- 本資料來(lái)自 1 2010年觀音山寫字樓地塊投資發(fā)展研究報(bào)告 - 本資料來(lái)自 2 第一章：宏觀分析 第二章：寫字樓市場(chǎng) 第三章：地塊分析 第四章：項(xiàng)目定位 第五章：投資分析 地塊規(guī)劃出讓條件 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) 地塊環(huán)境分析 地塊 寫字樓市場(chǎng)板塊分析 寫字樓土地市場(chǎng)分析 寫字樓銷售市場(chǎng)分析 寫字樓租賃市場(chǎng)分析 開(kāi)發(fā)銷售計(jì)劃 成本估算 起拍價(jià)效益分析 投標(biāo)報(bào)價(jià)分析 投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 匯報(bào)內(nèi)容框架 客群定位 形象定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境 宏觀政策分析 廈門政策環(huán)境 - 本資料來(lái)自 3 1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2 廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 3 宏觀政策環(huán)境分析 4 廈門政策環(huán)境分析 第一章：宏觀環(huán)境分析 - 本資料來(lái)自 4 全國(guó)經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，二季度經(jīng)濟(jì)增速回落，房地產(chǎn)宏調(diào)影響整體經(jīng)濟(jì)開(kāi)始顯現(xiàn) 宏觀經(jīng)濟(jì) 2006年%6年1季 06年2季 06年3季 06年4季 07年1季 07年2季 07年3季 07年4季 08年1季 08年2季 08年3季 08年4季 09年1季 09年2季 09年3季 09年4季 10年1季 10年2季啟示： 今年第二季度全國(guó) 比第一季度下降 改變了聯(lián)系四季度增速上升的發(fā)展軌跡。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度開(kāi)始顯現(xiàn)；因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能在執(zhí)行力度與保經(jīng)濟(jì)之間尋找平衡。 - 本資料來(lái)自 5 008年 2 0 1 0 年上半年近年新增貸款供應(yīng)量（單位：萬(wàn)億）各月份貨幣供應(yīng)量（萬(wàn)億）020406080廣義貨幣（M 2 ） 義貨幣（M 1 ） 通中現(xiàn)金（M 0 ） 動(dòng)性過(guò)剩和通脹壓力依然存在 上半年新增貨幣供應(yīng)量為 過(guò) 2009年的一半，達(dá)到全年貨幣供應(yīng)預(yù)估值（ 65%。因此，下半年貨幣供應(yīng)量可能逐步下降； 廣義貨幣與狹義貨幣余額呈現(xiàn)逐月增長(zhǎng)趨勢(shì)；適度寬松貨幣政策得以體現(xiàn)，流動(dòng)性過(guò)剩依然存在。 在流動(dòng)性過(guò)剩和通脹預(yù)期作用下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能再次面臨失效。 宏觀經(jīng)濟(jì) - 本資料來(lái)自 6 制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)（P M I ）2%0 09 年7月20 09 年8月20 09 年9月20 09 年10 月20 09 年11 月20 09 年12 月20 10 年1月20 10 年2月20 10 年3月20 10 年4月20 10 年5月20 10 年6月20 10 年7月宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升通道，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，7月份 宏觀經(jīng)濟(jì) 010年 1月開(kāi)始一直保持增長(zhǎng)趨勢(shì)， 6月 7月 到一年來(lái)的最高點(diǎn)； 各月下滑， 7月 創(chuàng)下了17個(gè)月的新低， 房地產(chǎn)調(diào)控、信貸控制效果已得到體現(xiàn)； 地產(chǎn)調(diào)控已對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。 C P I 與P P I 7%資料來(lái)自 7 廈門與發(fā)達(dá)城市及省內(nèi)城市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況1 1 2 二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 1 1 2 第二產(chǎn)業(yè) 0 37 0第三產(chǎn)業(yè) 9 61 6北京 上海 廣州 廈門 福州 泉州廈門市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理 廈門 6%的增長(zhǎng)速度；受金融危機(jī)的影響， 2009年增速為為歷史新低； 2009年，廈門第一產(chǎn)業(yè)增加值 21億元，增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)增加值 長(zhǎng) 長(zhǎng) 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為： 2008年（ 比，第二產(chǎn)業(yè)比重下降 三產(chǎn)業(yè)比重上升 廈門三次產(chǎn)業(yè)比以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市仍有一定差距，較福建省主要城市則處于領(lǐng)先地位 小于 4% 4%5%大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 2 0 0 1 - 2 0 0 9 年廈門 G D P 分析圖（單位：億元）5 5 6 . 