財(cái)富商業(yè)廣場項(xiàng)目建設(shè) 可行性分析報(bào)告 財(cái)富商業(yè)廣場 (財(cái)富花園、步行街 )建設(shè)項(xiàng)目位于 #市 #縣城人居密集、配套設(shè)施完善的老城區(qū)中心位置。由 #大型專業(yè)房產(chǎn)公司 “ #房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 ” 投資開發(fā)，公司從 2002 年 10 月起進(jìn)入 #進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研 ,先后投入調(diào)研經(jīng)費(fèi)百余萬元 ,從 2003 年 6 月組織專人到全國多個(gè)省市 20余條步行街考察 ,并先后邀請(qǐng)上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)院 ,#南昌大學(xué)規(guī)劃院 ,長沙華楚設(shè)計(jì)股份有限公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃 ,并聘請(qǐng)廣東省 #企業(yè)顧問有限公司、 長沙 #策劃有限公司 等房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)為 項(xiàng)目全程策劃和對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估 ,相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為該項(xiàng)目具有地理?xiàng)l件優(yōu)勢(shì) ,開發(fā)理念新 ,城市市場潛力大 ,項(xiàng)目規(guī)劃品位高 ,是小城市里的大項(xiàng) 目， 開發(fā)前景十分樂觀。 一、項(xiàng)目基本情況 #縣位于 #北部，隸屬 #市，與 #修水、湖北通城交界，跨省商貿(mào)、物流頗多商機(jī)，合作市場活動(dòng)頻繁、商務(wù)豐富，是湘鄂贛三省邊界的重要邊貿(mào)中心和 #省與鄰省商務(wù)活動(dòng)的重要窗口。 #行政管轄面積為 4125平方公里，人口約 110萬，（其中縣城人口為 15萬人），湘江的主要支流 汩羅江在該縣境內(nèi)長達(dá) 193公里，京 珠高速公路從縣境通過，縣城地勢(shì)開闊平坦，汩羅江從城區(qū)中部象條騰空的龍蜿延穿過，并成為城區(qū)最重要的人文自然景觀。 項(xiàng)目用地位于 #縣城老城區(qū)，地形北高南低，呈長條形，長 1380米，寬 60目北面是繁華的老城商業(yè)街，并與東西走向的街道平行，有 8 條通道把商業(yè)街與規(guī)劃中的商業(yè)步行街連通。最繁華的商業(yè)市場離商業(yè)步行街不到 40米。項(xiàng)目南面平行于汩羅江，在商業(yè)步行街與汩羅江之間平行規(guī)劃一條 20米寬的沿江大道和一條高出水面6 米的防洪堤。項(xiàng)目東面連接 #大橋，西面連接懷甫公路。目前政府已投資 300萬 元修建了一條 800米長的傍山公路。使老城區(qū)至嚴(yán)家灘大橋的路程縮短了 5 公里。從此，從長沙、#回 #可通過大仙山的懷甫路直接進(jìn)入縣城，使本項(xiàng)目成為出入 #的主要門戶。 項(xiàng)目總占地面積 140， 000建筑面積 220， 000 中公建面積約 6000 業(yè)面積 4， 4000 宅面積 170， 000 項(xiàng)目自東至西規(guī)劃為三大功能組團(tuán)。 a 組團(tuán)：以商業(yè)、服務(wù)為中心，雙層景觀步行街，地面步行街寬 14米，街心廣場寬 35米，二樓步行街寬 6 米，步行街背北面有 6米寬進(jìn)貨道路，背南面有 20米寬沿江大道，是城市功能全、建設(shè)品位高、花園式大型商業(yè)步行街。 b 組團(tuán)：以辦公、旅游為主，商業(yè)為輔，該組團(tuán)中有一個(gè)面積約 1 萬平方米的文化休閑廣場，一條 24米寬的環(huán)城道穿過步行街，建成后將是 #文化旅游休閑中心廣場。 c 組團(tuán)：以住宅為主、商業(yè)為輔的高尚社區(qū)。三大組團(tuán)功能明確、特色各異，但又互相依托形成整體氣勢(shì)。 項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)已納入政府的城市總體規(guī)劃中，省市規(guī)劃部門也已審核批復(fù)，當(dāng)?shù)卣疄轫?xiàng)目的開發(fā)專門成立了指揮部來協(xié)調(diào)，配合項(xiàng)目的前期運(yùn)作，首期工程拆遷工作也已進(jìn)入尾聲，項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)用地已完成一切法律手 續(xù)和施工前準(zhǔn)備工作。 項(xiàng)目報(bào)建名為 “ 財(cái)富花園 ” ，正式面市時(shí)計(jì)劃按三大組團(tuán)依次更名為 “ 財(cái)富商業(yè)廣場 ” ， “ 財(cái)富文化中心 ” ，“ 財(cái)富花園小區(qū) ” ，同時(shí)，已建議當(dāng)?shù)卣畬⒕o靠項(xiàng)目 1380米長 20米寬的沿江大道更名為財(cái)富大道。 