1 中國工商銀行房屋信貸風險及防范對策研究 前 言 當今社會，經(jīng)濟與金融的全球化已成為必然趨勢，而金融的地位與作用亦日益突出，金融在成為現(xiàn)代經(jīng)濟的核心的同時，其風險也在不斷地積累并造成毀滅性的損失。中國最危險的金融風險在哪里？ 在我國現(xiàn)行的金融體制下，商業(yè)銀行風險性相對較高，具體表現(xiàn)在于 商業(yè)銀行房屋信貸 比重一直處于過高狀態(tài)（上半年 商業(yè)銀行房屋信貸 、股票、國債和企業(yè)債融資的比例為 87 8： 5 0： 5 5： 1 7），商業(yè)銀行的任何風險都可能導致金融市場的整體性風險。 所謂“牽一發(fā)而動全身”，商業(yè)銀行的 房屋信 貸風險 問題已成為“蛇之七寸”、“國之沖塞”，對其研究將具有重大的現(xiàn)實意義。 我國商業(yè)信貸業(yè)務中存在著較大的風險。不可否認，這其中確實存在著歷史遺留原因。國有大中型企業(yè)的負債在我國商業(yè)銀行，特別是國有商業(yè)銀行中占有較大的比重。這主要是由于在經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中，國有企業(yè)連年虧損，負債經(jīng)營，拖欠商業(yè)銀行的負債數(shù)額猶如滾雪球般增大，隨后又變成難以收回的不良資產(chǎn)，影響著商業(yè)銀行資金流動。更為重要的是我國商業(yè)銀行還沒有完全適應目前的角色，在管理、風險意識、利用金融工具等方面還存在著不足和缺陷。房貸業(yè)務已經(jīng)成為我國 商業(yè)銀 行房屋信貸 業(yè)務中的重要組成部分。就四大行而言，針對目前房地產(chǎn)市場過熱，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象，我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)商貸款，個人住房貸款等房貸業(yè)務都應有所警惕，正視其風險性，并采用合理的措施加以規(guī)避，減少風險。 本文采用理論聯(lián)系實際的寫作方式，從我國商業(yè)信貸業(yè)務的現(xiàn)狀，所受到的來自利率市場化和直接投資市場的快速發(fā)展的影響，進而分析問題，對 工行泰安分行 商業(yè)信貸業(yè)務中的風險問題進行研究，并就規(guī)范信貸業(yè)務特別是房貸業(yè)務制定相關的法律規(guī)章制度，加強風險管理意識，改變落后的管理方式，加大不良資產(chǎn)的回收力度等方面提出了意見和建 議。 2 一、 商業(yè)銀行房屋信貸風險 概述 1、 房屋信貸風險 的概念 房屋信貸風險 是金融市場中最古老的 且 最重要的金融風險形式之一， 同時 也是現(xiàn)代社會經(jīng)濟實體（尤其是金融機構(gòu)）、投資者和消費者所面臨的重大問題，只有對 房屋信貸風險 進行準確的度量并據(jù)以實施相應的管理，才能保證金融機構(gòu)乃至整個經(jīng)濟社會的安全性和穩(wěn)定性。 商業(yè)銀行的主要職能和業(yè)務是信貸，即直接向社會提供資金融通服務。由信貸的性質(zhì)所決定，信貸行為的發(fā)生和終結(jié)之間必然存在一個時間間隔，貸出貨幣與清償行為始終有時間差。正是在這段時間內(nèi)，或者借貸的資金可能由于各種 因素的制約，不能發(fā)揮原來期待的效用，不能正常周轉(zhuǎn)和有效增值，使資金的清償能力相應受到影響；或者借貸人在主觀意愿上無意于償還貸款致使借貸風險發(fā)生。 因此 商業(yè)銀行的 房屋信貸風險 主要指 此 過程中，由于不確定性，使借款人不能按時償還貸款，造成銀行貸款本金、利息損失的可能性。 它主要包括： 流動性風險（ 銀行業(yè)研究的重要課題為流動性、收益性與安全性的最佳組合，即選擇均衡的資產(chǎn)負債組合，同時兼顧最低風險性與較強流動性。 市場風險（ 除利率、匯率的市場變 化會造成其價值變動的風險外，其它如價格波動性（ 時間衰落（ 基點或相關（ 貼現(xiàn)率（ 動，都與風險暴露（ 關。對市場風險掌握頗不容易，銀行業(yè)面對風險渴求高級專業(yè)人才。 投資組合風險（ 分為系統(tǒng)性風險（ 非系統(tǒng)性風險（ 系統(tǒng)性風險主要來自 市場因素或政治經(jīng)濟總體因素，如總體經(jīng)濟成長率、通貨膨脹變動等，這類變動對市場價格與預期利潤所產(chǎn)生的不確定性，無法借助多元化分散投資方式加以排除。相反，非系統(tǒng)性風險是由本身所產(chǎn)生的風險，可采用分散投資的辦法加以降低或排除。 信用風險（ 是指交易對象因破產(chǎn)或其它原因?qū)е逻`約時銀行遭受的風險。嚴重性在于整個信用鏈條中若有一家大銀行發(fā)生財務調(diào)度危機，將引起多米諾式惡性信用危機連鎖反應。 1 3 2、 房屋信貸風險 的度量 （ 1）、 信用度量制 現(xiàn)代 房屋信貸風險 度量采用的“ 信用度量制 ”(Cr 由 美洲銀行、 司、瑞士聯(lián)合銀行等 )在已有的 “ 風險度量制 ” 方法基礎上，創(chuàng)立的一種專門用于對非交易性金融資產(chǎn)如貸款和私募債券的價值和風險進行度量的模型。 風險度量制方法 (要解決的問題是： “ 如果明天是一個壞天氣的話，我所擁有的可交易性金融資產(chǎn)如股票、債券和其它證券的價值將會有多大的損失 ?” 。而信用度量制方法 (是要解決這樣的問題： “ 如果下一個年度是一個壞年頭的話，我的貸款及貸款組合的價值將會遭受多大的損 失呢 ?” 。 “ 信用度量制 ” 方法不僅考慮到了借款人違約所帶來的 房屋信貸風險 ，而且還考慮了借款人由于其信用等級下降所帶來債務價值變動的 房屋信貸風險 。因此，對借款人違約概率的估計和對借款人信用等級變化的估計是同等重要的。關于借款人信用評級級別在未來轉(zhuǎn)換的概率情況可以從大的信用評級公司 (如標準 普爾、穆迪、 司， 中獲取。 信用等級的上升或下降必然會影響到一筆貸款余下的現(xiàn)金流量所要求的 房屋信貸風險 加息差 (或 房屋信貸風險 酬金 )，因此也就必然會對貸款隱含的當前市值產(chǎn)生影響。貸款信用等級下降 ,對貸款所 要求的 房屋信貸風險 加息差就應當提高，因而其貸款的市值也就相應下降。信用等級上升，則會出現(xiàn)相反的效應。 從技術角度來看， 假設 估價的是一筆第一年剛結(jié)束且在該年度里信用等級轉(zhuǎn)換事件已發(fā)生的五年期固定利率貸款， 那么 便可以依據(jù)下列公式計算出該筆貸款的市值 (百萬美元為單位 )。 其中 財政零息票債券的無 風險利率 (也稱遠期零息票利率，可從國庫券收益曲線中計算出來 )； 指每年的信用加息差，它是不同期限的 (零息票 )貸款 房屋信貸風險 報酬率，這些數(shù)據(jù)可從公司債券市場相應的債券利率與國債市場相應的國債利率之差中獲得。公式中的息票額 (或第一年的利息支付額 )未被貼現(xiàn)，可以將其視為該筆貸款的 4 應計的利息收入額。 （ 2）、 信用模型引起爭議的技術問題 對貸款等金融資產(chǎn)進行 房屋信貸風險 度量的關鍵一步是要獲得不同信用等級的金融資產(chǎn)在某一時段 (如一年 )信用等級轉(zhuǎn)換的概率矩陣資料，從而依據(jù)這些資料計算出貸款等金融資產(chǎn)的受險價值。然而 ，在人們收集、整理和生成金融資產(chǎn)信用等級轉(zhuǎn)換概率矩陣資料時往往設定了許多假設條件，而這些假設往往與現(xiàn)實不符，因而也就影響了所求金融資產(chǎn)受險價值量的準確度。 在計算貸款的受險價值時 往往要 設定三個輸入變量 (違約收復率、遠期零息票利率和信用加息差率 )為非隨機性變量。如果人們將這三個變量中的某一個或三個都確定為隨機變量的話，那么據(jù)此所計算的貸款受險價值量就要比在非隨機狀態(tài)下所計算出的受險價值量大的多。在這三個變量中，各類貸款或債券的違約收復率和加息差率有著較大的差異。在違約收復率方面，由于不同債務工具的求償?shù)燃壊煌?，因而它們違約時的平均收復率不同且與之相應的變動標準差也不盡相同，所以這種收復率變動的標準差就會直接影響到貸款等債務工具市值變動的標準差和它們的受險價值量。 2 5 二、 我國商業(yè) 銀行 信貸業(yè)務 的風險分析 隨著市場調(diào)節(jié)的逐步完善和金融體制改革的不斷深入，我國原國有專業(yè)商業(yè)銀行向國有商業(yè)銀行商業(yè)化轉(zhuǎn)軌的速度也越來越快，從而使多年積累的商業(yè)銀行金融問題日漸暴露，潛在的風險日益表面化。 1、工行泰安分行的個人信貸風險防范 以工行泰安分行為例， 住房貸款業(yè)務發(fā)展過程中， 該 行始終繃緊防范貸款風險 這根弦，牢守資產(chǎn)質(zhì)量這根底線，嚴格執(zhí)行上級行的各項規(guī)章制度及操作流程，注重防范與規(guī)避貸款風險。 一是做好客戶經(jīng)理的風險防范教育。針對當前房地產(chǎn)市場經(jīng)濟形勢，認真做好對客戶經(jīng)理的風險教育與控制工作，徹底克服個人住房貸款無風險的錯誤認識，強化風險意識，切實加強對個人貸款客戶真實性和償債能力的盡職調(diào)查，防止調(diào)查流于形式，堅決防止和杜絕向虛假借款人和償債能力不足的借款人發(fā)放貸款，防止新的貸款風險的發(fā)生?？蛻艚?jīng)理在辦理貸款手續(xù)時，嚴格執(zhí)行雙人見客談話、實地核實、當面簽字制度、并現(xiàn)場查驗所有簽字人的有效證件，確保借 款人身份、貸款意愿及簽字真實合法合規(guī)。以執(zhí)行力建設為指導，推動住房金融業(yè)務工作的順利完成。今年以來，隨著國家 “ 保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu) ” 一系列經(jīng)濟政策的實施，以及積極財政政策和適度寬松貨幣政策效應的逐步顯現(xiàn)，全國經(jīng)濟形勢呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的良好局面。泰安分行搶抓市場機遇，強化市場營銷，保持了健康快速發(fā)展的良好勢頭。截止 2009 年 6 月末，全市住房開發(fā)及個人貸款余額 348052 萬元，比年初增加 61462 萬元。余額占全行貸款余額比重為 30%。其中：住房開發(fā)貸款余額 66850 萬元，比年初增加 28540 萬元完成省行上半年計劃 的285%。個人住房貸款余額為 219969 萬元，比年初增加 27773 萬元，完成省行上半年計劃的 292%。個人消費及經(jīng)營貸款余額 61233 萬元，比年初增加 5149 萬元，完成省行計劃的 103%。 二是提前做好違約貸款的風險防范，抓好違約貸款的催收。對現(xiàn)有的全部存量貸款，管戶人員認真履行職責，努力做到管理的全部個人住房貸款戶數(shù)管的住、管的好，對借款人在還款過程中出現(xiàn)的風險隱患做到了 “ 早發(fā)現(xiàn)，早處理，早解決 ” 。 以執(zhí)行力建設為動力，堅定打造 “ 第一按揭銀行 ” 戰(zhàn)略目標不動搖。