61 0 4 . 8 51 7 . 9 %2 0 . 9 %1 7 . 8 %1 2 . 3 %0501001502002003 年 2004 年 2005 年 2006 年0%5%10%15%20%25%G D P 總量 ( 億元 ) 增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：大豐市統(tǒng)計(jì)局、 2005、 2006 年統(tǒng)計(jì)年鑒 從上圖可看出， 2006 年底大豐市的 GDP 總量已近 150 億元，而每年平均發(fā)展速度已超過(guò) 15%，在蘇北的縣市中屬于非常高的位置。 2 0 0 3 -2 0 0 6 大豐人均可支配收入6643 7118826495146 . 7 %7 . 2 %1 5 . 1 %1 6 . 1 %02000400060008000100002003 年 2004 年 2005 年 2006 年0%5%10%15%20%人均可支配收入 ( 元 ) 增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：大豐市統(tǒng)計(jì)局、 2005、 2006 年統(tǒng)計(jì)年鑒 與經(jīng)濟(jì)總量的增速相類(lèi)似，自 2005 年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速已達(dá)到了 15%，這樣的收入水平已超過(guò)鹽城市的平均收入水平。 2 0 0 3 -2 0 0 6 年城鎮(zhèn)居民人均住房面積3 0 . 832 32 320 . 0 % 0 . 0 % 0 . 0 %3 . 9 %303 0 . 5313 1 . 5323 2 . 52003 年 2004 年 2005 年 2006 年0%1%2%3%4%5%城鎮(zhèn)居民人均住房面積 ( ) 增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：大豐市統(tǒng)計(jì)局、 2005、 2006 年統(tǒng)計(jì)年鑒 從上圖看出，根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒可發(fā)現(xiàn)，大豐市自 2004 年以來(lái)，人均住房面積就已經(jīng)達(dá)到了 32 平方米，超過(guò)全省居民住房面積 ，但增長(zhǎng)率沒(méi)有大幅提高。原因在于 2005年以來(lái)的商品房雖然開(kāi)工面積很多，但入住率不高。 三） 影響房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素分析 1、 港口建設(shè) 國(guó)家一級(jí)港 大豐港，經(jīng)過(guò)了近 9 年的建設(shè)，已于 2006 年 10 月被國(guó)家正式批準(zhǔn)為一類(lèi)港口。在此之前，大豐港已于 2005 年完成了一期兩個(gè)萬(wàn)噸工程，并將在 2007年 9 月正式對(duì)外開(kāi)放并營(yíng)業(yè)。 港口的建設(shè)極大帶動(dòng)了港區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但受配套設(shè)施不全的影響，目前港區(qū)的商品房均價(jià)在 1600-1900 元 /平方米左右。但港口建設(shè)的成功改變了政府原來(lái)將城市向西發(fā)展的規(guī)劃，轉(zhuǎn)而向東發(fā)展，并促使市 政府向東搬遷，由此帶動(dòng)?xùn)|部區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。本地塊處于東部區(qū)域，港口的建設(shè)所帶來(lái)的系列搬遷，必然對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生積極影響。 2、 市政府搬遷 在 2005 年左右的時(shí)候，政府即傳出將搬遷至西區(qū)，并已先行搬遷并建設(shè)了大豐市高級(jí)中學(xué)。而本地塊內(nèi)的大豐市初級(jí)中學(xué)，在地塊拍賣(mài)成功之后也將搬遷至現(xiàn)在的大豐市高級(jí)中學(xué)南側(cè)。這系列的政策信號(hào)傳輸出一個(gè)信號(hào)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激信號(hào)非常明顯，目前西區(qū)扎堆開(kāi)發(fā)的大型項(xiàng)目即有嘉英陽(yáng)光城市、豐惠蝴蝶灣、御景佳苑、東方錦繡城、上?；▓@，還有一些小型項(xiàng)目如金宇景苑、聚龍?jiān)返取?目前市委市政府位于黃海 東路，而市政府已經(jīng)決定搬遷，且目前市政府內(nèi)的辦公環(huán)境也決定了即將搬遷。