房地產(chǎn)策劃培訓(xùn),基礎(chǔ)知識(shí)篇,房 地 產(chǎn) 專 業(yè) 知 識(shí) 培 訓(xùn),第一章 房地產(chǎn)登記類第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理類第三章 房地產(chǎn)規(guī)劃與物業(yè)類 第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類 第五章 房地產(chǎn)銷售及貸款類,第一章 房地產(chǎn)登記類,第一章 房地產(chǎn)登記類,1、房地產(chǎn)登記分為：初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其他登記。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。3、契稅：是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門(mén)稅種。（武漢市：普通住宅2%,高檔商品房4%,商業(yè)4%,經(jīng)濟(jì)適用房2%）4、公共維修基金：是指售房單位在銷售商品住房時(shí)依法向購(gòu)房者根據(jù)售房合同一次性代為收取的用于日后對(duì)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共同設(shè)施和設(shè)備保修期滿后的維護(hù)、大修、更新、改造的儲(chǔ)備資金。房屋公共維修基金的所有權(quán)歸全體業(yè)主。商品房的公共維修基金由購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商在辦證時(shí)分別交納，比例均為購(gòu)房款的2%。,第一章 房地產(chǎn)登記類,5、印花稅：以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對(duì)象所課征的稅。印花稅由納稅人按規(guī)定應(yīng)稅的比例和定額購(gòu)買并粘貼印花稅票，即完成納稅義務(wù)。這就是印花稅。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)的交易雙方項(xiàng)簽訂住房買賣合同，所以，必須繳納印花稅（標(biāo)準(zhǔn)為0.05%）。6、房地產(chǎn)抵押：指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。7、“五證”：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證。“二書(shū)”:是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書(shū)和新建住宅使用說(shuō)明書(shū)。,五證,國(guó)家土地使用證,商品房預(yù)售許可證,國(guó)家建筑工程施工許可證,國(guó)家建設(shè)工程規(guī)劃許可證,國(guó)家用地規(guī)劃許可證,二書(shū),商品房使用說(shuō)明書(shū),商品房質(zhì)量保證書(shū),第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理類,第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理類,1、房地產(chǎn)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（土地市場(chǎng)）：是指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)（增量房市場(chǎng)）：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)（存量房市場(chǎng)）：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、評(píng)估、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)；2、三通一平：指氣通、電通、水通，場(chǎng)地平整；七通一平：指路通、通訊通、熱通、電通、上下水通、供氣通、給排水通，場(chǎng)地平整。,第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理類,3、土地所有制： 現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制。分為全民所有制（即國(guó)家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。土地的使用年限：凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或其他用地五十年。加油站等特殊用地為二十年。房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后該怎么辦： 房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國(guó)家收回。若國(guó)家無(wú)征地要求，業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。,第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理類,4、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓形式：出讓和劃撥。出讓：國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。劃撥：是指用地單位向政府申請(qǐng)，經(jīng)政府同意后無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用的一種土地轉(zhuǎn)讓形式，一般沒(méi)有使用期限的限制。以劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門(mén)同意，補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（如經(jīng)濟(jì)適用房）。