二、項(xiàng)目綜合優(yōu)勢(shì)分析 #屬 #農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)縣，作為一個(gè)自然資源、社會(huì)資源、產(chǎn)業(yè)資源相當(dāng)豐富、優(yōu)越的地區(qū)，當(dāng)每年 20萬勞力外出打工后，帶回了資金也帶回了消費(fèi)觀念，人們的市場意識(shí)和商品意識(shí)較強(qiáng)，如進(jìn)一步開發(fā)商業(yè)市場，引進(jìn)新的市場與商業(yè)理念，其潛力和爆發(fā)力將不可估量，開發(fā)、經(jīng)營 風(fēng)險(xiǎn)將相對(duì)小。 （一）項(xiàng)目開發(fā)外部優(yōu)勢(shì) 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 從城市的區(qū)域位置看， #是連接湘鄂贛三省的地區(qū)性交通、物資、流通中心樞紐，是三省邊界商貿(mào)文化重鎮(zhèn)，改革開放后，城市建設(shè)步伐快，城市人口增長，成為三省邊界規(guī)模最大，城市人口最多，商務(wù)活動(dòng)最旺的城市。目前城市人口達(dá) 15萬，商業(yè)從業(yè)人數(shù) . 從項(xiàng)目的區(qū)域位置看 ,縣城為一江兩岸格局 ,該項(xiàng)目位于老城區(qū)沿江 ,與新城區(qū)一江之隔 ,是城市的中心地段 ,又是城市與外界交通的出入口 . 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì) 市場化、各類發(fā)展指標(biāo)基數(shù)低 ,可塑性、再造性、改 良性潛力巨大。 #農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)中糧食和藥材生產(chǎn)已形成規(guī)模。過去是農(nóng)業(yè)溫飽縣，改革開放后， #人開始闖市場。作為人力資源大縣， #人從 1980 年開始走向全國各地務(wù)工，同時(shí)也把 #的醬干、石膏板材等特色產(chǎn)品推向全國。收入中每年僅匯入當(dāng)?shù)劂y行現(xiàn)款達(dá) 15億元人民幣，而目前銀行實(shí)際存款僅 25億元，銀行存款年增長額不到兩億元，每年僅匯款收入一項(xiàng)就有近 13億元參與商務(wù)流通。 交通優(yōu)勢(shì) 京珠高速公路 #段現(xiàn)已全面貫通，并在 #縣境設(shè)有高速公路收費(fèi)入口，湘鄂國道、湘贛國道貫穿 #境內(nèi)的主要城鎮(zhèn)，商流、物 流、信息網(wǎng)絡(luò)便捷。 人文歷史資源優(yōu)勢(shì) 中華民族最偉大的詩人屈原影響著整個(gè)汩羅江流域，另一位偉大詩人杜甫和三國名士魯肅長眠 #，歷史上 #人民還建立了魯肅廟、杜甫紀(jì)念塔，成為永久文物。近代革命史中 #起義帶來的影響深遠(yuǎn)流長， #也成為中國革命歷史紀(jì)念地。 #的特殊地理?xiàng)l件帶來的數(shù)千年文明的沉淀，形成深厚的人文特色，不僅豐富了 #的人文環(huán)境，也成為 #影響周邊地區(qū)，走向世界的重要資源。 社會(huì)網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢(shì) 近代革命史造就了 #境內(nèi) 100多位將軍 (其中國民黨將軍 57名 ),并且先后有 60多 位 #藉人擔(dān)任過省部級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)職務(wù) ,龐大而頗具影響力的社會(huì)資源遍布全國各地 ,為#開發(fā)的經(jīng)濟(jì)援助、異地流通、政策性傾斜提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)保障 . 本土 資源優(yōu)勢(shì) #20萬外出經(jīng)商、打工的人員是該縣第一大人力資源和消費(fèi)市場資源，有相當(dāng)比例的人才源源不斷返回故土，開發(fā) #的經(jīng)濟(jì)市場，隨著 #的整體環(huán)境改良，將會(huì)有更多人放棄沿海選擇回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、居住，這批人的思想、能力、實(shí)力、生存方式都將為 #未來的發(fā)展提供全新的模式，必將成為新#經(jīng)濟(jì)的主力軍。 地下礦產(chǎn)、水力、森林和農(nóng)業(yè)特產(chǎn)四大資源，為 #人 提供了豐富的自然財(cái)富。 #黃金礦聞名江南，木材產(chǎn)量和水力發(fā)電均列全國百名強(qiáng)縣行列， #醬干生產(chǎn)形成規(guī)模走向全國，石膏板材生產(chǎn)不僅打入各大城市還走進(jìn)世界各地。 