1/11關(guān)于城市建設(shè)工作市場(chǎng)化運(yùn)作學(xué)習(xí)材料全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，要求發(fā)展要有新思路，改革要有新突破，開(kāi)放要有新局面，各項(xiàng)工作要有新舉措，我們城市建設(shè)工作必須按照十六大精神，努力適應(yīng)新形勢(shì)，加快步伐，推進(jìn)各項(xiàng)工作不斷上臺(tái)階、上水平，以滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是廣大人民群眾小康生活目標(biāo)的需要。當(dāng)前制約城市建設(shè)工作的突出問(wèn)題就是資金短缺。通過(guò)工作實(shí)踐和掛職期間對(duì)全國(guó)一些地區(qū)這方面工作的調(diào)研考察，我個(gè)人對(duì)城市建設(shè)工作特別是市場(chǎng)化運(yùn)作有以下幾點(diǎn)想法一、城市建設(shè)工作的幾個(gè)觀(guān)點(diǎn)一城市建設(shè)工作在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中具有重要作用。城市是人類(lèi)社會(huì)文明的結(jié)晶，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城市建設(shè)工作愈益顯得重要。城市建設(shè)工作包括城市定位、城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市公用設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、環(huán)境美化等諸多方面；涉及建設(shè)、土地、環(huán)保、規(guī)劃等許多部門(mén)；與各行各業(yè)、千家萬(wàn)戶(hù)都有著直接或間接的聯(lián)系，關(guān)系著廣大人民群眾的切身利益；是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的重要體現(xiàn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化發(fā)展起著支撐作用，具有多方面拉動(dòng)效應(yīng)的系統(tǒng)性工程，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中處于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位。別具特色的城市建設(shè)風(fēng)格，優(yōu)美舒適的人居環(huán)境，先2/11進(jìn)發(fā)達(dá)的公共服務(wù)設(shè)施，不僅是精神文明進(jìn)步成果的重要體現(xiàn)，而且是廣大人民群眾切身利益的具體實(shí)現(xiàn)。應(yīng)該說(shuō)，城市是居住者的城市，也是建設(shè)者的城市；是消費(fèi)者的城市，還是投資者的城市；是經(jīng)濟(jì)賴(lài)以發(fā)展的城市，更是社會(huì)文明集中體現(xiàn)的城市。因此，要把城市建設(shè)工作擺在經(jīng)濟(jì)工作的重要位置上。城市建設(shè)必須適當(dāng)超前，要有花明天錢(qián)辦今天事的戰(zhàn)略性思維，做到意識(shí)超前，效益提前，受益在前。為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造條件，提供保障，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。沒(méi)有好的城市建設(shè)，就沒(méi)有好的投資環(huán)境，經(jīng)濟(jì)也就不可能快速發(fā)展。要樹(shù)立以品牌經(jīng)營(yíng)城市的理念。城市在有形無(wú)形中都存在著一些品牌，例如人們一提到北京就想到天安門(mén)，一提到巴黎就想到埃菲爾鐵塔，只不過(guò)城市的內(nèi)涵十分豐富，能代表城市的品牌也是多方面的，也可以說(shuō)城市是諸多品牌的綜合體。因此，一個(gè)城市要樹(shù)立自身的良好形象，提高其品位，擴(kuò)大其知名度，更好地謀求發(fā)展，必須從全方位、多角度地創(chuàng)建自己的品牌，從而進(jìn)一步推進(jìn)城市發(fā)展。以品牌經(jīng)營(yíng)城市就是把品牌作為經(jīng)營(yíng)城市的一個(gè)抓手，注重品牌效應(yīng)，提高品牌效益，通過(guò)強(qiáng)化和發(fā)展品牌，達(dá)到促進(jìn)城市發(fā)展進(jìn)步的目的。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到品牌與城市的發(fā)展緊密相關(guān)，沒(méi)有品牌的城市是無(wú)所作為的城市。