濟(jì)適用房小區(qū) (一期 )建設(shè) 項(xiàng) 目申 請(qǐng)報(bào) 告 目 錄 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 . 1 目申報(bào)單位概況 . 1 目概況 . 1 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 . 12 發(fā)展規(guī)劃分析 . 12 產(chǎn)業(yè)政策分析 . 13 行業(yè)準(zhǔn)入分析 . 14 第三章 建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)及 析 . 16 市場(chǎng)分析 . 16 建設(shè)項(xiàng)目 析 . 19 第四章 節(jié)能方案分析 . 22 用能指標(biāo)和節(jié)能規(guī)范 . 22 能耗指標(biāo)分析 . 22 主要節(jié)能措施分析 . 23 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 . 28 項(xiàng)目建設(shè)用地選址 . 28 項(xiàng)目用地建設(shè)條件 . 28 土地利用合理性 . 32 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 . 32 第六章 環(huán)境和生態(tài)環(huán)境影響分析 . 32 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 . 33 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) . 33 生態(tài)環(huán)境影響分析及保護(hù)措施 . 34 第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 39 第八章 社會(huì)影響分析 . 41 社會(huì)影響效果分析 . 41 社會(huì)適應(yīng)性分析 . 43 附件 一、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 二、組織機(jī)構(gòu)代碼證 三、稅務(wù)登記證 四、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 五、規(guī)劃選址意見 五、國(guó)有土地使用成交確認(rèn)書 六、環(huán)境影響審批意見 七、項(xiàng)目規(guī)劃示意圖 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 目申報(bào)單位概況 地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2005 年 4 月，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、五金建材銷售相配套的綜合企業(yè)，公司注冊(cè) 1000 萬元。 2005 年 6 月 地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng) X 市建設(shè)局審定房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)，資質(zhì)證書號(hào)為 156204。該公司經(jīng)過近 2 年的發(fā)展，于 2008年 2月被市建設(shè)局評(píng)定為具有四級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司現(xiàn)有職工 30 人，公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、經(jīng)營(yíng)部、物資供應(yīng)部、物業(yè)管理部等職能部門。 地產(chǎn)開發(fā)有限公司本著“追求卓越，開拓創(chuàng)新”的企業(yè)精神，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中積極采用新技術(shù)、新材料。已成功的開 發(fā)建設(shè)了莒南 區(qū)，建設(shè)規(guī)模 5 萬平方米。 目概況 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)是與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的新的住房供應(yīng)體系的主要組成部分，是國(guó)家在推進(jìn)“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”改革的同時(shí)，為增加住房有效供應(yīng)而采取的一項(xiàng)重要政策措施，是解決城區(qū)中低收入家庭住宅問題的舉措。黨和政府十分重視經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，在黨的十五屆五中全會(huì)上明確提出要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)。國(guó)務(wù)院總理溫家寶曾對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提出了兩點(diǎn)要求，一是以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)方針、政策不要輕易改變 ；二是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來辦，防止盲目建設(shè)造成積壓。國(guó)務(wù)院在 1999 年 23 號(hào)文件中對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展作了具體要求。 2000年 9 月建設(shè)部以 房（ 2000） 196 號(hào) 文件下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和銷售行為的通知，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、銷售進(jìn)行規(guī)范，端正了經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展方向。 2007 年 8 月 7 日，國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國(guó)發(fā) 2007 24 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“ 24 號(hào)”文）頒布，該文件表示，住房問題是重要的民生問題。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終 把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 20 多年來，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但同時(shí)，城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難的問題還比較突出。 因此，“ 24號(hào)”文提出， 城市人民政府要抓緊開展低收入家庭住房狀況調(diào)查，制訂解決城市低收入家庭住房困難的工作目標(biāo)、發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃，并向社會(huì)公布。