南京房地產統(tǒng)計分析與泡沫估計第一章 概論1.1 房地產1.1.1 房地產的含義在現(xiàn)代社會中，房地產是人類賴以生存的基本條件，是人類一切經濟活動的載體和基礎，是人類智慧和勞動的結晶，是社會進步的表征。經濟學意義上的房地產，是現(xiàn)代社會的重要資產之一。它不僅表現(xiàn)為一種物質存在，具有使用價值，更表現(xiàn)為一種權利人們擁有財產的權利。房地產經濟活動的實質就是其權屬（即產權和使用權）的運行過程。所以，現(xiàn)代社會廣泛存在著房地產所有權市場、使用權市場、抵押市場和租賃市場。社會學意義上的房地產，不僅只是經濟發(fā)展的載體和表征，更具有社會、文化、傳統(tǒng)和制度等社會學內涵。近年來，我國城市居民在職業(yè)收入、消費、價值取向、行為方式方面的分化明顯加快，房地產形態(tài)的變動就是諸如社會階層分化、貧富差距擴大、生活質量差異和意識形態(tài)變化等問題在房地產業(yè)的集中反映。房地產結構的分化促進了人們工作和居住區(qū)的等級劃分和職能分化?？梢姡康禺a業(yè)不僅有其特有的經濟關系，還包含豐富的社會關系。1.1.2 我國房地產業(yè)發(fā)展存在的問題自2000年以來，我國房地產業(yè)進入了新一輪的高速增長周期，土地價格和房屋價格大幅度上升，房屋交易量爆炸式增長，有力的促進了國民經濟的發(fā)展，但也存在諸多問題，主要表現(xiàn)為：地方政府主導房地產市場，導致高房價；房地產共同利益集團形成，抵制中央政府的調控政策；住房保障不完善，導致商品房需求盲目擴張；城市規(guī)模迅速擴大，中心城區(qū)的交通日益擁擠；過度郊區(qū)化導致居住空間分化，社會矛盾激化。1.1.3 南京房地產業(yè)基本情況和全國一樣，進入上世紀90年代以來，作為現(xiàn)代服務業(yè)之一的房地產業(yè)在南京得到了快速增長，逐漸成為南京經濟中隸屬于服務業(yè)的一個重要新興產業(yè)，對促進相關產業(yè)的發(fā)展、拉動經濟增長、改善城市面貌、提高人們居住水平正在做出重要的貢獻，發(fā)揮巨大的作用。雖然與我國其它一些城市相比，南京房地產業(yè)起步較晚，但南京市人口密度較高，特別是城墻范圍內的老城區(qū)，人口密度超過了北京，加上老城改造和新城開發(fā)步伐的加快等等，給南京市房地產行業(yè)的發(fā)展提供了充實的市場基礎。特別是1998年以來，南京市通過徹底停止實物形式分房，讓市場成為商品房屋資源配置的唯一手段，使得房地產業(yè)在生產、流通以及物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)都得到了較快的發(fā)展。從1990年到2007年的17年間，南京房地產業(yè)增加值年平均增速達近21%，在14個服務行業(yè)中，僅次于信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)，位居第二?！熬盼濉逼陂g，房地產業(yè)增加值占南京服務業(yè)增加值的比重為5.4%,“十五”期間，這一比例進一步上升到7.45%。雖然在整個服務業(yè)中，南京房地產業(yè)所占比例還有限，但毫無疑問的是，房地產業(yè)正在成為推動南京經濟發(fā)展的新動力。1.2 房地產泡沫1.2.1 房地產泡沫的定義根據(jù)前人定義，房地產泡沫是房地產的市場價格，相對于它的一般均衡價格，出現(xiàn)的較長時間的、非平穩(wěn)性的、向上的偏移。也就是說，房地產泡沫的破滅是房地產的市場價格，向其一般均衡價格的突發(fā)性的、貫通起始點的回歸過程。1.2.2 房地產泡沫的運行過程任何一種資產的泡沫都有其形成和破滅過程，房地產泡沫也不例外。縱觀歷史上著名的房地產泡沫，如日本、中國香港、我國海南地區(qū)等，其運行過程可分為無泡沫理性漲價階段、泡沫形成階段、非理性膨脹和惡化階段、巔峰和突然破滅階段、信心崩潰和價格非理性下跌階段以及市場平靜、價值回歸階段。在此過程中，不光房地產市場的投機者會遭受某種程度的損失，嚴重情況下，對國家整體經濟運行業(yè)會造成非常嚴重的影響。日本90年代初期的經濟危機作為前車之鑒，每一個關注中國房地產業(yè)發(fā)展的人都不應忘記。第二章 南京房地產業(yè)的統(tǒng)計分析 改革開發(fā)以來，尤其是98年取消住房實物性分配政策以來，我國房地產業(yè)取得迅猛發(fā)展，房地產投資總額、房屋竣工和銷售面積均大幅度增長，有力地改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了居民人均居住面積和居住質量。