1/30接管驗(yàn)收方案接管驗(yàn)收整體計(jì)劃一、依照業(yè)主方新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司之要求,根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布,1991年7月1日實(shí)施的中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合香港新世界大廈實(shí)際情況及工程驗(yàn)收進(jìn)度,我司將對(duì)香港新世界大廈接管驗(yàn)收工作分二部分進(jìn)行A、辦公層區(qū)域L12L57和各設(shè)備房塔樓部分7月20日到8月24日B、商場(chǎng)部分B3L3及車庫(kù)裙樓部分9月8日到10月28日二、接管必備資料如下1竣工工程項(xiàng)目一覽表,包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)竣工日期等設(shè)備清單,包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等工程項(xiàng)目竣工圖材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說(shuō)明書(shū)和驗(yàn)收記錄,預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄2/30隱蔽工作驗(yàn)收記錄土建施工記錄,包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等設(shè)備安裝調(diào)試記錄,如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄,暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)來(lái)自的測(cè)試記錄,重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。10圖紙會(huì)審記錄,設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單11關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說(shuō)明12有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件13所有工程項(xiàng)目通過(guò)國(guó)家部門驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書(shū),如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料,并需永久保存,以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。三、物業(yè)接管工作組織構(gòu)成1上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司香港新世界大廈物業(yè)管理處管理部、工程部3/30其它相關(guān)人員四、接管驗(yàn)收原則以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,方可有效。五、接管工作程序1接管工作準(zhǔn)備階段熟悉接管各層面的情況接管工作應(yīng)備文件A驗(yàn)收接管流程B相關(guān)驗(yàn)收文件C相關(guān)驗(yàn)收表格D成品保護(hù)方案1接管人力與器具準(zhǔn)備1接管前人員培訓(xùn)接管工作運(yùn)作階段1進(jìn)入接管層面現(xiàn)場(chǎng),由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。2按照準(zhǔn)備階段中所制各類驗(yàn)收表格分別進(jìn)行接管。3接管完畢,填寫(xiě)表格,重要現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)進(jìn)行照相,一式二份,一份交發(fā)展商,一份由管理公司存檔備案。4接管合格,鑰匙移交管理處。4/30接管繕后階段1接照接管原則與表格,將不合格部分進(jìn)行匯總,并通知發(fā)展商限期整改。2對(duì)整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn),并作出記錄。3對(duì)整改情況進(jìn)行檢查,并對(duì)整改情況作出定論。4對(duì)已接管樓層安排人員定時(shí)或不定時(shí)巡視,確保大廈各功能及設(shè)施設(shè)備運(yùn)作正常。5對(duì)部分成品如地面、墻面、天花、電梯等進(jìn)行保護(hù)。物業(yè)驗(yàn)收移交程序根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主或租戶入住的情況不同,發(fā)展商或大業(yè)主可視需要要求管理公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管,但項(xiàng)目的最終移交是在通過(guò)政府有關(guān)職能部門和發(fā)展商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)管理公司驗(yàn)收通過(guò)為準(zhǔn)。一、物業(yè)驗(yàn)收條件物業(yè)要驗(yàn)收移交,必須滿足以下首要條件1提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖若尚未完成峻工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)來(lái)自的操作說(shuō)明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料提供與承包商或供應(yīng)商簽署承包供應(yīng)合同中有5/30關(guān)技術(shù)條款出示政府有關(guān)職能部門詳見(jiàn)附表驗(yàn)收證明提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房。二、拒絕驗(yàn)收對(duì)以下情況,物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)1嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)未能通過(guò)有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收工地與交付物業(yè)不能有效隔離機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)。三、缺陷整改對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)引起的受損等情況,管理公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄,以供發(fā)展商或大業(yè)主督促承包商或供應(yīng)商進(jìn)行整改,對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問(wèn)題比較嚴(yán)重,則向發(fā)展商或大業(yè)主建議暫緩驗(yàn)收,待整改完成后重新驗(yàn)收。6/30四、試運(yùn)行若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過(guò)最終的驗(yàn)收,但由于小業(yè)主或租戶入住需要必須開(kāi)啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng),管理公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收,并嚴(yán)格按發(fā)展商或大業(yè)主的書(shū)面指令進(jìn)行管理和操作,在此期間,技術(shù)上仍由承包商供應(yīng)商把關(guān),若發(fā)生任何問(wèn)題或意外,除管理公司人為原因外,責(zé)任由發(fā)展商或大業(yè)主及其承包商負(fù)責(zé),對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽定臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議,清楚列明有關(guān)各方責(zé)任。五、驗(yàn)收通過(guò)被驗(yàn)收物業(yè)完好,設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常,所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求,場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈,經(jīng)有關(guān)各方書(shū)面確認(rèn)驗(yàn)收通過(guò),發(fā)展商或大業(yè)主應(yīng)督促承包商或供應(yīng)商移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具,物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。