商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)基本概念知識(shí),前言,房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)；同時(shí)，房地產(chǎn)又是人們生活的必需品，任何人都必須有安居立足之地。房地產(chǎn)行業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了房地產(chǎn)商發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。,“商業(yè)地產(chǎn)”是房地產(chǎn)的一個(gè)細(xì)分，在了解商業(yè)地產(chǎn)之前，首先應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做初步了解。1什么是房地產(chǎn)？2什么是商業(yè)地產(chǎn)？3目前國(guó)內(nèi)的代表有哪些？,目錄,一：地產(chǎn)概念,1.房地產(chǎn),房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益,1）土地2）建筑物及地上附著物3）房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。,2.土地使用年限,最高年限,居住用地：70年工業(yè)用地：50年科、教、文、衛(wèi)用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年綜合或者其他用地：50年,3.基本名詞,總建筑面積：也叫“建筑展開(kāi)面積”。建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。建筑密度：一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的例。七通一平：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地凈地、毛地、生地、熟地?4.商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、復(fù)合型地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn),習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又有能滿足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。,5.商業(yè)地產(chǎn)的特征,固定性個(gè)別性耐用性稀缺性多用性外部性先導(dǎo)性長(zhǎng)期性政策性,九大特征,6.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段,第一階段：萌芽階段時(shí)間：1980年-1992年影響區(qū)域：東南沿海改革開(kāi)放特區(qū)介入方式：1、自已開(kāi)發(fā)自己經(jīng)營(yíng)2、公司成立策劃部第二階段：覺(jué)醒階段時(shí)間：1992年-2002年影響區(qū)域：中心城市，如廣州、北京、上海介入方式：1、城市老商業(yè)區(qū)改造2、新興業(yè)態(tài)興起，如大賣(mài)場(chǎng)、超市3、委托專業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)業(yè)種業(yè)態(tài)：1、百貨店（一度引發(fā)百貨店倒閉潮）2、大賣(mài)場(chǎng)、超市,6.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段,第三階段：沖浪階段時(shí)間：2002年-2012年影響區(qū)域：1、全國(guó)大中城市，重點(diǎn)是直轄市和省會(huì)城市2、區(qū)域中心城市，重點(diǎn)是交通樞紐城市和資源城市3、重視構(gòu)建城鄉(xiāng)商品市場(chǎng)體系的市、縣介入方式：1、新城區(qū)建設(shè)2、拆違與舊城改造業(yè)種業(yè)態(tài)：1、商業(yè)步行街2、購(gòu)物中心（shoppingmall）3、CBD（稱城市中心商業(yè)區(qū)更準(zhǔn)確一些）4、專業(yè)市場(chǎng),7.商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn),住宅房地產(chǎn),發(fā)展商大多數(shù)采取開(kāi)發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單,大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買(mǎi)來(lái)自住的,發(fā)展商只要將房子賣(mài)出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有,大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買(mǎi)來(lái)作為投資用的,發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣(mài)出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待,8.商業(yè)地產(chǎn)的四元素,商業(yè)地產(chǎn)的四元素,商戶,消費(fèi)者,9.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì),高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn),分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷,國(guó)際資本加緊搶灘,第三方經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展趨向顯著,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn),市場(chǎng)型商鋪,底商型商鋪,10.商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別,10.商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別,目錄,二：商業(yè)地產(chǎn)分類,一.購(gòu)物中心,廣州天河城/北京金源MALL/華南MALL元一時(shí)代廣場(chǎng)/國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)/新都會(huì)環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng),二.專業(yè)市場(chǎng),安徽大市場(chǎng)/長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)站前街服裝市場(chǎng)/建材/電子IT/農(nóng)產(chǎn)品,三.社區(qū)商業(yè),金色池塘社區(qū)商業(yè)/柏景灣社區(qū)商業(yè)/安居苑社區(qū)商業(yè),四.商業(yè)街區(qū),復(fù)合型街區(qū):南京路王府井春熙路蕪湖中山路合肥淮河路主題特色街區(qū):中西街哈街蘇州婚紗街三里屯酒吧街,五.復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn),北京東方新天地華南MALL明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)信地城市廣場(chǎng),2、商業(yè)地產(chǎn)的三種類型,銷售型,出租型,訂單型,三種類型,3、商業(yè)地產(chǎn)的客戶,投資者最關(guān)心什么？,物業(yè)是否能增值!,3、商業(yè)地產(chǎn)的客戶,怎樣才能讓投資者覺(jué)得某個(gè)物業(yè)能增值呢？或者說(shuō)什么才能保證物業(yè)能增值呢？,3、商業(yè)地產(chǎn)的客戶,背景環(huán)境大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)地塊價(jià)值地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來(lái)有發(fā)展同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間項(xiàng)目規(guī)劃商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營(yíng)要求價(jià)格合理銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同,3、商業(yè)地產(chǎn)的客戶,影響客戶決斷的因素,客戶：不僅指投資客，更是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)樗麄儾攀歉訉I(yè)、更加挑剔的客戶。