五年戰(zhàn)略規(guī)劃及年度經營計劃和預算 二零零七年八月 中糧置業(yè) 一、戰(zhàn)略規(guī)劃 二、經營計劃和預算 3 目錄 一、戰(zhàn)略執(zhí)行反思 二、外部環(huán)境變化分析（ PEST分析） 三、行業(yè)競爭環(huán)境分析（競爭對手動向） 四、項目競爭環(huán)境分析 五、自身能力的變化分析 六、發(fā)展目標的滾動修訂 七、主要戰(zhàn)略舉措 八、核心競爭力規(guī)劃 九、戰(zhàn)略實施保障措施 4 目錄 一、戰(zhàn)略執(zhí)行反思 二、外部環(huán)境變化分析（ PEST分析） 三、行業(yè)競爭環(huán)境分析（競爭對手動向） 四、項目競爭環(huán)境分析 五、自身能力的變化分析 六、發(fā)展目標的滾動修訂 七、主要戰(zhàn)略舉措 八、核心競爭力規(guī)劃 九、戰(zhàn)略實施保障措施 5 PEST分析： P政策 國家宏觀調控力度加大，特別是加息增加了開發(fā)項目的財務壓力。 金融政策 : 2007年來，央行 8次調整準備金率，共計提高 4% 2007年來，央行 5次調整商業(yè)貸款利率，累計提高 0.96% 2007年 9月，央行、銀監(jiān)會下發(fā)通知，對貸款購買第二套住房者，首付比率提高至 40% 調整日期 商業(yè)貸款利率 公積金貸款利率 2006年 9月 15日 7.29% 5.22% 2007年 8月 22日 7.02% 5.04% 2007年 7月 20日 6.84% 4.98% 2007年 5月 19日 6.57% 4.77%（未調整） 2007年 3月 18日 6.33% 4.77% 2006年 8月 19日 6.12% 4.59%（未調整） 2006年 4月 28日 5.85% 4.59% 調整日期 準備金率 2007年 10月 15日 上調為 13% 2007年 9月 7日 上調為 12.5% 2007年 8月 15日 上調為 12% 2007年 6月 5日 上調為 11.5% 2007年 5月 15日 上調為 11% 2007年 4月 16日 上調為 10.5% 2007年 2月 25日 上調為 10% 2007年 1月 15日 上調為 9.5% 2006年 11月 15日 上調為 9% 2006年 8月 15日 上調為 8.5% 2006年 7月 5日 由 7.5%調高至 8% 6 PEST分析： P政策 商業(yè)、零售業(yè)政策： 2006年 8月，商務部對外發(fā)布 零售業(yè)同業(yè)損害評估方法 ，遏制零售業(yè)開店過密。 2007年 5月，北京商業(yè)發(fā)展白皮書發(fā)布，二環(huán)內不再發(fā)展商業(yè)地產。 商務部還將在近期推出， 城市商業(yè)網點規(guī)劃條例 和 購物中心建設與管理技術規(guī)范行業(yè)標準 。 零售業(yè)的市場環(huán)境逐漸規(guī)范 有關部門已經開始著手解決商業(yè)地產盲目開發(fā)的局面，尤其是控制大型商業(yè)項目的盲目開發(fā) 房地產產業(yè)政策： 國八條： 2005年 3月，國務院出臺八點意見穩(wěn)定房價。 新國八條： 2005年 4月，國務院提出八條措施調控房地產市場。 國六條： 2006年 6月，國務院提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六項措施。 165號文： 2006年 7月，建設部發(fā)布 70/90政策的執(zhí)行細則，下發(fā)各地方政府部門。 171號文： 2006年 7月，六部委聯合簽發(fā) “限外令”，限制外資投資房地產領域。 土地新政： 2007年 10月，國土部規(guī)定，各地方保障性住房土地供應總量不得低于住宅供應總量的70%；同時規(guī)定，招拍掛土地可以分期付款，但不可以分期拿證。 房地產宏觀調控，主要針對住宅市場，對商業(yè)地產市場影響較小 限外政策有利于內資占領資源，做好項目土地儲備 國土部新政，對開發(fā)商資金實力的要求提高 7 PEST分析： E經濟 2002-2006年 國內生產總值 及其增長速度 2002 2006年 固定資產投資 及其增長速度 資料來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局 2006年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 近 5年來， GDP持續(xù)高速增長，固定資產投資（特別是房地產投資）居高不下。 東部地區(qū)完成 54546億元，比上年增長 19.3%； 中部地區(qū)完成 20905億元，增長 30.6%； 西部地區(qū)完成 21916億元，增長 25.4%； 東北地區(qū)完成 10520億元，增長 36.2%。 8 PEST分析： E經濟 2002-2006年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 及其增長速度 2002 2006年 社會消費品零售總額 及其增長速度 資料來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局 2006年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 近 5年來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和 GDP同步增長，社會消費品零售額增長超過人均可支配收入。 