國策優(yōu)勢(shì) #現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口量不足總量的 20%，按照國家在近10年國策中要求城鎮(zhèn)人口達(dá) 70%以上還有很大距離。作為 #的行政、經(jīng)濟(jì)中心，縣城規(guī)模擴(kuò)大、人口遞增、消費(fèi)增強(qiáng)將為 #未來的發(fā)展提供巨大的市場空間。 商業(yè)現(xiàn)狀凸現(xiàn)的優(yōu)勢(shì) #縣城現(xiàn)有商業(yè)布局顯示的是市場分散，商業(yè)旺地呈點(diǎn)狀，主要因?yàn)榕f城沒有進(jìn)行改造，繁華地段的商業(yè)基礎(chǔ)建 設(shè)差，沒有形成良好的商業(yè)街格局。缺乏高檔、集中成片的商業(yè)區(qū)，而新城區(qū)缺乏商業(yè)街的規(guī)劃和建設(shè)，缺少核心商業(yè)中心和商業(yè)競爭力，正是這種充滿缺陷的現(xiàn)狀為本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)步行街提供了必要條件。 已全面啟動(dòng)的大型市政工程所提供的環(huán)境優(yōu)勢(shì) 總投資 2 億多集防洪、景觀交通、旅游休閑為一體的大型市政工程 城區(qū)內(nèi)沿汩羅江兩岸全面筑建的防洪堤、沿江大道已全面動(dòng)工，大道沿段將增設(shè)多個(gè)公用廣場，全線綠化并達(dá)到循環(huán)貫通。老城區(qū)市區(qū)的環(huán)城公路也完成規(guī)劃，并全面啟動(dòng)，必將緩解老城交通不暢，人口稠密的狀況。本項(xiàng)目位于臨江臨道的 核心商業(yè)地段，市政工程的啟動(dòng)將為本項(xiàng)目鋪設(shè)了一個(gè)最佳平臺(tái)，結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)模、規(guī)劃，市場商機(jī)完全達(dá)到了唯一性和排它性。 城市規(guī)劃的功能優(yōu)勢(shì) #城區(qū)規(guī)劃分為兩大組團(tuán)，汩羅江北岸的老城區(qū)為居住、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、文化經(jīng)濟(jì)中心，汩羅江東南岸新開辟的開發(fā)區(qū)為機(jī)關(guān)辦公、工業(yè)中心。由于居家、商業(yè)仍以老城為主，而人們的商業(yè)活動(dòng)也聚集老城區(qū)，在老城區(qū)目前沒有一個(gè)商業(yè)中心的情況下，老城沿江地帶的改造就決定了城市商業(yè)中心地位的正式形成。 地方政策性優(yōu)勢(shì) 當(dāng)?shù)卣疄楸卷?xiàng)目提供了全面、良性的配套服務(wù)，在 項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)過程中，政府相關(guān)環(huán)節(jié)的服務(wù)、協(xié)調(diào)基礎(chǔ)得到了考驗(yàn)。在本項(xiàng)目即將引發(fā)的系列招商行動(dòng)中，當(dāng)?shù)卣殉兄Z保證提供同質(zhì)同量的配套服務(wù)。縣委縣政府就項(xiàng)目的封閉式管理，稅費(fèi)優(yōu)惠下達(dá)了多個(gè)文件，并成立了項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組和項(xiàng)目建設(shè)指揮部，派出 10名干部專門為項(xiàng)目服務(wù)。 由于本項(xiàng)目的特殊性和影響因素，當(dāng)?shù)卣褜⑵渥鳛?#面向外部世界的形象工程。省、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)也數(shù)次來視察，并對(duì)本項(xiàng)目提出了明確的要求，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營上將會(huì)形成一個(gè)良好的積極的外部環(huán)境。 （二）項(xiàng)目開發(fā)自身優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 按 #現(xiàn)行城市規(guī)劃，本項(xiàng)目是老城商業(yè)區(qū)唯一的商業(yè)步行街，具有獨(dú)立市場的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目總體規(guī)劃充分體現(xiàn)了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒適性，各組團(tuán)功能盡可能利用地塊的位置、布局以及其它特征表達(dá)各自優(yōu)勢(shì)，動(dòng)靜、疏密分布合理，人文氣息隨處可尋，更體現(xiàn)了建設(shè)品位的優(yōu)勢(shì)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的開發(fā)為 #提供了高尚居住社區(qū)、以花園式商業(yè)步行街構(gòu)成大型商業(yè)中心的現(xiàn)代都市樣本。