但隨著大豐港一期的建設(shè)成功，政府已決定搬遷至東部，能夠?qū)⒏蹍^(qū)與大豐市區(qū)的聯(lián)系更加緊密。受此信息刺激，本地塊南側(cè)的恒達(dá)世紀(jì)新城在今年上半年即告售罄。 3、 大豐初級(jí)中學(xué)搬遷 本地塊原屬于大豐市初級(jí)中學(xué)，中學(xué)的搬遷將帶動(dòng)相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，并吸引部分教師群體至西區(qū)置業(yè)。政府提出配合港區(qū)建設(shè)，期望東遷的政策對(duì)西區(qū)有影響，但目前的現(xiàn)狀是西區(qū)房產(chǎn)供應(yīng)與銷(xiāo)售都比較火熱，學(xué)校的搬遷與建設(shè)對(duì)西區(qū)的項(xiàng)目有積極的影響。 四） 小結(jié) 大豐市經(jīng)濟(jì)總量較高，名列蘇北縣市前矛 大豐市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，其中尤為關(guān)鍵的港口建設(shè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)，帶來(lái)了投資，同時(shí)提高了區(qū)域內(nèi)居民的收入。從而為地區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展建立物質(zhì)方面的基礎(chǔ)。 居民收入較高，購(gòu)房意識(shí)日漸成熟 綜觀 2006 年以來(lái)的住宅供應(yīng)與銷(xiāo)售情況，大豐市居民購(gòu)房熱情高漲。一方面由于市區(qū)供應(yīng)較少，居民收入得到提高，對(duì)住宅的需求逐漸顯現(xiàn)。從西區(qū)集中的供應(yīng)與銷(xiāo)售來(lái)看，居民的購(gòu)房意識(shí)逐漸強(qiáng)烈。 對(duì)政府依賴(lài)度高，政府即將東遷對(duì)地塊將產(chǎn)生積極影響 政府的政策指向性非常之高，這對(duì)地區(qū)內(nèi)的所有項(xiàng)目都具有同樣的效力。但只有市政府的最終搬遷地址，會(huì) 對(duì)搬遷的小區(qū)域產(chǎn)生非常良好的效果，對(duì)房產(chǎn)的銷(xiāo)售與價(jià)格提高都可預(yù)期。 二、 大豐市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 一） 土地市場(chǎng) 2 0 0 4 -2 0 0 7 上半年土地供應(yīng)分析4 8 4 . 5 54 1 0 . 8 93 1 0 . 0 800 . 0 %-2 4 . 5 %-1 5 . 2 %1 1 0 . 1 %01002003004005006002004 年 2005 年 2006 年 2007 上半年-5 0 %0%50%100%150%土地供應(yīng)量 ( 畝 ) 增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：大豐市房產(chǎn)局 2004 年大豐市土地供應(yīng)量達(dá)到歷史最高，達(dá)到了 484.55 畝，同比增長(zhǎng)率達(dá)到了110%！這與當(dāng)時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱是同步的。若將 2004-2007 年土地供應(yīng)按 60%的開(kāi)發(fā)率，普通容積率以 1.8 測(cè)算，則 3 年來(lái)形成的住宅供應(yīng)量約為 87 萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。而自 2004-2007 年以來(lái)的銷(xiāo)售量約 58.51 萬(wàn)平方米，可見(jiàn)總體供應(yīng)要略超過(guò)銷(xiāo)售。 但 2005 年以后土地供應(yīng)逐步降低，而進(jìn)入 2007 年上半年以來(lái)土地供應(yīng)為 0，本次的土地供應(yīng)尚屬 2007 年的第一批?？深A(yù)見(jiàn)的是，土地供應(yīng)的乏力與銷(xiāo)售的持續(xù)向好將迫使商品房供需趨向平衡。 二） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析 2 0 0 4 -2 0 0 7 上半年大豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資表4 . 5 66 . 17 . 54 . 3 14 9 . 6 %2 3 . 0 %3 3 . 8 %1 1 0 . 