上海市青浦區(qū) 某 地塊可行性研究 目錄 第一部分：項(xiàng)目概況 1 第二部分：市場分析 2 第三部分：優(yōu)勢分析及市場定位 5 第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃方案 8 第五部分：項(xiàng)目進(jìn)度安排 9 第六部分：項(xiàng)目投資及銷售估算 10 第 七 部分：財(cái)務(wù)分析 11 第 八 部分： 結(jié)論 13 上海市青浦區(qū) 某 地塊可行性研究 1 第一部分 項(xiàng)目概 況 一、 項(xiàng)目基本情況 1. 項(xiàng)目暫定 名 為 際大酒店。 2. 項(xiàng)目位于青浦區(qū) 中心滬青平公路與明珠路交界處，地塊現(xiàn)狀為農(nóng)田。 3. 基地總面積為 41815中出讓面積為 23073 化用地 18742 筑容積率為 平方米 /公頃。 4. 規(guī)劃土地用途為公共設(shè)施用地，用于建造酒店及相關(guān)輔助用房。 二、 投資商背景 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等。公司依托于專業(yè)技術(shù)人才，立足于競爭日趨白熱化的上海市房地產(chǎn)市場，以建設(shè)優(yōu)質(zhì)精品房產(chǎn)為目標(biāo)，極力開創(chuàng) 21 世紀(jì)房產(chǎn)的新篇章。 房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司具有從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、施工管理、市場營銷等全過程綜合開發(fā)能力，可獨(dú)立承攬大中型住宅及公建的開發(fā)建設(shè)任務(wù)。作為本項(xiàng)目的法人單位，實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制，由項(xiàng)目法人對該項(xiàng)目進(jìn)行策劃，資金籌措，建設(shè)實(shí)施，營銷全過程負(fù)責(zé)，精心打造“ 際大酒店”項(xiàng)目。 上海市青浦區(qū) 某 地塊可行性研究 2 第二部分 市場分析 一、 上海市酒店 業(yè) 市場總體形勢 1. 上海現(xiàn)有各類星級酒店家，客房總數(shù)萬間（套）。從年起，上海旅游主管部門為加強(qiáng)對酒店業(yè)的宏觀調(diào)控，對新建酒店項(xiàng)目停止了審批。 2. 2002 年上海酒店的四星和五星級入住率分別達(dá) 和 超過了的合理數(shù)值，其中五星級酒店占客源市場份額達(dá) 比年增長 夏以來，上海酒店業(yè)重現(xiàn)火爆之勢，平均出租率達(dá)，其中五星級酒店達(dá)以上，節(jié)假日更是達(dá)到了。上海良好的投資環(huán)境及旅游市場吸引了越來越多的國內(nèi)外客商及游人。為緩解酒店緊張狀況，市政府決定對“冷凍”年多的新建酒店項(xiàng)目實(shí)施“解凍”。 3. 從目前來滬客源看，以三星級酒店為主要住宿地、駐留時(shí)間在兩天之內(nèi)的普通旅游團(tuán)隊(duì)比重相對降低，而以高星級酒店為主要住宿地、支付房價(jià)高的商務(wù)散客（ 或稱公司客）以及同樣以高星級酒店為主要住宿地、駐留時(shí)間長、對酒店?duì)I收拉動(dòng)大的會(huì)展旅游（商務(wù)）團(tuán)隊(duì)比重明顯增大。 4. 上海市旅游事業(yè)管理委員會(huì)專 家 認(rèn)為：年，上海接待入境旅游人數(shù)將由年的萬人次增長到萬人次，如按每人次住宿兩夜計(jì)，年上海接待入境旅游者的客房需求為萬房夜次，比年增加約萬房夜次。由于入境旅客大多住宿三星級以上酒店，因此這部分客源增長主要將對三星級以上酒店客房產(chǎn)生需求。 5. 據(jù)了解，受上海日趨升溫的旅游及酒店業(yè)吸引，目前已有多家來自歐美的大型跨國公司來滬商 談合資合作發(fā)展酒店業(yè)事宜，著力發(fā)展酒店業(yè)和商貿(mào)中心。 