全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位培訓房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷姓名：_ 學號：_ 單位：_本試卷全為選擇題。總分100分。單項選擇50題，每題1分，共50分。多項選擇25題，每題2分，共50分。一、單項選擇題1物業(yè)經(jīng)營管理的對象通常是( )。A物業(yè)資產(chǎn)管理公司 B物業(yè)管理企業(yè) C收益性物業(yè) D自用型物業(yè)2物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供( )服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標的需求。A設(shè)施管理 B運行管理 C價值管理 D資產(chǎn)管理 3國外通常將寫字樓分為( )個等級。 A2 B3 C4 D54別墅(Villa)是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中，只有( )具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。 A空中別墅 B疊拼別墅 C獨棟別墅 D雙拼別墅5房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是( )。A政策影響性 B專業(yè)管理依賴性 C相互影響性 D位置固定性或不可移動性6( )是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)凈收益大于零的持續(xù)時間。A使用壽命 B自然壽命 C設(shè)計壽命 D經(jīng)濟壽命7住房抵押貸款證券化是指將金融機構(gòu)所持有的( )轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。 A住宅開發(fā)抵押貸款債權(quán) B個人住房抵押貸款債權(quán) C，經(jīng)濟適用住房抵押貸款債權(quán) D住房公積金抵押貸款債權(quán)8從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的( )。 A稅前現(xiàn)金流 B有效毛收人 C凈運營收益 D名義收益9目前我國營業(yè)稅的稅率為( )，城市維護建設(shè)稅和教育費附加分別為營業(yè)稅稅額的( )和( )。A12 4 3 B12 5 3 C 5 10 3 D5 7 310設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的( )。A價值 B自然壽命 C技術(shù)壽命 D經(jīng)濟壽命11( )是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A現(xiàn)金回報率 B資本化率 C內(nèi)部收益率 D基準收益率12( )反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。A基準收益率 B財務(wù)內(nèi)部收益率 C投資回報率 D現(xiàn)金回報率13物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時點的( )價格或價值進行測算和判定。 A市場 B正常 C理論 D客觀合理14( )是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作適當?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A市場法 B成本法 C收益法 D趨勢法15( )是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A市場法 B成本法 C折舊法 D收益法16( )是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A趨勢法 B成本法 C收益法 D市場法17最高法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定第8條規(guī)定：“人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的( )”。A90 B60 C70 D8018收益法可分為報酬資本化法和( )。A直接資本化法 B收益還原法 C假設(shè)開發(fā)法 D現(xiàn)金流量折現(xiàn)法19( )是物業(yè)的某種年收益與其價格的比率。A收益乘數(shù) B資本化率 C有效毛收人乘數(shù) D凈收益乘數(shù)20一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、( )、資金和運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。 A內(nèi)容 B價格 C管理機制 D環(huán)境21鄰里分析，就是對目標物業(yè)所處的( )加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機會吸引到它那里去。A城市特點 B鄰里范圍 C周邊環(huán)境 D人口密度22將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場時，其中三級市場是指( )。A土地使用權(quán)出讓市場 B土地轉(zhuǎn)讓市場 C新建商品房租售市場 D存量房地產(chǎn)交易市場23分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃是( )的內(nèi)容。 