六、保修期按正常情況,物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束,正式進(jìn)入保修期,但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程,在此期間,有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期,故需要發(fā)展商或大業(yè)主與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)項(xiàng)目的保修期1起始日期,書(shū)面通知物業(yè)公司,而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng),若需要簽續(xù)保合同,發(fā)展商或大業(yè)7/30主應(yīng)酌情予以補(bǔ)償?？⒐を?yàn)收應(yīng)提供的技術(shù)資料在物業(yè)驗(yàn)收接管前,發(fā)展商/業(yè)主須提供有關(guān)物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖,分類立卷,在驗(yàn)收時(shí)交物業(yè)管理公司歸檔保存,若驗(yàn)收時(shí)尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明,竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開(kāi)始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。物業(yè)管理公司將參考這些技術(shù)資料對(duì)物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收管理、運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng),一般需要遞交以下技術(shù)資料,但不限于此列一、土建、裝修需要的資料1建筑、裝修和綠花等設(shè)計(jì)說(shuō)明總平面圖、建筑和結(jié)構(gòu)圖裝修圖包括所有天花、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料房屋面積測(cè)量報(bào)告物業(yè)沉降測(cè)試報(bào)告8/30防水工程的盛水試驗(yàn)報(bào)告隱蔽工程驗(yàn)收鑒證。二、弱電系統(tǒng)需要的資料1各弱電系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)包括屋宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、車庫(kù)自動(dòng)化管理系統(tǒng)等各弱電系統(tǒng)圖、平面圖弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證消防局、技防辦、音像管理處、有線電視臺(tái)、國(guó)家安全局、電話發(fā)展總公司等政府職能部門的驗(yàn)收合格證明設(shè)備原理圖、電腦軟件程序和說(shuō)明等。三、電氣系統(tǒng)需要的資料1高壓、低壓和變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗(yàn)收資料及說(shuō)明電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證供電局驗(yàn)收?qǐng)?bào)告各種用電設(shè)備調(diào)試、測(cè)試報(bào)告避雷裝置系統(tǒng)圖、平面圖、測(cè)試報(bào)告、防雷辦驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。四、給排水需要的資料9/301噴淋、消火栓水系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)消防水、給水、排水系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證消防局驗(yàn)收批文,衛(wèi)生防疫站、自來(lái)水、城市排水檢測(cè)站和質(zhì)驗(yàn)站等政府職能部門驗(yàn)收?qǐng)?bào)告消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及驗(yàn)測(cè)報(bào)告污水處理系統(tǒng)竣工圖紙,衛(wèi)生防疫站驗(yàn)收批文蓄水池、水箱和開(kāi)水器水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告。五、空調(diào)系統(tǒng)需要的資料1空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)空調(diào)、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖空調(diào)機(jī)組熱泵機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、熱交換器及風(fēng)機(jī)盤(pán)管等設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證消防局驗(yàn)收批文空調(diào)系統(tǒng)/設(shè)備試壓、調(diào)試報(bào)告。六、動(dòng)力設(shè)備需要的資料1鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)和電梯等設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)鍋爐房、應(yīng)急發(fā)電機(jī)房平面圖,煤氣調(diào)壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平面圖10/30勞動(dòng)局、質(zhì)檢站及煤氣公司有關(guān)驗(yàn)收證明鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)及電梯等設(shè)備的調(diào)試報(bào)告、產(chǎn)品合格證書(shū)煤氣管道的試壓報(bào)告。七、電梯驗(yàn)收提交資料電梯正式驗(yàn)收移交前,施工單位需遞交以下資料,以便使物業(yè)管理公司技術(shù)人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理,以下為電梯移交時(shí)必須提供的資料,但不限于此1市建委質(zhì)監(jiān)站批發(fā)的“電梯運(yùn)行證”市技術(shù)監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證”電梯技術(shù)規(guī)格說(shuō)明書(shū)電梯出廠合格證及產(chǎn)地來(lái)源證電梯裝箱清單電梯管理與使用手冊(cè)電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn)電梯操作說(shuō)明書(shū)電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)10電梯安裝圖紙11電梯機(jī)械及電氣控制圖紙12電梯備品備件清單13電梯操作培訓(xùn)手冊(cè)14電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄11/3015電梯應(yīng)急維修電話16電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。八、其他需要的資料發(fā)展商、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料。竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)承包單位在物業(yè)移交前,須遞交設(shè)備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)以下簡(jiǎn)稱“手冊(cè)”,以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的操作和管理,一般有以下要求1承包單位須在設(shè)備/系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè),以便物業(yè)管理公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的基本情況。