上海高星級酒店的發(fā)展前景一片大好。 上海市青浦區(qū) 某 地塊可行性研究 3 二、 青浦區(qū)域概況 1. 青浦區(qū)地處上海西 郊，東部河江交錯(cuò)，西部湖蕩群集，內(nèi)河航運(yùn)具有天然優(yōu)勢，可通行 50 300 噸貨船，是江浙滬的重要水上通道。陸路交通 318國道由東到西橫貫全區(qū)，北有滬寧高速公路，南有滬杭高速公路，同三國道由東北到西南穿越東部地區(qū)，滬青平高速 公 路與“ 318”國道并行。陸路交通十分便捷，是上海市通向江蘇、浙江、安徽的西大門。 2. 青浦區(qū)以朱家角古鎮(zhèn)和環(huán)淀山湖旅游區(qū)為重點(diǎn)，去年旅游接待人數(shù)突破 250萬人次，增長 其中入境旅游者達(dá) 10 萬人次。主要景點(diǎn)及旅游企業(yè)總收入達(dá) 元，增長 全區(qū)擁有 3 個(gè)國家 旅游區(qū)（點(diǎn)），是全市擁有國家 旅游區(qū)（點(diǎn)）數(shù)量最多的區(qū)。全區(qū)現(xiàn)擁有星級飯店總數(shù)已達(dá) 13 座，其中三星級有 5 家。 三、 區(qū)域市場概況 1. 位于上海市區(qū)西近郊，是青浦的東大門。全鎮(zhèn)總面積 38 16 平方公里，總?cè)丝跒?8 萬人。 2001 年，全鎮(zhèn)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 15 02 億元，比上年增長 11 07；人均 8150 美元。 是青浦經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的龍頭鎮(zhèn)和上海郊區(qū)展示改革開放成果的重要 窗口，被評為上海市標(biāo)兵鄉(xiāng)鎮(zhèn)，列為國家建設(shè)部小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)。 2. 距虹橋國際機(jī)場 6 公里，離市中心為 18 公里。滬青平高速公路、 318國道、北青公路自東至西，平行橫貫全鎮(zhèn)；徐華公路縱向貫通，構(gòu)成“豐”字型國家級公路網(wǎng)。鎮(zhèn)村級白色路面連接各村和開發(fā)小區(qū)，形成“鎮(zhèn)外銜接，鎮(zhèn)內(nèi)貫通”交通網(wǎng)絡(luò)。地理位置優(yōu)越，交通便捷，使 為發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)的風(fēng)水寶地。 3. 外向型經(jīng)濟(jì)成為 業(yè)新的支撐點(diǎn) ， 2001 年完成外貿(mào)出口 成 交額 31 60億元，占工業(yè)總產(chǎn)值的 67 20。 被國家農(nóng)業(yè)部和對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作上海市青浦區(qū) 某 地塊可行性研究 4 部評 為全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口創(chuàng)匯十強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口創(chuàng)匯先進(jìn)管理單位。全鎮(zhèn)三資企業(yè)總數(shù) 已經(jīng) 達(dá) 到 140 家。 4. 第三產(chǎn)業(yè)主要是房地產(chǎn)業(yè)。房產(chǎn)開發(fā)已形成一定氣候，國道線 兩側(cè)已建成小高層、多層公寓房和別墅房 70 多萬平方米，康虹花園、海天花園、豪都國際花園等在市區(qū)都有一定的知名度。隨著 “工作在市區(qū)，休閑居住在近郊”的新觀念的確立， 房產(chǎn)銷售普遍看好。從而又帶動(dòng)了服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)等的發(fā)展。 四、 同類型項(xiàng)目比較分析 1. 