目 錄 第一章 總論 . 1 一、項目概況及目標 . 1 二、項目建設單位簡介 . 2 三、可行性報告編制依據(jù) . 3 四、可行性報告編制內(nèi)容 . 3 五、建設方案與研究結論 . 3 1、建設內(nèi)容及規(guī)模 . 3 2、總圖布置方案 . 4 3、勞動定員及職工來源 . 4 4、項目實施計劃及招標方案 . 4 5、投資估算及資金籌措方案 . 4 第二章 項目建設的背景和必要性 . 5 一、建設背景 . 5 二、項目建設的必要性 . 6 第三章 市場分析 . 8 一、市場分析 . 8 1、國內(nèi)市場發(fā)展趨勢 . 8 2、長沙旅游發(fā)展趨勢 . 9 3、長沙 2006 年五一長假旅游市場現(xiàn)狀 . 11 二、市場 定位 . 16 1、項目的市場區(qū)域定位 . 16 - - 2、項目的目標客戶群體定位， . 17 第四章 項目建設選址和有利條件 . 18 一、項目選址 . 18 二、建設條件 . 18 1、地形、地貌、地震情況 . 18 2、工程地質(zhì)與水文地質(zhì) . 19 第五章 建設方案 . 22 一、總平面布置及交通運輸方案 . 22 1、總平面設計 . 22 二、弱電 . 28 1、設計依據(jù) . 28 2、概述 . 29 3、火災自動報警系統(tǒng) . 29 4、廣播系統(tǒng) . 30 5、綜合布線系統(tǒng) . 30 6、電話系統(tǒng) . 31 7、有線電視系統(tǒng) . 31 三、供、配電 . 31 1、設計依據(jù) . 31 2、供電 . 32 3、電力控制、照明及防雷接地 . 33 第六章 運營方案 . 35 - - 一、經(jīng)營體系 . 35 1、一級運營層次 . 36 2、二級運營層次 . 38 3、三級運營層次 . 38 二、理念經(jīng)營 . 38 1、生態(tài)健康理念 . 38 2、主題概念運營理念 . 39 3、營銷理念 . 39 三、資源集聚 . 40 1、搭建招商平臺 . 40 2、建立合作聯(lián)盟 . 41 四、品牌經(jīng)營 . 42 1、“產(chǎn)品”開發(fā)階段 . 43 2、品牌培育 階段 . 44 3品牌深化階段 . 44 第七章 環(huán)境影響評價 . 46 一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 . 46 1、風景區(qū)人口情況 . 46 2、人口增長對核心景區(qū)產(chǎn)生的不利影響 . 46 二、項目建設與運營對環(huán)境的影響 . 47 1、旅游與環(huán)境的關系 . 47 2、環(huán)境保護的指導思想 . 47 - - 三、環(huán)境保護措施 . 48 1、環(huán)境保護原則 . 48 2、界定方法 . 48 3、接待規(guī)模 . 48 4、環(huán)境設施 . 49 5、宣傳教育 . 49 四、環(huán)境影響評價 . 50 第八章 組織機構、勞動定員與培訓 . 51 一、組織機構 . 51 二、勞動定員 . 52 三、職工來源 . 53 四 、職工培訓 . 53 第九章 施工進度及項目管理 . 54 一、施工進度 . 54 1、前期工作 . 54 2、工程實施準備工作 . 54 3、施工、安裝階段。 . 54 二、項目建設管理 . 57 1、加強監(jiān)督，嚴格計劃財務管理 . 57 2、加強項目組織管理 . 57 3、加強項目質(zhì)量管理 . 57 4、加強合作，確保高效 . 58 - - 5、施工組織意見 . 58 第十章 項目招投標 . 59 一、招投標原則 . 59 二、投標、開標、評標和中標程序 . 60 三、評標委員的人員組成和資質(zhì)要求 . 61 第十一章 投資估算 . 63 一、投資估算 . 63 1、估算范圍和估算依據(jù) . 63 2、總投資 . 64 3、建設投資估算 . 66 4、流動資金估算 . 71 第十二章 社會效益 . 72 第一章 總論 受湖南泰禹實業(yè)有限公司的委托，我們對“景區(qū)開發(fā)建設”項目可行性進行 了研究，通過對該項目所在地區(qū)的市場、環(huán)境、交通、電力、給排水、通訊等條件進行調(diào)查，收集有關基礎資料，并與建設單位交換意見，在認真調(diào)查和分析資料的基礎上編制了景區(qū)開發(fā)建設項目可行性研究報告。 一、項目概況及目標 項目名稱 : 景區(qū)開發(fā)建設項目 建設地點：黃材水庫 承辦單位：湖南泰禹實業(yè)有限公司 項目法人代表：劉 曉武 項目性質(zhì)：新建 項目建設期限： 5年 景區(qū)開發(fā)建設項目擬建于黃材水庫內(nèi)。 黃材水庫位于寧鄉(xiāng)縣黃材鎮(zhèn)以西 3.5 公里處，距寧鄉(xiāng)縣 54.5公里，距長沙 90 余公里，鄰近益陽、婁底。黃材水庫集水面積 240.8 平方公里，總庫容 1.53 億立方，水域面積約 1.2萬畝，主壩高 61.5 米，標高 119.5米，長 347 米，副壩高 22.3 米，標高 170.5 米，長 135 米，水庫設計蓄水位 166 米。水庫水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯，四周環(huán)山，風光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛。 - - 項目建設目標： 二、項目建設單位簡介 湖南省泰禹實業(yè) (集團 )有限公司是經(jīng)湖南省工商局核準登記注冊的有限責任公司。集團注冊資金 5208 萬元，法定代表人：劉曉武，主要經(jīng)營范圍：投資興辦實業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理；從事商務代理及咨詢服務；經(jīng)營普通機 械、電器機械及器材、百貨、針紡織品、五金交電、化工、建筑材料及政策允許的礦產(chǎn)品。公司下設物業(yè)部、工程部、開發(fā)部、財務部、辦公室、經(jīng)理室等職能部門。公司起步于1994 年，通過近十年的努力及各部門的支持，公司實力不斷壯大，發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、市場網(wǎng)點建設、城市貨運、客運、建材貿(mào)易、汽車銷售于一體的綜合性公司。下屬有全資子公司湖南省泰禹物業(yè)管理有限公司、馬王堆建材廣場（即馬王堆建材新城泰禹區(qū)）和長沙市千禧出租車有限公司、湖南省星城家居有限公司、湖南中和投資有限公司等經(jīng)濟實體。公司地址：長沙市遠大一路 405 號，現(xiàn) 公司主要領導成員平均年齡 35 歲，全部具有大學本科以上學歷，高中級職稱，具備知識化、年輕化的特點?，F(xiàn)有職工 109 人（不含下屬子公司和實體），有中高級職稱以上人員 25 人，占職工總?cè)藬?shù)的 23%，人員結構合理。另企業(yè)總資產(chǎn)的 7.2 億元，負債率不到 30%，處于較低水平，符合穩(wěn)健經(jīng)營的會計原則；從企業(yè)的流動比率和速動比率在剔除流動負債中的預收款來看，皆大于 2，屬于合理水準；從企業(yè)的營業(yè)收入和利潤總額來看，其營業(yè)利潤率在 10%以上，最高月份達到 48%，也屬于較佳水平，經(jīng)營管理較好，財務狀況比較理想。 - - 三、可行性報告編制依 據(jù) 1、全國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十 一 五”計劃綱要。 2、湖南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十 一 五”計劃綱要。 3、湖南省旅游管理條例 4、旅游發(fā)展規(guī)劃管理暫行辦法 . 5、建設方提供的其它有關資料。 6、 國家計委計投資 1993530號文件建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)； 7、建設部頒發(fā)的有關規(guī)范、標準、定額； 8、其他文件資料。 四、可行性報告編制內(nèi)容 依據(jù)國家有關政策和行業(yè)規(guī)范、規(guī)程，國家農(nóng)業(yè)部等有關政策法規(guī)，本可研報告對項目建設的必要性、項目建設規(guī)模和內(nèi)容、 運營方案、 環(huán)境保護 、項目實施進度進行了分 析和評述，對項目的投資估算和經(jīng)濟效益、社會效益進行全面論證和研究。 五、建設方案與研究結論 1、 建設內(nèi)容及規(guī)模 1.1、 功能定位 把景區(qū)建設成為一個綜合性的旅游休閑勝地，成為長沙、湘潭、株洲、益陽、婁底城市人口的休閑旅游娛樂之地。 - - 1.2、 建設內(nèi)容及規(guī)模 本項目建設內(nèi)容為：游艇俱樂部及配套設施、各種娛樂游樂項目、接待中心及配套設施、休閑別墅、高爾夫球場、水上運動項目、商業(yè)區(qū)等及其相關的配套設施。 2、 總圖布置方案 景區(qū)位于寧鄉(xiāng)黃材水庫，本項目主要 七大功能區(qū)域組成，分別是游艇俱樂部區(qū)，水上運動區(qū)、中心接待區(qū)、 游樂項目區(qū)、高爾夫休閑區(qū)、休閑別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)。 3、 勞動定員及職工來源 本項目共需員工 491 人，各類人員按照精簡效能的原則和崗位工作的需要，面向社會公開招聘或從大專院校應屆畢業(yè)生中選聘。 4、 項目實施計劃及招標方案 本項目建設期自 2007年 1月至 2013 年 12 月底，共計 8個 年 。本項目建設按國家有關規(guī)定進行招投標，招投標的范圍包括：勘察設計、工程監(jiān)理、建設工程、設備購置及安裝調(diào)試。 5、 投資估算及資金籌措方案 本項目總投資 59447.91萬元，其中固定資金投入 54447.91萬元，流動資金 5000萬元； - - 第二章 項目建設的背景和必要性 一、建設背景 寧鄉(xiāng)山川秀美，人文薈萃，名勝古跡廣布境內(nèi)，其中劉少奇同志故居，溈山密印寺、灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)等均為盛名遠播的旅游勝地。改革開放以來，寧鄉(xiāng)縣域經(jīng)濟發(fā)展迅速。寧鄉(xiāng)被譽為“湖南農(nóng)業(yè)第一縣”，先后被列為全國主要商品糧、優(yōu)質(zhì)米、瘦肉型豬、水產(chǎn)品重要生產(chǎn)基地。工業(yè)基礎雄厚，形成了建材、機電、化工、礦產(chǎn)、食品、服裝六大支柱為主體的工業(yè)體系。