X 可行性研究報告 X 公司 32 第 1 頁 共 32 頁 1 舊貨大市場可行性研究報告 一 項目背景 1 1 項目名稱 因 項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，但本項目性質(zhì)為 X 市舊貨大市場（舊貨交易中心），暫以“ X 市舊貨大市場”代表該項目，以下簡稱“本項目”。 1 2 項目開發(fā)公司簡介 X 舊貨大市場置業(yè)有限公司，是由 X 舊貨大市場運營公司組建而成。目前正在開發(fā) X 省唯一一個舊貨大市場項目，項目位于解放東路，香江家居城斜對面，現(xiàn)總用地 面積 為 110 畝， 建筑面積達 10 萬平米，大小店鋪 700 余個， 預計擴展到 160 畝。 X 舊貨大市場 （老市場） 占地面積 20000 平方米，擁有經(jīng)營攤位 500 多 個，經(jīng)營 舊貨從業(yè)人員 5000 余名 。 X 舊貨大市場 是原國內(nèi)貿(mào)易部試點單位和中國舊貨協(xié)會常務理事單位，也是全國十大十強舊貨市場之一，被省商品流通市場規(guī)劃建設(shè)管理領(lǐng)導小組確認為全省 20 家重點商品市場之一。市場經(jīng)營包括電、辦公設(shè)備、通訊器材、機電設(shè)備、五金工具、家具等 10 大類上百個品種，年交易額 3 億 多 元 。 X 舊貨大市場 通過 10 年成功運作，今天的舊貨大市場已經(jīng)發(fā)展成為全省規(guī)模最大、影響最廣、輻射最強的專業(yè)舊貨市場；較好的發(fā)揮了全省舊貨中心和龍頭地位作用。 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 2 頁 共 32 頁 2 1 3 項目 擬選地區(qū)位 本項目初擬選地位置 為 X 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 文峰路（原 105 國道）與 贊賢 西路交匯處 東 側(cè) 地塊 ，預計用地約 70 畝 ， 該 開發(fā)區(qū)是經(jīng)省政府批準設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 7。 48 平方公里。開發(fā)區(qū)位于 X 市中心城區(qū)的西南部， 105 國道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi)，距 X 火車站、黃金機場也只幾公里路程，交通十分便利。 園區(qū)以大開發(fā)為主戰(zhàn)略，發(fā)揮獨特的地理和交通優(yōu)勢，把握沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移、資本流向由東向西擴散的機遇，圍繞培育特色產(chǎn)業(yè)集群，率先對接長珠閩，大力承接沿海轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，推進全區(qū)工業(yè)化進程。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有眾多專業(yè)市場，是 X 專業(yè)市 場集群區(qū)域，主要專業(yè)市場有 X 汽車 大 市場、鋼材 大 市場、建材 大 市場、家俱 大 市場、水果 大 市場、物流 大 市場、 布藝市場、 裝飾 燈飾 市場、糧油 大 市場 等。專業(yè)市場的扎堆對未來該區(qū)域各類專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，將起到互為補充互為促進的重要作用，也是各個市場長遠發(fā)展關(guān)鍵要素。 本項目選地位置， 其主要目的也是關(guān)鍵要素就是 要 借助該區(qū)域的集群市場資源，為本項目長足發(fā)展提供 有力保證。 項目總概況 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 3 頁 共 32 頁 3 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 4 頁 共 32 頁 4 1 4 項目基本 指標 項目總投資 :約 10000 萬元 項目總體 :店面、辦公用房、倉儲及其他附屬設(shè)施總 計建筑面積約 60000 平方米 投入使用時間 :2009 年 10 月 1 5 可行性研究報告編制目的 （ 1） 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。 （ 2） 對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應的建議。 （ 3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。 （ 4） 對項目開發(fā)進行投資分析和風險分析。 （ 5） 對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。 1 6 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1） 國家建設(shè)部及 X 省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； （ 2） 中華人民共和國城市規(guī)劃法 （ 3） 中華人民共和國城市 房地產(chǎn)管理法 （ 4） 國家商務部及舊貨行業(yè)相關(guān)法律政策與文件 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 5 頁 共 32 頁 5 （ 5） X 相關(guān)法律政策與文件； （ 6） X 及 X 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 的招商引資政策； （ 7） 現(xiàn)場勘察和 X 市 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 市場綜合調(diào)研所得資料； （ 8） X 當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準； （ 9） X 舊貨大市場 置業(yè)有限公司 所積累的專業(yè)市場項目 成功運營 經(jīng)驗價值 二 項 目 概況 2 1 地塊位置 本項目擬選地塊位于 X 市文峰路與 贊賢路交匯東處， 距 X 市最中心地僅 4 公里，離 X 新中心城區(qū)僅 2。 