二零壹零年八月 星月國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 前 言 非常感謝貴司對(duì)我司工作的信任和支持，使我司能有機(jī)會(huì)與貴司共同探討本項(xiàng)目之工作。 本項(xiàng)目從市場(chǎng)大環(huán)境入手，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)的具體情況，加上我司專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)得出項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃定位初析及招商初步建議。 為使星月國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目能在業(yè)態(tài)規(guī)劃定位上掌握到一個(gè)更明確的方向，我司特在項(xiàng)目所在區(qū)域選取與本項(xiàng)目的消費(fèi)氛圍及環(huán)境相似度較高的項(xiàng)目，對(duì)其商業(yè)業(yè)態(tài)模式、經(jīng)營(yíng)狀況、租售水平等作出深入的探索及分析后，以給本項(xiàng)目能有一個(gè)更有利而準(zhǔn)確的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位。 我司深信憑借豐富的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和無(wú)比的工作熱誠(chéng)，在項(xiàng)目的工作中必定會(huì)全力以赴，做到最好。 項(xiàng)目分析 4 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 12 目錄 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 星月國(guó)際廣場(chǎng) 地理位臵 寶山區(qū)淞寶路 155號(hào) 用地性質(zhì) 商辦 整體定位 藍(lán)調(diào)街區(qū) 橙色生活 商業(yè)面積 16788平方米 交付日期 2011年 11月 主要交通 軌道交通三號(hào)線、多條公交車(chē)、牡丹江路和同濟(jì)路主干道、逸仙路高架等 備注 地上為 1至 6層，地下一層，建筑最高為 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目地塊位臵圖示 項(xiàng)目分析 地理位臵 牡丹江路、海江路 總建筑面積 150,000平方米 商業(yè)形態(tài) 開(kāi)放式辦公、商業(yè)綜合體 發(fā)展商 安信臵地有限公司 物業(yè)管理 高力國(guó)際物業(yè)管理公司 市場(chǎng)定位 中檔 租金報(bào)價(jià) 7樓）、 5樓） 預(yù)測(cè)實(shí)際租金 6樓）、 4樓） 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2007年 5月 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 安信商業(yè)廣場(chǎng) 安信商業(yè)廣場(chǎng)位于牡丹江路沿線， 整個(gè)項(xiàng)目共分成 6個(gè)街區(qū)， 建有大型綜合大賣(mài)場(chǎng)、星級(jí)酒店、高級(jí)寫(xiě)字樓 。 項(xiàng)目分析 安信商業(yè)廣場(chǎng)分析 位于牡丹江路商業(yè)區(qū)，是區(qū)域首個(gè)開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)； 整體形象較好，檔次較高； 共有三層，首層除服飾類(lèi)，其余經(jīng)營(yíng)狀況較好， 二層大量空臵，經(jīng)營(yíng)困難。 與本項(xiàng)目分屬同一商圈，其地理位臵優(yōu)于本項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目造成了一定程度上的客源截流，形成很直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 項(xiàng)目分析 地理位臵 寶山同濟(jì)路 999號(hào) 總建筑面積 5萬(wàn)平方米 商業(yè)形態(tài) 創(chuàng)意園（餐飲、休閑） 發(fā)展商 上海新黃浦臵業(yè)股份有限公司 物業(yè)管理 弘基物業(yè)管理有限公司 市場(chǎng)定位 中檔 租金報(bào)價(jià) 3 平方 /天 預(yù)測(cè)實(shí)際租金 2 平方 /天 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2008年 11月 創(chuàng)邑 幸福灣 創(chuàng)邑 幸福灣位于寶山區(qū)友誼路、同濟(jì)路交接處，建筑面積約 3萬(wàn)平米，原為幸福摩托車(chē)廠，保留有 