第一章物業(yè)管理服務(wù)工作的具體內(nèi)容第一節(jié)提供服務(wù)項目物業(yè)公司接管一個項目后，根據(jù)項目的介入的不同時期，提供不同的工作內(nèi)容。各個階段的主要工作內(nèi)容為1施工期介入階段11各專業(yè)技術(shù)人員代表業(yè)主監(jiān)督施工質(zhì)量、房屋的使用功能質(zhì)量、配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)情況并提出合理化建議；12收集施工單位的原始資料，并做好各類資料的管理工作；13參與設(shè)施設(shè)備調(diào)試、熟悉配套設(shè)施設(shè)備的安裝情況；14向業(yè)主宣傳物業(yè)管理方面的有關(guān)規(guī)定；15籌備小區(qū)物業(yè)管理處，做好房屋交接前的各項準(zhǔn)備工作。16配合房地產(chǎn)公司樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供我公司企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書，在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。17對本項目售樓處的銷售人員、現(xiàn)場清潔、秩序維護員進行物業(yè)管理專業(yè)知識培訓(xùn)，使其形成規(guī)范的服務(wù)行為，于售樓現(xiàn)場展示本物業(yè)的管理水準(zhǔn)。2入住裝修期管理階段21辦理各類手續(xù)辦理業(yè)主入住手續(xù)；辦理物業(yè)管理各類手續(xù)；辦理入住后的其它手續(xù)。22入住期的房屋裝修管理23安全防范、消防服務(wù)24公共場地清潔衛(wèi)生服務(wù)25綠化管理26公共設(shè)施、設(shè)備的維護管理3常規(guī)管理階段31物業(yè)公用部位的維修、養(yǎng)護和管理；32物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備（配電、電梯、消防、監(jiān)控等）運行、維修、養(yǎng)護和管理；33物業(yè)共用部位和公共場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；定期消毒殺菌；34公共綠化的養(yǎng)護和管理，如澆水、除雜草、松土、施肥、修整、病蟲害防治、補植更新；35公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理，但不承擔(dān)管理區(qū)域內(nèi)人身、財產(chǎn)損失的賠償責(zé)任；36裝飾裝修管理服務(wù)；37物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理；38其他服務(wù)381公共場所安全秩序維護與應(yīng)急預(yù)案；小區(qū)主出入口實行24小時門崗值班制度；制定安全管理預(yù)案，在緊急情況下能夠啟動實施安全預(yù)案；與當(dāng)?shù)毓膊块T建立工作聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)案情時，積極主動協(xié)助配合公安部門的工作。382消防管理在管理處內(nèi)部成立一支兼職消防隊，在業(yè)主群體中成立一支義務(wù)消防隊。通過宣傳、培訓(xùn)，提高消防意識，增加消防知識，熟悉滅火器等消防器材的使用方法；對消防設(shè)備設(shè)施進行檢查維護，確保消防設(shè)備設(shè)備能隨時啟用；383車輛管理指揮維持交通，安排車輛停放，避免小區(qū)車輛亂停亂放；與交通管理部門建立工作聯(lián)系，了解周邊地區(qū)停車場情況，有助于車輛疏導(dǎo)工作和簡單處理解決交通糾紛問題。384環(huán)境保潔與綠化管理對樓層公共區(qū)域進行流動性保潔；在雨天、雪天及時采取針對性強的保潔措施；專人負(fù)責(zé)定時收集小區(qū)內(nèi)垃圾、雜物，并清運到垃圾存放點；定期擦拭小區(qū)內(nèi)各種指示標(biāo)識、招牌等；制定適合樓層的公共區(qū)域的保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立清潔檢查機制，并有效落實和實施，確保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有效完成。385房屋及附屬公共設(shè)備設(shè)施管理制定公共設(shè)施設(shè)備日常性、階段性維修養(yǎng)護計劃，使設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護工作按部就班地逐步實施；建立有效的巡視檢查制度，對供電設(shè)備系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)定時查巡，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，確保設(shè)備設(shè)備正常運行。對設(shè)備設(shè)施的報修工作應(yīng)于第一時間及時處理。4個性服務(wù)提高業(yè)主生活質(zhì)素和客戶滿意度，提供多層次、多樣化的個性化服務(wù)是重要的手段。為業(yè)主創(chuàng)造便捷、尊貴、休閑、舒心的生活條件，為業(yè)主提供及時、優(yōu)質(zhì)的個性化服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)內(nèi)容可以涉及41委托性服務(wù)負(fù)責(zé)聯(lián)系機票、車船票代辦；代住戶訂送報刊；代購牛奶、純凈水、大米、食用油等生活必需品等。42有償服務(wù)搬家服務(wù)；維修服務(wù)（電視、電腦、音響等家用電器）；家居綠化、美化；居家清潔；鐘點工等其他家政服務(wù)。43經(jīng)營性服務(wù)房屋委托租賃服務(wù)等。44信息發(fā)布、信息咨詢441對社區(qū)信息答疑，使業(yè)主足不出戶亦能了解相關(guān)信息，并得到滿意的解答；442接受投訴、建議服務(wù)，對業(yè)主提出的問題做出即時解答，并實行一對一的個性化跟蹤回訪服務(wù)；443及時為業(yè)主提供各類重大新聞和物業(yè)管理服務(wù)信息。45家政服務(wù)451家居清潔專業(yè)保潔人員，為業(yè)主提供定期或臨時的清潔服務(wù)；452提供家教、保姆、鐘點工，為業(yè)主安逸的生活提供可靠專業(yè)的服務(wù)人員；453提供礦泉水、純凈水、牛奶、米、油配送服務(wù)；454提供室內(nèi)設(shè)施維修服務(wù)；455其它生活便利服務(wù)如硬幣免費兌換服務(wù)，為業(yè)主解決乘車沒有零錢的煩惱，清明節(jié)日為免火災(zāi)隱患為有需要的業(yè)主設(shè)置統(tǒng)一場地冥燒紙錢等。46商務(wù)服務(wù)461提供文字打印、復(fù)印服務(wù)；462代訂機票、報刊雜志，報紙、信函和包裹等免費派送服務(wù)；第二節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的整體要求和目標(biāo)我們工作人員在小區(qū)提供服務(wù)，主要達(dá)到以下幾個工作的整體要求及目標(biāo)1房屋、設(shè)施及設(shè)備11對房屋本體共用部位進行維護保養(yǎng)、及時維修，對二次裝修進行管理，達(dá)到以下要求資料齊全，分類成冊；保持房屋功能正常；外觀統(tǒng)一、完好；設(shè)立并保持小區(qū)入口處的平面示意圖及主要路口的路標(biāo)、樓幢、住宅的分布；制止違反規(guī)劃的私搭亂建和擅自改變房屋用途現(xiàn)象；制止違章裝修，避免發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改線路和損壞他人利益的現(xiàn)象。