手冊(cè)內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印,文字、插圖和表格等效果清晰。每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊(cè),以減少每?jī)?cè)的厚度,不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔,并附有清楚的目錄指示,以便操作人員翻查參考。為使手冊(cè)便于使用,并經(jīng)得起在日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破損,手冊(cè)應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的A4標(biāo)準(zhǔn)紙張編印,配上堅(jiān)硬的封面和書(shū)背,并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護(hù)。12/30手冊(cè)須同時(shí)附有本項(xiàng)目的“竣工圖”來(lái)自目錄,按所屬系統(tǒng)分列于有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時(shí)適用于多個(gè)系統(tǒng)時(shí),則需在每個(gè)有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時(shí)列出。若遞交手冊(cè)時(shí)尚未完成竣工圖,必須提供最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明,竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開(kāi)始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料至少包括以下內(nèi)容A系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。B詳盡介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說(shuō)明。C系統(tǒng)內(nèi)所有的管道和接線圖,并說(shuō)明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。D提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù),并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。E系統(tǒng)中有關(guān)供電、配電屏和控制屏的詳細(xì)說(shuō)明。設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料至少包括以下內(nèi)容A設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時(shí)停機(jī)程序。B詳盡介紹每臺(tái)獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說(shuō)明。C所有設(shè)備的原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料,包括13/30每塊電路板的電路圖,以及所有電子元件的布置圖。如有需要,還需提供部件分解圖,以顯示各部件的位置。D列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號(hào)、系列編號(hào)、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)。E所有設(shè)備的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、合格簽證書(shū)、生產(chǎn)廠測(cè)試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表等資料。系統(tǒng)/設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料至少包括以下內(nèi)容A所有系統(tǒng)/設(shè)備檢查手冊(cè)。B設(shè)備更換部件的程序和要求。C從整個(gè)系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說(shuō)明,調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。D執(zhí)行運(yùn)作和維修保養(yǎng)程序時(shí)應(yīng)特別注意事項(xiàng)。E常見(jiàn)故障處理和解決方法。F提出系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度,列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容和方法。安全保險(xiǎn)需提供技術(shù)資料至少包括以下內(nèi)容A各類設(shè)備的保護(hù)操作程序。B對(duì)各項(xiàng)系統(tǒng)操作時(shí)可能發(fā)生的事故危險(xiǎn)應(yīng)作的預(yù)14/30防、應(yīng)變和保護(hù)措施說(shuō)明。C電氣事故保護(hù)D機(jī)械事故保護(hù)E火災(zāi)和爆炸事故保護(hù)F化學(xué)事故保護(hù)G在處理燃料和化學(xué)物品出現(xiàn)的事故保護(hù)H急救和事故報(bào)告10在任何設(shè)備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專用軟件,需提供的技術(shù)資料至少包括以下內(nèi)容A軟件內(nèi)容目錄表打印本。B流程圖、數(shù)據(jù)表和程序說(shuō)明。C特殊的軟件和工具的使用說(shuō)明。D程序設(shè)計(jì)和系統(tǒng)使用手冊(cè)。E應(yīng)用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料,便于業(yè)主進(jìn)一步修改和發(fā)展軟件。11列出每一種型號(hào)設(shè)備、材料和附件的供應(yīng)廠商和代理商名單,并詳細(xì)列明這些廠商的地址、電話及圖文傳真號(hào)碼。12列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專用工具清單。物業(yè)驗(yàn)收管理制度1物業(yè)交接管理15/30驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作驗(yàn)收小組根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙,按設(shè)計(jì)和施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃,按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收驗(yàn)收小組編制驗(yàn)收計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn),由開(kāi)發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進(jìn)行驗(yàn)收和移交工作。驗(yàn)收小組按開(kāi)發(fā)商提供的竣工圖,設(shè)備清單,所有設(shè)施、設(shè)備出廠合格證書(shū),設(shè)備調(diào)試運(yùn)行記錄、試驗(yàn)報(bào)告等,在開(kāi)發(fā)商組織下進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收的實(shí)施驗(yàn)收小組在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中,按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收主要驗(yàn)收的設(shè)備和主材料的規(guī)格、型號(hào)、制造廠,并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中,檢驗(yàn)出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計(jì)要求不符的設(shè)備,提出書(shū)面整改報(bào)告返回開(kāi)發(fā)商。由開(kāi)發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。驗(yàn)收后的處理工作驗(yàn)收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫(xiě)出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,寫(xiě)出物業(yè)的綜合性驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的評(píng)定及意見(jiàn)書(shū),呈交公司項(xiàng)目工程負(fù)來(lái)自責(zé)人。