3 96 4 8 . 3 37 6 0 . 1 28 8 3 . 2 11 0 2 9 . 5 51 1 6 2 . 3 71 6 2 3 . 2 11 5 6 0 . 0 21 3 7 5 . 2 68 . 0 %1 1 . 1 %1 6 . 1 %1 6 . 7 %1 6 . 0 %1 6 . 0 %1 7 . 2 %1 2 . 0 %1 5 . 5 %05001000150020002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %比增長(zhǎng)廈門經(jīng)濟(jì) - 本資料來(lái)自 8 城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長(zhǎng)，城市居民生活富裕購(gòu)買能力強(qiáng) 廈門城市居民人均可支配收入保持穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2009年已達(dá)到 26131元。比 廈門城市居民 2009年人均消費(fèi)性支出17990元同比上年增長(zhǎng) 2009年 廈門市城市居民家庭的恩格爾系數(shù) 為 處于富裕階段。 2 0 0 1 - 2 0 0 9 廈門人均可支配收入及其增長(zhǎng)率261311136511768129151444316403 1851321503239488 . 3 %9 . 8 %1 4 . 0 %1 1 . 8 %1 3 . 6 % 1 2 . 9 %1 6 . 2 % 1 1 . 4 %9 . 1 %0500010000150002000025000300002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %人均可支配收入 增長(zhǎng)率2 0 0 1 - 2 0 0 9 廈門人均消費(fèi)支出及其增長(zhǎng)率8490 850494591073911849141621638017117179906 . 5 %1 3 . 5 %1 0 . 3 %1 5 . 7 %1 9 . 5 %4 . 5 %5 . 1 %1 1 . 2 %0 . 2 %050001000015000200002001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %人均消費(fèi)支出 增長(zhǎng)率廈門經(jīng)濟(jì) - 本資料來(lái)自 9 廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)能力以及地方政府財(cái)力等方面均領(lǐng)跑于福建省九地市 廈門的經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)較小，但人均 海西城市群中最具活力的城市； 廈門財(cái)政收入遠(yuǎn)超福建省其他地市，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度、力度明顯，新區(qū)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程較快； 福建九地市人均G D P 走勢(shì)圖0200040006000800010000人均G D P 9400 7500 5617 3717 3089 3072 2945 2450 2518廈門 福州 泉州 三明 龍巖 莆田 漳州 南平 寧德福建九地市居民可支配收入050001000015000200002500030000居民可支配收入 2613 2074 2291 1601 1568 1730 1661 1509 1514廈門 福州 泉州 三明 龍巖 莆田 漳州 南平 寧德福建九地市財(cái)政收入0100200300400500財(cái)政收入 451 州 泉州 三明 龍巖 莆田 漳州 南平 寧德廈門經(jīng)濟(jì) - 本資料來(lái)自 10 1地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資 1去年同期增長(zhǎng) ； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 長(zhǎng) ； 進(jìn)入下半年以來(lái)房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將保持快速增長(zhǎng)； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重過(guò)大。 