經濟的增長、人民收入的提高、消費品零售額的提升為商業(yè)地產的發(fā)展帶來了機會。 非典等因素影響 恩格爾系數為 35.8% 9 PEST分析： S社會 T技術 人口城市化快速提高，城鎮(zhèn)人口就業(yè)提升，旅游業(yè)增長迅速，提高了城鎮(zhèn)居民對高檔商品、和對精神文化的需求。這為商業(yè)地產的發(fā)展奠定了很好的社會基礎。 居民私人轎車高速增長，逐漸改變了人們的出行方式，將對商業(yè)地產的發(fā)展起到潛在的影響。 2006年，全年國內出游人數達 13.9億人次，增長 15%；國內旅游總收入 6230億元， 增長 17.9%。 2006年末 , 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 4.1%，比上年末 下降 0.1%。 人口：城市化水平快速提高 ,城市人口比例達 43.9% 就業(yè)：失業(yè)率穩(wěn)中有降 旅游：國內游、出境游高速發(fā)展 2006年，全國民用汽車保有量達到 4985萬輛（包括三輪汽車和低速貨車 1399萬輛），比上年末 增長 15.2%，其中年末私人汽車保有量 2925萬輛，增長 23.7%。民用轎車保有量 1545萬輛，增長 27.2%，其中私人轎車 1149萬輛， 增長 33.5%。 出行方式：機動車，特別是私人轎車快速增長 S社會 : T技術： 10 其他重大事件： 人民幣升值，造成外資入侵，商業(yè)地產是其主要投資領域 股票市場高速發(fā)展，市值超過 GDP，房地產企業(yè) A股 IPO融資熱情 REITs進入試點階段，未來將成為商業(yè)地產主要融資渠道之一 北京奧運會 上海世博會 天津城市規(guī)劃定位于北方經濟中心 重慶獲批成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點區(qū) PEST分析： 其他 商業(yè)地產的資本市場環(huán)境變化明顯，地區(qū)的利好消息不斷，將給我們帶來特殊的投資機會。 11 目錄 一、戰(zhàn)略執(zhí)行反思 二、外部環(huán)境變化分析（ PEST分析） 三、行業(yè)競爭環(huán)境分析（競爭對手動向） 四、項目競爭環(huán)境分析 五、自身能力的變化分析 六、發(fā)展目標的滾動修訂 七、主要戰(zhàn)略舉措 八、核心競爭力規(guī)劃 九、戰(zhàn)略實施保障措施 12 行業(yè)競爭環(huán)境概況 行業(yè)： 行業(yè)特點： 行業(yè) 領先企業(yè) 國內企業(yè) 新加坡 &香港 萬達集團 華潤置地 深國投商置 嘉德置地 新鴻基 太古 九龍倉 純外資 Simon GGP 1.行業(yè)集中度比較低 ,暫時沒形成明顯的直接競爭 2.投資額大，開發(fā)管理難度較大 3.國進民退，外資搶灘 商業(yè)房地產開發(fā) 商業(yè)房地產投資 行業(yè)跟隨企業(yè) SOHO中國 保利 富力 世貿 招商局 華僑城 北辰 金融街 陸家嘴 13 國際領先企業(yè)： Simon和 GGP 2007.02， Simon 每股 24美元收購 The Mills The mills持有美國 38座物業(yè)， 2006.09上市，資產總額共計 24億美元，但因業(yè)務倒退，瀕臨破產。 截至 2007.06，持有 383座購物中心： 189 regional malls 71 community/lifestyle center 17 mills properties 36 outlet centers 儲備 4塊土地 5座在建物業(yè)， 33100萬平方英尺，預計 2007-2008年開業(yè) 持有歐洲 53座購物中心的股份（分別在意大利、波蘭、法國） 日本 5座折扣商場 （ outlet center） 墨西哥和韓國各有一家折扣商場 持有中國 5座購物中心的 32.5的股份，其中 4座在建 其中， 200座為 simon全資持有， 19座為控股所有， 164座為合資持有 SIMON： GGP： 2006年， NOI（營運凈收入）比 2005年增長 7.9 2006年，總銷售收入上漲 5.2 2006年， Shopping mall 出租率增至 93.6（ 2005年為 92.5） 近年開始做 住宅社區(qū)整體規(guī)劃開發(fā) 。做社區(qū)開發(fā)，其實它是為后續(xù)的商業(yè)預留了發(fā)展空間。 美國規(guī)模排名前 2位的商業(yè)房地產 REITs持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，商業(yè)房地產增量市場已經平穩(wěn)，巨頭們近期動態(tài)表現為企業(yè)間并購和住宅商業(yè)方面的潛力挖掘。 14 住宅地產 商業(yè)地產 電影院線 星級酒店 合作 伙伴： 現狀： 目標： 累計住宅開發(fā)量超過 1000萬平方米， 年開發(fā)量超過200萬 ，年銷售額超過 60億元。 已在全國 19個城市建了 21個購物中心， 總面積 300萬平方米 ，其中開業(yè) 12個，在建 9個。 投資約 1.2億， 共計 41個廳 /塊銀幕 ，座位數 9,866個。 14家酒店 ，其中 4家開業(yè)，6家在建， 4家擬建。 