該類物業(yè)具體包括承重結(jié)構(gòu)、抗震結(jié)構(gòu)、外墻面、樓梯間、通道、門廳、屋面、垃圾道、排煙道、煙囪、設(shè)備機房等地。12對房屋本體共用設(shè)施設(shè)備進行維護保養(yǎng)、及時維修，達(dá)到以下要求資料齊全、分類成冊；設(shè)施完好；設(shè)備運行正常，提供規(guī)范的運行操作；消防設(shè)備設(shè)施可隨時起用；消防通道通暢，消防指示明確；該類物業(yè)具體包括上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、備用供電系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、消防設(shè)施設(shè)備、電梯、機電設(shè)備、公用天線等。13對物業(yè)規(guī)劃紅線區(qū)內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施進行維護保養(yǎng)、及時維修，達(dá)到以下要求資料齊全，分類成冊；設(shè)施完好；不隨意改變用途；保持排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象；保持道路暢通、路面平整；制定并實施停水處理方案；二次生活用水水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。該類物業(yè)具體包括道路市政道路除外、路燈、戶外上下水管道、化糞池、溝渠池、池、井、綠化、室外泵房、路燈、連廊、停車場、地下排水及排污管等。14物業(yè)規(guī)劃紅線區(qū)內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的配套服務(wù)設(shè)施管理、養(yǎng)護和及時維修、達(dá)到以下要求功能正常；保持正常開放使用。該類物業(yè)具體包括休閑場地、商業(yè)網(wǎng)點等。2公共環(huán)境衛(wèi)生21住宅共用部位及共用場地清潔，達(dá)到以下要求實行專職保潔員責(zé)任制，保證小區(qū)內(nèi)共用部位及共用場地干凈、衛(wèi)生、整潔；垃圾及時清運；定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；對商業(yè)網(wǎng)點進行管理，確保其符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；制止亂設(shè)攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象；對排放油煙、噪音超出國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象進行制止。3交通對車輛進出、行駛及停泊進行管理，達(dá)到以下要求保持交通、車輛行駛及停泊有序，道路通暢；限制車速，保障行人安全；對進出大門車輛進行登記；保持非機動車輛按規(guī)定位置停放。4安全監(jiān)控和巡邏等保安工作實行出入管理，二十四小時守衛(wèi)、巡邏，嚴(yán)格控制外來人員的進入，消除小區(qū)內(nèi)斗毆及刑事案件發(fā)生的機會；檢查并消除火險隱患，避免火災(zāi)發(fā)生；保持危及人身安全處有明顯的標(biāo)識和防范措施；制定治安防范、消防應(yīng)急處理方案。5社區(qū)文化娛樂活動根據(jù)小區(qū)特點，組織開展文娛活動；充分利用已有的文體設(shè)施；采取各種宣傳手段，營造文明、具有生氣、反映時代氣息的小區(qū)環(huán)境。6物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料管理設(shè)置專用場所，保持適宜的環(huán)境，合理利用，達(dá)到以下要求物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料齊全，完好；改造工程后相應(yīng)的竣工圖、管線圖、區(qū)域規(guī)劃圖等圖紙同步更改。7綠化對綠化帶進行養(yǎng)護，達(dá)到以下要求按時修剪、維護，保持綠化帶完好，不改變綠地用途；制止踐踏、占用現(xiàn)象；保持綠化帶無雜物。8維修設(shè)立24小時報修電話，維修及時、快捷；言行禮貌、舉止得體；維修質(zhì)量符合要求；各類維修做好記錄，對維修服務(wù)進行回訪。9其他員工統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)；建立和保持住用戶檔案、房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊；住戶投訴虛心接受批評和建議，不斷改進工作，掌握各項工作完成情況。員工培訓(xùn)定期給員工進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工物業(yè)管理水平，加強員工思想教育，使全體員工認(rèn)識到業(yè)主就是我們的上帝，使管理人員有創(chuàng)新精神。第二章管理處組織機構(gòu)及人員崗位職責(zé)第一節(jié)組織機構(gòu)1、組織機構(gòu)框架圖房地產(chǎn)公司華光物業(yè)管理公司小區(qū)管理處業(yè)主委員會在本組織架構(gòu)外，成立專業(yè)分包監(jiān)管虛擬小組，組長由物業(yè)管理處經(jīng)理擔(dān)任，組員包括技術(shù)負(fù)責(zé)人，管理員。發(fā)現(xiàn)問題，匯總到管理處，由管理員按程序進行處理。2、管理處各部門職責(zé)小區(qū)物業(yè)管理處采用直線管理、層層負(fù)責(zé)的組織結(jié)構(gòu)進行運作。管理服務(wù)人員由兩個層次組成管理層、作業(yè)層。21管理層211在華光物業(yè)管理有限公司指導(dǎo)和監(jiān)督下全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處日常工作；212組織實施各項物業(yè)管理服務(wù)；213監(jiān)督控制管理服務(wù)質(zhì)量；214保持與業(yè)主方對口部門的聯(lián)系和溝通；215專業(yè)主管分工管理各部門工作。22作業(yè)層221客戶服務(wù)中心配合公司公共事務(wù)部開展人事、勞資、培訓(xùn)工作；綠化保潔班保潔清掃綠化管理環(huán)境管理機電工程班設(shè)備運行工程維護節(jié)能降耗消防管理安全管理班質(zhì)量控制安全管理治安與交通管理便民服務(wù)客戶服務(wù)中心客戶服務(wù)信息管理協(xié)調(diào)調(diào)度行政事務(wù)費用收取負(fù)責(zé)各項便民服務(wù)項目的策劃及組織實施，包括報刊、文件的收發(fā)和登記；負(fù)責(zé)日常的房屋巡查及二次裝修的監(jiān)管；負(fù)責(zé)對專業(yè)分包單位工作監(jiān)督檢查；協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理對物業(yè)管理處人員進行監(jiān)督、考核；負(fù)責(zé)日常與業(yè)主方對口部門的聯(lián)系和溝通；負(fù)責(zé)物業(yè)檔案資料收集、管理；負(fù)責(zé)配合組織各項文化活動；負(fù)責(zé)財務(wù)工作。222機電工程班負(fù)責(zé)服務(wù)范圍內(nèi)房屋本體、公共部分維護管理，公共設(shè)施設(shè)備的維護和運行管理，以及樓宇自動化設(shè)備系統(tǒng)的運行、維修、養(yǎng)護管理；負(fù)責(zé)公共配套設(shè)施的運營管理和水電收費與管理；負(fù)責(zé)制定房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備定期保養(yǎng)計劃，并組織實施、監(jiān)督和考核；負(fù)責(zé)對本體設(shè)施、機電設(shè)備外包專業(yè)服務(wù)監(jiān)管；負(fù)責(zé)電梯外包專業(yè)服務(wù)監(jiān)管；負(fù)責(zé)物業(yè)管理處其他工程技術(shù)工作。