房地產業(yè)逐步成為我國的支柱產業(yè)，對于帶動國民經濟其他產業(yè)的發(fā)展起到了極其重要的作用。本章節(jié)通過靜態(tài)分析和動態(tài)分析相結合，運用總量分析和結構分析方法，從房地產投資、資金來源、房屋竣工和銷售面積、房屋價格波動和房屋空置率等方面來分析近年來南京市房地產業(yè)的發(fā)展動態(tài)。2.1 靜態(tài)分析本文數(shù)據(jù)資料來自南京市統(tǒng)計年鑒以及相關計算。根據(jù)2006年南京市統(tǒng)計年鑒，截至2006年底的南京市房地產業(yè)總體規(guī)模情況如下表。開發(fā)投資單位數(shù)630.0 計劃總投資1722.2 至年底完成投資1024.6 本年新增固定資產153.4 本年資金來源上年結余101.2 國內貸款151.2 利用外資96.3 自籌資金123.0 其他資金255.2 開發(fā)用途住宅253.6 辦公樓21.7 商業(yè)營業(yè)28.3 其他47.6 表1 2006年南京市房地產業(yè)投資規(guī)模情況（單位：億元，個）南京市房地產業(yè)發(fā)展較快，截至2006年底，匯報統(tǒng)計部門的單位數(shù)就有630個，其中不乏國內外房產大牌。新增固定資產153.4億元，占2006年南京全市固定資產投資額的9.5%。資金來源方面，貸款占本年全部資金的23.8%，外資占全年全部資金的15.2%，外資所占比重較往年有所提高。另外，住宅開發(fā)開發(fā)投資額占全年房地產業(yè)的73.1%。2006年的銷售與出租情況如下表表2 2006年南京市房地產業(yè)銷售情況（單位：億元，平方米）住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他銷售額4524130401838218069730319221859現(xiàn)房銷售11928321021690455661202165360期房銷售3331298299669213513118297616499銷售面積10105046940993421751243759740003現(xiàn)房銷售276155524646385481023064311464期房銷售7343491694529616270220695428539出租面積14690955960326849921032圖1 2006年各物業(yè)類型實際銷售情況從上表各指標在不同類型物業(yè)的分布情況來看，南京市房地產業(yè)以住宅型為主，衡量房地產業(yè)發(fā)展情況，住宅是必須重視的部分，也是可以用來著重分析的部分。另外，2006年南京市商品房空置面積為26萬平方米，在全國房地產業(yè)空置面積增長的情況下，南京市場的空置率還是比較低的。2.2 動態(tài)分析2.2.1房地產投資的增長特性房地產投資是房地產業(yè)發(fā)展的基礎和源泉，是房地產業(yè)發(fā)展的原始驅動力。在本文調查范圍內，從2000年到2007年11月，南京市房地產投資額從99億元增加到418億元，年均增長率達到12.3%。同期固定資產增長率增長3.9倍，年均增長率達到20.8%。房地產投資在成為固定資產投資重要組成部分的同時，其比重穩(wěn)中有升，對國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展也起到維持作用（見表3、圖2）。表3 南京市固定資產投資、房地產投資總額及其增長率年份全市固定資產投資總額（億元）全市固定資產投資增長率/%房地產投資總額（億元）房地產投資增長率/%房地產投資占總投資比例/%200041210.5991.524.0 200146512.911112.123.9 200260329.813824.422.9 200395458.218433.319.3 200412022629359.224.4 2005140316.7296121.1 200616141535118.621.7 2007.11162319.641831.625.8 圖2 房地產投資占固定資產投資比重2.2.2 施工面積和竣工面積分析房屋施工面積和竣工面積市房地產發(fā)展過程和結果的體現(xiàn)。1986年以來，我國房屋施工面積和竣工面積與房地產投資同步快速增長。