11th May, 2009,寧波國(guó)大寫(xiě)字樓項(xiàng)目前期策劃,Presented to:,目錄,社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 地塊分析 市場(chǎng)分析辦公樓市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容建議 財(cái)務(wù)分析,社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,寧波概況,地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)； 國(guó)內(nèi)第二大港口 長(zhǎng)三角南翼中心城市 目前距上海約279km，距杭州約168km 2010年左右，杭州灣大橋建成，寧波與上海距離將縮短到約179Km，車(chē)程約2-3小時(shí)；杭紹甬高速鐵路建成后，寧波到杭州只需要50分鐘； 根據(jù)2006年3月20日中國(guó)社科院發(fā)布的中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告NO4藍(lán)皮書(shū)顯示，2005年寧波綜合競(jìng)爭(zhēng)力名列內(nèi)地城市中排名第六：上海、北京、深圳、廣州、杭州、寧波、蘇州。寧波在市民競(jìng)爭(zhēng)力、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、商務(wù)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力上排名靠前，但在創(chuàng)新、生活、社會(huì)環(huán)境等方面排名較后。,2000-2005年，GDP年均增幅21.6%；2005年三類(lèi)產(chǎn)業(yè)的GDP貢獻(xiàn)比例為5.3:55.3:39.4，5大支柱產(chǎn)業(yè)都屬于第二產(chǎn)業(yè)：電氣機(jī)械及器材制造業(yè)石油加工及煉焦業(yè)服裝及其他纖維制品制造業(yè)普通機(jī)械制造業(yè)煙草加工業(yè),宏觀經(jīng)濟(jì)總量,2000-2005,社會(huì)消費(fèi)品總額年均增長(zhǎng)19.1%。,目前寧波已經(jīng)形成3個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、10個(gè)市級(jí)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)，主要分布在北侖、鎮(zhèn)海區(qū)域。其中寧波市科技園區(qū)是寧波與中國(guó)科學(xué)院合作開(kāi)發(fā)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是浙江省首家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，緊鄰本案項(xiàng)目。,2000-2005年，合同利用外資年均增長(zhǎng)率高達(dá)68.6%； 按照外商投資行業(yè)分類(lèi)，2004年，制造業(yè)外商投資占外商投資總額的85.99%；按行業(yè)外商投資前5位都屬于制造業(yè)： 電氣機(jī)械及器材制造業(yè) 金屬制造業(yè) 通用設(shè)備制造業(yè) 通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè) 化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)這說(shuō)明，絕大多數(shù)寧波外資企業(yè)都與制造業(yè)相關(guān)，相應(yīng)的外企中的外籍人士的工作地點(diǎn)多在各主要工業(yè)園區(qū)。這些外資企業(yè)及相關(guān)上下游企業(yè)都將可能產(chǎn)生工業(yè)園區(qū)以外的寫(xiě)字樓需求，其員工也將產(chǎn)生居住、日常消費(fèi)等方面的需求。2004年外商投資6強(qiáng)： 香港38.9% 英屬維爾京群島10.7% 開(kāi)曼群島10.4% 美國(guó)7.58% 日本6.9% 臺(tái)灣5.9外商投資額間接反映了寧波的外資企業(yè)數(shù)量中以港臺(tái)企業(yè)數(shù)量最多，其次為西方國(guó)家投資企業(yè)，再次為日本企業(yè)，另外韓國(guó)企業(yè)也占有一定數(shù)量，如LG，相應(yīng)的，企業(yè)數(shù)量在很大程度上也決定著在甬工作的外籍人士數(shù)量比例。,外商投資,寧波的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)力與規(guī)模在國(guó)內(nèi)居于前列： 至2001年底，寧波市有個(gè)體工商戶221,398戶，私營(yíng)企業(yè)46,651戶，均居浙江省第一。 2001年寧波市個(gè)私企業(yè)擁有的省著名商標(biāo)數(shù)已達(dá)28件，躍居浙江省第一。 15項(xiàng)個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)中，寧波市有12項(xiàng)位居浙江省各地市之首。 2002年寧波實(shí)有個(gè)體工商戶21萬(wàn)余戶，其中個(gè)私企業(yè)54,352家，共創(chuàng)產(chǎn)值1,258億元，占寧波GDP總產(chǎn)值近90%。一份由寧波市政府發(fā)布的報(bào)告指出，目前寧波個(gè)私經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生三大變化，呈現(xiàn)出由數(shù)量型向質(zhì)量型、粗放化向集約化、內(nèi)聯(lián)內(nèi)銷(xiāo)為主向內(nèi)外雙向聯(lián)銷(xiāo)的變化。 寧波今天已形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，產(chǎn)生像鄞州的服裝、慈溪的小家電等超大規(guī)模產(chǎn)業(yè)帶，寧波的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)不僅產(chǎn)業(yè)分工明顯，而且產(chǎn)生了一大批執(zhí)行業(yè)牛耳的旗艦級(jí)企業(yè)。以服裝業(yè)為例，2001年寧波服裝業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)值分別是溫州、大連的1.97倍、4.63倍，在全國(guó)擁有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，其中雅戈?duì)枴⑸忌己土_蒙在業(yè)內(nèi)五強(qiáng)中分居第一、二、五位，其他如三星奧克斯占據(jù)著國(guó)內(nèi)電表業(yè)榜首，帥康、方太則分食了國(guó)內(nèi)廚具行業(yè)的半壁江山。,私營(yíng)經(jīng)濟(jì),人口保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，近10年來(lái)的人口平增長(zhǎng)率達(dá)到0.54%。,人口及收入背景,2005年寧波人均可支配收入17,408元，僅次于深圳、上海、廣州、北京。深圳 21,494上海 18,645 廣州 18,287北京 17,653 蘇州 16,276杭州 16,601,由于較高的人均可支配收入，寧波居民整體上具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力；另外，由于寧波的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，造就了規(guī)模較大的以私營(yíng)企業(yè)主為代表的富有人群，這些人尤其具有很強(qiáng)的富裕財(cái)力進(jìn)行房產(chǎn)投資或收藏，因此在發(fā)展類(lèi)似產(chǎn)權(quán)出售型辦公樓、商鋪、服務(wù)式公寓等投資性較強(qiáng)的產(chǎn)品方面，寧波本地有著較大的潛在客戶群。,寧波 17,408,2000-2004，寧波市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，年增長(zhǎng)率都在20%以上； 2005年的宏觀調(diào)控政策一定程度上控制了寧波的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度，同比2004年僅增長(zhǎng)6%； 根據(jù)2006年3月份兩會(huì)以及4月7日“十一五房地產(chǎn)價(jià)格影響因素高層研討會(huì)”的最新政策信息及中央動(dòng) 向，2006年政府會(huì)繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，調(diào)控措施及方向主要包括： 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。建設(shè)部、社會(huì)科學(xué)院等權(quán)威部門(mén)認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高主要源于剛性需求及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有其合理性； 加大中低價(jià)位商品房的開(kāi)發(fā)，通過(guò)這個(gè)方法來(lái)解決普通居民購(gòu)房問(wèn)題，而不是通過(guò)打壓房?jī)r(jià)來(lái)解決問(wèn)題； 房地產(chǎn)投資規(guī)模將會(huì)在一定程度上受到限制，一些資金類(lèi)型包括保險(xiǎn)資金等將被禁止進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,總體規(guī)劃,本案項(xiàng)目,根據(jù)寧波總體規(guī)劃綱要（2020），寧波市中心城將主要包括3片，三江、鎮(zhèn)海和北侖，其中三江為生活帶，鎮(zhèn)海和北侖為生產(chǎn)帶； 三江片中將形成市級(jí)行政、商務(wù)、商業(yè)、文化、教育、休閑旅游中心，其中行政、商務(wù)中心即建設(shè)中的東部新城，商業(yè)中心仍將在現(xiàn)在的三江口區(qū)域。