五星級(jí)大酒店項(xiàng)目全套 可行性分析報(bào)告 目 錄 第一章 總論 一、 項(xiàng)目背景 二、 項(xiàng)目概況 第二章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 一、 需求分析 二、 建設(shè)規(guī)模方案比較 三、 推薦建設(shè)規(guī)模方案 第三章 場(chǎng)址選擇 一、 場(chǎng)址現(xiàn)狀 二、 場(chǎng)址條件 第四章 項(xiàng)目建筑方案 一、 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 二、 結(jié)構(gòu)方案 三、 給排水設(shè)計(jì)方案 四、 電氣設(shè)計(jì) 五、 空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì) 第五章 節(jié)能節(jié)水措施 一、 節(jié)能措施 二、 節(jié)水措施 第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 二、 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 三、 環(huán)境保護(hù)措 施 四、 環(huán)境綠化 五、 環(huán)境保護(hù)設(shè)施于投資 六、 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第七章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生、消防 一、 勞動(dòng)安全 二、 衛(wèi)生防護(hù) 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 一、 建設(shè)工期 二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 第九章 投資估算與投資構(gòu)成 一、 投資估算 二、 投資構(gòu)成 第十章 財(cái)務(wù)及社會(huì)評(píng)價(jià) 一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 二、 社會(huì)評(píng)價(jià) 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 1、項(xiàng)目名稱：云南 *大酒店 2、建設(shè)地址： *縣城 * 3、承辦企業(yè)： *房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4、企業(yè)性質(zhì)：股份制民營(yíng)企業(yè) 5、資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)四級(jí) 6、企業(yè)地址： *建材城 7、企業(yè)法定代表人： * 8、承辦單位概況 *房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱 *公司）成立于 2005 年 9 月，是一家從事文化產(chǎn)業(yè)、旅游房地產(chǎn)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。公司注冊(cè)資本 2188 萬(wàn)元，擁有良好的政府信譽(yù)、銀行信譽(yù)和綜合實(shí)力。 海納百川，有容乃大。公司自成立以來(lái)，以“誠(chéng)信、優(yōu)質(zhì)、高效、超越”為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、人才管理、項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)、客戶服務(wù)上堅(jiān)持“以人為本、誠(chéng)信求實(shí)、謹(jǐn)守商道、共贏發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)宗旨，并在發(fā)展建設(shè)中始終以“提升品牌、服務(wù)社會(huì) ”為企業(yè)價(jià)值觀，企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是爭(zhēng)做知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 上善若水、厚德載物。面對(duì)新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)， *人將堅(jiān)定的秉承“誠(chéng)信、優(yōu)質(zhì)、高效、超越”的企業(yè)理念，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極進(jìn)行資本運(yùn)作，逐步實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、多角度的發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，真情服務(wù)，回報(bào)社會(huì)，為創(chuàng)造一個(gè)和諧美好的社會(huì)環(huán)境而奮斗。 9、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) *州國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要，“積極發(fā)展服務(wù)業(yè)，努力實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)發(fā)展的新跨越。堅(jiān)持資源開(kāi)發(fā)利用與保護(hù)并重，加快老旅游區(qū)的新型升級(jí)和新旅游區(qū)開(kāi)發(fā)，把旅游業(yè)作為一個(gè)新興 產(chǎn)業(yè)加以培育。推進(jìn)文化與體育的結(jié)合，全面提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和文化內(nèi)涵，抓好精品開(kāi)發(fā)與促銷?！?、 *縣 *旅游發(fā)展總規(guī)劃 、 *縣 *旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)規(guī)劃 、 *縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃 、 *片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃 、云南 *縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研究 、中共 *州委 *州人民政府貫徹中共云南省委、云南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快云南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)的實(shí)施意見(jiàn) 、國(guó)家發(fā)改委 2002 年 1 月投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 10、項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 （ 1）項(xiàng)目建設(shè)有利于提升城市 形象，加速城市化進(jìn)程 *是 *典型的農(nóng)業(yè)縣，由于多方面的原因，城市發(fā)展和城市化水平都處于較低水平。 *景區(qū)的開(kāi)發(fā)不但帶動(dòng)了當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，還給景區(qū)農(nóng)民增加經(jīng)濟(jì)收入。進(jìn)入“十一五”，縣委、政府確定開(kāi)發(fā) *新城區(qū)，一方面滿足城市擴(kuò)展的需求，另一方面隨著旅游支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必須強(qiáng)化服務(wù)配套設(shè)施，旅游住宿、餐飲、購(gòu)物、文化休閑度假，是旅游業(yè)不可缺少的服務(wù)項(xiàng)目，基于城市發(fā)展和旅游業(yè)發(fā)展的兩個(gè)需要，形成了 *新城區(qū)建設(shè)的主體，在旅游業(yè)方面，將服務(wù)功能與城市建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來(lái)是很好的決策。 