223安全管理班（每日三班）負(fù)責(zé)管理服務(wù)范圍內(nèi)24小時的安全保衛(wèi)、公共秩序維護，防洪治安事件發(fā)生；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)交通指揮及車輛進出、行駛和停泊管理；負(fù)責(zé)對物業(yè)管理保安員的監(jiān)督、考核及培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的安全防火工作；負(fù)責(zé)與小區(qū)周邊有關(guān)治安單位協(xié)調(diào)、溝通。224綠化保潔班負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域及業(yè)主指定、委托范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔工作；負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)公共綠化和園林設(shè)施的日常養(yǎng)護管理。第二節(jié)運作體系1、整體運作流程2、內(nèi)部運作流程指揮、協(xié)調(diào)信息反饋監(jiān)督操作層專設(shè)客戶服務(wù)中心，24小時擔(dān)負(fù)統(tǒng)一指揮、協(xié)調(diào)工作，處理日常管理事務(wù)和緊急事項。實施首問責(zé)任制。管理處任何員工對用戶的報修、建議、意見及投訴，均須第一時間接受，立即報告相關(guān)部門并跟蹤落實結(jié)果，確保問題解決、用戶滿意。否則，管理處對此將視為服務(wù)質(zhì)量不合格項，按公司績效考核相關(guān)規(guī)定處理。第三節(jié)信息反饋系統(tǒng)1、信息反饋及流程處理圖擬定方案組建機構(gòu)日常運作先期介入崗位培訓(xùn)正式入伙交接驗收客戶服務(wù)中心業(yè)委會房地產(chǎn)公司客戶意見調(diào)查計算機信息系統(tǒng)管理處員工其他渠道華光物業(yè)公司管理層管理處操作層客戶服務(wù)中心綜合部工程部反跟命饋蹤令堅持管理處每季度安排客戶專訪，每月隨機走訪業(yè)主不少于10家，收集客戶意見、建議或投訴。管理處每月向公司作工作匯報，每年向房地產(chǎn)公司或業(yè)主委員會征詢各方面意見和建議。第三章物業(yè)管理早期介入前期管理服務(wù)，以促進項目銷售為核心，以搞好項目建設(shè)為已任，主要通過現(xiàn)場跟蹤考察，專業(yè)對口支持，需要時派駐駐場經(jīng)理等形式來實現(xiàn)，目的在于一方面給房地產(chǎn)公司提供更多的支持，一方面為自己日后物業(yè)管理創(chuàng)造條件。物業(yè)管理早期介入大致分為五個階段，即建設(shè)施工階段、銷售階段、設(shè)施設(shè)備調(diào)試階段、竣工驗收階段、其他前期準(zhǔn)備工作。各階段劃分如下圖執(zhí)行結(jié)果相關(guān)部門和人員執(zhí)行建設(shè)施工階段第一節(jié)建設(shè)施工期物業(yè)管理工作1內(nèi)容11盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄。如是否嚴(yán)格按設(shè)計要求施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量，使用的各項材料、備件是否符合質(zhì)量要求等等；12了解設(shè)施和施工狀況，各公共部份水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等；13根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與房地產(chǎn)公司或監(jiān)理公司協(xié)商，進行前期協(xié)調(diào)改進，在施工過程予以解決而不致遺留后患成為日后使用和管理中難以克服的障礙。14對影響功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運行的問題，及時與房地產(chǎn)公司洽談解決，盡量不留后患；一時無法解決的，列出整改銷售階段設(shè)施設(shè)備調(diào)試階段竣工驗收階段其他前期準(zhǔn)備報告，提交房地產(chǎn)公司備案處理。15檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備是否合理實用，是否留有死角。16檢查建筑材料的選用是否合理，從不同功能和業(yè)主使用要求、節(jié)能要求、安全要求、設(shè)備維養(yǎng)的難易程度及費用等幾方面對各機電系統(tǒng)（電梯、消防、監(jiān)控等）提出選擇建議。17協(xié)助房地產(chǎn)公司審查承建單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量、工程承包合同。18協(xié)助控制工程進度通過對施工計劃和現(xiàn)場情況分析對比，協(xié)助解決施工中的問題，提出解決問題的措施、期限和承擔(dān)者，并督促其實現(xiàn)。2要點21土建、水電工程師進駐項目施工現(xiàn)場后，對工程進行仔細(xì)觀察、了解，并就有關(guān)問題提出意見和建議；22仔細(xì)做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)；23明確物業(yè)管理企業(yè)非建設(shè)監(jiān)理單位，注意介入方式方法，既要對質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。第二節(jié)物業(yè)銷售階段1內(nèi)容11與房地產(chǎn)開發(fā)公司一起草擬物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)章制度、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主臨時公約；12設(shè)置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員的崗位責(zé)任制，編制用戶手冊、物業(yè)管理區(qū)域的綜合管理辦法等；13擬定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費方法，必要時履行各種報批手續(xù)；14對銷售服務(wù)中心的人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；15物業(yè)管理員在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；16將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案；17建立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系。18聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理的要求和希望；19了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排與打算；2要點21準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度；22征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)需求意見，并進行整理，以此做為下一階段管理計劃制訂和修正的依據(jù)。