合肥市物業(yè)承接查驗辦法實施細則目 錄 第一章 總則第二章 準備程序第三章 查驗標準第四章 責任義務(wù)第五章 監(jiān)督管理第六章 附則第一章、 總則第一條 【目的和依據(jù)】為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，確保承接物業(yè)的質(zhì)量合格，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國合同法、物業(yè)管理條例住建部物業(yè)承接查驗辦法和合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。第二條 【適用范圍】本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同中承接查驗的內(nèi)容約定，共同對物業(yè)及其共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。第三條 【責任主體】合肥市房產(chǎn)局行政主管部門負責全市物業(yè)承接查驗活動的指導和監(jiān)督工作?？h、區(qū)（開發(fā)區(qū)）及街道房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗活動的指導和監(jiān)督工作。前期物業(yè)公司負責組建物業(yè)承接查驗小組并同開發(fā)商具體辦理物業(yè)的承接查驗手續(xù)。第二章、 準備程序第四條 【時間約定】建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)及其共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。第五條 【承接查驗小組人員構(gòu)成】承接查驗小組應(yīng)由街道工作人員、建設(shè)單位（開發(fā)商）代表、施工單位代表、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表組成。物業(yè)企業(yè)可以委托相應(yīng)專業(yè)技術(shù)資質(zhì)的第三方進行查驗。第六條 【移交材料】現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 項目立項報告； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 房屋預售許可證 土地使用證、協(xié)議或合同； 建設(shè)工程施工許可證 用地紅線圖 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件2、竣工驗收資料 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； 建設(shè)工程竣工驗收證明； 公共配套設(shè)施驗收合格證明及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（含窨井蓋）； 供水準許使用文件或協(xié)議書； 供電準許使用文件或協(xié)議書； 供氣準許使用文件或協(xié)議書；供熱準許使用文件或協(xié)議書 有線電視準許使用文件或協(xié)議書； 通信設(shè)施準許使用文件或協(xié)議書； 電梯準用證及合格證。 3、施工設(shè)計資料 地質(zhì)報告書； 全套設(shè)計圖紙（竣工圖）； 圖紙會審通知單； 設(shè)計變更通知單； 工程預決算報告書； 重要的施工會議紀要； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀測記錄； 其他可能會影響將來管理的原始記錄。 4、電氣設(shè)備資料 機電設(shè)備出廠合格證及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； 供電設(shè)備使用說明書及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； 機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告； 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 5、業(yè)主資料 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。 第七條 未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對建設(shè)單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。第三章、查驗標準第九條 驗收標準為建設(shè)部房屋接管驗收標準及業(yè)主生活的合理要求。一、房屋查驗標準1、外墻及屋面： 外墻不得滲水； 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。 2、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 3、內(nèi)墻面： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。 4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無漏水痕跡，無污漬。 5、衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮痕，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。6、門、窗： 門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； 電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。 不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 8、樓梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 10、飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。 11、油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 12、電器插座及其他。 有線電視、電話、寬帶接口安裝完好，具備開通條件。 插座開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好、電源接通正常。 燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。 門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。 二、公共配套設(shè)施接管驗收標準 1、天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 2、散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。 3、屋面避雷設(shè)施連接牢固。 4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。 5、綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 6、 道路： 路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； 路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷； 塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； 交通標識線、路牌清楚完好。 7、室外消防栓： 消防箱標識清楚，玻璃完好； 消防設(shè)施配件齊全; 消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。 8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。 9、垃圾中轉(zhuǎn)站外表裝飾完整，密封完好；垃圾桶配置完善，使用方便。 10、保安崗亭安裝到位，配件齊全，標識清晰，完好無損。 11、保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。 12、停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。 13、自行車車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。 14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。 16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。 17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。 18、水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。 19、信報箱安裝牢固，完好無損，標識楚，表面平整光潔。 20、室外健身器材安裝牢固，完好無損。 21、根據(jù)要求，有物業(yè)服務(wù)用房三、電氣設(shè)備的接管驗收 1、電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。 2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 3、中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 4、發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，防護設(shè)置完好，通風，采光良好。 5、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。 6、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。 7、保安監(jiān)控設(shè)備：設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。 第十條 建設(shè)單位應(yīng)當依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。第四章、責任義務(wù)第十一條 現(xiàn)場查驗應(yīng)當形成書面記錄。查驗記錄應(yīng)當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。第十二條 物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。第十三條 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房、其他物業(yè)及其共用設(shè)施設(shè)備。第十五條 物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當承擔違約責任。第十六條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。第十七條 物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔。第十八條 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)及其共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。第十九條 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔賠償責任。第二十條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔因管理服務(wù)不當致使物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責任。第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)公用部位及其共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。第二十二條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當共同承擔賠償責任。第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)及其共用設(shè)施設(shè)備的保修責任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)及其共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方約定。第五章、監(jiān)督管理第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：一 前期物業(yè)服務(wù)合同；二 臨時管理規(guī)約；三 物業(yè)承接查驗協(xié)議；四 建設(shè)單位移交資料清單；五 查驗記錄；六 交接記錄；七 其它承接查驗有關(guān)的文件。第二十五條 物業(yè)承接查驗協(xié)議將作為竣工驗收備案的必要件，同時作為辦理房產(chǎn)證必要件。第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。第二十七條 物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴。第二十八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以