項(xiàng)目的建成，將能有效地改善 *在旅游接待設(shè)施水平方面的不足，進(jìn)一步提升 *的旅游接待、商務(wù)接待水平，有利于提升 *的城市形象。項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，尤其是四星級(jí)酒店的建設(shè)，將填補(bǔ) *作為一個(gè)知名旅游目的地而沒(méi)有四星級(jí)酒店的空白，這在整個(gè) *州都具有一定的前瞻性，有利于提升 *的城市形象，有利于豐富 *的城市內(nèi)涵，有利于*旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從質(zhì)量低的“觀光型”向質(zhì)量較高的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。 （ 2）是提升 *旅游接待能力的需要 項(xiàng)目的建成，是 *旅游接待水平發(fā)展的一個(gè)里程碑，結(jié)束了 *以及整個(gè) *州沒(méi)有四星級(jí)酒店的歷史，開(kāi)創(chuàng)了 *旅游接 待的新起點(diǎn)，它的建筑理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)以至建筑品質(zhì)、建成后所引進(jìn)的先進(jìn)的酒店管理模式和管理方法等，都將對(duì)現(xiàn)在以至今后一段時(shí)間內(nèi)的同類型項(xiàng)目產(chǎn)生超強(qiáng)的影響力，發(fā)揮積極促進(jìn)作用，從而推動(dòng) *當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)旅游配套 設(shè)施的日益成熟，項(xiàng)目在建成營(yíng)業(yè)后，將引進(jìn)先進(jìn)的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和達(dá)到的接待水準(zhǔn)必將大大提升 *旅游接待的質(zhì)量和發(fā)展水平，提升 *旅游接待能力。 （ 3）項(xiàng)目的建設(shè)，有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)氐恼猩桃Y和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。 項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，將引進(jìn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)模式，項(xiàng)目宏大的固定 資產(chǎn)投資規(guī)模，可為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用，必將成為 *縣的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，預(yù)期能給政府帶來(lái) 500 萬(wàn)元左右的財(cái)稅收入，進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期后每年能為政府帶來(lái) 800萬(wàn)元左右的財(cái)稅收入；項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)以及建成后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，將會(huì)為 *當(dāng)?shù)靥峁┮欢ǖ木蜆I(yè)崗位，緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力，有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。 同時(shí)，項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，將引進(jìn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)技術(shù)與理念，為 *當(dāng)?shù)嘏囵B(yǎng)各方面高素質(zhì)的專業(yè)人才，提高當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)素質(zhì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。項(xiàng)目的建設(shè)，將大大提高 *在高級(jí)商務(wù)接待能力方 面的不足，高檔次的酒店設(shè)施，帶來(lái)的是高層次的商務(wù)客戶和高端客戶對(duì) *城市發(fā)展的信心，必將促進(jìn)與增強(qiáng) *的整體招商引資能力與水平。 （ 4）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，有利于人民群眾物質(zhì)文明和精神文明建設(shè) 項(xiàng)目的建設(shè)，與 *城市化進(jìn)程的步伐緊密相連，與求被旅游市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)，項(xiàng)目的建設(shè)，將給 *人民帶來(lái)開(kāi)放式的園林景觀和休舔場(chǎng)所、高檔次的娛樂(lè)休閑中心、集中的商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)和步行街、展 示當(dāng)?shù)爻鞘行蜗蟮乃男羌?jí)酒店，項(xiàng)目的建成，將能有效的提高當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姷奈镔|(zhì)消費(fèi)水平，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奈镔|(zhì)文明建設(shè)。同時(shí)，城市休閑設(shè)施和文化場(chǎng)所的搭建，有 利于當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娢幕钏降奶岣摺?（ 5）項(xiàng)目的建設(shè)，有利于改善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)城市總體建設(shè) 項(xiàng)目的建設(shè)，將提升 *在文化、商業(yè)、旅游等生態(tài)方面的豐富性，使 *版塊成為 *旅游經(jīng)濟(jì)圈的有效互補(bǔ)和功能延伸，進(jìn)而成為 *的標(biāo)志性休閑度假中心。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，將緊緊圍繞 *“創(chuàng)建山水園林生態(tài)旅游城市”的指導(dǎo)方針，合理規(guī)劃、精心施工，引進(jìn)具有實(shí)力的的投資上、開(kāi)發(fā)商，以及一流的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷策劃單位，為 *的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)先進(jìn)的理念，對(duì)于 *版塊的建設(shè)開(kāi)發(fā)有著長(zhǎng)遠(yuǎn)的指導(dǎo)與示范意義。 （ 6）項(xiàng)目的成 功開(kāi)發(fā)，有利于民族文化的傳承與傳播 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將以“可持續(xù)發(fā)展、永續(xù)經(jīng)營(yíng)”為宗旨，踐行“區(qū)內(nèi)旅游，區(qū)外服務(wù)”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，符合省政府大力實(shí)施繁榮民族文化、發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、建設(shè)民族文化大省的戰(zhàn)略目標(biāo)，將能有效的推進(jìn) *文化產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，對(duì) *旅游文化市場(chǎng)的發(fā)展提供良好的發(fā)展機(jī)會(huì)和強(qiáng)勁的原動(dòng)力。項(xiàng)目建成后，將成為 *的民族文化傳播基地之一，有利于民族文化的保護(hù)和傳承。 *境內(nèi)居住著漢、壯、苗、彝、瑤、白、回等多種民族，各種少數(shù)民族都有著風(fēng)情濃郁的優(yōu)良傳統(tǒng)文化，項(xiàng)目的建成將成為各民族文化的展示、傳 承與保護(hù)起到積極的作用。 