撫州 市 新華 區(qū) 健康 花園 項目 申請 報告 第一章 項目申報單位及項目概況 1.1 項目申報單位概況 1.1.1 項目申報單位 申報單位名稱： 撫州 市 新華健康 花園房地產有限公司 （以下簡稱 健康 花園公司） 申報單位住所： 撫州 市 新華 區(qū) YDK 街道森林公園內 法定代表人姓名： * 公 司 類 型 ：有限責任公司 注 冊 資 本 ：人民幣壹仟萬元 實 收 資 本 ：人民幣壹仟萬元 1.1.2 項目申報單位主營業(yè)務 健康 花園 公司 經營范圍 包括 : 房地產開發(fā)肆級 、 土石方工程 、 物業(yè)管理 。 1.1.3 項目申報單位經營年限 健康 花園公司經營年限自成立日期 1995 年 6 月 23 日至長期。 1.1.4 項目申報單位股東構成 撫州 市 新華健康 花園房地產開發(fā)有限公司系經 撫州 市 新華 區(qū)工商行政管理局登記注冊，由廣州市 LKJ 有限公司和 撫州 市 新華 森林大酒店有限公司共同投資成立，屬于有限責任公司，法定代表人 *。公司注冊資本為人民幣壹仟萬元，其中廣州市 LKJ 娛樂有限公司出資玖百萬元，占股份的 90%； 撫州 市 新華 KK 有限公司出資壹百萬元，占股份的 10%。 1.1.5 項目申報單位負債情況 該項目 申報單位 的相關財務指標見表 1-1表 1-3。從表 1-3 知道 健康 花園公司的資產主要為“存貨” 112， 220， 735.46 元和“無形資產” 52， 557， 500.00元，而負債主要為“短期借款” 101， 630， 439.34 元和“其他應付款” 137，744， 765.18 元。 健康 花園公司的存貨主要為前期項目剩余住宅，“無形資產”主 要為土地使用權，而負債的原因是前期公司開發(fā)項目規(guī)模大，商品住宅剩余，加之有項目在建，處于資金回籠再投資的階段。負債率比較高是與房地產行業(yè)的特殊性有關。房地產行業(yè)資金流動速度比較快、資產變現(xiàn)能力強的特點也使得 健康 花 園公司的資產狀況總體來說是比較安全的。 表 1-1 健康 花園有限公司近三年開發(fā)經營情況 2006 年 2007 年 2008 年 完成投資 （萬元） 合 計 其中 住 宅 基礎設施 實際利用外資（萬美元） 開發(fā) 建設 情況 （萬） 施工房屋面積 竣工房屋面積 其中竣工住宅面積 開發(fā)土地面積 新 區(qū) 舊城區(qū) 拆除房屋面積 經 營 情 況 銷售房屋面積 (萬 ) 其中銷售住宅 面積（萬） 有償轉讓土地面積（萬） 經營總收入（萬） 其中 銷售 商品房收入 （萬元） 商品住宅收入 （萬元） 利潤總額（萬元） 工程 質量 合格品率（ %） 優(yōu)良品綠（ %） 是否有重大工程質量事故 時 間 項 目 表 1-2 2009 年 3 月?lián)p益表 項 目 行次 本月發(fā)生額（元） 本年累計數(shù) (元 ) 一、經營收入 1 減：經營成本 2 經營費用 3 經營稅金及附加 4 二、經營利潤 5 加：其他業(yè)務利潤 6 減：管理費用 7 財務費用 8 其他（待攤開辦費） 9 三、經營利潤 10 加：投資收益 11 營業(yè)外收入 12 減：營業(yè)外支出 13 加：以前年度損益調整 14 四、利潤總額 15 減：所得稅 16 五：凈利潤 17 表 1-3 2009 年 3 月資產負債表 資 產 行次 年初數(shù) 期末數(shù) 負債及所得者權益 行次 年初數(shù) 期末數(shù) 流動資產： 流動負債： 短期借款 46 應付票據(jù) 47 貨幣資金 1 應付帳款 48 短期投資 2 預收帳款 49 應收票據(jù) 3 其他應付款 50 應收帳款 4 應付工資 51 減：壞賬準備 5 應付福利費 52 應收帳款凈額 6 未交稅金 53 預付賬款 7 未付利潤 54 其他應收款 8 其他未交款 55 存貨 9 預提費用 56 在建開發(fā)產品 10 一年內到期的長期負債 57 待攤費用 11 其他流動負債 58 待處理流動資產凈損失 12 流動負債合計 65 一年內到期的長期債券投資 13 其他流動資產 14 長期負債 流動資產合計 20 長期借款 66 長期投資： 應付債券 67 長期投資 21 長期應付款 68 固定資產： 其他長期負債 75 固定資產原價 24 長期負債合計 76 減：累計折舊 25 固定資產凈值 26 固定資產清理 27 所有者權益 固定資產購建支出 28 實收資本 78 待處理固定資產凈損失 29 資本公積 79 固定資產合計 35 盈余公積 80 無形資產及遞延資產 未分配利潤 81 無形資產 36 所有者權益合計 85 遞延資產 37 遞延及無形資產合計 40 其他資產 其他長期資產 41 資產總計 45 負債及所有者權益總計 90 1.1.6 項目申報單位主要投資項目 撫州 市 新華健康 花園房地產開發(fā)有限公司從事房地產開發(fā)經營多年，有豐富的房地產開發(fā)經營經驗，并取得過輝煌的業(yè)績。該公司正全力打造位于 撫州 市 新華 YDK 旅游經濟區(qū)森林公園內的集度假、休閑、觀光、養(yǎng)生于一體的大型國際化生態(tài)居住社 區(qū)項目 健康 花園。 1.1.7 項目申報單位現(xiàn)有生產能力 撫州 市 新華健康 花園房地產開發(fā)有限公司是現(xiàn)有在冊員工 20 多 人，其中，設中級職稱 5 人。初級職稱 8 人，暫缺崗位人員目前正在招聘補充。有職稱人員分布詳見表 1-4 健康 花園公司擁有房地產開發(fā)四級資質。從事房地產開發(fā)經營業(yè)務多年的 健康 花園公司，形成了一套高效成熟的經營模式和擁有相當穩(wěn)健的財務系統(tǒng)，在之前成功的項目開發(fā)基礎上，配合積極創(chuàng)新的工作理念，相信在不久將來， 健康 花園公司必將不斷帶來更多更高質素的 住宅商品 。 表 1-4 有職稱專業(yè)人員 高 級 中 級 初 級 人員變動說明 建 筑 結 構 財 務 經 濟 統(tǒng) 計 其他相關專業(yè) 小 計 職 稱 專 業(yè) 1.2 項目概況 1.2.1 項目的建設背景 1.2.1.1 宏觀背景 2008 年以來，中國經濟社會發(fā)展遭遇到前所未有的嚴峻挑戰(zhàn)和重大考驗。