建筑物的損耗考題分析07年08年09年單選題1經(jīng)濟耐用年限的取值經(jīng)濟耐用年限的取值耐用年限取值（磚木一等）單選題2使用年限法計算（按比例）使用年限法計算（按比例）多選題綜合題綜合法計算成新率并確定評估值綜合法計算成新率并確定評估值綜合法計算成新率并確定評估值教材變化無。本章重點建筑物損耗確定第一節(jié)概述一、建筑物損耗的概念（熟悉）有形損耗由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實體價值損失。無形損耗由于功能上或經(jīng)濟上的因素而引起的建筑物無形價值損失。二、造成建筑物損耗的原因（熟悉）1物質(zhì)因素使用、自然作用、自然災(zāi)害、人為破壞；2功能因素技術(shù)更新、設(shè)計變化；3經(jīng)濟因素是指該建筑物與其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)。第二節(jié)建筑物損耗的確定一、使用年限法（掌握）計算公式損耗率成新率1損耗率損耗建筑物的重置價值損耗率CD（一）耐用年限N1經(jīng)濟耐用年限。鋼結(jié)構(gòu)70年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)50年；磚混結(jié)構(gòu)40年；簡易結(jié)構(gòu)10年。例題單選題（09年考題）根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，一等磚木結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)用房（未受腐蝕）和非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟耐用年限的參考值分別是（）。A20年和30年B30年和40年C40年和50年D50年和60年答疑編號1147100101正確答案B2五種處理按短的計算；注意第45條，尤其是第5條。、（1）建筑物的建設(shè)期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗收合格之日起計；（2）建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)限時，應(yīng)按建筑物的耐用年限計算損耗；（3）建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計算損耗；（4）建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算損耗；（5）建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限計算損耗。綜合題磚混結(jié)構(gòu)職工宿舍，建成于1990年底。工程所占土地使用權(quán)于1998年底取得，使用權(quán)年限為40年。評估基準日期為2002年12月31日。求該建筑物的成新率。該工程殘值為零。答疑編號1147100102正確答案磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房耐用年限是50年，建筑物應(yīng)于2040年結(jié)束，建筑物在評估基準日已用12年。土地1998年取得，應(yīng)于2038年結(jié)束，早于建筑物先結(jié)束。對應(yīng)第5條。土地在評估基準日已用4年。（二）建筑物已使用年限實際使用年限、有效使用年限。（三）建筑物成新率1成新率1損耗率；2現(xiàn)值重置價格成新率3加權(quán)系數(shù)分別是各部分價值占重置價值的比值。例如，某鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)辦公樓的主體建筑價值占75，附屬設(shè)備價值占25，耐用年限分別為主體建筑50年，附屬設(shè)備15年。至評估基準日，該辦公樓已使用10年，則綜合損耗率為答疑編號1147100103正確答案10/507510/152515167317例題單選題（09年考題）某鋼結(jié)構(gòu)建筑物的主體結(jié)構(gòu)價值和附屬設(shè)備價值分別占總價值的75和25，耐用年限分別為70年和15年。該建筑物至評估基準日已使用10年，不計殘值，則按使用年限法確定的損耗率為（）。A143B82C214D274答疑編號1147100104正確答案D，（10/707510/1525）100274。例101某項目的評估基準日為2006年9月30日，A類建筑物中有一聯(lián)合車間，2001年5月竣工交付使用，主體結(jié)構(gòu)為鋼屋架、大型屋面板的鋼混結(jié)構(gòu)廠房，跨度為18米，層高10米，鋼門窗，水泥地面，并設(shè)有10噸吊車兩臺?？偨ㄖ娣e19600平方米，C類建筑中有簡易庫棚一座，1998年建成，已使用8年。對上述房屋成新率的計算，是在調(diào)查自竣工以來維修保養(yǎng)情況，查看建筑物主體結(jié)構(gòu)和內(nèi)外裝修并作必要查勘記錄基礎(chǔ)上，運用年限法計算的。