第三節(jié)設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，華光物業(yè)公司將委派由機電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，除進行專業(yè)培訓(xùn)外，與管理機構(gòu)的工程技術(shù)人員一起，共同開展以下工作1內(nèi)容11對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；12出席有關(guān)工程的會議，參與機電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案；13及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時通報房地產(chǎn)開公司；14參與設(shè)備的調(diào)試將工程技術(shù)人員分三組，分別參與大的供配電、電梯、通風(fēng)及消防排煙、給排水（包括消防供水）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、安全服務(wù)員電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調(diào)試，掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng)，進行詳細(xì)的記錄。在進行調(diào)試觀摩的時候，根據(jù)了解的實際情況，編制今后的設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書。第四節(jié)竣工驗收期物業(yè)管理1工程竣工驗收小區(qū)工程竣工并開始驗收，管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作，協(xié)助業(yè)主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，并做好驗收記錄，屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方，并報房地產(chǎn)公司。2物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收應(yīng)在工程竣工驗收后進行，也可同時進行。由于相關(guān)的交接方不同，驗收的側(cè)重面及程度也不一樣，需要區(qū)別對待。工程竣工驗收是施工單位向房地產(chǎn)公司移交物業(yè)，驗收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進行局部檢查或抽樣試驗檢查；而物業(yè)接管驗收是房地產(chǎn)公司向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗收的方式是按業(yè)主進駐的使用要求進行檢查，大量的工作內(nèi)容是進行全面外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面。3現(xiàn)場驗收主要項目31土建工程包括各屋面排水坡伸縮縫、地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進出口坡道防滑等；廣場及綠化小品，消防門、通道、樓梯等。32裝修工程包括地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護欄及扶手；燈具及其他小電氣設(shè)施；外墻面包括各涂料、裝飾及玻幕；公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾；各種標(biāo)示及區(qū)域圖示；垃圾運轉(zhuǎn)站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。33供配電系統(tǒng)包括正常供配電設(shè)備；應(yīng)急供配電設(shè)備；各配電房的防鼠；各強電檢查井內(nèi)管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具等。34給排水系統(tǒng)各供水、消防水泵及電機等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。35弱電系統(tǒng)報警系統(tǒng)、弱電檢查井口管線、接線箱等。4資料交接41產(chǎn)權(quán)資料項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料丈量報告等。42技術(shù)資料竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單包括質(zhì)量事故處理記錄、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備水、電、空調(diào)、電梯及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。43驗收資料工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電梯保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。5其他交接51設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。52具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同保修協(xié)議也可等。53公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、檢查管井、信報箱鑰匙等。6接管驗收注意事項61在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗收的問題包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等，同時要盡量統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。62接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。63針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請房地產(chǎn)公司認(rèn)可；屬于無法返修的項目，報告房地產(chǎn)公司記錄備案。7設(shè)施設(shè)備試運行為保證小區(qū)啟用后設(shè)備即能正常運行，必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。第五節(jié)其他前期準(zhǔn)備工作1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)室外綠化、停車場及園林小品的配套計劃，管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生的前期介入在小區(qū)啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。3、消防及安全管理前期介入小區(qū)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。4、外部公共關(guān)系的建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理須在小區(qū)全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價、供電、供水、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等）建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。