品3/11牌是城市發(fā)展的支撐點(diǎn)，城市是品牌生存發(fā)展的基地。很多城市都因其有優(yōu)秀的品牌而聞名于世，如蘇州以園林、杭州以西湖、大連以廣場(chǎng)聞名。很多品牌都是借著城市的大市場(chǎng)和良好的環(huán)境發(fā)展壯大的。品牌與城市互為依托，榮衰與共。因此，我們?cè)诮?jīng)營(yíng)城市時(shí)要認(rèn)識(shí)到品牌的價(jià)值和重要性，在實(shí)際工作中要珍視品牌，愛(ài)惜品牌，主動(dòng)創(chuàng)建品牌，從而找到經(jīng)營(yíng)城市的抓手，把城市做大做強(qiáng)。要樹(shù)立品牌發(fā)展創(chuàng)建的觀(guān)念，精心打造每一個(gè)品牌，使之精、優(yōu)、特。品牌的發(fā)展是無(wú)止境的，城市的發(fā)展也是無(wú)止境的。品牌和城市始終是處在變化、競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展的環(huán)境之中的，如逆水行舟，不進(jìn)則退。因此，經(jīng)營(yíng)城市也好，壯大品牌也好，要有危機(jī)感、進(jìn)取心和發(fā)展觀(guān)。要按照特、優(yōu)、精的方向壯大品牌，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)經(jīng)營(yíng)品牌，使品牌紅起來(lái)，使城市活起來(lái)。把自己的品牌打造成為人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我精的精品。要建立城市的品牌體系。城市的內(nèi)涵十分豐富，涉及的內(nèi)容十分廣泛，要把一個(gè)城市做大、做強(qiáng)，僅靠一兩個(gè)品牌是不行的。需要許多品牌在各個(gè)方面和領(lǐng)域形成體系來(lái)支撐，才能形成互相借助的品牌合力，才能在多方位、多領(lǐng)域、多角度經(jīng)營(yíng)城市，使城市全面發(fā)展。這個(gè)體系要圍繞城市的突出特點(diǎn)而建立，每個(gè)品牌都要有自身的特色，有發(fā)展的前景，能立足于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大潮而不敗，這個(gè)體4/11系需要我們?cè)谝?guī)劃建設(shè)和發(fā)展城市過(guò)程中加以周密考慮和精心培育。城市建設(shè)工作在這個(gè)體系中占有重要位置。完備的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、優(yōu)美的城市環(huán)境、風(fēng)格獨(dú)特的建筑格調(diào)、嚴(yán)密高效的城市管理體系是任何一個(gè)品牌體系都離不開(kāi)的基礎(chǔ)?？梢栽囅耄粋€(gè)沒(méi)有良好規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，城市管理混亂，到處臟亂差的城市，就是有好品牌也要被慢慢地托跨的。城市要發(fā)展，品牌體系要建立，城市建設(shè)要先行。城市建設(shè)要適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，采取市場(chǎng)化方式運(yùn)作。當(dāng)前城市建設(shè)資金十分緊張，新形勢(shì)對(duì)城市建設(shè)提出了新的更高的要求，實(shí)踐證明，市場(chǎng)化運(yùn)作是解決當(dāng)前城市建設(shè)工作中存在的資金短缺問(wèn)題的重要手段和有效方式。城市建設(shè)市場(chǎng)化運(yùn)作總的思路是政府要改變對(duì)城市建設(shè)大包大攬的做法，本著適度負(fù)債、科學(xué)規(guī)劃、超前建設(shè)、跨越發(fā)展的工作思路，充分調(diào)動(dòng)全社會(huì)參與城市建設(shè)的積極性，走社會(huì)開(kāi)發(fā)之路，實(shí)行市場(chǎng)化管理和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，對(duì)適合按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則運(yùn)行的行業(yè)和項(xiàng)目，應(yīng)以政府投入為引導(dǎo)，市場(chǎng)籌資為手段，廣泛集聚民間資本，吸引政府以外的各種投資主體參與商業(yè)開(kāi)發(fā)，進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。城市建設(shè)市場(chǎng)化運(yùn)作總的原則是“政府管規(guī)劃、企業(yè)來(lái)建設(shè)”，“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益，誰(shuí)失誤、誰(shuí)負(fù)責(zé)”。