管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 拓天之作 自然為之 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 前言： 本報(bào)告只是思路部分，有待項(xiàng)目組進(jìn)一步的分析和討論。所有推廣思路都是在整個(gè)地產(chǎn)市場的宏觀環(huán)境和項(xiàng)目所處的微觀小環(huán)境下得出的，主要包括： 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場分析 競爭對手分析 項(xiàng)目形象定位 階段營銷主題及建議 整合推廣 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2010年 1 全國土地購置、開發(fā)面積增幅有所回升。 1地購置面積（反映新增土地供應(yīng)指標(biāo)）為 比增幅 土地開發(fā)面積（反映存量土地供應(yīng)指標(biāo)）為 比增長 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長穩(wěn)定，商品房銷售額同比增幅下降。 1國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 比增長 增幅較上月上升了 成商品房銷售額 比減少 商品房竣工面積增幅有所回升，銷售面積增幅繼續(xù)下滑，銷售均價(jià)仍然高位運(yùn)行。 1國商品房竣工面積 比增長 比減少 銷售面積與竣工面積比為 上月的 1國商品房銷售均價(jià) 4189元 /平方米，同比增長 其中，商品住宅均價(jià)為 3938元 /平方米，同比分別增長 商鋪 6476元 /平方米，同比減少 寫字樓銷售均價(jià)8152元 /平方米，同比減少了 （以上內(nèi)容由中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心研究撰寫，全部數(shù)據(jù)來源均為中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)） 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 數(shù)量增長，銷售量有所減少！ 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2010年上高地產(chǎn)政策 1、 2010年年度計(jì)劃指標(biāo)：商品住房 10萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用住房 廉租住房 2480平方米 2、逐步改善其他住房困難群體的居住條件 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 政策利好！ 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 直接競爭對手 帝景豪庭 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 帝景豪庭 開發(fā)商：北京通產(chǎn)江西同利實(shí)業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：上高大道芙蓉路旁 規(guī)模：占地約 92畝，總建筑面積約 12萬平方米 物業(yè)類型： 19棟多層， 7棟花園洋房， 86價(jià)格： 1800左右 推廣語：上高上品 至尊至榮 品質(zhì)筑家 至真至誠 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 帝景基本信息（優(yōu)勢）： 1、庭內(nèi)配套完善：幼兒園、雙語小學(xué)、兒童游樂區(qū)、專屬巴士、精品商業(yè)街滿足業(yè)主對購物、娛樂、休閑、健身、的各類需求。 2、巨大落地窗，陽光戶型，保證所有房間的通透采光。 3、生態(tài)森林園林，水景高檔社區(qū)。 4、天然龍形地貌，龍脈之地，引水入城，集納風(fēng)水。 5、引進(jìn)先進(jìn)物業(yè)管理系統(tǒng)，提供細(xì)致物業(yè)管理服務(wù)。 6、 50%園林綠化率，獨(dú)特下沉式廣場規(guī)劃，藝術(shù)噴泉、女神雕塑、文化長廊景觀遍布。 7、一支獨(dú)秀，傲距東方。 