1/8城市危舊小區(qū)改造工作調(diào)研報(bào)告危舊小區(qū)改造是關(guān)系廣大群眾切身利益的“民心工程”，是建設(shè)現(xiàn)代化濱湖大城市的重要組成部分。近年來，在市委、市政府的重視下，我市危舊小區(qū)改造的呼聲依然很強(qiáng)烈。為此市政協(xié)主席會議決定由余成培、李曉梅副主席牽頭，市政協(xié)聯(lián)合瑤海區(qū)政協(xié)組織部分委員，在去年調(diào)研的基礎(chǔ)上，繼續(xù)圍繞我市危舊小區(qū)改造開展調(diào)研。市和區(qū)政協(xié)調(diào)研組聽取了市建委、瑤海區(qū)政府的情況通報(bào)，召開了四個(gè)城區(qū)危舊房改造辦公室負(fù)責(zé)人座談會、危舊房改造工程在建項(xiàng)目單位負(fù)責(zé)人座談會，實(shí)地考察了瑤海區(qū)危舊房改造工程，調(diào)研組經(jīng)過研討，形成以下調(diào)研報(bào)告。一、我市危舊小區(qū)改造工作的基本情況近年來，在市委、市政府的重視下，各區(qū)和有關(guān)部門的共同努力，全市已實(shí)施改造危舊房屋建筑面積約70萬平方米，近8000戶居民住房條件得到了改善。從近幾年危舊小區(qū)改造的實(shí)施情況來看，取得了一定成效，但總體狀況仍不容樂觀。據(jù)XX年四個(gè)城區(qū)調(diào)研摸底，全市待改造危舊小區(qū)共214處，需拆除房屋建筑面積萬平方米，拆遷戶萬戶，涉及人口萬人?？鄢醒腭v肥單位和省屬單位項(xiàng)目，市屬待改造危舊小區(qū)仍有155處，需拆除房屋建筑面積301萬平方米，拆遷戶萬戶，涉及人口萬人。我市的危舊小區(qū)，2/8主要分布在老城區(qū)、工廠區(qū)和城郊結(jié)合部，房屋破舊且不成套，戶均居住面積狹小且各類設(shè)施陳舊不全，居住環(huán)境差且安全隱患重，與現(xiàn)代化濱湖城市建設(shè)的要求不相符合，與全市跨越式發(fā)展的形勢不相適應(yīng)。造成我市存在較多危舊小區(qū)和眾多危舊房屋的原因我市國有集體老企業(yè)于50年代、60年代建造的職工生活區(qū)，由于使用年限長、建造標(biāo)準(zhǔn)低、長期失修，基本上已成為危舊房；相當(dāng)一部分直管公房，使用年限較長且多年失修，也成為危舊房；城市經(jīng)多年擴(kuò)張以及進(jìn)行區(qū)劃調(diào)整，市區(qū)面積不斷擴(kuò)大，一部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃入市區(qū)，危舊房較多的“城中村”與城市老舊生活小區(qū)混雜一起；有一些危舊房是歷年積累的棚戶區(qū)。LOCALHOST我市危舊小區(qū)改造工作主要經(jīng)歷了兩個(gè)階段一是XX年以前，出臺了相關(guān)政策，通過項(xiàng)目合作、集資、招標(biāo)、招商等多種方式，推動了無為路生活小區(qū)、自行車二廠生活區(qū)、鋼鐵新村、巢三付、航運(yùn)南村、東區(qū)“八百戶”等危舊小區(qū)的改造，實(shí)施改造危舊房屋建筑面積約70萬平方米。二是XX年以來，市政府出臺了合政XX50號文件、XX32號文件，進(jìn)一步推進(jìn)危舊小區(qū)改造工作，全市共有27個(gè)項(xiàng)目通過向社會招標(biāo)的運(yùn)作方式落實(shí)了開發(fā)建設(shè)單位，占地1106畝，房屋建筑面積約69萬平方米，涉及居民住戶約9215戶。目前有9個(gè)項(xiàng)目已開工建設(shè)，有12個(gè)項(xiàng)目3/8已動遷或辦結(jié)拆遷手續(xù)，還有6個(gè)項(xiàng)目正在辦理規(guī)劃方案的調(diào)整及用地和拆遷手續(xù)。二、影響我市危舊房改造工作的主要問題雖然我市危改工作取得了一定成績，但仍有一些問題影響著危改工作的推進(jìn)。認(rèn)識問題一是參與指導(dǎo)和推動危改工作的眾多政府部門，對危改工作的重要性、迫切性和艱巨性的認(rèn)識參差不齊。二是改造范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人認(rèn)識差異大，多數(shù)產(chǎn)權(quán)人在滿足其合理補(bǔ)償要求的前提下，能夠理解和支持危改工作，但也有少數(shù)產(chǎn)權(quán)人認(rèn)為“開發(fā)商賺錢，不要白不要”，以不愿改造為由或提出過高附加條件，致使危改項(xiàng)目遲遲不能動遷。