同時交通日趨發(fā)達，縣鄉(xiāng)公路四通八達，水電配套服務日趨完善，通信服務良好，具有良好的旅游投資開發(fā)環(huán)境。 旅游業(yè)是全球性朝陽型、非周期 型產(chǎn)業(yè)，具有市場容量大、帶動效應強、綜合效益好等顯著特點。加快寧鄉(xiāng)旅游業(yè)發(fā)展對于充分利用寧鄉(xiāng)旅游資源，拓寬就業(yè)領域，加強外界交流合作、推動寧鄉(xiāng)社會經(jīng)濟和諧發(fā)展都具有十分重要的意義。 十五期間，寧鄉(xiāng)旅游事業(yè)得到了全面發(fā)展：旅游基礎設施建設初步完善（長花灰韶旅游高等級公路建設順利啟動、灰韶公路硬化通車、黃祖溈旅游公路全線通車）；五大特色旅游區(qū)域開發(fā)建設初具規(guī)模；旅游行業(yè)服務市場管理日趨規(guī)范；旅游經(jīng)濟實現(xiàn)跨越式發(fā)展（十五期內(nèi)，旅游總收入達 15.4 億元人民幣， 2005 年旅游業(yè)產(chǎn)值 6.8 億元，占寧鄉(xiāng)縣 GDP 的比重預 計為 6%）。旅游業(yè)已成為寧鄉(xiāng)社會經(jīng)濟發(fā)展新的支柱產(chǎn)業(yè)。 寧鄉(xiāng)縣委、政府提出了“鼎足三湘，進軍百強”的發(fā)展戰(zhàn)略，推- - 進寧鄉(xiāng)縣全面建設小康社會的事業(yè)進程，并對寧鄉(xiāng)旅游業(yè)作出了第十一個五年規(guī)劃。寧鄉(xiāng)旅游業(yè)十一五規(guī)劃以寧鄉(xiāng)縣現(xiàn)有旅游資源為依托，實施精品戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展，加大旅游投入，調(diào)整產(chǎn)品結構，使旅游資源創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，把旅游業(yè)建設成為全縣國民經(jīng)濟一個新的增長點和主導產(chǎn)業(yè)，把寧鄉(xiāng)發(fā)展成為湖南省內(nèi)一流、國內(nèi)有一定知名度的縣級旅游目的地。 在這一個大的發(fā)展背景下，清洋湖作為寧鄉(xiāng)具有旅游資源得 天最厚的景區(qū)之一，自然成為寧鄉(xiāng)旅游開發(fā)建設發(fā)展的重點和核心。 二、項目建設的必要性 寧鄉(xiāng)旅游業(yè)十一五規(guī)劃的出臺，將極大推動寧鄉(xiāng)旅游業(yè)的建設和發(fā)展，同時隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高，旅游產(chǎn)業(yè)得到了迅速蓬勃的發(fā)展，休閑經(jīng)濟日益得到人們的青睞。清洋湖具有良好的旅游資源和濃厚的旅游氛圍，開發(fā)建設清洋湖旅游景區(qū)從社會效益和經(jīng)濟效益方面來看都具有很大的必要性。其具體表現(xiàn)如下： 1、寧鄉(xiāng)縣經(jīng)過九十年代后期和二十一世紀初的快速發(fā)展，已具有良好的政治環(huán)境和經(jīng)濟實力，發(fā)展足跡早已向農(nóng)村深度挺進，對廣大村鎮(zhèn)的開發(fā)和建設是大 勢所趨，也是發(fā)展的必然。 2、寧鄉(xiāng)縣是紅色之縣，具有厚重的革命文化，同時也是旅游資源大縣，擁有灰湯、回龍山、溈山等旅游資源。對此，寧鄉(xiāng)縣政府順應時勢，抓住優(yōu)勢，對寧鄉(xiāng)作出十一五的旅游整體規(guī)劃，清洋湖將打造成寧鄉(xiāng)和長沙的一流旅游景區(qū)，成為寧鄉(xiāng)旅游業(yè)的核心景區(qū)。 3、清洋湖具有得天獨厚的自然資源和文化底蘊：其一，擁有原生態(tài)的次森林、良好的植被和大面積的優(yōu)質(zhì)水域，其二，擁有青銅文- - 化遺址、張拭張浚墓、祖塔等文化遺產(chǎn)；其三、擁有密印寺、千佛洞、峽溪漂流等多個近距離的輔助旅游景點；等等。這些資源足以使清洋湖成為寧鄉(xiāng)縣的 一顆旅游明珠。 4、清洋湖擁有大面積保護完好的原生態(tài)山林和水域，這在長沙市是獨一無二的稀缺旅游資源，具有很大的開發(fā)價值和開發(fā)潛力，能為寧鄉(xiāng)縣和長沙市帶來良好的社會效益和經(jīng)濟效益，帶動寧鄉(xiāng)縣休閑經(jīng)濟的發(fā)展。 5、隨著湖南經(jīng)濟的良好發(fā)展，長沙市作為省會城市，其經(jīng)濟實力日益增強，人民生活水平得到了很大的提高。長沙市民已不再只滿足物質(zhì)生活上的富足，更多的人需要高質(zhì)量的生活，向往去放松休閑、貼近自然、感受自然。清洋湖所擁有的自然資源和即將打造的特色游樂項目正好切合了都市人的這種需求。 - - 第三章 市場分析 一、市場分析 1、國內(nèi)市場發(fā)展趨勢 1.1、主題細分越玩越專 最近，某世界知名營銷研究公司調(diào)查表明，大多數(shù)人對旅游體驗中所期望的依次是：學習、成長、自由、愉悅、好玩。 目前廣東的旅游正處于“觀光休閑游”到“主題游”過渡的階段，主題游更適合二次前往目的地的游客，更貼合人們在體驗中對“學習、成長”的渴望。廣之旅董事副總經(jīng)理盧健旭指出，其實早在幾年前，廣東就走在全國前面，最早關注主題旅游，只是近幾年旅行社之間白熱化的價格戰(zhàn)，讓大家把更多的關注度放在了價格上面，而反而忽視了線路的內(nèi)涵。