,4.影響客戶決斷的因素,影響客戶決斷的因素,參與開(kāi)發(fā)的公司品牌,項(xiàng)目本身,內(nèi)在因素,外在因素,客戶自身實(shí)力、知識(shí)、年齡、偏好、,其他（唯一性）,4.影響客戶決斷的因素,（1）外在因素,參與開(kāi)發(fā)的公司品牌,開(kāi)發(fā)商,物業(yè)、運(yùn)營(yíng)公司,發(fā)展商,建筑設(shè)計(jì)公司,實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn),（2）內(nèi)在因素,硬件,軟件,硬件,軟件,地理位置交通狀況周邊商業(yè)市場(chǎng)同類市場(chǎng)整體水平周邊居民水平建筑形式鋪位劃分配套設(shè)施,銷售策略進(jìn)駐品牌優(yōu)惠政策未來(lái)前景推廣力度運(yùn)營(yíng)管理,（2）內(nèi)在因素,目錄,三：商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)名詞,在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定：1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。區(qū)位帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。板塊住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷常用的詞語(yǔ)，一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開(kāi)發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如潛山路板塊。,商圈零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。,核心商圈,次級(jí),輻射,商業(yè)中心規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)、鄰里四級(jí)。地段傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。節(jié)點(diǎn)規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過(guò)的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。地標(biāo)與節(jié)點(diǎn)構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點(diǎn)，觀察者一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺(jué)必要性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。,2.業(yè)態(tài),（1）業(yè)態(tài)定義業(yè)態(tài)是零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)。（2）商業(yè)業(yè)態(tài)共有17種食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專業(yè)店、專賣(mài)店、家居建材商店、購(gòu)物中心、廠家直銷中心、電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話購(gòu)物。,3.業(yè)種,（1）業(yè)種定義商業(yè)業(yè)種指的是商業(yè)經(jīng)營(yíng)、販賣(mài)、代理商品（物品+服務(wù)）種類，業(yè)種店是根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品種類的不同來(lái)區(qū)分的。（2）商業(yè)業(yè)種分類,購(gòu)物類,批發(fā)、零售,生活服務(wù)類,家庭服務(wù)、洗染服務(wù)、保健服務(wù)、美發(fā)美容、洗浴服務(wù)、婚介服務(wù)、殯葬服務(wù)、彩擴(kuò)服務(wù)、社區(qū)服務(wù),3.業(yè)種,餐飲服務(wù)類,正餐服務(wù)、快餐服務(wù)、休閑餐飲、其他餐飲,文化類,電影院、歌劇舞劇院、話劇院、戲院、馬戲場(chǎng)、文史館、圖書(shū)館、博物館、檔案館、文化遺址、展覽館、紀(jì)念館,休閑娛樂(lè)類,室內(nèi)游戲、主題樂(lè)園、休閑健身、其他娛樂(lè),4.業(yè)態(tài)店與業(yè)種店的區(qū)別,5.商業(yè)地產(chǎn)的流行概念,1、MALL:中文俗稱摩爾，英文ShoppingMall的簡(jiǎn)稱，可譯為超級(jí)休閑購(gòu)物中心，是20世紀(jì)50年代初興起于美國(guó)，現(xiàn)在歐、美、日、東南亞廣為流傳并開(kāi)始風(fēng)行世界的一種全新商業(yè)模式，其定義為：以大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的綜合性商業(yè)聚合體。2、RBD是英文RecreationalBusinessDistrict的縮寫(xiě)，直譯為“游憩商業(yè)區(qū)”，也可譯為“旅游商業(yè)區(qū)”、“休閑商務(wù)區(qū)”等。RBD的定義為：建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類紀(jì)念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等高度集中組成，吸引了大量旅游者的一個(gè)特定零售商業(yè)區(qū)。,3、“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，因此也被稱為“品牌直銷購(gòu)物中心”?；旧鲜且患夜S一個(gè)OutletStore，所集商品既是優(yōu)質(zhì)品牌又價(jià)格低廉，所以吸引了大批顧客。OUTLETS吸引顧客有三樣法寶：馳名世界的品牌薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘；難以想象的低價(jià)一般以低至1-6折的價(jià)格銷售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之若鶩；方便舒適的氛圍遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便，貨場(chǎng)簡(jiǎn)潔、舒適。,5.商業(yè)地產(chǎn)的流行概念,4、CBD：中央商務(wù)區(qū)(CentralBusinessDistrict)，許多國(guó)際大都市都形成了相當(dāng)規(guī)模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)，現(xiàn)在，北京的CBD確定在西起東大橋路，東至西大望路，南至通惠河，北至朝陽(yáng)北路的區(qū)域內(nèi)。CBD應(yīng)具備以下特征：現(xiàn)代城市商務(wù)中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店和娛樂(lè)中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價(jià)。5、CLD：中央居住區(qū)，指由若干個(gè)居住區(qū)組成的可以滿足城市居民居住、教育、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑的大型集中型居住區(qū)，國(guó)際上普遍稱為CentralLivingDistrict（簡(jiǎn)稱CLD）。CLD最重要的兩個(gè)因素是空間和環(huán)境。如，北京的亞運(yùn)村、上海的徐家匯虹橋沿線、深圳的香榭里社區(qū)。6、COD：中央行政區(qū)，全稱是CentraLOffiCiaLDistriCt，其名稱源于該區(qū)內(nèi)匯集了多家國(guó)家部委、機(jī)關(guān)、辦事機(jī)構(gòu),5.商業(yè)地產(chǎn)的流行概念,目錄,四：投資概算與投