1/8村民自住樓項目可行性研究報告2、項目地點該項目建設(shè)地點位于XX區(qū)某鎮(zhèn)蘇坨村，居民村民自住樓建設(shè)用地四至為東至潞苑東路、南至規(guī)劃一路、西至規(guī)劃路、北至規(guī)劃二路。3、項目建設(shè)單位某鎮(zhèn)蘇坨村民委員會。緊鄰京哈高速公路，比鄰六環(huán)路。下屬多個鄉(xiāng)村，有較大的發(fā)展前景。4、土地利用情況村民自住樓規(guī)劃該項目總占地面積公頃，規(guī)劃建設(shè)用地公頃，代征道路用地公頃。容積率。（規(guī)劃功能、用地面積及建筑面積以規(guī)劃部門批準(zhǔn)方案為準(zhǔn)）5、項目投資總額及投資方式該項目計劃投資總額為萬元。投資方式XX鎮(zhèn)蘇坨村村民委員會負(fù)責(zé)該項目投資全部資金的籌措和計劃投入安排。二、項目背景首先，從XX市的社會發(fā)展和經(jīng)濟建設(shè)情況來看,城市面貌日新月異,為把首都建設(shè)成為現(xiàn)代化國際大都市,市政府對全市重點地區(qū)的全面整治、環(huán)境美化、配套完善非常重視。其次，為促進區(qū)的快速發(fā)展，加快XX鎮(zhèn)的經(jīng)濟建設(shè)，帶動周邊地區(qū)的發(fā)展建設(shè)。第三，北京2016年奧運會2/8的申辦成功及中國加入WTO，使新的一輪城市建設(shè)和改造熱潮將在北京掀起，將極大的帶動北京周遍地區(qū)的發(fā)展。第四，為改造村民的居住條件及周邊環(huán)境，加快農(nóng)村城市化進程，XX鎮(zhèn)人民政府充分發(fā)揮當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢，建設(shè)多層住宅樓群。同時結(jié)合永順鎮(zhèn)的實際情況，為解決鎮(zhèn)域范圍內(nèi)蘇坨的安置用房。三、項目規(guī)劃設(shè)計1、整體設(shè)想根據(jù)項目定位和目標(biāo)客戶特征分析，該項目應(yīng)建設(shè)如下形式住宅及居住配套分區(qū)建設(shè)；小區(qū)設(shè)計風(fēng)格必須獨具匠心，須具有市場沖擊力和良好的社區(qū)設(shè)計理念和特點，小區(qū)規(guī)劃應(yīng)錯落有致，布局合理。特別關(guān)注正門入口處、小區(qū)水景和會所的設(shè)計，一經(jīng)推出必須給人一種耳目一新的感覺；小區(qū)容積率應(yīng)控制在內(nèi)；小區(qū)設(shè)計規(guī)模約在300戶左右，總建筑面積為萬平方米；按照戶型大小，每戶均調(diào)配有20平方米左右的綠地，并為每10戶設(shè)4個停車位；小區(qū)應(yīng)配有生活配套設(shè)施，如小型購物中心、美發(fā)店和餐館、幼兒園等3/8小區(qū)應(yīng)配有完善的休閑娛樂中心和會所，如健身中心、中心游泳館（池）、網(wǎng)球場等2、戶型設(shè)計小區(qū)在戶型的設(shè)計上還是以中小戶型為主，這主要是考慮到村民的承受能力，并結(jié)合了市場調(diào)研。3、小區(qū)軟件配套社區(qū)以園林為主，建筑為輔，小區(qū)綠化率高達35左右，爭取做到“景中有房”而不是“房中有景”電視有線衛(wèi)星電視和視頻點播供暖獨立式天燃?xì)夤┡照{(diào)主機外掛應(yīng)設(shè)計外挑托板式小區(qū)局域網(wǎng)，100MBPS寬帶高速光纖接入，電話兩條電話線入戶安全小區(qū)內(nèi)有保安把守。社區(qū)管理系統(tǒng)環(huán)保、節(jié)能、經(jīng)濟潔凈水、電、氣自動計量系統(tǒng)每個表一個卡，4、小區(qū)硬件配套設(shè)施生活設(shè)施美容、小型超市健身設(shè)施社會體育福利健身設(shè)施、健身房娛樂設(shè)施兒童游戲區(qū)、老年活動室（區(qū)）、棋牌室閱覽室商務(wù)設(shè)施建立會所，功能應(yīng)該齊全4/8四、項目分析（一）XX區(qū)現(xiàn)狀分析1、XX區(qū)概況XX區(qū)位于XX市東南部，京杭大運河北段，平均海拔20米左右，地勢平坦，多河富水，四季分明。全區(qū)面積907平方公里，共有人口80萬。該區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷。京哈、京津塘、京沈高速公路穿境而過，是北京通往華北和東北地區(qū)的交通要道。XX區(qū)城區(qū)規(guī)劃面積為108平方公里，是XX市目前規(guī)劃建設(shè)的最大新城區(qū)。2、XX區(qū)城鎮(zhèn)改造趨勢根據(jù)城市總體發(fā)展的規(guī)劃，經(jīng)營布局的變化和城市功能調(diào)整的需求，XX市未來幾年內(nèi)將實行城市開發(fā)建設(shè)重點的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，重點加強通州、昌平、順義、黃村、亦莊、良鄉(xiāng)六個衛(wèi)星城開發(fā)建設(shè)，而通州、黃村、昌平和順義又是重中之重。