要按照解決城市低收入家庭住房 困難的年度計(jì)劃，確保廉租住房保障的各項(xiàng)資金落實(shí)到位；確保廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地落實(shí)到位，并合理確定區(qū)位布局。 為切實(shí)落實(shí)國(guó)家關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)劃， X 市在2008 年全市開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 平方米，完成總投資 工 57 萬平方米、 9000 套住房。 2009 年計(jì)劃再向全市城鎮(zhèn)低收入家庭供應(yīng) 60萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房，并探討實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼模式，對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件的城市居民購(gòu)買空置商品房，實(shí)行差價(jià)補(bǔ)貼。充分利用政策爭(zhēng)取上級(jí)資金支持，抓好保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)。以市 場(chǎng)化為取向，進(jìn)一步促進(jìn)公房經(jīng)營(yíng)管理的多元化，對(duì)部分危舊公房進(jìn)行改造，逐步實(shí)行直管公房與廉租住房并軌，有效增加廉租住房房源。同時(shí)建立住房保障全覆蓋機(jī)制，建好檔案，規(guī)范管理，建立健全完善的住房保障制度體系。 本項(xiàng)目從建筑設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃到施工監(jiān)理、質(zhì)量管理都將得到充分體現(xiàn)。項(xiàng)目建成后將為 X 市民構(gòu)造一處美在外表、貴在內(nèi)涵，的時(shí)尚型經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)。 二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 X 臨冊(cè)路與清河南路交匯處西北角，東至臨冊(cè)路，西至老濰徐公路，南鄰盛莊街道辦事處付家白莊村集體用地，北至陷泥河，地理位置優(yōu)越，投資居 住潛力巨大。 三、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項(xiàng)目為 X 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的一期工程。整體改造項(xiàng)目總用地面積 頃，總建筑面積 185000 平方米。本一期工程占地面積73333 平方米，建筑總面積 91000 平方米，其中住宅面積 86000 平方米，公建建筑面積 5000平方米。住宅樓均為 6+1層，公建層數(shù)均為3 層，一期項(xiàng)目容積率 筑密度 綠地率 項(xiàng)目建成后可提供居民住戶 1430戶，居住人口 5005人，停車位 1430個(gè)。 一期工程主要建設(shè)內(nèi)容 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 項(xiàng)目總用地 平方 米 73333 2 總建筑面積 平方米 91000 住宅面積 平方米 86000 商業(yè)面積 平方米 5000 3 容積率 4 建筑密度 % 5 綠地率 % 6 居住總戶數(shù) 戶 1430 7 居住人口 人 5005 8 停車位 個(gè) 1430 9 總投資 萬元 9426 10 利潤(rùn)總額 萬元 248 11 項(xiàng)目建設(shè)期 年 2 12 投資利潤(rùn)率 % 四、工程設(shè)計(jì) 方案 （一）設(shè)計(jì)依據(jù) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（ 民用建筑設(shè)計(jì)通則（ 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 住宅建筑規(guī)范（ 屋面工程技術(shù)規(guī)范（ 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 (2008 年版 ) X 市規(guī)劃管理部門有關(guān)批文 （二）建筑設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)使用壽命為 70年 建筑抗震設(shè)防烈度為七度 1、規(guī)劃構(gòu)架 整個(gè)地塊的規(guī)劃構(gòu)架力求統(tǒng)一，建筑空間與景觀相互協(xié)調(diào)，相互依存。各建 筑單體之間形成適宜的對(duì)位關(guān)系，避免在不同角度形成建筑重疊造成“鋼筋混凝土森林”的感覺。整體布局結(jié)合了日照間距、綠化布置、空中限高和消防要求等。 2、道路交通 鑒于本地塊面積不大，區(qū)內(nèi)的車型道路主要采用了外環(huán)的方式進(jìn)行組織，將每一棟樓直接掛于外環(huán)路之上，從而在維持車行交通體系便捷、通暢的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)中心地帶人車分流，在最大程度上減少車輛對(duì)小區(qū)內(nèi)部居住環(huán)境的負(fù)面影響。 3、戶型設(shè)計(jì) 參照業(yè)主的要求統(tǒng)計(jì)與現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，建造多種面積、多種形式的戶型。戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)功能齊全和合理布局，平面布置充分利用自然 采光和通風(fēng)，降低能耗。 減少結(jié)構(gòu)占套內(nèi)使用面積，增加建筑布置靈活性及使用面積，空間靈活可變，隔斷多樣化，住戶可按照各自的使用要求來布置自己的戶型。 4、樓地面 底層廚房衛(wèi)生間地面采用回填土分層夯實(shí)后澆筑混凝土，其余為架空板；樓面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，細(xì)石混凝土樓面。 5、屋頂 全部采用坡頂。屋面設(shè)防水、保溫、隔汽層。 6、門窗 外門窗與四周墻體連接處嚴(yán)格按有關(guān)技術(shù)規(guī)程施工，做到密閉防滲。本建筑中玻璃的選用符合建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程的要求。玻璃幕墻、平臺(tái)走廊、樓梯及陽(yáng)臺(tái)欄板、出入口門廳等部位的玻璃均采用安 全玻璃。 7、建筑色彩 墻面顏色以黑、白、灰為主調(diào)，以透現(xiàn)簡(jiǎn)潔流暢和淡雅脫俗的現(xiàn)代主義風(fēng)格，空調(diào)機(jī)位采用淺色金屬條或木質(zhì)格柵。外墻以多孔磚和砌磚，內(nèi)墻以砌塊作為砌筑材料。 五、配套工程方案 （一）電氣工程方案 居民住宅樓的電梯與公共照明等負(fù)荷為二級(jí)，采用低壓雙電源供電 。 1、變配電系統(tǒng) 擬建項(xiàng)目供電由 X 市供電公司提供，從 10變配電室變壓為 380v/220v， 50壓電供項(xiàng)目?jī)?nèi)各用電單元使用。 