對(duì)不合格的設(shè)備、設(shè)施,寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告,上呈開(kāi)發(fā)商及監(jiān)理公司。物業(yè)公司與物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交,并辦理有關(guān)手續(xù)。驗(yàn)收小組要填寫(xiě)物業(yè)竣工資料驗(yàn)收記錄,填寫(xiě)物業(yè)16/30的交接記錄。管理處辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù),會(huì)同發(fā)展商、施工單位簽字生效,將全部檔案資料移交物業(yè)管理處存檔。驗(yàn)收后不合格的處理工作對(duì)在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的設(shè)備,整改落實(shí)實(shí)施后,驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)證,并在整改報(bào)告中記錄結(jié)果,整改合格后進(jìn)行正式的驗(yàn)收。對(duì)監(jiān)理公司移交的竣工圖,在交接記錄中記錄。設(shè)備驗(yàn)收設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合。相關(guān)記錄1管理處系統(tǒng)及設(shè)備接收?qǐng)?bào)表2消防設(shè)施驗(yàn)收記錄表3隱蔽工程驗(yàn)收記錄表4照明工程驗(yàn)收記錄表5設(shè)備驗(yàn)收交接表6機(jī)房驗(yàn)收交接表7給排水設(shè)備驗(yàn)收記錄表8高低壓配電系統(tǒng)檢查表17/309單元設(shè)備工程驗(yàn)收記錄表10辦公樓公共區(qū)域驗(yàn)收交接表11辦公樓單元驗(yàn)收交接表12商鋪單元驗(yàn)收交接表13空調(diào)工程驗(yàn)收記錄表房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)一、主題內(nèi)容與適用范圍1為確保房屋住用的安全和正常的使用功能,明確在房屋接管驗(yàn)收中交接雙方應(yīng)遵守的事項(xiàng),特制定本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的接管驗(yàn)收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的接管驗(yàn)收可參照使用。二、引用標(biāo)準(zhǔn)GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范18/30GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范CJB13危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)三、新建房屋的接管驗(yàn)收1新建房屋的接管驗(yàn)收,是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件1建設(shè)工程全部施工完畢,并業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格分期交付使用的工程必須與施工區(qū)域隔離2供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用3房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料1產(chǎn)權(quán)資料A、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件C、建筑執(zhí)照D、建筑分層、分單元面積表E、行政主管部門驗(yàn)收合格的證書(shū)、批文F、拆遷安置資料。2技術(shù)資料A、竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙19/30B、地質(zhì)勘察報(bào)告C、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告D、工程預(yù)決算E、圖紙會(huì)審記錄F、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單包括質(zhì)量事故處理記錄G、隱蔽工程驗(yàn)收簽證H、沉降觀察記錄I、竣工驗(yàn)收證明書(shū)J、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)K、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)L、水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)M、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報(bào)告和使用說(shuō)明書(shū)N、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告O、供水、供暖的試壓報(bào)告。接管驗(yàn)收程序1建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。2接管單位按“”和“”條進(jìn)行審核,對(duì)具備條件20/30的,應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。3接管單位會(huì)同建設(shè)單位按“”條進(jìn)行檢驗(yàn)。4對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,按第三條第六款的規(guī)定處理。5經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)1主體結(jié)構(gòu)A、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)GBJ7的允許變形值,不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。B、鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫,不得超過(guò)GBJ10的規(guī)定值。C、磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度,不允許有明顯裂縫。D、木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無(wú)蟻害,其構(gòu)件的選材,必須符合GBJ206中條的有關(guān)規(guī)定。E、凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。2外墻不得滲水。3屋面A、各類屋面必須符合GBJ207中條的規(guī)定,排水暢通,無(wú)積水,不滲漏。21/30B、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。C、陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。4樓地面A、面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直,無(wú)缺棱掉角。B、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗室地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求,不應(yīng)有積水、不允許倒泛水和滲漏。C、木樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。5裝修A、鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固,無(wú)翹曲變形,開(kāi)關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門窗縫隙適度。B、進(jìn)戶門不得使用膠合板制作,門鎖應(yīng)安裝牢固,底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。C、木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢。D、門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。E、抹灰應(yīng)表面平整,油灰飽滿,粘貼牢固。22/30F、飾面磚應(yīng)表面潔凈,粘貼牢固,陰陽(yáng)角與線腳順直,無(wú)缺棱掉角。