通過對 實(shí)地調(diào)查了解到：目前 然有為數(shù)不少的餐飲酒家，但都是規(guī)模較小。星級酒家只有一家，其 標(biāo)房單價(jià)達(dá)到 158 元 /套 ，但入住率幾乎達(dá)到 100，顯示此區(qū)域市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。 2. 青浦區(qū)的星級酒店共有 13 家，其中三星級別 5 家。主要沿各旅游景點(diǎn)分布在滬青平公路周邊，其價(jià)格大致為三星級 330 450 元 /間，兩星級 150 250元 /間，酒店入住率都很高。詳細(xì)如下表： 青浦區(qū)星級飯店名錄 星級 標(biāo)房實(shí)際價(jià)格 地址 /電話 青浦賓館 450 上海市青浦鎮(zhèn)城中 北路 79 號(hào) 上海靜安置業(yè)集團(tuán)淀山湖森林度假村 400 上海青浦區(qū)滬青平公路 8185 號(hào) 上海淀山湖日月島度假村 400 青浦滬青 平公路8700 上海實(shí)業(yè)家化培訓(xùn)中心有限公司 340 59248100 上海南華苑度假村 330 青浦區(qū)華騰路 969號(hào) 上海佳景大酒店 250 青浦區(qū)外青松公路 6969 號(hào) 上海財(cái)苑賓館 230 59246666 上海和欣苑休養(yǎng)所 200 59263800 上海虹橋機(jī)場培訓(xùn)中心 250 59242880 上海燎申大酒店 150 59766100 上海市青浦區(qū) 某 地塊可行性研究 5 上海園湖苑賓館 200 59263117 上海淀山湖賓館 200 59262757 青浦 民防培訓(xùn)中心 150 59200005 3. 從 以上的分析 來看， 乃 至青浦區(qū)已經(jīng)初步形成了一定規(guī)模的賓館。但目前還沒有高檔的星級酒店，這顯然不符合青浦發(fā)展的規(guī)劃。我們這個(gè)項(xiàng)目可以說是具有很大的唯一性和超前性，將成為該地區(qū)標(biāo)志性的住宿娛樂中心。 第三部分 優(yōu)勢分析及市場定位 一、 項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢分析 1. 318 國道有相當(dāng)數(shù)量的別墅群，且別墅的數(shù)量在不斷增長中，新開盤的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 8000 /平方米。這部分人群具有相當(dāng)強(qiáng)的消費(fèi)能力和消費(fèi)欲望。 案名 地址 類別 均價(jià) 康虹佳園 青浦老滬青平公路 185 弄 別墅 7200 元 /平方米 盈湖三島 青浦勝利路 500 號(hào) 別墅 6500 元 /平方米 久事西郊花園（三期） 青浦老滬青平公路 168 號(hào) 別墅 7000 元 /平方米 綠洲江南園 青浦青浦朱家角 別墅 13000 元 /平方米 綠波花園別墅 青浦青浦前云路 222 弄 別墅 8500 元 /平方米 虹康花園別墅 青浦滬青平公路 3316 號(hào) 別墅 5000 元 /平方米 湖畔佳苑 青浦滬青平公路 1517 弄 別墅 12000 元 /平方米 居禮 青浦滬青平公路高涇路 別墅 400 萬元 /套 天外翠湖君安鄉(xiāng)村別墅 青浦蘇州長虹南路 668 號(hào) 別墅 4500 元 /平方米 疊翠別墅二期 青浦滬青平公路 1481 號(hào) 別墅 8000 元 /平方米 西郊名邸 青浦 路 858 弄 (滬青平沿線 ) 別墅 70 萬 元 /套 西郊景園 青浦上海高涇路 1001 號(hào) 別墅 230 萬元 /套 西郊華城 (石濤園 ) 青浦青浦高涇路 818 弄 別墅 5000 元 /平方米 海天花園（疊翠別墅） 青浦滬青平公路 1481 號(hào) 別墅 500 萬元 /套 九溪十八島 青浦高涇路 399 弄 別墅 11000 元 /平方米 上海市青浦區(qū) 某 地塊可行性研究 6 2. 