體制問題近年來，我市的危舊小區(qū)改造分別由各區(qū)政府、市工投公司及市房產(chǎn)局三方分頭實(shí)施，由于缺少市級強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作協(xié)調(diào)機(jī)制，三方實(shí)施主體在政策和規(guī)劃的相互統(tǒng)一、資金和安置用地的切實(shí)保障等方面，協(xié)調(diào)難度很大，不利于危舊小區(qū)的成片改造、城市總體規(guī)劃的實(shí)施以及舊城改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，負(fù)面作用直接影響危改工作的推進(jìn)。政策問題4/8一是合政XX50號文件規(guī)定危改項(xiàng)目享受九項(xiàng)優(yōu)惠政策，在實(shí)際運(yùn)作中或是與其他現(xiàn)行政策有所抵觸、或是有關(guān)部門認(rèn)識不統(tǒng)一，存在難落實(shí)或不能落實(shí)的情況。據(jù)座談會上開發(fā)建設(shè)單位反映，政策兌現(xiàn)手續(xù)繁瑣且時(shí)間長，尤其是土地出讓金先征后返政策的落實(shí)，由于種種原因遲遲未能兌現(xiàn)。二是按照原地安置要求，多數(shù)危改小區(qū)實(shí)施改造，只有在較高的容積率下才能自求平衡，但又面臨日照要求、車位要求與容積率之間難以調(diào)和的矛盾。三是現(xiàn)行拆遷貨幣化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，給拆遷工作帶來較大難度。近兩年瑤海區(qū)住房拆遷貨幣化補(bǔ)償，均價(jià)高于2700元/每平方米，商業(yè)用房拆遷貨幣化補(bǔ)償均價(jià)在7000元至8000元之間/每平方米，都高于現(xiàn)行政策規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。拆遷問題一是危改項(xiàng)目采取的是現(xiàn)狀招標(biāo)、毛地供應(yīng)方式，拆遷工作由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，拆遷過程中不可預(yù)見因素較多，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，開發(fā)建設(shè)單位參與危改的積極性不高。二是多數(shù)危舊小區(qū)原先建筑密度高、戶均居住面積小、每戶人口多、房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，住戶、產(chǎn)權(quán)人以及產(chǎn)權(quán)單位對安置補(bǔ)償?shù)囊蟛槐M統(tǒng)一，違章建筑和搭蓋很難按照現(xiàn)行規(guī)定無償拆除，安置補(bǔ)償矛盾非常突出。由于開發(fā)建設(shè)單位和被拆遷方的利益難以取得一致，拆遷阻力較大，勢必加大危改成本、延長改造周期。三是拆遷與土地審批5/8手續(xù)在辦理程序上存在相互制肘問題，一些已落實(shí)開發(fā)建設(shè)單位的項(xiàng)目因拆遷問題處于停滯狀態(tài)。用地問題一是有的危舊小區(qū)內(nèi)夾雜已經(jīng)撤隊(duì)轉(zhuǎn)戶的零星土地，按照現(xiàn)行政策規(guī)定需要報(bào)批征用，使得項(xiàng)目不能及時(shí)動工。二是對于原地安置項(xiàng)目，存在著用地范圍內(nèi)出讓與劃撥土地的分割問題。三是對被拆遷戶原房屋性質(zhì)為商品住房的，在安置時(shí)按照劃撥用地安置，不盡合理，極易引發(fā)矛盾。三、幾點(diǎn)建議近期，市委、市政府高度重視危改工作，多次召開會議專題研究危舊小區(qū)改造問題；市第八次黨代會提出了在“十一五”期間危舊小區(qū)改造基本結(jié)束的總體要求；市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)多次親臨危舊小區(qū)現(xiàn)場實(shí)地考察調(diào)研，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)率隊(duì)赴沈陽、撫順、長春、成都等地考察危改工作；成立了由市委書記任組長、市長任副組長、四個(gè)城市區(qū)和市直相關(guān)部門主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的市危舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組；按照市委、市政府的部署要求，各區(qū)政府對轄區(qū)內(nèi)危舊小區(qū)進(jìn)行了新一輪調(diào)查摸底，市規(guī)劃部門編制了專項(xiàng)概念性規(guī)劃，市建委完成了對全市危舊小區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行整合、打捆、經(jīng)濟(jì)分析及異地安置點(diǎn)選擇等工作；市建委代擬的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)危舊小區(qū)改造6/8工作的意見和合肥市危舊小區(qū)改造實(shí)施方案，已經(jīng)市危改專題會議原則同意，修改完善后將予以實(shí)施。