位于本案項(xiàng)目北面的寧波市科技園區(qū)將成為寧波市內(nèi)唯一的高科技工業(yè)園區(qū)。,寧波市總體規(guī)劃,三江片總體規(guī)劃,東部新城總體規(guī)劃,東部新城,科技園區(qū),區(qū)域規(guī)劃背景,從遠(yuǎn)期規(guī)劃角度來(lái)看，東部新城將成為未來(lái)市區(qū)的中心位置； 即使從目前的交通條件來(lái)看，東部新城到達(dá)三江口、高校園區(qū)、錢(qián)湖、鎮(zhèn)海、北侖等區(qū)域的實(shí)際車(chē)程在15-40分鐘內(nèi)； 東部新城是未來(lái)的市中心，物業(yè)升值潛力大。,東部新城規(guī)劃占地面積15.85平方公里，其中核心區(qū)8.45平方公里； 東部新城主要包括行政、商務(wù)、商業(yè)、居住功能，本案項(xiàng)目位于混合區(qū)（商業(yè)、商務(wù)、酒店等），緊靠中心商務(wù)區(qū)； 東部新城核心區(qū)規(guī)劃居住人口約6萬(wàn)人，工作人口約8萬(wàn)人，其中東部的居住區(qū)規(guī)劃居住人口9.5萬(wàn)人。,社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境小結(jié),寧波具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，作為國(guó)內(nèi)第二大港口，國(guó)際化程度高，外商投資活躍，具有雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，外商投資也主要集中在制造業(yè)，據(jù)此可以推斷在甬的外籍人士的主要工作區(qū)域是各重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)，這些人士將產(chǎn)生較強(qiáng)的中高檔次的居住消費(fèi)需求尤其是對(duì)服務(wù)式公寓的需求，從而推動(dòng)寧波當(dāng)?shù)卦擃?lèi)型物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展；寧波市的外資企業(yè)，實(shí)力較強(qiáng)、數(shù)量較多的的私營(yíng)企業(yè)也將產(chǎn)生較大的對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)的需求，這對(duì)于寧波寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展將起到實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)作用；東部新城規(guī)劃將重點(diǎn)發(fā)展行政、商務(wù)、居住功能，從其他二線城市新區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，上述功能必將衍生對(duì)于商業(yè)物業(yè)功能的需求，從這個(gè)角度來(lái)看，本案項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)物業(yè)是有其必要性的；寧波居民整體收入水平較高，2005年人均可支配收入水平位于國(guó)內(nèi)第5位，僅次于深圳、上海、廣州和北京，據(jù)此推測(cè)寧波市民在房地產(chǎn)方面也有著較強(qiáng)的個(gè)人/家庭消費(fèi)/投資能力；由于寧波對(duì)外開(kāi)放時(shí)間較早，國(guó)際化程度較高，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，城市建設(shè)的潛力較大，根據(jù)上海、北京、深圳等城市的經(jīng)驗(yàn)，境外資本流入寧波房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的可能性較大；總的來(lái)講，目前寧波的整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓類(lèi)型的物業(yè)是有利的，本案項(xiàng)目所在的東部新城區(qū)域也存在著較好的商業(yè)物業(yè)發(fā)展空間；本案項(xiàng)目位于規(guī)劃中的寧波市中心區(qū)域，其區(qū)位價(jià)值上升潛力大，可以作為本案項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)之一，而且項(xiàng)目目前也已經(jīng)具有較好的交通條件，到目前的市中心、北侖、鎮(zhèn)海、東錢(qián)湖區(qū)域的車(chē)程都在15-40分鐘內(nèi)，這對(duì)于本案項(xiàng)目的物業(yè)發(fā)展、推廣是有利的條件。,地塊分析,基地現(xiàn)狀,本案項(xiàng)目現(xiàn)狀平整，東面臨水系，與科技園區(qū)江東分區(qū)相望，該高科園區(qū)規(guī)模相對(duì)較小，多維電子類(lèi)企業(yè)，如桑尼電子； 項(xiàng)目西面與寧波市國(guó)際會(huì)議展覽中心隔海晏路相望； 項(xiàng)目南面現(xiàn)狀為農(nóng)田，西南面有市政府辦公區(qū)域，預(yù)計(jì)在2008-2010左右將投入使用； 項(xiàng)目北面為寧波市科技園區(qū)，該園區(qū)的規(guī)劃面積達(dá)到17.9平方公里，將集中大量的常住及流動(dòng)人口，是距離本案項(xiàng)目最近的、發(fā)展相對(duì)成熟、人口和企業(yè)最為集中的區(qū)域；,科技園區(qū),農(nóng)田,投入使用的會(huì)展中心,軌道交通分析,2006年4月6日，寧波市完成了對(duì)寧波城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃的評(píng)審，但是該規(guī)劃尚有待中央的批準(zhǔn)。如果該規(guī)劃能夠通過(guò)批準(zhǔn)，那么預(yù)計(jì)在2015年，寧波市將完成地鐵1號(hào)線二期、2號(hào)線一期的建設(shè)，本案項(xiàng)目距離1號(hào)線的海晏路站點(diǎn)約1公里左右； 根據(jù)該規(guī)劃，距離項(xiàng)目最近的軌道線路將是5號(hào)線與6號(hào)線，這兩條線將分別從本案項(xiàng)目的西面及北面通過(guò)，但是這兩條線路的建設(shè)完成為期尚遠(yuǎn)； 由于時(shí)間因素，盡管軌道交通條件不能給本案項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)作用，但是無(wú)疑可以增強(qiáng)人們對(duì)本案項(xiàng)目的升值空間的期望。,人口/企業(yè)數(shù)量分析,目前本案項(xiàng)目周邊人口最為集中的區(qū)域?yàn)楸泵娴目萍紙@區(qū)?？萍紙@區(qū)主要由2個(gè)居住區(qū)，文化信息中心、科技中心、創(chuàng)業(yè)孵化中心及一類(lèi)工業(yè)區(qū)組成，2002年工業(yè)園區(qū)人口為6000人，而2005年底園區(qū)人口達(dá)到約6萬(wàn)人；根據(jù)調(diào)查的情況來(lái)看，目前園區(qū)已發(fā)展了約30%，預(yù)計(jì)到2020年規(guī)劃期末，園區(qū)人口可發(fā)展到約18萬(wàn)人左右（注：這里講的人口包括常住人口和流動(dòng)人口），假定園區(qū)人口在2005年后勻速發(fā)展，根據(jù)這個(gè)進(jìn)度，預(yù)計(jì)到2008年，園區(qū)人口規(guī)?？梢赃_(dá)到8.4萬(wàn)人，2010年可達(dá)到10萬(wàn)人。,到2005年底，科技園區(qū)的微電子/軟件/光通訊園區(qū)已經(jīng)入住微電子企業(yè)約20家，軟件企業(yè)約100家，光學(xué)通訊企業(yè)約10家；科技中心已引進(jìn)研發(fā)機(jī)構(gòu)約50家，創(chuàng)業(yè)企業(yè)約260家；世界500強(qiáng)之TRW亞太技術(shù)中心（TRW全球3大研發(fā)中心之一）已經(jīng)在園區(qū)開(kāi)始動(dòng)工；再加上其他企業(yè)，目前園區(qū)企業(yè)數(shù)量約在440家左右。根據(jù)園區(qū)計(jì)劃，到2007年底，園區(qū)企業(yè)數(shù)量將在1,200家以上。,根據(jù)已知的園區(qū)規(guī)劃，科技園區(qū)內(nèi)的物業(yè)類(lèi)型將主要為工業(yè)物業(yè)、居住物業(yè)，以及極少量的酒店物業(yè)、辦公樓物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，因此待園區(qū)規(guī)模迅速擴(kuò)展過(guò)程中，其對(duì)周邊區(qū)域的生活、商務(wù)配套設(shè)施依賴性將越來(lái)越強(qiáng)，也為本案項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。