房地產開發(fā)與經營 吳聘奇wupinqi 1 第六章房地產規(guī)劃與設計管理 2 6 1房地產開發(fā)與城市規(guī)劃6 2房地產開發(fā)項目規(guī)劃管理6 3房地產規(guī)劃與設計指標6 4房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案及評價 3 一 城市規(guī)劃概念 城市規(guī)劃是指為了實現一定時期內城市的社會 經濟和生態(tài)發(fā)展目標 對各類資源進行整合 通過法定程序編制并經批準 對城市發(fā)展和城市建設進行引導和管理 以法定的形式確定城市性質 規(guī)模和發(fā)展方向 合理利用城市土地 協調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排 4 二 城市規(guī)劃管理概念 城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃 并依據國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關法規(guī)和具體規(guī)定 對批準的城市規(guī)劃 采用法律的 行政的 經濟的管理辦法 對城市規(guī)劃區(qū)內各項建設進行統(tǒng)一安排和控制 使城市中的各項建設用地和建設工程活動有計劃 有秩序地協調發(fā)展 保證城市規(guī)劃順利實施 5 三 城市規(guī)劃體系 1 城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃的內容應當包括城市的發(fā)展布局 功能分區(qū) 用地布局 綜合交通體系 禁止 限制和適宜建設的地域范圍 各類專項規(guī)劃等 城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為20年 在編制城市總體規(guī)劃時 還應當對更長遠的發(fā)展做出預測性安排 6 三 城市規(guī)劃體系 2 城市分區(qū)規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃的主要任務是在總體規(guī)劃的基礎上 對城市土地利用 人口分布和公共設施 城市基礎設施的配置作出進一步的安排 以便與詳細規(guī)劃更好地銜接 7 三 城市規(guī)劃體系 2 城市分區(qū)規(guī)劃內容 原則規(guī)定分區(qū)內土地使用性質 居住人口分布 建筑及用地的容量控制指標 確定市 區(qū) 居住區(qū)級公共設施的分布及其用地范圍 確定城市主 次干道的紅線位置 斷面 控制點坐標和標高 確定支路的走向 寬度以及主要交叉口 廣場 停車場位置和控制范圍 8 三 城市規(guī)劃體系 3 城市詳細規(guī)劃城市詳細規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據 對一定時期內城市局部地區(qū)的土地利用 空間環(huán)境和各項建設用地所作的具體安排 城市詳細規(guī)劃包括 規(guī)劃地段各項建設的具體用地范圍 建筑密度和高度等控制指標 總平面布置 工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃 9 三 城市規(guī)劃體系 3 城市詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃 以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依據 詳細規(guī)定建設用地的各項控制指標和其他規(guī)劃管理要求 控制和引導各項用地的開發(fā)和投資建設 修建性詳細規(guī)劃 以總體規(guī)劃 分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃為依據 直接對建設作出具體的修建安排及規(guī)劃設計 指導建筑設計和工程施工圖設計 10 四 城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系 城市規(guī)劃對房地產開發(fā)起到管制作用城市規(guī)劃指導和促進房地產開發(fā)城市規(guī)劃設計是房地產成片開發(fā)的必經階段和必要手段 11 6 1房地產開發(fā)與城市規(guī)劃6 2房地產開發(fā)項目規(guī)劃管理6 3房地產規(guī)劃與設計指標6 4房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案及評價 12 一 建設用地選址管理 含義 城市規(guī)劃行政主管部門根據城市規(guī)劃及有關法律 法規(guī)對建設項目地址進行確認或選擇 保證各項建設按照城市規(guī)劃安排 并核發(fā)建設項目選址意見書的行政管理工作 依據 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 目的與任務 宏觀調控 符合規(guī)劃 協調矛盾 促進工作 13 一 建設用地選址管理 建設項目選址意見書 的辦理步驟 建設項目選址意見書 的辦理共分為提出選址申請 規(guī)劃管理人員現場踏勘 審查 結果領取四個步驟 建設項目選址意見書有效期為一年 確需延長的 須在期滿前1個月內向市規(guī)劃行政主管部門提出申請 