在外圍經濟形勢突如其來的變化的情況下，中國經濟發(fā)展產生了一定的不利影響 。 但總體看來，在國際經濟不利因素和嚴重的自然災害雙重打擊下，我國經濟實體發(fā)展的基 本面并沒有發(fā)生改變，國民經濟繼續(xù)朝著宏觀調控的預期方向發(fā)展， 中國經濟保持了增長速度較快、價格漲幅趨緩、結構有所改善的較好態(tài)勢 。面對經濟形勢的變化，面對國際金融危機帶來的空前挑戰(zhàn)，中國以前所未有的力度展開了新一輪宏觀調控。實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策傳遞了清晰的信號：擴內需、保增長、調結構的調控措施，將推動中國經濟走出困境，邁向新的發(fā)展階段。從 2008 年 9 月 15 日央行宣布 6 年來首次下調貸款利率，到 2008年 11 月份擴大內需十大措施的出臺，到中央經濟工作會議重申保增長的調控目標，再到十大產業(yè)振興政策的密集 獲批 面對危機，中國正在果斷有力地展開行動。 2009 年，國際經濟環(huán)境更趨嚴峻對我國形成較大的周期性調整壓力，我國企業(yè)還面臨生產要素價格上升、市場需求結構變化和節(jié)能減排等政策性導向所形成的結構性調整壓力， 2009 年國內外經濟環(huán)境中不利因素和不確定因素增多 。我國仍然處于工業(yè)化、城市化雙加速的發(fā)展戰(zhàn)略機遇期，國內儲蓄率較高，外匯儲備充裕，基礎設施投資空間充分，國內消費市場潛力較大，在科學發(fā)展觀指導下進一步完善社會主義市場經濟體制將激發(fā)國內各方面發(fā)展積極性。 從國家統(tǒng)計局發(fā)布的 2009 年第一季度經濟指標來看，一季 度我國國民經濟運行出現(xiàn)積極變化。 初步核算，一季度國內生產總值 65745 億元，按可比價格計算，同比增長6.1%，比上年同期回落 4.5 個百分點。其中，第一產業(yè)增加值 4700 億元，增長3.5%；第二產業(yè)增加值 31968 億元，增長 5.3%；第三產業(yè)增加值 29077 億元，增長 7.4%。雖然 總體環(huán)境存在諸多不確定性， 但 經濟下滑勢頭有所抑制，回升苗頭初步顯現(xiàn) 。 因此，我國經濟仍具有應對各種困難和挑戰(zhàn)的活力和潛力。 1.2.1.2 城市發(fā)展規(guī)劃背景 自 2002年 12月 新華 撤市設區(qū)以來，大 撫州 “ 2+5”的組團發(fā)展概念 、 撫州 市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃綱要導則、 撫州 市城市總體規(guī)劃相繼出臺，對大 撫州 的整合與協(xié)調發(fā)展提出了新思路。作為大 撫州 整體一部分， 新華 為銜接上層次的發(fā)展構想， 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃、 新華 區(qū)工業(yè)布局優(yōu)化與整合規(guī)劃、 新華 區(qū) JK涌城市規(guī)劃設計、中心區(qū)的規(guī)劃和城市設計等規(guī)劃相繼出臺，為 新華 未來的發(fā)展提出了戰(zhàn)略性的新要求、新策略。 現(xiàn)階段， 新華 區(qū)已經進入工業(yè)化的中期階段，居民生活水平已進入寬裕型小康階段，城市發(fā)展已步入量的增長和質的提高并進階段。但是 新華 城市建設水平仍然停留在縣城的建設水平上，不能適應社會經濟和城市空間轉型 的需要。因此，建設高水平的中心城區(qū)為社會經濟跨越發(fā)展提供空間依托，成為 新華 推進城市中心區(qū)建設、提高城市發(fā)展水平的基本訴求。同時，作為大 撫州 的重要組成部分，上級政府也要求 新華 區(qū)的建設要符合 撫州 現(xiàn)代建設的基本要求，與現(xiàn)代化大城市的品位相適應，打造一個具有 新華 特色的現(xiàn)代新城。 撫州 市 JK組團中心區(qū)的開發(fā)建設的提出正是適應 新華 及大 撫州 社會經濟與城市轉型、提高中心城區(qū)積聚與擴散能力、推進城市擴容提質、塑造生態(tài)型現(xiàn)代化濱江城市，提升城市競爭力的有效途徑。 撫州 市 JK 組團中心區(qū)具體范圍為：東起三達路，南到北江堤岸，西側北段以森林公園邊緣為界，西側南段以口岸大道為界，北至環(huán)湖路，面積 734.6 公頃，南北長約 4600m，東西長約 2200m。預測未來居住區(qū)人口 11.0121 萬人。中心區(qū)建成后主要為商業(yè)、金融、政治和居住生活用途。 中心區(qū)開發(fā)建設目標為： (1)遵循 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃對行政、文化中心的安排和 撫州 市 JK組團 新華 中心區(qū)控制性詳細規(guī)劃及節(jié)點城市設計對用地的具體布局與控制，聚合政治、經濟、文化中心功能，成為 撫州 JK 組團的中樞，締造更好的經濟與產業(yè)集聚平臺。 (2)打造區(qū)域特色，實現(xiàn) 新華 中心城區(qū)擴容提質，實現(xiàn)城市南拓、 西進，促進“一江兩岸”城市空間形態(tài)的形成。 (3)建構具有山水交融、環(huán)境優(yōu)美的園林城市，成為濱江城市的窗口，體現(xiàn)城市新區(qū)形象，將城市開發(fā)與環(huán)境保護及可持續(xù)發(fā)展有機融合，實現(xiàn)經濟、社會、環(huán)境三大效益的統(tǒng)一。 1.2.1.3 項目建設必要性 項目開展地段位于原 健康 花園建設住宅組團內部，臨近原 （一期）的空置土地上，擬建目的是為了適應 健康 花園規(guī)模發(fā)展的需要。 健康 花園地處 撫州新華森林公園內，該區(qū)屬于 撫州 市“ 2+5”組團規(guī)劃里 新華 區(qū)行政、文化、經濟中心 YDK 街道的生態(tài)居住區(qū) 。依據(jù)獨特的自然環(huán)境和成功 優(yōu)質的建筑設計， 2001年開發(fā)至今，已吸引了大批財富階層、高知階層、政治經濟名流 在那里安家置業(yè)。