1 廈門經(jīng)濟(jì) 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億）91 110214346324295218305402662928 928882515020040060080010002004 2005 2006 2007 2008 2009 2010年1定資產(chǎn)投資- 本資料來(lái)自 11 2010年 11類別 政總收入 地方財(cái)政收入 人均居民收入 金額 17453元 增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：廈門市統(tǒng)計(jì)局 工業(yè)繼續(xù)成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭 批發(fā)和零售業(yè)、服務(wù)性行業(yè)成為三產(chǎn)增長(zhǎng)的主力 政府財(cái)政支出與居民消費(fèi)支出均有較快增長(zhǎng) 外貿(mào)出口實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性較快增長(zhǎng) 金融存貸款較快增長(zhǎng)較好地支撐了全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要特點(diǎn) 廈門經(jīng)濟(jì) - 本資料來(lái)自 12 中央會(huì)議定調(diào)下半年經(jīng)濟(jì)工作 加快推進(jìn)財(cái)稅金融房地產(chǎn)社會(huì)保障等改革 ； 以“七要繼續(xù)”促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 ； 下半年堅(jiān)持搞好宏調(diào)以穩(wěn)定政策為主基調(diào) ； 增強(qiáng)回升向好勢(shì)頭 提高增長(zhǎng)質(zhì)量效益； 宏觀政策 會(huì)議解讀： 央行于 7月 30日召開(kāi)支行長(zhǎng)會(huì)議，要求落實(shí)好適度寬松的貨幣政策；保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，提高調(diào)控的針對(duì)性和靈活性 。因此，下半年房地產(chǎn)信貸發(fā)放以平衡總體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展為目標(biāo)。 會(huì)議核心內(nèi)容： - 本資料來(lái)自 13 廈門市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn) “ 意見(jiàn) ” 核心內(nèi)容 增加普通商品住房用地規(guī)模，加快島外新城建設(shè) ； 取得預(yù)售許可證后，應(yīng) 10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源， “ 一房一價(jià) ” 和明碼標(biāo)價(jià)制度。銷售價(jià)格調(diào)整 10以上的，應(yīng)調(diào)整預(yù)售方案，重新申報(bào)預(yù)售價(jià)格。 住房信貸政策按國(guó)務(wù)院住房信貸政策執(zhí)行； 廈門政策 政策解讀： 2010年 3月廈門房?jī)r(jià)與 2007年底接近，而全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)上升 2378%；因此，廈門并非房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市； 廈門地方政策沒(méi)有停止第三套房貸款； 廈門地方政策未限制外地戶籍購(gòu)房； 兩次宏觀調(diào)控最高點(diǎn)主要城市房?jī)r(jià)比較 城市 2007年 12月 2010年 3月 漲幅 上海 11714 20834 北京 13000 21368 杭州 14191 23029 南京 6030 9446 深圳 14815 21190 天津 7056 9267 重慶 4066 5019 廈門 11699 11158 全國(guó) 3501 4705 - 本資料來(lái)自 14 近階段廈門市獲得的政策性支持 城市發(fā)展 特區(qū)擴(kuò)大到全市 2010年 6月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)廈門市將廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大到全市，廈門特區(qū)面積擴(kuò)大 11倍。 中央支持特區(qū)發(fā)展 2010年 9月 6日特區(qū) 30周年慶典上，胡錦濤強(qiáng)調(diào)中央將一如既往地支持經(jīng)濟(jì)特區(qū)大膽探索，先行先試，發(fā)揮作用 。 體制創(chuàng)新試點(diǎn) 中國(guó)服務(wù)外包示范城市 跨境貿(mào)易結(jié)算試點(diǎn)城市 “三網(wǎng)融合”試點(diǎn)城市 國(guó)家創(chuàng)新型試點(diǎn)城市 國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)工作示范城市 - 本資料來(lái)自 15 城市建設(shè)重點(diǎn)：全面推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè) 島外新城建設(shè) 島內(nèi)優(yōu)化提升 四大新城： 集美新城、海滄新城、翔安南部新城 、同安濱海新城 建設(shè)面積： 240平方公里 建設(shè)目標(biāo)： 一流現(xiàn)代化國(guó)際性濱海新城 舊城舊村改造： 曾厝、西郭、將軍祠、鐘宅等片區(qū)改造啟動(dòng) ； 綜合體建設(shè)： 萬(wàn)達(dá)城市綜合體和觀音山、五緣灣等東部商務(wù)區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)； 2009年 8月廈門市委提出，要加快推進(jìn)島內(nèi)外一體化建設(shè)，提升島內(nèi)、拓展島外、一體發(fā)展。 