5 公里，北面有糧油、鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。 四至范圍： 東向：西津一路 西向：文峰路 南向：白家一路 北向：贊賢路 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 6 頁 共 32 頁 6 2 2 地塊規(guī)模與開發(fā)目標 本項目預計用地約 70 畝，項目擬建總建筑面積在約 60000 平米專業(yè)市場，其中 總建面積 20 部分為項目自身配套公寓 、辦公、物管營銷 ，擬建市場經(jīng)營包括 機電設(shè)備區(qū)，工業(yè) 區(qū)，日用五金 雜貨 區(qū)，家用電器區(qū)，數(shù)碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車、 電動車、 自 行車區(qū)，玩具交換區(qū)，二手手機、舊書區(qū)，古玩區(qū) 等 12 大類 數(shù) 百個品種 。 2 3 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施 項目地塊處于 X 市文峰路與贊賢路交匯東處， 距 X 市最中心地僅 4 公里， 項目北面有 X 汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場及公交站等。 電力、電訊：接入本項目 給排水：管道鋪設(shè)到位 大型公交站：臨 文峰路與贊賢路 金融、郵政、電信：郵政儲蓄所 2 4 項目性質(zhì)與主要特點 本項目以商業(yè)為主，含部分項目自身配套住宅 、辦公 ，定位為“大型 專業(yè)市場 +少量多層住宅 及辦公 ”的發(fā)展模式。 項目主要特點有： （ 1） 項目地塊三面臨路，其中兩面為城市 干道 ，臨街面較長，適合于大型專業(yè)市場地產(chǎn)項目的開發(fā)，并應借助市場集群，加強對區(qū)域概念的強勢引導。 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 7 頁 共 32 頁 7 （ 2） 地塊較為平整，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。 （ 3） 項目北面為眾多大型專業(yè)市場集群地，其余周邊則為住宅區(qū)，有利于共享專業(yè)市場群內(nèi)各種資源，也為舊貨交易提供旺盛的客流。 （ 4） 項目為 X 市唯一一個專業(yè)的大型舊貨交易市場，成功開發(fā)并運營后對 X 舊貨行業(yè)發(fā)展起著巨大的規(guī)范，促進和引導作用。 2 5 項目地塊價值分析 本項目初擬選地位置為 X 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)文峰路（原 105 國道）與贊賢西路交匯處東側(cè)地塊，預計用地約 70 畝 。 該 開發(fā)區(qū)是經(jīng)省政府批準設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 7。 48 平方公里。開發(fā)區(qū)位于 X 市中心城區(qū)的西南部， 105 國道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi)，距 X 火車站、黃金機場也只幾公里路程，交通十分便利。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有眾多專業(yè)市場，是 X 專業(yè)市場集群區(qū)域，主要專業(yè)市場有 X 汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場等。專業(yè)市場的扎堆對未來該區(qū)域各類專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，將起到互為補充互為 促進的重要作用，也是各個市場長遠發(fā)展關(guān)鍵要素。 隨著 X 工業(yè)大市的快速發(fā)展，擁有 861 萬人口、扼守 X 南大門，貫穿廣州和南昌的 X 唯一大型舊貨交易市場，本項目發(fā)展勢必成為 X 之大勢所趨。因此，舊貨交易發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場規(guī)范化，將獲得長遠可觀的效益回報，亦能成功借勢開發(fā)區(qū)市場集群的發(fā)展勢頭，大大提升本項目地塊所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與其它市場互為補充互為促進，帶 動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 8 頁 共 32 頁 8 項目地塊價值的主要特點有： （ 1） 地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)較為有利。 （ 2） 交通區(qū)位價值優(yōu)勢明顯，地塊三面臨路，其中兩面為城市 干道 ，項目東北面有規(guī)劃中的公交站。 （ 3） 項目發(fā)展背景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團隊組織層面進行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強勢的項目發(fā)展團隊。 （ 4） 本項目土地成本相對適中（ 60 萬 元 /畝），整體投資總額在進行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且經(jīng)營及投資者均能在本項目未來升值空間中獲利 。 （ 5） 項目將成為 X 市未來唯一大型舊貨交易市場，對全市舊貨交易行業(yè)規(guī)范發(fā)展及資源循環(huán)利用起著重要作用。 2 6 已進行的調(diào)查研究項目及成果 X 舊貨大市場有限 責任 公司于 2007 年 11 月，對 X 市房地產(chǎn)市場 ， 特別是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)專業(yè)市場調(diào)查和有針對性的大型舊貨交易市場調(diào)查。