5、客戶全面進駐準(zhǔn)備在小區(qū)客戶全面進駐之前，華光物業(yè)管理公司將主動與客戶協(xié)調(diào)，確定包括遷入單位、住戶的辦公場所、日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他住戶的影響。第四章入伙裝修期的管理第一節(jié)入伙前期準(zhǔn)備當(dāng)一個新建物業(yè)達(dá)到“五證”、“兩書”要求時，就具備了入伙條件。而入伙收樓，也正是物業(yè)管理人正式服務(wù)業(yè)主的開端。從這個意義上講，如何給業(yè)主在第一印象中留下好的感覺，是物業(yè)管理人的首要任務(wù)。基于此，物業(yè)管理公司必須做好充分的入伙前期準(zhǔn)備工作。1、各類圖紙施工圖紙、竣工圖紙由物業(yè)管理工程技術(shù)人員逐項熟悉，對圖紙上不明之處，做好相關(guān)記錄，以便及時向房地產(chǎn)公司或監(jiān)理方請教，業(yè)主及售房等其他資料由物業(yè)管理人員熟悉。在熟悉過程中要確保資料的保密性，拒絕向第三者透露任何有關(guān)業(yè)主資料及售房資料，以免造成日后不必要的責(zé)任糾紛。2、與房地產(chǎn)公司之間的協(xié)調(diào)、溝通含施工單位的溝通。由物業(yè)管理人員定期與房地產(chǎn)公司之間進行工程質(zhì)量反饋，并向房地產(chǎn)公司提出有利于物業(yè)使用的合理化建議方案，以便房地產(chǎn)公司與施工單位協(xié)商、改進，同時與施工單位在施工現(xiàn)場請教工程技術(shù)問題，避免日后管理上走不必要的彎路。3、入伙前的文件編寫、討論、印刷、裝訂包括入伙工作方案、收樓須知、業(yè)主收樓驗收文件、業(yè)主臨時管理規(guī)約、業(yè)主手冊、物業(yè)管理前期服務(wù)協(xié)議等文件。4、小區(qū)物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心的規(guī)劃、設(shè)計、二次裝修。按照房地產(chǎn)公司在建筑物業(yè)時設(shè)計規(guī)劃好的物業(yè)管理用房，請裝飾、裝修設(shè)計人員對辦公場所進行設(shè)計規(guī)劃，并組織施工單位進場施工、二次裝修。5、各類資料的分類裝袋及各類鑰匙交接。為了在辦理入伙時及時向業(yè)主提供便捷服務(wù)，由專人將印刷資料、文件成品進行分類裝袋，并安排工程技術(shù)人員對施工單位移交的各類鑰匙進行校對，出現(xiàn)質(zhì)量問題及時向房地產(chǎn)公司或施工單位反饋，并督促整改、更換。6、各類人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。有計劃地組織物業(yè)管理各級人員進行培訓(xùn)。7、管理處前期物資配備辦公家私、辦公用品等。8、入伙現(xiàn)場物資配備的準(zhǔn)備工作及布置入伙現(xiàn)場。入伙前一天各類現(xiàn)場及備用物資全部到位，并按照入伙實施方案進行場地布置。第二節(jié)入伙工作內(nèi)容1、接待入伙現(xiàn)場的所有業(yè)主，合理分流辦理入伙的業(yè)主，避免入伙現(xiàn)場出現(xiàn)擁擠的局面，保證入伙工作有條不紊地進行。2、核對售樓資料與業(yè)主本人身份證件。3、發(fā)放資料，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主臨時管理規(guī)約等有關(guān)文件。4、按照要求收取物業(yè)管理相關(guān)費用。5、為了方便業(yè)主，物業(yè)管理處將邀請相關(guān)單位進場為業(yè)主辦理水電、煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)等的開通手續(xù)。6、業(yè)主辦完上述手續(xù)后，管理處安排專人陪同業(yè)主對物業(yè)進行驗收。7、業(yè)主在驗房中發(fā)現(xiàn)問題，由管理處驗房人員記錄，同時辦理單元房的鑰匙交接。8、物業(yè)管理處安排專人接待業(yè)主相關(guān)問題的咨詢，同時受理業(yè)主辦理二次裝修申請工作。9、業(yè)主驗房中的遺留問題，集中由專人登記、匯總。10、入伙工作中資料的歸檔。第三節(jié)入住手續(xù)及程序1業(yè)主用戶應(yīng)攜帶有關(guān)交房通知到物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心辦理有關(guān)入住手續(xù)，并繳交應(yīng)繳付的本小區(qū)物業(yè)管理的費用，領(lǐng)取有關(guān)房屋的鑰匙。2業(yè)主用戶入住前如需進行內(nèi)部裝修，應(yīng)詳閱小區(qū)裝修管理規(guī)定，并按有關(guān)程序及規(guī)定向管理處辦理裝修手續(xù)。3業(yè)主用戶入住時，要確保小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備不受損壞，管理處有權(quán)追討所損壞的公共設(shè)施的賠償。管理處合理安排業(yè)主用戶搬運時間，保證道路暢通。4業(yè)主用戶入住時須向物業(yè)管理處提供該業(yè)主人員名單及具體聯(lián)系方法，以備發(fā)生緊急事故或特殊情況下聯(lián)絡(luò)之用。若上述人員名單或聯(lián)絡(luò)方法更改時，小區(qū)物業(yè)管理處應(yīng)根據(jù)業(yè)主用戶提供的變更資料及時更改登記檔案，避免在發(fā)生緊急事故或特殊情況下因無法聯(lián)絡(luò)而造成不必要的損失。第四節(jié)入伙工作流程1、發(fā)放資料11業(yè)主辦好購房手續(xù)后，房地產(chǎn)公司給業(yè)主發(fā)出入伙通知書和收樓證明書；12業(yè)主看房收樓，管理處向業(yè)主發(fā)放入住手冊，指導(dǎo)業(yè)主如何辦理入住手續(xù)；2、提交資料業(yè)主在辦理入住手續(xù)時帶齊以下所有原件并提交入伙通知書原件、房地產(chǎn)買賣合同預(yù)售復(fù)印件、身份證復(fù)印件，以公司名義購買的還需提交營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表證明書、法人代表授權(quán)委托書或董事會的授權(quán)委托原件及公司的公章。3、登記業(yè)主在入伙辦理現(xiàn)場，先到入伙接待處登記，并由接待處人員給業(yè)主介紹入伙情況細(xì)節(jié)。4、發(fā)放及簽訂文件業(yè)主在入伙辦理處領(lǐng)取入伙須知等相關(guān)資料及業(yè)主臨時管理規(guī)約、業(yè)主手冊、裝修手冊等裝訂本，并登記業(yè)戶用戶聯(lián)絡(luò)資料登記表，簽訂業(yè)主臨時管理規(guī)約、裝修管理規(guī)定、消防協(xié)議書、前期物業(yè)管理服務(wù)合同。5、繳費在經(jīng)過入伙接待處登記后，可到入伙辦理處辦理入伙并提交相關(guān)資料。經(jīng)入伙辦理處確認(rèn)后，由辦理入伙工作人員指引業(yè)主到入伙繳費處繳交物業(yè)管理等相關(guān)費用。按相關(guān)規(guī)定，業(yè)主入伙時預(yù)交一年的物業(yè)管理費。6、驗樓入伙辦理專人與驗樓辦理處工程人員帶領(lǐng)業(yè)主去單元房驗樓并記錄原始水電表讀數(shù)。7、收樓入伙辦理處與驗樓辦理處人員陪同業(yè)主一起收樓，簽訂收樓書交回物業(yè)管理處。8、交接鑰匙業(yè)主收完樓后，入伙辦理處與業(yè)主辦理鑰匙交接手續(xù)，簽訂相關(guān)承諾文件。第五節(jié)裝修期物業(yè)管理實施細(xì)則房屋交接后住戶即開始裝修，這一時期各類人員出入頻繁，物資、車輛進出較多，因此治安清潔衛(wèi)生壓力較大，因此現(xiàn)階段我們將裝修管理和治安管理確立為管理重點。