21幢廠房倉(cāng)庫(kù)及辦公樓，是一座涵蓋辦公、商業(yè)配套、企業(yè)總部的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目整體呈 項(xiàng)目分析 創(chuàng)邑 幸福灣分析 項(xiàng)目所在的地理位臵偏于牡丹江路核心商圈； 周邊交通環(huán)境阻礙了項(xiàng)目的發(fā)展，導(dǎo)致無(wú)法聚集人氣； 商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理，部分街區(qū)人氣不足； 地鐵三號(hào)線友誼路站近在咫尺； 綜合來(lái)看，偏離本項(xiàng)目所屬商圈，且其規(guī)模效應(yīng)不強(qiáng)，輻射半徑有限，與本項(xiàng)目未能形成很直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 項(xiàng)目分析 綜合來(lái)看，與本項(xiàng)目在商業(yè)形象、檔次上現(xiàn)階段在淞寶區(qū)域內(nèi)最直接威脅的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為安信商業(yè)廣場(chǎng)； 未來(lái)可構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的為距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)的寶山體育中心大型舊改項(xiàng)目，而項(xiàng)目屆時(shí)已經(jīng)過(guò)了一定時(shí)期的培育，商業(yè)氛圍已較成熟； 因此，項(xiàng)目的整體定位規(guī)劃應(yīng)有發(fā)展的眼光，立足現(xiàn)狀，把握趨勢(shì)，方能贏得市場(chǎng)。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目定位依據(jù) 考慮定位時(shí)需注意的因素 作為星月國(guó)際廣場(chǎng)要有一個(gè)穩(wěn)妥的定位，我司認(rèn)為須根據(jù)下列六個(gè)主要考慮點(diǎn)出發(fā)才能照顧全局。 1 主要目標(biāo)消費(fèi)群的 消費(fèi)次數(shù) (頻率 ) 高：周邊居民 低：其他外圍人群 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 主要目標(biāo)消費(fèi)群的 消費(fèi)能力 2 較高：淞寶區(qū)域居民 不肯定：其他外圍人群 主要目標(biāo)消費(fèi)群的 主力業(yè)態(tài)需要評(píng)估 3 集中具規(guī)模及形態(tài)的餐飲、生活配套及休閑娛樂(lè) 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 星月國(guó)際廣場(chǎng)的 企業(yè)品牌形象 4 應(yīng)必須有 日常生活基本配套 及不能流于低檔 的配套行業(yè) 配合辦公樓產(chǎn)品 與之相呼應(yīng) 產(chǎn)品定位 在區(qū)內(nèi)地理位臵的 經(jīng)營(yíng)效果、租金收益 及生存空間的兼顧 5 商鋪裝飾明亮 檔次中檔 商戶業(yè)態(tài)應(yīng)需要有 規(guī)范性的經(jīng)營(yíng)劃分 6 不一定先考慮最高 租金的行業(yè) 而應(yīng)選擇最受消費(fèi)者 歡迎的行業(yè) 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 定位因素分析 主要目標(biāo)消費(fèi)群是淞寶 地區(qū)的居民 必須有日常生活 配套設(shè)施 及有一定良好形象的 配套行業(yè) 整體的裝飾明亮，檔次中檔， 商戶業(yè)態(tài)應(yīng)需要 有規(guī)范性的經(jīng)營(yíng)分析 須滿足體現(xiàn)項(xiàng)目的第一印象 消費(fèi)者需要形象好 具備一定 休閑娛樂(lè)的消費(fèi)場(chǎng)所 分析因素示意 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 主要目標(biāo)消費(fèi)群是整個(gè)淞寶地區(qū)的居民，輻射海濱新村、寶山新村、寶林新村及寶鋼新村和其他路段的客戶； 整體區(qū)域人去密度較高，可支持本項(xiàng)目的消費(fèi)，從周邊居住居民來(lái)看，有部分寶鋼集團(tuán)的工作人士，收入較高； 區(qū)域居住人群對(duì)于餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)有一定的需求度，而百貨類(lèi)相對(duì)需要較小。 