1 %024682004 年 2005 年 2006 年 2007 上半年0%20%40%60%80%100%120%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ( 億元 ) 增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：大豐市房產(chǎn)局 大豐市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)高漲，經(jīng)歷了 2004 年的暴漲之后，房地產(chǎn)投資的上漲幅度有大幅回落，但 2007 年上半年以來(lái)又已經(jīng)達(dá)到了 49.6%的漲幅！房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情較高。 三） 商品房開(kāi)工、竣工面積分析 2 0 0 4 -2 0 0 7 上半年商品房開(kāi)竣工面積對(duì)比1 8 . 93 5 . 12 6 . 81 1 . 1 8 1 2 . 5 82 3 . 1 68 . 5 41 3 . 20102030402004 年 2005 年 2006 年 2007 上半年商品房開(kāi)工面積 ( 萬(wàn) ) 商品房竣工面積 ( 萬(wàn) )數(shù)據(jù)來(lái)源：大豐市房產(chǎn)局 商品房開(kāi)工面積逐年上升，而且上升幅度越來(lái)越大，如 2007 年上半年的開(kāi)工量就已達(dá)到 26.8 萬(wàn)平方 米，即使按保守估計(jì)，全年的開(kāi)工量也將超過(guò) 50 萬(wàn)平方米。而竣工面積明顯趕不上開(kāi)工面積，說(shuō)明了商品房在過(guò)去的 1 年左右的時(shí)間內(nèi)，開(kāi)始出現(xiàn)大規(guī)模的囤積現(xiàn)象。 四） 商品房供銷(xiāo)分析 1、 商品房供銷(xiāo)面積同比大幅上升，供銷(xiāo)比急速增大 類(lèi)別 上市量 銷(xiāo)售量 總計(jì)(萬(wàn) ) 增長(zhǎng)率 住宅(萬(wàn) ) 增長(zhǎng)率 總計(jì)(萬(wàn) ) 增長(zhǎng)率 住宅(萬(wàn) ) 增長(zhǎng)率 2004 年 12.44 4.9% 6.48 -1.1% 8.99 18.9% 4.67 -10.0% 2005 年 18.65 49.9% 12.75 96.8% 17.74 97.3% 14.36 207.5% 2006 年 32.37 73.6% 26.06 104.4% 20.86 17.6% 18.23 26.9% 2007 上半年 20.86 104.0% 16.96 157.0% 10.91 113.0% 8.92 78.4% 數(shù)據(jù)來(lái)源：大豐市房產(chǎn)局 類(lèi)別 商品房上市 (萬(wàn) ) 商品房銷(xiāo)售 (萬(wàn) ) 供銷(xiāo)比 住宅上市(萬(wàn) ) 住宅銷(xiāo)售(萬(wàn) ) 供銷(xiāo)比 2004 年 12.44 8.99 1.38 6.48 4.67 1.38 2005 年 18.65 17.74 1.05 12.75 14.36 0.89 2006 年 32.37 20.86 1.55 26.06 18.23 1.43 2007 上半年 20.86 10.91 1.91 16.96 8.92 1.90 數(shù)據(jù)來(lái)源：大豐市房產(chǎn)局 如上表所示，上市量為統(tǒng)計(jì)已開(kāi)工建設(shè)且獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目?？梢园l(fā)現(xiàn)， 2004年以來(lái)上市量一直在高速上升，而銷(xiāo)售率也同樣高速上漲。 自 2005 年以來(lái)，商品房上市與銷(xiāo)售面積迅速上升，但供銷(xiāo)比也開(kāi)始變大，至 2007年上半年已達(dá)到 1.9： 1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)供應(yīng)，這值得我們警惕。 截止到 2007 年 7 月底， 獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目累計(jì)總量達(dá)到了 20.86 萬(wàn)平方米，其中住宅 16.96 萬(wàn)平方米；而同期銷(xiāo)售累計(jì)已達(dá)到 8.92 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 78.4%?？砂l(fā)現(xiàn)，目前的市場(chǎng)環(huán)境下，供應(yīng)要大于銷(xiāo)售量，且供應(yīng)主要集中于西區(qū)的住宅。 