2010年初，胡錦濤總書記視察廈門時(shí)要求 “規(guī)劃一體化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、基本公共服務(wù)一體化” 。 城市發(fā)展 - 本資料來(lái)自 16 宏觀環(huán)境總結(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)快速回升，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，增長(zhǎng)速度下降； 廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度全面恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨向合理； 房地產(chǎn)調(diào)控政策處于短期內(nèi)難以放松，但持續(xù)性受市場(chǎng)質(zhì)疑； 廈門地方政策總體比較溫和； “特區(qū)擴(kuò)大 ” 、 “ 島內(nèi)外一體化 ” 等將進(jìn)一步推動(dòng)城市發(fā)展； - 本資料來(lái)自 17 1 寫字樓市場(chǎng)板塊分析 2 寫字樓土地市場(chǎng)分析 3 寫字 樓 銷售市場(chǎng)分析 4 寫字 樓 租賃市場(chǎng)分析 第二章：寫字樓市場(chǎng)分析 - 本資料來(lái)自 18 廈門島商務(wù)區(qū)分布與分類 鷺江道 商務(wù)中心 湖濱南商務(wù)區(qū) 濱北商務(wù)區(qū) 蓮坂商務(wù)區(qū) 觀音山 園商務(wù)區(qū) 五緣灣 湖里商務(wù)區(qū) 江頭商務(wù)區(qū) 傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) 傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)是廈門最成熟商務(wù)區(qū)，高端寫字樓集中；匯集了眾多的廈門知名企業(yè)跨國(guó)企業(yè)辦事處，周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，政務(wù)集中，交通便利。 中部商務(wù)區(qū) 中部商務(wù)區(qū)是市場(chǎng)化形成的商務(wù)區(qū)，以中檔寫字樓為主，入住企業(yè)大多為中小型企業(yè)；周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，人流量眾多，交通便利。 新建商務(wù)區(qū) 新建商務(wù)區(qū)以政府為導(dǎo)向，集中開(kāi)發(fā)建設(shè)的全新商務(wù)區(qū)；以高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，進(jìn)駐企業(yè)主要包括大型企業(yè)總部、高新技術(shù)型企業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)等。 寫字樓板塊分析 - 本資料來(lái)自 19 各大板塊商務(wù)區(qū)特點(diǎn)分析 傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) 公共交通發(fā)達(dá)，商務(wù)氛圍濃厚，是廈門高級(jí)寫字樓的集中區(qū)。 該區(qū)域甲級(jí)寫字樓較多如銀行中心、國(guó)際銀行大廈、第一廣場(chǎng)等， 租金水平為 90 /月。 主要客戶為金融機(jī)構(gòu)、機(jī)關(guān)單位、大型企業(yè)、外企駐廈辦事機(jī)構(gòu)等，企業(yè)規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)。 中部商務(wù)區(qū) 該區(qū)域辦公環(huán)境較差且區(qū)域輻射能力有限。 主要客戶為物流及外貿(mào)企業(yè)，但客戶流動(dòng)性大。 地處廈門核心區(qū)，城市環(huán)境成型，商務(wù)配套好。 該區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量眾多，但寫字樓檔次差異較大， 租金水平集中在 40/月。 新建商務(wù)區(qū) 地處廈門環(huán)島路沿線，景觀優(yōu)勢(shì)明顯；商業(yè)氛圍較差，周邊配套有待完善。 該區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量較多，整體品質(zhì)較高，租金集中在30 /月。 觀音山是以總部類企業(yè)為主、五緣灣以建安、商貿(mào)、企業(yè)結(jié)算中心及其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主；軟件園二期以電子信息、軟件設(shè)計(jì)為主。 