到 2010年， 年開發(fā)量 400萬平方米以上 ，年銷售收入達到 100億元。 到 2010年，建設 50個以上的購物中心， 總面積 700800萬平方米 ，年租金收入50億元以上。 到 2010年，建成 60個以上的多廳影院， 銀幕總數超過500塊 ，年收入 15億，經營利潤 1.5億占中國票房 1/3。 在 2010年，使五星級酒店達到 20家以上 （開業(yè) +開工），面積 100萬平米，年利潤 10億元以上。 2002開始 2004開始 2005年開始 沃爾瑪、時代華納、百安居、歐倍德、百勝餐飲集團等 16家跨國商業(yè)連鎖企業(yè)。 華納兄弟國際影院公司 （已經退出） 法國雅高集團 （全球 120家索菲特，中國有 20家） 四大支柱產業(yè)： 萬達集團 15 第一代商業(yè)廣場， 6個，約 30萬平米 第二代商業(yè)廣場， 6個，約 94萬平米 第三代商業(yè)廣場，建成 3個，其中商業(yè)面積約 75萬平米；在建 9個，其中商業(yè)面積超過 150萬平米 選址布局特點： 1. 項目 24個，全國鋪開面廣 2.環(huán)渤海、長三角地區(qū)為主；華南區(qū)項目少 3.具體為北京、上海，經濟較為發(fā)達的省會城市和大連、青島、寧波等計劃單列市 項目特點：項目有 3代 1.第一代： 5萬平米左右，主力店占 75%以上 2.第二代： 10-15萬平米，主力店約 50% 3.第三代：多棟建筑組成的綜合體項目，商業(yè)面積在 15萬平米以上 全國布局： 萬達集團 16 2005年 2006年 2006年 2007年 戰(zhàn)略股東增發(fā) 2005年 7月，以出讓股份的方式向麥格理房地產基金進行了一輪定向私募 ，涉及資金 50億元 REITs（房地產信托投資基金）香港上市擱淺 2006年 3月，萬達 REITs招股說明書通過香港證監(jiān)會審批 2006年 7月， REITs上市計劃擱淺 CMBS（商業(yè)抵押貸款支持證券 )發(fā)行 2006年 7月，萬達與麥格理聯合發(fā)行 1.45億美元 CMBS，成為中國第一個 CMBS 瞄準國內 A股 IPO 2007年 8月 19日，萬達董事長王健林透露，萬達將在 2年內，進行 A股 IPO上市 2007年 5月，成立萬千百貨，再次進軍百貨業(yè)，目標是 5年開 40家店 融資成為困擾萬達的最大問題（從最初境外 ipo，到香港 REITs擱淺，到 CMBS發(fā)行，最新目標是國內 A股 IPO） 繼電影院線、酒店經營后，進入百貨業(yè)，完善商業(yè)地產下游產業(yè) 近年動態(tài)： 萬達集團 17 萬達集團 成功之處： 概念的導入者，由于進入時機較早，迅速形成品牌效應，迅速找到強大的合作伙伴，項目的獲取上很大的優(yōu)勢 產權分割式出售起步，快速的擴張 戰(zhàn)略執(zhí)行堅決，遇到困難沒有放棄 延伸到下游產業(yè)：電影院線、酒店經營、百貨 戰(zhàn)略合作伙伴（麥格里銀行）私募房地產基金的投入， REITs和 CMBS的運作 存在問題： 存在問題的遺留項目處置 開發(fā)團隊能否支持多個項目的發(fā)展（開發(fā)團隊；電影，百貨的自營團隊） REITs擱淺， IPO進展緩慢，資金鏈條的安排 18 深國投商置 深國投商置參股不控股，與具有強大競爭力、雄厚經濟實力的著名跨國公司建立了友好合作、共同發(fā)展的戰(zhàn)略合作關系，截止 2006 年 12 月 31 日： 與 沃爾瑪公司 有著長期友好合作的股東關系，持有沃爾瑪深國投百貨有限公司 10的股權 與美國 普洛斯公司 (ProLogis)合資開發(fā)沃爾瑪深圳物流配送中心項目 與新加坡 嘉德置地集團 (CapitaLand)進行四次合作，共同投資、經營和管理 29個項目 與 摩根士丹利 (Morgan Stanley)和 西蒙集團 (SIMON)進行合作，共同投資、經營和管理 5個項目 與 摩根士丹利 (Morgan Stanley)和 高摩盛 (GMS)公司進行合作，共同投資、經營和管理 12個項目 世界最大的零售企業(yè) 美國最大的工業(yè)地產 REITs 華爾街著名投行 美國最大的商業(yè)地產 REITs 新加坡著名的綜合房地產商 深國投母公司（華潤集團 51%控股） 深國投參股 49%，主營住宅開發(fā) 深國投參股商置 49%，負責商業(yè)管理 深國投參股 25%，沃爾瑪中國業(yè)務 商業(yè)模式與合作伙伴： 19 布局城市 ：東莞、深圳、泉州、常熟、揚州、昆山、佛山、惠州、宜賓、淄博、蘇州、綿陽、湛江、茂名、鄭州、北京、濰坊、重慶、德清、漳州、南昌、蕪湖、長沙 選址布局特點： 1.項目 50多個，遍及中國 12個省， 40多個城市，總建筑面積超過 200萬平米 2.珠三角、長三角地區(qū)為主；沒有東北項目 3.主要是重點區(qū)域中的二線、三線城市 4.主要目的是為了配合沃爾瑪選址 項目特點： 1.多為 5萬平米左右， 4層單體建筑，沃爾瑪和華納影城為其主力店 2.