高壓側(cè)采取單母線，變壓器低壓側(cè)采取單母線供電，變壓器高壓側(cè)擬采用三相過流、速斷、單相 接地保護(hù)及變壓器超溫報(bào)警。 操作方式采用交流操作，操作電源為交流 110V，在變壓器低壓側(cè)設(shè)置成套靜電電容器自動(dòng)補(bǔ)償裝置，以集中補(bǔ)償形式使高壓側(cè)功率因數(shù)提高至 在變電所高壓配電室設(shè)置量電柜，采用高供高量計(jì)量方式，住宅采用每戶一表（三相表）計(jì)量。 2、照明系統(tǒng) 起居室及一般活動(dòng)區(qū) 50室 200廳、廚房 80生間 40梯間 30 住戶配電箱內(nèi)設(shè)總開關(guān)，入戶導(dǎo)線采用銅質(zhì)導(dǎo)線穿鋼管敷設(shè)。 3、弱電系統(tǒng) 電話通訊擬采用電信部門的虛擬交換系統(tǒng)，另外，與廣域網(wǎng)（公網(wǎng)）的數(shù)據(jù)通路將采 用光纖接入方式。 住宅樓內(nèi)每戶設(shè)有線電視終端盒，沿墻暗敷，主臥室、起居室、書房均設(shè)置有限電視終端；每戶設(shè)家庭信息箱一只，有線電視每戶引一路進(jìn)線進(jìn)信息箱，然后再分配至各終端；每層設(shè)一個(gè)電視接線箱，在公共走道嵌墻安裝。 （二）給排水工程 1、給水工程 本項(xiàng)目用水主要為生活用水，水源采用市政管網(wǎng)自來水。供水方式采用自來水直供及設(shè)置水泵和水箱的聯(lián)合給水方式。在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，供本項(xiàng)目用水。 2、排水工程 本項(xiàng)目排水采用雨、污分流制。污水主要是住戶生活產(chǎn)生的生活污水，廢水經(jīng)區(qū)內(nèi)污水管網(wǎng)匯入化糞池處理后排入 X 的污水處理廠。 雨水經(jīng)過雨水斗、室外雨水口、空調(diào)冷凝水收集管、室外雨水管匯入城市雨水管網(wǎng)。 （三）消防工程 本項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)消火栓給水系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓用水量 15L/S，室外消火栓用水量為 20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)，室外消防用水由室外消防管網(wǎng)供給。 室內(nèi)設(shè)置消火栓箱，并確保室內(nèi)任何部位均有 2 支水槍同時(shí)到達(dá)，室內(nèi)消火栓箱采用單栓消火栓軟管卷盤組合箱，箱內(nèi)配置消防栓、直流水槍和襯膠水帶，消防軟管卷盤一套，箱體下設(shè)置滅火器。 消防用水通過消防穩(wěn)壓泵、氣壓罐滿足初期火災(zāi)用水。消火栓兩臺(tái)，一用一備，室外按規(guī)范要求設(shè)置消火栓水泵接 合器。 室外由市政上水管進(jìn)水，與城市上水管道構(gòu)成消防給水管網(wǎng)，管徑 基地環(huán)網(wǎng)上按規(guī)范要求設(shè)置室外消火栓，并在水泵接合器 40米以內(nèi)設(shè)室外消火栓。 （四）暖通及燃?xì)?1、空調(diào)設(shè)計(jì) 住宅采用分體式空調(diào)，具體由住戶自己選定。 2、采暖 本項(xiàng)目取暖采取集中供熱的形式，由周邊已鋪設(shè)好的供熱管道直接引入熱水，經(jīng)熱交換站內(nèi)的板式換熱器換熱，提供給住宅用戶，采暖供回水溫度為 60/50。 3、通風(fēng)設(shè)計(jì) 各設(shè)備用房設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，通風(fēng)量根據(jù)以下原則確定： 變電間： 10次 /小時(shí) 泵房： 6 次 /小時(shí) 熱交換器室： 10次 /小時(shí) 衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械排風(fēng)扇，換氣次數(shù) 10次 /小時(shí) 六、綠化景觀 本地塊景觀規(guī)劃原則以集中綠地為主體，配以局部景觀小品，將景觀元素輻射到各住宅中去，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)及道路規(guī)劃盡可能實(shí)現(xiàn)多住棟景觀共享，盡量讓各家各戶享受到宜人景觀，減小住戶間外部景觀環(huán)境的差異。 七、組織機(jī)構(gòu)及物業(yè)管理 （一）機(jī)構(gòu)設(shè)置 本項(xiàng)目開發(fā)執(zhí)行單位為 司分為權(quán)力機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，本項(xiàng)目實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司內(nèi)設(shè)行政管理部、財(cái)務(wù)部、施工管理部、設(shè)備材料部、技術(shù)管理部、人事部等部門。 （二）物業(yè)管理 物業(yè)管理的品質(zhì)是項(xiàng)目品質(zhì)的重要組成部分，為提升小區(qū)服務(wù)檔次，應(yīng)引入全新的物業(yè)服務(wù)理念，由社區(qū)管理者變?yōu)樯鐓^(qū)的服務(wù)者，提供全面而人性化的服務(wù)，使住戶有社區(qū)主人的感覺。 本項(xiàng)目在預(yù)售前，采用招標(biāo)方式選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理公司與其簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同委托實(shí)施前期物業(yè)管理，物業(yè)管理公司要提前介入，參與方案的制定，對(duì)小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。 總經(jīng)理 設(shè)備材料部 行政管理部 施工管理部 財(cái)務(wù)部 人事部 技術(shù)管理部 物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及負(fù)責(zé)包括： 1、維護(hù)社區(qū)治安。 2、道路、公建、管、線及設(shè)備維護(hù)、檢修。 3、水、電、暖氣 供應(yīng)、管理。 4、環(huán)境衛(wèi)生、綠地及景觀的維護(hù)、管理。 5、向入住居民提供需要的商業(yè)服務(wù)。 6、社區(qū)其他管理事宜。 項(xiàng)目交付使用后，按物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，由其選聘物業(yè)管理公司實(shí)行規(guī)范物業(yè)管理。 八、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目的實(shí)施條件較為成熟，企業(yè)在爭(zhēng)取盡早落實(shí)資金的同時(shí)，應(yīng)做好項(xiàng)目開工前的準(zhǔn)備工作，以縮短建設(shè)期，盡快達(dá)產(chǎn)見效。 本項(xiàng)目擬定建設(shè)期為 2 年。 九、投資估算及 資金籌措 經(jīng)估算，項(xiàng)目投資 9440萬元，其中：前期工程費(fèi) 178萬元，建安工程費(fèi) 6461 萬元，基礎(chǔ) 設(shè)施費(fèi) 455 萬元，開發(fā)期間費(fèi)用 2346 萬元。 