寫字樓板塊分析 - 本資料來(lái)自 20 觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心已出讓地塊列表 寫字樓土地市場(chǎng) 海景地塊出讓樓面價(jià)為 4700 ,其它地塊出讓樓面地價(jià)為 2000元 / 左右； 觀音山辦公用地的地價(jià)總體相對(duì)穩(wěn)定； 地塊編號(hào) 地塊用途 士地位置 成交時(shí)間 面積 (平方米 ) 成交價(jià) （萬(wàn)元 ) 成交樓面 價(jià)（元） 受讓人 土地 建筑 2005公 商業(yè) 觀音山商務(wù) 運(yùn)營(yíng)中心 20051539 352342 43900 1246 開(kāi)元國(guó)投 2006公 商業(yè) 觀音山商務(wù) 運(yùn)營(yíng)中心 20062725 102260 20400 1995 柯希平 2007公 商業(yè) 觀音山商務(wù) 運(yùn)營(yíng)中心 2007191 34400 20300 5901 悅城 (廈門 )投資 2009公 觀音山商務(wù) 運(yùn)營(yíng)中心 2009658 26000 12300 4731 福建達(dá)利 食品 2009公 觀音山商務(wù) 運(yùn)營(yíng)中心 2009775 25500 12700 4980 福建柒牌 集團(tuán) 2010公 觀音山商務(wù) 運(yùn)營(yíng)中心 2010345 29300 6320 2157 通達(dá)集團(tuán) 2010公 觀音山商務(wù) 運(yùn)營(yíng)中心 2010858 25050 5580 2228 泰龍電力 集團(tuán) 2009公 商業(yè) 觀音山商務(wù) 運(yùn)營(yíng)中心 20096850 92530 17080 1846 開(kāi)元國(guó)投 - 本資料來(lái)自 21 廈門近年來(lái)其它片區(qū)主要寫字樓用地出讓列表 寫字樓土地市場(chǎng) 地塊編號(hào) 地塊用途 士地位置 成交時(shí)間 面積(平方米 ) 成交價(jià)萬(wàn)元 成交樓面價(jià) 受讓人 土地 建筑 2007業(yè)、辦公 園山南路以南，古龍花園以北 20074909 51600 20700 4012 聯(lián)發(fā)集團(tuán) /禾豐建設(shè) 2007公、研發(fā)、試驗(yàn) 環(huán)東海域科技園區(qū)中部，濱海大道以西 200729168 425400 46800 1100 廈門火炬集團(tuán) 2007公、研發(fā)、試驗(yàn) 湖里高新技術(shù)園 200728247 299600 45340 1513 廈門天地開(kāi)發(fā)建設(shè) 2008公 湖里高新技術(shù)園片區(qū) 2008858 16500 3300 2000 三六一度 2008公、商業(yè) 湖濱南路北側(cè)，后埭溪路西側(cè) 2008702 36000 12632 3509 廈門海晟 2009公 五緣灣本浦路和泗水道交叉口西南側(cè) 2009995 35480 8600 2424 吳英才 2009公、停車庫(kù) 思明區(qū)鷺江道 2009776 36000 19150 5319 惠揚(yáng)房地產(chǎn) 2009公 湖里高新技術(shù)園 2009732 9465 2090 2208 廈門市大嘉合富置業(yè) 2009公 湖里高新技術(shù)園 2009700 17120 3770 2202 大盛行擔(dān)保 2009公 湖里高新技術(shù)園 2009109 14380 3170 2204 恒輝商貿(mào) 公 同安北辰山南側(cè)，北山村北側(cè) 20096077 86110 6870 798 廈門國(guó)際銀行 2010公 湖里高新技術(shù)園 2010691 12520 3010 2404 新捷創(chuàng)工貿(mào) 2010公 湖里高新技術(shù)園 20107448 34900 8380 2401 信誠(chéng)集團(tuán)（香港） 2010公、商業(yè) 集美新城中洲路與杏林灣路交叉口東南側(cè) 20105825 31820 7100 2231 趙龍民 公、商業(yè) 同安北辰山南側(cè)、北山村北側(cè) 201038420 98300 9270 943 廈門國(guó)際銀行 - 本資料來(lái)自 22 寫字樓土地市場(chǎng)分析 寫字樓土地市場(chǎng) 廈門寫字樓用地從 2007年開(kāi)始批量出讓， 09年達(dá)到高峰； 1 寫字樓用地成片區(qū)規(guī)劃，塑造不同的商務(wù)集中區(qū)； 2 新建商務(wù)集中區(qū)由政府帶動(dòng)，規(guī)?；ㄔO(shè)，讓利銷售模式普遍； 3 新建商務(wù)區(qū)主要包括觀音山、軟件園二期、五緣灣運(yùn)營(yíng)中等； 4 觀音山商務(wù)區(qū)寫字樓土地出讓樓面價(jià)海景地塊約為 5000元 / ； 5 觀音山商務(wù)區(qū)寫字樓土地出讓樓面價(jià)非海景地塊約為 2000元 / ； 6 - 本資料來(lái)自 23 寫字樓供銷分析 今年各月份廈門寫字樓交易情況831608027098407437118877139104276705 708378186453117290501001502002503001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月02000400060008000100001200014000套數(shù)（套） 均價(jià)（元/ ）寫字樓銷售市場(chǎng) 近年廈門寫字樓供銷情況0 . 5 40 . 3 20 . 7 80 . 2 40 . 71 . 21 . 60 . 5 61 . 7 52 . 6010203040502001200220032004200520062007年2008年2009年2010年上半年00 . 511 . 522 . 53供應(yīng)量 銷售量 供銷比2005年以前廈門寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期保持銷售量大于供應(yīng)量；是寫字樓開(kāi)發(fā)的低潮期，市場(chǎng)處于消化存量過(guò)程。 2007年寫字樓供應(yīng)量大幅度提高，達(dá)到45萬(wàn)平米的歷史最高值；當(dāng)年市場(chǎng)銷售量?jī)H為 17萬(wàn)平米，供銷嚴(yán)重失衡。 