主要目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)特性及消費(fèi)力分析 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 圍繞本項(xiàng)目的定位，調(diào)整優(yōu)化商業(yè)與服務(wù)業(yè)功能； 強(qiáng)化商業(yè)形象的展示，有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目的建筑美學(xué)，營(yíng)造風(fēng)格鮮明，特色豐富的商業(yè)形態(tài)； 符合區(qū)域居民的業(yè)態(tài)需求，引入標(biāo)準(zhǔn)超市等主力店，引入更多的品牌連鎖經(jīng)營(yíng)商家； 整體招商進(jìn)程宜按項(xiàng)目成長(zhǎng)階段適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)種，加大餐飲、休閑娛樂(lè)的比重； 通過(guò)專(zhuān)鋪專(zhuān)營(yíng)形式，令商家達(dá)到互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)，共同得益的目的，利于商戶的長(zhǎng)期生存。 整體商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的路徑與策略選擇 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布比例建議 業(yè)態(tài)類(lèi)別 設(shè)臵比例 備注 餐飲美食 40符合區(qū)域居民普通要求 休閑娛樂(lè) 20滿足居民對(duì)娛樂(lè)休閑的需求 生活配套 10滿足周邊居民及未來(lái)辦公人群的需求 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)具體布局建議 結(jié)合項(xiàng)目整體商業(yè)定位，業(yè)態(tài)布局應(yīng)該遵循的原則主要有以下所列： 總體原則： 在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，盡量?jī)?yōu)先考慮服務(wù)配套類(lèi)業(yè)態(tài)的位臵，布點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)一是為了方便周邊居民的消費(fèi)，同時(shí)也需要考慮未來(lái)辦公樓人群的消費(fèi)，并且龍頭商家對(duì)其他小商家的帶動(dòng)作用也是不容小覷的； 展示面良好位臵商鋪，留予形象較好，影響力較大的品牌商家，提升整體商業(yè)形象； 運(yùn)用發(fā)展的眼光，滿足現(xiàn)狀需求，緊貼規(guī)劃利好，把握未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 人流動(dòng)線分析： 主入口 次入口 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖 1： 五層 /六層 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖 2： 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖 3： 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖 4： 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 目標(biāo)商家名錄 業(yè)態(tài) 分類(lèi) 品牌商戶 餐飲美食 正餐 和記小菜、望湘園、麥?zhǔn)⒗?快餐 家樂(lè)、味之都 咖啡 上島咖啡、迪歐咖啡、兩岸咖啡 自助餐 好倫哥、頂呱呱、巴西烤肉 火鍋 海底撈、豆撈坊、小尾羊 休閑 娛樂(lè) 麟 莎音樂(lè)城、大回音量販?zhǔn)?足浴保健 敦煌千子蓮足浴、大桶大足浴、重慶家富富橋足浴 美容 婷美容 麗緹娜、瑪薩 桌球 傳奇桌球、尊爵桌球、久斯臺(tái)球 游樂(lè)游藝 南夢(mèng)宮、米果樂(lè)園、星嘉游藝世界 健身會(huì)所 一兆韋德、星之健身、力美健健身 生活配套 銀行 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、上海銀行 證券 日信證券、光大證券、海通證券 便利 全家、快客、好德 洗染 卡柏洗染、象王洗衣、福奈特洗衣 西點(diǎn)糕點(diǎn) 克莉絲汀、可頌坊、 85度 C 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃 專(zhuān)鋪專(zhuān)營(yíng) 商鋪進(jìn)行招商推廣階段的前期，對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)比例、業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營(yíng)管理等因素進(jìn)行合理的科學(xué)規(guī)劃 (即按照社區(qū)及周邊居民人口。消費(fèi)能力及商品經(jīng)營(yíng)所需的數(shù)量作出準(zhǔn)確的定位評(píng)估，從而對(duì)經(jīng)營(yíng)商鋪數(shù)量及經(jīng)營(yíng)位臵等作出區(qū)域、分布、比例的劃分 )，從而對(duì)商鋪進(jìn)行同一經(jīng)營(yíng)管理、招商。 業(yè)態(tài)控制建議專(zhuān)鋪專(zhuān)營(yíng) “ 三 贏”