小區(qū)物業(yè)13類常見維修問題與解決對策住宅小區(qū)內(nèi)分布著供熱、給排水、供電、供氣、通訊、有線電視等企業(yè)的設備設施，他們每年都要對其進行維修、養(yǎng)護、對于存在問題較多或者為了適應發(fā)展的需要還要對其進行改造，由于沒有全面、協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌兼顧，或者工作不到位，給物業(yè)管理造成了不便。本文結合與上述相關企業(yè)打交道的經(jīng)驗，找出問題癥結，以減少損失。問題一:硬鋪裝問題現(xiàn)象:硬鋪裝上的污漬和塌陷的硬鋪裝原因:污漬的產(chǎn)生，一是給排水公司每年都要對排水檢查井至少清淤一次，清出的雜物先放在硬鋪裝上，然后再清運，或者是排水檢查井堵塞，污水外溢留下污漬：二是熱力公司在處理管道堵塞或者是跑冒滴漏時排泄出的采暖水流到硬鋪裝上，由于采暖水中含有鐵銹和其他雜質(zhì)，因此水的顏色呈紅褐色，在硬鋪裝上留下污漬;塌陷的原因，一是由于敷設在硬鋪裝下的供熱管線或給排水管線滲漏對硬鋪裝基礎的浸泡和沖刷；二是由于供熱管線、給排水管線、通信管線等改造后，回填土未按操作規(guī)程夯實，尤其是在冬季施工改造中，由于土處于冰凍狀態(tài)，經(jīng)過季節(jié)的溫度變化或供熱管線的溫度變化影響，回填的凍土化成松土，以及夏季的雨水浸泡回填土等造成的，蜂巢物業(yè)網(wǎng)首發(fā)。對策:一、硬鋪裝污漬的預防:排水清淤時雜物不落地直接清運到車上，供熱的采暖水直接排泄到排水檢查井內(nèi);發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏及時通知相關企業(yè)處理;二、硬鋪裝塌陷的預防:一是發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏及時通知相關企業(yè)處理，減少對硬鋪裝的浸泡和沖刷;二是在硬鋪裝施工時要按操作規(guī)程夯實，并且在次年經(jīng)過雨季之后再次夯實，或者回填采用風沙。問題二:道路問題現(xiàn)象:道路塌陷和夏季道路積水、冬季積冰。原因:供熱管線、通訊線路、給排水管線改造需要穿過道路，對原來的路面破壞后回填土未夯實，或者夯實后受雨季和季節(jié)的溫度變化或供熱管線的溫度變化影響，造成了塌陷;由于小區(qū)內(nèi)道路處于低處，當給排水管線、排水檢查井、供熱管線發(fā)生跑冒滴漏或者采暖管線檢修、清洗時，排出的水都會淌到路面上來，夏季出現(xiàn)積水，冬季沒有來得及處理，水凍成冰，給業(yè)主的出行帶來不便。對策:一、采用頂管技術可以減少道路塌陷;對道路破壞面積較小的，可以采用現(xiàn)澆的混凝土水泥路面，回填要夯實并且道路施工的當年不能直接抹水泥路面，要等到次年雨季過后再次夯實才能抹水泥;如果穿過道路的管道面積較大，在恢復時直接回填或者砌筑地溝，應該采用預制混凝土路面，便于日后的維修養(yǎng)護;二、熱力、給排水企業(yè)做好日常維修養(yǎng)護和巡檢工作，把問題消滅在萌芽狀態(tài)，發(fā)生跑冒滴漏后物業(yè)管理企業(yè)及時通知相關企業(yè)來處理。問題三:散水坡問題現(xiàn)象:散水坡起鼓、塌陷。