,基地分析小結(jié),本案項(xiàng)目周邊環(huán)境現(xiàn)狀為：北面是已經(jīng)發(fā)展到一定的程度的科技園區(qū)，東面、南面都是待開(kāi)發(fā)區(qū)域，其開(kāi)發(fā)進(jìn)度將滯后于本案項(xiàng)目，西面為已經(jīng)投入使用的國(guó)際會(huì)議展覽中心，根據(jù)調(diào)查的情況，該中心及周邊目前都沒(méi)有設(shè)置餐飲設(shè)施，西南面市政府辦公區(qū)將在2008-2010年左右投入使用。根據(jù)以上周邊區(qū)域的狀況，我們認(rèn)為本案項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)或是投入使用時(shí)，可以考慮吸引的目標(biāo)客戶群體，一是距離本案項(xiàng)目最近的科技園區(qū)職工/居民/企業(yè)、不定期的參加會(huì)展的公司企業(yè)、市政府部門(mén)，二是距離本案項(xiàng)目較遠(yuǎn)的目前的市中心區(qū)域、北侖、鎮(zhèn)海區(qū)域的居民/職工/企業(yè)；科技園區(qū)的規(guī)劃發(fā)展規(guī)模大，發(fā)展速度快，是本案項(xiàng)目不可忽視的潛在目標(biāo)客戶區(qū)域；由于軌道交通規(guī)劃時(shí)間上滯后本案項(xiàng)目入市節(jié)點(diǎn)太多，對(duì)于刺激本案項(xiàng)目的銷(xiāo)售推廣的作用估計(jì)不大，但是，依然可以成為本案項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)之一，用以鞏固、增強(qiáng)本案項(xiàng)目的升值潛力。,寫(xiě)字樓市場(chǎng),主要寫(xiě)字樓的區(qū)域分布,目前，寧波的寫(xiě)字樓主要集中在三江口中山路與百丈路兩側(cè)，這兩個(gè)區(qū)域構(gòu)成了寧波市最主要的商務(wù)區(qū)。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,除上述主要寫(xiě)字樓外，還有位于市區(qū)邊緣的新天地國(guó)際商廈，以及鄞州中心區(qū)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等， 目前除上述兩個(gè)仍未形成具有規(guī)模的商務(wù)中心。,14,15,16,17,18,19,20,未來(lái)供應(yīng),目前，寧波的寫(xiě)字樓主要集中在三江口中山路與百丈路兩側(cè)，這兩個(gè)區(qū)域構(gòu)成了寧波市最主要的商務(wù)區(qū)。 隨著這兩個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)量逐漸減少，寧波市的寫(xiě)字樓開(kāi)始向這兩個(gè)區(qū)域以外的區(qū)域擴(kuò)展。從整體規(guī)劃來(lái)看，預(yù)計(jì)到2020年，寧波市中心將形成“一主八輔”（“一主”：一個(gè)城市商業(yè)中心，即“三江口商業(yè)中心；”八輔“：鄞州商業(yè)中心、東部新城區(qū)商業(yè)中心、江北商業(yè)中心、江東七里墊商業(yè)中心、北侖新碶商業(yè)中心、駱駝商業(yè)中心、鎮(zhèn)海老城區(qū)商業(yè)中心、江北洪塘商業(yè)中心）的商業(yè)中心分布格局。上述輔助商業(yè)中心中，除去離市區(qū)較遠(yuǎn)的北侖、鎮(zhèn)海區(qū)域的商業(yè)中心，并除去以零售商業(yè)為主的發(fā)展區(qū)域外，未來(lái)將突出商務(wù)功能且會(huì)有較多寫(xiě)字樓土地供應(yīng)的輔助商業(yè)中心主要是鄞州商業(yè)中心、東部新城區(qū)商業(yè)中心。即本項(xiàng)目所在區(qū)域和鄞州的商業(yè)商務(wù)區(qū)域?qū)⒊蔀楸卷?xiàng)目寫(xiě)字樓物業(yè)的主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。,未來(lái)寫(xiě)字樓的區(qū)域分布,根據(jù)目前了解的市場(chǎng)狀況，未來(lái)一兩年內(nèi)將推出的寫(xiě)字樓分布如下圖所示：,未來(lái)供應(yīng),1. 已知辦公樓項(xiàng)目,根據(jù)目前能夠獲得的市場(chǎng)信息，未來(lái)3年內(nèi)會(huì)上市的寫(xiě)字樓項(xiàng)目合計(jì)約為970,900平米，其中江東區(qū)未來(lái)供應(yīng)將達(dá)到471,900平米。,2. 土地供應(yīng)預(yù)計(jì)(1),未來(lái)供應(yīng),2. 土地供應(yīng)預(yù)計(jì)(2),在已公布的2005-2006年寧波市土地供應(yīng)數(shù)據(jù)中，未來(lái)可能建設(shè)寫(xiě)字樓的總供應(yīng)體量約為352,310平米，其中東部新城所推出的用于寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)土地估計(jì)為193,434平米，占總寫(xiě)字樓供應(yīng)量的54.9%。未來(lái)兩三年內(nèi)，東部新城將是寧波寫(xiě)字樓供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域。,未來(lái)供應(yīng),未來(lái)供應(yīng),根據(jù)目前能夠獲得的市場(chǎng)信息，未來(lái)3年內(nèi)的寫(xiě)字樓供應(yīng)（含未來(lái)寫(xiě)字樓項(xiàng)目和2005-2006已推出的土地供應(yīng)）合計(jì)約為1,323,210平方米。2007年將達(dá)到供應(yīng)高峰。其中，江東區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量總計(jì)約為665,334平方米。,* 土地供應(yīng)已折算成可建建筑面積。,需求,根據(jù)2004年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，寧波市一年內(nèi)新增的外商投資項(xiàng)目有1,081個(gè)，新增的交通運(yùn) 輸、倉(cāng)儲(chǔ)、社會(huì)服務(wù)業(yè)新增個(gè)體工商業(yè)和私營(yíng)商業(yè)的數(shù)目總計(jì)為81,521個(gè)。,主要需求,根據(jù)城市發(fā)展的趨勢(shì)，未來(lái)以東部新城為代表的商業(yè)發(fā)展區(qū)域?qū)⒊蔀閷?xiě)字樓發(fā)展的主要 擴(kuò)散區(qū)域。假設(shè)東部新城區(qū)域可以吸引到約5的企業(yè)在此租用辦公樓，且每個(gè)企業(yè)租用 面積為150平米，則東部新城一年可以消化的辦公樓面積約為60萬(wàn)平米。,寧波科技園區(qū)內(nèi)發(fā)展起來(lái)的高科技、研發(fā)型企業(yè)的辦事處及其上下游服務(wù)型企業(yè)， 如咨詢公 司、科技、教育等行業(yè)也將是本項(xiàng)目吸引的目標(biāo)客源。目前，寧波科技園區(qū)已吸引入駐企業(yè) 1,000多家，高科技型企業(yè)600余家。目前科技園區(qū)內(nèi)的辦公樓數(shù)量少且品質(zhì)較低，因此本項(xiàng) 目也有望吸引一些在科技園區(qū)內(nèi)的企業(yè)在此設(shè)置品質(zhì)高檔的辦公場(chǎng)所。 除此之外，緊鄰會(huì)展中心為本項(xiàng)目的寫(xiě)字樓吸引廣告、設(shè)計(jì)、裝潢行業(yè)的企業(yè)提供了便利條 件。 上述需求，保證了本項(xiàng)目上市時(shí)能夠獲得足夠的市場(chǎng)需求份額。,其他需求,需求,產(chǎn)品研究,目前，寧波市的寫(xiě)字樓基本已平層為主，極少數(shù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目如華宏國(guó)際、天一豪景中設(shè)計(jì)了數(shù)量 不多的挑高層。 總體上看，寫(xiě)字樓的電梯數(shù)量和電梯速度偏低。以上東國(guó)際為例，標(biāo)準(zhǔn)層約為900平米的28層寫(xiě) 字樓，僅配置了四部2.5米/秒的電梯。以28層的寫(xiě)字樓而言，此電梯配置略現(xiàn)偏低。 在設(shè)備配置上，中央空調(diào)系統(tǒng)在許多在售項(xiàng)目中并未配備，如興業(yè)大廈、上東國(guó)際、新城國(guó)際 等。 外墻的裝飾，目前以全玻璃幕墻裝飾的寫(xiě)字樓項(xiàng)目數(shù)量較少，離本項(xiàng)目距離相對(duì)較近的新天地國(guó) 際商務(wù)大廈基本以涂料粉刷外墻，上東國(guó)際也僅使用少量玻璃。對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)而言，較好的 外墻裝飾對(duì)于本項(xiàng)目的整體形象至關(guān)重要。 寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)層面積，目前市場(chǎng)上特別是江東區(qū)域市場(chǎng)上比較多的項(xiàng)目都在9001,200平米之 間，相對(duì)較小。目前，標(biāo)準(zhǔn)層特別大的項(xiàng)目是新天地的國(guó)際商務(wù)大廈，其標(biāo)準(zhǔn)層面積超過(guò)2,250 平米。 在單元分隔上，市場(chǎng)上的項(xiàng)目基本最小分隔在70150平米范圍內(nèi)，部分項(xiàng)目如開(kāi)豐大廈，最小 單元分隔面積僅為43平米。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，單元面積在100150平米范圍內(nèi)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo) 售狀況普遍較好。