投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 費(fèi)用名稱 計(jì)算依據(jù) 投資額 備注 一 前期工程費(fèi) 178 1 圖紙審查費(fèi) 5 元 /平方米 2 地質(zhì)勘探費(fèi) （三） 3 前期咨詢費(fèi) 1 元 /平方米 4 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 10 元 /平方米 二 建安工程費(fèi) 91000 平方米 6461 三 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 455 四 開發(fā)期間費(fèi)用 2346 1 招標(biāo)代理費(fèi) （ 三） 2 工程施工監(jiān)理費(fèi) （三） 3 工程保險(xiǎn)費(fèi) （三） 4 勞保統(tǒng)籌 （三） 5 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （三） 6% 6 城市配套補(bǔ)助費(fèi) 155 元 /平方米 7 綜合開發(fā)管理費(fèi) 2 元 /平方米 8 墻體節(jié)能費(fèi) 10 元 /平方米 9 消防設(shè)施設(shè)備費(fèi) 2 元 /平方米 10 招標(biāo)管理費(fèi) （三） 11 質(zhì)檢費(fèi) （三） 12 放線費(fèi) 1 元 /平方米 13 防雷 /平方米 14 備案登記費(fèi) /平方米 15 交易費(fèi) 3 元 /平方米 16 房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi) /平方米 17 散裝水泥基金 2 元 /平方米 18 地震評(píng)價(jià)費(fèi) 2 元 /平方米 19 室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè) /平方米 合計(jì) 9440 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 一、本項(xiàng)目的建設(shè)，符合 X 市建設(shè)事業(yè)“十一五”規(guī)劃 X 市建設(shè)事業(yè)“十一五”規(guī)劃中指出，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化及進(jìn)程的加快，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)將進(jìn)入新的發(fā)展階段， 2010 年城鎮(zhèn)化率達(dá)到 48%，這為 X 市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的上升空間，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換升級(jí)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的潛在動(dòng)力。 “十一五”期間，房地產(chǎn)開發(fā)總體要求是：開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，住房二級(jí)市場(chǎng)更加活躍，城鎮(zhèn)居 民居住條件不斷改善，行業(yè)管理進(jìn)一步規(guī)范，建立起適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的體制和運(yùn)行機(jī)制。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 X 市 X 發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，符合 X 市建設(shè)事業(yè)“十一五”規(guī)劃。 二、本項(xiàng)目的建設(shè)，符合 X 市城市總體規(guī)劃 由于 X 市城區(qū)人口密集，建筑密度過高、城市拆遷安置難度較大，大量外來經(jīng)商人口的涌入給城區(qū)居住現(xiàn)狀提出了很大的挑戰(zhàn)。為此 X 市政府出臺(tái)新一輪的 X 市城市總體規(guī)劃，市委、市政府提出了建設(shè)“大 X、新 X”的戰(zhàn)略部署和要求。在新的城市空間布局結(jié)構(gòu)中，以沂河為軸，構(gòu)建“一河五片”組團(tuán)式空間布局結(jié)構(gòu)，分為蘭山片、羅莊片、河?xùn)|片、南 坊片和東南片，營(yíng)造城水交融、環(huán)境優(yōu)美、人工和自然和諧的城市空間。本項(xiàng)目位于 X 市 X，是“大 X、新 X”建設(shè)的重要區(qū)域，項(xiàng)目的建設(shè)響應(yīng)了市委市政府的號(hào)召，符合X 市新的城市總體規(guī)劃，在改善 X 的城市面貌，樹立新的城市形象方面將發(fā)揮作用。 三、本項(xiàng)目的建設(shè)，符合 X 市住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（ 2008 規(guī)劃中指出：按照國(guó)辦發(fā) 2006 37號(hào)文件和山東省人民政府辦公廳關(guān)于貫徹國(guó)辦發(fā)（ 2006） 37 號(hào)文件調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知的要求，最近幾年 X 市將重點(diǎn)建設(shè)中低價(jià)位、中小套型住房。 項(xiàng)目的建設(shè)是按照市 委、市政府的指示精神，加強(qiáng)建設(shè)“安居X”的具體體現(xiàn)，可促進(jìn) X 市的城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)，提高城市低收入家庭的住房條件。 本項(xiàng)目的建設(shè)完全符合該發(fā)展規(guī)劃的要求，是利民工程的又一新舉措。 產(chǎn)業(yè)政策分析 關(guān)于加快建筑業(yè)改革與發(fā)展的若干意見于 2005 年發(fā)布，意見中指出：建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，就業(yè)容量大，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，全社會(huì) 50以上固定資產(chǎn)投資要通過建筑業(yè)才能形成新的生產(chǎn)能力或使用價(jià)值，建筑業(yè)增加值 約占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 7。建筑業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和節(jié)地節(jié)能節(jié)水節(jié)材水平，在很大程度上影響并決定著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變和未來國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的速度與質(zhì)量，建筑業(yè)接納了農(nóng)村近 1 3 的富余勞動(dòng)力就業(yè)，在解決“三農(nóng)”問題上發(fā)揮著重要的作用。本項(xiàng)目的建設(shè)符合文件精神，在一定程度上有助于解決剩余勞動(dòng)力，促進(jìn)該區(qū)進(jìn)一步發(fā)展。 該項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄（ 2005 年本）中屬于鼓勵(lì)類項(xiàng)目（ 十九、城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn) 。 