除2000年沒有提高外，從2001年到2007年11月，南京市房屋施工面積有1053萬平方米增長到3373萬平方米，增長3.2倍，年均增長率達到18.2%。房屋竣工面積從從2000年的383萬平方米增加到2006年的807萬平方米，增長2.1倍。兩者的增長特性與房地產投資的增長特性相比，施工面積的增長波動略小于房地產投資的增長波動，而竣工面積的增長特性帶有明顯的不穩(wěn)定性；房地產投資的增長波動領先于房屋施工面積和竣工面積的增長波動，領先時間在一年以內。其原因可能是由于房地產投資增長的政策性和周期性，房地產投資增長受政策面的影響很大，使得我國房地產投資的增長表現(xiàn)出一定的波動性。而房屋的施工時房地產投資的實現(xiàn)過程，從投資到竣工往往需要至少一年的施工時間。因此，房地產投資巨大的周期性波動在施工過程中被一定程度的減小（見圖3）。表4 南京市房屋施工面積和竣工面積年份施工房屋面積（萬平方米）施工面積增長率/%竣工房屋面積（萬平方米）竣工面積增長率/%2000971-2.1383-0.5200110538.44035.22002118412.443582003155731.5393-102004231148.4645642005270817.16460.22006332222.7807252007.11337310.8363-31.6圖3 南京市房屋施工面積和竣工面積增長率2.2.3 房屋銷售面積分析商品房銷售是房地產開發(fā)的最終環(huán)節(jié)，在市場經濟體制下，開發(fā)商開發(fā)的商品房必須符合市場的有效需求，商品房才能實現(xiàn)銷售，開發(fā)商才能收回投資，獲得利潤。2000年至2007年11月，南京市房屋銷售面積和銷售額的增長波動表現(xiàn)出如下特征：房屋銷售面積和銷售額均實現(xiàn)大幅度增長，銷售額的增長略快。2000年至2006，南京市房屋銷售面積從222萬平方米增加到1011萬平方米，增幅4.6倍，加上2007年的年均增長率為23.7%；房屋銷售額從62億元增加到449億元，增幅7.2倍，加上2007年的年均增行率達到33%，比房屋銷售面積的增長率高出9.3個百分點。這是部分因為房屋銷售額中包含了房價上漲的因素。商品房銷售額與房地產投資額呈現(xiàn)出某種程度上的交替性高速增長，提現(xiàn)了房地產業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律。1998年新一輪的房地產投資開發(fā)周期啟動以后，全國范圍內，在房地產需求迅速擴大，投資快速增長和政府的強制性干預下，1990年至1993年間由于房地產泡沫而形成的爛尾樓盤都得到新的資金注入，在較短時間內就完成了項目開發(fā)，房屋陸續(xù)上市銷售，使房屋銷售額明顯快于房地產投資增長。在2000年至2007年11月之間，房屋銷售額、銷售面積和房地產投資的增長波動幅度不同。房地產投資的波動較大，銷售額的增長波動幅度稍小，銷售面積的增長波動更小。同時，房地產投資的增長波動略領先于房屋銷售面積和銷售額的增長波動。表5 南京市商品房銷售面積和銷售額年份房屋銷售面積（萬平方米）房屋銷售面積增長率/%住宅銷售面積（萬平方米）住宅銷售面積增長率/%商品房銷售額（億元）房屋銷售額增長率/%住宅銷售額（億元）住宅銷售額增長率/%200022227.619027.56219.24916.720012822724830.58130.16430.6200238235.534237.911238.39548.4200344416.2400171402511622.120046083754335.821452.916844.8200594455.389364.538580343204200610117.19415.444916.640217.22007.1194515.988714.549636.144534.6圖4 南京市房屋銷售面積和銷售額的增長率2.2.4 房屋空置率分析商品房空置率可以從一定程度上反映房地產市場的供求關系和銷售情況，它是衡量房地產業(yè)發(fā)展健康狀況的重要指標。國外專家認為，當一個國家的商品房空置率在3%以下時，市場表現(xiàn)為房屋供不應求；當商品房空置率在3%10%時，市場較為平穩(wěn)，整個市場供應顯得不過剩，賣方也有充分的選擇余地；當空置率大于10%時，則房產市場供應顯得過剩；當空置率大于15%時，則為嚴重過剩。