為了滿足市民對優(yōu)質住宅的剛性需求和實現(xiàn) 健康 花園公司規(guī)模的擴展的目標，遂擬建該項目，并達到土地合理開發(fā)利用的要求。 1.2.2 項目的建設地點 本項目 位于 撫州 市 新華 區(qū) YDK 街道森林公園內 ，原 健康 花園 （ 一期 ） 北側的空置用地上 。依據(jù) 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃 （ 2003-2020） ，這里是規(guī)劃中的JK 組團，位置優(yōu)越。項目具體位置見附圖“項目位置示意圖”。 1.2.2.1 （一期）情況 （一期）開發(fā) 時間為 2005 年 9 月，總用地面積為 20866.43 ，其中建筑面積為 7800 ，建筑基地面積為 3320 ，共有 13 套獨立低層住宅建筑，戶型面積為 502 至 650 不等，建筑風格獨特，每戶并配有獨立花園。建筑戶排以一字排開，戶排前方為天然湖泊，后方為原始生態(tài)山林。項目開售不久已經 基本 售罄 。 1.2.3 項目的主要建設內容 本項目以科學合理利用土地為前提，以聯(lián)體低密度低層住宅為主體。項 目 建筑物包括 5 棟下山戶型 聯(lián)體低層住宅 和 8 棟上山型 聯(lián)體低層住宅 ， 帶底層花園。 （ 二期 ）與 （一期）一路相隔 ，該道路已建成。建設 地塊為空置用地，仍保留原生態(tài)地表，土地開發(fā)需要通過平整實現(xiàn)。 本項目 立足于提升 新華 生態(tài) 生活品質， 在建筑內涵上 糅合 了 國際前沿都市生活風格 。有關 項目建設內容和規(guī)模的詳細技術經濟指標見表 1-5 和表 1-6。 表 1-5 項目建設方案明細 表 戶 型 棟數(shù)（棟） 基地面積 負一層面積 計容面積 總建筑面積 /棟 小計 （） /棟 小計 （） /棟 小計 （） /棟 小計 （） C1（下山戶型） 5 267.32 1336.60 162.62 813.10 672.98 3364.90 672.98 3364.90 C2（上山戶型） 8 293.92 2351.36 668.34 5346.72 668.34 5346.72 合 計 3687.96 813.10 8711.62 8711.62 表 1-6 項目主要經濟技術指標一覽表 項 目 數(shù) 量 單 位 1、 用地面積 30250.60 平方米 2、 總建筑面積 8711.62 平方米 3、 計容面積 8711.62 平方米 4、 容積率 0.29 5、 基地面積 3687.96 平方米 6、 密度 12.19% 7、 綠地率 65.13% 8、 居住戶數(shù) 26 戶 9、 居住人數(shù) 91 人 1.2.4 項目設計的依據(jù)與規(guī)范 1.2.4.1 設計依據(jù) 本建設項目立項批準文件 本工程項目紅線圖 本工程項目地質勘察報告 項目環(huán)境影響報告書 新華 區(qū)土地使用規(guī)劃設計條件 設計合同及設計任務書 建設單位提供的本項目的其他相關資料 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 城市規(guī)劃編制方法及實施細則 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃管 理技術導則 撫州 市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定 國家有關建筑設計工作的指導方針、政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定及標準 建設單位認可的設計方案 1.2.4.2 設計規(guī)范 1）住宅設計規(guī)范（ GB50096-1999）； 2）建筑設計防火規(guī)范（ GB50016 2006）； 3）民用建筑設計通則（ GB50352 2005）； 4）建筑給排水設計規(guī)范（ GB50045 95）（ 2005 版）； 5)建筑內部裝修設計防火規(guī)范（ GB50222-95）； 6)建筑物滅火器配置設計規(guī)范（ GB50140-2005）； 7)民用建筑電氣設計規(guī)范（ JGJ/T16-92）； 8)汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范 (GB50067)； 9）民用建筑隔聲設計規(guī)范（ GBJ118 88）； 10）公共建筑節(jié)能設計標準（ GB50189 2005）； 11）建筑結構荷載規(guī)范（ GB50009 2001）（ 2006 版）； 12）國家和地區(qū)有關的設計規(guī)范、標準和規(guī)定。 1.2.5 項目的建設方案 1.2.5.1 總體設計 健康 花園名 （二期） 占地面積 30250.60 平方米，總建筑面積為 8711.62平方米，建筑 密度為 12.19%，建筑容積率為 0.29，綠地率為 65.13%，共建居住戶數(shù)為 26 戶。 1、 設計理念 以人為本的設計指導思想，面向二十一世紀，以建設綠色生態(tài)型高智能化居住環(huán)境為目標。強化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套建筑設施，提高生活質量，為居民創(chuàng)造一個低密度、高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、生活方便的現(xiàn)代化居住小區(qū)。 2、戶型 設計 本項目共規(guī)劃有下山戶型和上山戶型兩種低密度聯(lián)排低層住宅，樓高均為三層，戶型建筑面積由 280 至 290 不等，同一聯(lián)排建筑間用一開明寬闊的長廊相連。每種戶型都做到“三明” 設計，適合廣東地區(qū)住戶對住宅的基本要求?？茖W合理利用土地為前提，以低層聯(lián)排住宅為主體，采用兩排橫排式環(huán)山規(guī)劃布局，戶排間設有大型中心花園，并充分利用南水北山的天然景觀優(yōu)勢，合理規(guī)劃建筑朝向。