1、裝修管理裝修管理是日常物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，特別是新樓入伙，幾乎都需要重新裝修。同時，裝修管理也是物業(yè)管理的難題之一，之所以說它是一個難題，因為它是比較容易與業(yè)主發(fā)生矛盾的管理項目之一。為保障公共設(shè)施的正常使用、樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一美觀，為了全體業(yè)主的共同利益，必須規(guī)范裝修行為，加強物業(yè)管理裝修管理工作。在工作實踐中，對違章裝修既要做到有據(jù)有理堅持原則，又要盡量做勸告說服工作，曉之以理，盡可能減少與業(yè)主發(fā)生矛盾。作為物業(yè)管理從業(yè)人員，尤其是裝修管理人員，必須了解、掌握房屋建筑的基本構(gòu)造知識，這是做好本職工作的基本技術(shù)要求和技能。同時應(yīng)熟悉有關(guān)法律法規(guī)，明確有關(guān)人員的職責(zé)范圍，做到知法依法，違規(guī)必究。當(dāng)然還應(yīng)了解裝修管理運作程序及熟悉裝修施工中的常見問題，防微杜漸，盡可能消除或減少違章裝修引起的負(fù)面影響。因此我們將結(jié)合自身的管理經(jīng)驗和公司工程部，向住戶提供以下服務(wù)11明示裝修規(guī)定，宣傳違章裝修的危害性，裝修住戶實行申請制，并向申請裝修的住戶和施工隊介紹房屋結(jié)構(gòu)和管線分布情況，使住戶在裝修設(shè)計、施工時有所參照，從而降低違章裝修的發(fā)生率。12工程部為住戶提供咨詢、設(shè)計、代購材料、裝修一條龍服務(wù)。13管理處嚴(yán)格進行裝修審批管理工作，杜絕出現(xiàn)違章裝修的現(xiàn)象。14及時處理裝修過程中出現(xiàn)的違章或其它事故，落實違章處罰措施。小區(qū)裝修管理規(guī)定前言為維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，保證建筑物的完好和安全，保持小區(qū)的整潔美觀，特制定本規(guī)定。希望業(yè)主（租戶）及其所聘請的裝修單位按規(guī)定進行裝修，以避免因不合理的裝修而帶來的麻煩。本規(guī)定最終解釋權(quán)歸華光物業(yè)管理有限公司。第一章辦理裝修作業(yè)程序1業(yè)主或業(yè)主授權(quán)的代理人必須親自協(xié)同裝修單位負(fù)責(zé)人到小區(qū)管理處辦理裝修申請手續(xù)，代理人須出具業(yè)主委托書、業(yè)主身份證復(fù)印件及代理人身份證件。2申請人必須詳細(xì)、如實地填寫裝修申請表，提供裝修單位資料（資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、株洲市家裝行業(yè)準(zhǔn)入證明、負(fù)責(zé)人聯(lián)系方法）、裝修內(nèi)容、施工圖紙及裝修方案等資料，并簽訂裝修管理規(guī)定。3如裝修內(nèi)容不復(fù)雜，施工圖紙資料及方案齊全與清楚，管理處在三天內(nèi)對裝修申請進行審核并批準(zhǔn)。如裝修內(nèi)容復(fù)雜，申請人必須給管理處足夠時間審核。管理處如認(rèn)為有必要對裝修方案中結(jié)構(gòu)改動的，需征求建設(shè)單位工程部等專業(yè)部門的意見后方可施工。4完成申請手續(xù)并得到批準(zhǔn)后，管理處開具裝修許可證，裝修單位須將裝修許可證貼于所要裝修單元的進戶門外側(cè)，以便管理處進行監(jiān)督管理。5業(yè)主/用戶在申請裝修時需交納裝修保證金1000元，裝修垃圾清運費由業(yè)主按20元/（按建筑面積）收取，凡鑿墻開洞的，按鑿墻面積加收30元/的垃圾清運費。6裝修管理費按002元/天（按建筑面積）收取。裝修單位在管理處辦理裝修人員出入證，應(yīng)提交裝修人員身份證復(fù)印件及照片（需在小區(qū)留宿的須提供派出所簽發(fā)的暫住證及復(fù)印件，并在管理處登記），交納辦證費用。出入證工本費5元/張，出入證有效期為二個月，如需延長工期必須報管理處重新批準(zhǔn)（所有出入證完工后必須立即歸還，任何一張丟失或到期不還，保證金將不予退還；冒名頂替者一律沒收證件，保證金將不予退還）。7裝修工程完工后，報管理處驗收，驗收合格并確認(rèn)無任何扣罰之外，入住后三個月保證金退還（保證金不計息）。如裝修過程中有違反裝修管理規(guī)定中任何一款，管理處扣除相應(yīng)的裝修保證金并有權(quán)要求業(yè)主恢復(fù)原狀；如保證金不足以支付所有整改費用，管理處有權(quán)追收不足金額（追討所產(chǎn)生費用由業(yè)主負(fù)責(zé)）。8業(yè)主/用戶應(yīng)指定施工單位的負(fù)責(zé)人為防火責(zé)任人；入住后，業(yè)主/用戶則成為居室的防火責(zé)任人。9以上手續(xù)完備后方可進行施工，否則視為違章裝修。第二章裝修禁止事項業(yè)主應(yīng)雇用裝修施工資質(zhì)和信譽可靠的裝修單位進行裝修設(shè)計和施工，并詳細(xì)閱讀和了解房屋住宅使用說明書、裝修管理規(guī)定的內(nèi)容和遵守國家有關(guān)規(guī)定。進行裝修設(shè)計時，必須遵守以下規(guī)則一、樓宇外觀陽臺封閉原則上生活陽臺不得封閉，如確須封閉，應(yīng)提前申報按要求進行封閉。封閉時必須采用墨綠色鋁合金進行封閉，并安裝在鐵藝欄桿內(nèi)。裝修時不得撤除或更換鐵藝欄桿，鐵藝欄桿在保修期內(nèi)由施工單位進行維護。禁止更改或加建設(shè)施，包括加設(shè)檐蓬、附加建筑物、構(gòu)筑物及伸展出屋外之廣告及標(biāo)志牌等；禁止改變外窗、落地門的規(guī)格、材質(zhì)及顏色；禁止在陽臺架設(shè)或安裝獨立信號接收裝置；除以上行為外，凡破壞或影響房屋外立面觀瞻的行為都將被制止。如業(yè)主確實認(rèn)為有必要安裝防盜網(wǎng)，須征得管理處同意，防盜窗必須安裝在窗戶內(nèi)。二、室內(nèi)裝修1室內(nèi)承重墻、柱、梁、板嚴(yán)禁拆除、開洞或更改，非承重墻需要作部分修改的，應(yīng)征得物業(yè)公司同意報建設(shè)單位工程部審批后，并在管理處指導(dǎo)下方可施工。2不得在任何部位放置或加建超過樓板設(shè)計承載標(biāo)準(zhǔn)的對象。3不得更改用戶配電箱、智能化線盒及可視對講機的位置。4不得在房屋內(nèi)加層。5不得更換分戶門。三、廚房、衛(wèi)生間1不得變更廚房、衛(wèi)生間之使用功能結(jié)構(gòu)，不得私自拆裝煤氣管接頭、表具和配件。在離裝表接頭上下左右各05米墻面不得設(shè)置封閉的固定柜、架、擱板等雜物。表具以下之煤氣支管安裝應(yīng)符合煤氣公司有關(guān)規(guī)定。2不得拆改管道井，排水系統(tǒng)。3不得拆改或移動污水管道。4注意樓板防水，在鋪地磚前須作樓板防水處理，鋪設(shè)防水層。5不得將垃圾投入排污管道，以免造成堵塞。6為維護小區(qū)環(huán)境，給廣大業(yè)主提供良好的居住空間。業(yè)主在廚房裝修時必須在物業(yè)公司指定的位置安裝油煙靜化機，確保小區(qū)的空氣質(zhì)量。如未按要求安裝油煙靜化機，物業(yè)公司將有權(quán)扣除業(yè)主的裝修保證金，并要求業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)進行整改。四、空調(diào)安裝1未經(jīng)小區(qū)管理處同意，嚴(yán)禁開空調(diào)管孔。2空調(diào)室外機必須放置于指定外機機座上，支承架必須使用不銹鋼材料。3空調(diào)排水膠管必須插入冷凝滴水管中。4、安裝中央空調(diào)時，必須申報方案，由管理處和有關(guān)部門審定后方可實施。五、其它1頂層露臺不得隨意搭建，且不得更換消防門鑰匙。2即使業(yè)主的裝修設(shè)計得到管理處的審核批準(zhǔn)，業(yè)主仍必須對所申報的裝修設(shè)計負(fù)全部責(zé)任。以上所提出的范圍，管理處有權(quán)對有關(guān)事宜作出增加或修改。