,江東區(qū)域在售寫(xiě)字樓概況,寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)分析,本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)目前已經(jīng)入市的數(shù)量較少，主要的樓盤(pán)包括新天地國(guó)際商務(wù)大廈（1），新城國(guó)際（2）以及百丈東路上的上東國(guó)際（3）。預(yù)計(jì)未來(lái)隨著東部新城的開(kāi)發(fā)，將有更多的樓盤(pán)成為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。同時(shí)，我們還提供了目前市場(chǎng)上較好的一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目波特曼寫(xiě)字樓（4）作為典型項(xiàng)目研究。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布如下圖所示：,3,1,2,本項(xiàng)目地,潛在寫(xiě)字樓集中供應(yīng)區(qū)域,4,競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)新天地國(guó)際商務(wù)大廈,競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)新城國(guó)際,競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)上東國(guó)際,典型樓盤(pán)波特曼寫(xiě)字樓,公寓市場(chǎng)分析,細(xì)分市場(chǎng)定義,由于本案項(xiàng)目用地性質(zhì)的為商辦用地，決定了若要發(fā)展居住功能的產(chǎn)品，就只能向投資性強(qiáng)、具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的服務(wù)式公寓產(chǎn)品類(lèi)型靠攏，因此本次調(diào)查主要關(guān)注寧波市區(qū)內(nèi)的精裝修的公寓細(xì)分市場(chǎng)，因?yàn)檫@個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的產(chǎn)品一般戶型較?。ǔ贤鉃┩猓?，投資性較強(qiáng)，并且其中部分項(xiàng)目的產(chǎn)品是經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的，對(duì)于本案項(xiàng)目的借鑒意義較強(qiáng)，寧波當(dāng)?shù)赝ǔ７Q這一類(lèi)產(chǎn)品為單身公寓；從用地性質(zhì)上來(lái)看，目前寧波這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)存在的產(chǎn)品主要可以分為2類(lèi)，一是居住用地性質(zhì)的、產(chǎn)權(quán)70年的住宅類(lèi)產(chǎn)品，二是商/辦/酒店綜合性質(zhì)的、產(chǎn)權(quán)50年或40年的綜合性項(xiàng)目中的公寓產(chǎn)品部分，現(xiàn)存的11個(gè)項(xiàng)目，有7個(gè)屬于前者，4個(gè)屬于后者，即位于科技園區(qū)的歐寶國(guó)際酒店中的公寓部分、天一豪景公寓部分、波特曼國(guó)際公寓、 常青藤公寓；從產(chǎn)品用途角度來(lái)看，歐寶國(guó)際、波特曼、常青藤和好陽(yáng)光表現(xiàn)出更強(qiáng)、更專(zhuān)業(yè)的投資性，其業(yè)主可選擇與開(kāi)發(fā)商簽署委托經(jīng)營(yíng)合同，開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，并承諾6%的回報(bào)率。,現(xiàn)有產(chǎn)品分布,市場(chǎng)供應(yīng)及銷(xiāo)售情況分析,總的來(lái)看，精裝修細(xì)分市場(chǎng)的整體供應(yīng)量小，去化速度快，從而反映出需求強(qiáng)勁，我們判斷，目前寧波的單身公寓產(chǎn)品處于供小于求的階段： 單身公寓整體的供應(yīng)量少，目前寧波單身公寓的整體供應(yīng)量估計(jì)總共在2,103戶左右； 根據(jù)調(diào)查的情況來(lái)看，2006年初入市的住宅項(xiàng)目以及可預(yù)見(jiàn)的即將入市的項(xiàng)目中，單身公寓產(chǎn)品的供量是很少的，因此在2008年以前市場(chǎng)上的單身公寓產(chǎn)品會(huì)維持在一個(gè)較低的水平。,市場(chǎng)供應(yīng)及銷(xiāo)售情況分析,一般來(lái)講，除了科技園區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目外，其他靠近三江口市中心區(qū)域的單身公寓項(xiàng)目一半都能夠在3個(gè)月左右的時(shí)間去化80%左右，而位于科技園區(qū)的項(xiàng)目也一般能夠在3個(gè)月內(nèi)去化60%左右，歐寶國(guó)際相對(duì)例外，其目前的價(jià)格水平在8,000-9,000元/平米，比附近的錦城明都、東城峰匯價(jià)格要高出約1,000元/平米，但是錦城明都的裝修質(zhì)量比之歐寶國(guó)際要好，且送全部電器， 70年的產(chǎn)權(quán)也比歐寶國(guó)際更高，因此，我們認(rèn)為歐寶國(guó)際在定位上的錯(cuò)誤導(dǎo)致其銷(xiāo)售緩慢，但是，歐寶國(guó)際部分公寓產(chǎn)品可以采取返租、6%回報(bào)率、前10年回報(bào)一次性返還的方式購(gòu)買(mǎi)，也吸引了部分投資者，目前公寓部分的去化率估計(jì)在90%左右（已銷(xiāo)售約16個(gè)月時(shí)間）。,從上面的表中可以看到，本地投資者是目前寧波單身公寓產(chǎn)品的最大買(mǎi)家，其次為本地的年輕夫婦購(gòu)買(mǎi)用于婚房或臨時(shí)過(guò)渡房，再次為異地投資者及境外投資者；在調(diào)查過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)，寧波本地市民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)線投資的意識(shí)較強(qiáng)，比如天一豪景的公寓、寫(xiě)字樓產(chǎn)品大約70%都是由本地居民購(gòu)買(mǎi)，用于長(zhǎng)線投資；另外，我們認(rèn)為相當(dāng)部分的房產(chǎn)集中于本地私營(yíng)業(yè)主手中，由于寧波私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，企業(yè)主數(shù)量較多，他們購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)主要是利用房產(chǎn)的保值性，同時(shí)兼顧自身接待客戶或作為員工宿舍用途，基本上都有中長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的打算，舉例來(lái)說(shuō)，我們?cè)谡{(diào)查過(guò)程中就發(fā)現(xiàn)有私營(yíng)業(yè)主在好陽(yáng)光商務(wù)公寓的B幢同時(shí)持有5間相連的公寓，另外有本地企業(yè)主在天一豪景同時(shí)持有公寓、寫(xiě)字樓物業(yè)用于長(zhǎng)線投資。本地普通的中老年居民在薈博雅苑、時(shí)代豪庭購(gòu)買(mǎi)一套住宅用于長(zhǎng)線投資，作為養(yǎng)老收入的現(xiàn)象也比較頻繁；年輕夫婦購(gòu)買(mǎi)單身公寓作為結(jié)婚用房或者臨時(shí)過(guò)渡用房的現(xiàn)象在寧波本地也比較常見(jiàn)；境外人士在寧波進(jìn)行單身公寓投資的現(xiàn)象目前也已經(jīng)逐漸增多，境外人士通常會(huì)關(guān)注品質(zhì)較高、升值空間較大的物業(yè)，他們?cè)趦r(jià)格承受能力方面也相對(duì)較強(qiáng)，波特曼國(guó)際公寓的境外買(mǎi)家比例相對(duì)較高，類(lèi)似情況在上海、北京等地更為明顯。,市場(chǎng)供應(yīng)及銷(xiāo)售情況分析,產(chǎn)品設(shè)計(jì),* 二手市場(chǎng)價(jià)格,從上表可以看到，目前寧波單身公寓產(chǎn)品的主要總價(jià)范圍在30-60萬(wàn)元之間，這樣的總價(jià)水平即使對(duì)于家庭收入在5,000元左右的年輕夫婦也可以比較輕松的承受，舉例來(lái)說(shuō)：50平米單身公寓40萬(wàn)元的總價(jià)，假設(shè)采用純商業(yè)貸款7成30年，那么每月等額本息還款為1,700元左右,這對(duì)于工作時(shí)間不久的年輕夫婦而言也是相對(duì)輕松的承受的。購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻低，這也是單身公寓產(chǎn)品去化速度快的最主要原因之一；老外灘3號(hào)情況相對(duì)特殊，由于老外灘本身特色強(qiáng)，其房源數(shù)量稀少，總共39套，主要是面向本地的富有階層收藏、自住或投資用,產(chǎn)品設(shè)計(jì),寧波目前的單身公寓產(chǎn)品的設(shè)計(jì)基本上以平層的房型為主，只有薈博雅苑、時(shí)代華庭、好陽(yáng)光商務(wù)公寓有復(fù)式的產(chǎn)品。平層房型的凈高一般在3-3.1米左右，復(fù)式房型的凈高一般在5-5.2米左右；房型面積的主流范圍在36-62平方米，復(fù)式房型也都是按照底層面積計(jì)價(jià)，因此復(fù)式房型在使用面積上有優(yōu)勢(shì)，但是在價(jià)格方面并沒(méi)有與平層房型產(chǎn)品體現(xiàn)出明顯的差距，復(fù)式房型也沒(méi)有受到特別歡迎，主要是因?yàn)椋?）