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 結(jié)論一：相對來說，規(guī)模大 結(jié)論二：配套好、景觀優(yōu)、戶型好 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 是對手更是借勢對象 1、帝景豪庭項(xiàng)目無論從配套設(shè)計(jì)、戶型布局、宣傳推廣、景觀特色、方位等各方面都比本項(xiàng)目要優(yōu)越。當(dāng)一支獨(dú)秀變?yōu)閮苫⑾酄帟r(shí)，就有了對比。這為本項(xiàng)目的切入提供了很好的有利因素。 2、另外，本項(xiàng)目與帝景豪庭相隔不遠(yuǎn)，其所有設(shè)施配套等可以成為本項(xiàng)目的后盾配套。 3、這一偏遠(yuǎn)地區(qū)經(jīng)帝景豪庭的大范圍推廣，已形成一定品牌度，本項(xiàng)目只需巧妙借勢，即可達(dá)到事半功倍的效果。 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 本項(xiàng)目瀏覽 本項(xiàng)目位于帝景豪庭上方，背靠鏡山景區(qū)，處于芙蓉路左側(cè)。項(xiàng)目對面的帝景豪庭和鏡山景區(qū)對面配套設(shè)施一應(yīng)俱全。 將“繁華與繁華之間”的寧靜社區(qū)，圍合而成。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 芙蓉嘉苑本項(xiàng)目基本信息： 開發(fā)商：日升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑形態(tài)：高層和多層 價(jià)位： 1300等價(jià)位） 樓盤定位：安逸、休閑 建筑特征：整個(gè)建筑模型呈 下一層為商鋪，周邊為即將拆遷的貧民區(qū)，背靠鏡山風(fēng)景區(qū)，有專項(xiàng)公交車直達(dá)。 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目劣勢 1. 基本配套比較缺乏 2. 生活成本比較高 3. 周邊貧民區(qū)拆遷問題暫無確定，影響項(xiàng)目形象 4. 項(xiàng)目缺少水環(huán)境，景觀點(diǎn)缺乏 5. 項(xiàng)目對面樓盤宣傳攻勢大，本區(qū)域尚處于空白 6. 地形位置不是很好 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目優(yōu)勢 1. 本項(xiàng)目開發(fā)商為本地開發(fā)商，值得托付和信賴 2. 引進(jìn)專業(yè)物管，提供優(yōu)化無憂服務(wù) 3. 此區(qū)域?qū)儆谏细叱鞘邪l(fā)展高新區(qū)，未來的政治、金融、生態(tài)中心，升值無限 4. 背靠鏡山風(fēng)景區(qū)，萬畝生態(tài)環(huán)境，風(fēng)景無限美好 5. 臨靠實(shí)驗(yàn)中學(xué)，教育設(shè)施完善 6. 城市規(guī)劃所向地，未來城市繁華中心 7. 專向公交車直達(dá)項(xiàng)目所在地，交通十分方便 8. 本區(qū)域處于交通要道口，是往南昌方向所必經(jīng)的出城與進(jìn)城的黃金交接處 9. 與隔壁樓盤相比，本項(xiàng)目價(jià)位十分優(yōu)越，性價(jià)比非常高 10. 五星級酒店佐臨其內(nèi)，盡享舒適服務(wù) 11. 高層和多層建筑形態(tài)，滿足消費(fèi)者多項(xiàng)選擇 12. 所有戶型采用最大化采光通透系統(tǒng)，確保戶戶明亮舒適 13. 項(xiàng)目對面為帝景豪庭，配套極為完善，間隔不遠(yuǎn)，可劃為本項(xiàng)目的配套范圍 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 芙蓉嘉苑四大亮點(diǎn) 建筑特征 物業(yè)管理 高性價(jià) 萬畝景區(qū) 芙蓉嘉苑 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑特征 上高高新區(qū)現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，戶型設(shè)計(jì)多樣化 （時(shí)尚、流行、大氣） 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理 引進(jìn)知名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，聯(lián)手本土開發(fā)商 提供全方位無憂物管服務(wù) 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 高性價(jià) 項(xiàng)目由本土開發(fā)商擔(dān)任 