原因:起鼓主要是由于供電管線（電纜線）、供熱管線、給排水管線改造施工結束后恢復的散水坡沒有伸縮縫，因熱脹冷縮所造成;塌陷主要是由于恢復時未按改造要求施工，只是用原有的土回填，經(jīng)過雨季滲水和經(jīng)過季節(jié)的溫度變化或采暖管線的溫度變化影響，造成了塌陷。對策:一是恢復時必須要留伸縮縫，伸縮縫內(nèi)應填瀝青膠泥或瀝青麻絲;并且伸縮縫的位置要避開落水管的位置;二是要嚴格按照設計施工:在素土的基礎上，鋪100至200毫米厚夯實的3:7灰土，上面再打40毫米厚1:2:4細石混凝士，撒1:1水泥砂壓實抹光，來源蜂巢物業(yè)論壇。問題四:護欄問題現(xiàn)象:挖出護欄基礎、割斷護欄。原因:由于供熱管線、給排水管線改造，或者處理滲漏時，管線上面有護欄，需要找出管線的所在位置，就要破壞護欄基礎挖溝坑，這樣就要把基礎挖出來，護欄相應地要割斷。對策:一、施工改造時采用頂管技術可以減少對護欄基礎和護欄的破壞，減少恢復時不必要的損失;二、對于處理滲漏時必須要挖坑的，改造企業(yè)對破壞的護欄基礎和護欄要重新恢復。問題五:避雷問題現(xiàn)象:避雷測試時電阻達到無窮大，并且發(fā)生過雷擊損壞女兒墻墻角的事故。原因:避雷網(wǎng)測試正常的允許電阻應該在30歐姆以內(nèi)，出現(xiàn)無窮大是由于在采暖或通訊改造過程中對埋地的避雷網(wǎng)中角鐵破壞，從而造成避雷失去作用，在雨季造成雷擊事故。對策:挖到地下的避雷網(wǎng)處，需重新焊接恢復正常，經(jīng)過重新測試合格方可回填。問題六:電纜線問題現(xiàn)象:埋地電纜線有長2米左右裸露在草坪中，以及將電纜線固定在外墻上。原因:供電企業(yè)未遵守以下施工規(guī)定:埋地電纜線至少要在地表面0.7米以下，而且要用風沙做墊層，電纜線上面要用保護蓋板或采取其他措施。供電企業(yè)實際施工只埋深在30厘米左右，上面根本就沒有采取措施，在種樹或其他施工時，需要挖一些草坪中的土，于是就把埋深不夠的電纜線挖出來裸露在草坪上，這樣若電纜線被弄壞將會有漏電安全隱患;供電企業(yè)在處理單元與單元間電纜線短路問題時，由于很難在短時間內(nèi)抽出來重新?lián)Q線，為了解決用戶用電的燃眉之急，于是就廢棄原來的電纜線，重新在外墻上跑明電纜線。對策:一、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)后，要采取一定的保護措施，并且要及時通知供電企業(yè)，要求供電企業(yè)或者對電纜線采用地溝敷設或者直埋在地表面0.7米以下，并且要做好墊層和頂層的保護;二是作為應急的明電纜線存在安全隱患、影響環(huán)境美觀，必須要把原來的電纜線抽出來，換上新的電纜線。問題七:通訊施工后地下室滲水問題現(xiàn)象:通訊施工后地下室在下雨后出現(xiàn)滲水。原因:通訊施工過程中破壞了地下室外墻防水層，在恢復的過程中沒有把挖開的散水坡和路面恢復，而只是簡單回填。下雨時，雨從回填土直接滲入到地下室外墻處，由于防水層被破壞，從而雨水滲入到地下室。對策:一是修復好地下室外墻的防水層;二是夯實基礎后抹好散水坡和相臨的路面。問題八:草坪和樹木問題現(xiàn)象:施工改造時造成草坪和樹木死亡。原因:供熱管網(wǎng)、通訊管網(wǎng)、給排水管網(wǎng)的改造，或者處理故障時需要經(jīng)過草坪，一般要挖地溝，由于沒有對草坪和樹木采取有效保護措施，這樣就造成草坪和樹木的死亡。