5、小產(chǎn)權(quán)房：“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。合作建房：指一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形式。集資房：實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，建造的房屋。房改房：在房改政策出臺(tái)后，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購(gòu)買下來(lái)，我們把為類公房稱之為房改房。,第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理類,安居房：包括按規(guī)定出售出租給國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。廉租房：我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房。別墅：是指建設(shè)在低密度地塊上的5層以下的獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的花園住宅。聯(lián)排別墅：地面上三戶或三戶以上相連建設(shè)的別。TOWNHOUSE：泛指離城市較近的近郊聯(lián)排別墅。雙拼別墅：地面上兩戶相連建設(shè)的別墅。獨(dú)棟別墅：地面上單樓建設(shè)的不于他戶相連的別墅。疊拼別墅：上下疊加或錯(cuò)加建設(shè)的別墅?？罩袆e墅：一般指建設(shè)在高層住宅頂層上的的景觀型復(fù)式樓。,第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理類,6、躍層式住宅：是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。 復(fù)式住宅：復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅高(通常層高5米以上) ，可在局部拘出夾層，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。錯(cuò)層式住宅：主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。躍層式住宅和復(fù)式住宅的區(qū)別：如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅，如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見(jiàn)上層的場(chǎng)面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。錯(cuò)層式、復(fù)式與平面式房屋的區(qū)別：錯(cuò)層式和復(fù)式房屋有一個(gè)共同的特征區(qū)別于平面式房屋。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯(cuò)層和復(fù)式內(nèi)的各個(gè)房間則處于不同層面。錯(cuò)層式與復(fù)式房屋的區(qū)別：盡管兩種房屋均處于不同層面，但復(fù)式層高往往超過(guò)一人高度，相當(dāng)于兩層樓而錯(cuò)層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯(cuò)層有壓縮了的復(fù)式之稱。 另外，復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積一致；而錯(cuò)層式兩個(gè)(或三引樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯(cuò)開(kāi)。,第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理類,7、經(jīng)濟(jì)適用房：由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房與商品房不同之處： 獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金； 成本結(jié)構(gòu)不同； 租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制； 購(gòu)買條件和對(duì)象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購(gòu)買對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度，商品房購(gòu)買對(duì)象和條件不受限制； 價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。 居民個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人； 房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個(gè)人所有。住房補(bǔ)貼：是國(guó)家為職工解決住房問(wèn)題而給予的補(bǔ)貼資助，即將單位原有用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次（如按月）或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。,第三章 房地產(chǎn)規(guī)劃與物業(yè)類,第三章 房地產(chǎn)規(guī)劃與物業(yè)類,1、總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的整個(gè)用地范圍內(nèi)的土地面積；凈用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用于建設(shè)的土地面積；總占地面積（總基底面積）：所有建筑物基底面積（底層勒腳以上外圍水平投影面積）總和?？