泰安分行在確保投入住 6 房開發(fā)貸款項目 按揭源不流失的同時，積極開拓純按揭市場；在高度重視一手房貸款業(yè)務的同時，積極發(fā)展二手房貸款業(yè)務；在重點發(fā)展傳統(tǒng)個人住房貸款業(yè)務的同時，積極拓展債務置換貸款等新業(yè)務品種，構(gòu)建完備的個人住房貸款品種體系。在同業(yè)競爭日益加劇和同業(yè)間個人住房貸款產(chǎn)品同質(zhì)性增強的背景下，泰安分行建立了以客戶經(jīng)理專職營銷為主體，中介機構(gòu)外包營銷和網(wǎng)點窗口營銷相互補充的多層次營銷模式，大力發(fā)展個人貸款業(yè)務，不斷提升個人貸款市場競爭力。 三是注重源頭風險防范，加強對抵押登記環(huán)節(jié)的管理。由風險經(jīng)理協(xié)助借款人一起到抵押登記部門辦理個人 住房抵押手續(xù)，并認真做好登記手續(xù)。同時 ,嚴格落實二套房政策，嚴格按照總省行及人民銀行、銀監(jiān)會關于二套房政策的要求，通過查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，查驗借款人購房套數(shù)，依據(jù)有關規(guī)定嚴格把握貸款成數(shù)和利率標準。 強化個人貸款業(yè)務管理，防范和控制信貸風險。為加強個人貸款風險的識別和防范。繼續(xù)將防范假按揭貸款作為個人住房貸款風險防范的重中之重。一是加強對抵押房產(chǎn)的價值評估，堅決打擊高評估套取銀行資金的行為，防范抵押權(quán)落空風險。二是加強貸款用途審查，嚴禁發(fā)放沒有明確、真實貸款用途的個人貸款。三是認真做好房地產(chǎn)開發(fā)貸款全過程管 理，切實防范開發(fā)貸款風險。同時加強個人住房貸款的日常風險管理，堅決防止假按揭貸款產(chǎn)生。 四是認真做好日常風險管理工作，防止新的不良貸款產(chǎn)生。進一步提高住房貸款的精細化管理工作，嚴格執(zhí)行總省行有關住房開發(fā)貸款全過程管理的要求，切實防范開發(fā)貸款風險；同時 ,加強個人住房貸款的日常風險管理，繼續(xù)將防止 “ 假按揭貸款 ”作為個人住房貸款風險防范的重中之重，堅決防止新的假按揭貸款產(chǎn)生。 強化監(jiān)督檢查，實現(xiàn)執(zhí)行力建設目標。一是按季做好重點項目的檢查，重點檢查客戶經(jīng)理是否落實雙人調(diào)查、與客戶見面制度，對客戶提交的資料是否 認真審查等工作。二是定期梳理崗位職責明確界定職責邊界，科學設定目標任務。三是做好執(zhí)行力專業(yè)線工作考核力度。按照制訂的執(zhí)行力實施方案和考核辦法，將執(zhí)行力建設的工作任務分解落實到人員和支行，并對落實情況定期進行檢查、考核、通報。確保把推進執(zhí)行力建設工作落到實處，真正處理好推進執(zhí)行力建設與業(yè)務工作的關系，做到兩不誤、兩促進，確保推進執(zhí)行力建設工作的任務和目標實現(xiàn)。 2、 房貸業(yè)務風險不容忽視 7 房地產(chǎn)貸款在新增中長期貸款中的比重過高，尤其是風險較高的開發(fā)貸款增加偏多。 2003 年前三季度，各類房地產(chǎn)貸款（包括住 房開發(fā)貸款和個人住房貸款）增加 4264 億元，占全部中長期貸款增加額的 37%，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加 1350 億元，同比多增1006 億元。對房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)開發(fā)貸款高速增長中可能存在的系統(tǒng)性 房屋信貸風險 應當予以警惕。 4 就 2004、 2005 年的房貸業(yè)務來看， 總體 上 ，四大國有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。 但仍應看到，工行、建行、中國銀行的不良貸款率均在 3%間， 四大行匯總的不良貸款率低于 5%， 而 農(nóng)行的不良貸款率相對偏高 。 四大行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量差異明顯。工行和建行的不良貸款率相對較低，維持在 7%左右。 而 農(nóng)行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達到 16%以上和 12%以上，四大行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在 10間。四大行個人購房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好，不良貸款率為 右。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于 2%，農(nóng)行的不良貸款率稍高于 2%。 房地產(chǎn)貸款存在風險。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風險 。 （ 1）、 部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱存在市場 風險 2004 年部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。人民銀行上海分行報告顯示， 2004 年上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域新建商品住宅銷售價格漲幅達 另有調(diào)查顯示上海二手房和高檔商品房的泡沫程度也值得關注。 