而這種超大型的建筑，一流的規(guī)劃、高雅時(shí)尚的設(shè)計(jì)將使本項(xiàng)目成為 #未來的城市座標(biāo)，新 #建筑的樣板，成為 #居民居住、休閑 、購物、文化活動(dòng)中心，甚至還將成為 #市乃至 #聞名的縣一級(jí)多功能、綜合性社區(qū)示范項(xiàng)目。 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 商業(yè)廣場（一期）的設(shè)計(jì)具有明顯的商業(yè)氣勢(shì)，商業(yè)主體貫通流暢，增設(shè)二層循環(huán)通道及多個(gè)平臺(tái)，輔以景觀綠化，休閑設(shè)施，充分滿足購物、商業(yè)流通的動(dòng)靜分布，同時(shí)還具有很強(qiáng)的江景休閑效果。 本項(xiàng)目擁有三個(gè)縱橫交通循環(huán)體系，沿江的財(cái)富大道主干道、步行街人行道、步行街北與老城連接平行步行街的進(jìn)貨消防道，即保證了人車分流，又為城市未來交通需求奠定了良好的道路基礎(chǔ)。 商業(yè)以步行街為主貫穿整條財(cái)富 大道（沿江大道），住宅以西區(qū)為主，中部為文化、休閑購物中心，功能過渡合理、舒適，居住、辦公、購物疏而不散，且相互影響，相互襯托。 商業(yè)街低密度、大而全的公用空間和主體綠化構(gòu)成了外江內(nèi)園的多重景觀效果，完全具備了花園購物、休閑購物、旅游購物的特征。 面江住宅均為大型陽臺(tái)設(shè)計(jì)，南北通透，戶型均做到每一寸面積都是合理有用的，并在項(xiàng)目的多個(gè)地段預(yù)設(shè)車庫和車位，戶型間距保持 1： 1 的基本標(biāo)準(zhǔn)，綠化空間占用率 36%，使住宅小區(qū)完全具備人居環(huán)境條件。 公用配套優(yōu)勢(shì) 交通順暢，沿江路、環(huán)城路及穿過小 區(qū)的市政公路總長達(dá) 3公里，內(nèi)外循環(huán)網(wǎng)絡(luò)連接合理。 中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院、郵局、車站、體育場分布在項(xiàng)目周圍，商業(yè)街與住宅區(qū)既緊密相連，又相對(duì)獨(dú)立。 項(xiàng)目內(nèi)公共廁所，垃圾中轉(zhuǎn)站設(shè)計(jì)齊全，為公共環(huán)境衛(wèi)生具備物質(zhì)條件。項(xiàng)目內(nèi)還規(guī)劃近 5000 平方米的物業(yè)管理辦公、文化娛樂活動(dòng)室，為創(chuàng)建現(xiàn)代文化社區(qū)提供必備條件。 物管優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目將聘請(qǐng)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的知名物業(yè)機(jī)構(gòu)擔(dān)任項(xiàng)目物業(yè)顧問，在 #率先引進(jìn)高尚、安全、周到、舒適的服務(wù)型管理，并承諾不以贏利為目的，建立與城市發(fā)展的管理需求相適應(yīng)的物管樣板。 三、項(xiàng)目開發(fā) 市場分析 #現(xiàn)有市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征為：人多地廣，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)滯后，市場化程度低，整體觀念，意識(shí)相對(duì)落后，這些因素制約了 #當(dāng)前的市場化建設(shè)，同時(shí)這種特征也為未來開發(fā)預(yù)留了豐富而巨大的潛力空間。 項(xiàng)目所在地老城區(qū)的土地開發(fā)所剩無幾，大宗交易難以實(shí)現(xiàn)，零星地塊都屬舊城拆遷改造范圍，開發(fā)規(guī)模不能理想化。而開發(fā)成本卻在增長，這些不利因素都為本項(xiàng)目的未來開發(fā)剔除了幾乎全部競爭對(duì)象，唯一性和排它性是本項(xiàng)目的最大的市場優(yōu)勢(shì)。 #目前的商品化地產(chǎn)開發(fā)僅占城市開發(fā)建設(shè)總量的10%不到，改革開放 20年來 #城市住宅建設(shè)達(dá) 300萬平方米，90%以上為個(gè)人建房與集資建房，建設(shè)規(guī)劃落后，品位低，缺少環(huán)境配套和綠化，戶型從結(jié)構(gòu)、功能、朝向、面積都與用戶的消費(fèi)需求不相適應(yīng)，即使不到 10%的商品化住房也是小面積小地塊的開發(fā)，沒有高標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)，建設(shè)品位也與消費(fèi)者的需求不相適應(yīng)。 商業(yè)市場的建設(shè)是 #城市建設(shè)的薄弱點(diǎn)，改革開放以來， #率先打響開發(fā)區(qū)建設(shè)，由于城市建設(shè)側(cè)重于天岳大道及道路兩邊綠化的規(guī)劃建設(shè)與投資，沒有規(guī)劃一條商業(yè)街，使形成規(guī)模后的開發(fā)區(qū)缺乏商業(yè)氣氛，商業(yè)中心仍集中在老城區(qū)。