2、 商品房銷(xiāo)售總額增幅顯著 2 0 0 4 -2 0 0 7 上半年商品房銷(xiāo)售額走勢(shì)3 . 3 44 . 6 15 . 3 72 . 9 40 . 7 52 . 5 83 . 9 22 . 0 66 3 . 7 %3 8 . 0 %1 6 . 5 %9 6 . 0 %01234562004 年 2005 年 2006 年 2007 上半年0%20%40%60%80%100%120%商品房銷(xiāo)售額 ( 億元 ) 住宅 商品房增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：大豐市房產(chǎn)局 在供應(yīng)大于銷(xiāo)售的情況下，商品房的銷(xiāo)售額依然保持了高速增長(zhǎng)， 2007 年上半年，商品房銷(xiāo)售額達(dá)到了 2.94 億元，預(yù)計(jì)全年可超過(guò) 6 億元。上半年商品住宅銷(xiāo)售額 2.06億元，同比增長(zhǎng)了 96%，這是一個(gè)良好的勢(shì)頭與信號(hào)，預(yù)計(jì)下半年的銷(xiāo)售形勢(shì)將更好。 五） 商品房銷(xiāo) 售價(jià)格走勢(shì)分析 2 0 0 4 -2 0 0 7 上半年商品住宅成交價(jià)格走勢(shì)圖16061797215023097 . 0 %1 9 . 7 %1 1 . 9 %1 4 . 3 %050010001500200025002004 年 2005 年 2006 年 2007 上半年0%5%10%15%20%25%商品房銷(xiāo)售均價(jià) ( 元 / ) 增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：大豐市房產(chǎn)局 上圖的商品房銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)包括了大豐市的商業(yè)、住宅及港口區(qū)域的房產(chǎn)，而港口由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，配套不齊全，目前均價(jià)只有 1600-1800 元 /平方米，在數(shù)據(jù)上將大豐市的商品房均價(jià)拉低。事實(shí)上，大豐市的房?jī)r(jià)發(fā)力上漲是在 2006 年底及 2007 年上半年。但由于西區(qū)及港口房產(chǎn)的總體價(jià)格較低，因此影響了大豐市的整體房?jī)r(jià)。 六） 小結(jié) 土地供應(yīng)逐年遞減，而銷(xiāo)售逐年上升，形勢(shì)看好 前面已分析過(guò)，土地供應(yīng)的逐年下降，導(dǎo)致可開(kāi)發(fā)土地短時(shí)間內(nèi)變短，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理性投資。 西區(qū)開(kāi)發(fā)相對(duì)集中， 供應(yīng)量巨大，銷(xiāo)售速度趨平穩(wěn) 西區(qū)是目前大豐市的熱點(diǎn)區(qū)域，也是開(kāi)發(fā)商扎堆取暖的一個(gè)區(qū)域。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體量較大。目前供應(yīng)量明顯偏大，銷(xiāo)售速度落后于供應(yīng)速度。目前在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況仍較好，但銷(xiāo)售速度已有變緩的跡象，天氣炎熱是其中原因之一，政府的搬遷方向則是又一原因。 市中心供應(yīng)稀少，成交活躍，成交價(jià)格逐步上行 目前市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)較少，在售項(xiàng)目如世紀(jì)新城等二期已結(jié)束，而豐和麗都及永泰國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目目前住宅都未能上市，因此市區(qū)內(nèi)的供應(yīng)稀少已形成在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格逐漸上行的趨勢(shì)。 商品房銷(xiāo)售速度與價(jià)格上漲幅度都較快 自 2006 年下半年以來(lái)，大豐市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始快速發(fā)展，綜合看來(lái)有幾個(gè)方面的因素，港口的建設(shè)、市政府的即將搬遷、土地供應(yīng)的逐漸減少，需求的持續(xù)旺盛等造成了商品房?jī)r(jià)格的迅速上行，同時(shí)幅度也較大。