住宅錯落有致，實現(xiàn)主朝向無遮擋，主要為南北朝向，主朝向間距 12m 以上，局部樓距也達到 12m 以上。 本項目戶型設計彰顯出獨特風格，力求使建筑機構與優(yōu)美的自然環(huán)境完美結合，以自身的建筑語言體現(xiàn)出自身的品位。立面設計中，以豐富和諧的色彩配合現(xiàn)代的建筑造型，創(chuàng)造出親切、協(xié)調、富有人情味的建筑形象。在形式上，選用了挑板、凸窗、檐口 、線角、頂部構架等建筑元素，并配以米黃色、棗紅色，形成生動、豐富的立面造型。注重窗、陽臺、空調機等立面構件的細部處理及墻面的材料色彩和組成的變化。立面高貴、輕松、既節(jié)約造價，又呈現(xiàn)南國居住建筑的秀雅風格。 1.2.5.2 結構設計 結構設計基本風壓 WO 0.5KN/；樓面均布活荷載為 4KN/，特殊的設備荷載按實際情況考慮。本工程抗震設防烈度為 6 度，符合 新華 的抗震設防烈度 要求，并 按鋼筋混凝土框架結構設計。擬采用預制管樁基礎，視地質勘察結果定。 1.2.5.3 道路設計 本小區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃遵循“短、 捷、順”的原則，配合已建道路，以環(huán)狀道路圍繞整個二期小區(qū)，并作為小區(qū)主干及消防車道，人車分流的交通系統(tǒng)，小區(qū)主出入口設置在用地西面，順接 組團支路。道路規(guī)劃設計充分考慮為步行服務，體現(xiàn)對人的關懷。主要表現(xiàn)在： （ 1）汽車繞小區(qū)外圍道路進入自家地面車庫，戶主可通過車庫直接進入組團綠化平臺，出入方便。人行系統(tǒng)融入景觀系統(tǒng)的規(guī)劃設計中，各個建筑的人行流線相串聯(lián)，達到“步移景異”的效果與綠化帶結合的自由式人行道。 （ 2）重視道路景觀設計，使駕車或步行是一個愉快的過程。如機動車道兩旁均為綠化，而人行道則是或穿插于綠 化之中，或穿過架空層下面的水榭。 （ 3）貫徹適用、經濟和安全的原則，道路布局合理、流暢且生動?；顒优c綠化結合極容易獲得良好的景觀效果。 1.2.5.4 給排水設計 本項目用水有生活用水、綠化用水和消防用水。項目供水管道沿道路布置，擬從市政給水管網上引入給水管 ，能夠滿足項目用水需要。根據(jù)有關消防規(guī)范將生活用水與消防供水系統(tǒng)合一。樓宇排水系統(tǒng)采用雨污分流方式。 消防 方面用水， 形成環(huán)狀管網，每隔 100 米設置一個室外消火栓，型號為 新華 100 10。室外消防 用 水由消防泵加壓后提供，消防水池貯水為 2 小時的室內消防用水 量。同時，在室內消防管網上設置水泵接合器 。 1.2.5.5 通風及空調設計 本項目采用自然通風，空調由住戶自行選擇安裝。 1.2.5.6 電氣設計 根據(jù)項目初步預計，因建設規(guī)模和接納人數(shù)均較小，不專設配電房。由鄰近供電線路引電源至區(qū)內各用電點即可向各用電器提供電源，線路可滿足本項目使用要求。 照明系統(tǒng) 。 照度按國家標準中間值執(zhí)行，燈具采用節(jié)能燈具。 各樓內照明采用多管日光燈 ,戶外路燈采用高壓鹵素氣體光源照明，景觀用燈采用節(jié)能裝飾燈。 防雷接地 。 按三級防雷建筑考慮，接地按共用接地裝置考慮，接地電阻 R1歐姆。 1.2.5.7 弱電系統(tǒng) 設計 電話系統(tǒng) 。 由城市 通訊 光纖引入小區(qū) 機 房，設置 ADSL 復用設備，提供用戶寬帶上網業(yè)務，小區(qū)內設若干戶外電話分線箱，為用戶提供電話線路。 有 線 電視系統(tǒng) 。組團范圍內 弱電中心內設有 線 電視房，小區(qū)配置有 線 電視雙向傳輸網，采用 HFC 接入方式向住戶提供寬帶接入。 1.2.5.8 消防設計 本項目建筑物均為三層建筑物，耐火等級為級。 在設計時，結構表面均噴涂環(huán)保防火材料，且每戶外都有一個消防栓，并附有消防水帶和水槍，房屋內部配備小型滅火器，為了美觀需求，滅火器放置在暗裝壁櫥中，方便 取用。 1.2.6 項目定位 1.2.6.1 功能定位 居住功能：共 13 幢聯(lián)排高綠化低層低密度住宅建筑，安居樂業(yè)，其樂融融； 度假功能： 健康 花園全區(qū)被天然植被和山水湖泊所包圍，常年冬暖夏涼，氣候宜人，雨量充沛，四季恒溫，是休閑度假的好選擇； 智能化設施功能：分戶計量式電水表、智能化系統(tǒng)、全區(qū)門禁系統(tǒng)、住宅防護系統(tǒng)讓住戶享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱； 交流功能：園區(qū)擁有一處集商住游玩、會議交流多功能社區(qū)會所 健康 花園度假酒店，讓住戶可以和處于同一階層的人士進行高談闊論，暢所欲言； 旅游功能 ：項目位于 撫州 市森林公園內。森林公園總面積達 12 萬畝，是一個景點眾多、風光獨特的大型綜合風景區(qū)，住戶能足不出戶便能享受其中。 1.6.2.2 目標群體定位 1、基本信息分析 客戶來源： 新華 區(qū)（也包括其他地方）的私營企業(yè)老板、民營或外資企業(yè)高級職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險業(yè)的高收入者以及持外國護照在大陸做生意的華人等， 以 新華 JK 城區(qū)為中心，輻射 新華 周邊其他城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如廣州市、南海區(qū)等； 客戶階層：處于金字塔頂端的人士； 年齡狀況： 40 60 歲為主 家庭結構：擁有子女，有著 3 口或更多家庭成 員的組合 家庭狀況：注重家庭生活，更注重子女的生活環(huán)境 工作狀態(tài)：工作繁忙，壓力繁重 生活方式：擺脫現(xiàn)在的枯燥乏味的生活方式，注重對生活品質的追求 購買動機：改善居住環(huán)境，追求居家生活品質，對目前 新華 的樓市（尤其是高檔住宅）發(fā)展前景充滿信心 消費行為：注重品質，充滿理性 2、特征分析 他們是這個社會的高層人士，人際交往檔次高，在社會上打拼多年并且有了很高的成就，且在不斷的向更高方向去追求和拼搏。