而作為老城區(qū)傳 統(tǒng)的商業(yè)街卻又被電信、郵政、銀行等非商品經(jīng)營機(jī)構(gòu)占去旺地，一家一店的商業(yè)格局得不到改造，城市交通擁擠狀況無法改變，目前的商業(yè)街門面參差不整，街道車流擁擠，街兩邊流動(dòng)小販攤點(diǎn)遍地，商業(yè)環(huán)境較差，市場呼喚一條具有商業(yè)氛圍能滿足 #商業(yè)活動(dòng)要求的商業(yè)街。正因?yàn)槿绱?，?cái)富商業(yè)步行街的建設(shè)彌補(bǔ)了城市商業(yè)街建設(shè)的空白。當(dāng)一座城市真正進(jìn)入市場化軌道時(shí)，制高點(diǎn)、品牌、實(shí)力將決定這座城市的未來命運(yùn)。本項(xiàng)目的切入點(diǎn)可以說具備前瞻和預(yù)見的效應(yīng)。 #的市場、政府機(jī)制和人們都處在意識(shí)觀念更新，質(zhì)的突破的臨界線上，并且切切 實(shí)實(shí)渴望一個(gè)具備突破、創(chuàng)新、騰飛的龍頭，本項(xiàng)目無論從氣勢(shì)或者品質(zhì)而言都已具備座標(biāo)的作用。從 #當(dāng)?shù)卣狡胀ㄊ忻駸崆嘘P(guān)注，以及省市對(duì)本項(xiàng)目的通力扶持可以看出其中的內(nèi)涵，在巨大的開發(fā)空間里本項(xiàng)目還孕藏了豐富的市場前景空間。 #城關(guān)鎮(zhèn)約 15萬人的消費(fèi)市場大都以就地消費(fèi)為特征。部分商品購置相當(dāng)便捷，但無法形成消費(fèi)者對(duì)一個(gè)市場的長久忠誠度和滿意度。這種典型的傳統(tǒng)式消費(fèi)觀念既有傳統(tǒng)思維的影響，更多的是一種無奈。 #欠缺的正是一個(gè)輻射功能強(qiáng)、產(chǎn)品豐富齊全，具備消費(fèi)凝聚力的集約式、專賣式、坐標(biāo)式的商業(yè)中心市場 。 #的地域優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，地處三省交匯處，古有 “ 三省通衢 ” 之稱。民間交流，自發(fā)性經(jīng)濟(jì)協(xié)作的傳統(tǒng)完全能支撐著一個(gè)現(xiàn)代跨區(qū)域商圈的形成，而 #的地理位置恰居三省臨縣的頂角，長沙、 #的中部，多條國道以及京珠高速穿境而過。并以此為中心往四周輻射的人、商、物流基數(shù)估算應(yīng)在 300 500萬人之間，而 #修水、湖北通城至今仍未形成規(guī)模檔次達(dá)到類似的需求市場。 國家在逐漸走出通縮的傳統(tǒng)狀態(tài)時(shí)會(huì)有一個(gè)較長的輕度良性通膨的政策調(diào)控階段，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、物流等領(lǐng)域?qū)?huì)形成利好，同時(shí)，優(yōu)化、精簡三農(nóng)的 國策和強(qiáng)力擴(kuò)大城鎮(zhèn)，把中小城鎮(zhèn)作為中國未來的基石以及發(fā)展中部的國策將會(huì)使地區(qū)中心城鎮(zhèn)得到迅速發(fā)展。因此，國民經(jīng)濟(jì)的周期性發(fā)展特征和長期國策都有力地為未來市場拓展了空間。 由此可見，在硬件基礎(chǔ)（地區(qū)優(yōu)勢(shì)）和軟件概念（強(qiáng)勢(shì)國策）都充分滿足時(shí)，市場如何升級(jí)，如何支持市場升級(jí)，如何營造良性互動(dòng)的大流通領(lǐng)域，形成持續(xù)穩(wěn)定上升的購買力是本項(xiàng)目的根本。而且這一切都將成為本項(xiàng)目的成功開發(fā)帶來機(jī)遇。 四、周邊區(qū)域市場比較 就 #目前的市場與周邊地區(qū)比較而言，應(yīng)選取具有針對(duì)性和縱深效果的對(duì)象，本案將在外省 、外市中各選定一案與 #進(jìn)行有效的比較。 #修水縣 修水與 #接壤，同屬欠發(fā)達(dá)地區(qū)，行政面積、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口等基礎(chǔ)指標(biāo)均與 #接近，修水的總體發(fā)展思路在五年前與 #相似，盲目招商引資而軟硬件又達(dá)不到市場的要求，傾力扶植的地方企業(yè)皆因資本、信息、交通、觀念的滯后而失敗，改變修水當(dāng)時(shí)現(xiàn)狀的又恰恰是修水縣城區(qū)規(guī)劃的最大缺陷 縣城面積因山勢(shì)無法拓展，土地匱乏。因此，土地的交易市場在無意識(shí)中取代開發(fā)區(qū)招商成為政府把控的重點(diǎn)。規(guī)劃土地、控制土地、取消居民自建房等系列措施使城區(qū)的土地迅速升值，土地交易的 稅費(fèi)由五年前的100年激增至 2002年的 4000 多萬元 /年。土地持續(xù)在增值 ,財(cái)政寬松了 ,政府也積累了更多的資金來投資市政基礎(chǔ)建設(shè) ,城市變得越來越整潔、漂亮 ,更關(guān)鍵的是在這個(gè)具有造血功能和賺錢效應(yīng)的雙重市場里越來越多的外資主動(dòng)涌進(jìn)來 ,并由此帶來了更多的先進(jìn)觀念和機(jī)制?？