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，市場(chǎng)不理性因素開(kāi)始聚集 隨著市場(chǎng)的持續(xù)向好，價(jià)格持續(xù)上行，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資、投機(jī)因素開(kāi)始聚集，最明顯的是，一些投資客開(kāi)始對(duì)西區(qū)及市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目投資，而開(kāi)發(fā)商尚未對(duì)項(xiàng)目的推出體量進(jìn)行有意識(shí)的控制。 三、 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 一） 本地塊周邊直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 1、 恒達(dá)世紀(jì)新城 恒達(dá)世紀(jì)新城位于黃海東路以南、康平路以西，由大豐市 恒達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總規(guī)模為 481 套，總建筑面積約 6.5 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目共分為三期建設(shè)，已完成一、二期的建設(shè)，并銷(xiāo)售完畢。其中一期于 2005 年建設(shè)完成，并已銷(xiāo)售完畢，共推出 1-4 幢共 4 棟多層住宅，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)為 2000 元 /；二期分為兩個(gè)組團(tuán)建設(shè)，其中第一組團(tuán)為 5 棟多層住宅，于 2006 年年初推出銷(xiāo)售，銷(xiāo)售均價(jià) 2300 元 /；二期第二組團(tuán)于 2006 年 9 月推出銷(xiāo)售，于 2007 年 3 月銷(xiāo)售完畢，共推出 6 棟多層住宅，至今年3 月時(shí)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià) 2600-2700 元 /。 分期 一期 二期第一組團(tuán) 二期第一組團(tuán) 三期預(yù)計(jì) 均價(jià) 2000 元 / 2300 元 / 2700 元 / 3000 元 / 時(shí)間 2005 年 2006 年 9 月 2007 年 3 月 未定 目前在建為三期，包括 6 棟多層住宅，和部分沿街商鋪，具體推出時(shí)間未定。 該項(xiàng)目與本地塊有直接的競(jìng)爭(zhēng)，尤其在住宅方面，但從區(qū)域與配套上來(lái)說(shuō)，比本地塊要差。 2、 豐和麗都 豐和麗都位于黃海東路以南，恒達(dá)世紀(jì)新城以西，由大豐晟大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)，總建筑面積約 6-7 萬(wàn)平方米，以多層住宅為主。目前該項(xiàng)目正處于建設(shè)中，售樓處已對(duì)外開(kāi)放，但一期尚未開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格與上市時(shí)間仍需 繼續(xù)跟蹤。 3、 永泰國(guó)際廣場(chǎng) 永泰國(guó)際廣場(chǎng)位于大豐市商業(yè)最繁華的地段 人民路與健康路的交界處。由大豐永泰置業(yè)投資有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目占地面積近 60000 ，規(guī)劃總建筑面積 130000。規(guī)劃建設(shè)有 9 棟 19 層高層住宅，其中 2 棟為單身公寓；另有一總建筑面積約 25600的四層商場(chǎng)，計(jì)劃引進(jìn)一大型超市。沿街建設(shè)有 3 層商業(yè)，還建設(shè)有一棟沿街 4 層商業(yè)為華聯(lián)超市的回遷商業(yè)。 該項(xiàng)目目前尚未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)將于 8 月底左右推出該項(xiàng)目沿街商鋪共 32 間，上市面積 2560 平方米，住宅部分尚未建設(shè)。