少數超過 10萬平米的物流工業(yè)園區(qū)項目 全國布局 （不完全統(tǒng)計 22個） ： 深國投商置 20 2005年 2006年 2007年 2005年 6月 30日，重慶九龍坡購物廣場火爆開業(yè) 2005年 7月 14日，東莞深國投商業(yè)中心暨沃爾瑪購物廣場開工 2005年 8月 6日，揚州深國投商業(yè)中心暨沃爾瑪購物廣場正式奠基開工 2005年 9月 8日，湛江深國投商業(yè)中心暨沃爾瑪購物廣場正式奠基開工 2005年 11月 17日，長沙雨花亭購物廣場火爆開業(yè) 2005年 12月 23日，深圳山姆會員店新址開業(yè) 2005年 12月 27日，蕪湖深國投商業(yè)中心火爆開業(yè) 2005年 12月 29日，濰坊深國投商業(yè)中心火爆開業(yè) 2006年 1月 25日，重慶華納深國投影城開業(yè) 2006年 8月 29日，漳州嘉信茂廣場 薌城開業(yè) 2006年 9月 14日，南昌嘉信茂廣場 城南苑開業(yè) 2006年 9月 15日，德清深國投商業(yè)中心奠基開工 2006年 9月 28日，成都嘉信茂廣場 金牛暨沃爾瑪購物廣場開業(yè) 2006年 10月 8日 ，鎮(zhèn)江深國投商業(yè)中心奠基開工開工 2004年以來，與嘉德置地、摩根、 Simon、 GMS建立起合作伙伴關系。 近年來發(fā)展迅速，陸續(xù)有多個項目開工奠基、開業(yè)。 近年動態(tài)： 深國投商置 21 深國投商置 成功之處： 商業(yè)模式的成功： “ 商業(yè) +金融 +開發(fā) +管理 ” 的發(fā)展模式 沃爾瑪的的作用：選址；在二三線城市獲取項目 西蒙、普洛斯、凱德置地、大摩、 GMS等合作伙伴的作用：資金；開發(fā)中增值服務 母公司的作用：發(fā)行信托計劃；整合各關聯子公司資源 存在問題： 公司規(guī)模小，資金實力不足 參股開發(fā)和持有，對每個項目的權益小 50多個項目開發(fā)管理難度大 22 華潤置地 深圳萬象城（商業(yè) 19萬平米） 2002年底開工 2004.12開業(yè) 大連萬象城 將于 2008年動工 預計 2011年開業(yè) 杭州萬象城（商業(yè) 23萬平米） 已于 2006.12動工 預計 2009.09開業(yè) 沈陽萬象城（商業(yè) 20萬平米） 已于 2007.06動工 預計 2010年底開業(yè) 主動找上華潤的城市： 杭州、大連、成都、 青島、武漢、長沙 華潤考察的其他城市： 深圳，沈陽，無錫、 廈門、西安、重慶、天津、上海 注 ： 為拿到的項目的城市； 為考察過的城市 選址布局特點： 1.現有 4個綜合體項目 2.沿海、經濟發(fā)達、二線城市 項目特點： 綜合體項目，總建筑面積 50萬平米以上，其中商業(yè)面積 20萬平米左右 全國布局： 23 華潤置地 2005年 12月， 深圳萬象城 二期開工 預計 2008年中期開業(yè)，將建成 26萬平米的酒店、服務式公寓、商業(yè)步行街和住宅，投資超過 22億元 2006年 12月， 杭州萬象城 一期開工 預計于 2009年 9月開業(yè) 2007年 6月， 沈陽萬象城 一期開工 預計于 2010年底開業(yè) 大連萬象城 開工延期，擬于 2008年動工 2005年 2006年 2007年 2008年 幾個綜合體項目陸續(xù)開工，杭州、沈陽、大連將成為華潤的第二、第三、第四個萬象城。 華潤仍然在考察新的城市，無錫和成都是重點的考察對象。 近年動態(tài)： 24 成功之處： 引入購物中心的模式，填補深圳商業(yè)空白 項目的成功，建立了良好的口碑和品牌 國際化母公司平臺，央企的背景 存在問題： 深圳萬象城是機會主義的成功，能否在全國順利復制 華潤置地 25 雅詩閣公寓信托 嘉德置地 萊佛士控股 澳洲置地 雅詩閣集團 嘉茂信托 嘉康信托 嘉茂中國信托 桂嘉信托 房地產 房地產開發(fā) 房地產投資 酒店服務業(yè) 服務式公寓管理 金融服務業(yè) 私募房地產投資基金 房地產信托投資基金 凱德置地中國住宅房地產基金 凱德置地中國發(fā)展基金 嘉德商用產業(yè)中國發(fā)展基金 嘉德商用產業(yè)中國孵化基金 . 三大主營業(yè)務： 26 嘉德置地 嘉德置地的集團公司戰(zhàn)略是： 專注 核心房地產業(yè)務 開發(fā)和投資：住宅，商業(yè)，寫字樓 服務公寓 房地產金融 平衡 謀求長期持續(xù)的增長 成熟與成長中市場（地域多樣化） 開發(fā)與長期持有物業(yè)（物業(yè)類型多元化） 不同的業(yè)務（開發(fā)，投資，酒店管理，金融服務） 規(guī)模 拓展集團規(guī)模 形成規(guī)模效益 吸引人才和合作伙伴 產品和服務創(chuàng)新 專 注 平 衡 規(guī) 模 在中國，凱德置地將 “ 專注、均衡、規(guī)模 ” 的集團戰(zhàn)略具體化為三個方面，即： 1.以住宅業(yè)務為基礎 2.深度涉足商業(yè)地產領域 3.以沿海 /一線城市為依托，逐步向內地 /二線城市滲透 集團公司和中國子公司戰(zhàn)略： 27 以沿海 /一線城市為依托， 逐步向內地 /二線城市滲透 以住宅業(yè)務 為基礎 深度涉足商業(yè)地產 上海 廈門 北京 其他 二線 城市 1997 匯騰大廈 1994 上海 Raffles 七寶嘉茂 （ REITs上市） 百騰大廈 （賣給高盛） 新茂大廈 （賣給麥格里） 20042007 深國投 6家商場 深國投 15家商場 成都 Raffles 杭州 Raffles 2005-2006 安貞華聯 望京華聯 北京 Raffles 中環(huán)世貿 A、 B座 西環(huán)廣場 九龍商廈 共計 21家商場， 面積達 92.6萬平方米，總資產約 65億元 小試牛刀 1994-2004 加速擴張 2005-2006 變?yōu)?