梢哉f ,修水是在一種無奈的無意識(shí)的舉措下一舉邁進(jìn)了良性的發(fā)展軌道中。 1998年，修水的商品房售價(jià)為住房 520元 /業(yè)門面 3000元 / 1992 年 1500元 / 到 2003年，修水的住房價(jià)以 高達(dá) 960元 / 業(yè)門面高達(dá) 19000元 / 1998年修水年房地產(chǎn)開發(fā)量為 4 萬 2003年達(dá)到 20萬 為 #商品房開發(fā)的 10 倍）。 與修水比較， #的房地產(chǎn)落后五年，但 #的現(xiàn)行條件比 5 年前的修水進(jìn)步 5 年。這正好是 #啟動(dòng)市場的良機(jī)。 #瀏陽市 瀏陽的地理位置和自然資源與修水、 #近似。但瀏陽的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展在近五年產(chǎn)生了質(zhì)的變化，各項(xiàng)指標(biāo)與周邊地產(chǎn)拉開了相當(dāng)大的距離。修水與瀏陽在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上也同樣有三 2000年瀏陽的城市建設(shè)發(fā)生了巨大變化，率 先建成了全省第一條商業(yè)步行街，這條全長 559米的步行街的商鋪價(jià)格比其它商業(yè)街翻了一番。據(jù)瀏陽城市建設(shè)投資指南介紹，步行街兩邊用地平均價(jià)達(dá)到每平方米10326 元，其中一宗 108平方米的用地售價(jià)高達(dá) 14808元/平方米，折合為每畝地 987萬元，成為 #省售價(jià)最高的商業(yè)用地。 瀏陽的商品房開發(fā) 5 年前為每年 4 5 萬 2003年達(dá)到 25 萬 價(jià)也由住房 5 年前 500多元 / 業(yè)門面由 5 年前 6000元 / 5000元 / 與瀏陽比較， #的市場同 樣落后 5 年。但由于瀏陽縣的整體經(jīng)濟(jì)水平比 #高，目前 #的經(jīng)濟(jì)狀況尚不及瀏陽當(dāng)年的狀況。房地產(chǎn)市場瀏陽 10年前就已啟動(dòng)，而本項(xiàng)目的建設(shè)品位比當(dāng)年瀏陽高，僅財(cái)富商業(yè)步行街的規(guī)劃就已達(dá)到取瀏陽之長，補(bǔ)其之短，用超前的構(gòu)思，必然帶來良好的綜合效益。 五、銷售市場分析 首先從市場需求分析： 1、城市發(fā)展帶來的商品房需求 #縣城發(fā)展較快，但從城鄉(xiāng)人口比例看人口居住城市化還沒達(dá)到基本比率，與政府要求 5 年使縣城常住人口增加到 15萬， #現(xiàn)有 15萬人口中，常住人口約 12萬，還有一定空間，本屆縣政府為此制訂 了一系列政策，促進(jìn)加速城市發(fā)展，本項(xiàng)目的招商引資就是具體措施之一。 城市要發(fā)展，建立城市管理規(guī)范不可少， 2003 年政府下發(fā)了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場的一系列文件，其中停止干部職工集資建房和不準(zhǔn)在縣城規(guī)劃范圍內(nèi)建私房的政策，不僅為房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范了管理，也為商品房銷售拓寬了市場大門。那么，今后五年內(nèi)城市人口增長帶來的住房需求，將十分有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 2、消費(fèi)觀念的改變帶來的商品房需求 怎樣的商品決定了怎樣的消費(fèi)，這是商品決定消費(fèi)理論，但隨著人們的消費(fèi)觀 念的改變，以及人們的經(jīng)濟(jì)承受能力增長，在商品的品質(zhì)不能滿足人們需求的情況下，市場就要發(fā)生變化， #的房地產(chǎn)市場就處在這種狀況中。 近 20年， #建設(shè)了近 300萬平方米的新住宅，至今還沒有一個(gè)與人居環(huán)境要求相適應(yīng)的商品開發(fā)住宅小區(qū)，從調(diào)查中了解到，相當(dāng)一部分國家企事業(yè)單位的公職人員，和那些走南闖北有一定閱歷的成功商人都對(duì)住房有高品位的要求，從某種程度說， #已經(jīng)完成了住房滿足人們對(duì)居住面積的需求，進(jìn)入了人們對(duì)住房質(zhì)量品位需求的新階段。 3、商品房作為投資方向而帶來的需求 從對(duì) #縣城居民 的調(diào)查中了解到，目前有相當(dāng)一部分人把購商品房作為經(jīng)營投資，有的家庭用于出租的商品房達(dá)數(shù)千平方米，年租房收入數(shù)萬元。 隨著人們?cè)阢y行的存款增加，銀行存款利率的下降，人們把資金拿來投資產(chǎn)業(yè)的愿望越來越強(qiáng)烈，而最可靠最穩(wěn)妥的投資為購置房產(chǎn)，尤其是商業(yè)用房，具有商業(yè)價(jià)值的商業(yè)用房成為走俏商品。