為客戶提供最優(yōu)質(zhì)、最優(yōu)惠的房源 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬畝景區(qū) 項(xiàng)目背靠萬畝境山風(fēng)景區(qū)，成為項(xiàng)目森林氧巴 空氣環(huán)境指數(shù)極為優(yōu)越 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 其他輔助元素： 項(xiàng)目直接競爭對手帝景豪庭在廣告推廣、配套設(shè)施、景區(qū)規(guī)劃等各方面都在大范圍、深強(qiáng)度的宣傳，在一定程度上將本區(qū)域逐漸炒熱，也帶動(dòng)了本區(qū)域的市場關(guān)注度。芙蓉嘉苑可借勢傳播，巧借競爭對手傳播之風(fēng)，進(jìn)行錯(cuò)位傳播。 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目宏觀突破口： 項(xiàng)目前向帝景豪庭繁華區(qū)，中間為鏡山景區(qū)，鏡山景區(qū)另一面為縣中心繁華區(qū)。 繁華與繁華之間的休閑區(qū) 芙蓉嘉苑 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格定位： 開盤價(jià)格定位為 1300， 1500均價(jià)，價(jià)格隨著項(xiàng)目進(jìn)程逐漸遞加，營造旺銷態(tài)勢。 本價(jià)位在上高地區(qū)屬于中等價(jià)位，性價(jià)比極高，隨著宣傳造勢的加大，價(jià)位逐漸拉升。 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場定位： 項(xiàng)目 盡享安逸，不失繁華 繁華中的安逸家 休閑從安逸出發(fā) 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 消費(fèi)群定位 有一種人鄙視富翁，但又向往財(cái)富 有一種人討厭炫耀，但又孤芳自賞 有一種人清高、跋扈，但又追求品位 有一種人收入中等，但卻以過上上等人生活為傲 有一種人喜歡表現(xiàn)自己，在社會(huì)中有一定的地位，但卻從不張揚(yáng) 這種人叫“尚我”派 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 尚我派自畫像： 我渴望有一所房子，可以安逸的活著，不至于讓我被工作累死。沒事的時(shí)候可以和老婆孩子一起逛逛街，爬爬山。 財(cái)富是通天的橋，我不擯棄，但也不膜拜?；ㄎ业呢?cái)富，過我的生活，這是我喜歡的一種方式。當(dāng)然，不能讓我苦著，我要在咖啡的芳香中將自我融化，更要在咫尺的繁華間將自我綻放。 我，無拘無束；我；離城市不遠(yuǎn)；我，住在安逸之家。也許我心所向往的萬花世界依然很遙遠(yuǎn)，但此生足夠。 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 尚者，不卑也 尚者，惟美好是也 尚者，具財(cái)富于無懼 尚者，自信、拼搏、奮進(jìn)之人 尚己者，最懂自己之需，自絕不言尚 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 最終形象定位 芙蓉嘉苑推廣語 上高一品現(xiàn)代簡約社區(qū) 安逸、休閑、自然的家園 時(shí)尚、簡約、流行的居所 在“尚筑”以一種自我格調(diào)生活 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 “尚筑” ,是尚者的至選 ,因尚而更加唯美 ,更加流行 ! 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 芙蓉嘉苑賣點(diǎn)集合 現(xiàn)代化 :以時(shí)尚 大氣的現(xiàn)代建筑風(fēng)格著稱 ,以最大化陽光房立市 ,成就上高一品現(xiàn)代住宅歷史性突破 景致化 :仰仗萬畝氧巴森林景區(qū) ,借景入?yún)^(qū) ,與芙蓉嘉苑構(gòu)成諧和一體 新城化 :上高又一政治 金融繁華區(qū) , 未來新新城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 萬畝諧和綠色森林景致，成就優(yōu)越居住環(huán)境的 尚筑空間 空氣清新 綠海無邊 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 簡約化時(shí)尚建筑風(fēng)情，高性價(jià)比的 尚筑空間 低投入 高享受 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 