延長期不得超過6個月 14 二 建設用地規(guī)劃管理 含義 城市規(guī)劃主管部門根據城市規(guī)劃法規(guī)和批準的城市規(guī)劃 確定規(guī)劃區(qū)內建設項目用地的選址 定點和范圍 審查總平面 核發(fā)建設用地許可證等各項管理工作的總稱 依據 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 目的與任務 控制建設 合理利用土地 保障規(guī)劃實施 協調矛盾 綜合考慮用地效益 完善城市規(guī)劃 15 二 建設用地規(guī)劃管理 建設用地規(guī)劃許可證 的辦理步驟申請材料報送 現場踏勘 根據需要征求有關部門意見 核定建設用地位置和界線 提供規(guī)劃設計條件 審查建設用地總平面布置 核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證有效期限為六個月 逾期未申請辦理的 許可證將自行失效 申請人需要延續(xù)有效期限的 有效期限屆滿30日前提出申請 16 三 建設工程規(guī)劃管理 含義 城市規(guī)劃行政主管部門根據城市規(guī)劃及有關法律 法規(guī)和技術規(guī)范 對各類建設工程進行組織 控制 引導和協調 審查規(guī)劃方案 核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證等行政管理工作的統(tǒng)稱 主要內容 建筑管理 道路管理和管線管理 程序 規(guī)劃設計方案審查 建設工程施工圖審查和 建設工程規(guī)劃許可證 核發(fā)三個階段 17 6 1房地產開發(fā)與城市規(guī)劃6 2房地產開發(fā)項目規(guī)劃管理6 3房地產規(guī)劃與設計指標6 4房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案及評價 18 一 居住項目規(guī)劃與設計指標 1 居住區(qū)規(guī)劃相關概念 居住區(qū)按居住戶數或人口規(guī)?？煞譃榫幼^(qū) 小區(qū) 組團三級 居住區(qū)分級控制規(guī)模見下表 居住區(qū)規(guī)劃組織結構可采用居住區(qū) 小區(qū) 組團 居住區(qū) 組團 小區(qū) 組團及獨立式組團等多種類型 19 一 居住項目規(guī)劃與設計指標 1 居住區(qū) 泛指不同居住人口規(guī)模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合 并與居住人口規(guī)模 30000 50000人 相對應 配建有一整套較完善的 能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的生活聚居地 20 一 居住項目規(guī)劃與設計指標 2 小區(qū) 指被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合 并與居住人口規(guī)模 7000 15000人 相對應 配建有一套能滿足該區(qū)居民基本物質與文化生活所需的公共服務設施的生活聚居地 21 一 居住項目規(guī)劃與設計指標 3 組團 指被小區(qū)道路分隔 并與居住人口規(guī)模 1000 3000人 相對應 配建有居民所需的基層公共服務設施的生活聚居地 22 一 居住項目規(guī)劃與設計指標 2 用地指標居住區(qū)總用地包括居住區(qū)用地和其他用地其結構體系如圖所示 23 國家規(guī)定的居住區(qū)用地平衡控制指標表 24 案例 25 一 居住項目規(guī)劃與設計指標 3 項目設計指標 26 二 非居住項目規(guī)劃與設計指標 酒店 辦公 商業(yè) 工業(yè)等其他用途的房地產開發(fā)項目 27 6 1房地產開發(fā)與城市規(guī)劃6 2房地產開發(fā)項目規(guī)劃管理6 3房地產規(guī)劃與設計指標6 4房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案及評價 28 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 1 居住區(qū)規(guī)劃的基本要求安全的要求衛(wèi)生的要求物質舒適性要求精神享受性的要求與城市發(fā)展相協調的要求可持續(xù)性的要求產業(yè)化的要求 29 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 2 居住區(qū)規(guī)劃的編制程序調查分析 規(guī)劃設計 成果表達三個階段 3 居住區(qū)規(guī)劃的方案內容規(guī)劃結構 住宅形式與布局選擇 配套服務設施 道路交通 綠地與景觀 豎向 管線綜合等多個方面 并按照居民區(qū)規(guī)劃設計的層次性特點 在總體規(guī)劃 控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃等不同層次的規(guī)劃階段中的側重點有所不同 30 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 1 規(guī)劃空間結構居住區(qū)包括住宅 道路 配套公共服務設施 公共綠地四個部分 通過對空間結構的分析 將四個部分要素加以組合 