據(jù)調(diào)查，十字街 2002年出售的鋪面，每平方米售價(jià)達(dá) 2 萬元， 2003年十字街基本沒有鋪面出售。因此，我們認(rèn)為這一切都有利于我們投資發(fā)展。 其次，對(duì)市場潛力分析 商品房市場潛力大小，一方面取決于人們的購房能力 和需求，另一方面取決于商品房的質(zhì)量品位，這里著重分析質(zhì)量品位問題。 住房的質(zhì)量品位表現(xiàn)在住房的環(huán)境功能、戶型功能、物管功能和配套功能上。 環(huán)境功能不僅僅指綠化生態(tài)狀況，還指環(huán)境管理狀態(tài)，綠化既創(chuàng)造景觀，還有利于健康。環(huán)境管理則涉及到社會(huì)環(huán)境和社會(huì)服務(wù)，有一個(gè)無限的外延，如購物、就醫(yī)、就學(xué)、通信、出行、娛樂、休閑、安全、私密等一系列的環(huán)境狀況。這方面市場為我們留下了巨大的潛力。 戶型功能就是解決戶型朝向，采光程度，以及服務(wù)于生活的諸多條件功能，力求方便、實(shí)用、舒適，這方面過去 #的商品房 開發(fā)不注意朝向，多為地形條件所致，本項(xiàng)目北靠市場南臨水的自然環(huán)境，為我們建設(shè)南北朝向的親水環(huán)境住房具備了良好條件。 物管在 #尚未啟動(dòng)，本項(xiàng)目將推出的物管手段，也將成為本項(xiàng)目競爭市場、發(fā)掘潛力的重要措施。 配套功能就是要為人們居住服務(wù)完善各種配套設(shè)施，諸如文化休閑、體育健身、智能管理、電信網(wǎng)絡(luò)等，讓人們的居住與現(xiàn)代化人居環(huán)境要求相適應(yīng)。 以上既是我公司建設(shè)財(cái)富花園的理念，也是我們?nèi)鎲?dòng)市場，挖掘市場潛力，滿足消費(fèi)者需求的手段，我們認(rèn)為，一種滿足于居住面積的消費(fèi)理念時(shí)代已經(jīng)過去，新的消費(fèi)觀必將打開一個(gè)更具前景的市場空間。 其三，對(duì)銷量前景分析 一對(duì) #年住房銷售量的分析。 2001年，我公司組織了一次市縣級(jí)城市商品房年銷售量的調(diào)研活動(dòng)，初步的結(jié)論是：市級(jí)城市商品房銷售量與本市人口數(shù)量的比例為 1： 2.。縣級(jí)城市為 1： 1。當(dāng)年， #縣毗鄰的 #修水縣為 1： #不到 1： #的住房建設(shè)比修水的總量面積大， 人均住房面積比例也大。 2001年修水商品房開發(fā)占城市住房 80%， #還不到 10%。隨著住房二級(jí)市場啟動(dòng)，將加快住房更新，有資料研究證明，住房更新概率在經(jīng)濟(jì)發(fā)展正常情況下， 5 年居室更新率為 5%左右， 10年居室更新率為 15%左右。 15年居室更新率為 40%左右。目前， #70%的家庭解決了住房的 “ 溫飽 ” 問題，但是住房面積夠了，住房的質(zhì)量達(dá)不到人們的需求，隨著小區(qū)人居環(huán)境住宅的推出，人們更期待住房更新，如他們中年更新率達(dá) 2%，就有 400至 600戶人家住房更新。此外，而作為發(fā)展中城市， #每年將有 1000戶左右或 農(nóng)村家庭具有想到縣城購房愿望，如果其中每年有 30%的人實(shí)現(xiàn)愿望，就有300戶實(shí)現(xiàn)住房更新，加上缺房戶年商品房銷售量將超過 15萬平方米，即達(dá)到城市的正常需求水平。 按上述分析，財(cái)富花園住房平均每年 3 萬平方米的建筑面積僅占市場需求的 30%左右，而 #縣年商品房開發(fā)不到 6 萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場需求。 二對(duì) #鋪面銷售前景分析 1、作為商品房，鋪面與住房有著質(zhì)的區(qū)別，住房的價(jià)值是相對(duì)平穩(wěn)值，鋪面的價(jià)值是可變值，尤其是新城區(qū)的鋪面，傳統(tǒng)的商業(yè)市場觀念對(duì)鋪面的影響極大，但市場環(huán)境和氛圍同樣 產(chǎn)生影響。對(duì)于現(xiàn)代建設(shè)的城市，過去一般都沒有從商業(yè)的角度去形成街道布局，而只就某一類型的市場建設(shè)做文章。前些年，具有一定實(shí)力的商家建超市，而大多數(shù)都是從自然的傳統(tǒng)的購物環(huán)境中選點(diǎn)，隨著商業(yè)環(huán)境改變，而商家則又選擇了步行街建設(shè)超市，使步行街成為傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合，生態(tài)與文化相得益彰的商業(yè)新境界。 #開發(fā)區(qū)沒有形成商業(yè)格局，而老城區(qū)又缺少一條具備商業(yè)活動(dòng)條件的街道，鬧市區(qū)商業(yè)門面緊俏，我公司正是抓住了這樣一個(gè)機(jī)遇，在人氣旺盛的老城區(qū)選擇了建步行街的最佳區(qū)位，捷足先登建設(shè)步行街，必將在 #形成以景福坪為中心的商業(yè)新 格局，建設(shè)商業(yè)步行街的規(guī)劃理念和運(yùn)行思路，將使建設(shè)中的街道成為商業(yè)旺市區(qū)，這也正是人們期待的，從目前大量的鋪面訂購咨詢中可見，鋪面的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于計(jì)劃中的預(yù)測(cè)，所以這對(duì)于我們打開市場很有信心。 