A供給分析 B需求分析 C競爭分析 D市場占有率分析24房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有( )的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。A所有權(quán) B使用權(quán) C占有權(quán) D收益權(quán)25中短期租賃的租期一般為( )。A2年以內(nèi) B34年C5年或5年以上D20年26房屋租賃合同簽訂后，要到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門( )。A注冊 B審核 C登記備案 D批準27、物業(yè)租賃管理模式中，( )模式業(yè)主不負責物業(yè)的租賃。A包租轉(zhuǎn)租和委托管理 B出租代理和委托管理C包租轉(zhuǎn)租和出租代理 D包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理28在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于( )。A物業(yè)出租經(jīng)營成本 B業(yè)主希望的投資回報率C物業(yè)自身的狀況 D同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系29租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，修繕責任由( )承擔。A出租方 B承租方 C轉(zhuǎn)租方 D雙方當事人在合同中約定30( )是成本控制的中心環(huán)節(jié)。A事先控制 B事中控制 C事后控制 D前饋性控制31( )是指一項成本僅與某一方案有關(guān)，當該方案被取消時，此項成本亦可免除。A估計成本 B沉沒成本 C可緩成本 D可免成本32下列哪項不是人工費包括的費用( )。A社會保險費 B加班費 C通信費 D工服洗滌費33固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為( )年。 A3 B5 C 8 D1034( )是傳統(tǒng)的預算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。A固定預算 B彈性預算 C零基預算 D滾動預算和概率預算35( )就是根據(jù)業(yè)務(wù)量的多少，列出幾個不同水平的費用預算，根據(jù)企業(yè)的具體情況，可以每隔一定的比例列出一個不同水平的預算。A固定預算 B彈性預算 C零基預算 D滾動預算和概率預算36前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，( )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同。A業(yè)主委員會 B物業(yè)建設(shè)單位 C物業(yè)設(shè)計單位 D居委會37按風險影響的程度和范圍來劃分，風險可分為( )。A純粹風險與投機風險 B財產(chǎn)風險、責任風險及人身風險C自然風險、社會風險和技術(shù)風險 D基本風險與特殊風險38物業(yè)管理中涉及的財產(chǎn)保險主要是( )。A企業(yè)信用保險 B企業(yè)財產(chǎn)保險 C火災保險 D責任保險39公眾責任保險，是一種( )保險，它承保的是投保人的損害賠償責任，沒有實際標的。 A有形財產(chǎn) B無形財產(chǎn) C固定資產(chǎn) D動產(chǎn)40( )承保的是被保險人在保險期限內(nèi)，在保險地點發(fā)生的， 由被保險人的侵權(quán)行為導致的依法應(yīng)由被保險人承擔的對第三者的民事賠償責任。A公眾責任保險 B附加第三者責任險 C物業(yè)綜合險 D雇主責任保險41( )是目前廣泛采用的招標方式。A公開招標 B無限競爭性公開招標 C邀請招標 D協(xié)議招標42、物業(yè)管理績效評價是以（ ）作為具體評價對象。A、物業(yè)管理企業(yè)的盈利力 B、資產(chǎn)運營水平 C 、償債能力 D、物業(yè)管理企業(yè)43、( )是物業(yè)管理報告中最常見的類型，也是最公開的報告。A、向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告 B、向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告C、向投資者或董事會提供的報告 D、年度物業(yè)管理報告44、向（ ）提供的物業(yè)管理報告中的財務(wù)報告，一般只需要列舉物業(yè)管理費用的收支情況以及相關(guān)分析。A、企業(yè)投資人或董事會 B、業(yè)主和租戶 C、上級行政主管部分 D、高層管理者45、（ ）是資金運動的起點，是決定物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。A、資金籌集 B、資金運用 C、資金耗費 D、資金收回和分配46、（ ）更能揭示企業(yè)市場認可的價值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標。 A、利潤最大化 B、資本利潤最大化 C、每股利潤最大化 D、企業(yè)價值最大化47、根據(jù)分析的主體不同，財務(wù)報告分析可分為（ ）。A、內(nèi)部分析和外部分析 B、全面分析和專題分析C、趨勢分析、現(xiàn)狀分析和潛力分析 D、財務(wù)報表分析和內(nèi)部報表分析48、最好的利潤分配決策是使（ ）的決策。A、利潤最大化 B、資本利潤率最大化 C、每股利潤最大化 D、企業(yè)價值最大化49、（ ）是評價工作的基本準繩和前提，也是客觀評判評價對象優(yōu)劣的具體參照物和衡量尺度。 