他們希望好好享受自己所創(chuàng)造的人生成就。他們開始向往對生活品質的追求，開始注重對生活情調的講究，他們有較強的社會 閱歷和經驗，對生活有著較為深刻的認識和領悟。 1.6.2.3 價格定位 在相近原則和可比原則的指導下，考慮未來競爭樓盤的預計銷售均價，本項目價格預計銷售價格主要參考項目一期的住宅價格（均價 7000元 /平方米），考慮到競爭樓盤的預計銷售均價 、 建筑材料未來價格走勢 及 項目的發(fā)展升值潛力 ，因此，本項目市場預計銷售均價為 8000元 /平方米。 1.3 項目的投資規(guī)模和資金籌措 1.3.1 項目總投資 本項目預計總投資 3517.53 萬元， 各類費用估算詳 見表 1-7。 表 1-7 工程項目開發(fā)建設投資估算表 項 目 名 稱 總 價 (萬元 ) 單方造價 (元 / ) 一、土地費用 二、前期工程費用 三、建筑安裝工程費 四、基礎設施建設費 五、開發(fā)期間費 六、其他費用 七、不可預見費 七、項目總投資 1.3.2 項目資本金 資金來源主要通過自籌方式解決，現(xiàn)土地費用 275.00萬元已交納。 依照 國務院 新 公布 的 關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知 (國發(fā) 2009 27號 )， 從 2009年 5月 27日 起 ， 對 不同行業(yè)固定資產投資項目資本金比例 進 行了 細化 ，其中， 保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為 30%。 健康 花園公司 自有資本占總投資比例符合要求。 1.4 項目綜合評價結論 健康 花園 （二期）建筑方案比較完善 ,在總平面布置上有效地合理利用空間。建筑設計經濟科學 ,結構牢固可靠 ,消防符合有關規(guī)范的要求 ,另外項目的給排水和通風及空調設計也是比較完備的?？傮w來說項目的規(guī)劃設計是經濟、適用、可靠的。 項目開發(fā)商也更趨于理性，成熟，在經歷了房地產市場盲目開發(fā)與競爭高潮之后，開發(fā)商將更趨于理性的態(tài)度 對待項目的經營，尤其在項目開發(fā)、產品設計、市場定位、服務水平、營銷策劃等方面做細做精，力求為廣大 健康 花園住戶帶來更優(yōu)質的生活。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策 和 行業(yè)準入分析 2.1 發(fā)展規(guī)劃 分析 2.1.1 項目所在地經濟和社會發(fā)展概況 2.1.1.1 地理位置 撫州 市位于中國廣東省中南部，地處珠江三角洲腹地，東倚廣州，南鄰港澳，同時也是位于亞太經濟發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，與廣州同處在中國最具經濟實力和發(fā)展活力之一的珠江三角洲經濟區(qū)中部，共同構建 “ 廣佛經濟圈 ” ， 地理位置優(yōu)越。 2.1.1.2 經濟發(fā)展 2008年 ,新華 區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產總值 430億元，增長 20.1%；工業(yè)總產值 1280 億元，增長 30.3%；完成全社會固定資產投資 186億元，增長 23.1%；社會消費品零售總額 94.3億元，增長 21.1%；地方財政一般預算收入 14.5 億元，增長 20.3%；年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 185.6 億元，增長 18.7%；城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入16690 元，增長 12.6%；新簽各類投資項目 129 個，計劃投資總額 120.9億元，平均投資密度達到 225 萬元 /畝；合同利用外資 3.6 億美元，實際利用外資 2.8 億美元。 2.1.1.3 城市建設 實施“整體協(xié)調、錯位發(fā)展”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，與廣州錯位發(fā)展、優(yōu)勢互補，共建廣佛都市圈。同時加強對粵西沿海地區(qū)與西江流域地區(qū)的輻射作用與吸引作用。 撫州 城市定位為“制造業(yè)高度發(fā)達、嶺南文化特色鮮明的現(xiàn)代化大城市”。 2.1.1.4 人口狀況 新華 區(qū)總人口約為 44 萬，有海外華人、華僑和港澳臺同胞 20 多萬人，是廣東省著名僑鄉(xiāng)。 YDK 街道范圍內， 常住人口為 4.3 萬 ， 2.1.2 撫州 市 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃簡介 在 撫州 市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的指引下，根據(jù) 撫州 市“ 2+5”組團城市發(fā)展戰(zhàn)略， 撫州 市 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃（ 2003-2020 年）構建了 新華 建設“一河兩岸”的城市空間形態(tài)，明確了未來 15 年 新華 的城市性質、職能、規(guī)模和發(fā)展方向。明確規(guī)劃 新華 城市建設的目標就是使 新華 成為珠江三角洲西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市圈西部交通樞紐及旅游、會議、培訓基地。 撫州 市 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃（ 2003 2020 年）確定了 JK 組團人口規(guī)模為：近期（ 2010 年）城鎮(zhèn)化水平將達到 80%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模 26-28 萬人；遠期（ 2020 年）城鎮(zhèn)化水平將達到 90%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模 36-40 萬人；遠景人口規(guī)模達 50 萬人。 