二、項(xiàng)目概況 （一）擬建地點(diǎn) 云南 *大酒店建設(shè)項(xiàng)目選址于 *縣 *新城區(qū)， *縣位于云南省東南部、 *州西北部，地理坐標(biāo)為東京 104 20，北緯 24 04，距省城昆明市 280 公里，距 *州府（ *縣城） 114 公里，縣城設(shè)錦屏鎮(zhèn)，海拔 1452 米。項(xiàng)目用地東臨城市中心公園，西靠規(guī)劃中的商業(yè)步行街，北面是規(guī)劃中的風(fēng)味食品街，南毗建設(shè)中的 60 米大道，與盛德花園隔街相望，處于 *新城區(qū)的中心位置，交通便利。地塊通過(guò) *大街與縣城相連，距 *縣城直線距離不足 1 公里，距 *風(fēng)景 區(qū) 10 公里左右。該地塊屬于規(guī)劃中的旅游接待區(qū)。規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)用地。地塊規(guī)劃凈用地面積約 15.68 畝。項(xiàng)目地勢(shì)中間高四周低，整體呈四方形。項(xiàng)目地塊周邊交通干道主要有規(guī)劃中的 60 米大道、 32 米大道，北側(cè)是規(guī)劃中的風(fēng)味食品一條街，東面是規(guī)劃中的商業(yè)步行街，規(guī)劃交通條件良好。地塊現(xiàn)有附著物主要是自然植被及部分臨時(shí)建筑物，地質(zhì)情況較好，比較適宜建立位于城市中心區(qū)、現(xiàn)代、時(shí)尚、能滿足旅游接待、休閑度假、購(gòu)物娛樂(lè)、健身、生態(tài)等多項(xiàng)功能為一體的建筑項(xiàng)目。 （二）建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 1、建設(shè)規(guī)模 根據(jù) *縣 *旅游發(fā)展規(guī) 劃、 *縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃和 *片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)長(zhǎng)期市場(chǎng)調(diào)查，為緩解 *景區(qū)節(jié)假日旅游接待房源嚴(yán)重不足的問(wèn)題，本項(xiàng)目總建筑面積擬定為 22929.91 平方米， 設(shè)客房（標(biāo)間） 212 間，日接待游客能力 400 人。 2、建設(shè)內(nèi)容 （ 1）酒店客房（按標(biāo)間計(jì)）： 212 間，每標(biāo)間 35.28 平方米，合計(jì)8122.3 平方米。 （ 2）會(huì)議： 454.4 平方米 （ 3）文化娛樂(lè)： 1153.4 平方米 （ 4）餐飲： 1641.2 平方米 （ 5）商務(wù)（含商場(chǎng)）： 453.5 平方米 （ 6）康體： 1447.4 平方米 （ 7）地下停車庫(kù) 2020 平方米， 52 個(gè)車位。 3、建筑功能規(guī)劃 *大酒店為四星級(jí)旅游大酒店，是整個(gè) *旅游區(qū)的總接待中心和旗艦店，營(yíng)運(yùn)功能定位于涉外、會(huì)務(wù)、商務(wù)接待。 含總統(tǒng)套房、高檔商務(wù)套間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間、殘疾人房間等百余間高檔客房，具備客房服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂(lè)、停車、旅游接待等超四星級(jí)酒店的完備功能。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為 300 400 人次。 商務(wù)中心、康樂(lè)中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置。 四星級(jí)旅游度假酒店，是 *和 *第一家四 星級(jí)酒店，將成為 *乃至滇東南地區(qū)規(guī)模最大的四星級(jí)度假酒店，將有效彌補(bǔ) *多年來(lái)在高端酒店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升 *知名旅游城市的品牌魅 力和形象，滿足對(duì)高端客戶和金字塔尖消費(fèi)者的需求。 （三）主要建設(shè)條件 1、豐富的旅游資源是四星級(jí)酒店建設(shè)最可靠的依托 *旅游度假區(qū)始建于上世紀(jì) 80 年代末，經(jīng)過(guò)近 20 多年的開(kāi)發(fā)利用與保護(hù)，已經(jīng)成為國(guó)家 3A 級(jí)景區(qū)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和人民生活水平的提高，加上國(guó)家推行長(zhǎng)假休息制，景區(qū)的人氣逐年上升，整個(gè)旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)模一年一個(gè)樣，從而推動(dòng)相應(yīng)的服務(wù)業(yè)的巨 大需求，特別是以食宿為主的接待條件是旅游地不可缺少的硬件建設(shè)。因此，在 *縣城建設(shè)一個(gè)旅游接待中心，深厚的旅游資源是旅游酒店的最可靠客源保證。 *旅游度假區(qū)位于 *縣中部，總面積 4.83 平方公里，平均水深 4米，最深處 30 米，蓄水 1300 萬(wàn)立方米，目前已經(jīng)開(kāi)通了 21 公里的水上游路，開(kāi)發(fā)了荷葉湖、情人湖、燈籠湖、擺龍湖、仙人洞、觀音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水電站等景點(diǎn)，建起了仙人洞彝族文化生態(tài)村。這里天藍(lán)水碧，湖面迂回曲折，山水相映。湖邊連片分布的田野、深林、花草和掩映在蔥籠山林中的村莊，形成天、水、人 和諧共處的 *荷湖風(fēng)光。蕩舟湖中，舟移景換，一步一景，令人不禁想起“橫看成嶺側(cè)成峰，遠(yuǎn)近高低各不同”的詩(shī)句，不禁令人流連忘返。 *旅游度假區(qū)屬大型旅游景區(qū)，景區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)分布眾多，一是自然生態(tài)型旅游以 *的湖水，將荷葉湖、情人湖、燈籠湖、擺龍湖、仙人洞、觀音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水電站等景點(diǎn)串聯(lián)起來(lái)，以展示 *旅游度假區(qū)的水體、群山、植被、地貌等自然景觀；二是民 族風(fēng)情型旅游以水路與陸路相結(jié)合游線為依托，將仙人洞彝族文化生態(tài)村以及其他村落串聯(lián)起來(lái)，以展示 *旅游度假區(qū)的民俗村寨風(fēng)貌；三是文化生態(tài)旅游 ，以賞荷、品荷、說(shuō)荷為基本內(nèi)容，展示 *極具魅力的荷湖風(fēng)光與荷文化旅游。 2、優(yōu)越的地理位置 擬建的 *大酒店選址于 *縣 *新城區(qū)，距縣老城區(qū)中心 1 公里，距*8 公里，毗鄰 120 畝 *城市中央公園，界于景區(qū)與老城區(qū)之間，交通和地理位置處于樞紐地位。符合區(qū)內(nèi)旅游、區(qū)外服務(wù)的景區(qū)總體規(guī)劃設(shè)想。 3、新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件能滿足項(xiàng)目要求 *新城區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，主干道 60 米寬，次道 32 米，并大部已建成，城市中心廣場(chǎng)的核心形象已顯露，周邊是以接待為主的旅游項(xiàng)目，如星級(jí)酒店、風(fēng)味食品街、購(gòu)物步行街、度假村等正在建設(shè)中?；?礎(chǔ)設(shè)施水、電、路等場(chǎng)地條件十分良好，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)施創(chuàng)造了較好條件。 （四）項(xiàng)目投入總資金及效益情況 *酒店投入總資金 8527.99 萬(wàn)元，。所需資金全部由開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集，項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，年?duì)I業(yè)總收入預(yù)計(jì) 2122.81 萬(wàn)元，總成本1364.10 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 482.26 萬(wàn)元， 9.91 年收回投資。 （五）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 一 建設(shè)規(guī)模 總建筑面積 22929.91 地上部分 20298.71 商場(chǎng) 435.5 餐飲 1641.2 客房 8122.3 地下部分 2631.2 二 工作制度 全年工作天數(shù) 天 360 日工作時(shí)數(shù) 小時(shí) 8 中午輪流進(jìn)餐 三 主要?jiǎng)恿δ暧昧?水 M3 46355 煤 T 200 電 KW.h 196 四 項(xiàng)目定員 人 130 其中：營(yíng)業(yè)服務(wù)人員 人 58 輔助營(yíng)業(yè)人員 人 36 管理人員 人 36 五 建設(shè)指標(biāo) 占地面積 10453 建筑密度 % 26.98 容積率 % 1.96 六 總投資 萬(wàn)元 8527.99 其中：建設(shè)資金 萬(wàn)元 8527.99 流動(dòng)資金 萬(wàn)元 七 萬(wàn)元營(yíng)業(yè)收入占用建設(shè)投資 萬(wàn)元 4.018 八 平均總產(chǎn)值（營(yíng)業(yè)收入） 萬(wàn)元 2122.81 正常達(dá)產(chǎn)年 九 全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 萬(wàn)元 16.323 十 年均營(yíng)業(yè)成本 萬(wàn)元 1364.10 十一 年均毛利潤(rùn)（利潤(rùn)總額） 萬(wàn)元 643.02 十二 年均營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 115.69 十三 年均所得稅 萬(wàn)元 160.76 十四 全部 投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 6.55 （稅后） 十五 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 1524.4 （ ic=12%） 十六 全部投資靜態(tài)投資回收期 年 9.16 （稅后） 十七 盈虧平衡點(diǎn)（ BEP） % 53.6 十八 投資利潤(rùn)率 % 7.54 （稅前） 十九 投資利稅率 % 7.01 （稅后） 二十 建設(shè)年限 年 2 （六）結(jié)論與建議 本項(xiàng)目符合國(guó)家城鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)政策法規(guī)，符合 * *片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃精神和 *縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃“的要求，符合 *縣”建設(shè)山水園林生態(tài)旅游城市“的城市發(fā)展目 標(biāo)，項(xiàng)目的建設(shè)，具有一 定的經(jīng)濟(jì)效益和巨大的社會(huì)效益。 本項(xiàng)目屬于酒店投資項(xiàng)目，受旅游市場(chǎng)和當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)發(fā)展的影響很大，根據(jù)對(duì) *縣和 *景區(qū)旅游市場(chǎng)和酒店市場(chǎng)的調(diào)研、分析和預(yù)測(cè)，項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景，財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)效益上可行。本項(xiàng)目區(qū)位理想，有較好的發(fā)展?jié)摿?，適合開(kāi)發(fā)酒店、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以有效解決 *縣城接待能力不足、缺乏高星級(jí)酒店接待設(shè)施等突出矛盾，促進(jìn) *景區(qū)旅游業(yè)的繁榮和發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)是 *旅游支柱產(chǎn)業(yè)的組成部分，而旅游業(yè)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)開(kāi)放、繁榮經(jīng)濟(jì) 、擴(kuò)大就業(yè)、增加群眾收入和帶動(dòng)精神文明建設(shè)的大事，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有明顯的社會(huì)效益，具有深遠(yuǎn)意義。成功的組織、實(shí)施、開(kāi)發(fā)好本項(xiàng)目，將能為 *社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮，為 *新城區(qū)的總體建設(shè)，對(duì) *旅游產(chǎn)業(yè)、文化事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。 第二章 需求分析與建設(shè)規(guī)模 一、需求分析 1、 *縣旅游業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) *縣地處云南省東南部，旅游資源得天獨(dú)厚，是云南省著名的旅游目的地，被國(guó)家旅游局確定為涉外景區(qū)并被云南省評(píng)為十大優(yōu)秀景區(qū)之一的 *風(fēng)景區(qū)，素以峰群、湖群、洞群的高原喀斯特自然風(fēng)光而著 稱，是云南省 9 個(gè)國(guó)家 AAA 級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一，入選 12 個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)行列。 *風(fēng)景區(qū)，國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)和云南省旅游休閑度假基地，為國(guó)家級(jí)旅游熱線和云南三大熱線上的精品旅游區(qū)。在“ 2006 年盤點(diǎn)云南旅游”評(píng)選活動(dòng)中， *彝族“花臉節(jié)”獲年度旅游最高榮譽(yù)獎(jiǎng)，被評(píng)為“年度最具影響力的旅游節(jié)慶活動(dòng)”，云南省 *景區(qū)獲年度旅游最佳促進(jìn)獎(jiǎng)，被評(píng)為“年度海內(nèi)外游客最向往的景區(qū)”。通過(guò)努力，最近 *旅游區(qū)又被中國(guó)民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)評(píng)審委員會(huì)授予“中國(guó)民間文化遺產(chǎn)旅游示范區(qū)”稱號(hào)，成為本次評(píng)選活動(dòng)云南省唯一獲此殊榮的旅游區(qū)。 自 2003 年以來(lái)， *縣依托豐富的旅游資源，不斷加強(qiáng)與東盟，以及我國(guó)西南 6 省區(qū)，及滇東南 5 市區(qū)國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作，全面打造旅游產(chǎn)品共享、客源互送、信息互通的“無(wú)障礙旅游”網(wǎng)絡(luò)。截至目前， *縣 *國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)已形成了別具特色、功能互補(bǔ)的 4 條國(guó)際國(guó)內(nèi)精品旅游環(huán)線：昆明一 *一麻栗坡一越南；昆明一 *一壩美；昆明一 *一師宗一羅平；昆明一彌勒一 *一建水。同時(shí)與縣內(nèi)沖頭片區(qū)的暗河、古驛道 (茶馬古道 )、索道和溫瀏片區(qū)的峽谷、野生動(dòng)植物以及歹馬瀑布、革雷瀑布等自然景觀相結(jié)合，形成“三區(qū)二瀑”格局，*旅游已是 *及 滇東南旅游業(yè)毫無(wú)爭(zhēng)議的領(lǐng)跑者。 2008 年 10 月，炭黑（炭房 -*）一級(jí)公路開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)， *到 *僅需 1 小時(shí)，機(jī)場(chǎng)到 *僅需 40 分鐘；南昆高速鐵路復(fù)線規(guī)劃方案已經(jīng)確定， *為最大的中轉(zhuǎn)站，以后從 *到昆明或南寧的時(shí)間均可在 2 個(gè)小 時(shí)以內(nèi)！ *通道經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃藍(lán)圖得以完美實(shí)現(xiàn)。 *城市價(jià)值將得到大幅度的飆升，旅游產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)一個(gè)跨越式的發(fā)展機(jī)遇，前景無(wú)可估量。 近年，隨著 *旅游品牌的構(gòu)建和景區(qū)知名度的不斷提升， *的旅游事業(yè)獲得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游產(chǎn)出大幅度提高 (見(jiàn)表 1： 2001 年 - 2007 年 *旅游人數(shù)統(tǒng)計(jì)表，表 2： *旅游總收入柱狀圖 )。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2005 年，僅“五一”旅游黃金周，前往 *旅游觀光人數(shù)就突破 10 萬(wàn)，旅客量較去年同期增加 67%，在“十一”黃金周，*的游客接待總數(shù)也超過(guò)了 4 萬(wàn)人次，全年的游客接待總量達(dá)到了 75萬(wàn)人次，比 2004 年增長(zhǎng) 29%，全縣旅游收入到達(dá) 11336.04 萬(wàn)元，比2004 年增長(zhǎng) 20%， *成為 2006 年云南旅游的一大熱點(diǎn)目的地， *旅游成為滇東南精品旅游線的重要節(jié)點(diǎn)和中間一環(huán)。 2007 年， *縣緊緊圍繞“筑牢基礎(chǔ)，突出特色，強(qiáng)化宣傳，打造精品”的旅 游業(yè)發(fā)展思路，不斷增強(qiáng) *的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。截至 12月 31 日，全縣共接待海內(nèi)外游客 86 萬(wàn)人次，比上年增加 2.1 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 2.38%；實(shí)現(xiàn)門船票收入 1204.5 萬(wàn)元，比上年增加 144 萬(wàn)元，增長(zhǎng) 13.6%；旅游總收入達(dá) 3.01 億元，比上年增加 722 萬(wàn)元，增長(zhǎng) 2.4%；三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史最高水平。 表 1： 2001 年 - 2007 年 *旅游人數(shù)統(tǒng)計(jì)表 年份 國(guó)內(nèi)游客（萬(wàn)人次） 國(guó)外游客（萬(wàn)人次） 合計(jì)（萬(wàn)人次） 2001 48 0.017 48.017 2002 50 0.019 50.019 2003 56 0.015 56.015 2004 58 0.031 58.019 2005 75 0.45 75.45 2006 83.57 0.33 83.9 2007 86 0.0659 86.0659 表 2 ： 2003-2007*旅游總收入柱狀圖 2、 *酒店市場(chǎng)分析 調(diào)查顯示，在旅游黃金季節(jié)，紛至沓來(lái)的游客使 *各大小賓館、酒店、招待所爆滿，“農(nóng)家樂(lè)”生意紅火，各景點(diǎn)游人如織，日接待能力僅 3000多人的游船公司在旅游高峰期每日接待游客近萬(wàn)人，這一切，對(duì) *景區(qū)以至 *縣城的現(xiàn)有接待設(shè)施和接待能力提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，整個(gè) *縣達(dá)到星級(jí)設(shè)施的酒店在 10 家左右，二星級(jí)以上的酒店、賓館僅有 6 家，三星級(jí)的酒店僅有瑞和大酒店 1 家，且建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)、接萬(wàn)元86501098529300 30100050001000015000200002500030000350002003年 2004年 2005年 2006年 2007年旅游總收入 待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高（見(jiàn)表 3： *星級(jí)酒店一覽表）。據(jù) *縣旅游局統(tǒng)計(jì)，截止 2005 年 10 月 *縣旅游接待能力情況為：景區(qū)及縣城日提供床位 6517 個(gè)，共計(jì) 170 戶；其中城區(qū) 110 戶，床位數(shù) 4263 個(gè)；景區(qū) 60 戶，床位數(shù) 2254 個(gè)；而截止 2007 年底 *僅新增床位 300 個(gè)（ *縣旅游局提供數(shù)據(jù)），與 *近兩年旅游人數(shù)的大幅增加形成強(qiáng)烈 反差。 表 3 *星級(jí)酒店一覽表 酒店名稱 星級(jí) 床位數(shù) 備注 瑞 和 大 酒店 三星 225 張 標(biāo)間、套房 電力賓館 二星 55 間， 110 余張 普標(biāo)、豪單、豪標(biāo)、套房 電信賓館 二星 76 張 標(biāo)間、套房 豐圓賓館 二星 68 間， 123 張 標(biāo)間 興運(yùn)賓館 二星 162 張 普標(biāo) 佳寶賓館 二星 110 張 標(biāo)間 *賓館 二星 326 張 單間、標(biāo)間、三人間、豪套 花園賓館 準(zhǔn)二星 106 間， 260 張 單間、夫妻間、套間、普標(biāo) *度假村 準(zhǔn)二星 63 間， 120 余張 單間、標(biāo)間、三人間、夫妻間 銀湖賓館 準(zhǔn)二星 100 余間， 200 余張 普標(biāo)、豪標(biāo)、豪套、三人間 數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)查及中國(guó)云南 *風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃 *酒店業(yè)的另一個(gè)突出問(wèn)題是普遍建成時(shí)間長(zhǎng)，接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂(lè)占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。由于住宿條件的不盡人意，近年來(lái) *旅游出現(xiàn)了對(duì)游客吸引力下降的情況，景區(qū)的口碑和競(jìng)爭(zhēng)力受到影響。 從整體上看， *縣現(xiàn)有的旅游接待設(shè)施和接待能力、接待水平已是不堪重負(fù)，在接待檔次和規(guī)格上，也不能滿足 *景區(qū)申報(bào)稱為 4A 級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)的發(fā)展規(guī)劃和未來(lái)需求。 而作為擁有豐富旅游資源和深厚發(fā)展?jié)摿Φ闹包c(diǎn)， *以至整個(gè)*州至今尚沒(méi)有一家具有一定規(guī)模和現(xiàn)代特色的四星級(jí)以上的酒店，現(xiàn)有的酒店、賓館無(wú)論是硬件設(shè)施還是軟件級(jí)旅游接待設(shè)施都不能滿足日新月異的旅游業(yè)的發(fā)展需要，興建一家具有一定規(guī)模和特色的高星級(jí)休閑度假酒店，提升 *現(xiàn)有的旅游、商務(wù)接待水平已經(jīng)是勢(shì)在必行 . 3、本項(xiàng)目 SWOT 分析 、優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 地理位置優(yōu)越，是未來(lái) *新城的核心位置 交通條件好：項(xiàng)目位處城市未來(lái)主干道 *大道（規(guī)劃 中的 60 米大道）北側(cè)，直通 *景區(qū)，道路開(kāi)闊，交通順暢， 60 米大道貫通景區(qū)后，從本項(xiàng)目至景區(qū)只有 5 分鐘車程。 周邊配套：毗鄰 120 畝城市中央公園，中央公園既是與新城配套 的休閑場(chǎng)所，更是未來(lái) *各種大型政府活動(dòng)、旅游活動(dòng)、民俗活動(dòng)（如花臉節(jié)、辣椒節(jié)等等）的主要場(chǎng)所；項(xiàng)目周邊聚集了 *風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、*購(gòu)物中心、風(fēng)味食品街、步行街，和本項(xiàng)目一同構(gòu)成了一個(gè)集住宿、休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的，功能完善的具有濃郁民族風(fēng)情的旅游接待中心。 