偨ㄖ娣e：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；道路廣場(chǎng)面積：指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場(chǎng)和有鋪砌地面的場(chǎng)地面積之和。綠化面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積的總和。,第三章 房地產(chǎn)規(guī)劃與物業(yè)類,2、綠地率：是指規(guī)劃總用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃總用地面積之比。綠地率=綠地面積/總用地面積X100%。綠化率：是指綠化用地面積與規(guī)劃總用地面積之比.綠化率=綠化用地面積/總用地面積X100%。綠化覆蓋率：是指植被垂直面積與規(guī)劃總用地面積之比.綠化覆蓋率=植被垂直投影面積/總用地面積X100%。建筑密度：即建筑覆蓋率，指總用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與總用地面積的比率；容積率：建筑總面積與總用地面積的比率就是容積率。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，即容積率越大，土地利用程度越高。,第三章 房地產(chǎn)規(guī)劃與物業(yè)類,3、樓面地價(jià)：指單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。它是房?jī)r(jià)組成的重要部分。樓面地價(jià)這一新概念的使用，除了方便土地競(jìng)買者外，購(gòu)房者也更容易匡算出房屋每平方米的合理售價(jià)。 樓面地價(jià)=土地總價(jià)格總建筑面積； 樓面地價(jià)=土地單價(jià)容積率4、面積配比：指的是各種面積范圍在某一樓盤(pán)總套數(shù)中各自所占比例的多少。戶型配比：即格局配比，是各種房型在各單元或樓棟或樓盤(pán)中各自所占的比例的多少。車位配比：即車位擁有率，指整個(gè)項(xiàng)目戶均擁有車位的比例。年國(guó)家規(guī)定住宅小區(qū)平均建筑面積若在平方米以下，按1：10的比例配比；戶均面積平方米以上的，按1：2比例配比。武漢目前市場(chǎng)情況基本為1：3。,第三章 房地產(chǎn)規(guī)劃與物業(yè)類,5、物業(yè)的竣工驗(yàn)收：是指從物業(yè)形態(tài)上說(shuō)，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商也完成了物業(yè)開(kāi)發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)。綜合驗(yàn)收：指的是包含單體、景觀、消防、人防、燃?xì)獾人袉雾?xiàng)功能項(xiàng)目的整體驗(yàn)收。6、在什么情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以交付使用： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收合格后，取得商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證后方可交付使用；未驗(yàn)收或不合格的，不得交付使用，視為逾期交房。7、房屋交付時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交哪些文件： 房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示項(xiàng)目所有驗(yàn)收合格的證明文件、驗(yàn)收?qǐng)D紙、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，并向買受人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,1、建筑物：建筑物一般是指人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其他活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所，如工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等。 建筑物包括： 房屋、住房、宮殿、寺廟、教堂、城堡、塔、墓等構(gòu)筑物：是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水井、道路、橋梁、堤壩隧道等。構(gòu)筑物包括：煙囪、水井、道路、堤壩隧道、礦道等，一般的橋梁則處于二者之間。,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,2、商品房按建筑結(jié)構(gòu)分為： 磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。其搭建簡(jiǎn)易、造價(jià)低，但質(zhì)量差、使用年限短。磚混結(jié)構(gòu)：指建筑物中樞向承重結(jié)構(gòu)的樓、柱等采用磚或者砌塊砌筑，梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。也就是說(shuō)磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混泥土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。其造價(jià)低，但抗震性能差。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指用鋼筋和混凝土制成的一種結(jié)構(gòu)，其承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。其造價(jià)較高，但使用年限長(zhǎng)、抗震性能較好。鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，其工業(yè)化程度高，建筑工期短，空間利用率高，抗震性能優(yōu)越。其缺點(diǎn)是成本高，耐火性和耐腐性較差。主要用于大跨結(jié)構(gòu)、高層和超高層建筑等。鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)通常分為輕型鋼結(jié)構(gòu)、高層鋼結(jié)構(gòu)、住宅鋼結(jié)構(gòu)、空間鋼結(jié)構(gòu)和橋梁鋼結(jié)構(gòu)5大子類 。3、商品房按建筑高度分為：低層（3層以下）、多層（4-7層）、小高層（8-11層）、高層（12層以上）、超高層（33層以上或者100米以上）,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,4、剪力墻：剪力墻是由鋼筋混凝土澆成的墻體。因高層建筑物高，刮強(qiáng)風(fēng)或地震產(chǎn)生的橫向推力會(huì)產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)與其他鋼筋網(wǎng)交錯(cuò)而成，故剪力墻建成后是不能拆除。5、商品房按構(gòu)件形式分為：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：是指以鋼筋混凝土澆搗成的梁、柱為承重的結(jié)構(gòu)，其墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，其空間利用率高，但抗震性能一般。 房屋的框架按跨數(shù)分有單跨、多跨；按層數(shù)分有單層、多層；按立面構(gòu)成分有對(duì)稱、不對(duì)稱；按所用材料分有鋼框架、鋼筋混凝土框架、預(yù)應(yīng)力混凝土框架、膠合木結(jié)構(gòu)框架或鋼與鋼筋混凝土混合框架等。剪力墻結(jié)構(gòu): 是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。它的抗震性能優(yōu)越，但空間劃分不靈活?？蚣?剪力墻結(jié)構(gòu)：也稱框剪結(jié)構(gòu)，是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻來(lái)減輕框架的承重。其結(jié)合了框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)。,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,6、住宅的開(kāi)間：是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開(kāi)間。規(guī)定較小的開(kāi)間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 住宅的進(jìn)深：是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深短的房屋可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件。 7、住宅的層高：以“層”為單位，通常指下層樓板上表面到上層樓板上表面之間的垂直距離。住宅的凈高：以“層”為單位，通常指下層樓板上表面到上層樓板下表面之間的垂直距離。8、地下室:房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的12者為地下室。半地下室:房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的13，且不超過(guò)12 者為半地下室。,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,9、飄窗: 就是飄出的窗子，一般呈矩形或梯形向室外凸起。它三面都裝有玻璃，窗臺(tái)高度較低，既有大面積的玻璃采光,又有寬敞的窗臺(tái),在視覺(jué)上可以延伸室內(nèi)空間平窗：布置在墻體內(nèi)的單面窗戶。 推拉門(mén)（窗）：也叫縮門(mén)（窗），是指在一個(gè)平面內(nèi)可以左右移動(dòng)的門(mén)（窗） 平開(kāi)門(mén)（窗）：以一個(gè)固定軸為支點(diǎn)水平移動(dòng)的門(mén)（窗）,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,10、型材：鐵或鋼軋制成的具有一定截面的棒材,叫做型材鋁材：鋁和鋁合金經(jīng)加工成一定形狀的材料統(tǒng)稱鋁材。鋁合金是以鋁為基的合金總稱。鋁合金強(qiáng)度比較高，接近或超過(guò)優(yōu)質(zhì)鋼，塑性好。具有優(yōu)良的導(dǎo)電性、導(dǎo)熱性和抗蝕性，使用量?jī)H次于鋼。但穩(wěn)定性差，容易變形。塑鋼：塑鋼型材的簡(jiǎn)稱，主要化學(xué)成分是PVC，因此也叫PVC型材。性能優(yōu)良、加工方便、耐腐蝕，抗老化性能優(yōu)異，且價(jià)格實(shí)惠，保溫隔音性能好但其較厚重且容易老化、破損。門(mén)200元/平米左右，窗150元/平米左右。彩鋁：添加了部分有色金屬的高強(qiáng)度的鋁合金型材. 兼顧了鋁材的輕巧賴用和塑鋼型材的材質(zhì)穩(wěn)定的優(yōu)點(diǎn)。門(mén)300元/平米左右，窗200元/平米左右。 隔熱斷橋鋁：又叫斷橋彩鋁。其兩面為彩鋁材，中間用塑料型材腔體做斷熱材料。這種創(chuàng)新結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，兼顧了塑料和鋁合金兩種材料的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)滿足裝飾效果和門(mén)窗強(qiáng)度及耐老性能的多種要求。隔熱斷橋鋁塑型材可實(shí)現(xiàn)門(mén)窗的三道密封結(jié)構(gòu)，合理分離水汽腔，成功實(shí)現(xiàn)氣水等壓平衡，顯著提高門(mén)窗的水密性和氣密性。,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,11、雙層中空玻璃：兩片平板玻璃中間充以干燥空氣，四周用有機(jī)膠粘劑膠結(jié)等方法密封而制成的玻璃構(gòu)件。具有良好的隔熱、隔聲性能，但無(wú)絕對(duì)密閉性。