JK 組團城市建設用地規(guī)模為：近期（ 2010 年）城市建設用地達到 33.6k ，人均建設用地控制在 120 。遠期（ 2020 年）城市建設用地控制在 48k ，人均建設用地 120 。 此外，本次規(guī)劃明確了城市中心區(qū)的位置，并明確了 JK、河口、 YDK以及江南的功能，確定城市發(fā)展方向以向西、向南發(fā)展為主。 新華 區(qū)未來的建設需加快河口片區(qū)的提升改造，強化其生活居住功能； JK片區(qū)重點向西，近期適當向北，逐步優(yōu)化；江南片區(qū)重視保護環(huán)境，適時開發(fā)。 2.1.3 項目內容的銜接和協(xié)調 2.1.3.1 規(guī)劃銜接 根據(jù) 撫州 市城市規(guī)劃管理有關規(guī)定及 撫州 市 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃（ 2003-2020 年）的規(guī)劃要求，本項目規(guī)劃目標是立足于以人為本的基礎上，力求創(chuàng)造便利、安全、舒適的居住環(huán)境，倡導建設生態(tài)居住和可持續(xù)發(fā)展的生活居住空間。本項目 的規(guī)劃布局符合 撫州 市規(guī)劃局 新華 分局提出的規(guī)劃設計要求，并通過該部門的建設審批，認可項目的規(guī)劃布局與 新華 城市規(guī)劃相匹配 。其具體規(guī)劃包括項目總平面規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、豎向系統(tǒng)規(guī)劃、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃以及單體建筑規(guī)劃等。 2.1.3.2 布局協(xié)調 房地產行業(yè)是國民經濟和社會發(fā) 展中的先導性行業(yè)、支柱性產業(yè)，也就是說要發(fā)展一個地區(qū)必然是房地產行業(yè)先行，有了房，才可以居、才可以工、才可以商。上面我們介紹了 新華 區(qū)的城市總體規(guī)劃，知道 JK組團近期（ 2010年）城鎮(zhèn)化水平將達到 80%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模 26-28萬人；遠期（ 2020年）城鎮(zhèn)化水平將達到 90%左右，城鎮(zhèn)人口規(guī)模 36-40萬人；遠景人口規(guī)模達 50萬人。這樣的城鎮(zhèn)化進程推進就必然需要大量的住宅，故在 新華 發(fā)展房地產是一項關乎人民生活水平提高、關乎社會進步發(fā)展的大事。 本項目不僅位于 YDK片區(qū)重點發(fā)展方向的位置上，而且還處于 JK組團 內 ，戰(zhàn)略意義重大。如何搞好本項目，是關系到如何把 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實的關鍵一步。 可見，本項目的適時而為是順應了 新華 的城市規(guī)劃發(fā)展的。項目所處位置屬于 JK組團重點發(fā)展的區(qū)域，其開發(fā)建設可作為新城開發(fā)建設的排頭兵。 總體來說，項目與有關國民經濟與社會發(fā)展規(guī)劃以及 新華 區(qū)城市總體規(guī)劃是比較銜接和協(xié)調的。 2.2 房地產市場分析 2.2.1 房地產市場的產業(yè)政策 近年來隨著我國房地產市場的升溫，國家也相繼出臺了相關的調控政策 ,這些政策對房地產市場起到了一定的調控和引導作用，促進了房地產市場的良性健康發(fā)展。 尤 其 是 隨著社會經濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，特別是高收入人群數(shù)量的增加，人民對住宅的多樣化，可選擇性及功能質量和環(huán)境質量的要求越來越高。 為了滿足這部分高收入 人群 對高質量居住環(huán)境的需求，讓他們產生 一種強烈的歸屬感，從而在市場上形成較為強烈的需求 ， 故而項目在規(guī)劃、開發(fā)構思上都是針對他們而量體裁出合適的低層戶型 。 可見，本項目積極響應了國家的政策，滿足了市場的需求，盡了企業(yè)的社會責任，是利國利民的好項目。現(xiàn)就有關對本項目有影響作用的行業(yè)政策陳述如下： （ 1） 2005年 3月國務院辦公廳發(fā)出了國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定 住房價格的通知 （簡稱“ 國八條 ”），國家對房地產市場的 調控上升到政治高度 。 國務院出臺八點穩(wěn)定房價 的意見如下： 一是高度重視穩(wěn)定住房價格；二是將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責制；三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監(jiān)測房地產市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 2005年 5月國務院辦公廳發(fā)出通知，轉發(fā)建設部等七 部委關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當 時 加強宏觀調控的一項重要任務。 本次調整指出應該 在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結構。 （ 2） 2006年 5月 17日關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見 也就是國六條出臺 ， 具體內容是 ： 一 是 切實調整住房供應結構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體 比例要求 。 