具體上市商業(yè)面積及銷(xiāo)售價(jià)格如下： 樓層 開(kāi)間（ m） 進(jìn)深（ m） 建筑面積 銷(xiāo)售單價(jià) 備注 1 層 4 12 米或8 米 48 或80 外鋪 3100040000 元 /；內(nèi)鋪 15000元 / 一層商鋪可根據(jù)需要，內(nèi)外鋪同時(shí)購(gòu)買(mǎi)，也可單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)；商鋪開(kāi)間為 4 米，但柱間距為 8 米 2 層 4 20 80 6500 元 / 進(jìn)深為 20 米，可兩間合買(mǎi) 3 層 8 20 160 3500 元 / 進(jìn)深為 20 米 4、 匯豪雅苑 匯豪雅苑位于康平路以東，幸福路以北，由江蘇匯豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總建筑面積約 1.5 萬(wàn)平方米，共包括 6 棟多層住宅及部分沿街 2 層商業(yè) 。 住宅部分目前已銷(xiāo)售近 80%以上，住宅銷(xiāo)售均價(jià) 2300 元 /平方米，商業(yè)部分一層銷(xiāo)售均價(jià) 7000 元 /平方米，開(kāi)間在 3-6 米之間。進(jìn)深為 7.32 米，單間建筑面積 16-57 平方米左右。二層商業(yè)銷(xiāo)售單價(jià)為 3000 元 /平方米。商業(yè)部分一層已銷(xiāo)售近 90%，但二層僅銷(xiāo)售約 10%左右。 項(xiàng)目體量較小，目前已銷(xiāo)售近 80%，因此后期對(duì)本地塊的影響不大。 二） 西區(qū)代表樓盤(pán)分析 1、 嘉英陽(yáng)光城市 陽(yáng)光城市分為兩期建設(shè)，規(guī)劃總建筑面積為 29 萬(wàn)平方米，由大豐嘉英置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)。目前在建的為一期，一期總建筑面積為 15 萬(wàn)平方米左右， 規(guī)劃建設(shè)有27 棟多層及小高層住宅。 2007 年上半年累計(jì)推出 04 號(hào)、 08 號(hào)、 09 號(hào)、 12 號(hào)、 14-25 號(hào)共 16 棟多層住宅，累計(jì)推出面積 59794 平方米，目前銷(xiāo)售已接近 85%。銷(xiāo)售形勢(shì)非常好，對(duì)外公布銷(xiāo)售均價(jià) 2800 元 /，但多數(shù)多層房源的售價(jià)已超過(guò) 3000 元 /。 主力戶(hù)型為 85-95 平方米的 2 房 2 廳 1 衛(wèi)、 105-115 平方米的 3 房 2 廳 1 衛(wèi)、 125-130平方米的 3 房 2 廳 2 衛(wèi)；戶(hù)型總體設(shè)計(jì)合理，屬于市場(chǎng)比較受歡迎的 2 房及 3 房。 該項(xiàng)目也是目前西區(qū)市場(chǎng)上銷(xiāo)售均價(jià)格最高、整體形象最好的項(xiàng)目。項(xiàng)目銷(xiāo)售處位于大豐唯 一一家四星級(jí)酒店 新詞大酒店內(nèi)。 2、 東方錦繡城（南城） 東方錦繡城分為北城及南城，由江蘇鹽海置業(yè)有限公司、鹽城市匯通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。其中北城已于 2007 年之前完成開(kāi)發(fā)并已全部交付并入住，屬于西區(qū)最早開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)較高的項(xiàng)目。 前期的項(xiàng)目建設(shè)為公司的南城開(kāi)發(fā)起到了良好的帶動(dòng)作用，目前該項(xiàng)目為一期，共200 多套住宅，銷(xiāo)售情況非常好。項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售均價(jià)為 2400 元 /平方米，樓層差價(jià)上，3 層價(jià)格最高，達(dá)到 2800 元 /，比 2 層高 240-280 元 /， 4 層比 3 樓便宜 100 元 /；5 層與 6 層價(jià)格相同，頂層閣樓贈(zèng)送 。 自行車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售單價(jià) 1100 元 /，汽車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售單價(jià)為 3500 元 /。商業(yè)部分共建設(shè)有2 層沿街商業(yè)，其中一層商業(yè)銷(xiāo)售單價(jià)為 10000 元 /，二層銷(xiāo)售單價(jià)為 3000 元 /。 2007 年上半年以來(lái)，該項(xiàng)目共推出 1-10 號(hào)共 10 棟多層住宅，累計(jì)推出住宅面積31000 平方米，目前已銷(xiāo)售近 70%。 3、 御景佳苑 御景佳苑位于大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，與建設(shè)中的大豐市初級(jí)中學(xué)及使用中的高級(jí)中學(xué)相鄰。