隔層使得室內(nèi)2層的高度較低，感覺(jué)壓抑；2）室內(nèi)的樓梯占用了底層的使用面積，復(fù)式產(chǎn)品事實(shí)上是將活動(dòng)區(qū)與休息區(qū)分割到底層與上層，實(shí)際上并沒(méi)有創(chuàng)造出更多的功能空間；3）為了抵消層高過(guò)高帶來(lái)的額外成本，一些項(xiàng)目的復(fù)式產(chǎn)品交房時(shí)并不提供隔層，或者在裝修質(zhì)量方面相對(duì)較差，例如時(shí)代華庭，其復(fù)式產(chǎn)品價(jià)格與平層產(chǎn)品相仿，交房時(shí)并不提供隔層，薈博雅苑復(fù)式產(chǎn)品的二手價(jià)格與錦城明都相仿，但是在裝修及家具配置方面的水準(zhǔn)差距明顯；目前的單身公寓產(chǎn)品的單層布局都為走廊式布局，即以直線形的走廊為軸線，各單元沿走廊分布，單層布局一般為2-3梯，16-20單元，這種布局決定了單元房型的面寬較窄，進(jìn)深較深，房型整體感覺(jué)比較狹長(zhǎng)，一般房型的面寬：進(jìn)深為1：2，例如錦城名都和老外灘的比例都在1：2左右，這個(gè)比例是可以接受的，因?yàn)橐话阕≌啃驮O(shè)計(jì)的面寬：進(jìn)深不能小于1：3.5。；另外從實(shí)際使用感覺(jué)來(lái)看，我們認(rèn)為電梯廳居中布置、單層單元數(shù)不超過(guò)16戶的布局是比較適合的，例如好陽(yáng)光商務(wù)公寓就是采用這種布局；由于單層布局特點(diǎn)，單身公寓房型都是南向或北向，少數(shù)可以做到南北通透，因此每個(gè)房型都可以做南向或北向陽(yáng)臺(tái)。由于房型面積較小，因此陽(yáng)臺(tái)多是封閉式的，這樣可以增加使用面積，少數(shù)項(xiàng)目房型的陽(yáng)臺(tái)作開(kāi)方式處理，我們認(rèn)為是不實(shí)用的；為了增強(qiáng)室內(nèi)空間的感覺(jué)，少數(shù)面積較大的單元都采用飄窗形式。,產(chǎn)品設(shè)計(jì),產(chǎn)品設(shè)計(jì),產(chǎn)品設(shè)計(jì),目前寧波單身公寓產(chǎn)品的配套設(shè)施及裝修因產(chǎn)品檔次而已，檔次相仿的產(chǎn)品其配套也類(lèi)似，檔次差距明顯的其配套的差距也明顯。目前波特曼國(guó)際公寓的設(shè)備的檔次是最高的，下面介紹波特曼國(guó)際公寓的設(shè)備，并分析其他項(xiàng)目產(chǎn)品與之的一般差別：,產(chǎn)品設(shè)計(jì),目前寧波單身公寓產(chǎn)品之間提供的服務(wù)也有著比較明顯的差別，這里講的服務(wù)包括兩個(gè)層次，一是開(kāi)發(fā)商為業(yè)主提供的代為經(jīng)營(yíng)的服務(wù)，二是管理公司為物業(yè)使用者提供的服務(wù)；目前開(kāi)發(fā)商為業(yè)主提供返租服務(wù)的項(xiàng)目有好陽(yáng)光商務(wù)公寓、波特曼國(guó)際公寓、老外灘3號(hào)、歐寶國(guó)際酒店，這4個(gè)項(xiàng)目單身公寓的業(yè)主可以選擇與開(kāi)發(fā)商簽署返租協(xié)議，承諾的回報(bào)一般為10年年回報(bào)6%，其中歐寶國(guó)際酒店公寓產(chǎn)品的回報(bào)承諾是：前5年年回報(bào)6%，一次性返還，后5年年回報(bào)7%，是目前寧波市這種產(chǎn)品承諾回報(bào)最高的，但是事實(shí)上歐寶國(guó)際小業(yè)主的實(shí)際收益年限只有30年（40年土地使用期限，10年已經(jīng)被耽誤了），因此事實(shí)上還比不上好陽(yáng)光、波特曼或老外灘項(xiàng)目的回報(bào)，舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)在理想條件下每個(gè)好陽(yáng)光、波特曼或老外灘項(xiàng)目的年回報(bào)固定為6%，那么根據(jù)使用年限這3個(gè)項(xiàng)目的回報(bào)分別為420%、300%、420%，而歐寶前十年回報(bào)為65%，后20年為120%，總共只有185%。國(guó)際公寓、老外灘3號(hào)、歐寶國(guó)際酒店也與其他項(xiàng)目有著明顯的優(yōu)勢(shì)，這4個(gè)項(xiàng)目都可以享受送餐、預(yù)約室內(nèi)清潔、預(yù)約清洗衣物等室內(nèi)服務(wù)， 而其他項(xiàng)目則無(wú)法提供這些服務(wù)。項(xiàng)目間的物業(yè)管理費(fèi)用方面也有著差異：,寧波外籍人士居住項(xiàng)目專(zhuān)題,目前寧波的外籍人士居住的地域海曙區(qū)與江東區(qū)，外籍人士集中程度高的居住項(xiàng)目主要有3個(gè)，即中央花園、好陽(yáng)光商務(wù)公寓和波特曼國(guó)際公寓，這3個(gè)項(xiàng)目中主要是長(zhǎng)期在甬工作的外籍人士；中央花園項(xiàng)目于1989年左右竣工，當(dāng)時(shí)作為寧波唯一的涉外居住小區(qū)，到現(xiàn)在已經(jīng)成為寧波最為傳統(tǒng)的外籍人士居住地，入住率在90%以上，保守估計(jì)其中50%以上的租客是外籍人士。房型面積較大，主要有90、130、160平米3種房型，平面布局為2梯6戶，基本設(shè)備包括3條供水系統(tǒng)（冷、熱、純凈水）、ADSL接口、衛(wèi)星電視、門(mén)禁系統(tǒng)等，物業(yè)管理費(fèi)用在1.95元/月/平米。但是中央花園由于設(shè)計(jì)較早，內(nèi)部裝修老化，點(diǎn)式布局導(dǎo)致部分房型終日日照時(shí)間太短，這是其明顯的缺點(diǎn)，但是其較大的房型面積，個(gè)性的建筑風(fēng)格以及嚴(yán)格的安保使之依然受到外籍人士的歡迎；好陽(yáng)光商務(wù)公寓是目前寧波唯一有網(wǎng)上預(yù)訂系統(tǒng)的單身公寓項(xiàng)目，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)好陽(yáng)光商務(wù)公寓是真正意義上的服務(wù)式公寓產(chǎn)品，其類(lèi)似酒店的管理服務(wù)、更多的家具（洗衣機(jī)、烘干機(jī)、煤氣灶等），使之成為目前寧波最為成功的產(chǎn)品，估計(jì)其中70%以上的居住者是外籍人士。但是好陽(yáng)光商務(wù)公寓在品質(zhì)方面尚有所欠缺，波特曼國(guó)際公寓是目前寧波最為高檔的單身公寓產(chǎn)品，也是真正意義上的服務(wù)式公寓產(chǎn)品，與好陽(yáng)光商務(wù)公寓相比，其經(jīng)營(yíng)情況目前尚不理想，主要原因在于：1）營(yíng)業(yè)時(shí)間尚短；2）沒(méi)有網(wǎng)上預(yù)訂系統(tǒng)；3）返租執(zhí)行不夠徹底導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)管理不夠統(tǒng)一。但是波特曼的品質(zhì)和相對(duì)較大的房型也受到不少外籍人士的青睞，根據(jù)內(nèi)部的消息，年初曾有70位工作地點(diǎn)在北侖的日籍人士與波特曼洽談長(zhǎng)租事宜，但是未能談成，原因未知；下面總結(jié)這3個(gè)項(xiàng)目的租金價(jià)格、優(yōu)劣勢(shì)，并分析外籍人士對(duì)居住地的關(guān)注要素：,寧波外籍人士居住項(xiàng)目專(zhuān)題,我們認(rèn)為在甬工作的外籍人士在選擇長(zhǎng)期居住地關(guān)注的要素包括： 優(yōu)良的建筑品質(zhì)，這方面最為成功的是波特曼國(guó)際公寓，好陽(yáng)光商務(wù)公寓及中央花園都還有所欠缺，例如消防系統(tǒng)、內(nèi)部裝修等都與波特曼有明顯差距； 嚴(yán)格的安保管理，這方面3個(gè)項(xiàng)目都是比較成功的； 方便的客房預(yù)定系統(tǒng)，這方面目前來(lái)看好陽(yáng)光商務(wù)公寓式最為成功的； 完備的生活配套設(shè)施，這方面由于3個(gè)項(xiàng)目都處于比較成熟的地段，因此在生活配套方面都比較到位，而且3個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部都配有健身俱樂(lè)部、SPA、咖啡廳、西餐廳等配套設(shè)施； 居住地距離工作地點(diǎn)的車(chē)程在1小時(shí)內(nèi)，對(duì)于外籍人士而言是可以接受的，例如，北侖工業(yè)區(qū)到寧波市中心的車(chē)程在40分鐘左右，很多在北侖工作的外籍人士就選擇在好陽(yáng)光商務(wù)公寓居住。,需求及競(jìng)爭(zhēng)分析,根據(jù)上面的分析，我們知道目前寧波單身公寓的買(mǎi)家主要來(lái)自本地的投資者、外地及境外的投資者和本地的年輕夫婦等人群，這里有必要再分析一下此類(lèi)產(chǎn)品的最終使用者，因?yàn)閱紊砉a(chǎn)品的投資性較強(qiáng)，產(chǎn)品最終使用者決定了需求狀況，也就決定了產(chǎn)品的租賃狀況，租賃市場(chǎng)的狀況最終會(huì)決定產(chǎn)品的銷(xiāo)售狀況；外籍人士的需求將主要鎖定在單身公寓中的服務(wù)式公寓產(chǎn)品，目前服務(wù)式公寓產(chǎn)品租賃市場(chǎng)需求強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間這個(gè)需求或繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)，我們可以進(jìn)行簡(jiǎn)單的量化分析，盡管目前長(zhǎng)期在甬工作的外籍員工的確切數(shù)量尚不可得，但是從北侖工業(yè)區(qū)、保稅區(qū)、江北區(qū)等等區(qū)域的零散信息來(lái)看，估計(jì)人數(shù)至少在5,000人以上，因此，其中80%集中在工業(yè)園區(qū)工作，北侖與鎮(zhèn)海區(qū)的工業(yè)園區(qū)是外籍員工最為集中的區(qū)域。