在 2007 年 11 月國(guó)家建設(shè)部等七部委出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（建住房 2007258 號(hào)）文件中規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在 60平方米左右。同時(shí)， 2009 年 3 月 2日，山東省發(fā)展和改革委員會(huì)、山東省建設(shè)廳、山東省國(guó)土資源廳聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于上報(bào) 2009 年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃的通知（魯發(fā)改投資2009273 號(hào)）文件中規(guī)定，新開工建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，容積率應(yīng)嚴(yán)格控制在 上，套型建筑面積嚴(yán)格控制在 60 平方米左右。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)容積率為 型面積為 60平方米，符合文件精神。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策要求。 行業(yè)準(zhǔn)入分析 X 市 住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（ 2008）中指出，到 2010 年，人均住房面積達(dá)到 28平方米，規(guī)劃期內(nèi)開工建設(shè)各類住房總建筑面積 1410萬平方米；在政策上提出要適當(dāng)提高住房建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度，繼續(xù)加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)等。 為了符合規(guī)劃中提出的政策要求，并且能夠順利完成規(guī)劃中制定的住房建設(shè)目標(biāo)，這需要大量的有資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)參與到其中，加大開發(fā)建設(shè)力度，完善住房結(jié)構(gòu)體系。 地產(chǎn)開發(fā)有限公司早已取得國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，資質(zhì)等級(jí)四級(jí)，項(xiàng)目單位還擁有一批優(yōu)秀的、高素質(zhì)的專業(yè)人才，完全有能力進(jìn)行本項(xiàng)目的建設(shè)。 第三章 建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)及 析 市場(chǎng)分析 一、 X 市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 目前，在國(guó)際金融危機(jī)影響下，全國(guó)各地的房地產(chǎn)都受到或多或少的影響，不少地區(qū)的房地的市場(chǎng)出現(xiàn)商品房成交量下降和房?jī)r(jià)的下降。 X 房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)比其他地市來說，所受沖擊比較小， X 房地產(chǎn)行業(yè)依然是潛力巨大的市場(chǎng)。 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖 2009年房地產(chǎn)似乎并沒有擺脫 2008年的情形：市場(chǎng)交易量萎縮，價(jià)格增幅放緩，資金鏈條偏緊。但是，從房市的銷售交易來看，三月四月的成交量與銷售價(jià)格明顯要優(yōu)于去年，從而出 現(xiàn)了回暖的跡象。 2009 年至今 X 房市總體交易量明顯回升，價(jià)格仍緩慢增長(zhǎng)。 交易量的回升依賴于剛性需求和國(guó)家的有力政策。 X 的剛性一直都很大。 X 的房地產(chǎn)業(yè)向來是以穩(wěn)健著稱，據(jù)專家分析， X 的房產(chǎn)基本沒有泡沫，樓市很穩(wěn)健。 X 的房屋銷售價(jià)格仍會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，其原因?yàn)槭袌?chǎng)的剛性需求依然很大，同時(shí) X 房?jī)r(jià)起點(diǎn)較低，購(gòu)房投機(jī)比例較低，同時(shí)國(guó)家和地方相繼出臺(tái)促進(jìn)房屋開發(fā)與交易的利好政策，市場(chǎng)信心有望增強(qiáng)。 （二）市場(chǎng)剛性需求依然旺盛 X 的 1000 多萬人口以及城市化建設(shè)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了長(zhǎng)期發(fā)展的后勁。 X 人對(duì)房屋的需 求一直比較旺盛，近年來 X 的城市建設(shè)步伐較快，城市拆遷面積較大，拆遷戶急于購(gòu)買房產(chǎn)，無疑加大了住房的需求市場(chǎng)。同時(shí)商貿(mào)的發(fā)展吸引了大量外地經(jīng)商人員，他們?cè)?房安家，居住人口的增加，自然擴(kuò)大了房產(chǎn)的市場(chǎng)需求。 （三）房屋價(jià)格小幅上漲，漲幅繼續(xù)回落。 銷售方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，房屋銷售價(jià)格 2009 年一季度同比上漲 房屋租賃價(jià)格同比上漲 土地交易價(jià)格和物業(yè)管理價(jià)格則與上年持平。從各月走勢(shì)看，房屋銷售價(jià)格已連續(xù) 8 個(gè)月同比漲幅回落，到今年 3 月份回落至 新建房銷售價(jià)格累計(jì)上漲 其中 1、 2、 3 月份分別同比上漲 月度間漲幅進(jìn)一步回落。 普通商品住宅價(jià)格同比上漲 其中 1、 2、 3 月份漲幅分別為 這是自 2008 年 1 月份以來連續(xù) 14 個(gè)月漲幅回落，總降幅達(dá) 檔住宅價(jià)格同比上漲 自 2008年 5 月份漲幅持續(xù)回落，總降幅達(dá) 住宅銷售價(jià)格保持平穩(wěn)， 1份各月同比漲幅均保持在 其中辦公樓價(jià)格與上年基本持平，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其它用房?jī)r(jià)格則同比上漲 另外，目前 X 房 地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)以個(gè)人購(gòu)房為主體的特征。新建住宅市場(chǎng)中 70需求者為 X 當(dāng)?shù)厝?，?gòu)房者中首次置業(yè)者的比例達(dá)到 38%以上，而 80的購(gòu)房者以自住或自用為目的。以自住或自用為主的住房需求，是目前 X 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求。 二、 X 市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 雖然國(guó)際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著不利的影響，但 009年依然有著良好的發(fā)展前景。