目前國內(nèi)的主題旅游大部分是在傳統(tǒng)線路上穿插 一兩個主題，而在旅游發(fā)展成熟的國家，主題旅游市場已經(jīng)非常細化，除了綜合性的旅行社，還有許多專業(yè)旅行社，如有專門經(jīng)營高爾夫旅游的、游學旅游的。 1.2、深度旅游開始興起 大家對度假這個詞聽著并不陌生，但實際上，目前我國旅游市場仍然是以觀光旅游為主，度假旅游作為一種高端的旅游方式只是被高收入人群所呼喚。 南嶺中恒生態(tài)旅游發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理陳旭軍指出， 2006年我國的度假市場將首先在廣東啟動?！吧宪囁X，下車拍照”的鴨- - 子團正在被旅游的先行者唾棄。驢友的自助旅游是一種方式；而優(yōu)游一族的度假、充電則是另一種方式。 找個地方住幾天，修復被都市化生活創(chuàng)傷了的身心，可以干點什么，也可以什么也不干，行程自由，對地點選擇則十分講究。同時，深度旅游的概念會引領市場。旅行者要求的不僅僅是觀光，而是體驗、居留，游客市場將越來越細分。深度旅游和度假旅游市場的興起，會對傳統(tǒng)景點帶來沖擊，促使部分傳統(tǒng)景點面臨經(jīng)營困難的問題。 2、長沙旅游發(fā)展趨勢 2006年 5月 28 日至 29 日， 2006湖南旅游創(chuàng)新論壇 旅游休閑發(fā)展論壇在長沙學院舉行。本屆旅游論壇由省旅游協(xié)會主辦，長沙學院旅游管理系承辦，旨在通過對新興的休閑產(chǎn)業(yè)的理論探討，推動長沙休閑經(jīng) 濟的發(fā)展。 與會專家認為，傳統(tǒng)的旅游業(yè)正在加速向休閑業(yè)轉(zhuǎn)變，大長沙休閑產(chǎn)業(yè)體系的建設和發(fā)展，有賴于高起點的規(guī)劃和市場化的營銷策劃。據(jù)長沙學院旅游管理系主任李映輝教授透露，受長沙市有關部門的委托，該系正在進行“長沙市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究”課題的研究。 與會專家和旅游界人士都達成了一個共識，即長沙的休閑時代即將來臨。 在前不久舉行的長沙市政府常務會議上，一部關于扶持和引導我市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見（討論稿）經(jīng)過審議并原則通過，此舉標志著休閑產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動長沙經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。在此背景下，近日召開的 年旅游創(chuàng)新論壇的主題被確定為“旅游休閑”。 - - 休閑產(chǎn)業(yè)是指以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)和文化業(yè)為骨干而形成的滿足人們休閑需求的經(jīng)濟形態(tài)和產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。長沙學院客座教授、中國休閑研究中心主任馬惠娣指出，伴隨著社會經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然經(jīng)過傳統(tǒng)的旅游業(yè)、旅游休閑業(yè)和休閑旅游業(yè)等個階段向休閑業(yè)轉(zhuǎn)變。長沙學院客座教授、中國旅游報社代總編輯邵春更是驚呼“休閑時代到來了”。 傳統(tǒng)的以離開居住地到外地進行觀光的旅游形態(tài)正逐步向大旅游轉(zhuǎn)變，休閑經(jīng)濟正彰顯出前所未有的生機與活力，長沙進入“休閑時代”的腳步聲越來越近。“ 休閑時代”的一個突出標志就是，人們不僅僅滿足于一年一度或一年幾次的黃金周遠游，而是開始追求一種更加閑適、更加積極、更加健康的生活方式和精神追求，進而成為社會各階層人們普遍追求和享有的社會權利。 傳統(tǒng)旅游業(yè)向休閑業(yè)的延伸和發(fā)展，使休閑產(chǎn)業(yè)這一新興經(jīng)濟領域蘊藏著巨大的潛力。長沙市已經(jīng)在“十一五發(fā)展規(guī)劃”中明確提出，依托頗具特色的休閑娛樂業(yè)基礎，通過到年的努力，建立起功能定位準確、產(chǎn)業(yè)布局合理、知識和技術含量高、對相關產(chǎn)業(yè)帶動作用明顯的大長沙休閑產(chǎn)業(yè)，把長沙打造成我國中部休閑娛樂文化之都。 近幾年，歌廳、 足浴、酒吧等休閑娛樂活動成為長沙市民生活的熱門之選，洗腳按摩也成為城市居民休閑消遣的方式，甚至有人調(diào)侃長沙為“腳都”。歌廳、洗浴、酒吧等行業(yè)的興旺，表明長沙休閑產(chǎn)業(yè)已創(chuàng)造了可觀的經(jīng)濟效益，也促進了城市的精神文明建設，但長沙離真正的“休閑之都”還有一定距離。 長沙休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有一些需要著力解決的問題，最突出的表- - 現(xiàn)是休閑產(chǎn)品結構不合理，產(chǎn)品雷同現(xiàn)象比較嚴重，難以滿足消費者多層次、多樣化的需求。