使用年限法（殘值率為零時）用公式表達時，有以下三種形式（1）建筑物損耗率已使用年限/建筑物耐用年限100（2）建筑物損耗率已使用年限/（已使用年限剩余使用年限）100（3）建筑物成新率1建筑物損耗率公式（1）用于確定建造時間較短的建筑物，公式（2）用于確定已接近耐用年限或已超過耐用年限的建筑物。聯(lián)合車間已使用5年4個月，耐用年限為50年，則聯(lián)合車間損耗率53/50100106聯(lián)合車間成新率1106894考慮到該車間維護狀況良好，故取成新率為90。簡易庫棚的耐用年限為10年，已使用8年，接近耐用年限，經(jīng)調(diào)查了解該廠于2003年進行了一次大修，實物狀態(tài)基本完好，預(yù)期尚可使用6年，則簡易庫棚損耗率8/（86）10057簡易庫棚成新率15743二、觀察法（打分法）損耗率結(jié)構(gòu)得分G裝修得分S設(shè)備得分B例102某混合結(jié)構(gòu)單層廠房經(jīng)評估人員現(xiàn)場查勘后的打分情況如表102所示，查表101中的損耗率評分修正系數(shù)G07,S02,B01則該廠房的損耗率為答疑編號1147100105正確答案損耗率390745024401407成新率1損耗率1407593根據(jù)上述計算結(jié)果，判定該廠房為六成新。三、其他方法對于可彌補的損耗一般采用成本法，不可彌補的損耗采用收益法和市場法等。（一）成本法DC1C2C3C4C5拆除工程費用修繕恢復直接經(jīng)濟損失被拆除物殘值直接經(jīng)濟損失包括房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用、房屋空置、使用面積、凈高、采光面積、耐久性、鄰近房屋、施工影響等；房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用每人多少錢天數(shù)；房屋空置、使用面積、凈高、采光面積、耐久性宜采用收益法計算；鄰近房屋損壞采用成本法、收益法、市場法計算；施工影響按標準或市場價補償；被拆除物殘值按回收市場價格。（二）收益法租金等收入減少和由于能源消耗等費用增加造成的損失。（三）市場法價差法估算類似有損耗與類似無損耗之間市場價值之差作為建筑損耗。DD1D2比較法建筑物與有類似損耗建筑物比較。DPF1F2F3補償金額情況修正系數(shù)日期修正系數(shù)缺陷修正系數(shù)選三個及以上比較。分別調(diào)整補償金額為對應(yīng)金額，再用簡單算術(shù)平均。四、損耗計算方法的綜合各種方法計算的結(jié)果，再用給定的不同權(quán)數(shù)，綜合確定損耗率。注意題給損耗率、成新率，計算要統(tǒng)一。例103某房屋耐用年限為50年，現(xiàn)已使用6年，建成2年后才補辦土地使用權(quán)手續(xù)，確定的土地使用權(quán)年限為40年。經(jīng)現(xiàn)場查勘鑒定，按照有關(guān)規(guī)定評出現(xiàn)狀損耗總分，房屋損耗率打分詳表103。三部分評分修正系數(shù)G、S、B分別取定為08、0101問題計算損耗率（其中年限法權(quán)重40，打分法60）答疑編號1147100106正確答案1按使用年限法計算損耗率因為，建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，所以應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限計算損耗。損耗率已使用年限/（已使用年限剩余使用年限）1006/6（404）10014292按觀察法計算損耗率損耗率結(jié)構(gòu)部分合計得分G裝修部分合計得分S設(shè)備部分合計得分B（98016101210）/100100103計算綜合損耗率綜合損耗率使用年限法損耗率A1觀察法損耗率A21429401000601172綜合題（09年考題）至評估基準日，待估項目已使用5年，土地使用權(quán)剩余年限為35年，建筑物耐用年限為50年，殘值率為5。待估項目主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修和設(shè)備部分的價值分別占總價值的30、13和57。經(jīng)現(xiàn)場查勘，主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修和設(shè)備部分的成新率分別為95、85和75。（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）問題假定使用年限法權(quán)重40，觀察法權(quán)重60，按綜合法計算待估項目的成新率，并確定待估項目的評估值。答疑編號1147100107【答案】（1）使用年限法成新率1（15）5（535）1008813（1分）（2）觀察法成新率（309513855775）100823（1分）（3）綜合法成新率（881340十82360）1008463（1分）（4）評估值4993184342255（萬元）（1分）注意使用年限法中“耐用年限”的取值。第三節(jié)確定建筑物損耗的現(xiàn)場勘察工作一、現(xiàn)場勘察工作程