假設(shè)60%的外籍員工需要服務(wù)式公寓，以一人一套計(jì)，那么也需要3,000套的服務(wù)式公寓，而目前3個(gè)服務(wù)式公寓產(chǎn)品即投入使用的好陽(yáng)光國(guó)際公寓、波特曼國(guó)際公寓和在售的歐寶項(xiàng)目的總供應(yīng)量只有約881套左右，因此目前的市場(chǎng)缺口就在2,119套，本案項(xiàng)目將在2-3年后投入使用，預(yù)計(jì)期間這個(gè)市場(chǎng)缺口將繼續(xù)拉大，這主要是由于寧波的較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐以及中國(guó)入市后國(guó)內(nèi)很多市場(chǎng)對(duì)外資的解禁都將給寧波帶來(lái)更多的外商投資，同時(shí)帶來(lái)更多的外籍工作人士，若本案項(xiàng)目發(fā)展服務(wù)式公寓，最終的使用者將主要來(lái)自北侖、鎮(zhèn)海、科技園區(qū)及市中心區(qū)域，租賃需求預(yù)計(jì)是強(qiáng)勁的，在此基礎(chǔ)上，產(chǎn)權(quán)出售的前景也是看好的；除了服務(wù)式公寓的其他單身公寓產(chǎn)品的租賃需求尚不明確，因?yàn)檫@類(lèi)產(chǎn)品都還尚未投入使用，但是根據(jù)上海此類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)2-3年這類(lèi)產(chǎn)品租賃市場(chǎng)的形勢(shì)可能出現(xiàn)分化。一般而言市中心或次中心地段、生活氛圍成熟、靠近商務(wù)區(qū)的產(chǎn)品租賃市場(chǎng)會(huì)相對(duì)較好，因?yàn)檫@類(lèi)產(chǎn)品的租客通常是月薪較高的年輕白領(lǐng)群體，他們沒(méi)車(chē)，一般也無(wú)法像外籍工作人員那樣享受專(zhuān)車(chē)或包車(chē)接送。地段距離商務(wù)區(qū)稍遠(yuǎn)的單身公寓產(chǎn)品就會(huì)失去優(yōu)勢(shì)，租賃狀況也相對(duì)較差，從而也影響到此類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況。本案項(xiàng)目在投入使用時(shí)，周邊整體氛圍尚不夠成熟，基本上很難吸引在市中心或其他區(qū)域工作的年輕白領(lǐng)的注意，在發(fā)展此類(lèi)單身公寓產(chǎn)品時(shí)將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；由于市場(chǎng)整體供應(yīng)量小，本案項(xiàng)目周邊的東部新城區(qū)域內(nèi)也尚未發(fā)現(xiàn)未來(lái)供應(yīng)，因此，我們?cè)谶@個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是比較小的，需求導(dǎo)向?qū)⑹潜景疙?xiàng)目公寓產(chǎn)品定位的主要方針。,公寓產(chǎn)品市場(chǎng)分析小結(jié),目前寧波市單身公寓產(chǎn)品總體供應(yīng)量小，本案項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)程度也較低；由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，寧波本地居民購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，尤其是本地的私營(yíng)企業(yè)主等，頭有著較強(qiáng)的投資房產(chǎn)的意識(shí)，總價(jià)較低的受到這類(lèi)投資目的的人群的歡迎，同時(shí)也受到自用目的的年輕夫婦的歡迎，因此這類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求較強(qiáng)，去化速度快；目前寧波市單身公寓產(chǎn)品的主流面積范圍在36-62平米，主流總價(jià)范圍在30-45萬(wàn)元之間，平層房型為主，復(fù)式房型為輔，平層產(chǎn)品的受歡迎程度更高；目前這類(lèi)型產(chǎn)品的投資年回報(bào)率是在6%-7%左右；中央花園、波特曼國(guó)際公寓和好陽(yáng)光商務(wù)公寓是目前寧波外籍人士集中程度最高的項(xiàng)目，它們?cè)谝欢ǔ潭壬戏从沉送饧耸吭陴x擇長(zhǎng)期居所的要素： 優(yōu)良的建筑品質(zhì)； 嚴(yán)格的安保管理； 方便的客房預(yù)定系統(tǒng)； 完備的生活配套設(shè)施； 居住地距離工作地點(diǎn)的車(chē)程在1小時(shí)內(nèi)。波特曼國(guó)際公寓、好陽(yáng)光商務(wù)公寓是目前寧波投入使用的真正意義上的服務(wù)式公寓，歐寶國(guó)際酒店的公寓部分也屬服務(wù)式公寓范疇，其優(yōu)缺點(diǎn)對(duì)于本案項(xiàng)目公寓部分的發(fā)展定位有著較強(qiáng)的借鑒意義；通過(guò)外籍人士居住項(xiàng)目的專(zhuān)題研究，我們認(rèn)為外籍人士是相對(duì)偏好面積較大的房型的，從這個(gè)角度講好陽(yáng)光項(xiàng)目的房型偏小，波特曼的房型配置相對(duì)合理，但是可以再適度提高大房型的比例；,商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,寧波商業(yè)市場(chǎng)背景,寧波市整體的居民消費(fèi)能力較強(qiáng)，消費(fèi)欲望強(qiáng)。2000-2005年，寧波市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額從389.29億元上升到了759.80億元，幾乎翻了一番，而且2002年以來(lái)的社會(huì)消費(fèi)品的年增長(zhǎng)率也保持了較快的上升速度；,2000-2005年市區(qū)居民的人均消費(fèi)性支出從7997元上升到了11758萬(wàn)元，期間年均增長(zhǎng)率達(dá)到9.4%。2005年，寧波的市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出排在國(guó)內(nèi)城市的第6位，前五位分別是深圳、廣州、上海、杭州、北京；2002年，寧波市的人均商業(yè)面積約為0.8平米左右，根據(jù)寧波市中心城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃綱要（2002-2010），到2010年寧波市的人均商業(yè)面積要達(dá)到0.9-1.2平米，若按照寧波市人口500萬(wàn)計(jì)算，那么寧波市的商業(yè)面積還需要發(fā)展50-150萬(wàn)平米；根據(jù)規(guī)劃，海曙、江東、江北和鄞州中心區(qū)的主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積要達(dá)到115萬(wàn)平米，根據(jù)我們的調(diào)查，目前寧波的主要商業(yè)物業(yè)存量約為59.86萬(wàn)平米，再加上在建的34.26萬(wàn)平米的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)以及其他主要物業(yè)（見(jiàn)下文），那么到2010年海曙、江東、江北和鄞州中心區(qū)的商業(yè)發(fā)展體空間還有約20.88萬(wàn)平米，這意味著，至少2010以前，寧波尚有一定的商業(yè)物業(yè)發(fā)展空間，本案項(xiàng)目可以發(fā)展商業(yè)物業(yè)而不必?fù)?dān)心商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)飽和。,零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況分析,目前寧波市現(xiàn)有或在建主要零售商業(yè)物業(yè)（建筑面積不小于10,000平米）如下圖所示；,14,15,16,17,18,19,20,21,23,24,25,目前寧波的主要零售商業(yè)物業(yè)的存量大約在59.86萬(wàn)平米左右，其中約75%集中在三江口區(qū)域，約25%分在距離三江口較遠(yuǎn)的區(qū)域；從商業(yè)形態(tài)上來(lái)看，商業(yè)街的是目前寧波規(guī)模最大的商業(yè)形態(tài)，主要包括了天一廣場(chǎng)商業(yè)街區(qū)、鼓樓步行街及城隍廟商業(yè)街區(qū)；百貨商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)、購(gòu)物中心的份額差距相對(duì)較??；,目前寧波所有的百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心都位于三江口區(qū)域，集中分布在中山東路兩側(cè)，檔次主要在中檔、中高檔及高檔（國(guó)際購(gòu)物中心是目前寧波唯一的高檔購(gòu)物中心）；現(xiàn)有的大賣(mài)場(chǎng)則主要分布在距離三江口相對(duì)較遠(yuǎn)的區(qū)域，主要分布在成熟的、大型的居住社區(qū)周邊，總體上來(lái)看；根據(jù)調(diào)查的情況來(lái)看，一些新興的商業(yè)形態(tài)如FOS（Factory Outlet Store 工廠直銷(xiāo)店）或者品牌折扣店都還沒(méi)有在寧波出現(xiàn)，另外便利店在寧波的數(shù)量也還相對(duì)較少。