如長沙的酒吧、歌廳在全國很有影響，但相互之間風格相似；農(nóng)家樂大多停留在觀光、采摘、垂釣等初級層次上，鄉(xiāng)土文化內(nèi)涵發(fā) 掘得較少。此外，休閑支持系統(tǒng)發(fā)展不完善，交通、接待、安全等公共產(chǎn)品還嚴重不足。 為了加快長沙市休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，需要盡快制定休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃及重點和專項休閑區(qū)、休閑項目的規(guī)劃，在做好做足“山、水、洲、城”這篇文章的同時，加大城市外圍和長、望、瀏、寧地區(qū)的開發(fā)。無論是從國外的經(jīng)驗還是從國內(nèi)近年的實踐來看，休閑消費的一個重要目的地是農(nóng)村，因此長沙市在進行休閑產(chǎn)業(yè)的空間規(guī)劃時，不妨將長沙市區(qū)外圍和長、望、瀏、寧規(guī)劃為一個“環(huán)長沙休閑產(chǎn)業(yè)帶”，大力提升休閑環(huán)境，加強服務配套設施和服務體系的建設，帶動長沙休閑產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展。 3、長沙 2006年五一長假旅游市場現(xiàn)狀 2006 年“五一”黃金周期間，長沙風和日麗，舒適宜人，廣大游客真正領略到了快樂長沙、休閑之都的魅力?！拔逡弧秉S金周期間，長沙旅游市場精彩紛呈、秩序井然，實現(xiàn)了“健康、安全、秩序、質(zhì)量”的總體目標。 據(jù)統(tǒng)計，“五一”黃金周期間，全市共接待國內(nèi)外旅游者 202.23萬人次，同比增長了 12.86%，占全省的 34.57，一日游游客量為157.54萬人次；旅游總收入達到了 7.26 億元，同比增長 20.57%，占全省總收入的 30.51，旅游總?cè)藬?shù)和旅游總收入邁上了新的臺 階，長沙作為全國旅游目的地城市的形象得到了進一步凸現(xiàn)。 - - 3.1、精心組織，旅游市場繁榮興旺 （ 1）韓國入境旅游來勢迅猛。 從去年起，市旅游局抓住長張高速公路開通的契機，及時加大了針對韓國市場的宣傳促銷力度，卓有成效地促進了中韓雙方的合作，長沙的旅行社與韓國的航空公司、長沙的旅游區(qū)（點）與張家界的旅行社成功實現(xiàn)了對接，從而改變了韓國游客只經(jīng)北京、上海等旅游城市轉(zhuǎn)機往返張家界的局面。在內(nèi)外雙重作用下，韓國長沙的航線迅速升溫。今年 2月底海南航空公司率先開通了韓國青州長沙的 156座金鹿包機，而 3月 26 日韓國韓亞 和大韓航空公司開通的首爾 -長沙航班更是結束了長沙作為開放口岸以來沒有定期國外直航航班的歷史，該航線目前每日抵達長沙的航班座位數(shù)達到 424 個；到 4 月 26日，南航和東航的韓國首爾長沙包機也趕在“五一”黃金周之前陸續(xù)開通。到目前為止，由韓國飛抵長沙的各航班日均提供的座位數(shù)已達到近 1000 個，樹立了更加鮮明的長沙旅游形象。 3月 28 日，岳麓山修復的金九療養(yǎng)地對韓國游客正式開放， 4 月 29 日，長沙入境旅游韓國市場開發(fā)工作會議在湖南國際會展中心召開，會上長沙旅游界人士對韓國入境旅游市場進行了認真的分析和探討，并對今后如何 開拓韓國入境旅游市場作出了積極應對，決定從“五一”起正式推行確保航班運行、加大韓國市場宣傳營銷力度、加強長沙旅游產(chǎn)品和接待設施建設、加強針對韓國市場的人力資源培養(yǎng)等九大具體措施，對黃金周期間的韓國入境旅游接待市場進行了預熱。今年“五一”黃金周期間，每天抵達長沙的韓國游客平均超過 800 人次， 7天累計接待韓國游客超過 6000 人次，相比去年同期增長了 4 倍，占入境旅游者接待總量的四分之三，成為今年“五一”黃金周期間我市入境旅游接待- - 的主要增長點。本地接待韓國客人下榻的普瑞溫泉、華雅華天、湘泉大酒店、時代帝景等酒店的累 計平均客房出租率均超過了 90，其中韓國游客貢獻的份額約占客房總數(shù)的三分之一；華天國旅、新康輝等旅行社也在節(jié)日期間對韓國團隊的行程安排作出了調(diào)整，增加了購物、娛樂、休閑等方面的消費，提高了韓國游客的消費水平。 （ 2）農(nóng)業(yè)休閑旅游倍受青睞。 今年“五一”黃金周期間，長沙 1200 余家“農(nóng)家樂”游人絡繹不絕，生意空前火爆，長沙市假日辦每日都會接到各種詢問“農(nóng)家樂”情況的咨詢電話。據(jù)統(tǒng)計，在長沙各區(qū)、縣（市）中，以開福區(qū)和長沙縣、望城縣的“農(nóng)家樂”最為“火爆”，接待游客總量均超過了 30萬人次，營業(yè)收入均超過了 400 萬元。整個“五一”黃金周期間，長沙各“農(nóng)家樂”接待游客總量超過 120 萬人次，經(jīng)營收入總額約 1500萬元，其中營業(yè)收入超過 20 萬元的有開福區(qū)大明山莊、山鷹潭度假村、長沙縣櫻花溫泉、葆春山莊、望城縣千龍湖度假村、瀏陽市浩博農(nóng)莊、寧鄉(xiāng)縣地海山莊等 10 余家單位。由市旅游局和望城縣人民政府主辦、千龍湖生態(tài)旅游度假有限公司承辦的千龍湖 長沙首屆鄉(xiāng)村休閑旅游節(jié)活動豐富多彩，釣魚比賽每天現(xiàn)場評選出的冠軍得到千龍湖度假村贈送的 1000 元消費券，吸引了大量的垂釣愛好者，為望城百里水鄉(xiāng)的發(fā)展提供了經(jīng)驗。