國內許多學者認為，我國房地產市場起步晚，市場體系不完善，受政策面的影響大，市場運行機制對房地產開發(fā)和流通的自我調節(jié)功能還不能充分發(fā)揮，因此，我國的商品房空置率會比國法發(fā)達國家高。結合我國實際情況，1999年有關部門計算并確定了我國商品房空置率區(qū)間：05%為空置不足區(qū)，5%14%為空置合理區(qū)，14%20為空置過量區(qū)，20%以上為嚴重積壓區(qū)（我國商品房空置率的計算公式：空置率=（報告期商品房空置面積近三年商品房可供應量）100%）。表6說明，2000年至2006年，南京市商品房空置率由高明顯降低。2003年以來的商品房空置率已經表現(xiàn)了商品房的空置不足，驗證了南京市商品房市場的供需矛盾，也在某種程度上促成了房價的瘋漲。有專家表示，南京市商品房空置率低的原因有一就是房子的結構在總體上較為均勻。因為在空置率較高的地區(qū)，高檔項目的積壓比較嚴重。開發(fā)商熱衷于開發(fā)高檔項目，主要是看中了購房者的購買力。雖然這部分所占比例不大，但往往容易獲得銀行的信貸支持，開發(fā)商也可以從他們身上正更多的錢。盡管南京這一現(xiàn)象不多見，但某些商品房的同質性已經有所顯現(xiàn)。表6 南京市商品房空置率年份房屋竣工面積（萬平方米）最近三年房屋竣工面積（萬平方米）商品房空置面積(萬平方米）空置率/%2000383112677.46.92001402117082.472002435112079.67.12003393123061.5520046451473483.32005646168440.72.420068072098261.32007363-31.6-2.2.5 房地產價格波動分析房地產價格是房地產業(yè)發(fā)展的重要指標，它受房屋質量、地理位置、土地價格、房屋供需關系和公眾心理預期等眾多因素影響。反過來，房地產價格走勢又影響房屋銷售速度、行業(yè)發(fā)展利潤、房地產投資增量、公眾的心理預期和社會公平。隨著我國房地產業(yè)快速增長，城鎮(zhèn)居民按戶計算的住房自有化率已經達到80%以上，房地產業(yè)給居民提供了新的資產形式，住房成為除金融資產以外，居民持有的最重要的資產。因此，房屋價格還是衡量居民財富和社會財富的重要指標，已經成為社會各界關心的焦點。近年來，南京市商品房價格從每平方米2793元增長到5248元，增長近2倍，年均增長率7.5%。其中，住宅價格從每平方米2579元上漲到5017元，年均增長率7.8%。從商品房價格的增長特性看，近年來表現(xiàn)為穩(wěn)定增長。從商品房價格和住宅價格增長率的對比來看，住宅價格增長率略高于商品房價格增長率，說明近年來商品房價格上漲主要是受住宅價格上漲的推動。從商品房價格和CPI（城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)）波動的關系來看，商品房價格增長率一直高于CPI增長率，且幅度呈增長趨勢。表7 南京市房地產價格及其增長率年份商品房價格(元/平方米）商品房價格增長率/%住宅價格（元/平方米）住宅價格增長率/%CPI增長率/%20002793-6.52579-8.5-0.8200128722.825810-0.1200229322.127787.6-2.1200331537.529004.41.42004352011.630946.732005407815.9384124.12.1200644418.9427211.21.72007.11524818.2501717.43.6圖5 南京市房屋價格和CPI增長率第三章 南京市房地產業(yè)的泡沫分析3.1 房地產泡沫的一般表現(xiàn)如第一章所述，房地產泡沫是房地產的市場價格，相對于它的一般均衡價格，出現(xiàn)的較長時間的、非平穩(wěn)性的、向上的偏移。房地產泡沫一般表現(xiàn)為以下幾個方面：第一、房地產價格泡沫。主要包括土地價格泡沫和房屋價格泡沫。土地價格由其供給量、市場需求擴大和土地投機炒作等因素共同決定。土地價格虛漲，最容易導致房地產泡沫，比如日本的房地產泡沫。土地價格是房屋價格的基礎，地價虛漲必然引起房價虛漲，如果實際購買力沒有隨房價而增長，購房者就難以承受高漲的房價，就將形成明顯的房屋消費斷層，導致房地產泡沫。第二、房地產投資泡沫。房地產投資泡沫包含房地產開發(fā)投資泡沫和投資性購房泡沫。