,零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況分析,零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況分析,零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況分析,寧波現(xiàn)有的10個(gè)主要的百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心都集中在中山東路，相互間存在著競(jìng)爭(zhēng)，但是各商場(chǎng)的定位覆蓋了中、中高和高三個(gè)檔次，定位的差異性一定程度上降低了競(jìng)爭(zhēng)程度。另外由于寧波市居民整體的消費(fèi)能力較強(qiáng)，尤其是存在一批數(shù)量較多的私營(yíng)企業(yè)主，因此百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心整體的經(jīng)營(yíng)狀況都比較好。在二線城市中，類(lèi)似國(guó)際購(gòu)物中心這樣的包括了20多個(gè)一、二線品牌的高檔購(gòu)物中心很少見(jiàn)，而且國(guó)際購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)情況也很好，據(jù)稱2005年一般單柜營(yíng)業(yè)額可以達(dá)到60-70萬(wàn)元，最好的可以到170萬(wàn)元，這直接反映了寧波市居民強(qiáng)勁的消費(fèi)能力。從百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)情況我們可以得出這樣的結(jié)論：寧波市民的整體購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，對(duì)于品牌的認(rèn)知度較高，追求品牌商品的心理較強(qiáng)；目前主要的商業(yè)街包括天一廣場(chǎng)商業(yè)街、城隍廟商業(yè)街區(qū)及鼓樓商業(yè)街，后兩者主要針對(duì)本地的年輕人及少年，定位在中檔或以下，經(jīng)營(yíng)狀況也都比較好。天一廣場(chǎng)則是目前寧波這個(gè)城市的標(biāo)志性商業(yè)場(chǎng)所，集旅游、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲、集會(huì)等綜合性功能于一體，整體的檔次在中檔及以上，是寧波最受歡迎的周末休閑購(gòu)物場(chǎng)所，面向的消費(fèi)群體也涵蓋了各個(gè)年齡層次，在寧波的商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位相當(dāng)牢固；由于商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街基本上都處于三江口區(qū)域，意味著寧波市民有著跨區(qū)域購(gòu)物的習(xí)慣，因?yàn)槲挥诰嚯x三江口較遠(yuǎn)的地方的居民也必須到三江口區(qū)域購(gòu)物，他們的交通工具主要是公交車(chē)；從目前寧波的大賣(mài)場(chǎng)情況來(lái)看，單體規(guī)模達(dá)到10,000平米以上的大賣(mài)場(chǎng)數(shù)量是相對(duì)較小的，從大賣(mài)場(chǎng)的分布來(lái)看，基本上分散在海曙、江東、江北的成熟居住社區(qū)周邊，即使加上在建的歐尚、沃爾瑪，也總共只有11個(gè)，平均每個(gè)區(qū)3.7個(gè)，大賣(mài)場(chǎng)之間的平均距離也遠(yuǎn)超過(guò)3公里，2004年底寧波市區(qū)人口約213.4萬(wàn)人，平均19.4萬(wàn)人擁有一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)，從各方面來(lái)看，寧波大賣(mài)場(chǎng)還有著較大的發(fā)展空間。大賣(mài)場(chǎng)供小于求的狀況也決定了目前寧波各大賣(mài)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況都比較好。,零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況分析,零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概況分析,從上表可以看到，寧波在建的一些未來(lái)主要商業(yè)項(xiàng)目主要位于三江口以外區(qū)域，這是因?yàn)槿趨^(qū)域現(xiàn)在由于可用于商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的土地有限；萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)將成為目前已知的寧波最大的綜合性商業(yè)物業(yè)，他將包括百貨商場(chǎng)、沃爾瑪、國(guó)際影院、百安居等主力租戶，綜合規(guī)模將超過(guò)天一廣場(chǎng)，并且不同于天一廣場(chǎng)商業(yè)街區(qū)的商業(yè)形態(tài)，將成為寧波南部的商業(yè)亮點(diǎn)。天一廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)將分別成為寧波市區(qū)中心和南部的商業(yè)亮點(diǎn)，而建設(shè)中的東部新城區(qū)域尚未發(fā)現(xiàn)商業(yè)亮點(diǎn)。,餐飲/娛樂(lè)休閑市場(chǎng)概況分析,餐飲/娛樂(lè)休閑市場(chǎng)概況分析,如上表所述，目前寧波主要的餐飲/娛樂(lè)休閑場(chǎng)所大約有548家（這不包括數(shù)量較多的中餐廳和美容/美發(fā)/美體場(chǎng)所），這些餐飲/娛樂(lè)休閑場(chǎng)所中有大約80%分布在海曙區(qū)，天一廣場(chǎng)及周邊是最為集中的的區(qū)，其他20%主要分布在江東百丈路沿線及江北老外灘區(qū)域；以上數(shù)據(jù)反映，目前寧波市民絕大多數(shù)的餐飲、休閑娛樂(lè)消費(fèi)都是集中在海曙區(qū)尤其是天一廣場(chǎng)及其周邊區(qū)域進(jìn)行的，江東、江北區(qū)域都還缺少集中的餐飲/娛樂(lè)/休閑場(chǎng)所（老外灘區(qū)域除外，其定位在中高及高檔次，消費(fèi)者主要是外籍人士及高收入階層）；從整體上來(lái)看，寧波的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所是相對(duì)缺乏的，區(qū)域的分布也存在不均衡；從餐飲/娛樂(lè)休閑業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)看，晚上到凌晨是其主要的營(yíng)業(yè)時(shí)間，這就決定了這種大部分這種類(lèi)型的商業(yè)只能在非常成熟的地段經(jīng)營(yíng)，以方便晚間人流的到達(dá)與疏散。由于本案項(xiàng)目投入使用時(shí)，周邊環(huán)境將還不成熟，若本案項(xiàng)目發(fā)展此類(lèi)型的商業(yè)，在商家選擇、引進(jìn)方面面臨著較大的局限性與困難。,商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售/租賃概況分析,由于商業(yè)市場(chǎng)整體狀況較好，寧波的商業(yè)物業(yè)整體的入住率較高，租賃需求強(qiáng)；目前寧波可出售的商業(yè)物業(yè)中，以沿街商鋪為主，主要是社區(qū)型商業(yè)街鋪，多位于三江口區(qū)域以外，此類(lèi)物業(yè)的整體體量難以統(tǒng)計(jì)，但是可以明確的是此類(lèi)可售的商業(yè)物業(yè)整體體量較?。ū热缯f(shuō)，一個(gè)10萬(wàn)平米的體量的住宅小區(qū)，其社區(qū)商業(yè)面積很可能不到5,000平米不到），去化速度整體上來(lái)看是比較快的，由于社區(qū)型商鋪的總價(jià)相對(duì)較低，因此，其購(gòu)買(mǎi)者除了自用者外，還包括部分個(gè)人投資者。在市中心區(qū)域有部分百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心是產(chǎn)權(quán)出售的，比如恒隆中心的百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心、金隆國(guó)際的購(gòu)物中心，此類(lèi)物業(yè)的單元總價(jià)一般在200萬(wàn)元以上，購(gòu)買(mǎi)者主要以自用者及投資基金等，根據(jù)調(diào)查的情況，2005年底恒隆中心百貨商場(chǎng)的1-4層被一家投資基金購(gòu)得；主要商業(yè)類(lèi)型的租金及售價(jià)如上表所示。根據(jù)一些主要商業(yè)物業(yè)的成交紀(jì)錄，我們認(rèn)為目前寧波市的地段較好的區(qū)域商業(yè)物業(yè)投資回報(bào)率可以達(dá)到10%左右，高于住宅物業(yè)，而地段相對(duì)較偏的區(qū)域的商業(yè)物業(yè)回報(bào)率最低的水平在4.2%左右,購(gòu)物中心類(lèi)型的物業(yè)考慮到使用率的影響，其收益率一般在6%左右；但是由于總價(jià)門(mén)檻相對(duì)較高，而且操作相對(duì)住宅物業(yè)困難，因此個(gè)人投資者在此類(lèi)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者中的比例相對(duì)較低。