深度涉足商業(yè)地產： 嘉德置地 28 嘉德置地 從虧損到盈利 - 3 0 0- 2 0 0- 1 0 001002003004002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006- 1 0 . 0 0 %- 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %中國市場收益 中國市場貢獻率上海 3個住宅項目處于建設投入期 此前，僅有上海 Raffles、廈門匯騰大廈 2個項目 進軍商業(yè)物業(yè) 中國市場貢獻率不斷提高 在中國的表現： 29 嘉德置地 2004年 12月，以 9.98億元人民幣收購深國投 6家商場 51%股權。 2005年 1月，以 9800萬美元將上海新茂大廈 95%的股份出售給麥格里。 2005年 1月，以 17.46億收購北京安貞華聯商廈和望京華聯商廈。 2005年 2月，以 5.476億獲得北京東直門 14686平方米綜合開發(fā)用地，建設 “來福士”廣場。 2005年 3月，以 18.37億收購北京 CBD中環(huán)世貿 A、 B座。 2005年 4月，以 1.076億美元將上海百騰大廈出售給高盛。 2005年 11月，以 32.5億完成了對深國投 21家商場 65%股權的收購。 2006年末，以 8.7億元競得位于成都市中心的四川博物館地塊，建設 “來福士”廣場。 2007年 10月，以 10.2億元獲得杭州錢江新城商業(yè)地塊，建設 “來福士”廣場。 2006年，成立嘉德中國 商用產業(yè)發(fā)展基金 和嘉德中國 商用產業(yè)孵化基金 ，共募集 10億美元用于中國的商業(yè)項目。 2006年 12月， 嘉茂中國信托 (CRCT)在新加坡掛牌上市，信托包含中國 7個零售商場，總估值 6.9億新元， REITs募集資金約 16億人民幣。 頻繁的資本運作， 2004年 12月開始大規(guī)模加速投資商業(yè)地產。 發(fā)行基于中國商業(yè)地產的 S-REITs，并募集成立 2支私募房地產基金，支持商業(yè)房地產業(yè)務發(fā)展。 近年動態(tài)： 投資 &開發(fā) 私募基金&REITs 30 嘉德置地 上海 上海 Raffles City 七寶嘉茂購物廣場 百騰大廈（賣給高盛） 新茂大廈 (賣給麥格里 ) 4家服務式公寓 北京 北京 Raffles City（在建） 望京華聯 安貞華聯 中環(huán)世貿 A、 B座 西環(huán)廣場 九龍商廈 3家服務式公寓 成都 成都 Raffles City（在建） 廈門 匯騰大廈 眾多二線城市 分兩次從深國投收購共計 21家商場，擁有 51%-65%股權， 總面積 92.6萬平方米， 總資產約 65億元 其他 鄭州華聯商廈 呼和浩特金宇購物中心 安徽蕪湖嘉信茂廣場 以上海、北京、廣州為依托，逐步向內地 /二線城市滲透 注 ： 為商業(yè)項目所在城市； 為住宅項目所在城市； 橙色項目為首期裝入 CRCT的 7個項目。 嘉德置地在中國 7個城市已開發(fā)或正在開發(fā)的住宅項目超過 20個 全國布局： 杭州 杭州 Raffles City 31 嘉德置地 成功之處： 較早進入中國市場，第一批成立的外商獨資房地產公司 母公司在開發(fā)、投資、金融領域強大的實力和成功經驗 母公司及中國公司戰(zhàn)略的遠見 存在問題： 暫無 32 新鴻基地產 2003年 2005年 2006年 2003年，以 2.49億美元從上海陸家嘴公司買入美食城地塊 物業(yè)類型 : 商場（ 10萬平米） ,寫字樓（ 21萬平米） ,酒店（ 9萬平米） 總建筑面積 37萬平米，項目擬投資額 80億港元 項目現在主體工程施工 ,預計 2010年全部竣工 2005年 7月，以拍賣價 31.85億元獲得陸家嘴濰坊新村地塊 物業(yè)類型 : 高層住宅（ 15萬平米） ,商場（ 2萬平米） 總建筑面積約 17萬平米，擬投資額 50-60億元左右 2006年下半年動工，一期 2008年上市預售 2005年 8月，杭州萬象城項目，參股 40% 2006年 3月，以 36億元收購項目公司，拿下襄陽路地塊 物業(yè)類型 : 商場（ 11萬平米） ,寫字樓（ 12萬平米） ,豪宅（ 2萬平米） 總建筑面積 25萬平米，投資額 60億元 項目已經完成拆遷， 2007年開工，預計 2010年底建成 2006年 3月，無錫萬象城項目，參股 40% 2006年 4月，與中海地產合作開發(fā)廣州錦城大廈寫字樓項目 2007年 2007年 6月，投資青島 84萬平米的綜合體項目 近年動態(tài)： 33 選址布局特點： 以上海為基礎，沿海布局 項目特點： 純住宅、純寫字樓、商業(yè)綜合體均有涉及 廣州 錦城大廈 花都區(qū)地塊 北京 新東安廣場 1998 上海 中環(huán)廣場 1999 名仕苑 1999 濰坊新村地塊 2008 國際金融中心 2010 襄陽路地塊 2010 杭州 &無錫 萬象城 2009-2013 青島 商業(yè)綜合體項目 中山 奕翠園 2003 注 ： 為商業(yè)項目所在城市； 為住宅項目所在城市； 橙色為商業(yè)或包含商業(yè)的綜合項目 項目后面數字為項目預售、建成或開業(yè)時間； 繼 2003年中期，改變對中國投資上限 10%的約束后，加速了對中國的投資步伐。 涉及多種物業(yè)類型，投資拿地方式多樣（協(xié)議出讓、收購項目、合作開發(fā)、招拍掛）。 