第三章裝修施工規(guī)則裝修時間裝修時間自有業(yè)主入住開始執(zhí)行上午8001200下午14301800（5月1日10月1日為15001900）除此時間段嚴(yán)禁有噪聲的施工，如有違反，物業(yè)公司管理處除有權(quán)勒令施工單位馬上停工外，將處以違約金100元/次。裝修人員管理1裝修單位負(fù)責(zé)人必須督促和指導(dǎo)其裝修人員包括其供貨商員工遵守本規(guī)定的所有條款，服從管理處工作人員的管理。2所有裝修人員必須經(jīng)由裝修通道進出小區(qū)，必須佩帶管理處所簽發(fā)的出入證，出入證有效期為二個月，短期裝修人員包括供貨商員工憑有效證件申請臨時出入證（此證當(dāng)日有效，二天以上者必須辦理正式出入證），自覺接受管理處工作人員的檢查，管理處有權(quán)禁止沒有或不佩帶出入證的裝修人員在小區(qū)內(nèi)工作或逗留，裝修人員車輛按指定位置停放。3裝修人員如確因裝修工作之需要而在裝修房屋內(nèi)住宿，須持有當(dāng)?shù)嘏沙鏊灠l(fā)的暫住證，并由房屋業(yè)主向管理處提出書面申請。4出入證如有遺失或損壞的應(yīng)及時補辦，冒名頂替者一律沒收證件，禁止進入小區(qū)。5裝修人員須衣著整齊，不得在公共場所打赤膊、穿拖鞋，不得喧嘩打鬧、賭博、飲酒，不得在非工作區(qū)域逗留，必須遵守小區(qū)文明規(guī)范。如有破壞或盜竊等違法行為，必須負(fù)法律責(zé)任。6愛護小區(qū)公共設(shè)施、綠化等，如人為造成損壞必須承擔(dān)責(zé)任。7嚴(yán)禁裝修公司及其人員在小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)從事任何商業(yè)活動。8嚴(yán)禁將本小區(qū)管理人員牽涉到其商業(yè)交易中。安全文明施工1裝修單位必須確保安全與文明施工，除經(jīng)管理處同意外，任何公共部位不得作為裝修場地，不得將水泥漿、碎磚、砂石、油漆、溶劑、硬件物等倒入下水道，不得在走廊和樓梯走道堆放材料、工具或垃圾以免堵住通道。2嚴(yán)禁將建筑垃圾倒入生活垃圾桶箱內(nèi)，嚴(yán)禁向外拋垃圾，保持公共區(qū)域清潔。3建筑垃圾須在規(guī)定的時間內(nèi)堆放到管理處統(tǒng)一劃定的區(qū)域內(nèi)。4施工時必須關(guān)上分戶門，以免制造過量噪音與塵灰影響或破壞小區(qū)生活環(huán)境。同時必須保護施工場地及所有公共部位，不得偷用公共部位水、電。5裝修單位必須負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的消防監(jiān)護工作，確保各項防火措施的落實，配備有效的消防器材；小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁擅自動用明火，如確需動用明火，必須到小區(qū)管理處辦理申請手續(xù)；臨時施工用電必須符合安全用電規(guī)范；對易燃材料的運輸與存放必須小心按安全規(guī)定操作。以上15各項，如有違反，管理處將對其處以違約金50元/次。并對其所造成的損失負(fù)完全賠償責(zé)任，并承擔(dān)因追討以上費用所產(chǎn)生的一切開支。6裝修過程中使用電鋸、電刨、電錘等大功率設(shè)備時，要注意每戶的額定最大功率及最大電流和安全使用，以免因使用不當(dāng)而造成損失或人員傷亡。7嚴(yán)禁移動、封閉、改裝煤氣管，嚴(yán)禁私接煤氣表，所有煤氣表管的施工必須由煤氣公司進行，否則后果自負(fù)。8裝修過程中如發(fā)生工傷事故包括第三者責(zé)任事故及因施工對房屋造成的損害均由業(yè)主和裝修單位負(fù)責(zé)。裝修工程管理1裝修單位必須按申報批準(zhǔn)的圖紙施工。2裝修時不得對原建筑結(jié)構(gòu)、外墻觀瞻、屋面防水、隔熱層、管道井、共用部位管線及共用部位裝修等造成破壞。3要認(rèn)真處理廚房與衛(wèi)生間的防水，確保排水系統(tǒng)安裝完好，如因施工問題造成滲水或其它破壞（包括影響其它業(yè)主），業(yè)主須負(fù)一切責(zé)任。4業(yè)主在裝修衛(wèi)生間吊頂時，必須在排水、排污管道的積水彎處預(yù)留適當(dāng)檢修口，室內(nèi)管道井的檢修口不得封堵，否則日后由于排污管檢修而導(dǎo)致的吊頂拆裝等費用由該業(yè)主承擔(dān)。5空調(diào)室外機須安裝在指定的位置，須將冷凝水管插入統(tǒng)一的引流管道內(nèi)或適當(dāng)?shù)呐潘胤?，不得懸掛在任何外墻部位，以防漏水?dāng)_人及污濁墻面。6如弱電線路因裝修施工造成線路中斷或破壞的（如電腦線、智能化網(wǎng)絡(luò)線等），請及時向管理處報修，由專業(yè)人員進行維修，并按規(guī)定收取相應(yīng)的材料費及人工費。材料運輸1裝修材料只能經(jīng)由裝修通道進出小區(qū)，并在物業(yè)公司指定的地方卸貨，河沙、水泥、卵石禁止在沒有鋪墊物的情況下落地，裝修材料須全部采用包裝袋并包裝完好，否則禁止進入小區(qū)，如有裝修材料散落或污濁公共部位，施工隊必須負(fù)責(zé)清潔工作。2送貨車經(jīng)由裝修通道進出小區(qū)必須服從管理人員的指揮，不可影響小區(qū)內(nèi)的交通和安全。超過5噸以上（含5噸）的貨車不得駛?cè)胄^(qū)內(nèi)。3運輸材料時必須特別小心，不得破壞公共設(shè)施。（如污染和損壞墻面、地面和樓梯扶手等）。如有破壞等現(xiàn)象管理處將扣除相應(yīng)違約金。4、所有須在物業(yè)公共部位進行作業(yè)的施工行為，必需報管理處批準(zhǔn)，并繳納相應(yīng)施工保證金，以確保維護業(yè)主的共同利益。建筑垃圾處理1辦理裝修手續(xù)時，物業(yè)公司根據(jù)住戶房屋面積大小，免費為業(yè)主提供統(tǒng)一購買的編織袋。建筑垃圾應(yīng)及時裝入編織袋并封口（袋口必須封閉嚴(yán)實，包裝袋不得回收），搬運至指定的堆放場堆放，搬運中散落地面的垃圾由搬運者馬上清理干凈。2裝修垃圾應(yīng)每日16301730搬運到指定地點，如未按要求進行操作，物業(yè)公司將采取相應(yīng)處罰措施。第四章裝修施工檢查1在進行裝修施工之前，業(yè)主應(yīng)對室內(nèi)進行全面檢查，如發(fā)現(xiàn)室內(nèi)存在需要建設(shè)單位整改或維修的問題，須通知管理處到現(xiàn)場查看并作記錄。建設(shè)單位不承擔(dān)由于業(yè)主進行房屋裝修而引起的維修責(zé)任。2在裝修期間，管理處人員有權(quán)進入裝修房屋對裝修內(nèi)容與施工情況進行檢查。裝修單位須充分配合，自覺出示有關(guān)資料和文件。3在做好廚房與衛(wèi)生間排水管與防水層面后，必須要求管理處人員到現(xiàn)場檢查后方可繼續(xù)施工。4完成裝修工程后，業(yè)主必須通知管理處到現(xiàn)場作最后檢查，并辦理完工手續(xù)，將施工許可證和裝修人員出入證交回管理處。5因裝修工程對小區(qū)和鄰居房屋所造成的一切損壞，須由業(yè)主負(fù)全部責(zé)任。違規(guī)處理1施工中和裝修完工后，由管理處對裝修工程進行檢查，如有違反本規(guī)定及小區(qū)其它管理規(guī)定行為或?qū)λ素敭a(chǎn)或公共部位、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的，管理處有權(quán)對其進行索賠或進一步追究法律責(zé)任。2對違反本規(guī)定第二章一、二條之規(guī)定的，裝修單位必須立刻無條件將其恢復(fù)原狀，管理處保留進一步追究法律責(zé)任的權(quán)利。3管理處對嚴(yán)重違章施工的裝修單位，有權(quán)責(zé)令停工，并視情節(jié)輕重處以違約金100500元/次。由于違規(guī)所造成的破壞與損失，業(yè)主或裝修單位須負(fù)完全責(zé)任。如保證金不足支付所有整改費用，管理處有權(quán)追收不足金額（不排除利用法律手段追討，所產(chǎn)生費用由業(yè)主負(fù)責(zé)）。