5/11每個(gè)項(xiàng)目都實(shí)行投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)營(yíng)、集體、個(gè)人都可以參與，誰(shuí)有錢(qián)，誰(shuí)來(lái)干，真正形成多元化的投資機(jī)制。也可以由政府和非政府投資單位采取項(xiàng)目融資方式，對(duì)某些基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行合作興建，建成后，共同管理，共同營(yíng)運(yùn)，逐步收回投資。政府應(yīng)當(dāng)靈活運(yùn)用合資、合作、租賃、股份制、委托代理等形式，充分利用社會(huì)的閑散資金，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和基本建設(shè)服務(wù)。要加大城市公用設(shè)施的有償使用力度，大膽采取項(xiàng)目融資的BOT等投融資方式，引導(dǎo)中外企業(yè)、個(gè)人投資建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施。要鼓勵(lì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)，拍賣(mài)道路、廣場(chǎng)、橋梁、公園、公用建筑冠名權(quán)等形式廣開(kāi)籌資渠道，采用存量轉(zhuǎn)股、增量吸股、先租后股、租售結(jié)合等形式盤(pán)活存量資產(chǎn)，合股開(kāi)發(fā)。要走以地生財(cái)之路，“抓路造地，以路帶房，房地生財(cái)，聚財(cái)建城”，籌集到的資金再投入城市建設(shè)，為城市建設(shè)的持續(xù)快速發(fā)展注入活力。二、城市建設(shè)市場(chǎng)化運(yùn)作的幾種辦法和思路要充分發(fā)揮土地資源在城市建設(shè)市場(chǎng)化運(yùn)作中的龍頭帶動(dòng)作用。土地具有資源和資產(chǎn)的雙重性，不僅是不可代替的自然資源，而且是數(shù)額巨大的一筆資產(chǎn)。據(jù)有關(guān)方面粗略估計(jì)，屬于農(nóng)民集體的土地資產(chǎn)至少在50萬(wàn)億元以上；國(guó)有土地資產(chǎn)的價(jià)值約25萬(wàn)億元。自上個(gè)世紀(jì)八十年代末開(kāi)始，6/11土地資產(chǎn)屬性逐步顯現(xiàn)，日益成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨額資本。如1998年浙江義烏市土地拍賣(mài)，最高達(dá)到每平方米萬(wàn)元。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)二十多年高速發(fā)展的過(guò)程中，國(guó)有土地資產(chǎn)可以說(shuō)是最雄厚的“銀根”。大城市的騰飛，小城鎮(zhèn)的建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)的崛起，大學(xué)城的興建，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，道路管線(xiàn)的延伸，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科學(xué)教育、商業(yè)貿(mào)易等方面的進(jìn)展，無(wú)一不與土地資產(chǎn)運(yùn)作有關(guān)。90年代中期，上海市開(kāi)始探索土地批租的投融資方式，盤(pán)活存量資源，以此來(lái)解城市大發(fā)展起步時(shí)的燃眉之急。到20XX年，土地批租為上海帶來(lái)了1000多億元的基礎(chǔ)設(shè)施投資。陳良宇書(shū)記曾說(shuō)，如果沒(méi)有土地批租，僅靠政府財(cái)力，過(guò)去十年完成的舊區(qū)改造任務(wù)估計(jì)需要100年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地高達(dá)萬(wàn)平方公里，城市建成區(qū)面積7000多平方公里，截止20XX年，全國(guó)累計(jì)收取土地出讓金近6000億元，對(duì)緩解城市建設(shè)資金壓力，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況發(fā)揮了重要作用。我市擁有國(guó)有土地資產(chǎn)24個(gè)億，如何管好、用好這筆資產(chǎn)，意義非常重大。