同時據(jù)建設部 2004 年調(diào)查，北京市商品住宅投資性購房比例約 17%，在投資購房中， 短期內(nèi)轉(zhuǎn)手， 于出租， 48%空置待漲價?！斑@意味著北京每五套商品住宅中，就有將近一套是用來投資的?！?長三角主要城市商品住宅投資性購房比例在 20%左右。部分城市和項目存在一定的投機炒作現(xiàn)象 。表現(xiàn)為一些樓盤短期內(nèi)價格上升較快，部分購房者轉(zhuǎn)手牟利；部分城市次新房（購買后不到兩年）短期炒作現(xiàn)象突出。 隨著不斷引發(fā)的“團購”熱潮，又將把房地產(chǎn)市場推向一個新的高潮。 （ 2）、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含財務風險 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營的問題較為嚴重。房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自 8 有資金 逐年下降 。以北京 、上海 為例， 2000北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為 上海房企自有資金 2001年為 2002年為 2003年為 直到 2004 年下半年，相關 政策要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不含經(jīng)濟適用房項目）的自有資金比例必須從 20提高到 35以上。 據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2004 年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措 元，其中第一 大資金來源為 “ 定金和預收款 ” ，達到 元，比上年增長 占房地 產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的 第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，為 元，增長了 38%，占全部資金來源的 第三大資金來源是銀行貸 款，為 元，增長了 占資金來源的 但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資 金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而 來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付 30%計算，企業(yè)自籌資金中有大 約 70%來自銀行貸款； “ 定金和預收款 ” 也有 30%的資金來自銀行貸款，以此計 算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在 55%以上 。 2005 年 1 季度末 元房地產(chǎn)開發(fā)商貸款包括： (1)住房開發(fā)貸款 元，占 其中經(jīng)濟適用房開發(fā)貸款 元，占房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的 (2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款 元，占 (3)地產(chǎn)開發(fā)貸款 元，占 其中政府土地儲備機構(gòu)貸款 元，占房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的 (4)商業(yè)用房開發(fā)貸款 元，占 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。 （ 3）、 “ 假按揭 ” 凸顯道德風險 我國居民個人住房按揭貸款的規(guī)模與西方發(fā)達國家相比 雖 偏小， 但 有較大的發(fā)展空間。 2004 年底我國居民個人住房按揭貸款占 比例為 而歐盟國家 2001 年居民按揭 貸款占 比率平均達到 39%，其中英國為 60%，德國為 47%，荷蘭達到 74%。我國居民個人住房貸款的增長潛力巨大 。正因為如此，個人房貸的風險也越來越突顯。2002 年以來，居民個人購房貸款余額直線上升， （見圖 1） 2004 年底和 2005 年 1 季度末分別達到 元和 元，余額同比分別增長 9 圖 1 個人購房貸款余額和余額同比增長率 雖然 2003 年以來個人購房貸款的增長率逐步下降，但仍維持 30%以上假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。 “ 假按揭 ” 不以真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售 (購買 )方式，套取銀行貸款。據(jù)工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有 80%是因假按揭造成的。 2002002002002003003003003004004004004 2 中國住房貸款按揭成數(shù) 資料來源： 2004 年中國房地產(chǎn)金融報告 （ 4）、 土地開發(fā)貸款有較大信用風險 我國土地儲備貸款 2004 年底余額為 元，綜合授信額度更大。銀行土地開發(fā)貸款面臨四方面風險。一是土地儲備中心資產(chǎn)負債率較高 。 二是銀行難以對土地儲備 10 中心進行有效監(jiān)管。在地方政府資金緊張的情況下 ，土地儲備機構(gòu)極可能成為財政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務。