全國布局： 新鴻基地產 34 成功之處： 存在問題： 暫無 新鴻基地產 已經做好國內優(yōu)質項目的儲備 香港成功的開發(fā)、投資、商業(yè)管理的經驗 在國內強大的品牌知名度 新鴻基地產的投資特點： 低調，審慎，有好的項目才會投資 投資審慎投資市中心最黃金的地段（ CBD地區(qū)的商業(yè)項目） 復制香港取得成功的 IFC、濱江凱旋門、 APM項目，駕輕就熟 35 太古地產 2001-2005年 2006年 2007年 2001年，開始涉足廣州太古匯項目，項目一再反復 物業(yè)類型 : 購物中心（ 10萬平米），寫字樓，酒店，文化中心 總建筑面積約 45萬平方米，總投資 40億元 2007年 3月開工，工程預計于 2009年初完成。 2006年 11月，太古以 12.65億港元收購香港興業(yè)旗下大中里項目 50%權益 物業(yè)類型 : 購物中心，寫字樓，公寓，酒店，住宅 總建筑面積 29.1萬平方米，總投資 40億元 2007年底大致完成首期拆遷安置， 2012年完成一期完工 2007年 2月 22日，太古與基匯資本合資 42.5億元收購北京新三里屯項目 物業(yè)類型 : 商業(yè)街，精品酒店 總建筑面積 17.2萬平方米，項目總投資額 48億元 2008年投入運營 近年動態(tài)： 36 太古地產 廣州 天河區(qū) 太古匯 97%股權 北京 朝陽區(qū) 新三里屯項目 80%股權 上海 靜安區(qū) 大中里項目 50%股權 選址布局特點： 現有 3個項目，全部位于一線城市 項目特點： 綜合體項目，總建筑面積 20-40萬平米，商業(yè)為主 不做住宅，不同于凱德、新鴻基、九龍倉等公司的內地發(fā)展策略 謹慎保守的英資地產公司，擅長黃金地段高品質商業(yè)地產開發(fā)，對選址要求相當挑剔。 獲取項目方式單一，三個項目公司都是通過收購股權，以合作開發(fā)的形式獲得。 全國布局： 37 成功之處： 已經做好內地優(yōu)質項目的儲備 香港成功的開發(fā)、投資、商業(yè)管理的經驗 在國內強大的品牌知名度 存在問題： 暫無 太古地產 太古地產的投資特點： 謹慎保守低調，貴精不貴多，內地拓展的進度卻一直落后于香港其他地產公司 黃金地段、商業(yè)綜合體項目 對選址要求相當挑剔，尤其青睞地鐵物業(yè) 不是通過一級市場拿地，而是通過收購項目公司股權 主要投資目標仍是北京、上海、廣州等一線城市 38 近期土地招拍掛出讓動態(tài) 地塊 時間 出讓面積 用途 成交價 競得單位 杭州市規(guī)劃錢江新城核心區(qū)塊 D-11-2/3地塊 2007.07 26.47畝 辦公、商業(yè)金融業(yè)用地 4.2，樓面價 4364 宏潤建設集團股份有限公司、浙江金瑞控股集團有限公司 成都市中心四川博物館地塊 2006.12 20萬平米建面 打造 “ 萊福士 ” 8.7 置信凱德 北京回龍觀 2007.01 23萬建面 商業(yè) 5 北京東亞信鴻國際會展中心有限公司 成都市成百地塊 2007.09 40萬平米建面 44萬平米建面 72 九龍倉 汕尾市（與汕尾土地整儲中心合作） 2007.05 4500畝 碧桂園投資 10億元取得一級開發(fā)權 成都成華區(qū)迎暉路以北、成洛路以南、沙河以東、成昆鐵路以西地塊 2007.07 凈用地面積 366畝 住宅 41億元，樓面地價 3300 香港信和置業(yè) 廣州珠江新城 J1-1 M1-4 2006.04 商業(yè) 6.16+5.2 富力地產 上海市黃埔區(qū)南京西路 163地塊 2007.07 6.6萬建面 商業(yè) 44億元，樓面價 2.6萬 蘇寧環(huán)球 杭州轉塘 2007.08 267畝 住宅，之前拿下 290畝游樂用地，打造大型高檔社區(qū) 30億元，樓面價 10004 金都九龍倉 上海閘北區(qū) 2007.08 建面 7.1萬平米 地標性商業(yè)項目 6億元 凱德置地 上海五角場商業(yè)地塊 2007.07 商業(yè) 13億元，樓面價 1.5萬 珠江 上海寶山顧村菊太路 ABC地塊 2007.07 55萬平米建面 住宅 32億元，樓面價 5877 保利地產 上海四川北路地鐵上蓋項目 2007.01 土地面積 1.4萬平米 商業(yè) 5 中信泰富 土地公開交易集中在成都、杭州、上海，不斷開創(chuàng) “ 地王 ” 記錄，港資公司表現活躍，商業(yè)地塊多為綜合體項目。 結論：關注熱點城市，研究各地開拓項目的可行性，確定開拓項目的城市、地段及初步定位。 39 小結 1： 領先企業(yè)進入我國商業(yè)地產的時機 &現狀 2002年 2003年 2004年 2005年 2006-2007年 萬達集團 深國投商置 新鴻基 華潤置地 太古 2000年，萬達確立商業(yè)地產和住宅地產 “ 兩條腿走路 ” 的方向 。 