2008年、 2009年市場(chǎng)供應(yīng)量都大于銷售量，寫字樓市場(chǎng)依然比較低迷。 今年上半年寫字樓供應(yīng)量約 10萬(wàn)平米，銷售量為 銷比為 寫字樓銷售均價(jià)波動(dòng)比較大，島內(nèi)市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)寫字樓售價(jià)為 14000 ，成熟區(qū)海景寫字樓售價(jià)超過(guò) 2萬(wàn) 元 / 。 - 本資料來(lái)自 24 寫字樓供應(yīng)量較大，供應(yīng)渠道廣 項(xiàng)目名稱 地理位置 建筑面積 ( ) 開(kāi)發(fā)商 第一廣場(chǎng) 鷺江道、環(huán)島路、市府大道交匯處 80000 廈門大洲集團(tuán) 觀音山營(yíng)動(dòng)中心 軟件園以北，塔埔小區(qū)安置房以南 3710000 開(kāi)元國(guó)投 2005尚路以東枋湖南路以北 40000 個(gè)人 2006頭臺(tái)灣街東側(cè)，明發(fā)豪庭北側(cè) 35000 廈門天地開(kāi)發(fā)建設(shè) 港務(wù)國(guó)際油輪城 疏港路西側(cè)，東渡冷凍廠南側(cè)， 62000 廈門港務(wù)集團(tuán) 嘉蓮商務(wù)中心 誼愛(ài)路、蓮花五村商圈內(nèi) 13590 開(kāi)元國(guó)投 金山財(cái)富廣場(chǎng) 湖里高新技術(shù)園區(qū) 75000 湖里高新技術(shù)園區(qū) 五緣灣商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心 五緣灣五通商務(wù)區(qū)內(nèi) 400000 五緣灣開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部 海峽明珠廣場(chǎng) 環(huán)島路以西軟件園以北 47450 廈門海峽明珠投資開(kāi)發(fā) 大唐寫智樓 湖里大道與嘉禾路交界處 18054 大唐世家 哈曼尼廣場(chǎng) 湖里大道與長(zhǎng)岸路的十字路口處 48936 華鴻國(guó)際有限公司 合計(jì) 4559210 政府大力扶持寫字樓開(kāi)發(fā)建設(shè)，供應(yīng)量激增； 寫字樓供應(yīng)集中于觀音山片區(qū)、五緣灣運(yùn)營(yíng)中心、湖里高新技術(shù)園、杏林灣運(yùn)營(yíng)中心等； 商業(yè)化開(kāi)發(fā)寫字樓以大型集團(tuán)企業(yè)自建為主，市場(chǎng)化銷售較少； 部分寫字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向住宅使用功能； 寫字樓銷售市場(chǎng) - 本資料來(lái)自 25 各區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚脚c進(jìn)駐企業(yè)類型 區(qū)域 主要路段 主力租金 （元 / /月） 主要進(jìn)駐企業(yè) 中心商務(wù)區(qū) 湖濱北路 80融、政府事業(yè)單位、保險(xiǎn) 湖濱南路 60子信息、廣告企劃、貿(mào)易、金融 鷺江道 90融、物流、船務(wù)、石油、外企 中部商務(wù)區(qū) 江頭 40筑工程、裝修設(shè)計(jì)及建材類為主 湖里 35流、貿(mào)易、工業(yè)廠家 新建商務(wù)區(qū) 五緣灣運(yùn) 營(yíng)中心 40安、商貿(mào)、企業(yè)結(jié)算中心 軟件園二期 25件設(shè)計(jì)、動(dòng)漫等信息類企業(yè) 觀音山 40內(nèi)外知名企業(yè)、商貿(mào)、企業(yè)結(jié)算中心等 寫字樓租賃市場(chǎng) - 本資料來(lái)自 26 高檔、低檔寫字樓出租率較高，中檔出租率較低 寫字樓租賃市場(chǎng) 不同租金水平寫字樓的出租率（元/ 月）100%70%90%70%80%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 0 0 以上 8000 0 以下廈門市傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)寫字樓租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，中心區(qū)的銀行中心、國(guó)際銀行中心等高端寫字樓出租率基本達(dá)到 100%， 大多數(shù)寫字樓出租率為 95以上。中檔價(jià)位寫字樓出租率比較低，約為 70 東部新建寫字樓已經(jīng)吸引了大量新型企業(yè)，觀音山、軟件園二期已基本達(dá)到滿租。 - 本資料來(lái)自 27 市場(chǎng)總結(jié) 寫字樓市場(chǎng)總結(jié) 東部商務(wù)區(qū)強(qiáng)勁崛起，商務(wù)區(qū)由集中于中心城區(qū)向全島覆蓋； 政府強(qiáng)力扶持寫字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，推動(dòng)多個(gè)商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)； 扶持性寫字樓占據(jù)一定市場(chǎng)份額，市場(chǎng)化寫字樓向多元化發(fā)展； 東部新建商務(wù)區(qū)使用率不斷提高，出租率已達(dá)較高水平； 商務(wù)區(qū)向東部轉(zhuǎn)移、向全島覆蓋、向島外滲透是市場(chǎng)趨勢(shì)； - 本資料來(lái)自 28 1 地塊規(guī)劃出讓條件 2 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) 3 地塊環(huán)境分析 4 地塊 第三章：地塊分析 - 本資料來(lái)自 29 地塊區(qū)位與規(guī)劃定位 營(yíng)運(yùn)中心簡(jiǎn)介 觀音山國(guó)際商務(wù)運(yùn)營(yíng)區(qū)規(guī)劃總用地面積 廈門迄今為止在建的規(guī)模最大、檔次最高的商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心區(qū)，是海峽西岸真正意義上的 五大標(biāo)志建筑為鄰 廈門國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際五星級(jí)酒店、國(guó)際網(wǎng)球中心、國(guó)際游艇俱樂(lè)部五個(gè)標(biāo)志性建筑為鄰，與廈門軟件園二期連接成片，形成和諧而完整的商務(wù)群整體。 規(guī)劃定位 集商務(wù)、展博、行政服務(wù)、金融服務(wù)、信息服務(wù)、商業(yè)、旅游休閑以及生活服務(wù)為一體。 - 本資料來(lái)自 30 地塊區(qū)位 地塊位于廈門島東部，屬觀音山營(yíng)運(yùn)中央商務(wù)區(qū)。 西臨軟件園，北接塔浦安置房社區(qū)，周邊高樓林立，已具備良好商務(wù)氛圍。 位處環(huán)島路西側(cè)，占據(jù)著臨二線主干道位置，既能享受出行的便利，又避免了緊臨主干道所帶來(lái)的負(fù)面影響。 地塊分析 - 本資料來(lái)自 31 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 地塊分析 項(xiàng)目 2010塊位置 臺(tái)東路與南投路交叉口東北側(cè) 土地用途 辦公 土地面積（公頃） 積率 上建筑面積 （平方米） 38300以下 計(jì)價(jià)建筑面積 （平方米） 38300 不同性質(zhì)建筑面積（平方米） 辦公 38300 - 本資料來(lái)自 32 地塊出讓條件與初步研判 地塊分析 項(xiàng)目 2010讓方式 辦公 起始價(jià) 6440 平均樓面價(jià) （元 /平方米） 1401 競(jìng)買保證金 1288 土地使用權(quán)出讓年限 50年 開(kāi)工時(shí)間 合同簽訂之日起二年內(nèi) 竣工時(shí)間 合同簽訂之日起五年內(nèi) 地塊基本屬性研判 從地塊區(qū)位和用地規(guī)劃要求可以看出，本項(xiàng)目地塊是觀音山商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心寫字樓用地，可以作為企業(yè)總部大廈或作為寫字樓市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)。 - 本資料來(lái)自 33 地塊現(xiàn)況 地塊分析 地塊現(xiàn)況 北側(cè)塔埔安置社區(qū) 東側(cè)軟件園二期 - 本資料來(lái)自 34 交通環(huán)境 地塊具備便捷的外部交通條件。片區(qū)距離高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)、火車站僅需 10分鐘車程，距廈門國(guó)際會(huì)展中心也僅需 3分鐘。 地塊周邊骨干路網(wǎng)基本形成，公交交通較為完善， 5路、 512路、 529路等公交車均能到達(dá)地塊周邊，出行極為便利。 地塊緊鄰環(huán)島路交通主干道，交通噪音污染比較嚴(yán)重。 地塊分析 環(huán)島路 臺(tái)東路 臺(tái)南路 - 本資料來(lái)自 35 景觀環(huán)境 地塊位于環(huán)島路西側(cè)，有著優(yōu)越的海景資源優(yōu)勢(shì)，更加襯托出寫字樓的品質(zhì)和檔次 ； 向西遠(yuǎn)眺可望虎仔山婀娜山姿，可謂是山水景觀齊聚一身； 最濃墨重彩的一筆莫過(guò)于與地塊僅有百米之遙的觀音山海濱旅游休閑地帶。 力無(wú)窮沙雕藝術(shù)，近在咫尺。 地塊分析 木柵道 黃金海岸 沙雕文化 - 本資料來(lái)自 36 周邊高端配套設(shè)施 會(huì)展中心 香山游艇碼頭 人工沙灘 會(huì)議中心 地塊分析 - 本資料來(lái)自 37 周邊公共配套設(shè)施 地塊周邊生活配套較為完善，多家銀行遍布地塊四周。不遠(yuǎn)處便是何厝村社區(qū)，社區(qū)內(nèi)擁有多家衛(wèi)生所、便利店、小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，公共服務(wù)配套設(shè)施較為完善 ； 沿著塔埔西路往北不遠(yuǎn)處，便是觀音山音樂(lè)學(xué)校 乃廈門市規(guī)模最大的中小學(xué)一體化學(xué)校 ； 觀音山黃金沙灘與地塊僅隔環(huán)島路，擁有總長(zhǎng) 線海景辦公不再是夢(mèng)想。 地塊分析 周邊金融配套 周邊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 觀音山音樂(lè)學(xué)校 - 本資料來(lái)自 38 商業(yè)配套設(shè)施 地塊毗鄰觀音山塔埔社區(qū)、何厝村社區(qū)，周邊多為小型便利店，周邊商業(yè)氛圍一般。 沿著塔埔西路往南下，便是觀音山公寓、觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心，目前營(yíng)運(yùn)中心已有百余家知名企業(yè)入駐辦公，聚集了眾多精英人士 ； 觀音山濱海商業(yè)街與本地塊僅有一路之遙，目前商業(yè)街開(kāi)張的商家較少，氛圍較差。 