三是銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔保措施。四是土地儲備中心的運營風險。 （ 5）、 房地產(chǎn)貸款法律風險加大 新法律法規(guī)可能限制貸款抵押品的執(zhí)行。最高人民法院 2004 年 10 月 26 日發(fā)布了最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定，宣布自 2005 年1 月 1 日起施行。該規(guī)定第六條 “ 對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵 債 ” ，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風險。 5 3、 我國商業(yè)銀行的風險與國有企業(yè)相關 國有商業(yè)銀行貸款 80%以上投向國有企業(yè)，并集中于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)。 但 這些產(chǎn)業(yè)和行業(yè)近年整體經(jīng)濟效益持續(xù)滑坡，銀行的 房屋信貸風險 逐步加大。 6國有企業(yè)的折舊率普遍偏低，自我積累不足，資產(chǎn)負債率越來越高，對商業(yè)銀行貸款的依賴性越來越強，靠大量占用商業(yè)銀行貸款維持生產(chǎn)經(jīng)營。特別是近幾年來，我國經(jīng)濟市場化加強，社會競爭更加激烈，國有企業(yè)改革舉步維艱，國有企業(yè)大 多不能適應 激烈的市場 競爭， 致使虧損或經(jīng)營狀況不佳，而這些企業(yè)負債的主要部分是商業(yè)銀行貸款，而且短期借款長期占用，資金實力嚴重不足，資金周轉(zhuǎn)不靈，抗風險能力很低。當市場略有變化，營銷出現(xiàn)困難時，資金運動立即受阻，償債能力大大降低，直接影響到商業(yè)銀行貸款資金的安全。即使少數(shù)效益較好的國有企業(yè)，由于其資產(chǎn)負債率較高，利息負擔較重，貸款到期也很難收回，企業(yè)能夠按時支付貸款利息，不過是商業(yè)銀行不斷準予續(xù)借，這些國企貸款風險沒有暴露出來而已。一旦商業(yè)銀行停止續(xù)借，不良貸款立即顯露出來。這是擴大貸款風險的又一重要因素。 4、 商業(yè)銀行經(jīng)營管理方式相對比較落后 商業(yè)銀行管理方式落后，操作漏洞比較多，主要表現(xiàn)在： 一是在經(jīng)營上把效益性放在首位，而忽視安全性。國有商業(yè)銀行的內(nèi)在的市場化激勵機制并沒有得到根本性改變，國有各商業(yè)銀行業(yè)競相爭奪高風險、低效益的項目的根本問題沒有改善。盡管商業(yè)銀行中長期貸款過快增長的勢頭得到有效控制，貸款結(jié)構(gòu)有所改善，但是中長期貸款所占的 11 比重仍然過高 。二是貸前審查經(jīng)辦人員風險意識不強，審查流于形式，對資料真實性、合法性審查不嚴，對明顯存在疑點的資料不深入調(diào)查核實。三是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關職能部門協(xié)調(diào) 配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或者抵押無效。四是個別基層行貸后管理混亂，個人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關的奉獻預警措施。 12 三、 我國商業(yè) 銀行房屋 信貸業(yè)務 風險 存在的原因分析 1、 房貸風險分析 （ 1）、 市場泡沫，商品房供需不對等 房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。抵押物貶值是房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險在銀行 房地產(chǎn)貸款上的直接反映。近期上海等地商業(yè)銀行紛紛提高住房抵押貸款首付比例，有的甚至高達 50%，以防止抵押物貶值的風險。 房地產(chǎn)市場供求情況 市場 供給增速減緩。 2003 年 2 月份以來，商品房和住宅竣工面積累計增長率逐步下降 （見圖 4）， 2004 年商品房和住宅竣工面積增長率只有 而 需求增長較快。 2004 年全年商品房累計銷售 平方米，銷售面積較 2003 年增長 其中商品住宅銷售 平方米，增長 2000 年至 2003 年，全國商品房空置面積逐年增加， 2003 年時達到 平方米，就北京而言房價收入比更達到 12，不過在 2004 年該趨勢出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，商品房空置面積得到消化。全國商品房空置面積為 平方米，比 2003 年下降了 房價收入比有所下降。 圖 3 商品房和住宅竣工面積增長率 13 圖 4 全國商品房空置面積增長率 圖 5 全國商品房供求狀況 圖 6 全國商品房銷售價格指數(shù) 以上資料來源： 2004 年中國房地產(chǎn)金融報告 （ 2）、 住房價格收入比 住房價格收入比是衡量住房消費能力的最常見指標，也是國際上通用的評價住房消費的最為重要的指標。據(jù)世界銀行對一些國家考察后得出結(jié)論，一套住宅的價格應 14 保持在一般居民家庭收入 3 6 倍水平，若高于 6 倍，居民就難以承受，在絕大多數(shù)市場經(jīng)濟國家中，這一比例在 2： 1 6： 1 之間。