當(dāng)前土地管理工作一個(gè)突出的問(wèn)題就是在各地如火如荼的招商引資活動(dòng)中，當(dāng)?shù)卣疅o(wú)償出讓土地，把政府說(shuō)了算的和說(shuō)了不算的統(tǒng)統(tǒng)讓給人家，這樣招來(lái)的商，實(shí)際上實(shí)力也有限，多數(shù)企業(yè)是用完了你的優(yōu)惠政策，拍拍屁股就走人了，這樣的例子在我們呼倫貝7/11爾市有很多，地方政府也就落了個(gè)在有限的時(shí)間內(nèi)安排幾個(gè)職工就業(yè)。這種以犧牲國(guó)有資產(chǎn)為代價(jià)的做法不可取。事實(shí)上，只要我們按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，做好有關(guān)工作，土地的資產(chǎn)效益就會(huì)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮出巨大的作用。土地拍賣(mài)產(chǎn)生的效益，可以拿出一部分做為對(duì)外商來(lái)我市的投資配套或獎(jiǎng)勵(lì)，這樣明給比暗送要?jiǎng)澦愕枚?，且符合政策?guī)范。要做好土地拍賣(mài)工作，首先，政府要壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，國(guó)有土地資產(chǎn)必須通過(guò)市場(chǎng)配置，進(jìn)行公開(kāi)、公平交易，嚴(yán)禁劃撥土地非法入市，擾亂土地市場(chǎng)秩序，擠占國(guó)有土地收益。尤其要嚴(yán)禁不依法變賣(mài)破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有土地，干擾破壞土地市場(chǎng)秩序的做法。市政府要實(shí)行規(guī)劃、征地、開(kāi)發(fā)、出讓、管理五統(tǒng)一，土地按不同地段確定出售價(jià)格，凡經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)，可以商住兩用的好地段土地，也要招標(biāo)拍賣(mài)，增加城市建設(shè)收入。城市建設(shè)用地要統(tǒng)一規(guī)劃，集中使用，做到集約用地和保護(hù)耕地。通過(guò)挖潛，改造舊鎮(zhèn)區(qū)，積極開(kāi)展遷村并點(diǎn)、土地整理、開(kāi)發(fā)利用荒地和廢棄地，解決城市農(nóng)村問(wèn)題和城市建設(shè)用地緊張的問(wèn)題。對(duì)城市的重點(diǎn)建設(shè)用地，可優(yōu)先安排，給予一定的建設(shè)用地周轉(zhuǎn)指標(biāo)，封閉使用，到期歸還。對(duì)以遷村并點(diǎn)和土地整理等方式進(jìn)行城市建設(shè)的，可在用地計(jì)劃中予以適當(dāng)支持。在尊重農(nóng)民意愿的前提下，8/11可以按規(guī)劃調(diào)整土地權(quán)屬，集中建設(shè)用地，也可以制定折價(jià)換位的政策，鼓勵(lì)農(nóng)民利用原合法取得的建設(shè)用地置換城市用地。對(duì)于被城市建設(shè)征用占用土地的農(nóng)民，要依法給予補(bǔ)償。對(duì)于按規(guī)劃拆舊建新、提高土地使用效率的，可以允許原土地使用者分享城市發(fā)展帶來(lái)地價(jià)上升的部分利益。努力實(shí)施城市建設(shè)市場(chǎng)化運(yùn)作。在城市建設(shè)中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)最重要，其次是廣場(chǎng)，再次是道路，然后是樓房。因此，首先要優(yōu)先搞好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，做好綜合管配套工作。完備的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可以使土地增值，有力地促進(jìn)招商引資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等工作?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)必須走市場(chǎng)化之路，才能解決投資數(shù)額大、建設(shè)周期長(zhǎng)等政府有限的財(cái)力難以解決的問(wèn)題。一是要建立舉債機(jī)制，擴(kuò)大政府投資規(guī)模，抓住西部大開(kāi)發(fā)等機(jī)遇，充分利用國(guó)家的有關(guān)優(yōu)惠政策，爭(zhēng)取國(guó)債資金等進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。二是要以資產(chǎn)運(yùn)作為重點(diǎn)，擴(kuò)大社會(huì)融資，將有盈利的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目推向市場(chǎng)。