,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷(xiāo)商場(chǎng))專(zhuān)題分析,通過(guò)以上對(duì)寧波商業(yè)市場(chǎng)的基本認(rèn)識(shí)，我們認(rèn)為本案項(xiàng)目在發(fā)展商業(yè)物業(yè)方面面臨著幾個(gè)困難：）進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不佳（周邊環(huán)境不成熟）；）整體規(guī)模有限；）距離現(xiàn)存的建成區(qū)較遠(yuǎn)（從三江口區(qū)域到本案項(xiàng)目的車(chē)程估計(jì)在分鐘左右）；）百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、大型賣(mài)場(chǎng)等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)發(fā)展已經(jīng)相對(duì)成熟；）個(gè)人投資者越過(guò)商業(yè)物業(yè)投資的門(mén)檻困難，意味著商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的目標(biāo)市場(chǎng)相對(duì)狹窄。綜合以上個(gè)方面考慮，我們嘗試分析FOS的可行性。FOS最早誕生于美國(guó)，起初的含義是工廠直銷(xiāo)店，處理工廠尾貨，經(jīng)過(guò)一百多年的發(fā)展，現(xiàn)在的FOS是指以較低折扣專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售品牌產(chǎn)品的下架、過(guò)季、斷碼產(chǎn)品的商場(chǎng)，其供貨渠道從過(guò)去單一的商品工廠發(fā)展為商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商乃至大型百貨商店共同參與的專(zhuān)門(mén)供貨渠道，通常FOS以商品市價(jià)的折進(jìn)貨并以市價(jià)的6折出售，有時(shí)候部分FOS中也供應(yīng)當(dāng)季的商品，不過(guò)其價(jià)格也與市價(jià)相仿。目前國(guó)內(nèi)的FOS主要存在于上海與北京兩個(gè)城市，其中北京迄今為止已經(jīng)有個(gè)FOS,檔次定為主要在中高及高檔。二線城市中，廈門(mén)、重慶、成都等城市也已經(jīng)出現(xiàn)了FOS。目前浙江省內(nèi)唯一的一家FOS在紹興。目前國(guó)內(nèi)的FOS的規(guī)模一般從,平米到,平米，定位一般從中高檔次到高檔次，例如上海FOXTOWN、北京燕莎奧特萊斯就是高檔次的FOS，其商品以世界一線品牌為主，而北京愛(ài)家?jiàn)W特萊斯的定位在中高檔次，商品既包括國(guó)外品牌，也包括國(guó)內(nèi)品牌.下面我們選擇北京愛(ài)家?jiàn)W特萊斯以及一個(gè)海外項(xiàng)目(Harbour Town澳大利亞)兩個(gè)案例進(jìn)行分析，前者的規(guī)模、地理位置等與本案項(xiàng)目相仿，后者可以提供更多的先進(jìn)概念供本案項(xiàng)目參考。,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷(xiāo)商場(chǎng))專(zhuān)題分析,北京愛(ài)家?jiàn)W特萊斯（AIKA Outlets）,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷(xiāo)商場(chǎng))專(zhuān)題分析,Harbour Town, 澳大利亞,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷(xiāo)商場(chǎng))專(zhuān)題分析,Harbour Town, 澳大利亞,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷(xiāo)商場(chǎng))專(zhuān)題分析,Harbour Town, 澳大利亞,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷(xiāo)商場(chǎng))專(zhuān)題分析,愛(ài)家?jiàn)W特萊斯位于北京北四環(huán)與三環(huán)之間，并非絕對(duì)的市中心區(qū)域，從市中心區(qū)域出發(fā)車(chē)程分鐘可到達(dá)，靠地鐵站，有十條以上公交線車(chē)通往該區(qū)域。,由北京愛(ài)家集團(tuán)（AIKA）開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng)總建筑面積1.5萬(wàn)平米，包括地下1層、地上3層的單體建筑商品類(lèi)型包括品牌服裝、服飾、鞋帽、珠寶、精品皮革、皮具、運(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)品、家居飾品經(jīng)營(yíng)品牌共有個(gè)左右，例如：,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷(xiāo)商場(chǎng))專(zhuān)題分析,愛(ài)家?jiàn)W特萊斯配有300個(gè)地面停車(chē)位。B1層到2層單層面積約4000平米，3層面積約3,000平米；每層設(shè)置2部手扶電梯，3個(gè)樓梯，2個(gè)洗手間、地下一層設(shè)置餐廳及兒童游樂(lè)場(chǎng)。配備中央空調(diào)系統(tǒng)，餐飲區(qū)設(shè)置煤氣及油煙管道等；經(jīng)營(yíng)狀況良好，平均雙休日人流量達(dá)到30,000人，工作日5,000-6,000人，主要針對(duì)北京市區(qū)內(nèi)的月收入在3,000元以上的“品牌追求者”，年齡層次多在25-45歲，以及18-25歲以下的青少年。,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷(xiāo)商場(chǎng))專(zhuān)題分析,由于愛(ài)家?jiàn)W特萊斯單層面積相對(duì)較小，因此采用的是6米*6米的柱網(wǎng)；內(nèi)部場(chǎng)地分割一般為18平米（3米*6米）、36平米（6米*6米）、48-54平米、72平米。其他面積范圍可以協(xié)商。,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷(xiāo)商場(chǎng))專(zhuān)題分析,愛(ài)家?jiàn)W特萊斯體現(xiàn)了國(guó)內(nèi)FOS的一般特征： 商品品牌質(zhì)優(yōu)，品牌及商品種類(lèi)多，價(jià)格低廉，對(duì)品牌愛(ài)好者吸引力強(qiáng)； 對(duì)距離不敏感，商圈范圍大。由于其商品的品牌質(zhì)優(yōu)、價(jià)格低廉的特征，很多品牌追求者為了購(gòu)物一般可以接受1個(gè)小時(shí)左右甚至以上的車(chē)程； 在國(guó)內(nèi)城市，人流的到達(dá)與疏散主要依靠公共交通； 工作日人流少，雙休日人流多，節(jié)假日是人流高峰； 由于以品牌商品為主，因此在檔次形象方面較好； 具備購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)的綜合功能。,通過(guò)與愛(ài)家的對(duì)比，基于以下方面因素的考慮，我們認(rèn)為FOS是比較適合本案項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)： 寧波還沒(méi)有這種類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)，目前為止也尚未發(fā)現(xiàn)有這種類(lèi)型的未來(lái)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)； 寧波居民購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，品牌消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)，客觀上存在FOS的潛在消費(fèi)者群體； 本案項(xiàng)目到建成區(qū)的距離適中，基本上建成區(qū)任何地方的居民可以通過(guò)公共交通在1個(gè)小時(shí)內(nèi)到達(dá)本案項(xiàng)目； 本案項(xiàng)目已經(jīng)具備一定的公共交通基礎(chǔ)，536、566等5條左右的公交線路經(jīng)過(guò)本案項(xiàng)目或本案項(xiàng)目附近區(qū)域； 建筑規(guī)模靈活，1萬(wàn)平米以上的商業(yè)空間即可開(kāi)設(shè)FOS； 通過(guò)與有FOS運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的公司合作可以彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)上的不足； 通過(guò)一定時(shí)間的成功運(yùn)營(yíng)，即可通過(guò)整體收購(gòu)或產(chǎn)權(quán)帶租約銷(xiāo)售的方式轉(zhuǎn)讓FOS，實(shí)現(xiàn)較快的資金回收。,位于澳大利亞珀斯（Perth）市的黃金海岸(Gold Coast)，是澳大利亞著名的旅游、休閑、購(gòu)物勝地；Harbour Town位于珀斯市區(qū)的西部，靠近米切爾（Mitchell Freeway）公路的出口，從珀斯市中心區(qū)域出發(fā)，可以通過(guò)自駕車(chē)、乘巴士、軌道交通到達(dá)。,FOS (Factory Outlet Store 工廠直銷(xiāo)商場(chǎng))專(zhuān)題分析,Harbour Town, 澳大利亞,FO