考慮到中國人多地少，加上住房需求因為計劃經(jīng)濟體制原因未充分釋放，國內(nèi)學者認為今后 5內(nèi)中國城鎮(zhèn)房價與家庭年收入的比值應該是 5： 1 8： 1。 （ 3）、 房地產(chǎn)市場經(jīng)營缺乏規(guī)范，一窩蜂式進入市場 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有實力，特別是資金實力參差不齊， 更多的是由于房地產(chǎn)市場巨大利益的吸引，一窩蜂式進入市場，而本身并不具備足夠的發(fā)展壯大的條件，所以出現(xiàn)大量借貸的現(xiàn)象。 （ 4）、 非法按揭，非法牟利 假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸 。 開發(fā)商把假按揭作為一種融資渠道。 2005 年3 月 17 日以前，個人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項融資渠道，既可降低財務成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無 法將房屋全部賣出而攜款潛逃 。今年 4 月 2 日，中國商業(yè)銀行就自曝北京“森豪公寓”按揭涉嫌騙貸案。經(jīng)查明，從 2000 年 12 月至 2002 年 6 月，北京華運達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司采取假按揭的方式，從中行北京分行申請按揭貸款 199 筆，涉及公寓 273 套，形成風險敞口 64494 萬元。 （ 5）、 土地開發(fā)貸款缺乏管理 針對上文提出的四方面風險，其主要原因在于： 一、 雖然各地土地儲備機構(gòu)均由政府全額撥款組建，但目前一部分地區(qū)存在政府投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等問題 ， 造成其對銀行資金過分依賴，抵御風險的能力極低。 所以造成資 產(chǎn)負債率高，甚至有資不抵債的風險。 二、 各地土地儲備機構(gòu)大都實行財政收支兩條線，土地出讓金上繳財政專戶，各銀行對其資金使用很難監(jiān)管。 三、 當前土地儲備機構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。從擔保法的規(guī)定來看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位不能作為保證人。土地儲備中心只是代行政府部分職權(quán)的代理機構(gòu)，并不是實質(zhì)意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有真正意義的使用 15 權(quán)?？梢?，對于銀行來說，土地質(zhì)押并未落到實處。 四、 土地市場價格有很大的不確定 性，譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標人違約，都可導致土地出讓的收入低于土地收購價格，形成銀行 房屋信貸風險 。 2、 歷史原因，積重難返 國有企業(yè)貸款占了商業(yè)銀行貸款中很大的比重，這源于在改革開放前計劃經(jīng)濟體制下，國有企業(yè)的固定資產(chǎn)投資以及相當一部分流動資金，都依靠國家財政撥款。到 80年代中期，實行 “ 撥改貸 ” 以后，財政基本不向企業(yè)增資，企業(yè)擴大再生產(chǎn)的資金來源，從財政撥款轉(zhuǎn)向到國有商業(yè)銀行借款。 而隨著進入市場經(jīng)濟體制，國有也不能適應激烈的市場競爭，持續(xù)虧損，加劇負債，不但債 務總額如滾雪球般擴大，而且自身償還能力不斷削弱。 3、 沒有建立起適當?shù)墓芾頇C制 同國有企業(yè)經(jīng)營機制相似，國有商業(yè)銀行長期以來，并沒有真正建立起責權(quán)相當?shù)墓芾頇C制，對有權(quán)決策人缺乏有效約束和監(jiān)督制構(gòu)，有些個別商業(yè)銀行甚至搞違規(guī)經(jīng)營、帳外經(jīng)營，加之政策性業(yè)務與經(jīng)營性業(yè)務混在一起，商業(yè)銀行自己經(jīng)營權(quán)受到影響，一旦貸款出現(xiàn)問題，很難分清責任，更談不上追究責任。多年的數(shù)據(jù)表明，國內(nèi)各國有商業(yè)銀行就是不愿意以企業(yè)和個人的信用風險來對貸款利率定價，而是在央行規(guī)定的基準利率水平上徘徊。各商業(yè)銀行的貸款利率水平仍然處于很低水 平上且浮動范圍十分較窄。在這種情況下，商業(yè)銀行的利率也就無法實現(xiàn)市場化，企業(yè)和個人的信用風險就無法相對準確定價，商業(yè)銀行的貸款業(yè)務或商業(yè)銀行的 房屋信貸風險 要得到根本的改善和提高就更加困難了。 16 四、 商業(yè) 房屋信貸風險 的防范對策 1、 對房貸業(yè)務風險的防范 （ 1）、 充分發(fā)揮信貸政策的作用 1998 年以來人民銀行根據(jù)宏觀經(jīng)濟的變化，及時調(diào)整了房地產(chǎn)信貸政策 ， 整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務，防范住房貸款風險。 從 1998 年 4 月 7 日 開始 ，為擴大國內(nèi)需求，人民銀行發(fā)布關于加大住房信貸投入，支持 住房建設與消費的通知，要求 1998 年新增住房貸款按各行當年新增貸款 15%掌握。