如道路、橋梁、集中供熱、污水和垃圾處理等可收費(fèi)項(xiàng)目實(shí)行社會(huì)化招商。三是要深化建設(shè)體制改革，建立符合職能轉(zhuǎn)變要求、符合國(guó)際慣例的政府工程管理模式，嘗試建立專(zhuān)業(yè)化的政府投資工程責(zé)任主體，實(shí)現(xiàn)政府工程社會(huì)化、市場(chǎng)化。以財(cái)政投入為導(dǎo)向，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，廣辟籌資渠道，實(shí)現(xiàn)城市建9/11設(shè)投資多樣化。今年我市成立的呼倫貝爾城市基礎(chǔ)設(shè)施投資開(kāi)發(fā)有限公司，向中國(guó)銀行融資4000萬(wàn)元，為城市道路改擴(kuò)建工作的順利完成創(chuàng)造了條件。明年該公司還將繼續(xù)為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資。對(duì)廣場(chǎng)、道路甚至公益性的樓房等也要采取市場(chǎng)化運(yùn)作的辦法進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)?？梢詫?duì)商業(yè)街道，由臨街的工商企業(yè)出資修筑，街道的質(zhì)量可以直接帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。同時(shí)，使臨街土地價(jià)格和非臨街土地價(jià)格一樣，另附加投資修路條件，業(yè)主容易接受。廣場(chǎng)和公園可采取招商引資的辦法建設(shè)，用周?chē)耐恋亻_(kāi)發(fā)置換。學(xué)校、醫(yī)院、托幼所、養(yǎng)老院等社會(huì)公益單位設(shè)施，也可以實(shí)行市場(chǎng)化的辦法，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照政府的設(shè)計(jì)和質(zhì)量要求進(jìn)行建設(shè)，建成后，由這些單位買(mǎi)斷或租用，由政府每年或每月給以定額補(bǔ)助。要用市場(chǎng)化方式大力進(jìn)行老城區(qū)改造，不斷提高城市品位。老城區(qū)改造難點(diǎn)在拆遷，關(guān)鍵在基礎(chǔ)設(shè)施管配套工程要跟上，基礎(chǔ)在做出符合形勢(shì)發(fā)展要求的好規(guī)劃，發(fā)展在招商引資進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。老城區(qū)一般在市區(qū)的重要部位，有的就在中心地帶，但存在面貌落后、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏等諸多問(wèn)題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于時(shí)代的要求，影響城市發(fā)展。不下大力氣改造老城區(qū)就不能說(shuō)從根本上解決老城市建設(shè)面貌落后的問(wèn)題。改造老城區(qū)，首先要搞好規(guī)劃，把老城區(qū)的基10/11礎(chǔ)設(shè)施先搞上去，然后通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。把城市房地產(chǎn)業(yè)全面引向商品化、產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化軌道。在基礎(chǔ)設(shè)施完善的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以說(shuō)水到渠成。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)繁榮、人民生活水平提高的重要支柱產(chǎn)業(yè)，必須認(rèn)真抓好。特別是黨的十六大提出建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)，要求人民生活更加殷實(shí)、人民安居樂(lè)業(yè)，房地產(chǎn)作為與人民群眾物質(zhì)和精神生活都緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，必須樹(shù)立更高的目標(biāo)，尋求更大的發(fā)展。要把城市的住宅引向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化，要由城市房地產(chǎn)商來(lái)實(shí)施融資投資和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，把政府的意圖和群眾的要求體現(xiàn)出來(lái)。同時(shí)，還可以引導(dǎo)城市的房地產(chǎn)