本次調(diào)研工作由 X 舊貨大市場有限 責任 公司項目調(diào)研小組全程操作完成。項目調(diào)研員在前期進行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓后再進入實際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共 340 份，回收有效問卷 320 份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分 X 房地產(chǎn)從業(yè)人士、開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場進行 了專題 走 訪。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎(chǔ)。 調(diào)查研究項目及成果如下： （ 1） 目前 X 市商品房價格較高，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 9 頁 共 32 頁 9 在接受本次調(diào)查的市民中，面對均價超過 3500 元 /平米的住宅市場， 48%的被訪者不打算購買住宅， 26%的客戶打算在 2 26%的客戶打算在 1內(nèi)購房。隨著國家宏觀政策的大力調(diào)控及未來可能更多有效政策的出臺，越 來越多的市民將加入持幣觀望隊伍。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉(zhuǎn)變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。 （ 2） 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。 經(jīng)過開發(fā)區(qū)“家具市場”和“水果市場”等多個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對專業(yè)市場投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。在本次調(diào)查中， 36%的被訪者表示不會進行商鋪投資，僅 被訪者正 在考慮購買。其他客戶均為視項目情況而定。 （ 3） X 舊貨行業(yè)逐步呈現(xiàn)生機，期待有效地進行市場整合。 到目前為止， X 市已有十來家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時來 X 居住的外來人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開張等都會瞄上舊貨市場。民生舊貨行是屬于老牌舊貨行，規(guī)模相對較大，管理較為規(guī)范，許多市民對其有較好的反響， 85受訪者 認為這是一個“便民、利民、為民”的通道。 認為拓展經(jīng)營，向規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展，完全能夠給 X 舊貨市場帶來一片新天地，因為舊貨經(jīng)營是一件利國利民的大好事，國 家對舊貨經(jīng)營有優(yōu)惠政策。經(jīng)營人員希望由政府有關(guān)部門牽頭，在合適地點興建一個規(guī)模較大的、適合 X 市發(fā)展需要的舊貨市場，將現(xiàn)有的舊貨行和個體工商戶納入其中，按品種、按門類分片經(jīng)營，集評估、鑒定、儲存、修理、翻新、包裝、運輸、結(jié)算等配套服務于一體，提升檔次，形成規(guī)模。 （ 4） 本項目地段被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認同。 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 10 頁 共 32 頁 10 對 X 唯一大型舊貨交易市場這個較為新鮮的行業(yè)， 78受訪者表示看好該行業(yè)經(jīng)營投資前景， 92%的舊貨經(jīng)營戶認同開發(fā)區(qū)糧油市場對面誕生“ X 舊貨大市場”的發(fā)展前景， 54%的 市民對開發(fā)區(qū)糧油市場對面地塊未來 2內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對糧油市場地塊及舊貨市場前景表現(xiàn)出投資信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。 通過對本次調(diào)研結(jié)果的分析研究， X 舊貨大市場有限 責任 公司認為： X 市經(jīng)濟較為活躍，工業(yè)潛力巨大，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。經(jīng)過近年來 X 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和開發(fā)區(qū)眾多商業(yè)項目的運作， X 市專業(yè)市場已經(jīng)具備較好的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。本項目的發(fā)展，將成為 2009 年度 X 房地產(chǎn)市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行 業(yè)的特殊性，勢必在 將為 X 舊貨行業(yè)的規(guī)范發(fā)展、提供就業(yè)崗位、爭創(chuàng)稅收作出巨大貢獻。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。 三 項 目建 設(shè) 意 義 3 1 關(guān)于城市發(fā)展的意義 隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展， X 市開發(fā)區(qū)市場集群格局已經(jīng)形成較為成熟規(guī)模及氛圍，形成了 X 汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場等市場集群商業(yè) 格局。各專業(yè)大市場定位不同，在形成自身 與市場差異化的基礎(chǔ)上，均有自身強勁的競爭優(yōu)勢。