二 是 進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調節(jié)住房需求?？茖W確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。三 是 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。四 是 進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序。加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。五 是 加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經濟適用住房。積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入 家庭的住房困難。六 是 完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度。增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。 （ 3）進入 2007年，廣東省也相應作出了調控動作，出臺了相關的意見，對此華盛公司將全力擁護。廣東省建設廳印發(fā) 2007年廣東省建設工作要點的通知（粵建法字 200718號 ） 指出， 2007年全省建設工作的總體要求是，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，認真貫徹全國建設工作會議和省委九屆十次全會精神，全面落實科學發(fā)展觀和構建社會主義和諧社會重大戰(zhàn)略部署，發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的統(tǒng) 籌和先導作用，促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，深入貫徹房地產調控政策，完善住房保障體系，加大建筑節(jié)能和安全生產工作力度，完善市政公用服務設施，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境水平，促進依法行政，加強黨風廉政建設和精神文明建設，開創(chuàng)我省建設事業(yè)的新局面。 （ 4） 2008 年 12 月 20 日國務院辦公廳關于促進 房地產市場健康發(fā)展的若干意見出臺，具體的內容是：一、加大保障性住房建設。力度爭取用 3 年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。二、進一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。三、支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。引導房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，支持房地產開發(fā)企業(yè)合理的融資需求取消城市房地產稅。四、強化地方人民政府穩(wěn)定房地產市場的職責。五、加強房地產市場監(jiān)測。六、積極營造良好的輿論氛圍。 （ 5） 進入 2009年，廣東省也相應作出了調控動作。 粵十五條 國務院辦公廳 關于促進我省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見 （國辦發(fā) 2008 131號）中鼓勵普通住房消費措施和 支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化 ， 要求在 2009年重點抓好全面落實房地產市場調控政策 ，著力構建住房保障體系的工作。切實調整住房供應結構。深入貫徹國家關于房地產的調控政策，適當加大土地供應量，落實年度住宅建設計劃，使商品房供應量基本滿足市場需求； 運用規(guī)劃等調節(jié)手段，調整住房供應結構，增加面向中低收入家庭的中低價位、中小套型普通商品住房供給，穩(wěn)定市場供求關系，保持房地產業(yè)合理的發(fā)展規(guī)模和增長水平。 （ 6） 在低層住宅建筑產業(yè)政策上，國家國土資源部重申“調整住房戶型結構、嚴格低層用地審批”，明確繼續(xù)限制低層住宅建筑的供應，對于類似用地限制兩年以上的要回收。 2.2.2 房地產市場發(fā)展的方向 1、 企業(yè)中心全面轉移 。 早期，房地產業(yè)是勞動密集型企業(yè)，對資金、技術、人才的需求遠低于低廉、充足的勞動力和優(yōu)惠寬松的稅收環(huán)境的需求。在發(fā)展到一定規(guī)模后， 房地產業(yè) 開始尋求資本、信息、技術、人才等企業(yè)快速發(fā)展的 新生產要素 ，而這些往往是在企業(yè)的誕生地找不到的 。 2、 上下游開始對接 。 隨著經濟實力與技術力量的發(fā)展，一些 房 地產企業(yè)已經不再是簡單地處在產業(yè)鏈的一個節(jié)點上（如建材等），而是擁有了自己的一些核心技術，企業(yè)的產業(yè)布局開始向相對完整的產業(yè)鏈方向擴張。 3、 開發(fā)模式發(fā)生革命 。 在對發(fā)達國家的產業(yè)追趕中，中國的房地產現(xiàn)在有片面重視產品技術與質量，而對生產模式等柔性的工藝技術重視不夠。在信息技術的促進下，世界房地產開發(fā)將從大規(guī)模生產模式轉向大規(guī)模定制（大規(guī)模定制能給用戶提供個性化的產品）模式的改變 。 4、信息 產品進入房地產終端 。 現(xiàn)在的房地產終端產品簡單地存在著，在使用中基本上只發(fā)揮相對單一的功能。而隨著信息技術的發(fā)展，在以后的 10年中，信息技術將廣泛地應用到房地產的最終產品中。一些舊的樓宇也要進行網絡化的升級，產品 信息 化（全面數(shù)字化將擁有網絡核心）成為網絡的終端。水泥鋼筋的建筑在網絡的支持下，將更加智能化，從開放的網絡中獲得充 分的信息，功能將更加人性化。 