同時(shí) 建設(shè)成為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市的目標(biāo)，也為房地產(chǎn)業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間。隨著 X、新 X”戰(zhàn)略目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)， 1、從需求方面看， 00萬，想到市區(qū)購(gòu)房的仍大有人在， 前， 24萬人，到 2020年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人口增加到 703萬人，增加人口 280萬人。特別在市區(qū)，由于中心城市帶動(dòng)策略的實(shí)施以及商貿(mào)城市的建設(shè)，中心人口將大大增加。到 2020年增加絕對(duì)量 100多萬人。屆時(shí)按照人均建筑面積 32平方米計(jì)算，全市城鎮(zhèn)需要新增近 9000萬的房屋建筑面積。分配到每年，需要增加近 700中，中心城區(qū)需要增加近 3200萬平方米的房屋，分配到每年，需要增加近 270萬平方米左右的房屋。由此可見， 2、從供給方面看，近期的市場(chǎng)房產(chǎn)呈現(xiàn)集中放量，但從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上其有效供給卻嚴(yán)重不足。隨著房產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展等因素影響，住房市場(chǎng)有效供給將會(huì)不斷增加。 3、從成本上看，土地交易價(jià)格與去年同期相比總體持平。從環(huán)比看，比上季度價(jià)格略漲 其中：居住用地同比上漲 環(huán)比價(jià)格持平；工業(yè)用地同比上漲 商業(yè)營(yíng)業(yè)用地同比下降 建筑成本及各類經(jīng)營(yíng)成本變 化不大。短期內(nèi)開發(fā)的成本基本不變。從當(dāng)前形勢(shì)分析，房屋價(jià)格會(huì)繼續(xù)小幅上漲，漲幅繼續(xù)回落。 綜合來看， 期內(nèi)， 期看，剛性的需求及 幅持續(xù)回落的態(tài)勢(shì)。 建設(shè)項(xiàng)目 析 一、優(yōu)勢(shì) （一）政策優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目所在地為 X 市 X。市委市政府提出了建設(shè)“大 X、新 X”的戰(zhàn)略部署和要求， X 位于城市大發(fā)展的重要地段，將迎來新一輪的空前發(fā)展，并且有著極其特殊重要的地位。因而項(xiàng)目的建設(shè)有其它房地產(chǎn)項(xiàng)目所不具備的優(yōu)勢(shì)。 （二）地理位置優(yōu)勢(shì) X 市市區(qū)人口 100萬以上，又擁有全國(guó)最大批發(fā)市場(chǎng)之一，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)輻射力，商賈運(yùn)集，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將倍受人們的青睞，特別是那些生意人，在商海中找一片寧?kù)o的憩息港灣更是可遇不可求。該項(xiàng)目的建設(shè)用地從地理位置上看，交通便捷，綠化覆蓋率高，自然植被條件優(yōu)越，是絕佳的居住選擇地。 項(xiàng)目重點(diǎn)突出自然環(huán)境的優(yōu)美和交通便利、休閑娛樂環(huán)境給生活居家?guī)淼谋憬莺褪孢m，從而提高小區(qū) 的豐富內(nèi)涵，增加產(chǎn)品附加值。項(xiàng)目建成后，力求能給人一種耳目一新的全新感覺。 二、劣勢(shì) （一）直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，目前項(xiàng)目附近的正在規(guī)劃樓盤較多，是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)突出自己的特色，以便在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。 （二） 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不利影響，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了一些變化，房?jī)r(jià)增幅在持續(xù)回落。 三、機(jī)會(huì) （一） “大 X、新 X”的建設(shè)正在穩(wěn)步的進(jìn)行。本項(xiàng)目以中低檔收入人群為產(chǎn)品的營(yíng)銷方向，市場(chǎng)前景廣闊。 （二） （三）城市發(fā)展提出 了更高的要求。 從城市居民消費(fèi)需求來看，消費(fèi)者都渴望得到更好的居住環(huán)境，對(duì)居住小區(qū)的功能、環(huán)境、提出更高的要求。 從國(guó)內(nèi)外居住區(qū)發(fā)展趨勢(shì)來看，居住區(qū)向環(huán)境、物管和教育的綜合性多功能方向發(fā)展成為最新發(fā)展模式。該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)采用了先進(jìn)的、現(xiàn)代化的模式，完全符合人們對(duì)現(xiàn)代住宅群落的要求。 四、威脅 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是項(xiàng)目所面臨的主要威脅。 X 市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展較快，相繼建成和各種檔次、規(guī)模的住宅小區(qū)，盡管本項(xiàng)目具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但仍應(yīng)注意提高小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量和綜合配套水平，加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理，建出自己的特色，形成獨(dú)特的 風(fēng)格，從而在同類競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，獨(dú)具領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。 另外，受當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，市場(chǎng)供求關(guān)系將發(fā)生一些變化，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)增幅將逐漸趨緩，這也是一個(gè)值得注意的問題。 第四章 節(jié)能方案分析 用能指標(biāo)和節(jié)能規(guī)范 （一）中華人民共和國(guó)能源法（征求意見稿）（ 2007 年 12月 3 日公布） （二）中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法（ 2008 年 4 月 1 日起施行） （三）國(guó)家建設(shè)部 1998第 1 號(hào)令城市節(jié)約用水管理規(guī)定（ （四） 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定（國(guó)發(fā) 200628號(hào)） （五）外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 六）采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) 七）民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 能耗指標(biāo)分析 該項(xiàng)目位于 X 市 X，目前該地區(qū)的能源供應(yīng)和市政基礎(chǔ)設(shè)施條件較完善，建設(shè)地點(diǎn)電力、供暖、自來水供應(yīng)充足， 本項(xiàng)目所用能源主要為電力和水。 