對策:對于草坪應該是從原來的根部以下整體移走，就近栽種，改造結束后再回移;對于樹木要分季節(jié)，若是在冬季、秋季和春季可以采用在其根部涂凡士林等做保護，移種他處;而對于夏季施工則需要提前在春季就要把樹移走，否則夏季移種樹木很難成活，待施工結束，在適宜的季節(jié)回移到原處。問題九:檢查井蓋問題現(xiàn)象:破損或丟失的檢查井蓋，給業(yè)主出行造成了安全隱患。原因:住宅小區(qū)內(nèi)分布著給排水、供熱、通信等檢查井井蓋，破損的原因，一是由于年久老化造成;二是由于小區(qū)內(nèi)車輛扎壓造成。丟失主要是由于原來檢查井多采用鑄鐵井蓋，近年來鐵的價格上漲，時有被偷盜的事件發(fā)生。對策:對于老化及車輛扎壓造成破損井蓋，物業(yè)要先采取一定防護措施避免發(fā)生安全問題，然后再及時通知相關企業(yè)進行更換;并且要做好日常物業(yè)管理中的車輛停放管理，減少和避免壓壞檢查井蓋。對于丟失的問題，一是加強保安的看護力度，二是把鑄鐵井蓋更換成橡膠井蓋。問題十:供熱閥組間內(nèi)外墻皮脫落問題現(xiàn)象:供熱閥組間內(nèi)外墻皮脫落。原因:冬季供暖期間，供熱閥組間內(nèi)，供回水閥門因盤根松動造成跑水，由于閥組間內(nèi)溫度較高，使水蒸發(fā)成水蒸氣，一方面閥組間內(nèi)墻吸收水份，內(nèi)墻因干縮裂縫產(chǎn)生脫落，磚墻繼續(xù)吸收水蒸氣，并且由于磚與磚之間的砂漿不飽滿，以及磚墻自身的吸水性，二者綜合長時間作用，使水蒸氣逐漸洇透到外墻;另一方面由于閥組間的水蒸氣從閥組間的門縫串到樓道，對閥組間外墻侵蝕，內(nèi)外作用，使外墻因干縮裂縫，產(chǎn)生脫落。對策:一是供熱企業(yè)做好夏季檢修，加固好閥門盤根;二是物業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)閥組間有滲漏或跑水現(xiàn)象，及時通知供熱企業(yè)處理。問題十一:樓道的潮氣和異味問題現(xiàn)象:冬季樓道內(nèi)有明顯潮氣和異味。原因:主要是因位于樓房中間的采暖地溝內(nèi)有存水。地溝內(nèi)水的產(chǎn)生，一是排水檢查井因堵塞而跑水;二是夏季的雨水;三是供熱管線的跑冒滴漏產(chǎn)生的水，流入到地溝內(nèi)，因冬季分布在地溝內(nèi)的供熱管線散熱后，地溝內(nèi)的水被加熱變成水蒸氣后從閥組間的采暖供回水立管縫溢出，然后從閥組間門冒出來，產(chǎn)生了明顯潮氣和異味。對策:一是通過巡檢和定期檢修等措施有效控制給排水和供熱企業(yè)的管線和檢查井的跑冒滴漏，小區(qū)內(nèi)要有完備的雨排系統(tǒng)，對雨水合理疏導，避免水流入到地溝內(nèi);二是在供暖前供熱企業(yè)要對地溝進行檢查，發(fā)現(xiàn)有存水要用水泵抽干。問題十二:樓道配電箱問題現(xiàn)象:在二層樓道掛著一個大的配電箱。原因:供電企業(yè)為了對單元內(nèi)用戶用電統(tǒng)一控制和管理的方便，把原來分布在各樓層的分配電箱取消，統(tǒng)一改到二層的一個大配電箱。由于配電箱是固定在二樓墻壁上，對于物業(yè)管理存在以下弊端:配電箱高不便檢修、增加了清潔員清潔的工作量，而且在清潔配電箱時還有一定的安全隱患、占用了樓道的空間，造成視覺污染。對策:一是合理布置配電箱的高度，一般下邊高度50厘米，上邊高度180厘米，便于檢修和抄表;二是把配電箱鑲嵌在墻壁內(nèi)。問題十三:樓道內(nèi)的布設線路問題現(xiàn)象:樓道內(nèi)