允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對所有普通商品住房辦理個人住房貸款業(yè)務，支持普通住房建設 。隨后在 2001 年 6 月19 日，中國人民銀行印發(fā)了關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知 (銀發(fā) 2001 195 號 ), 2003 年 6 月 13 日發(fā)布了關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 (銀發(fā) 2003121 號 )。 這些措施對拉動國內(nèi)投資和消費需求，起到了積極的促進作用。 為預防土地審批解凍之后的反彈、嚴格土地管理， 2004 年 10 月底國務院 頒布了關于深化改革嚴格土地管理的決定。為貫徹落實該決定，完善土地供應計劃。 2004 年 11月國土資源部先后出臺關于貫徹落實國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定的通知、土地利用年度計劃管理辦法、建設項目用地預審管理辦法。為消除地方政府干預土地審批，省以下土地管理部門實行垂直領導。 而且 為切實保護耕地特別是保護基本農(nóng)田， 2004 年 10 月 21 日國土資源部頒發(fā)關于印發(fā)關于基本農(nóng)田保護中有關問題的整改意見的通知。 通過加強對土地管理的控制，加強對房地產(chǎn)市場的管理。 這些政策取得了顯著成效，有效地 支持了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時加強了風險防范。從房地產(chǎn)貸款的余額看， 1998 年房地產(chǎn)貸款只有 元， 2004 年底達到 元， 6 年間年均增長 其中， 1998 年居民個人購房貸款只有 元， 2004 年增加到 元，年均增長 1998 年房地產(chǎn)開發(fā)貸款只有 元，到 2004 年房地產(chǎn)開發(fā)貸款達到 元，年均增長 20%。從房地產(chǎn)貸款占金融機構(gòu)全部人民幣貸款的比例看， 1998 年底房地產(chǎn)貸款余額只占金融機構(gòu)人民幣貸款余 到 2004 年底這一比例提高到 （ 2）、 靈活調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率水平 1998 年，當時貸款基準利率超過 10%，個人購房意愿不強，住房制度改革沒有根本 17 性進展，人民銀行決定對居民住房貸款實行優(yōu)惠利率， 1999 年為刺激國內(nèi)消費需求，又進一步擴大優(yōu)惠幅度，對拉動國內(nèi)消費需求發(fā)揮了重要作用。 為促進房地產(chǎn)信貸市場的健康發(fā)展，人民銀行 于 2005 年 3 月對個人住房貸款的利率定價機制進行了市場化調(diào)整 。當 月 17 日，中國人民銀行調(diào)整了商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸 款利率水平。商業(yè)銀行自營性個人住房貸款基準利率 1 到 3 年期 (含 3 年 )為 5 年以上為 同時人民銀行實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的 ，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以 5 年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率 (即 ，僅比原優(yōu)惠利率 百分點。新規(guī)定實行后，對首次購買住房的消費者，四 大 國有商業(yè)銀行均執(zhí)行下限利率。 另外 , 對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低 首付款比例可由 20%提高到 30%。具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定，不搞一刀切。 中央銀行此舉一可以不再承擔財政職能，不再對住房消費提供準財政補貼；二可以理順利率關系，將對住房貸款的優(yōu)惠利率轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮槭袌龌睦识▋r機制，由于貸款利率可以下浮 10%，仍可以在相當大的程度上保持優(yōu)惠利率的連續(xù)性；三可以適當增加投機購房者的資金成本，抑制對房地產(chǎn)的投機性需求，有利于消費者形成利率風險意識；四可以促進銀行學會風險定價，根據(jù)不同的風險狀況制定差別貸款利率；五可以充 分發(fā)揮住房公積金的作用，引導住房公積金制度的健康發(fā)展，六是與超額準備金存款利率下調(diào)同時進行，可以發(fā)揮貨幣政策的組合效應。 2、 轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理模式 （ 1）、 從數(shù)量到質(zhì)量的轉(zhuǎn)變 在商業(yè)銀行經(jīng)營指導思想上要實現(xiàn)由追求“數(shù)量”轉(zhuǎn)移到注重質(zhì)量的過程中去。 我國市場經(jīng)濟體制的建立，要求國有商業(yè)銀行切實改變原先的追求總量擴張，對安全、質(zhì)量、效益較為淡薄的經(jīng)營思想。