地塊分析 觀音山營(yíng)運(yùn)中心 濱海商業(yè)街 觀音山公寓 - 本資料來(lái)自 39 地塊 地塊分析 S W O T 臨近主干道，交通較便利； 商務(wù)集中區(qū)域，商務(wù)配套完善； 視野開(kāi)闊，山水景觀齊聚一身； 片區(qū)辦公氛圍濃厚，財(cái)富集聚效應(yīng)強(qiáng)； 目前周邊生活、商業(yè)等配套較差； 區(qū)域政務(wù)配套設(shè)施差，商務(wù)成本高； 周邊樓盤林立，視野遮擋； 人氣有待提升。 商務(wù)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，高端商務(wù)區(qū)已形成； 區(qū)域逐漸成熟，商務(wù)氛圍快速形成中 區(qū)域商務(wù)價(jià)值開(kāi)始體現(xiàn)，增值潛力較大。 寫字樓總體供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 宏觀經(jīng)濟(jì)走向的不確定性； 寫字樓市場(chǎng)銷售速度慢，資金回籠時(shí)間長(zhǎng)； 寫字樓價(jià)值體現(xiàn)較低，投資氛圍較低。 - 本資料來(lái)自 40 1 客群定位 2 形象定位 3 產(chǎn)品定位 4 價(jià)格定位 第四章：項(xiàng)目定位 - 本資料來(lái)自 41 項(xiàng)目定位方向 項(xiàng)目定位 發(fā)展方向 中檔寫字樓 中高檔企業(yè)自用寫字樓 高端甲級(jí)寫字樓 基地條件與利用 區(qū)域、基地滿足 商務(wù)區(qū)環(huán)境支持 商務(wù)區(qū) 市場(chǎng)需求 需求較大 根據(jù)企業(yè)自身需求 需求較小 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)較大 無(wú)競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)激烈 運(yùn)作模式 市場(chǎng)化銷售 企業(yè)自用 自用兼出租、出售 資金回籠 較快 長(zhǎng)期體現(xiàn) 較慢 其它效益 難以體現(xiàn) 提高企業(yè)形象 作為企業(yè)資金調(diào)節(jié)杠桿 具有一定企業(yè)形象 - 本資料來(lái)自 42 寫字樓客群分析 以獲取長(zhǎng)期租金收益與增值為目的； 持有時(shí)間一般都長(zhǎng)； 抵御通貨膨脹； 購(gòu)買相對(duì)理性，投資經(jīng)驗(yàn)豐富。 客群定位 目前廈門寫字樓租金回報(bào)水平為 5%8%，住宅租金回報(bào)水平為 2% 投資 &自用 投資回報(bào) 廈門市寫字樓的購(gòu)房客群中，投資與自用比例各占一半。 自用型客戶 投資型客戶 廈門本地及周邊地區(qū)的中小型企業(yè)為主；企業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟、資金充裕，。 - 本資料來(lái)自 43 本項(xiàng)目客群定位 自用型客群 核心客群 延伸客群 投資型客群 客戶類型 核心客群 延伸客群 客群比例 3060% 3050% 區(qū)域來(lái)源 廈門本地企業(yè)和周邊地區(qū)具有進(jìn)入廈門意向的企業(yè) 廈門及周邊為主 購(gòu)房目的 自用 長(zhǎng)期投資為主 客戶類型 中小民營(yíng)企業(yè) 企業(yè)或個(gè)人 戶型面積需求 根據(jù)企業(yè)情況一般在1000平米以內(nèi) 150購(gòu)房誘因 企業(yè)自身需求 增值潛力 核心關(guān)注 形象與品質(zhì) 投資回報(bào) 客群定位 - 本資料來(lái)自 44 觀音山商務(wù)區(qū)中高端商務(wù)大廈 形象定位 高端商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心 濱海商務(wù)區(qū) 商務(wù)配套完善 外形新穎 功能完善 設(shè)施先進(jìn) - 本資料來(lái)自 45 寫字樓價(jià)格初步預(yù)估 價(jià)格定位 觀音山商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心 ，政策性寫字樓銷售均價(jià)為 7700元 / ； 中心區(qū)新建寫字樓銷售價(jià)格約為 16000 ；如新景中心； 東北部片區(qū)住宅功能寫字樓銷售價(jià)格為 12500 ；如聯(lián)發(fā)電子商城。 價(jià)格預(yù)估依據(jù)： 本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格預(yù)估為 12500元 / ； 本項(xiàng)目地下車位價(jià)格預(yù)估為 25萬(wàn)元 /個(gè)。 價(jià)格預(yù)估 - 本資料來(lái)自 46 1 開(kāi)發(fā)銷售計(jì)劃 2 成本估算 3 收入估算 4 起拍價(jià)效益分析 5 投標(biāo)報(bào)價(jià)分析 6 投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)分析 7 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 第五章：投資分析 - 本資料來(lái)自 47 工程進(jìn)度計(jì)劃 工程進(jìn)度計(jì)劃 2011年上半年完成項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)