這不僅給XX區(qū)的經(jīng)濟建設(shè)帶來巨大的動力，而且也為XX區(qū)的城鎮(zhèn)改造進程打下了良好的基礎(chǔ)，并直接或間接的帶動了周遍各個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展。（二）XX鎮(zhèn)現(xiàn)狀分析小城鎮(zhèn)改造和新城建設(shè)將是XX鎮(zhèn)未來的工作重點。因此XX鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀是在大力推進小城鎮(zhèn)改造的基礎(chǔ)上，加強鎮(zhèn)內(nèi)的新城建設(shè)。在這種大趨勢的引領(lǐng)下，舊村改造是必然趨勢。因此在鎮(zhèn)內(nèi)一些地區(qū)已經(jīng)開始了村民自住樓5/8的建設(shè)。1、競爭區(qū)域分布在競爭機制的推動下加緊城鎮(zhèn)化建設(shè)速度，已建成多個配套完善的居住小區(qū)，改造拆遷并重建多個村級自住小區(qū)，因此在XX鎮(zhèn)內(nèi)各地區(qū)已經(jīng)形成了良性的競爭機制。除此以外，結(jié)合XX市的總體規(guī)劃來看，XX區(qū)將成為XX市規(guī)劃建設(shè)的最大新城區(qū)，XX鎮(zhèn)在這一優(yōu)勢區(qū)域中，將大力發(fā)展自身的建設(shè)，并為其與XX區(qū)內(nèi)其他各鄉(xiāng)鎮(zhèn)競爭奠定了良好的基礎(chǔ)。2、區(qū)域的范圍和優(yōu)勢XX區(qū)XX鎮(zhèn)緊鄰京哈高速公路,距國貿(mào)僅20分鐘車程,930、831等公交系統(tǒng),與規(guī)劃中的六環(huán)近在咫尺永順鎮(zhèn)地處北京東北部，對外公路聯(lián)系十分便利，而且可以通過便捷的公路陸上交通實現(xiàn)與其他交通方式包括鐵路、航空、海上交通的快速聯(lián)系。由于地處兩個超大城市之間，可謂是左右逢源，4E級首都國際機場、北京南苑機場、4E級天津國際機場、天津塘沽港口、京唐港、北京火車站等等，而且大多都在一個小時的車程內(nèi)，30分鐘車程抵首都國際機場；15分鐘車程抵鐵路貨運站；90分鐘車程抵天津新港，對于本地企業(yè)的對外交流和城鎮(zhèn)改造都是非常有利的。三項目定位本項目僅為XX鎮(zhèn)內(nèi)村民自住樓，在物業(yè)產(chǎn)品定位上，6/8應(yīng)本著實用和務(wù)實原則。為達到這一目標(biāo)，這一定位可以概括為以下幾個方面第一，保證綠化率。應(yīng)在35左右，綠化率這一指標(biāo)能夠符合人們追求環(huán)保生活的需求，并有貼近自然的感受。第二，開發(fā)面積在60100平方米之間的住宅，戶型包括一居室，兩居室和三居室。戶型設(shè)計盡量要求實用，這種設(shè)計考慮到了村民的承受能力和使用上的需要。（四）成本可行分析結(jié)合XX鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀及自身的經(jīng)濟條件，本次村民自住樓的價格標(biāo)準(zhǔn)按各戶安置面積按照50平方米/人的標(biāo)準(zhǔn)來確定，在此基礎(chǔ)上，針對各戶對村民自住樓安置面積的不同需求，制定三種不同情況的價格體系，分別如下1、各戶按人均50平米確定的安置面積不超過其北房一所建筑面積的倍，其對應(yīng)的樓房基準(zhǔn)價格為1800元/平方米（詳見表一中價格1項）；2、各戶按人均50平米確定的安置面積超過其北房一所建筑面積的倍，超出部分其基準(zhǔn)價格為1900元/平方米（詳見表一中價格2項）；3、各戶在滿足人均50平米的安置面積的基礎(chǔ)上，再次要求購買安置樓房，多買部分樓房的基準(zhǔn)價格為2100元/平方米（詳見表一中市場價格項）；表一村民自住樓價格體系表7/8樓層價格1價格2市場價六165017502050五175018502050四185019502200三190020002200二185019502200一180019002100五、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明1、總建筑面積58800平方米1配套公建建筑面積12800平方米；2居住建筑面積面積46000平方米；2、單位成本因此項目為XX鎮(zhèn)內(nèi)村民自住樓，因此單位成本僅計算建筑成本，即1500元/平方米六、項目開發(fā)計劃項目為一年開發(fā)，進度表如下表二項目開發(fā)計劃進度表項目名稱2016年2016年合計永順鎮(zhèn)村民自住樓工程4852100七、項目評估結(jié)果本項目各項經(jīng)濟指標(biāo)如表三表三項目經(jīng)濟指標(biāo)8/8投資項目名稱投資額（萬元）土建施工12936區(qū)內(nèi)市政施工5754配套公建施工520綠化施工380其他區(qū)內(nèi)配套設(shè)施22