即將實(shí)施的意見，對危舊小區(qū)進(jìn)行了界定，提出了“六個(gè)統(tǒng)一”的具體做法，對實(shí)施主體、責(zé)任主體、資金籌措、安置用地保障、政策措施、組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)機(jī)制等重要問題予以明確；實(shí)施方案提出了具體計(jì)劃安排，明確了操作程序、安置用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及資金籌措方式等。較之以往的政策，意見和實(shí)施方案更全面、更有針對性且具有操作性，必將有力地推動我市的危舊小區(qū)改造。為使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推動危改工作，調(diào)研組經(jīng)過討論，提出以下幾點(diǎn)建議1、盡快完善城市拆遷安置政策法規(guī)。拆遷安置是危改工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)，為了切實(shí)維護(hù)被拆遷群眾利益、操作中更多地體現(xiàn)以人為本、更好地堅(jiān)持依法行政、多方面加強(qiáng)拆遷安置監(jiān)管工作，建議盡快出臺合肥市危舊小區(qū)改造土地轉(zhuǎn)拍賣管理辦法、合肥市危舊小區(qū)改造房屋拆遷糾紛仲裁程序、合肥市危舊小區(qū)改造拆遷安置方案聽證程序、合肥市危舊小區(qū)改造拆遷房屋評估辦法、合肥市危舊小區(qū)改造行政強(qiáng)制執(zhí)行程序等地方性政策法規(guī)，以配合意見和實(shí)施方案更好更快地推動全市的危改工作。建議在瑤海區(qū)和廬陽區(qū)先行試點(diǎn)，取得成熟經(jīng)驗(yàn)再全市推廣。7/8、切實(shí)保證危改政策的統(tǒng)一和連續(xù)。已落實(shí)在建的27個(gè)危改項(xiàng)目作為我市危改工作的一部分，市里應(yīng)給予足夠的重視和關(guān)心，推動項(xiàng)目盡快建成；市里承諾的優(yōu)惠政策，應(yīng)加大落實(shí)力度。凡政府部門直接推動、參與操作的危改項(xiàng)目，應(yīng)注重與意見和實(shí)施方案規(guī)定政策的銜接和統(tǒng)一，否則不利于危改工作的推進(jìn)，很難說服被拆遷群眾按照實(shí)施方案開展動遷。與危改小區(qū)聯(lián)為一體，且有條件實(shí)行一并改造的“城中村”，可納入危改工作計(jì)劃，按照統(tǒng)一政策實(shí)施改造。、危改拆遷安置方式以異地安置和貨幣化補(bǔ)償為主，輔以原地安置。一是實(shí)行異地安置可適當(dāng)加大安置系數(shù)。為鼓勵(lì)被拆遷群眾選擇異地安置，可適當(dāng)加大拆遷異地安置系數(shù)。有關(guān)部門在群眾中深入調(diào)研之后，認(rèn)真加以測算，根據(jù)不同區(qū)域提出相應(yīng)安置系數(shù)，對被拆遷群眾應(yīng)具有相當(dāng)?shù)奈?，讓被拆遷群眾感到選擇異地安置在經(jīng)濟(jì)上更合算。二是實(shí)行貨幣化補(bǔ)償可按照評估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。如拆遷戶不愿意到安置點(diǎn)，則由相關(guān)單位委托中介機(jī)構(gòu)對拆遷戶的合法房屋進(jìn)行評估，評估價(jià)參照同等地區(qū)的商品房，按評估價(jià)向拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償款，拆遷戶自行購房。三是在尊重多數(shù)群眾意愿和征求各方面意見的情況下，也可對有條件的危改小區(qū)實(shí)行原地安置。、危改拆遷安置應(yīng)更注重戶均最小保障面積。目前8/8我市國有土地私房拆遷安置實(shí)行“拆一還一”和人均最低保障面積政策。在實(shí)際拆遷中，不少拆遷戶掛戶人口過多，存在明顯弊端。實(shí)行戶均最低保障面積政策，將有利于解決困擾拆遷的人口難題。如拆遷戶常住人口確實(shí)過多，可單獨(dú)張榜公示，經(jīng)確認(rèn)無誤，作為例外參照人均最低保障面積進(jìn)行安置。、異地安置小區(qū)要高標(biāo)準(zhǔn)完善配套設(shè)施。要加快編制統(tǒng)一異地安置小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃，對小區(qū)建筑布局、建筑容積率、市政配套方案、交通組織、