青浦這片區(qū)域在表面上看起來還不是很華麗，但這個(gè)地方有山有水有文化，也有旅游，這是最大的優(yōu)勢 ,是其他地區(qū)所不具備的。同時(shí)周邊的高檔娛樂場所如高爾夫球場據(jù)統(tǒng)計(jì)就有 4 家，但相應(yīng)的特色休閑文化和餐飲卻沒有跟上。 3. 交通方便：緊鄰 318 國道，規(guī)劃中的 路站點(diǎn)也臨近本案，將為本案到來大量市區(qū)消費(fèi)人群。此外，嘉金高速公路及嘉金 北青和嘉金 滬青平兩座立交的建成將使該區(qū)域成為連接滬浙、嘉金的道路樞紐，為本區(qū)帶來大量的消費(fèi)人口。 注：紅色塊狀為本案所在地，黃色圓圈為軌道交通站點(diǎn)。 到市區(qū) 公交 線路有 7 條，到縣（區(qū)）內(nèi)線路 5 條，是與市區(qū)及其他各鎮(zhèn)聯(lián)系的主要樞紐，到達(dá)市中心人民廣場僅需要 45 分鐘。 線路名稱 終點(diǎn)站 起始站 滬青線 青浦鎮(zhèn) 人民廣場 本 案 上海市青浦區(qū) 某 地塊可行性研究 7 滬青專線 青浦鎮(zhèn) 人民廣場 旅游 4 號(hào)線 大觀園 上海體育場 申商專線 商塌 西區(qū)汽車站 滬朱線 朱家角 西區(qū)汽車站 徐梅線 物園 4. 項(xiàng)目地塊 南向 沿 318 國道有大片市政綠化帶，北向有天然河流 構(gòu)成了得天獨(dú)厚的自然景觀。 二、 項(xiàng)目開發(fā)劣勢分析 1. 市政設(shè)施雖然比較完善，但作為大酒店配套的娛樂場所不多。 2. 酒店的開發(fā)和運(yùn)營需要一定的培養(yǎng)期，要 對消費(fèi)進(jìn)行宣傳和引導(dǎo)。 3. 公司品牌知名度不高。 三、 項(xiàng)目市場定位 1. 根據(jù)前面的分析，本項(xiàng)目擬建為一座四星級大酒店和相應(yīng)的配套娛樂場所。 2. 我們的目標(biāo)是成為 乃至 上海市 的集休閑娛樂為一體的標(biāo)志性餐飲住宿中心。 3. 由前面的分析可知，我們目標(biāo)客戶群如下： 外資企業(yè)高級主管及企業(yè)來往人員； 周邊別墅 居住的 消費(fèi)能力較強(qiáng)的群體 ； 市區(qū)周末休閑消費(fèi)人士； 沿 318 國道和嘉金高速公路所帶來的流動(dòng)人口； 來青浦度假旅游和 青浦區(qū)有消費(fèi)需求的人群。 上海市青浦區(qū) 某 地塊可行性研究 8 第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃方案 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)總目標(biāo) 1. 通過中國傳統(tǒng)園林建筑和現(xiàn)代簡約風(fēng)格完美 結(jié)合，使整個(gè)建筑成為 318 國道沿線的一道新的亮麗風(fēng)景線，吸引來往滬上的外地人士，提升 體區(qū)域形象。 2. 通過規(guī)劃布局，以及餐飲業(yè)態(tài)功能的定位選擇，使之成為周邊別墅群體日常消費(fèi)娛樂的場所，并進(jìn)而吸引市區(qū)人士前來消費(fèi)，成為餐飲娛樂中心。 3. 餐飲中心和商務(wù)會(huì)議辦公輔助設(shè)施將滿足在此投資的外資公司接待客戶，商務(wù)辦公的需求。 4. 通過舉辦各種文娛活動(dòng)斂聚大量人氣，使之成為周邊文化娛樂中心，吸引文藝界人士的參與，提升區(qū)域品味。 二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 1. 建筑藝術(shù)化：本項(xiàng)目 吸收中國傳統(tǒng)建筑藝術(shù)的精華 ，采用中國傳統(tǒng)宮殿式建筑 建構(gòu) 立面，內(nèi)部則 按照江南園林來進(jìn)行空間布局。建筑內(nèi)部的配套和裝修是 則 簡約和現(xiàn)代化的，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代完美融合。 2. 