目前，開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場商圈正逐步走向成熟，本項目的落成必將加快開發(fā)區(qū)市場集群發(fā)展的進程，進一步完善開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃， X 可行性研究報告 X 公司 32 第 11 頁 共 32 頁 11 3 2 關(guān)于行業(yè)市場的意義 針對目前 X 市舊貨交易現(xiàn)狀存在的四大問題： 一是規(guī)模太小。在 X 市還沒有一個真正的舊貨市場，在市內(nèi)的十來家舊貨行中，充其量只能稱為舊貨個體工商戶，年營業(yè)額一般都在 20 萬至 80 萬元，超百萬的還沒有；二是品種單一。現(xiàn)舊貨行經(jīng)營的品種僅限于家用電器、家具和日用品。 機電 設(shè)備，舊機動車，通訊器材，舊書籍，舊玩具等尚未涉足；三是加工 翻新滯后。收購進來的物品，只是稍加清理就原樣銷售，對加工改裝翻新工作做得不夠；四是上門收購不規(guī)范。舊貨行工作人員上門收購時，未佩帶上崗證，使出售舊貨的居民心存疑慮。特別是一些騎三輪車的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫，使得居民對收購舊貨人員產(chǎn)生厭惡感等等。 本項目擬定的“一站式”舊貨交易市場，將憑借準確定位、先進規(guī)劃、高效營銷、統(tǒng)一的科學的管理、把 X 舊貨大市場整合優(yōu)化， 拓展經(jīng)營，向規(guī)范化、規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展， 吸引眾多經(jīng)營者、消費者，從而使 X 市舊貨行業(yè)順應發(fā)展趨勢實現(xiàn)良性發(fā)展。 3 3 關(guān)于社會綜合 效益的意義 隨著舊貨行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的舊貨市場不可或缺地成為城市利國利民的亮點工程。本項目的落成，一方面將填補 X 市舊貨行業(yè)這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為 X 市人民提供與大中型城市保持同步的舊貨產(chǎn)品和服務，從而杜絕目前存在于 X 舊貨缺乏管理，干擾市民的現(xiàn)象，為 X 人民造福；另一方面也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，真正成為 X 市新城發(fā)展、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的“地標性”物業(yè)。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機會，并將為極大的影響和帶動周邊專業(yè)市場發(fā)展，推動和促進“ 開發(fā)區(qū)市場集群”商圈效應的形成，帶動 X 市開發(fā)區(qū)的發(fā)展。 第二章 項目投資環(huán)境及市場分析 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 12 頁 共 32 頁 12 四 X 情及 相關(guān)行業(yè) 發(fā) 展 分析 4 1 X 情 X 市位于贛江上游， X 南部，簡稱贛南。東接福建省三明市和龍巖市，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關(guān)市，西靠湖南省郴州市，北連本省吉安、撫州兩地區(qū)。處于我國東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。 X 市是 X 省最大的行政區(qū)，本市轄 1 區(qū) 2 市 15 縣，總面積 3。 94 萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積 (章貢區(qū)和 X 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) )40。28 平方千米 ， 耕地面積 29。 29 萬公頃，有林面積 271。 3 萬公頃，森林覆蓋率為 74。 2%。 2006 年總?cè)丝跒?861。 15 萬人，比上年末增加 15。 46 萬人。其中農(nóng)業(yè)人口 686。 04 萬人，占 79。 67% 。人口自然增長率 8。 11 。 全市生產(chǎn)總值（ 582。 34 億元，比上年增長 12。 8% 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。 84 億元，增長 3。 3% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 226。 83 億元，增長 17。 7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。 67 億元，增長 14。 7% 。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 23。 2% 、 38。 9% 和 37。 9% 。 4 2 X 開發(fā)區(qū) 主要 專業(yè) 市場分析 X 市 開發(fā)區(qū) 共有 9 個專業(yè)市場， 基于項目的市場性質(zhì) ， 我們對 X 如下 專業(yè) 市場做了一個全面的市場調(diào)研 ， 希望通過調(diào)研 ， 把握市場， 以供借鑒 ， 調(diào)研表及 結(jié)論如下 ： X 可行性研究報告 X 公司 32 第 13 頁 共 32 頁 13 經(jīng)營 類別 市場名稱 地理位置 面積 租用狀況 已經(jīng)營年限 商鋪形式 經(jīng)營狀況 售價 配套 規(guī)模 店鋪平均面積 出租情況 租金幅度 汽 車 型 材 類 汽車 大市場 客家大道中段 102 畝 /市場館 5 萬平米交易廳 3 萬平米 一期項目80以上 25 元 / 2 年 場 館 /獨立商鋪 規(guī)模大，統(tǒng)一經(jīng)營 ，交通便捷市場較好 檢測、評估、修理、辦證等 鋼材 大市場 客家大道中段 380 間店鋪 /倉儲 68 間 36 54 100 1422 元 / 10 年 獨立隔斷 市場成立較早，商業(yè)氛圍濃 厚，鋪面不足 停車場、倉儲 建材 大市場 客家大道中段 120 多畝 /400 多間 72 100 100 1621 元 / 10 年 獨立隔斷 經(jīng)過多年 N 發(fā)展商業(yè)氛圍濃厚，市場活躍 34004000 銀行、停車場、 倉儲、商務樓 家 具 裝 飾 類 X 家具大市場 客家大道中段 15 萬 平米 72 649 90以上 8 20元 / 5 年左右 場館 /獨立商鋪 項目啟動三年，租賃市場較好，但租金較為低下，沿街租金最低只 8 元 / 停車場、倉儲、 商務樓 金豐裝飾燈飾市場 金豐東路 41 120 80以上 1320 元 / 3 年 獨立商鋪 市場規(guī)模較小，商業(yè)氛圍一 般 。 