全方位物管貼心服務(wù)的 尚筑空間 舒適享受 自在居家 芙蓉嘉苑項(xiàng)目營銷策劃及整合推廣方案提報(bào) 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 繁華與安逸分秒切換的 尚筑空間 小隱安逸 大放繁華 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 城市規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域，明日次中心的 尚筑空間 高度決定視野 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 案名解釋 芙蓉嘉苑 “芙蓉，蓮華也。”喜歡溫暖濕潤的氣候，喜陽光，適應(yīng)性較強(qiáng)。與本項(xiàng)目性格特征極為符合，暗指美好、清新、雅致的項(xiàng)目環(huán)境；另外，項(xiàng)目位于芙蓉路上，借勢帝景豪庭，將芙蓉路推廣出去。“嘉”，家也?！霸贰保▓@。芙蓉嘉苑，清新雅致的家園，與本案的客戶群性格不謀而合，響亮、上口、典雅、脫俗，有文化底蘊(yùn)。 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 階段營銷建議 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2010年 7月 2010年 8月 2010年 9月 2010年 11月 2010年 12月 項(xiàng)目圍墻， 售樓處包裝 工程節(jié)點(diǎn)： 開始完善 清水房 完畢 外立全部到位 封頂，推售 推廣節(jié)奏： 什么是尚筑空間？ 現(xiàn)代人追求什么樣的居住生活理念？ 芙蓉嘉苑與尚筑 現(xiàn)代化、時(shí)尚化、景致化的芙蓉嘉苑 尚筑就在芙蓉嘉苑 來電客戶積累 來訪客戶積累 公開發(fā)售 2010年 7月 2010年 9月 2010年 11月 2010年 12月 銷售節(jié)點(diǎn)： 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷主題遞進(jìn) 尚筑空間概念導(dǎo)入 項(xiàng)目形象導(dǎo)入 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉 什么是尚筑空間？ 尚筑與人群切合 本土開發(fā)商增強(qiáng)信心形象 高新區(qū)政府規(guī)劃導(dǎo)向 尚筑空間支撐元素 本項(xiàng)目特點(diǎn) 森林景區(qū)資源 現(xiàn)代風(fēng)格陽光戶型獨(dú)特 優(yōu)越物管服務(wù) 尚筑生活潮流 概念導(dǎo)入 2010年月 積累認(rèn)籌 2010年月 開盤強(qiáng)銷 2010年 12 2011年 1月 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 概念導(dǎo)入期 2010年月月 營銷目標(biāo)：導(dǎo)入尚筑生活概念，樹立開發(fā)商品牌形象 廣告：加大戶外廣告投入，與競爭對手采取爭峰相對的推廣政策 、廣告主題：尚筑生活理念，本土開發(fā)商形象 、尚筑唯一性社區(qū) 硬件和工程支持： 、項(xiàng)目圍墻外立面和售樓處包裝完成 、導(dǎo)示系統(tǒng)完成 銷售手段： 、售樓部開始接受客戶咨詢 、推出項(xiàng)目四大主推賣點(diǎn) 、通過其他途徑積累客戶資源，并通知客戶 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 積累認(rèn)籌期 2010年月 營銷目標(biāo)：持續(xù)樹立品牌形象，將芙蓉嘉苑與尚筑巧妙融合，積蓄客戶資源 廣告：戶外為主，媒體為輔 、戶外廣告主題：尚筑空間概念與芙蓉嘉苑品牌賣點(diǎn)契合 、報(bào)紙廣告：開始接受咨詢登記， 硬件支撐： 1、售樓中心開放 2、預(yù)售許可證取得 3、項(xiàng)目內(nèi)外包裝完成 銷售手段： 1、銷售中心接受客戶認(rèn)購 2、利用媒體發(fā)布會(huì)（或產(chǎn)品推介會(huì)）推廣尚筑居住空間賣點(diǎn)，提高銷售量 3、營銷人員電話通知積累客戶來訪、認(rèn)購 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 開盤預(yù)勢期 2010年 11月 營銷目標(biāo)：營造開盤期間的火熱氣氛，點(diǎn)燃開盤旺銷之火 廣告：活動(dòng)體驗(yàn) +戶外 +媒體 1、戶外廣告主題：清水房、外觀走訪體驗(yàn) 2、報(bào)紙廣告：尚