2002年 開始投資首個商業(yè)項目 長春萬達商業(yè)廣場 2003年底，已有 8個萬達商業(yè)廣場開業(yè) 現有 24個項目（建成 +在建 +儲備），其中商業(yè)面積 超過 350萬平米 2003年 ，為配合沃爾瑪在中國的擴張而設立 目前，投資項目超過 50個，遍及 12個省 40多個二線城市，商業(yè)面積超過 200萬平米 1994-2003年前，對中國投資謹慎， 1商業(yè)， 1寫字樓， 2住宅項目 2004年 ，改變公司戰(zhàn)略，加速對中國商業(yè)地產的投資 2004-2006年，依次拿下上海陸家嘴、襄陽路 3個地塊，青島項目，并參股 40%與華潤合作杭州、無錫 2個萬象城項目，商業(yè)面積 超過 60萬平米 2001年，投資深圳萬象城項目（ 2004年開業(yè)），取得較大成功 2005年 后，依次在杭州、沈陽、大連拿到綜合開發(fā)地塊 目前，共 4個項目，商業(yè)面積 超過 60萬平米 2001年，涉足廣州太古匯項目，停滯多年 2006-2007年 ，加速對中國商業(yè)地產的投資，獲得上海大中里項目和北京新三里屯項目，廣州太匯項目也已經開工 目前，共有廣州、上海和北京 3個項目，商業(yè)面積 超過 30萬平米 其他：凱德置地 其他：中糧置業(yè) 40 小結 2： 綜述 萬達進入行業(yè)時間最早，把握了行業(yè)發(fā)展的先機，迄今擁有最多的項目儲備 深國投商置由于其母公司的背景和強大的合作伙伴，建立起成功的商業(yè)模式，在二三線城市快速發(fā)展 華潤置地由于其深圳萬象城項目機會主義的成功，開始在全國范圍內復制，目前已經有 4個大型綜合項目 凱德置地 41 目錄 一、戰(zhàn)略執(zhí)行反思 二、外部環(huán)境變化分析（ PEST分析） 三、行業(yè)競爭環(huán)境分析（競爭對手動向） 四、項目競爭環(huán)境分析 五、自身能力的變化分析 六、發(fā)展目標的滾動修訂 七、主要戰(zhàn)略舉措 八、核心競爭力規(guī)劃 九、戰(zhàn)略實施保障措施 42 北京區(qū)域市場 整體環(huán)境：市場需求、市場供給、市場參與者動態(tài) 西單項目：政策環(huán)境、商圈特點、競爭性項目 朝北項目：交通環(huán)境、居住環(huán)境、商業(yè)環(huán)境 天津區(qū)域市場 整體環(huán)境：市場定位、經濟發(fā)展現狀 天津項目：周邊競爭性項目 43 北京區(qū)域市場： 市場需求 區(qū)域 租金報價 （ /平方米 /月） 變動趨勢 一年前 趨勢 西單 $133.8 ￥ 914 $100-120 王府井 $267.6 ￥ 1828 $180-200 CBD $167.2 ￥ 1143 $120-140 中關村 $78 ￥ 533 $40-60 朝陽門 $78 ￥ 533 $60-80 2007年 8月北京商鋪市場主要商圈租金 近一年來，北京市商業(yè)地產市場需求旺盛： 寫字樓：盡管 07年上半年供應再創(chuàng)新高，但租金水平仍保持穩(wěn)中有漲的水平，市場的供給和需求達到活躍狀態(tài)； 商 鋪：鑒于市場需求旺盛和零售商信心高漲，零售物業(yè)市場的前景較為樂觀； 2007年 1 6月的凈吸納量已經達到 2006年全年總吸納量的 70%。強勁的市場需求來自新租、續(xù)租、遷址和預租等多種租賃活動的全面活躍 。 2007年下半年北京商鋪市場新增供應量預計達到近 200萬平方米 * 數據來源：仲量聯行、高緯環(huán)球、戴德梁行 44 北京區(qū)域市場： 市場供給 截至 2007第二季度，按單體規(guī)模 1萬 m2以上的項目計算，北京商鋪市場現有商業(yè)項目總存量 1070萬 m2，包括超級市場和主要經營家居、建材的專業(yè)市場在內的倉儲型大賣場所占比例最大，達到總存量的 28，另外購物中心和百貨店占總存量的比重分別為 22 和 18。 百貨業(yè)簽約動態(tài) 2007.04，日本頂級百貨品牌 伊勢丹進駐西單美晟國際廣場， 4.5萬 m2 英國第一零售商 樂購超市 TESCO在百子灣開設第一家店， 1.8萬 m2，在華僑城開設了第二家門店 晨曦百貨 進駐雙子座 mall， 5000m2； 家樂福 簽約望京華彩國際中心，將建成國內首個精品旗艦店； 香港百老匯 簽約金寶匯； 永旺集團 進駐中關村國際商城，打造永旺購物中心， 9萬 m2，主力店為JUSCO超市 ； 王府井百貨 簽約大鐘寺國際廣場 中關村區(qū)域 ：中關村購物廣場 2006.04開業(yè)， 18萬 m2 第三極創(chuàng)意天地 2006.07開業(yè)， 5萬 m2； 新中關 city mall 2006.11開業(yè)， 4.7萬 m2； 大郊亭區(qū)域 ：美羅城購物中心 2007.05試營業(yè)， 15萬 m2供應量； 國貿區(qū)域 ： 新世界彩旋百貨 2007.03開業(yè)， 3.1萬 m2 世貿天階 2007.04開業(yè)， 8萬 m2 新光天地 2007.04開業(yè)， 11.6m2 雙子座 mall 2007.02開業(yè)， 5萬 m2 東直門區(qū)域 ： SOHO尚都 2007.07開業(yè)， 5.6萬 m2 東直門銀座 mall 2007.01開業(yè)， 3.1萬 m2； 新街口區(qū)域 ：新華百貨 2006.11開業(yè)， 6.5萬 m2 萬特購物中心 2007年中開業(yè)， 3萬 m2 天美時尚名店 2007.05開業(yè)， 2.2萬 m2 其他： 朝陽區(qū) 大山子：妙典時尚廣場 2007.04開業(yè)， 4.4萬 m2； 西直門 ：嘉茂購物中心 2007.09開業(yè)， 8.9萬 m2 金融街 ：四季商城 2007.09開業(yè)， 8.9萬 m2 商鋪新增供應量 45 北京區(qū)域市場： 市場供給 - 新商圈地圖 1 金融街 mall 8.9萬 27 中關村購物廣場 2 大鐘寺購物廣場 20萬 28 新中關 4.7萬 3 國瑞崇外購物中心 10萬 29 第三極 18萬 4 鵬潤國際時尚交易中心 30 美羅城 30萬 5 萬特購物中心 3萬 31 新世界彩旋 3.5萬 6 ONE MALL 32 新光天地 18萬 7 華彩國際商業(yè)中心 