長沙縣打造以休閑度假為 特色的旅游產(chǎn)業(yè)，在黃金周期間策劃組織“歡樂家庭鄉(xiāng)村游 PK 大賽”，吸引了眾多以家庭為單位的游人。長沙“農(nóng)家樂”不僅收獲了一個名副其實的“黃金周”，也實現(xiàn)了社會效益的大豐收，為建設社會主義新農(nóng)村作出了積極貢獻。 （ 3）區(qū)縣及景區(qū)活動精采紛呈。 - - 瀏陽市舉行了兩場“萬人狂歡瀏陽夜”活動，游人可以欣賞絢麗多姿的高空焰火、自娛自樂燃放安全煙花、觀看文藝演出、參與面具舞會，整個活動以激情、狂歡為重點，充分展示了“花炮之鄉(xiāng)”的魅力；寧鄉(xiāng)把最時尚的超級女聲和古典的溈山風景有機地結合起來，用“溈山美麗發(fā)現(xiàn)之旅”拉開了寧鄉(xiāng)“五一 ”黃金周旅游的序幕。長沙的各旅游景點也積極應對，精心組織了多姿多彩的活動，讓游客享受到一個輕松愉快又熱鬧紛呈的黃金周。湖南省博物館主辦的“回望與前瞻油畫集合五十家”展覽名家薈萃，給游人以高雅的藝術享受；在長沙世界之窗，游客們可以看到曾為普京總統(tǒng)表演的正宗少林功夫，讓游客們近距離體驗威名遠播的少林功夫，感受令人自豪的傳統(tǒng)民族文化，岳麓山風景區(qū)舉辦的“與勞模共享麓山美景”活動取得了圓滿成功，也受到了各界好評；海底世界“快樂五加一”活動不僅對游客展示了 70 多種新品珍稀魚類，還請來了國際國內(nèi)的頂尖高手奉上大型魔術、 滑稽、絕技表演；南郊公園的國際流行音樂周邀請了歐美知名樂隊和國內(nèi)流行先鋒的加入，為游人展示了充滿了多元化流行元素的音樂盛典；在曉園公園舉辦的洛陽牡丹花展活動引進了 100 多個品種的 10000 余盆名貴牡丹花，是長沙歷次牡丹花展中規(guī)模最大的一次；長沙市動物園耗巨資引進的法國三色獵犬，體態(tài)矯健，毛色鮮艷，深受游人的寵愛。 （ 4）紅色旅游再創(chuàng)佳績。 今年我市繼續(xù)搶抓國家大力發(fā)展紅色旅游的機遇，進一步加大對紅色旅游的資金投入和市場營銷力度，紅色旅游仍是“五一”黃金周期間的一大亮點。以劉少奇同志紀念館、岳麓山風景名勝區(qū)、 楊開慧紀念館、文家市秋收起義紀念館等為代表的一批紅色經(jīng)典旅游區(qū) (點 )- - 成為人們出游的首選地，它不僅是團隊旅游行程安排中的主要景點之一，還逐漸成為了自駕游、自助游客青睞的目的地。盡管“五一”期間游客量大增，但由于各紅色旅游區(qū) (點 )節(jié)前準備充分、工作到位、活動精彩紛呈、服務周到細致，營造了優(yōu)美舒適的游覽環(huán)境，因而整個黃金周期間市場秩序井然，受到游客的一致好評。據(jù)統(tǒng)計，今年“五一”黃金周期間，我市紅色旅游區(qū) (點 )共接待旅游者 30 萬人次，較去年同期增長 10%，其中劉少奇同志紀念館接待紅色旅游專列游客突破 5000 人次， 為黃金周有史以來的最高記錄，接待的游客數(shù)量連續(xù)5天超過景區(qū)核定最佳接待量，楊開慧紀念館接待的游客總量也超過了歷年“黃金周”的游客量。 3.2、和諧發(fā)展，假日經(jīng)濟強勁上揚 （ 1）酒店出租率持續(xù)攀升。 “五一”黃金周期間，長沙作為全國旅游目的地城市的地位和形象日益凸現(xiàn)。過夜旅游人數(shù)不斷增長，達到 44.69 萬人次，比去年同期增長顯著，也促進了我市旅游住宿業(yè)的更加繁榮?！拔逡弧秉S金周期間，我市住宿設施客房累計出租率達到了，尤其是星級酒店客房出租率在全國 39 個重點旅游城市中名列前茅。與去年同期相比，長沙各類住宿設施的 團隊接待量上升，但團隊游客所占的住宿份額略有下降，而以自助游為主力的散客比重呈現(xiàn)不斷上升趨勢。 （ 2）餐飲業(yè)銷售不斷上升。 五一期間的長假，為我市餐飲業(yè)帶來了巨大商機。坡子街火宮殿總店繼續(xù)隆重推出廟會，成為游人假期美食、觀光、休閑的好去處，西湖樓等旅游星級餐館以及天璽大酒店等許多星級酒店也在今年“五- - 一”黃金周期間隆重推出了自己的特色餐飲項目和宣傳促銷活動，讓游客們在游玩之余大快朵頤。整個“五一”黃金周期間，我市餐飲企業(yè)銷售十分旺盛，長沙主要餐飲區(qū)域和特色酒樓，如湘江風光帶沿線和火宮殿、西湖樓等酒樓接待人數(shù)和 營業(yè)收入節(jié)節(jié)攀升。其中火宮殿坡子街總店營業(yè)收入總額比去年同期增長了 20，日均超過 10萬元，西湖樓、玉樓東總店等大型餐飲單位平均日營業(yè)額也突破了 10 萬元。 （ 3）零售業(yè)銷售再創(chuàng)新高。 “五一”黃金周期間，我市零售業(yè)再創(chuàng)新高。許多商場內(nèi)大量新品登場讓游人有了更豐富的選擇，各種各樣的賣場秀讓人耳目一新，王府井的 8米高的“褲型攀巖區(qū)”酷似站立的一條牛仔褲，亞洲第一高，為長沙增添不少節(jié)日的喜慶氣氛，五花八門的優(yōu)惠贈禮活動也令人心動不已。據(jù)統(tǒng)計，“五一”黃金周期間我市主要幾大商場銷量極旺，如王府井百貨、國美電器和通程 百貨的銷售額分別較去年同期增長了 61%、 41%和 36%。 二、市場定位 1、項目的市場區(qū)域定位 根據(jù)以上的市場分析，我們得知目前整個旅游市場的發(fā)展趨勢為：整個市場趨勢已經(jīng)由觀光旅游轉(zhuǎn)向休閑旅游，目前長沙市的休閑旅游正如日中天，競爭十分激烈。而沿海地區(qū)已由休閑旅游逐步向主題旅游發(fā)展，整個市場趨勢也逐步向主體旅游靠近。 