2.2.3 項目所在地 新華 房地產市場綜述 新華 地域廣闊，自然環(huán)境優(yōu)美，空氣質量高，非常適合生活居住， 新華 的房地產依托這個得天獨厚的自然背景大力發(fā)展了一大批高素質樓盤而且深受市場歡迎。根據(jù) 新華 區(qū)建設局提供的 2005年、 2006年商品房預售與銷售數(shù)據(jù)顯示： 2005年 1 11月，共預售 1948套，預售面積是 20.14萬平方米，實際成交套數(shù)為 2959套，實際成交面積則是 23.79萬平方米，初顯供不應求的情況。但這種供不應求現(xiàn)象在 2006年已得到有力的緩解。 2006年 1 11月份共預售 1124套商品房，預售面積為 14.59萬平方米，而實際成交套數(shù)則是 1528套，成交面積達 14.56萬平方米，實際成交套數(shù)超出預售套數(shù) 404套，實際成交面積則比預售面積少了 0.03萬平方米。從上述數(shù)據(jù)可看出，雖實際成交套數(shù)上升，但實 際成交面積卻有所降低， 新華 區(qū)樓市供求關系大致平衡。 2007年，隨著 新華 城市環(huán)境的進一步改善和樓盤素質的大幅提升，房地產市場也出現(xiàn)了量價齊升的可喜局面。 2007年 新華 區(qū) 商品房 成交面積為 55.81萬，成交套數(shù)為 5787套，月均成交 482套 ，其中 160以上商品房成交 345套，面積 10.40萬，總金額為 66641.37萬元 。 2008年 全年 新華 區(qū) 商品房 成交面積為 33.14萬，成交套數(shù)為 3548套，為 2007年全年成交套數(shù)的 61.3%，月均成交 296套，比上年減少 2239套 ，其中 160以上商品房成交 294套，面積 9.02萬比 2007年少 1.38萬，總金額達 72556.10萬元，比 2007年高 8.86%。同時， 2008年 商品房 成交均價為5587.22元 /，同比 2007年 的 4518.36元 有 23.7%的漲幅，可見 新華 市場在 08年寒冬下，并沒有量價齊跌。 進入 2009 年，第一 季度商品房成交套數(shù)為 1764 套，遠超過去年一季度的822 套。單看 4 月份，新增預售 10.46 萬，約為 608 套，占 09 年以來 1468 套新批預售產品的 41.1%，環(huán)比上月的 264 套激增 130.3%，創(chuàng) 09 年以來的高位。其中今年第一季度 160 以上商品房成交量為 122 套比上一季度 71 套多 51 套，面積 3.33 萬，總成交金額為 20171.13 萬元，遠超上一季總金額 13915.38 萬元，漲幅為 45.0%。 2009 年以來， 新華 房地產市場量價齊升，部分開發(fā)商乘“回暖之風”低價入市，而更多開發(fā)商則順勢調價，幅度合理則增強消 費者的信心，過度則一直剛性需求的釋放，目前各開發(fā)商均處于邊試邊調邊觀察階段。 隨著泛珠三角、粵港澳和廣佛都市圈區(qū)域合作的加快推進，珠三角的競爭力不斷加強。珠二環(huán)、 撫州 一環(huán)等高等級公路的建成通車，使 新華 與珠三角其他城市地區(qū)的距離大大拉近，往來更加便利。便捷的交通使得 新華 區(qū)位、資源、生態(tài)等比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢將更加凸現(xiàn)。 2006年，廣東麗日集團、匯銀創(chuàng)展等大型房地產開發(fā)商先后進駐 新華 開發(fā)超級大盤。這些大型房地產開發(fā)商的到來使得 新華樓市熱鬧紛繁，為 新華 樓市、 新華 經濟注入了高質量的新鮮血液。 新華 從此開始舊貌換 新顏。隨著泛珠三角、粵港澳和廣佛都市圈區(qū)域合作的加快推進，珠三角的競爭力不斷加強。珠二環(huán)、 撫州 一環(huán)等高等級公路和塘西路等區(qū)內公路的建成通車，使 新華 與珠三角其他城市地區(qū)的距離大大拉近，往來更加便利。地處廣佛都市圈后花園的 新華 ，正成為珠三角新一輪房地產開發(fā)的熱土。 2.3 行業(yè)準入分析 2.3.1 行業(yè)準入標準介紹 中華人民共和國城市房地產管理法為房地產行業(yè)的管理法規(guī)，本項目的建設、運作均依照此法進行，現(xiàn)簡介其中部分條文如下： 2.3.1.1 總則 第一條 為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序 ，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。 第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產開發(fā)、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。 本法所稱房地產開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 2.3.1.2 房地產開發(fā)用地 第一節(jié) 土地使用權出讓 第九條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。 第十四 條 土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。 第十五條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。 2.3.1.3 房地產開發(fā) 第二十四條 房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。 第二十五條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土 地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府，政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。 第二十七條 依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經營房地