本項(xiàng)目能耗主要為項(xiàng)目交付使用后居民的日常生活用電、用水。 年用電消耗量按每戶日用電量 365天計(jì)算。 日用電消耗量 =1430 戶 =5005用電消耗量 =1430 戶 365 天 =1826825用水消耗量按每戶日用水量 420L，年 365天計(jì)算。 日用水消耗量 =420L 1430 戶 =601用水消耗量 =420L 1430 戶 365天 =219219目運(yùn)營(yíng)后設(shè)計(jì)年用電量為 1826825 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后設(shè)計(jì)年用水量為 219219立方米。 根據(jù)電、水消耗量及折算標(biāo)煤系數(shù)，折算成標(biāo)煤為： 電 :182682592t 水 :219219要能耗指標(biāo)表 序號(hào) 名稱 日消耗量 年消耗量 折算標(biāo)煤 備注 1 電 500582682592t 2 水 601192193 合計(jì) 主要節(jié)能措施分析 一、建筑節(jié)能 （一）單體設(shè)計(jì)階段節(jié)能 該項(xiàng)目充分考慮室內(nèi)空間的合理性，盡可能讓每個(gè)居室都有穿堂風(fēng)，夏季利用自然通風(fēng)進(jìn)行降溫。保證主要居室有朝南的充分日照，使住宅在冬季有充足的陽(yáng)光，基本滿足白天的自然取暖要求。 立面設(shè)計(jì)講究實(shí)用原則，減少外墻的凹凸面，使住宅建筑體形系數(shù)達(dá)標(biāo)，以減少熱量散 逸，在滿足日照、采光的前提下，根據(jù)不同朝向控制窗墻比。 在外墻立面選材方面，為了使建筑節(jié)能系統(tǒng)更合理并發(fā)揮節(jié)能投資效益，選擇淺色飾面外墻，以反射太陽(yáng)輻射，降低建筑能耗。 （二）外墻外保溫 該項(xiàng)目采用外墻外保溫措施。相對(duì)外墻內(nèi)保溫而言，外墻外保溫的保溫效果更理想，取暖成本大幅下降，并可完全避免熱橋。保溫層厚度合理的情況下，不易發(fā)生保溫層內(nèi)部冷凝或結(jié)構(gòu)內(nèi)表面冷凝現(xiàn)象。結(jié)構(gòu)墻體的熱儲(chǔ)存性被充分利用，改善了室內(nèi)熱穩(wěn)定性，外墻外保溫在夏季起到一定得隔熱作用，同時(shí)室內(nèi)到室外溫度曲線對(duì)結(jié)構(gòu)墻體有利，因而采用外墻外保溫是在 經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下較好的選擇。 （三）屋頂保溫 屋頂保溫采用倒置式屋面，從結(jié)構(gòu)層往上分別是防水層、保溫層、砌塊保護(hù)層。保溫層采用低熱導(dǎo)性高抗壓強(qiáng)度高抗水汽浸透性能的擠塑板（ 與傳統(tǒng)屋面比較，保溫層在防水層之上，可以避免防水層受到陽(yáng)光的直接輻射，保護(hù)防水層免受室外晝夜溫差和冬夏季溫差影響，防水層溫度相對(duì)穩(wěn)定，不易結(jié)露。 （四）門窗保溫 1、窗框選材：選用導(dǎo)熱系數(shù)低的塑鋼或者鋁合金斷熱型材。其中，鋁合金斷熱橋有足夠的長(zhǎng)度，不小于 15 2、成窗做到真正斷熱。 3、中空鍍膜玻璃空氣層厚度對(duì)其熱絕緣系 數(shù)影響較大，在型材斷面尺寸允許情況下，空氣層厚度盡可能取大。 （五）提高氣密性 根據(jù)建筑外窗空氣滲透性能分級(jí)及其檢測(cè)方法規(guī)定： 1外窗及陽(yáng)臺(tái)門氣密性等級(jí)高于級(jí)。 平開窗關(guān)閉時(shí)氣密性優(yōu)于推拉窗，開啟時(shí)開啟面積大，有利于自然通風(fēng)，故該項(xiàng)目采用平開窗。 門窗框與墻間的縫隙可用彈性松軟型材料（如毛氈）、彈性密閉型材料（如聚乙烯泡沫材料）、密封膏以及邊框設(shè)灰口等密封方式；框與扇可用橡膠、橡塑或泡沫密封條以及高低縫，回風(fēng)槽等方式；扇與扇之間可用密封條，高低縫及縫外壓條等；扇與玻璃之間可用各種彈性壓條密封。 在 窗格劃分時(shí)要縮短窗扇的縫隙長(zhǎng)度，盡量采用大窗扇，擴(kuò)大單塊玻璃的面積，合理減少開啟的窗扇面積，適當(dāng)增加固定玻璃及固定窗扇的面積。 （六）供暖管網(wǎng)節(jié)能改造 供暖管網(wǎng)的能源損失有壓力損失和散漏損失兩種，散漏損失占輸送熱量的 5%該項(xiàng)目采取對(duì)管網(wǎng)實(shí)施良好、完善的保溫，加強(qiáng)維修與管理，因此可以清除散漏損失的大部分。 （七）建筑屋頂綠化 該項(xiàng)目建設(shè)有屋頂綠化。屋頂綠化可明顯降低建筑物周圍環(huán)境溫度 而建筑物周圍環(huán)境的氣溫每降低 1，建筑物內(nèi)部的空調(diào)容量可降低 6%。屋頂綠化是冬暖夏涼的“綠色空調(diào)”，大面 積屋頂綠化的推廣有利于緩解城市的能源危機(jī)，節(jié)省能源。 綠色覆蓋的屋頂吸收夏季陽(yáng)光的輻射熱量，有效地減少屋頂表面溫度差，從而減少屋頂面板的裂縫。這種由于綠色覆蓋而減輕陽(yáng)光暴曬引起的熱脹冷縮和風(fēng)吹雨淋，可以保護(hù)建筑防水層、屋面等，從而延長(zhǎng)建筑的使用壽命。 二、設(shè)備節(jié)能 （一）本工程依據(jù)國(guó)家及山東節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，所有設(shè)備 (包括變電配電設(shè)備、消防設(shè)備等 )全部選用符合有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，國(guó)家已公布淘汰的產(chǎn)品和非節(jié)能型設(shè)備嚴(yán)禁使用，電器設(shè)備選用高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償、提高功效因數(shù)、減少電能損耗，這樣可減少物業(yè)管理費(fèi) 支出，并為購(gòu)房業(yè)主節(jié)省費(fèi)用。 （二）總用電負(fù)荷根據(jù)資料計(jì)算，控制變壓器負(fù)載率在 70%間，確保變壓器處于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，變壓器采用低損耗干式變壓器。 （三）照明光源，根據(jù)國(guó)家節(jié)能要求解除特殊裝修要求外，均選用高效、低耗的節(jié)能型日光燈和高效金屬鹵化物燈為主。公共部分照明采用集中管理方式，由配電間配電箱現(xiàn)場(chǎng)控制。 （四）衛(wèi)生潔具選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。采用陶瓷芯的水嘴。 除上述措施外，項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各種設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，保持正常運(yùn)行，減少非正常損耗，最大 限度節(jié)省費(fèi)用。 三、新技術(shù)應(yīng)用 （一）采用保溫外墻與中空玻璃結(jié)合的技術(shù)。