根據(jù)目前長沙市的市場情況及項目地的實際情況，我們可確定旅游區(qū)的功能設定是以休閑為主，觀光為輔。發(fā)展設定是由休閑旅游向- - 主題旅游發(fā)展，逐步開發(fā)旅游地產(chǎn)，形成一個完善的旅游度假功能區(qū)，滿足各階層的需要 。 2、項目的目標客戶群體定位， 根據(jù)項目的地理位置可知，項目主要面對的是長株潭地區(qū)，及益陽和婁底的客戶群體。根據(jù)項目的規(guī)劃和功能的設定，項目的目標客戶群體細分主要分以下幾個部分 （ 1）高消費群體 主要指的社會層次較高的消費群體，年收入在 10 萬以上。該類客戶消費層次較高，由于平時工作比較辛苦，因此也追求較高層次的消費享受。主要以游艇俱樂部和休閑別墅來吸引。 （ 2）中等消費群體 主要指月收入在 2000 5000 左右的客戶群體，該類客戶群體，擁有較穩(wěn)定的工作環(huán)境和收入，其中大部分還擁有自家車，一般都會選擇攜帶全 家或者好友自駕旅行。他們是景區(qū)游艇俱樂部、水上運動及其他的新穎的游樂設施的消費者。 （ 3）年輕消費群體 由于該項目擁有較獨特的項目資源（獨一無二的水上項目及新穎的 CS 真人對抗游戲）將會吸引大量追求驚險刺激的年輕玩家。雖然這部分客戶收入并不高，但是其消費能力也不可小瞧，同時他們也是項目宣傳造勢的最好媒介。 - - 第四章 項目建設選址和有利條件 一、項目選址 景區(qū)開發(fā)建設項目擬建于黃材水庫內(nèi)。黃材水庫位于寧鄉(xiāng)縣黃材鎮(zhèn)以西 3.5 公里處，距寧鄉(xiāng)縣 54.5公里，距長沙 90 余公里，鄰近益陽、婁底。黃材水庫集水面積 240.8 平方公里，總庫容 1.53 億立方，水域面積約 1.2萬畝，主壩高 61.5 米，標高 119.5米，長 347 米，副壩高 22.3 米，標高 170.5 米，長 135 米，水庫設計蓄水位 166 米。水庫水面呈狹長分布，與林地犬齒交錯，四周環(huán)山，風光秀美。水庫周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛。 二、建設條件 1、地形、地貌、地震情況 2.1、 地形地貌： 黃材水庫樞紐位于偽水中游峽谷出口處，位于構造剝蝕低山區(qū)向丘陵區(qū)過渡的過渡帶上、下游即為寬廣的黃材盆地，庫內(nèi)植被覆蓋良好，水庫淤積及 污染較輕。 壩址兩岸地形不對稱，右岸相對高差 100 米 左右，山坡平緩，邊坡坡度約為 28 度；左岸山勢雄偉，相對高度達 240 米，邊坡坡度在137 米高程以下為 50-70 度，以上為 40 度。兩岸在 130-165 米高程有兩級階地，成狹窄分布，階地沉積物為粘土夾卵石組成。 - - 2.2、地層巖性 水庫樞紐出露的地層為元古界板溪群、奧陶志留系、泥盆系及第三系、第四系地層。 2.3、地質(zhì)地震 根據(jù)國家地震局中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（ GB18306 2001）長沙市為 6度以下地震區(qū)，不需抗震設防。 2、工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 項目區(qū)工程地質(zhì)情況，建設部 2000 年版中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖長 沙市地震烈度為 6度下，該地區(qū)地震烈度為 6度以下，屬非抗震設防區(qū)。 2.1、工程地質(zhì) 黃材水庫位于大溈山花崗巖體北緣，溈山 黃材東西向斷裂西段。 本區(qū)經(jīng)歷了三次構造運動，即前震旦系末的雪峰運動；志留系末的加里東運動及泥盆系后的燕山運動，三次構造運動在 該區(qū)形成了前震旦系與寒武系地層、奧陶志留系與泥盆系地層以及泥盆系地層 與第三系地層之間的三個不整合面，同時形成了一系列斷裂構造和褶皺。 2.2、水文地質(zhì) 黃材水庫區(qū)地理環(huán)境十分優(yōu)越，地表徑流大，年平均降水量1393mm，雨季為 5-7月，約占年平均降水量的 50%。該區(qū) 富含地下水，- - 儲量不清。 2.3、氣候條件 氣溫： 年平均氣溫： 17.2 最冷月平均氣溫： 4.7 最熱月平均氣溫： 29.4 極端最低氣溫： -11.3 極端最高氣溫： 43 降水量： 年平均總降水量： 1393mm 一日最大降水量： 192.5mm 濕度： 最冷月平均相對濕度： 81% 最熱月平均相對濕度： 75% 風： 風速年平均： 2.7m/s 主導風向和風速： 夏季 NNW 2.6m/s 冬季 NNW 2.8m/s 30 年一遇最大風速： 23m/s 最 大積雪深度 20cm - - 最大凍土深度 5cm 年雷暴日數(shù) 49.5天 全年日照時數(shù) 1677.1小時 2.4、施工條件 本項目施工 有一定的施工難度 ，本地的施工隊伍可滿足施工需要。 石料、砂、礫料、石灰等材料：園區(qū)周圍石灰石儲量豐富，砂石料場較多，質(zhì)量較好，可以作為建筑用石料，運輸距離較短。 水泥：長沙 縣 有多家水泥廠，生產(chǎn) 425硅酸鹽水泥，可滿足本項目建設的選購。 鋼材：可從市內(nèi)建材項目購買或直接從生產(chǎn)廠家調(diào)運，供應方便。 木材：當?shù)負碛写罅控S富的資源。 