雙層真空玻璃：真空玻璃由雙層玻璃構(gòu)成，邊緣由密封膠封裝，再由硬橡膠整體夾卡，雙層玻璃之間抽真空，它有保溫、不結(jié)霜、隔音、節(jié)能的特點(diǎn)，雙層真空玻璃光的反射率增加，紫外線的輻射也得以相應(yīng)降低。12、保溫材料：一般是指導(dǎo)熱系數(shù)小于等于0的材料。能有效隔離熱源。外墻內(nèi)保溫：是指將隔熱保溫材料布置于建筑物外墻墻體內(nèi)側(cè)和表面涂層之間。特點(diǎn)是耗材少、賴用，但隔熱保溫效果一般。外墻外保溫：是指將隔熱保溫材料布置于建筑物外墻墻體外側(cè)和表面涂層之間。特點(diǎn)是隔熱保溫效果較好，但對(duì)工藝要求較高（易局部破損）。,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,13、水箱供水：又稱二次供水，指通過(guò)無(wú)滲漏的不銹鋼和新型環(huán)保抗菌管材水箱的供水形式。水箱總有效容積不應(yīng)超過(guò)36小時(shí)的生活用水量。二次供水的水質(zhì)更容易被污染，安全性和可靠性不強(qiáng)。變頻供水：通過(guò)變頻恒(變)壓供水系統(tǒng)將用水直接供應(yīng)到用戶的供水方式。其特點(diǎn)是自動(dòng)調(diào)節(jié)水泵轉(zhuǎn)速及運(yùn)行臺(tái)數(shù)，節(jié)能效果顯著；供水壓力穩(wěn)定，充分保證系統(tǒng)末端壓力；可編程控制，全自動(dòng)運(yùn)行，操作維護(hù)方便。供水直接，可有效避免二次污染。純水：用符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的水為原料，通過(guò)反滲透膜（Revvrse Osmosis Element/RO）凈化處理后，稱為純水。凈水：用符合生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的水為原料，通過(guò)納濾膜（Nanofiltration Element/NF）或法國(guó)卡提斯（CARTIS）載銀活性炭?jī)艋幚砗螅Q為凈水。直飲水：是指純水或凈水經(jīng)臭氧氣液混合后密封于容器中且不含任何添加物，再通過(guò)紫外線照射，經(jīng)電子（場(chǎng)）水處理器(微電解殺菌器)流經(jīng)的水在微弱的電場(chǎng)中產(chǎn)生大量具有極強(qiáng)殺生能力的活性水，由食品衛(wèi)生級(jí)管道供每戶直接飲用的水，叫直飲水。,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,14、雙回路供電：是指二個(gè)變電所或一個(gè)變電所二個(gè)倉(cāng)位出來(lái)的同等電壓的二條線路供電。 當(dāng)一條線路故障停電時(shí)，另一條線路可以馬上切換使用。15、閣樓：指位于自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計(jì)層次。夾層：位于兩自然層之間的樓層，房屋內(nèi)部空間的局部層次，如一棟房屋從外部看是兩層樓房，從內(nèi)部看局部是三層，這三層中間的一層就叫夾層。假層：是指位于自然層以上，層高不是全部為220米以上的非正式層。房屋的假層，應(yīng)具有采光通風(fēng)設(shè)施。附層：是房屋自然層內(nèi)的局部層次，即安插在上下兩個(gè)正式房屋層之間的房屋，從外部看是二層建筑的房屋，而內(nèi)部局部為三層，這種就叫做附層。錯(cuò)層：指一套住宅內(nèi)的各種功能 用房在不同的平面上，用30-60cm的高差進(jìn)行空間隔斷，層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合大面積住宅。躍層：指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房等可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接，有別墅式的感覺(jué)。架空層：建筑物深基礎(chǔ)或坡地建筑吊腳架空部位不回填土石方形成的建筑空間。,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,16、面積測(cè)算的要求：各類面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至001。建筑面積：建筑面積指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。建筑面積=使用面積+分?jǐn)偯娣e。結(jié)構(gòu)面積：是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。樓梯、走道等.,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,17、套內(nèi)建筑面積（使用面積）：指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積；套內(nèi)實(shí)用面積（凈使用面積）：是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，分?jǐn)偣妹娣e（分?jǐn)偯娣e）：為本棟樓和整小區(qū)服務(wù)的公共建筑面積，按照一定比例分?jǐn)偟礁鲬舻拿娣e 18、預(yù)測(cè)面積：是指房地產(chǎn)竣工前由相關(guān)權(quán)威部門(mén)測(cè)量的僅供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用的建筑面積；實(shí)測(cè)面積：是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,19、計(jì)算全部建筑面積有哪些？ 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算 屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.2米以上部位計(jì)算建筑面積 穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2米以上的,按其水平投影面積計(jì)算. 樓梯間電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。 挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類, 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計(jì)算 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。 有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,20、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？a) 與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。b) 獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車棚、貨棚等永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。c) 未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。d) 無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。,第四章 房地產(chǎn)建筑、工藝及材料類,21、不計(jì)算建筑面積的有哪些？a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。c) 房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。d) 房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。e) 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。f) 騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h) 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。i) 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j) 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。,第五章 房地產(chǎn)銷售及貸款類,第五章 房地產(chǎn)銷售及貸款類,1、價(jià)格計(jì)算方法： 房屋單價(jià) * 房屋建筑面積 = 房屋總價(jià)。純折扣的： 原單價(jià)*折扣=折后單價(jià)（四舍五入后保留2位小數(shù)）； 折后單價(jià)*建筑面積=折后總價(jià)（四舍五入后保留整數(shù)）。 純折扣加現(xiàn)金優(yōu)惠的： （原總價(jià)現(xiàn)金優(yōu)惠）*折扣=折后總價(jià)（四舍五入后保留整數(shù)）； 折后總價(jià)/建筑面積=折后單價(jià)（四舍五入后保留2位小數(shù)，注意要反算來(lái)驗(yàn)證折后總價(jià)）。,第五章 房地產(chǎn)銷售及貸款類,2、按揭（住房貸款）：按揭是英語(yǔ)“Mongase”（抵押）一詞的粵語(yǔ)音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行代為支付房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息。貸款額為千元的整數(shù)倍。住房貸款包括：住房商業(yè)貸款、住房公積金貸款、住房組合貸款。住房商業(yè)貸款：個(gè)人或團(tuán)體向銀行借款，用于購(gòu)買自主及投資性住房，并按規(guī)定時(shí)間支付利息及借款本金的行為。住房公積金貸款：繳存住房公積金的個(gè)人向銀行借款，用于購(gòu)買自主性住房，并按規(guī)定時(shí)間支付利息及借款本金的行為。相對(duì)于商業(yè)住房貸款，具有利率較低，還款方式靈活，首付比例低的優(yōu)點(diǎn)，缺點(diǎn)在于手續(xù)繁瑣，審批時(shí)間長(zhǎng)。住房組合貸款：是指符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款（貸款年限須一致），,第五章 房地產(chǎn)銷售及貸款類,3、申請(qǐng)住房商業(yè)貸款的條件：（1）具有完全民事行為能力的自然人，有合法穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；男18-60歲，女18-55歲；（2）具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力，且無(wú)不良貸款信用記錄。申請(qǐng)住房公積金貸款的條件： （1）參加住房公積金繳納；申請(qǐng)貸款前連續(xù)繳存的時(shí)間不少于六個(gè)月。； （2）配偶一方申請(qǐng)了公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，雙方均不能再公積金貸款。 （3）具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力，且無(wú)不良貸款信用記錄。4、辦理貸款應(yīng)提供資料：商業(yè)貸款須提供夫妻雙方的身份證、戶口簿（含首頁(yè)）、結(jié)婚證（單身的提供當(dāng)?shù)孛裾珠_(kāi)具的未婚證明）、收入證明（工作單位出具）、購(gòu)房合同全套、首付款票據(jù)；非武漢市的須提供武漢市聯(lián)系人；境外人士須提供其在武漢市居住滿一年的居住證明。含公積金貸款的除上述資料外還須提供公積金繳交情況證明。辦理貸款應(yīng)交哪些費(fèi)用：抵押登記費(fèi)85元；公積金貸款的另須繳納保險(xiǎn)費(fèi)：公積金貸款總額貸款年限0.05,第五章 房地產(chǎn)銷售及貸款類,5、貸款辦理流程：提供資料-辦理貸款合同備案辦理抵押出期房權(quán)利證明銀行審核銀行放款領(lǐng)取存折客戶還款。結(jié)清貸款的須到房地局辦理注銷抵押借款人如何償還銀行貸款：貸款期限在1年內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在1年以上的，雙方約定貸款方