外墻面作保溫隔熱處理，結(jié)合雙層中空玻璃的采鋁門窗，鋁型材采用斷橋工藝，提高保溫隔熱和防噪效果，提高室內(nèi)舒適度，降低住宅建筑使用能耗。 （二）推廣太陽(yáng)能應(yīng)用項(xiàng)目和綠色環(huán)保節(jié)能材料。采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，并運(yùn)用將太陽(yáng)能轉(zhuǎn)化的電能用于草坪燈，符合實(shí)際、綠色、環(huán)保、健康。 （三）變壓器由高壓開關(guān)、變壓、低壓分配三部分組成，即將變壓器、高壓測(cè)的過電壓保護(hù)設(shè)備、計(jì)量設(shè)備以及低壓受電總開關(guān)等部件組合在箱體內(nèi)而形成的小型化設(shè)備。其主要特點(diǎn)在于節(jié)地、布置靈 活、安裝方便、節(jié)能環(huán)保、噪音小、改善美化環(huán)境。 四、給排水系統(tǒng)節(jié)能分析 本項(xiàng)目年用水量為 219219m， X 供水系統(tǒng)充足，完全可以滿足本項(xiàng)目需求。 本項(xiàng)目排水采用雨、污分流制。本項(xiàng)目每年污水量約為 175375立方米，廢水經(jīng)污水管網(wǎng)匯入化糞池處理后排入 X 污水處理廠進(jìn)行處理。雨水經(jīng)過雨水斗、室外雨水口、空調(diào)冷凝水收集管、室外雨水管匯入城市雨水管網(wǎng)。 節(jié)水措施： 1、區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。 2、加強(qiáng)設(shè)施管理，經(jīng)常檢查設(shè)施情況，及時(shí)檢修有問題的設(shè)備。 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移 民安置分析 項(xiàng)目建設(shè)用地選址 本項(xiàng)目為 X 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一期工程，建設(shè)地點(diǎn)位于 項(xiàng)目用地位于 X 臨冊(cè)路與清河南路交匯處西北角 ，用地面積為 73333 平方米，總建筑面積 91000萬平方米 。 項(xiàng)目用地建設(shè)條件 一、區(qū)域自然氣候 項(xiàng)目用地位于 ，屬溫暖帶半濕潤(rùn)大陸性氣候，具有氣溫適宜、四季分明、光照充足、雨量充沛、無霜期長(zhǎng)等特點(diǎn)。區(qū)內(nèi)多年平均降水量 集中在 6全年 65%左右；多年平均蒸發(fā)量 內(nèi)風(fēng)向多為西北風(fēng)，年平均風(fēng)速為 3m/s；多年平均氣溫 極端最高氣溫 最低氣溫右；歷年平均地面溫度 15左右；平均相對(duì)濕度 63% 72%。 二、水文 本區(qū)處于祊河北岸，水系發(fā)育，地表水主要為祊河、柳清河、沂河河流。祊河發(fā)源于平邑縣境內(nèi)，自北西向向東南向經(jīng)費(fèi)縣，平邑至費(fèi)縣段稱浚河，費(fèi)縣至 域面積 3756平方公里。于沂河的一主干支流，主河道寬約 200 400米。沂河發(fā)源于魯山和松山一帶，流經(jīng)沂源、沂水、沂南、 X、郯城等縣，域面積 11002平方公里（省內(nèi)）。 4001600米，據(jù)水文資料，最大流量 15400m3/s，最小流量干涸斷流。地下水主要類型為第四系孔隙潛水及基巖風(fēng)化裂隙水，主要賦存于第四系沖洪積砂層中及基巖風(fēng)化裂隙中，一般埋深在 三、區(qū)域地質(zhì) 項(xiàng)目用地區(qū)域構(gòu)造處于沂沭斷裂內(nèi)， 近主要斷裂有位于東側(cè)沿沂河方向?yàn)橐抒饠嗔褞?，沂沭斷裂帶?guī)模宏大，是一條長(zhǎng)期活動(dòng)的復(fù)雜的深大斷裂，主要由四條主干斷裂組成，自西向東為鄌郚葛溝斷裂、沂水湯頭斷裂、安丘莒縣斷裂和昌邑大店斷裂；由于四條主干斷裂的切割，形成了中央為地壘，兩側(cè) 為地塹的“二塹夾一壘”構(gòu)造形式，該區(qū)新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)明顯，其新構(gòu)造活動(dòng)自西向東漸強(qiáng)，是中國(guó)東部一條重要的控制性斷裂。其中東側(cè)鄌郚葛溝斷裂大致沿沂河河谷展布，走向北東 1520度，傾向東，第四紀(jì)新活動(dòng)相對(duì)較弱，該斷裂表現(xiàn)為強(qiáng)烈的擠壓和破碎，斷面中的寒武、奧陶、石炭系石灰?guī)r斷片發(fā)育有香腸狀構(gòu)造，斷層泥發(fā)育并見有磨圓度尚佳的斷層角礫，斷裂附近地層常發(fā)生劇烈褶皺等。 四、區(qū)域地層結(jié)構(gòu) 擬建項(xiàng)目用地地貌為祊河一級(jí)階地，地形相對(duì)較平坦，場(chǎng)地地層上覆為第四系沖洪積粘性土，下伏為奧陶系灰?guī)r、石炭系泥巖，共 8層，自上而下分述如下 ： 第 1層：雜填土（ 全場(chǎng)區(qū)皆有分布，厚度 色，松散，主要成分為粘性土，表層含植物根系。 第 2層：粘土（ 全場(chǎng)區(qū)皆有分布，厚度 均 面埋深 頂標(biāo)高 層呈黃褐色，可塑，稍有光澤，無搖震反應(yīng)，干強(qiáng)度及韌性高。 第 3層：含碎石粘土（ 場(chǎng)區(qū)大部有分布，厚度 均 面埋深 頂標(biāo)高 層呈灰褐色，可塑，含碎石，稍有光澤 ，無搖震反應(yīng)，干強(qiáng)度及韌性高。 第 4層：灰?guī)r（破碎帶）（ C） 場(chǎng)區(qū)局部有分布，厚度 均 面埋深一般 均埋深 頂標(biāo)高 層呈灰白色，隱晶質(zhì)結(jié)構(gòu)、中厚層構(gòu)造；巖芯呈塊狀， 石為較硬巖，巖體較破碎，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為級(jí)。 第 5層：中風(fēng)化石灰?guī)r（ C） 場(chǎng)區(qū)局部有分布，頂面埋深一般 均埋深 頂標(biāo)高 層呈灰白色，隱晶質(zhì)結(jié)構(gòu)、中厚層構(gòu)造；巖芯呈柱狀 石為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為級(jí)。 第 6層：全風(fēng)化泥巖（ C） 場(chǎng)區(qū)局部有分布，厚度 均 面埋深 頂標(biāo)高 層呈紅褐色。 第 7層：強(qiáng)風(fēng)化泥巖（ C） 場(chǎng)區(qū)局部有分布，平均 面埋深 頂標(biāo)高 層呈紅褐色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)、塊狀構(gòu)造，巖芯呈塊狀， 石為軟巖，巖體破碎，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為級(jí)。 第 8層：中風(fēng)化鈣質(zhì)泥巖（ C） 場(chǎng)區(qū)局部有分布，頂面埋深一般 層呈紅褐、黃綠色，泥質(zhì)結(jié)構(gòu)、塊狀構(gòu)造；巖芯呈塊狀 石為軟巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為級(jí)。 五、地下水 場(chǎng)地地下水主要以第四系潛水的形式賦存于風(fēng)化巖溶裂隙中，水量較小，水位埋深一般 對(duì)標(biāo)高為 區(qū)域水文地質(zhì)資料，地下水水位年變幅在 年最高水位埋深 對(duì)標(biāo)高為 下水水質(zhì)對(duì)混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性