作為 *的第一家四星級(jí)酒店，本項(xiàng)目是 *的地標(biāo)建筑，是政府的面子工程 ，是 *景區(qū)、 *縣政府乃至 *州的一張名片。 *景區(qū)為 *乃至滇東南旅游人氣最旺的景點(diǎn)，現(xiàn) *許多大型會(huì)議及單位接待、專題會(huì)議等均在此舉行，且有越來(lái)越明顯的趨勢(shì)。 、劣勢(shì)（ Weaknesses） 受制于新城建設(shè)： *新城目前正在全面的建設(shè)中，預(yù)計(jì)其建成初具規(guī)模需要 2 年的時(shí)間，在此期間，新城的市政基礎(chǔ)設(shè)施、居住氛圍還不成熟。 本項(xiàng)目與周邊配套形成的旅游接待中心，其休閑氛圍、商業(yè)氛圍需要一段時(shí)間的培育。 、機(jī)會(huì)（ Opportunities） 旅游業(yè)升溫 ： *旅游近年來(lái)發(fā)展迅猛，旅游人 數(shù)逐年大幅增加，對(duì)本項(xiàng)目形成根本性支持。 旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)加速 ： *縣政府進(jìn)一步貫徹中央關(guān)于解放思想的指示，將加快 *旅游戰(zhàn)略的實(shí)施，建好 *喀斯特濕地植物園、天坑風(fēng)景區(qū)、舍得風(fēng)景區(qū)，使其成為旅游業(yè)的新亮點(diǎn)；并加快四大旅游新產(chǎn)品、五大旅游重點(diǎn)工程、六個(gè)旅游重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)。將極大改善 *旅 游淡旺季明顯的狀況。 *的旅游產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)一個(gè)飛速發(fā)展的黃金時(shí)期。 *景區(qū)內(nèi)部環(huán)境治理 ：為改善 *景區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的農(nóng)家樂(lè)在規(guī)劃、管理上的混亂和對(duì)景區(qū)環(huán)境的破壞，保護(hù)景區(qū)的生態(tài)， *縣政府作出了在 2009 年底全部 遷出景區(qū)內(nèi)農(nóng)家樂(lè)的決定。屆時(shí)， *將純粹是一個(gè)原生態(tài)的景區(qū)，本項(xiàng)目作為政府 規(guī)劃的旅游接待中心，其優(yōu)勢(shì)將全面體現(xiàn)，承擔(dān)起 *旅游接待的重任。 政府支持 ：政府有改善縣城現(xiàn)有接待設(shè)施和接待水平不足的愿望，有建設(shè)高星級(jí)酒店、提升城市形象的迫切要求。項(xiàng)目為 *政府傾力打造規(guī)劃的旅游接待中心，其建成將成為 *的政府接待、商務(wù)接待、旅游接待的中心 。 填補(bǔ)市場(chǎng)空白 ： *酒店業(yè)普遍建成時(shí)間長(zhǎng)，接待設(shè)施老化、接待規(guī)格不高，低檔次的客棧、旅社、農(nóng)家樂(lè)占據(jù)酒店業(yè)的主力。酒店業(yè)管理人才奇缺，管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差。本 項(xiàng)目的建成將極大改善這一狀況，占據(jù) *旅游接待的中高端市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)空白，并且在 *的政府接待、商務(wù)接待中發(fā)揮舉足輕重的作用。其次，作為 *州唯一一家 4 星級(jí)酒店，又坐落于 *最具代表性的景區(qū) *，本項(xiàng)目的建成，完全可以成為 *州對(duì)外接待的窗口，也可以吸引 *州及其相鄰地區(qū)大量的會(huì)務(wù)旅游人群。 隨著 *機(jī)場(chǎng)的通航，以及交通條件的進(jìn)一步改善，必將吸引大批的省外中高端旅游人群進(jìn)入 *旅游。 、挑戰(zhàn)（ Threats） 旅游業(yè)發(fā)展水平：現(xiàn)階 *旅游業(yè)存在旅游產(chǎn)品單一、淡旺季明顯、 接待設(shè)施落后、客源不 廣等情況，旅游水平正處于光型旅游向休閑度假型旅游過(guò)渡的階段。 4、前景分析 針對(duì)旅游市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新特點(diǎn)， *縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”中明確提出了“ 一個(gè)旅游接待中心 *縣城 ”的戰(zhàn)略構(gòu)想，把 *縣城作為 *旅游的集散地和接待中心，結(jié)合 *縣建設(shè)山水園林生態(tài)旅游城市的目標(biāo)，在 *新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)旅游商品一條街、城市主題公園等娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑和住宅設(shè)施；這一構(gòu)想的提出，表明了政府改善縣城旅游接待設(shè)施，提升旅游接待能力和水平的決心和愿景。 結(jié)合 *縣建設(shè)山水園林生態(tài)旅游城市的目標(biāo)，充分地利用了新城 區(qū)的樞紐位置，在 *新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)旅游接待區(qū)、新建高星級(jí)休閑度假酒店，同時(shí)建設(shè)旅游商品步行街、風(fēng)味食品一條街等休閑、度假、住宿、娛樂(lè)、購(gòu)物等相關(guān)設(shè)施，早總體上是符合 *縣旅游業(yè)發(fā)展“十一五規(guī)劃”和創(chuàng)建“兩大旅游接待區(qū)：的戰(zhàn)略構(gòu)想，在實(shí)際構(gòu)建上能夠豐富縣城作為一級(jí)接待中心的接待、旅游、娛樂(lè)功能， 能有效改善縣城的旅游配套設(shè)施，提升縣城的接待水平和接待質(zhì)量，以發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)看，也能夠滿足數(shù)量、質(zhì)量日益增長(zhǎng)的游客的需求。在 *新城區(qū)興建四星級(jí)的高級(jí)別休閑度假酒店，在 *，乃至 *州都是第一家，能有效地提升 *以及 *的知名度和影響力，增強(qiáng) *在云南旅游市場(chǎng)的整體競(jìng)爭(zhēng)力， 是相當(dāng)必要的。 第三章 場(chǎng)址選擇 一、 場(chǎng)址現(xiàn)狀 （一）地點(diǎn)與地理位置 擬建項(xiàng)目選址根據(jù) *縣 *新城區(qū)規(guī)劃安排于 60 米大道北側(cè)中部的旅游接待區(qū)，于城市中心公園、風(fēng)味食品街、步行商業(yè)購(gòu)物街、 *住宅小區(qū)等同屬一片區(qū)。 *位于 *縣城西北部，是通往老縣城區(qū)及 *景區(qū)的樞紐，地理位置比較優(yōu)越。 （二）場(chǎng)地土地權(quán)屬及占地面積 項(xiàng)目處于新城開(kāi)發(fā)區(qū)，由新城區(qū)管委會(huì)統(tǒng)一辦理用地手續(xù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)土地競(jìng)拍方式取得其開(kāi)發(fā)使用權(quán)， 有關(guān)手續(xù)已全部辦理完畢。 項(xiàng)目按照城市規(guī)劃處在 60 米道路與 32 米道路的交叉口處，沿 60米大街長(zhǎng) 113.6 米，沿 32 米道路長(zhǎng) 111 米，地形呈正方形，總用地面積近 20 畝。 （三）場(chǎng)址條件 1、地形、地貌條件 *縣地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，全縣地勢(shì)西南高 東北低、六詔山支系縱橫全境。西南部的樹(shù)皮、膩腳鄉(xiāng)海拔大部分在 1800 米左右，西北部的羊雄山海拔達(dá) 2501 米， *縣城海拔 1552 米，縣城周邊為丘陵地形、陡坡多、平地少。但項(xiàng)目所在的 *地勢(shì)較開(kāi)闊，壩區(qū)面積 2 平方公里左右， 60 米大道呈東西走向，擬建場(chǎng)地整體地形 由西向東緩傾，場(chǎng)地較為平坦。地貌上處于山間丘陵緩坡地帶和丘谷地帶，整體地貌形態(tài)為 *山間丘陵地貌。地面高程介于 1462.451474.68m 之間，高差為 12.23m。 