其它建筑材料：長沙市專業(yè)建材項目可滿足供應。 - - 第五章 建設方案 一、總平面布置及交通運輸方案 1、總平面設計 1.1、總平面布置原則 1、 滿足 區(qū)域總體規(guī)劃的要求，嚴格執(zhí)行國家有關的政策、法規(guī)和法律 。 2、滿足國家現(xiàn)行的防火、防噪、衛(wèi)生、安全等規(guī)范、規(guī)定的要求，著重注意環(huán)保等方面的因素。 3、 功能分區(qū)合理， 建筑跟區(qū)域景色渾然一體，盡量減少當?shù)丨h(huán)境破壞 ； 4、 近期建設與遠期發(fā)展相結合，協(xié)調(diào)好近遠期工程的銜接，以及功能轉(zhuǎn)換，立足現(xiàn)在，適當超前，合理、節(jié)約用地，高標準規(guī)劃、高標準建設，一次規(guī)劃，分期建設，做到宏觀可控，微觀可調(diào)，以適應今后的市場規(guī)模的不斷調(diào)整和更新的 需求。 1.2、 設計指導思想 整體設計的思想：從 景區(qū) 設計的角度，整體把握功能布局，空間意象構成，人流、 船舶、游玩線路 等動線設計。 以人為本的設計思想：以人為本，注重個性，特色鮮明的原則，做到科學、人文、生活有機結合，并滿足功能要求，同時滿足現(xiàn)代化，信息化多樣化的社會要求，人文優(yōu)先，創(chuàng)造科學理性與人文精神相結- - 合的人文環(huán)境。結合心理學、行為學、社會學的研究成果，分析、解構商業(yè)活動的特點，設計上從人對空間的實際使用需求出發(fā)，體現(xiàn)對人的深切關懷，使商業(yè)活動與人的休閑需求有機結合，讓主體在 旅游活動過程中得到放松， 體驗到樂趣和心理上的滿足，成為 旅游者 的樂園。 生態(tài)設計思想： 商業(yè)建筑與人文景觀要 有機結合，通過營造一個良好的 旅游 環(huán)境促進商業(yè)氣氛的凝聚，使人與建筑、人與環(huán)境、建筑與環(huán)境良性交流互動。 1.3、 功能分區(qū)及建構筑物組成 本項目將分為二期進行開發(fā)，一期主要開發(fā)的地段為月光沖 十里畫廊入口以東地區(qū)。二區(qū)則為以西地區(qū)。 清洋湖總體規(guī)劃分兩大區(qū)劃，以水域東西走向?qū)⒄麄€湖區(qū)劃分為南北兩大塊。南區(qū)為普通旅游區(qū)，其功能主要有青銅文化博物館、度假公寓區(qū)、游樂中心、會務中心、餐飲中心、商業(yè)街區(qū)等。北區(qū)為高檔旅游開發(fā)區(qū)，其主要 功能有游艇俱樂部、游艇俱樂部 VIP 會所、豪華會員公寓、高爾夫練習場、高檔會務中心、戶外拓展活動區(qū)等。 二期主要開發(fā)內(nèi)容為商業(yè)區(qū)域和游樂區(qū)域。 主要位于 十里畫廊以西，祖塔鄉(xiāng)附近。主要開發(fā)內(nèi)容為，度假公寓，游樂項目，商業(yè)小鎮(zhèn)。等。 1.4、 總平面布置 考慮 客戶群體 的心理及實際需求，總平面布置綜述如下： 一期建設內(nèi)容 - - （ 1）牌樓 采用現(xiàn)代風格，并融入青銅文化元素。 （ 2）管理處 利用大壩上旅游管理公司辦公用房。 （ 3）游艇俱樂部 建設在黃材林場辦公區(qū)域，用地面積 10 畝，建筑面積 3000 ，其中俱樂部 VIP會所，五層，建筑面積 2500 。配套用房 500 。 （ 4）接待中心 建設在中澳文化村處，用地面積 10 畝，容積率為 0.64，建筑面積 4300 。其中青銅文化博物館，三層，建筑面積 1500 ；標準客房，兩棟，均為三層，建筑面積 1800 ；餐飲中心，二層，建筑面積 500 ；室內(nèi)活動中心，二層，建筑面積 500 。 （ 5）度假公寓 主要建設在翠竹灣（ 80 畝）、翡翠谷（ 50 畝）、茶原臺（ 100 畝）三大區(qū)域，總計用地面積 230 畝，容積率為 0.2，建筑面積 3.07 萬 。 （ 6）親水豪華會員公寓 主要分布在月光沖 十里 畫廊入口以東的南北水岸線，用地面積5000 畝，容積率為 0.015，建筑面積 5萬 。 （ 7）游樂中心 設在接待中心和翡翠谷之間的坡地，用地面積 50 畝，包含悠波球、滑草、兒童樂園、淺水游泳區(qū)等項目，配套建筑面積約 500 。 - - （ 8）山地探險項目區(qū) 主要布設在寄養(yǎng)庫和煤炭侖兩個山谷，包含叢林探險，極速山地自行車，峽谷軌道車、釣魚、滑索等項目。 （ 9）十里畫廊原生態(tài)觀光帶 十里畫廊水域及沿線山林直達張拭、張浚墓。 （ 10）高爾夫練習場 設立在茶山區(qū)域，用地面積 400 畝，配套用房約 500 。 （ 11） CS真人對抗 月光 沖 十里畫廊入口以東山地剩余部分均作為 CS 真人對抗開發(fā)場地，預計約 500畝。 （ 12）水上運動項目 主要開發(fā)月光沖 十里畫廊入口以東水域的運動項目，主要有滑水、潛水、劃船、碰碰船、游輪、燈光捕魚等。 二期建設內(nèi)容 （ 1）大型接待中心 在黃材水庫管理局區(qū)域，用地面積 96 畝，容積率為 1.5，建筑面積 9.6 萬，含高級酒店一棟， 12 層，建筑面積 1.1 萬；以及炭和里青銅遺址開發(fā)建設，建筑面積約 2500。 （ 2）豪華會員公寓 主要建設在倒掛金雞（ 50 畝）和月光沖（ 250 畝），總計用地面積 300畝，容積率為 0.2， 建筑面積 4萬； - - （ 3）度假公寓 主要建設在祖塔鄉(xiāng)，用地面積 800 畝，容積