2、在大量的市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們置業(yè)投資的首選是鋪面，很多經(jīng)商戶盡管手里面有一些積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營， #縣城有 5 萬戶經(jīng)商戶，其中 80%以上經(jīng)商戶都是租鋪經(jīng)營。此外， #在外地打工、經(jīng)商辦企業(yè)的人員中也有相當(dāng)一部分人有回來購買鋪面的愿望。據(jù) 2003年下半年的統(tǒng)計(jì)摸底，外出人員中有意向回老城區(qū)購商業(yè)鋪面的 近200人。這種狀態(tài)也正好說明了商業(yè)活動(dòng)的質(zhì)量在提高，人們對(duì)商業(yè)活動(dòng)的文化要求在提高，從而帶來對(duì)商業(yè)活動(dòng)空間的新追求。 從城市發(fā)展前景分析，老城區(qū)的商業(yè)市場仍為密集的攤位式，道路擁擠，攤位之間寬度不到三米，建筑設(shè)施簡陋，消防條件極差，僅汽車站附近的商業(yè)市場就有近 1000個(gè)攤位式門面急待改造，迫切要求新的商業(yè)市場來緩解市場擁擠局面。 六、項(xiàng)目開發(fā)效益分析 1、工程成本分析 （按 22萬平方米計(jì)算） 成本總額概算 18000萬 元 用地成本 210畝 15 萬元 3150萬元 土建成本 380元/ 8360 萬元 用地平整環(huán)境與配套設(shè)施 100 元/ 2200萬元 稅費(fèi) 1600萬元 財(cái)務(wù)成本 1220萬元 銷售推廣費(fèi)（約占總收 入3%） 735萬元 管理費(fèi) （約占總收入3%） 735萬元 上述成本概算中： 用地成本中包含了征地辦理手續(xù)的費(fèi)用，房屋拆遷費(fèi)用和支付農(nóng)民的征地款。 土建成本根據(jù) #當(dāng)?shù)氐慕ú呐c勞務(wù)情況， 2003年實(shí)際成本在 300元 /慮到本項(xiàng)目建設(shè)品位高，以及材料漲價(jià)因素，把成本上浮 80元 /是留有余地的。 稅費(fèi)概算中，政府已經(jīng)承諾了規(guī)費(fèi)和服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并落實(shí)到每個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，約定費(fèi)收為每平方米 10元，營 業(yè)稅和所得稅減免也有合同約定。 財(cái)務(wù)成本主要是支付借款利息。 用地平整與環(huán)境配套設(shè)施支出概算主要是工程填土方、公建用房，廣場與街道、公廁垃圾站以及其它配套建設(shè)。 按上述成本計(jì)算，每平方米成本為 818元，超出董事會(huì)規(guī)定的 700元 /18元。而作為成本預(yù)算，從中也留有相當(dāng)大的空間。 2、銷售收入概算 按總建筑面積 22 萬平方米概算總收入 30540萬元 其中：住宅 17萬平方米 700 元= 11900萬元商業(yè)鋪面 19640萬元 其中：商業(yè)步行街一層門面 16000平方米 6000 元 = 9600萬元 商業(yè)步行街二樓門面 8000平方米 2800 元= 2240萬元 景福坪廣場周邊鋪面 6000平方米 3000 元= 4200萬元 其它門鋪面 8000平方米1000 元 = 800 萬元 鋪面的銷售收入基本按起價(jià)概算。其中潛力最大的是東段從景福坪廣場至 #大橋段商業(yè)步行街一層的鋪面，按常規(guī)的定價(jià)，該段的鋪面價(jià)要相當(dāng) 于甚至超過主要商業(yè)街的鋪面價(jià)格。 #的十字街沒有鋪面出售，據(jù)調(diào)查，過去曾出售過幾個(gè)鋪面，售價(jià)近 2 萬元 /平方米。而按修水與瀏陽同等商業(yè)街的鋪面定價(jià)，修水最高為 平方米，瀏陽基本接近。所以，作為財(cái)富商業(yè)步行街的售價(jià)定位在 8000元 。 住房售價(jià)所以考慮分段定位，并確定起動(dòng)市場時(shí)初階段定價(jià)在 700元 /平方米，這是根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和品位確定，同時(shí)也根據(jù)董事會(huì)意圖，住房以成本價(jià)為銷售價(jià)，不在住房上贏利，僅從鋪面上獲得利潤。 #住房售價(jià)可借鑒修水的情況，三年前 修水住房價(jià)為 550年已高達(dá) 960元，最低已達(dá) 850元。 2004 年因材料漲價(jià)上升到1080元 /修水的經(jīng)濟(jì)狀況不如 #，市場潛力也沒有 #大。因此， #在三年后住房售價(jià)達(dá)到 800 而決定住房與鋪面價(jià)格的最現(xiàn)實(shí)的還有土地增值，城市中心