停車場 農(nóng)產(chǎn)品類 水果批發(fā)市場 金豐東路 100 多 畝 /558 間 105 108 100 1823 6 年 獨立商鋪 規(guī)模較大，已形成較好商業(yè)氛圍， 人流量大，輻射廣 33003500 停車場、倉儲、銀行、餐飲 商務樓 4 3 X 主要批發(fā)市場經(jīng)營管理現(xiàn)狀及特點 : 專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 14 頁 共 32 頁 14 從開發(fā)區(qū)全部專業(yè)市場看來，很明顯的看出，該區(qū)域有著較為先進的規(guī)劃理念，將眾多大型專業(yè)市場集結(jié)，形成各個市場互為補充互相呼應，共享資源共同發(fā)展的良好局面； 功能分區(qū) 較為合理 現(xiàn)有 專業(yè) 市場的功能分區(qū) 較為明確合理，市場內(nèi)各區(qū)域功能分布合理， 格局規(guī)范 ，比如 X 家具大市場、 X 市汽車大市場等； 市場規(guī)劃 有一定前瞻性 現(xiàn)有 專業(yè) 市場的規(guī)劃 ， 多 具有 一定 前瞻性目光 ， 市場內(nèi)道路規(guī)劃 ， 店鋪格局 ， 倉儲方面出現(xiàn)了 有明確區(qū)隔，功能布局較為合理； 物業(yè)管理 較為嚴 謹 現(xiàn)有專業(yè)市場物業(yè)管理 相對較好 ， 如建材市場管理，有專職保安及市場管理人員，反應及時，管理井然有序； 4 4 分析結(jié)論 根據(jù)我們這次對 X 開發(fā)區(qū)專業(yè) 市場 的 資料收集 ， 整理 ， 通過從政策宏觀面、市場宏觀面 ， 以及專業(yè)市場的特征、現(xiàn)狀、未來走勢的層面分析 ， 再將結(jié)果交叉后得出 : 市場規(guī)劃及配套將成為有力競爭武器 經(jīng)營行業(yè)應趨向大眾消費品 尋求龍頭性 專業(yè) 市場中的空白點 尋求有發(fā)展但龍頭批發(fā)市場中未能形成氣候的行業(yè) 尋求龍頭性批發(fā)市場中供不應求的行業(yè) 先做專 ， 再做大 ， 做強 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 15 頁 共 32 頁 15 無強大政策支持則不要與龍頭市場產(chǎn)生經(jīng)營定位正面競爭 。 而 X 目前還沒有出現(xiàn)一家配套完善 ， 先進的現(xiàn)代化專業(yè)市場 ， 隨著城市發(fā)展進展到今天 ， 已開始呼喚現(xiàn)代化大型專業(yè)市場的出現(xiàn) 。 五 X 舊貨行業(yè) 發(fā) 展 分析 X 舊貨市場的分析 整體情況分析 1、 X 舊貨市場 逐步呈現(xiàn)生機 到目前為止， X 市已有十來家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時來 X 居住的外來人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開 張等都會瞄上舊貨市場。民生舊貨行是屬于老牌舊貨行，但都始終無法形成規(guī)模， 管理 很不 規(guī)范， 消防 存在隱患，根本無法達到現(xiàn)代化的舊貨市場消防要求 。就 其所處位置也影響城市市容市貌，不利于舊市場規(guī)范發(fā)展；就其現(xiàn)有狀況看，作為舊貨行業(yè)的影響力也遠遠不足，不能形成富有號召力的專業(yè)大市場，但眾多 許多市民對 舊貨行業(yè) 有較好的反響，認為 舊貨行業(yè) 是一個“便民、利民、為民”的通道。 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 16 頁 共 32 頁 16 2、 市場 發(fā)展前景 分析 舊貨市場的前景預測 隨著我市經(jīng)濟建設(shè)的不斷向前發(fā)展 ， 城市化率的逐年提高 ， 處于我國東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶 的 X，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。 X 市是 X 省最大的行政區(qū)，本市轄 1 區(qū) 2 市 15 縣，總面積 3。 94 萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積 (章貢區(qū)和 X 經(jīng)濟技術(shù) 開發(fā)區(qū) )40。28 平方千米 ， 2006 年總?cè)丝跒?861。 15 萬人，比上年末增加 15。 46 萬人 ， 其中農(nóng)業(yè)人口 686。 04 萬人，占 79。 67% 。 。 全市生產(chǎn)總值（ 582。 34 億元，比上年增長 12。 8% 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。 84 億元，增長 3。 3% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 226。 83 億元，增長 17。 7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。 67 億元，增長 14。 7% 。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 23。 2% 、 38。 9% 和 37。 9% 。 X 現(xiàn)有的城區(qū)規(guī)模以 及人口數(shù)量離現(xiàn)代城市發(fā)展要求 還有一段相當大的差距 。