因此，首先要樹立安全、效益經(jīng)營理念，要把金融貸款的安全性和效益性視為 商業(yè)銀行房屋信貸 工作的生命線，在兼顧社會效益的同時，確立效益最大化和資產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)化的經(jīng)營目標。 其次，要樹立主市場經(jīng)濟主導下的商業(yè)金融競爭觀念，正視商業(yè)銀行的現(xiàn)實，充分 18 利用商銀行各自優(yōu)勢，開拓競爭，改變原來的粗放式管理，實行集約化經(jīng)營戰(zhàn)略，創(chuàng)造最大的經(jīng)濟效益。最后，要樹立長遠發(fā)展的戰(zhàn)略觀念，不斷開拓業(yè)務領域，實施規(guī)模經(jīng)營戰(zhàn)略，學習國內(nèi)外的先進管理經(jīng)驗。 （ 2）、 “高風險、低收益”到“低風險、高收益”的轉(zhuǎn)變 從對信貸資產(chǎn)的管理上要實現(xiàn)由“高風險、低收益”到“低風險、高收益”的轉(zhuǎn)變。首先，充分利用目前國有企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的良機，支持和幫助企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)重組。把風險承擔的主體轉(zhuǎn)移到高效低險的企業(yè)中去，降低風 險系數(shù)，提高金融信貸資產(chǎn)的收益。其次，建立金融 房屋信貸風險 防范預警系統(tǒng)。從貸前的安全調(diào)查入手，通過確立科學的貸前調(diào)查分析指標，全面分析貸款的安全性、效益性、可償還性等指標，提出科學的貸前預報；貸后要建立跟蹤檢查系統(tǒng)，形成我國商業(yè)銀行新一套的信貸資金網(wǎng)絡風險管理體系，及時發(fā)現(xiàn)問題，起到預警、報警作用。再次，健全商業(yè)銀行貸款放、收一條龍責任制，實行全過程的嚴格管理，逐步將過去追求規(guī)模、鋪新攤子，以外延擴張為主的粗放式經(jīng)營改變?yōu)樽⒅匦б妫v求效率，以內(nèi)涵為主的集約化經(jīng)營模式，從而使商業(yè)銀行金融信貸資產(chǎn)達到高效益低 風險。 3、 采用信用等級制度 根據(jù)企業(yè)信用等級有條件地選擇貸款客戶，把握優(yōu)良客戶，不斷壓縮中間客戶，逐步清理不良客戶。貸款企業(yè)的信用等級是對客戶質(zhì)量的綜合衡量，是決定貸款安全性和效益性的主要因素。信用等級高低，是貸款風險大小、效益好壞的基本標志。在信貸管理上，首先要抓住那些信用等級高的企業(yè) (如 以上企業(yè) )，把他們作為貸款重點投放對象；對信用等級低的客戶 (如 以下企業(yè) )因貸款風險較高，要采取多種措施進行清理；對中間客戶 (如 A 級、 企業(yè) )，目前貸款風險可能不大，但這些企業(yè)經(jīng)營狀況一般，潛在風險較大 ，對其貸款應以臨時性為主，并可以考慮適當壓縮。 4、 加大清收不良貸款的力度，積極尋求補救措施，化解風險貸款。 我國商業(yè)銀行目前不良貸款數(shù)量較大，清收轉(zhuǎn)化的難度也相對較大，而且大部分是歷史上長期積累形成的，責任不清。為加大清收轉(zhuǎn)化的力度，要做到廣開渠道，充分利用依靠各級政府、各部門的幫助，抓住時機，采取有針對性措施有效清理各筆風險貸款。同時，要采取適當獎勵措施，調(diào)動各方面的積極性，對清收工作做得好的單位和個人給予重獎。要根據(jù)不同的風險貸款，充分利用商業(yè)銀行的優(yōu)勢、積極引導經(jīng)營不良企業(yè)轉(zhuǎn) 19 換經(jīng)營機制，提高這些企業(yè) 的經(jīng)濟效益，提高不良企業(yè)還貸、付息能力，對扭虧無望的企業(yè)，要及時停放貸款，積極處理抵押品，收回舊貸。對宣告破產(chǎn)的企業(yè)，要依法清收商業(yè)銀行貸款，要運用法律手段排除風險，緊緊依靠公、檢、法、工商等部門的配合，抓住時機，逐戶上門清收，對“老大難”、“釘子戶”要敢于碰硬，依法起拆，抓典型，動真格，重點突破，擴大影響，發(fā)揮法律的震懾力。 8 5、 運用法律防范和化解 房屋信貸風險 運用法律來防范和化解 房屋信貸風險 ，在中國有著更為特殊的必要性 。 針對我國國有企業(yè)債務負擔過重，國有銀行不良資產(chǎn)居高不下的情勢，有關部門已經(jīng)進行 了多方面的探索和實踐。比如，貸改投、兼并破產(chǎn)、下崗分流、減員增效、免息、降息等政策。這些舉措雖然都發(fā)揮了一些作用，但效果都不是十分理想，特別是僅僅依靠國有商業(yè)銀行催收到期貸款和每年提取呆壞帳準備金來核銷歷年積累的巨額不良資產(chǎn)，作用十分有限。從 1999 年起，我國又成立了四家資產(chǎn)管理公司，本來是希望企業(yè)通過債轉(zhuǎn)股來解決國有銀行不良資產(chǎn)之憂，又解決國有企業(yè)經(jīng)營困難之苦。但現(xiàn)在看來，債轉(zhuǎn)股充其量也只是化解銀行不良資產(chǎn)的治標措施，頁絕非治本之舉，況且債轉(zhuǎn)股在實施之后也沒有起到良好的效果。要從根本上解決長期困擾銀行的過 高比例的不良資產(chǎn)問題，唯一的出路就是深化企業(yè)體制和金融體制改革，消除產(chǎn)生不良資產(chǎn)的體制基礎，而這又需要靠完善的法律制度來實現(xiàn)。 在我國加入世界貿(mào)易組織以后，外資銀行會較大規(guī)模地進入我國市場。為了在世界貿(mào)易組織的框架內(nèi)，最大程度地保障我國國家和國民的經(jīng)濟利益，健全法制在某種程度上已經(jīng)成為我們的唯一選擇。根據(jù)服務貿(mào)易總協(xié)定的透明度原則，任何簽字方都