在發(fā)展中國家的經濟起飛階段，房地產開發(fā)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業(yè)的發(fā)展和刺激經濟增長是有利的。但是如果房地產投資過度膨脹，嚴重超過市場購買力，就會形成商品房嚴重滯銷和房地產開發(fā)投資泡沫。第三、房地產貸款泡沫。主要包括房地產開發(fā)貸款和個人住房按揭貸款。我國房地產業(yè)還處于初級階段，銀行貸款支持可以解決房地產開放中的資金短缺問題，提高房地產業(yè)的發(fā)展速度。但我國約70%的土地購置和房地產開發(fā)資金來自銀行信貸，房地產貸款額這幾年來成倍增長，出現(xiàn)了明顯的房地產貸款泡沫。另外，個人住房按揭貸款的增長也過快，超過了個人收入的承受程度，似部分貸款買房者生活質量下降，幸福感降低。第四、房地產空置泡沫。主要包括土地空置泡沫和房屋空置泡沫。在房地產空置泡沫的形成期，由于房地產價格持續(xù)上漲，使開發(fā)商形成房地產價格繼續(xù)上漲的預期，發(fā)展商會加大投入，以滿足其后期發(fā)展需要，這對發(fā)展商個體是理性的、合理的。但是“個體理性行為會形成群體的無知”，在房地產空置泡沫達到巔峰后，公眾的預期和房地產市場供求關系會發(fā)生急速逆轉，市場需求會突然大幅度減少，形成土地空置泡沫和房屋空置泡沫。按照通用國際經驗數(shù)據(jù)，商品房空置率在10%以內是正常的，超過就會引起房屋空置泡沫。3.2 南京市房地產泡沫評價指標分析國內外學者提出了很多房地產泡沫評價指標，部分指標在理論上很有說服力，但實用性卻不盡人意。本文借助中國房地產泡沫分析的部分指標，對南京市房地產泡沫進行了基本的分析。3.2.1房地產價格方面的指標（1）房價收入比該指標是根據(jù)房地產泡沫形成中過度的投機需求來設計的。房價收入比是一套居民住房的平均價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。一般認為，房價收入比在6.0以內就不會出現(xiàn)房地產泡沫。從表8可以看出，南京市近年來的平均房價收入比在6.0以上，說明存在著房地產泡沫。表8 20002006年南京市房價收入比年份城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（元）房屋價格（元/平方米）房價收入比(100平方米)房價收入比（70平方米）20008232279311.37.920018844287210.87.620029157293210.77.5200310196315310.37.2200411602352010.17.120051499740789.16.320061753844418.45.92007-注：城鎮(zhèn)居民家庭每戶按3人計算 （2）房價與CPI的同步率房價與CPI的同步率也即房地產價格增長率與CPI的比。住宅作為人們生活的必需品，又是價格最高的消費品，其價格變化應該基本與CPI的變化同步。當房地產價格急速上升，并且大大超過CPI的上漲幅度時，就說明房地產價格偏離了其基礎價值（即房地產的一般均衡價格），出現(xiàn)了泡沫。該指標測量房地產價格相對消費價格增長速度的動態(tài)指標，用來監(jiān)測房地產泡沫化趨勢。該指標值越大，表明房地產增長率超過消費價格增長率越高，房地產泡沫形成的可能性就越大。在我國，CPI的波動很大，僅僅用房價與CPI的同步率來判斷是否存在房地產泡沫有失偏頗，比如20002001年，我國房價的上漲率不大，但由于存在通貨緊縮，CPI的增長率很小，致使二者的比值很大。房地產泡沫本身是一種價格現(xiàn)象，通過其價格的波動情況進行房地產泡沫判斷也具有說服力。有學者認為，房地產價格增長率大于10%，同時房地產價格增長率與CPI的比率超過4.0，就可以認為出現(xiàn)房地產泡沫。從這一標準出發(fā)，結合表9，可以看出，自2005年來南京市房地產存在明顯的泡沫。表9 南京市房價與CPI的同步率年份住宅價格增長率/%CPI增長率/%房價與CPI的同步率/%2000-8.5-0.810.6 20010-0.10.0 20027.6-2.1-3.6 20034.41.43.1 20046.732.2 200524.12.111.5 200611.21.76.6 2007.1117.43.64.8 3.2.2 房地產需求方面的指標-房屋銷售額增長與社會商品零售總額增長的同步率房屋銷售額是房地產需求的直接體現(xiàn)，房屋銷售額增長率的同步參考指標是社會商品零售總額增長率。