33 世貿天階 10萬 8 樂天銀泰百貨 34 銀座 mall 3.1萬 9 六伯本 10萬 35 SOHO尚都 5萬 10 方恒購物中心 4萬 36 新華百貨 20.5萬 11 天陸購物中心 37 喜來廣場 12 尼奧廣場 12萬 38 嘉茂購物中心 9萬 13 優(yōu)唐廣場 8.5萬 40 泛海商業(yè)中心 14 晨曦百貨雙子店 3.5萬 41 十里堡華堂 15 SOLANA 盈港時尚消費島 15萬 16 陽光鑫隆白云生活廣場 17 新世界百貨 8萬 18 天美時尚名店 2萬 19 星街坊購物中心 3.2萬 20 金寶匯 4萬 21 美晟國際廣場 4.7萬 22 新三里屯 17萬 23 天作萬瑞購物中心 24 首地大峽谷 43萬 25 新華聯國際 MALL 26 萬博匯 7萬 1 2 4 5 6 7 9 11 10 3 8 12 13 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 西單項目 朝北項目 商業(yè)多中心格局逐步形成 ,多種商業(yè)模式逐步嘗試 14 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 38 39 未開業(yè)項目 已開業(yè)項目 37 40 41 46 北京區(qū)域市場： 市場參與者最新動向 新世界 入駐 寶鼎大廈 寶鼎中心建筑面積 40286平方米，開業(yè)不久即成爛尾樓。但位于崇文門核心區(qū)域。新世界接手后將其改造成為一個集百貨、超市、娛樂為一體的城市綜合體，和現在的崇文門新世界百貨構成東西呼應之勢，進一步加強重溫商圈的建設。擬于明年初開業(yè)。 香港 “ 山頂地王 ” 著手投資開發(fā)北京西單商業(yè)區(qū)名為喜來廣場的綜合體項目。此項目總投資金額 20億元，是集行政酒店、高級購物中心以及甲級寫字樓于一體的大型商業(yè)綜合體項目，總建筑面積超過 12萬平方米，定位婚慶主題綜合廣場。 自此，香港十大地產企業(yè)已全部進軍內地市場。 香港南豐 投資 喜來廣場 Lifestyle Shopping Center有一個開放式的布局，商戶是滿足高消費階層的全國專業(yè)連鎖店。同時它還是一個為消費者提供餐飲和娛樂休閑的場所，通過建筑設計和環(huán)境設計與裝飾為消費者營造舒適的消費環(huán)境，并擁有一個或一個以上的傳統(tǒng)或時尚的專業(yè)百貨公司。 SOLANA盈港時尚消費島： Life style 由京糧集團打造，集購物、休閑，娛樂為一體，一期商業(yè)總建筑面積達 24萬平方米，堪稱奧北經濟帶首席商業(yè)航母是奧北地區(qū)最大的多功能一站式商業(yè)購物中心。 奧北首席商業(yè)中心： 龍德廣場 已首都機場集團將建設一個 10萬平米的購物中心 ，為中國首個電影主題下的購物廣場，它將商業(yè)設計規(guī)劃與電影氛圍充分結合，每條街區(qū)中都有電影的痕跡，隨處可感受濃厚的電影氛圍，從而為消費者帶來豐富而新奇的購物感受 南城第一 mall： 首地大峽谷 最近關注項目 （國企投資背景） 最新商業(yè)模式 最新收購 47 北京區(qū)域市場： 趨勢小結 商業(yè)地產將呈現供給良性發(fā)展，布局更加平衡 隨著 北京市城市總體規(guī)劃 、大店法、商業(yè)發(fā)展白皮書等宏觀政策的完善，政府將對存在盲目發(fā)展、過度競爭的區(qū)域、以及業(yè)態(tài)落后的商業(yè)項目進行必要的調整和限制。 社區(qū)商業(yè)成為發(fā)展重點，逐漸由 “ 內向型 ” 商業(yè)向 “ 外向型 ” 商業(yè)發(fā)展 白皮書中明確 79項商業(yè)鼓勵項目，社區(qū)商業(yè)，郊區(qū)商業(yè)等則在鼓勵發(fā)展目錄中出現。 除王府井、西單、前門三個傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)之外，北京將在城市的東部和西部，結合石景山、通州、東北、西北以及南部的改造、比較考慮城市的外圍服務的能力，設立 6個廣域的商業(yè)中心。北京還規(guī)劃了大約 60個區(qū)域商業(yè)中心。 近年，包括望京國際商業(yè)中心、嘉茂購物中心、宜家家居、家樂福在內的諸多大型商業(yè)中心在望京開業(yè)，基本滿足社區(qū)居民需要。隨著住宅市場的不斷成熟，更多類似望京地區(qū)這樣的大型居住區(qū)將培育出更多的社區(qū)商業(yè)中心。 新興商圈不斷涌現 隨著奧運的臨近，亞奧區(qū)域繼續(xù)備受關注；金融街商業(yè)地產作為寫字樓配套將迎來放量高峰，高端品牌將爭奪金融街有限的商業(yè)物業(yè)；中關村區(qū)域由于仍然具有向北和向西發(fā)展的潛力，所以可能成為新的選址地點；商業(yè)郊區(qū)化發(fā)展及通州新城的規(guī)劃，催生了通州商業(yè)地產的發(fā)展。 2006北京商業(yè)地產白皮書規(guī)定，市區(qū)內的大型商業(yè)發(fā)展規(guī)劃被限制，郊區(qū)化商業(yè)發(fā)展得到鼓勵，同時市政交通的進一步改善，商業(yè)的多中心的格局正在逐步形成。 預計未來五年商業(yè)地產供給持續(xù)放量 根據新開工面積預測，未來五年的商業(yè)地產竣工面積大幅度上升。但是由于目前的優(yōu)質商業(yè)項目所占比率較少，無法滿足高檔商家開店需要，因此未來商業(yè)地產租金和價格繼續(xù)保持