其它1管理處有權(quán)在必要時對本裝修管理規(guī)定進行修改，并及時通知各業(yè)主及裝修單位，各業(yè)主及裝修單位須根據(jù)修改后的裝修管理規(guī)定作適當(dāng)調(diào)整。2裝修過程中各裝修單位，應(yīng)確保各種設(shè)施完好，特別是智能化設(shè)備，不得私自拆卸、更換、移位，否則后果應(yīng)由其自行負(fù)責(zé)，特殊情況需移位者，應(yīng)向房產(chǎn)公司工程部申報，由專業(yè)施工單位實施。3部分房型衛(wèi)生間無排風(fēng)洞的，均不得隨意打洞。如需打洞需征得管理處同意后在指定位置施工，否則后果自負(fù)。4如需調(diào)整空調(diào)洞位置應(yīng)征得物業(yè)公司同意后，在指定位置施工。5如需改動電器線路走向，需打墻一律要用切割機開槽，不得隨意用錘子敲打。違章裝修管理規(guī)定違反裝修管理規(guī)定及臨時管理規(guī)約中相關(guān)條款的業(yè)主和裝修隊，將承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任違章內(nèi)容管理規(guī)定1、未辦手續(xù)擅自裝修責(zé)令停工，并可處以500元以下的違約金。2、未辦出入證或出入證未退還者處以30元/人的違約金，并按規(guī)定辦理出入證。3、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自鑿墻打洞、破壞結(jié)構(gòu)。責(zé)令恢復(fù)原狀、停工，并按情節(jié)輕重處以相應(yīng)違約金。4、未經(jīng)批準(zhǔn)或未按設(shè)計位置、式樣擅自封閉陽臺、安裝油煙靜化機、防盜窗、雨棚、花架、空調(diào)外機、中央空調(diào)等不合格者。限期整改，或強行拆除，并可處以相應(yīng)違約金。5、無故拒交裝修保證金和相關(guān)費用從裝修之日起，按每日裝修保證金的10的滯納金計算違約金。6、破壞房屋墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件或造成一定結(jié)構(gòu)影響的。可責(zé)令停工、恢復(fù)原狀、扣除保證金并承擔(dān)一切后果、法律、經(jīng)濟責(zé)任。7、因裝修引起的管道堵塞、滲漏水、短路和影響其他業(yè)主的違章現(xiàn)象由業(yè)主和裝修隊負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)相應(yīng)法律與經(jīng)濟責(zé)任。8、改變房屋及配套設(shè)施用途或功能責(zé)令或強行恢復(fù)9、私自拆改和封閉煤氣管道及儀表按規(guī)定接受煤氣公司處理10、因裝修影響外觀統(tǒng)一（如外觀裝飾顏色、式樣不一致等）強行恢復(fù)、限期整改或扣除相應(yīng)保證金11、違反規(guī)定裝修時間按100元/次處理12、亂堆、亂扔、不分類袋裝垃圾按50元/次處理13、因裝修引起報修或造成損失的業(yè)主和裝修隊承擔(dān)維修費及相關(guān)賠償責(zé)任14、未在水表及給排水管道處預(yù)留檢修口限期整改，或處以違約金50元/處15、隨意改裝線路及管道設(shè)施；亂拉電線、超負(fù)荷用電限期整改，且由此引起的線路故障、滲漏水及其他后果均由業(yè)主及裝修隊負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任16、未經(jīng)批準(zhǔn)長時間占用公共部位堆放材料按規(guī)定制止或統(tǒng)一清理，并可扣除50元/次的違約金17、未經(jīng)批準(zhǔn)使用電梯運送裝修材料及裝修垃圾視情節(jié)輕重扣除50元以上違約金/次18、因業(yè)主或裝修隊違反本責(zé)任書規(guī)定，不聽從物業(yè)公司勸阻和安排的本公司有權(quán)責(zé)令其停止違章裝修行為，并可扣除相應(yīng)違約金或采取停工措施。19、驗收項目與審批項目不相符的補全手續(xù)，并按情節(jié)輕重處以相應(yīng)違約金20、其他未列出的違章行為視情節(jié)輕重，可責(zé)令停工、扣留或沒收工具、及扣除相應(yīng)的違章違約金2、治安管理21組建高素質(zhì)秩序維護隊伍，經(jīng)嚴(yán)格培訓(xùn)后上崗。實行24小時值班制。22確立治安重點，加大對人流、物流、車流的有效監(jiān)控力度。23外來裝修人員都要到管理處登記，發(fā)放臨時出入證，對陌生人員、閑雜人員等，秩序維護員可禮貌的詢查，嚴(yán)禁進入小區(qū)。24大件物品進出，業(yè)主應(yīng)先向管理處報告，秩序維護員應(yīng)對可疑物流進行盤查，并作好相關(guān)記錄。25對所有往來車輛進行有效管理，車輛必須停放在指定位置。26秩序維護員24小時值班，夜間定時巡查，與派出所保持密切聯(lián)系，隨時處理突發(fā)事件。3、清潔衛(wèi)生管理31裝修垃圾統(tǒng)一堆放，清潔人員定期清運，杜絕出現(xiàn)垃圾亂堆亂放現(xiàn)象。32專人保潔，保持公共場所的整潔。33指定裝修材料、沙石堆放處，嚴(yán)禁亂堆亂放。34應(yīng)業(yè)主的要求提供家政服務(wù)。4、協(xié)助業(yè)主辦理水電、煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)等的開通手續(xù)。物業(yè)裝修期間管理工作要求表工作內(nèi)容工作時間/作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)入伙手續(xù)驗收10小時隨來隨辦證件齊全，驗收項目齊全，客戶簽字。裝修審核1天內(nèi)辦完符合規(guī)定，無危及安全和影響外觀，無改變用途。巡視2次/天無亂堆放、亂挖亂接亂搭、無違章裝修，房屋完好率100。跟蹤、監(jiān)督2次/天問題部位無重復(fù)違章現(xiàn)象。走訪2次/周及時聽取業(yè)主意見，滿足其合理要求，滿意率100?；卦L10小時內(nèi)，100記錄完成情況，調(diào)查滿意率100。工作日記每日下午500530記錄全面、真實、準(zhǔn)確。收費10小時隨來隨辦收費率100。財務(wù)日清月結(jié)帳表相符，收支平衡。時間安排800830向值班室了解和處理業(yè)主申報、投訴；8301000巡視檢查；14301530建檔、培訓(xùn)；15301730走訪、回訪。第五章第五章常規(guī)物業(yè)管理實施細(xì)常規(guī)物業(yè)管理實施細(xì)常規(guī)物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)實施管理與服務(wù)功能的主要階段，常規(guī)物業(yè)管理工作將從以下幾個方面提供服務(wù)。第一節(jié)秩序維護服務(wù)與管理秩序維護服務(wù)隊伍建設(shè)建立一支高素質(zhì)的秩序維護隊伍秩序維護隊伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”，統(tǒng)一著裝，盡職盡責(zé)。秩序維護隊員選聘以優(yōu)秀退伍軍人為主，應(yīng)具有良好的思想品質(zhì)及業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。秩序維護隊員管理引入輪換制和淘汰制，在年終考評中，實行510淘汰制，保持秩序維護員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。建立固定崗區(qū)域值守、監(jiān)控崗全面監(jiān)控、巡邏崗交叉巡查、主管隨時總體協(xié)調(diào)、全體員工應(yīng)招參與的“三重布防、四級支援”秩序維護工作體系。秩序維護服務(wù)與管理安全監(jiān)控及巡視交通、車輛及停車場管理消防管理突發(fā)事件處理1