在我國工業(yè)化和城市化加速推進、居民住宅升級速度加快的大環(huán)境下，房屋銷售額增長率適當高于社會商品零售總額增長率是合理的。但是如果房屋銷售額增長率脫離社會商品零售總額增長率而長期快速增長，則說明房屋銷售額增長嚴重偏離了經濟增長和居民消費增長的實際，而出現(xiàn)房地產泡沫跡象。一般認為，房屋銷售額增長率與社會商品零售總額增長率的比值小于2，就沒有泡沫；23存在輕微泡沫；大于3就存在嚴重的房地產泡沫。從表10可以看出，2005年南京市的該比值達到12.5，屬于比較嚴重的房地產泡沫，其余年份的泡沫情況良好。表10 南京市房屋銷售額增長與社會商品零售總額增長的同步率年份住宅銷售額住宅銷售額增長率/%社會消費品零售總額（億元）社會消費品零售增長率/%同步率/%20004916.742011.11.5 20016430.6466112.8 20029548.452512.73.8 200311622.160014.31.5 200416844.8864441.0 2005343204100516.312.5 200640217.21167161.1 2007.1144534.6124417.52.0 3.2.3 房地產供給方面的指標房地產投資強度房地產投資最終會形成房屋供給，在一定的經濟總量下，宏觀經濟對房地產投資的承受力和公眾的購買潛力是有限的。如果房地產投資持續(xù)快速增長，就會出現(xiàn)潛在需求無法拖動供給的局面，商品房的空置率就會上升。于是，開發(fā)商不斷推動投資和價格增長來維持其高利潤。房地產投資強度的衡量指標有兩個：一是房地產投資增長率與GDP增長率的比值，這一指標反映宏觀經濟的承受能力和房屋的潛在購買力。大部分專家認為，該比值大于2小于3，就存在輕微的房地產泡沫；該比值大于3，則存在嚴重的房地產泡沫。從表11可以看出，南京市并無明顯的房地產投資泡沫。二是房地產投資占全社會總投資的比例，這一指標反映社會總投資在房地產業(yè)的聚集程度，即在房地產泡沫的誘導下，社會資金從其它產業(yè)撤離，向房地產業(yè)集中的程度。社會資金過度集中于房地產業(yè)，一方面會導致新建房屋的過量供應，另一方面會削弱其他產業(yè)的發(fā)展，減少其對房屋的需求，這兩種雙向機制的耦合作用必然導致商品房的過剩。房地產投資占全社會總投資的比例超過20%，就存在房地產泡沫。從表11可以看出，南京市房地產存在輕微的投資泡沫。綜合兩個指標，南京市的房地產投資泡沫存在，但不是非常明顯。表11 南京市房地產投資強度指標年份全市GDP/億元GDP增長率/%（1）房地產投資增長率/%（2）（2）/（1）房地產投資占總投資比例/%2000102113.61.50.124.02001115012.612.11.023.92002129712.824.41.922.92003157621.533.31.519.32004206731.159.21.924.42005241116.710.121.12006277415.118.61.221.72007.11-3.3 南京市房地產泡沫的測度如何測度我國房地產泡沫的程度，國內學者作了很多有益的探索，提出邊際收益法、收益還原法、市場修正法等計量分析方法。本文借鑒中國房地產泡沫分析所用邊際收益法來對南京市房地產泡沫進行基本測度。3.3.1 房地產泡沫測度的理論框架房地產泡沫實質上是房地產的實際價格相對于經濟基礎條件決定的基礎價值（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價格）的非平穩(wěn)性偏移。要度量房地產泡沫的大小，必須首先求出其基礎價值和實際價格。房地產泡沫度就是房地產實際價格偏離其基礎價值的程度，用公式表達為： （3-1）其中，bi指房地產的泡沫度，pi指房地產的實際價格，ji指房地產的基礎價值。3.3.2 房地產資產基礎價值和實際價格的確定（1）房地產資產基礎價值的確定房地產基礎價值決定于經濟最有均衡穩(wěn)態(tài)下資本的邊際回報率，由于在實際經濟中還存在通貨膨脹因素，因此最有均衡穩(wěn)定狀態(tài)下的資本邊際回報率應該剔除通貨膨脹率的影響，資產的基礎價值可以進一步表示為： （3-2）式（3-2）意味著在經濟最優(yōu)均衡穩(wěn)態(tài)下，資本邊際回報率也即資產的基礎價值取決于三個因素：一是消費者的心理因素，即把當前的收入儲蓄起來以待將來消費的意念的強度，其大小等于利率；二是通貨膨脹率，通貨膨脹率越高其對資產價值的侵蝕就越嚴重，因