G、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致,表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。6電氣A、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直,過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí),連接點(diǎn)必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1M/KV。B、應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電器接地裝置。C、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置正確。D、各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠,接地電阻值必須符合GBJ232的要求。E、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層,曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。F、對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅,電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微23/30弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置電視共用天線。G、除上述要求外,同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。7水、衛(wèi)生、消防A、管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。B、高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。C、衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè),出戶管長(zhǎng)不宜超過(guò)8M,并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢。D、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正,牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。E、水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。F、消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求,并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。8采暖A、采暖工程驗(yàn)收時(shí)間,必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。24/30B、鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全,不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。C、爐排必須進(jìn)行12H以上試運(yùn)轉(zhuǎn),爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦,且無(wú)雜音,不跑偏,不凸起,不受卡,返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。D、各種儀器、儀表應(yīng)齊精確,安全裝置必須靈敏、可靠、控制門應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。E、爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活,閉合嚴(yán)密,風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。F、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。G、管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支架、吊架應(yīng)牢固。H、設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。I、鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常,無(wú)雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全,水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。J、經(jīng)過(guò)48H連續(xù)試運(yùn)行,鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。9冷凍機(jī)組/熱泵機(jī)組25/30A、冷凍機(jī)/熱泵應(yīng)安裝平正,配件齊全,由原廠或授權(quán)單位檢驗(yàn)合格。B、與冷凍機(jī)/熱泵運(yùn)行相關(guān)的冷卻塔,風(fēng)機(jī)、水泵等安裝適當(dāng)平正,無(wú)變形、裂紋、磨損、腐蝕等。C、各管道、管件安裝符合要求,保溫、避雷支架等設(shè)置安裝合理。D、各類現(xiàn)場(chǎng)儀器、儀表齊全準(zhǔn)確,自動(dòng)控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。E、機(jī)器運(yùn)行平穩(wěn),無(wú)異常撞擊聲及雜音,無(wú)劇烈振動(dòng),顯示屏顯示正常,各類指標(biāo)均在運(yùn)行范圍內(nèi)。F、各輔助設(shè)備運(yùn)行正常,無(wú)雜音。冷卻塔效果良好無(wú)嚴(yán)重飄水,水泵運(yùn)行平穩(wěn),揚(yáng)程,流量符合要求。G、經(jīng)過(guò)一段時(shí)間連續(xù)運(yùn)行,冷凍機(jī)/熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能,機(jī)械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計(jì)要求。H、新風(fēng)機(jī)、定/變風(fēng)量機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常,無(wú)異聲。I、冷凝水管道暢通無(wú)滲水,集水盤(pán)排水情況良好,無(wú)倒泛水,連續(xù)運(yùn)行無(wú)滴水,保溫良好。10附屬工程及其他A、室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。26/30B、化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無(wú)垃圾雜物,進(jìn)出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。C、明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。D、房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。E、房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱,其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。F、掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通,無(wú)阻塞物。G、單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。H、群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。質(zhì)量問(wèn)題的處理1影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題,必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修,直至合格。影響相鄰房屋的安全問(wèn)題,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。27/30對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題,可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修,也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法,由