市 委、 市 政府因地制宜地確定了 圍繞“十一五”規(guī)劃，以“一條主線，六個重點”工作部署的進一步落實為抓手，縱深推進“對接長珠閩，建設(shè)新 X”發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新體制機制，擴大對外開放，轉(zhuǎn)變增長方式，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進社會和諧，全市經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，效益質(zhì)量進一步提高，各項社會事業(yè)不斷發(fā)展，人民生活水平繼續(xù)提高。 未來城市 人口 及工業(yè)產(chǎn)業(yè)將呈大規(guī)模增長， 隨著人們消費觀念的改變和 X 改革開放的不斷深入 ， 舊貨交易的需求量將 突飛猛進的增長 。 X 市憑借其管轄人口、地理位置、交通樞紐、經(jīng)濟 發(fā)展等優(yōu)勢， 舊貨市場的產(chǎn)品必將輻射 全市 乃 影響本省周邊地市及廣東 、福建、X 可行性研究報告 X 公司 32 第 17 頁 共 32 頁 17 湖南等省 市 。 新建市場的必要性 目前 X 市舊貨經(jīng)營現(xiàn)狀來看，還存在問題 ： 第一： 規(guī)模太小。在 X 市還沒有一個真正的舊貨市場，在市內(nèi)的十來家舊貨行中，充其量只能稱為舊貨個體工商戶，年營業(yè)額一般都在 20 萬至 80 萬元，超百萬的還沒有； 第二： 是品種單一?，F(xiàn)舊貨行經(jīng)營的品種僅限于家用電器、家具和日用品。機器設(shè)備，舊機動車，通訊器材，舊書籍，舊玩具等尚未涉足； 第三： 是加工翻新滯后。收購進來的物品，只是稍加清理就原樣銷售，對加工改裝翻新工作 做得不夠； 第四： 是上門收購不規(guī)范。舊貨行工作人員上門收購時，未佩帶上崗證，使出售舊貨的居民心存疑慮。特別是一些騎三輪車的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫，使得居民對收購舊貨人員產(chǎn)生厭惡感等等。 交易不規(guī)范 ， 管理較為混亂 ， 布局較散 ， 急需市政府進行規(guī)范管理 。 因此 ， 盡快籌建 專業(yè)的大型 X 舊貨大市場 ， 擴大市場規(guī)模 ， 把尚處在自發(fā)性的舊貨交易行為納入市場 ， 進行規(guī)范管理 ， 合法交易勢在必行 。 而且發(fā)展舊貨市場可以滿足人們對日常生活用品更新?lián)Q代的愿望 ， 疏通流通渠道 ， 刺激生產(chǎn) ， 促進新產(chǎn)品的研制和開發(fā) ， 促進耐用消費品產(chǎn)銷率的 提高 ， 為新產(chǎn)品提供一個巨大的市場空間 。 此舉 ， 既符合商品入店、入市經(jīng)營的要求 ， 也符合城市規(guī)劃和城鄉(xiāng)居民的實際需要 。 市場需求狀況分析 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 18 頁 共 32 頁 18 新建市場的可行性 1996 年原國內(nèi)貿(mào)易部開始把我國的舊貨業(yè)作為流通領(lǐng)域的重大產(chǎn)業(yè)來抓 ， 得到了國務院領(lǐng)導的重視及支持 ， 提出了分三個階段發(fā)展的規(guī)劃和具體工作步驟 。 從此 ， 全國舊貨調(diào)劑交易試點單位很快發(fā)展到北京、上海、廣州、 武漢、昆明、大連、哈爾濱等 45個大中城市的 175 家企業(yè) ， 形成東西交流、縱橫交錯的市場網(wǎng)絡(luò) ， 為建 X 舊貨大市場創(chuàng)建了寬松的外部環(huán)境 ，如今的 X 舊貨大市場已得到 了更為充分的發(fā)展。 在此形勢與未來發(fā)展趨勢看， X 大量的工業(yè)企業(yè)的興起，必將導致 生產(chǎn)企業(yè) 需要及時更新生產(chǎn)設(shè)備 ， 若未來市場沒有一個專業(yè)交易市場來促成交易，將導致 產(chǎn)品積壓嚴重 ， 將導致全市 物資部門和流通企業(yè)庫存積壓物資較多 ， 加上相當一部分居民家庭如家電、家具等用品需要更新?lián)Q代 ， 為 X 舊貨大市場的發(fā)展提供了良好的契機 。 同時 ， X 舊貨大市場通過這幾年的運作 ， 積累了一整套運作市場的豐富經(jīng)驗 ， 擁有了大量的客戶資源 ， 創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益及社會效益 ， 正在不斷的發(fā)展壯大 ， 同時為解決社會就業(yè)、促進 X 地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展起了一定拭目以待作用 。 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 19 頁 共 32 頁 19 第三章 項目發(fā)展研究 六 項 目地 塊 特征分析 項目區(qū)位分析 地塊形狀：規(guī)則方形用地 地塊位置： 本項目擬選地塊位于 X 市文峰路與贊賢路交匯東處，距 X 市最中心地僅 4 公里，離 X 新中心城區(qū)僅 2。 5 公里，北面有糧油、鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。 地塊優(yōu)勢： 文峰路與贊賢路 為 城市干道，為本項目提供了良好的交通組織便利性；同時， 文峰路為原 105 國道，贊賢路則為銜接市場及居民區(qū)的主要干道之一， 外部交通優(yōu)勢明顯。 項目人流分析 因本項目目前 所處 區(qū)位優(yōu)勢明顯，處于開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群區(qū)域，交通組織便利暢達，處在住宅區(qū)與專業(yè)市場中心，未來市人流優(yōu)勢非?？捎^。 項目地塊發(fā)展 析 地塊發(fā)展優(yōu)勢 可行性研究報告 X 公司 32 第 20 頁 共 32 頁 20 （ 1） 文峰路與贊賢路交匯東處 ， 三 面臨路，地塊價值高 （ 2） 開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。 （ 3） 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業(yè)價值 （ 4） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 地塊發(fā)展劣勢 1） 項目 距離 市中心 較遠 ，推廣難度加大 地塊發(fā)展機會 1） X 目前還沒有大型的專業(yè)舊貨交易市場，為項目地塊的發(fā)展提供了充足的市場機會。 （ 2） 項目周邊居民區(qū)優(yōu)勢，將有效帶動周邊物業(yè)的價值提升。 （ 3） 項目屬招商引資項目，且屬于國家商務部授權(quán)的特殊行業(yè)，地塊發(fā)展有一定的政策支持。 地塊發(fā)展威脅 1） 部分市民對本項目地塊的區(qū)位價值信心略顯不足。 （ 2） 現(xiàn)有舊貨市場較小規(guī)模對新的大型專業(yè)大市場形成一定壓力。 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 21 頁 共 32 頁 21 （ 3） 國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響。 雖然本項目有著眾多先天優(yōu)勢，此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認，但由于受 X 現(xiàn)有舊貨交易市場規(guī)模及目前國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響 ，項目在開發(fā)過程中，始終仍注意 科學引導舊貨行業(yè)規(guī)范發(fā)展，注意與周邊眾多專業(yè)市場協(xié)調(diào)發(fā)展 ， 互為促進， 以良好的項目定位和 產(chǎn)品規(guī)劃來達到項目良性發(fā)展。 七 項 目定位分析 項目定位分析 市場定位 市場名稱為 ” X 舊貨大市場 ” ， 市場經(jīng)營包括 機電設(shè)備區(qū)，工業(yè)五金區(qū)，日用五金雜活區(qū)，家用電器區(qū)，數(shù)碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車、自行車區(qū)， 廢舊鋼材區(qū)、 玩具交換區(qū)，二手手機、舊書區(qū)，古玩區(qū) 等 12 大類 數(shù) 百個品種 。 項目定位方案 析 項目發(fā)展優(yōu)勢 可行性研究報告 X 公司 32 第 22 頁 共 32 頁 22 （ 1） 項目位于文峰路與贊賢路交匯東處，三面臨路，地塊價值高 （ 2） 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進行適當臨街面的適當延長，有利于提高整體商業(yè)價值 （ 3） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 （ 4） 開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。 （ 5） 項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資 項目發(fā)展劣勢 1） 仍有部分經(jīng)營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài)度，增加了項目宣傳推廣難度 （ 2） 推廣、招商難度加大，推廣、招商費用增加 （ 5） 市場 對項目預計的銷售價格和租賃價格存在接受難度 項目發(fā)展機會 1） 舊貨經(jīng)營戶和消費者、市民均看好并支持“一站式”大型舊貨交易市場項目的出現(xiàn) （ 2） 目前舊貨交易經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的“一站式”大型舊貨市場填補市場空白 （ 3） 國家商務部及省內(nèi)各部門均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施 （ 4） 經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導空間 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 23 頁 共 32 頁 23 （ 5） 舊貨交易行業(yè)的發(fā)展趨勢，為本項目長足發(fā)展提供了契機 項目發(fā)展威脅 1） 行業(yè)利潤相對較低， 商鋪租賃價格不高，對項目銷售存在一定的壓力，需要大力引導，并采取一定的返租、免租政策 （ 2） 現(xiàn)有市場規(guī)模較小，招商有一定壓力，市場培育需較長時間 （ 3） 部分經(jīng)營戶在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負面作用 （ 4） 國家宏觀調(diào)控政策的逐步出臺，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹慎和理性 綜上，項目 析中所反映出的情況說明本項目發(fā)展“ X 舊貨大市場”的思路是基本可行的，但應注意風險規(guī)避及劣勢化解因素，使本項目發(fā)展更為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，促成項目能夠引導 X 舊貨市場向更規(guī)范化發(fā)展。 項目 定 位方案所存在問題及建議 本項目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素： （ 1） 銷售價格與實際租賃價格之間可能存在的矛盾，我們將采取整體或部分返租的形式銷售。 （ 2） 市民對項目地段的懷疑態(tài)度。項目發(fā)展需依托強大的廣告宣傳造勢，將后期經(jīng)營過程中的“價格、質(zhì)量、服務”良好地貫穿于整個推廣節(jié)奏中，最大限度的對區(qū)域概念和行業(yè)概念進行宣傳推廣。 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 24 頁 共 32 頁 24 （ 3） 現(xiàn)有舊貨行業(yè)規(guī)模較小，招商難度增大。首先啟動主力店招商，以滿足項目發(fā)展和實際推廣執(zhí)行工作的需要。化解市民對項目能否發(fā)展成功的疑慮。對部分部位予以免租經(jīng)營，以配合其他招商 政策順利招商。 （ 4） 經(jīng)營業(yè)主對商鋪租金和稅收政策要求苛刻。在享受現(xiàn)有舊貨行業(yè)的特殊稅費政策外，還需向政府申請真正能夠落實到位的稅費減免政策，為經(jīng)營戶降低經(jīng)營成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應向經(jīng)營戶發(fā)動集中的廣告宣傳攻勢，以此來培育市場快速發(fā)展。 