確定基本布局和空間形態(tài) 31 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 1 規(guī)劃空間結構影響居住區(qū)規(guī)劃結構的主要因素 區(qū)位及規(guī)劃要求 場地及環(huán)境條件 人的生活需求 經濟性 社會管理制度等 常見的居住區(qū)規(guī)劃空間結構的類型主要有內向型 開放型 自由型等 32 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 2 住宅形式與布局選擇住宅形式取決于自然環(huán)境 經濟水平 技術水平 文化習俗和家庭結構等因素 住宅建筑設計規(guī)范 中 根據住宅建造層數將住宅劃分為低層住宅 1至3層 多層住宅 4至6層 中高層住宅 7至9層 高層住宅 10至30層 33 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 2 住宅形式與布局選擇住宅布局有行列式 周邊式和點群式三種基本形式 住宅布置中必須要重點考慮日照和通風 34 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 3 配套服務設施配套公建的基本要求 規(guī)劃布局應體現方便生活 減少干擾 有利經營 美化環(huán)境的原則 可采用分散 集中 分散和集中相結合的方式布局 而且 為了保證合理的服務半徑 注意未來發(fā)展需要 規(guī)劃中還應留有余地 35 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 4 道路交通組織交通 保持環(huán)境 保障安全 提供空間居住區(qū)道路網結構在形態(tài)上有規(guī)則式 自由式 混合式等 在交通組織上分為人車混行 人車分流兩種形式 36 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 5 公共綠地組織在綠地規(guī)劃設計中 公共綠地應具備可達性 功能性 親和性 綠地布局應注意人的動態(tài)和靜態(tài)觀賞效果 一般在小區(qū)入口 中心形成景觀節(jié)點 創(chuàng)造層次豐富的視覺效果 37 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 6 豎向及管線綜合居住區(qū)的市政工程由居住區(qū)給水 排水 供電 燃氣 供熱 通信 環(huán)衛(wèi) 防災等工程組成 按照敷設方式可以分為架空線路和地下埋設線路 地下埋設線路又可分為直埋管線和溝埋管線 居住區(qū)內的管線應盡量采用地下埋設的方式 38 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 6 豎向及管線綜合豎向規(guī)劃設計是為了有效利用地形 滿足居住區(qū)道路交通 地面排水 建筑布置和城市景觀等方面的要求 對自然地形改造和利用而進行的規(guī)劃設計 包括道路豎向設計和場地豎向設計 39 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 4 居住區(qū)規(guī)劃設計方案的主要成果 規(guī)劃設計圖紙及文件兩大類分析圖規(guī)劃設計圖工程規(guī)劃設計圖形態(tài)意向規(guī)劃設計圖和模型規(guī)劃設計說明及技術經濟指標 40 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 5 市場主流住宅形式 板樓 塔樓 別墅 長板經典項目 北京10號名邸 41 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 5 市場主流住宅形式 板樓 塔樓 別墅 短板經典項目 北京國奧村 42 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 板樓 建筑層數一般不超過12層 但也有很多例外平面上長度明顯大于寬度由多個住宅單元組合而成每單元設樓梯或電梯 多為一梯兩戶分為高板 18層以上 小高板 9 18層 多層板樓 9層以下 43 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 塔樓 四五戶以上共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通平面上長度和寬度大致相同高度從12層以上到35層 超過35層是超高層一般是一梯四戶到一梯12戶方塔樓 形樓 井字形 風車形和蝶形等形式 44 45 蝶形戶型 46 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 別墅 造型外觀雅致美觀 獨幢獨戶庭院視野寬闊 花園樹茂草盛 有較大綠地廳大房多 裝修精致 設備齊全 通風采光良好有附屬的汽車間 門房間 花棚等社區(qū)型的別墅公共設施完備 有中心花園 水池綠地 還設有健身文化娛樂場所 購物場所等 47 一 房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案編制 別墅 在我國 別墅分為獨棟別墅 Villa 和聯排別墅 House 而在國外 一般所說的別墅單指獨棟別墅 Villa 獨棟別墅即獨門獨院 有天有地聯排別墅即小于三層的單戶別墅并