1/4物權(quán)法頒布后對車庫、車位歸屬問題探討隨著住房制度改革，越來越多的居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，因小區(qū)內(nèi)車位、車庫的歸屬問題，以及停放在小區(qū)內(nèi)道路上車位收費問題而引發(fā)的物權(quán)糾紛逐漸成為社會各界關(guān)注的熱點。近期我市少數(shù)已實行物業(yè)化管理的小區(qū)也出現(xiàn)了車輛亂停亂放的現(xiàn)象，既對少數(shù)公共部位造成了損壞，也給業(yè)主在小區(qū)內(nèi)活動、出行帶來了不便。物權(quán)法的出臺則為開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主維權(quán)提供了法律依據(jù)。物權(quán)法第六章第七十四條規(guī)定建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這里所指的出售和出租是指當(dāng)事人未將規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫建設(shè)費用計入售房成本的，可通過出售或出租的方式讓使用者取得所有權(quán)或使用權(quán)。附贈是指當(dāng)事人已將規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫建設(shè)費用計入2/4售房成本、免費贈與使用者使用的情形。盡管物權(quán)法對車庫、車位的產(chǎn)權(quán)歸屬、使用方式做了原則性的規(guī)定，但在實際操作中還需進一步細(xì)化。根據(jù)物權(quán)法及外地住宅小區(qū)車庫、車位使用管理經(jīng)驗，本人談幾點粗淺看法一、要區(qū)分各種情況，分別對待。小區(qū)規(guī)劃的停車位置分停車庫和停車位兩種，二者概念不同。停車庫大多是指每戶獨立封閉的停車間，分為地上停車庫和地下停車庫停車位是指未封閉、用分隔線區(qū)分停車位置的停車區(qū)域，也分為地上停車位和地下停車位。首先要合理規(guī)劃車庫、車位。既要考慮方便有車業(yè)主，還要照顧車庫、車位周邊住戶的利益。建議對停車庫應(yīng)提倡開發(fā)商盡量將建設(shè)費用不要計入房屋建設(shè)費用，單獨核算成本，由當(dāng)事人出售或出租給有車業(yè)主所有或使用；地面或地下車位應(yīng)計入房屋建設(shè)成本，無償歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司管理。如果將地面或地下車位不計入房屋建設(shè)成本由開發(fā)商出售或出租，將會出現(xiàn)當(dāng)事人有意增加車位而出售或收取租金的現(xiàn)象，而使部分地面或地下成為少數(shù)業(yè)主的私有領(lǐng)地。二、業(yè)主委員會要監(jiān)督物業(yè)管理公司管理好車位及車位占用費收繳工作。如果規(guī)劃用于停放汽車的車位無償提供給全體業(yè)主3/4共有，就同占有業(yè)主共用道路和其他場所的車位一樣由業(yè)主委員會選聘的物業(yè)公司統(tǒng)一管理。對于現(xiàn)階段一些業(yè)主在物權(quán)法出臺后反映因為占用業(yè)主共用道路和其他場所的車位屬于業(yè)主共有，而主張不交停車費，或者主張停車收益的情況要做具體的判斷。按照物權(quán)法第74款中的規(guī)定歸業(yè)主所有是沒有問題的，但是這個共有并不意味著每個業(yè)主單獨所有車位，絕大部分小區(qū)并不能保證每個業(yè)主都有車位。如果業(yè)主地面或地下占用停車位不交費可能導(dǎo)致不良后果一是車輛管理失去經(jīng)費來源，部分業(yè)主無序隨意停放車輛；二是對其他無車業(yè)主也是利益侵占；因為沒有車的業(yè)主沒有車位，但是停車車位這一公共資源被部分有車業(yè)主占用了，理應(yīng)在經(jīng)濟上付出代價。物業(yè)管理公司應(yīng)做好車輛的有序停放和車位費的收繳工作。車位費可用于車位管理費用和專項維修基金，經(jīng)業(yè)主大會同意也可充當(dāng)部分物業(yè)管理費用，但必須接受業(yè)主大會和業(yè)主委員會監(jiān)管。三、業(yè)主大會和業(yè)主委員會要充分發(fā)揮主人翁的作用，力爭做到有車業(yè)主人人有車庫或車位。根據(jù)物權(quán)法第七十六條規(guī)定經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意可以改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施