項目 建設(shè)要求及運營方式 （ 1） 市場建設(shè)要高水平、高標準建設(shè) ， 要按照 衛(wèi)生城市、 花園城市建設(shè)的要求設(shè)計 ， 建設(shè)好市場和與市場配套的 公寓、 辦公樓、停車場、公共廁所及垃圾處理站等公用設(shè)施 ， 做到交易區(qū)和生活區(qū)分開 ， 做到市場內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生整潔、道路暢通 ，同時 ， 要增加綠 化率 ， 市場建筑風格要與周邊市場相協(xié)調(diào) ， 按照園林式的要求建設(shè)好市場 。 （ 2） 按照現(xiàn)代市場的要求規(guī)劃 ， 建設(shè)好市場 ， 充分運用現(xiàn)代科技 ， 要重視市場的信息中心 項目建設(shè) ， 增強 市場的服務功能 。 （ 3） 對舊貨業(yè)的經(jīng)營 ， 要按照國家的政策規(guī)定管理 ， 運營好市場 ， 市場建成后 ， 要制定相關(guān)的優(yōu)惠政策 ， 正確引導企業(yè)、經(jīng)（ 4） 營業(yè)主入場經(jīng)營 ， 優(yōu)先安排好 經(jīng)營舊貨行業(yè) 的經(jīng)營戶 ， 并對下崗職工、無地農(nóng)民、弱勢群體 給予優(yōu)惠政策 。 同時 ， 正確處理好與當?shù)卣⑥r(nóng)民的關(guān)系、處理好與周邊市場的關(guān)系 。 X 可行性研究報告 X 公司 32 第 25 頁 共 32 頁 25 第四章 效益及風險分析 市場前景預測 X 舊貨大市場的遠期目標是建成立足 X， 輻射 X、廣東、福建及湖南 的新型交易集散地 。 所產(chǎn)生的社會效益 : （ 1） 各項稅收： 目前市場收征收率每月每平方米 7 元 ， 新建市場的征收面積為 32000 平方米 ， 一年可上交稅收 224 萬元 。 （ 2） 工商管理費 :目前市場稅收征收率為每月每平方米 6 元 ， 新建市場的征收面積為 32000 平方米 ， 一年可上交工商管理費 192 萬元 。 （ 3） 公司每年上繳稅收 250 萬元 。 （ 4） 按 30 平方米為一經(jīng)營攤位 ， 每個攤位安排了三個營業(yè)員計算 ， 可提供就業(yè)崗位 2500 個左右 。 規(guī)模優(yōu)勢形成后 ， 不光是現(xiàn)企業(yè)自身優(yōu)勢 ， 也將帶動周邊的經(jīng)濟發(fā)展 ， 增加 開發(fā) 區(qū)人氣 ， 為 開發(fā) 區(qū) 內(nèi) 的餐飲、加工以及相關(guān)行業(yè)帶來新的契機 ， 為國家培植新的稅源 ， 為城東地區(qū)今后的經(jīng)濟騰飛注入堅強的后勁 。 項目概況 項目規(guī)劃 X 舊貨大市場 擬選地塊位于 X 市文峰路與贊賢路交匯東處，距 X 市最中心地僅 4 公里，離 X 新中心城區(qū)僅 里，北 面有糧油、X 可行性研究報告 X 公司 32 第 26 頁 共 32 頁 26 A: 起注意 A: D: 發(fā)欲望 A: 使購買 S: 到滿意 鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。項目預計規(guī)劃用地 面積 70 畝 ， 可建面積 約 60000 平米 ， 項目總投資額 約 10000 萬元 ， 工程工期為 18 個月 ， 分兩期投資建設(shè)完成 ， 首期規(guī)劃建設(shè)占地 40 畝 ， 大小鋪位 300 余 個 ， 建筑面積33000 余平方 ， 按每平方均價 3200 計算 ， 首期銷售總額 元 ， 預期可實現(xiàn)利稅 約 1500 萬元 ， 二期建筑面積 27000 余平方 ， 按每平方均價 3700 計算 ， 銷售總額 元 ，實現(xiàn)利稅約 1400 萬元。 項目營銷策略 2009 年 1 月至 2010 年 6 月壹年時間將所有開發(fā)的攤位進行銷售或出租，采取現(xiàn)代市場學通常把消費者接受產(chǎn)品的過程分為五個階段（ 理），在項目的銷售過程中，應遵循 理和品牌營銷的策略，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步將項目的銷售活動推向高潮。 1. 促銷前準備（略） 2. 內(nèi)部認購及導入階段（略） 3. 推出階段（略） X 可行性研究報告 X 公司 32 第 27 頁 共 32 頁 27 4. 全面推出階段（略） 5. 最后調(diào)整階段（略） 營銷的戰(zhàn)略分析 （ 1）如果以出售形式出售，有些小業(yè)主可能會因為資金的短缺而放棄入駐經(jīng)營。 （ 2）如果以出租形式出售，公司還要收取一定數(shù)量的押金，同樣也牽涉到業(yè)主的資金占用的問題。 營銷的對策和措施 （ 1）加強廣告的宣傳力度和促銷手段，借助特種行業(yè)獨特的有利條件，爭取 現(xiàn)有市場 經(jīng)營戶入場經(jīng)營 。 （ 2）爭取政府的支持擴大經(jīng)營范圍和利用稅收上的優(yōu)惠政策，吸引更多的經(jīng)營戶入駐經(jīng)營。 （ 3）爭取銀行的支持，對確因資金周轉(zhuǎn)困難的經(jīng)營戶，采取按揭付款的方式予以銷售 。 （ 4）加強物業(yè)管理，提高服務意識，盡可能提供一些便利條件和舒適環(huán)境，以吸引更多的經(jīng)營者入駐經(jīng)營。 （ 5） 吸入外省專業(yè)經(jīng)營舊貨的大戶入駐經(jīng)營 ，使得市場有著健康有序的良性發(fā)展，加深加大市場在經(jīng)營戶中間的凝集力，產(chǎn)生店鋪的緊俏感。 營銷的競爭分析 舊貨大市場 是國家 重點培育和扶持的商品市場， 也 是 X 市 唯一一家有專業(yè)特色、有產(chǎn)業(yè)依托、具有一定規(guī) 模、有較高發(fā)展?jié)摿Φ腦 可行性研究報告 X 公司 32 第 28 頁 共 32 頁 28 舊貨大市場，具有壟斷性質(zhì)。所以競爭壓力基本上不存在。 收益分析 項目財務指標測算（按 70 畝計算） 名稱 面積 單位 單價 （萬元） 總價（萬元） 土地成本 70 畝 畝 65 4550 報建規(guī)費 60000 80 480 建筑成本 60000 560 3136 道路 、 下水管網(wǎng)，綠化，回填土 600 營銷運營， 廣告、 水電增容 500 辦公費用 100 其它等 200 項目總投資 9790 銷售總收入 60000 3350 元 / 2