A、評價指標 B、評價標準 C、評價方法 D、評價結(jié)果50、綜合分析判斷法，由不少于（ ）名評議人員，依據(jù)評價參考標準判定指標達到的等級。 A、3 B、5 C、8 D、10二、多項選擇題1物業(yè)經(jīng)營管理的目標包括( )。 A為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報 B使物業(yè)在運行使用過程中能夠保值增值 C在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求 D物業(yè)經(jīng)營成本最小化 E保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?人們主要依照寫字樓( )等對其進行等級劃分。 A收益能力 B所處的位置 C樓宇設(shè)計和裝修狀況 D使用時間 E投資者類型3酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供空間的建筑，包括( )等。A寫字樓 B高爾夫球場 C休閑度假村 D賽馬場 E花園公寓4物業(yè)管理企業(yè)按工作內(nèi)容可以分為( )。 A管理型企業(yè) B專業(yè)型企業(yè) C委托型企業(yè) D兼營型企業(yè) E綜合型企業(yè)5房地產(chǎn)投資的特性除位置固定性或不可移動性、壽命周期長，還包括( )等。A各異性 B消費性 C政策影響性 D相互影響性 E專業(yè)依賴性6房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括( )。A置業(yè)投資 B購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券 C購買REITs D購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的股票 E購買MBS7選擇寫字樓物業(yè)投資區(qū)位時要考慮的主要因素有( )。A當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?B技術(shù)人才和勞動力供給的可能性C易接近性 D周圍土地利用情況和環(huán)境 E與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度8在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的( )叫作現(xiàn)金流量。A資金流人 B資金流出 C資金的投入 D資金現(xiàn)值 E資金將來值9“兩稅一費”是指( )。A房產(chǎn)稅 B城鎮(zhèn)土地使用稅 C教育費附加 D營業(yè)稅 E城市維護建設(shè)稅10靜態(tài)盈利能力指標一般有( )。A財務(wù)內(nèi)部收益率 B現(xiàn)金回報率 C靜態(tài)投資回收期 D投資回報率 E資產(chǎn)負債率11物業(yè)估價的基本方法包括( )。A市場法 B成本法 C收益法 D趨勢法 E折舊法12下列屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)構(gòu)成的有( )。A建筑結(jié)構(gòu) B總量結(jié)構(gòu) C區(qū)域結(jié)構(gòu) D產(chǎn)品結(jié)構(gòu) E分銷結(jié)構(gòu)13屬于房屋不得出租情形的有( )。A未依法取得房屋所有權(quán)證的 B權(quán)屬有爭議的 C共有房屋取得共有人同意的 D已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 E，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的14市場營銷人員通常從哪幾個方面來宣傳其所推廣的物業(yè)( )。A價格優(yōu)勢 B物業(yè)本身的素質(zhì) C優(yōu)越的地理位置 D實用性 E良好的聲譽15租賃合同自然終止的情況包括( )。A無正當理由，拖欠房屋租金6個月以上的 B租賃合同到期C符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的D因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的 E當事人協(xié)商一致的16在租賃管理中實施CRM主要涉及到( )方面的工作。A建立詳細的租戶檔案 B租賃期內(nèi)的服務(wù) C租金繳交的管理 D競爭對手分析 E個性化服務(wù)17物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)費用包括( )。A利息凈支出 B匯兌凈損失 C金融機構(gòu)手續(xù)費D公司籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用 E稅金18成本控制的原則有( )。A全面控制原則 B講求經(jīng)濟效益原則 C常規(guī)管理原則 D責權(quán)利相結(jié)合原則 E例外管理原則19風險控制的手段有( )。A調(diào)整 B回避 C自擔或保留 D預防與控制E轉(zhuǎn)移20決定參與投標的關(guān)鍵因素有( )。A項目委托方具有經(jīng)濟實力 B項目類型符合企業(yè)確定的目標客戶C常規(guī)預測盈利 D項目風險在企業(yè)承受范圍內(nèi) E本企業(yè)具備人力資源支持體系21屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同的是( )。A建設(shè)施工合同 B售房合同 C收益性物業(yè)的租賃合同 D水電供應(yīng)合同E專項維修工程承包合同22財務(wù)報告分析準備階段主要工作有( )。A基本因素分析 B明確財務(wù)報告分析目的 C確立財務(wù)報告分