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：本項(xiàng)目要求達(dá)到上海市的優(yōu)良水平，并爭取獲得一個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。 3. 建材環(huán)保化：將選用環(huán)保節(jié)能材料，滿足環(huán)保和健康要求。 4. 生活科技化：導(dǎo)入先進(jìn)的智能化設(shè)置，按照四星級賓館的標(biāo)準(zhǔn)來配套內(nèi)部設(shè)施，使居住舒適方便。 5. 餐飲 娛樂 特色化：餐飲 娛樂 區(qū)域設(shè)置將根據(jù)餐飲業(yè)態(tài)的要求來布局，秉承中式餐飲隔斷的效果，達(dá)到餐飲人氣爆棚但又相對安靜的效果。 三、 規(guī)劃構(gòu)思 1. 功能分塊：本項(xiàng)目共有三大功能區(qū)： 客房區(qū) 提供約 200 套客房及相應(yīng)的配套輔助設(shè) 施； 餐飲區(qū) 大型餐飲不僅滿足住戶的需求，也吸引周邊居民及其他客戶； 休閑娛樂區(qū) 用來舉辦各種文藝活動(dòng)和商務(wù)活動(dòng)，如拍賣會(huì)，字畫展，上海市青浦區(qū) 某 地塊可行性研究 9 各種表演活動(dòng)等。 2. 道路系統(tǒng)規(guī)劃：由于本項(xiàng)目地塊為狹長型，要形成一個(gè)完善的交通系統(tǒng)。需要道路規(guī)劃進(jìn)行充分考慮。區(qū)域道路分為三級網(wǎng)絡(luò)： 第一級為主入口的通道，設(shè)在明珠路口。將地塊與綠化帶東西隔開。 第二級為次入口的通道，與主入口與市鎮(zhèn)道路相連構(gòu)成整個(gè)地塊的外部交通系統(tǒng)。 第三級為地塊內(nèi)的人行小道和空間布置。將按照四合庭院的概念和傳統(tǒng)園林建筑來布置。 3. 停車場規(guī)劃：考慮到賓館和餐飲 對停車位的需求量比較大，地面可使用面積不能要求要求。因此設(shè)計(jì)在綠化帶前墊高，然后在其下方設(shè)置專用車庫來停放車輛，這樣設(shè)計(jì)使得車輛進(jìn)出更為便捷。 4. 綠化系統(tǒng)規(guī)劃：區(qū)域的綠化系統(tǒng)使我們重點(diǎn)關(guān)心的，主要規(guī)劃如下： 綠化帶將設(shè)置成為開放式的大型歐式綠化，使消費(fèi)者能夠漫步其間。 建筑內(nèi)部的綠化將選用江南特有的園林植物 以 竹、柳為主。 道路的綠化以花卉、觀賞性植物和建筑小品組成。 5. 公建設(shè)施規(guī)劃：配合市政河道建設(shè)，將進(jìn)一步改善沿河的道路及綠化。 第五部分 項(xiàng)目進(jìn)度安排 建設(shè)形象進(jìn)度表 序號(hào) 內(nèi)容 建設(shè)周期 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 可行性研究 2 初步設(shè)計(jì) 3 施工圖設(shè)計(jì) 4 地上工程 5 安裝工程 6 調(diào)試及 竣工 上海市青浦區(qū) 某 地塊可行性研究 10 第六部分 項(xiàng)目投資及銷售估算 一、 項(xiàng)目投資估算 1. 根據(jù)容積率要求， 擬建總面積 55368中 客房面積 19330 房輔助面積 36038 賓館 部分的投資如下： 賓館建設(shè)成本估算 成本項(xiàng)目 單價(jià)（元 / 建筑面積（ 總價(jià)（萬元） 2. 餐飲娛樂設(shè)施的投資 成本估算如下： 餐飲建設(shè)成本估算 成本項(xiàng)目 單價(jià)（元 / 建筑面積（ 總價(jià)（萬元） 3. 由上面的估算可以得出項(xiàng)目總成本。 賓館 部分： 元 餐飲娛樂部分 ： 元 上海市青浦區(qū) 某 地塊可行性研究 11 項(xiàng)目總成本： 元 二、 項(xiàng)目銷售收入估算 酒店餐飲營業(yè)收入、成本、費(fèi)用、利潤測算表 單位：萬元 營業(yè)收入項(xiàng)目 營業(yè)額 營業(yè)成本 稅金 營業(yè)費(fèi)用 營業(yè)利潤 營業(yè)利潤