項(xiàng)目由大豐瑞城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，共分為兩期開(kāi)發(fā)建設(shè)，總建筑面積約 32 萬(wàn)平方米，其中一期約 17 萬(wàn)平方米。目前推出部分為一期，對(duì) 外銷(xiāo)售均價(jià)2600-2700 元 /平方米。 項(xiàng)目主打意大利風(fēng)格，戶(hù)型配置則以 80-100 平方米為主力戶(hù)型，是大豐首個(gè)以中小套型為主體定位的項(xiàng)目，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目陽(yáng)光城市定位進(jìn)行合理區(qū)分，因此銷(xiāo)售也較良好。 4、 金宇景苑 金宇景苑位于大豐市黃海路與金豐南路交界處，由大豐市金宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)有 25 棟多層住宅，目前已推出 20 棟左右多層住宅，總體銷(xiāo)售率達(dá) 65%。 2006 年該項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售均價(jià)為 2380 元 /平方米，目前銷(xiāo)售均價(jià)為 2600 元 /平方米，其中自行車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售單價(jià)為 1200 元 /平方米，汽車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售單價(jià) 為 2580 元 /平方米。頂層部分銷(xiāo)售單價(jià)為 1900 元 /平方米，連同閣樓一起出售。 大豐市在售及未來(lái)即將上市項(xiàng)目圖示 房地產(chǎn) E 網(wǎng) -房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 四、 地塊分析及 SWOT分析 一） 地塊概況 地塊為原大豐市初級(jí)中學(xué)的學(xué)校用地，地塊北至健康東路，西至財(cái)政巷，南至大華路，東與住宅小區(qū)相聯(lián)。 地塊形狀較為方正，呈梯形布局，便于規(guī)劃。由于之前為學(xué)校用地，地塊內(nèi)部綠化及基地條件良好。雖然目前地塊尚未拆遷，拆遷工程量不大。地塊西面即為大豐市財(cái)政管理局，東面則為大豐市工商局等機(jī)關(guān)，區(qū)域內(nèi)人群收入及需求比較強(qiáng)大。 地塊南側(cè)為大華路，緊鄰二卯酉河，適合作為小區(qū) 的主入口。地塊北側(cè)為健康路，可根據(jù)實(shí)際情況建設(shè)部分商業(yè)。 地塊占地面積為 7.32 萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率為 2.0，綠地率大于 30%，建筑密度小于 28%，可規(guī)劃建設(shè)有商業(yè)及住宅。 地塊所處位置與市中心繁華地段僅 5 分鐘路程，在調(diào)查中，來(lái)自政府官員與周邊居民及部分開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)本地塊的地理位置非常認(rèn)可。 二） 周邊商業(yè)分析 大豐市的商圈以人民路與健康東路的交界處為中心，商圈半徑約 500-800 米。區(qū)域內(nèi)商業(yè)比較散亂，目前區(qū)域內(nèi)有農(nóng)工商超市、世紀(jì)華聯(lián)超市等，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 本地塊與該商圈的距離為步行時(shí)間約 3-5 分鐘，地塊北側(cè)為 沿街 2 層商業(yè)，西側(cè)為沿街 1-3 層商鋪，目前仍處于營(yíng)業(yè)中。在地塊的西面為大豐市目前較為集中的批發(fā)市場(chǎng)，且該區(qū)域內(nèi)有一個(gè)正處于整修中的菜市場(chǎng)，規(guī)模較大。 地塊西側(cè)部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況 經(jīng)營(yíng)類(lèi)別 開(kāi)間 進(jìn)深 面積 租金 平均月租金 日用紙張 4 米 3 米 12 4000 元 /年 27.8 元 /月 日用調(diào)味品 7 米 5 米 35 10000 元 /年 23.8 元 /月 日用百貨 5 米 3 米 15 8000 元 /年 44.4 元 /月 煙酒批發(fā) 6 米 2.5 米（兩層） 30 11000 元 /年 30.55元 /月 如上表所示，目前地塊西側(cè)的商業(yè)租金屬