2、 工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件 工程地質(zhì)條件：本項(xiàng)目已委托中國(guó)有色冶金昆明勘察設(shè)計(jì)院，進(jìn)行勘察，建設(shè)基地內(nèi)地質(zhì)情況已經(jīng)探明，擬建場(chǎng)地大地構(gòu)造上處于南嶺東西向復(fù)雜構(gòu)造帶西段與 *巨型旋鈕構(gòu)造的符合部位。區(qū)內(nèi)占主導(dǎo)地位的是東西向構(gòu)造，款 15 20km，長(zhǎng) 50km 以上，由東西向壓性斷裂、背斜及伴生的北向張扭性斷了組成。求北縣城以北，東西向構(gòu)造及伴生的 北西向斷裂切截了北東向構(gòu)造和弧形構(gòu)造。 擬建場(chǎng)低范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)構(gòu)造斷裂及發(fā)震斷裂通過(guò)，整個(gè)工程場(chǎng)區(qū)屬基本穩(wěn)定。 經(jīng)鉆探揭露，擬建場(chǎng)地的地層結(jié)構(gòu)總體上較為復(fù)雜，地表被素填土所覆蓋，其下由第四系坡洪積粘土組成，基底為三迭下統(tǒng)洗馬塘組泥巖和石炭系下統(tǒng)石灰?guī)r，為方便設(shè)計(jì)使用，將其劃分出單元層，各巖土層的巖性特征按地質(zhì)單元層代號(hào)自上而下可分述如下： 1）、第四系人工堆積（ Qm1）素填土：由褐黃、淺褐、灰褐色粘性土混含 0 40%不等的泥巖碎塊組成，局部以泥巖碎塊為主，結(jié)構(gòu)松散。厚度為 0.5 8.80m；僅覆蓋于鉆孔 zk31、 58 60、 71、 73、 76 88、 zk+1 4、 90 104、 107、 110 112115、 1161、 20 125 及 128 147 控制地段之地表。 2）、第四系坡洪積（ Qd1 P1）層：粘土 2：褐黃、淺褐、灰黃或淺黃 或色，含少量角礫、砂、鐵錳質(zhì)結(jié)核及泥巖風(fēng)化殘塊，可塑狀態(tài)為主、局部為軟塑狀態(tài)，濕。層頂埋深為 4.30 6.60m，厚度為 2.20 13.20m，平均厚度為 7.00m。僅分布于鉆孔 zk102 104、 134、 141、 146 及 147控制地段。 3)三迭系下統(tǒng)洗馬塘組（ T1X）泥巖： （ 1） 全風(fēng)華泥 巖：褐黃、黃、灰綠、褐、或褐紅色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，薄層狀構(gòu)造：全風(fēng)化，巖芯呈軟塑粘土及少量碎塊狀，容易鉆進(jìn)，巖塊用于手易捏碎。巖面埋深為 0.00 27.80m，厚度為 0.50 11.60m，平均厚度為 5.08m。僅分布于鉆孔 zk14、 15、 21 25、 66、 88、 88+3、 88+4=90、92、 94、 97、 98 及 130 控制地段。 （ 2） 強(qiáng)風(fēng)化泥巖 2：褐黃、黃、灰黃、淺褐、淺黃、黑、灰褐或紫色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)，薄層狀構(gòu)造：強(qiáng)風(fēng)化，巖芯呈碎塊狀及土狀、少量為塊狀，巖塊用手易折斷。巖面埋深為 0.00 22.00m，厚度或揭示厚度 為 1.50 20.80m；除鉆孔 zk15 控制地段缺失該層外，其余 絕大部分地段揭示該層。該強(qiáng)風(fēng)化泥巖屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體質(zhì)量等級(jí)分類屬 V 類。 （ 3） 中等風(fēng)化泥巖 3：褐黃、淺褐、褐灰、灰綠或黑色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)、薄層狀構(gòu)造；中等風(fēng)化，巖芯呈塊狀、碎塊狀及土狀，偶呈短柱狀；巖塊用錘易擊碎。巖面埋深為 8.70 35.10，揭示厚度為 3.50 11.60m；僅在鉆孔 zk1、 2、 88、 88+3、 88+4、 91、 97 及 98 控制地段揭示至該層。該中等風(fēng)化屬極軟巖，巖體完整程度分類屬極破碎，巖體基本質(zhì)量等級(jí)分 屬 V 類。 4)、石灰?guī)r系下統(tǒng)（ C1）石灰?guī)r：青灰色，隱晶質(zhì)結(jié)構(gòu)，中厚層狀構(gòu)造；強(qiáng)風(fēng)化，節(jié)理裂隙發(fā)育，鉆孔巖芯呈角礫狀、碎石狀及碎塊狀，巖塊用錘難擊碎，巖體質(zhì)量等級(jí)較差。巖面埋深為 1.90 28.10m，揭示厚度為 1.20 7.90m，僅在鉆孔 zk5、 6、 14 17、 21 26、 66、 67、86、 87、 88+1、 88+2、 89、 90 及 92 94 控制地段揭示至該層。該強(qiáng)風(fēng)化石灰?guī)r層屬較軟巖；巖體完整程度分類屬破碎；巖體基本質(zhì)量等級(jí)分類屬 V 類。 經(jīng)鉆探揭露及工程地質(zhì)調(diào)查，本場(chǎng)地在未整平前為丘陵、坡谷及凹地。經(jīng)整 平后使得部分地段填土較厚而大部分地段三迭系下統(tǒng)洗馬塘組泥巖和石巖系下統(tǒng)石灰?guī)r已出露。該場(chǎng)地內(nèi)泥巖極破碎、節(jié)理裂隙及發(fā)育，為若透水層；石灰?guī)r多以石芽及石筍狀出現(xiàn)。地表水下滲后在泥巖與石灰?guī)r接觸停滯，使得該處泥巖完全風(fēng)化而較軟。 水文地質(zhì)條件： 目前，地下水位在 -16.5m 以下，場(chǎng)址附近無(wú)水體及河流。 （一） 地理及氣候條件 *地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，地勢(shì)西南高，東北低，六詔山支系大總山縱橫全境。主要河流有南盤江、六郎洞河、夸墨河、托底河、官寨河、補(bǔ)擋河、南丘河、清水河、清平河、石葵河、盤龍河（馬恒地段），分屬 珠江流域西江水系河紅河流域?yàn)o江水系。 *湖為較大的天 然湖泊，水面 10.8 平方公里，境內(nèi)最高海拔（羊雄山頂峰） 2501.8 米，最低海拔（弄位村） 782 米。由于地處低緯季風(fēng)區(qū)域，氣候總體上屬中亞熱帶高原季風(fēng)氣候，有南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶、南溫 帶 4個(gè)氣候類型，年平均氣溫 13.219.7，年平均降雨量 10001270 毫米。 二、 供水 擬建場(chǎng) 60 米大道已完成城市供水管的敷設(shè)，可直接與市政供給管搭接，供水有保證。 三、 雨污水 現(xiàn)場(chǎng)東、南道路及地下排污水管已經(jīng)完成，兩側(cè)均有地下水管，可直接接收本項(xiàng)目與污水的排放 。 四、 供電 根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，預(yù)計(jì)總用電負(fù)荷 850KW，變壓器安裝容量1600KVA，該地區(qū)現(xiàn)有開(kāi)閉站，經(jīng)與供電部門協(xié)商，可從該開(kāi)閉站引10KV 雙路供電至本項(xiàng)目變配電室。 五、 交通及道路條件 項(xiàng)目地處 *縣城鄉(xiāng)結(jié)合部，距縣城僅 1 公里， 60 米主干道與 *道路連接，場(chǎng)地?zé)o論對(duì)內(nèi)對(duì)外交通都十分方便，且全部為油路，項(xiàng)目不需要再對(duì)道路投資。 第四章 建筑方案選擇 一、 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 項(xiàng)目地處 *新城區(qū) ， 規(guī)劃用地性質(zhì)為旅游接待區(qū)，項(xiàng)目用地距離 *景區(qū)僅 10 公里，與 *老縣城近在咫尺，具備發(fā)展住宿、商務(wù) 、休閑、度假、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、體育、展示等主要功能的良好條件。項(xiàng)目在具體開(kāi)發(fā)內(nèi)容上，主要建設(shè)四星級(jí)旅游度假大酒店、體育設(shè)施、休閑度假中心、文化展示中心等綜合性旅游服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目建成后，將具備旅游展示、旅游接待、旅游消費(fèi)、旅游指導(dǎo)四大功能，將以 *旅游文化綜合服務(wù)基地的戰(zhàn)略姿態(tài)，對(duì) *旅游景區(qū)、 *縣城形成有效補(bǔ)充，以旅游服務(wù)基地的戰(zhàn)略構(gòu)想從整體上提升 *國(guó)家 AAA 級(jí)旅游度假區(qū)的旅游價(jià)值和綜合實(shí)力。 (一 )、功能要求和總平面布置 規(guī)劃建設(shè)總高 17 層，附設(shè) 3 層裙樓 建設(shè)為四星級(jí)旅游度假酒店，定位于整 個(gè)旅游接待區(qū)的總接待中心和旗艦店，營(yíng)運(yùn)功能定位涉外、會(huì)務(wù)、商務(wù)接待。 含總統(tǒng)套房、高檔設(shè)備間、特色套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間、殘疾人房間等兩百余間高檔客房，具備客房服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂(lè)、停車、旅游接待等四星級(jí)酒店的完備功能。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為 400 余人次。 含商務(wù)中心、康樂(lè)中心、中西餐飲、健身房、便利超市、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置。 四星級(jí)旅游度假酒店，是 *和 *第一家四星級(jí)酒店，將成為 *乃至滇東南地區(qū)規(guī)模最大的四星級(jí)度假酒店，將有效彌補(bǔ) *多年以 來(lái)在高端酒 店產(chǎn)業(yè)方面的缺憾，將有效的提升 *知名旅游城市的品牌魅力和形象，增強(qiáng)對(duì)高端客戶和金字塔尖消費(fèi)者的吸引力。 四星級(jí)酒店設(shè)計(jì)引進(jìn)一流水準(zhǔn)的酒店管理公司進(jìn)行管理，以超值的服務(wù)回報(bào)社會(huì)和客戶。 項(xiàng)目位于云南省 *縣 *新城開(kāi)發(fā)區(qū)，緊鄰 *住宅小區(qū)，正面對(duì)城市中央公園。項(xiàng)目建設(shè)用地 10453m2，總建筑面積 22923 m2，地上部分 16 層，地下一層為停車庫(kù)，總建筑高度 58.1 米。項(xiàng)目規(guī)劃為云南建筑風(fēng)格，集餐飲、建設(shè)娛樂(lè)、住宿、商務(wù)會(huì)議功能為一體。 提煉傳統(tǒng)云南和江南民居的典型建筑符號(hào)，如吊腳樓、影壁、鏤空窗等 構(gòu)成元素，經(jīng)過(guò)抽象和簡(jiǎn)化，恰當(dāng)運(yùn)用于建筑造型中，色彩對(duì)比，在視覺(jué)上減少立面的尺度，加強(qiáng)細(xì)部的處理，坡屋頂、挑檐、欄桿、仿木建筑構(gòu)架的組合都認(rèn)真考慮。 (二 )、建筑功能分區(qū)： 1、 主樓 為使酒店造型更加挺拔主樓在面向內(nèi)景觀部分直接落地，并在其南側(cè)設(shè)置裙房。主樓四至十六均為客房，另在屋頂設(shè)置會(huì)議室及屋頂花園。 2、 裙房 功能劃分：裙房一至三層，內(nèi)設(shè)大堂及中庭空間。一層為大堂、總臺(tái)、商場(chǎng)、餐廳、茶館、中庭、廚房等。二層為宴會(huì)廳、包廂、棋牌室、西餐廳等。三層為 KTV 夜總會(huì)、保齡球、桑拿等休閑娛樂(lè)空間。 3、 空間特色 酒店 的大堂二層高、氣派輝煌，形成酒店內(nèi)部的核心休閑空間，地下一層此部分用做酒店的停車空間，而將地下一層西側(cè)設(shè)置為備用區(qū)。 4、 屋頂花園 設(shè)計(jì)將裙房的屋面，平臺(tái)上適當(dāng)覆土種植綠色植物，形成屋頂花園。另外，在酒店主樓的頂部設(shè)置了二處觀景式的花園平臺(tái)，使酒店在空間形成了立體綠化，豐富了酒店的整體形象。 5、 配套設(shè)計(jì) 酒店設(shè)室外游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車庫(kù)及相應(yīng)商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施。 6、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主要參數(shù) 參數(shù)名稱 參數(shù) 建設(shè)用地面積 10453 m2 建筑基底面積 2820.62 m2 總建筑面積 22929.91 m2 計(jì)算 容積率建筑面積 20526.68 m2 其中：四星級(jí)酒店建筑面積 20526.68 m2 地下停車庫(kù)建筑面積 42403.23 m2 容積率 1.96 建筑密度 26.98% 綠地率 33.2% 客房總數(shù) 212 間 地下車庫(kù)停車位 52 輛 室外停車場(chǎng) 21 輛 二、結(jié)構(gòu)方案 （一）建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)及設(shè)計(jì)使用年限 1、結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為丙級(jí)。 2、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，框架抗震等級(jí)為四級(jí)，剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。 3、抗震設(shè)防類別為丙級(jí)，抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震 加速度為 0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第二組。 4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50 年。 5、地下部分及屋面鋼筋混凝土的環(huán)境為二 a 類，其余為一類。 （二）建筑材料 1、混凝土 地 下 室 3 層 4 層 8 層 9 層 13 層 14 層以上 柱、墻 C40 C35 C30 C25 梁、板 C30 C25 C25 C25 墊層： C15，次要構(gòu)件： C25 地下室板采用微膨脹砼，以增加的抗裂性能。 2、鋼筋：直徑 12 用級(jí)鋼筋 直徑 12 用級(jí)鋼筋 3、建筑外墻采用加氣混凝土砌塊，內(nèi)隔墻采用混凝土空心小砌塊。 （三）上部結(jié)構(gòu) 綜合樓部分 本項(xiàng)目房屋總高 58.1，采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 （四）使用對(duì)荷載的要求 1、套房、更衣室 2.0Kn/m2 2、會(huì)議室 2.0Kn/m2 3、門廳、大堂、電梯廳、餐廳 2.5Kn/m2 4、儲(chǔ)藏室、庫(kù)房 5.0Kn/m2 5、陽(yáng)臺(tái) 2.0Kn/m2 6、上人屋面 2.0Kn/m2 7、不上人屋面 0.5Kn/m2 8、屋頂花園 3.0Kn/m2 9、電梯機(jī)房 7.0Kn/m2 10、走廊、消防疏散通道 3.5Kn/m2 11、其余 2.0 Kn/m2 較大和較重的使用荷載根據(jù)具體情況另定。 三、給排水設(shè)計(jì)方案 （一）給水系統(tǒng) 1、最高日生活用水量為 127m3/d，最大時(shí)用水量 12m3/h 2、水源：由市政自來(lái)水供水。從市政給水管網(wǎng)上引兩條管徑為 dn160 的引入管供酒店用水， 3、本區(qū)建筑給水系統(tǒng)分為 2 隔結(jié)合給水區(qū)，低區(qū)：地下室至四層為一個(gè)供水區(qū)，由市政網(wǎng)直接供水；高區(qū)：五層之十五層為一個(gè)供水區(qū)，由高區(qū)變頻供水設(shè)備供水。 （二）熱水系統(tǒng) 1、最高日生活用水量為 64 m3/d，最大時(shí)用水量 2.7m3/h，使用水溫60 . 2、采用 全日供應(yīng)熱水系統(tǒng)。 （三）排水系統(tǒng) 1、最高日排水量為 114m3/d. 2、污水由排水立管收集后排除室外，經(jīng)化糞池處理后拍只小區(qū)附近市政排水管網(wǎng)。 3、建筑物雨水采用外排雨水收集系統(tǒng)，屋面雨水斗收集排至小區(qū)雨水管道，地面道路雨水口收集至上區(qū)雨水管道進(jìn)入雨水收集池，經(jīng)過(guò)濾后做淋花用，最后排至附近市政雨水管網(wǎng)。設(shè)計(jì)雨水重現(xiàn)期采用 2年。 （四）消防給水系統(tǒng) 1、室外消防給水水源為城市自來(lái)水，室外消防環(huán)狀管網(wǎng)有雙水源，消防屋頂水箱有效容積為 18 立方米。 2、室外消防給水環(huán)狀管網(wǎng)上布置消火栓，消火栓間距不大于 120米，室外消防水量 30 升 /秒。 3、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)消防水量 40 升