1/12房地產開發(fā)項目可行性研究報告一、項目背景1、項目名稱居住小區(qū)2、可行性研究報告的編制依據城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范A市城市拆遷管理條例城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定住宅設計規(guī)范住宅建筑設計標準建筑工程交通設計及停車場設置標準城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范高層民用建筑設計防火規(guī)范3、項目概況1）地塊位置該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區(qū)內土地面積約平方米，該地塊屬A市類地段。2）建設規(guī)模與目標土地面積畝容積率開發(fā)周期土地價格元/畝建筑面積總建筑面積3）周圍環(huán)境與設施步行約10分鐘可至A市中心。西側為市城市中心景點。2/12東側為城市綠化帶，南側為廣場。西南靠近A市小學。北面為A市人民銀行。4、項目SWOT分析優(yōu)勢及機會1該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。2A近幾年的經濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產具有較大的升值空間。3東側的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。4周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。5拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。6該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。7該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經驗可以為之借鑒。8我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發(fā)展。9物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)3/12管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。10拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。劣勢及威脅11拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。12A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。13市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。14外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。15規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。16小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。17該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。18花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。19拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。20周遍的生活配套設施及交通不夠完善。二、市場分析4/121A市概況A市位于河南岸，面積平方公里，人口萬。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經濟示范區(qū)和實施中國21世紀議程地方試點。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸；水運以長江干流的重要港口A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務絡。項目所在區(qū)位于江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。2A市房地產住宅市場分析A市房地產業(yè)從起步到發(fā)展，大致經歷了三個階段1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起5/12點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產業(yè)基本實現了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。二OO三年，A市房地產業(yè)主要特征表現在以下幾個方面表現之一投資增幅大。房地產開發(fā)投資完成億元，投資增幅達,占全市建設系統投資65，占全市固定資產投資。表現之二市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積萬平方米，銷售面積萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。表現之三房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17，凈增400元/M2左右。表現之四交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產交易萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產交易7938起，面積達萬M2，比上年度分別增長25和35，其中存量房買賣2305起，面積萬M2，成交金額8800萬元。表現之五拉動經濟效果顯著。房地產業(yè)增加值占全市GDP增加值14，帶動相關產業(yè)產值億元，帶動社會商品銷售億元；房地產業(yè)上繳國家稅收2800萬元。對今后市場的預測6/12從購房能力看伴隨著經濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，20XX年到20XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。從投資角度看由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42，年增幅達16。從消費結構看隨著房地產市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95以上購房戶均為房改房換房。從需求關系看根據城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由平方公里發(fā)展到平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。3、主要競爭項目分析7/12住宅小區(qū)詳細情況如表項目套數建筑面積平均單價位置向陽小區(qū)1500221400寶山路新華小區(qū)78581344黃河街銀河小區(qū)1701460銀河街成光小區(qū)1301400學院路太陽神小區(qū)英雄路部分商業(yè)點詳細情況項目面積單價元/位置匯豐花園408040005600新城區(qū)秋爽花園50705000120XX市中心碧苑小區(qū)36506800建設路桃園小區(qū)車庫550秋浦路荷花村車庫550建設路三、項目財務分析、拆遷成本分析圍合區(qū)域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房。其它房屋均為二四層。根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區(qū)內需拆除房屋面積住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電8/12表。具有一定的房屋拆遷經驗。拆遷成本估算按照A市城市房屋拆遷管理辦法規(guī)定和拆遷補償評估報告。1、住宅640元/平方米34329平方米34329元元2、經營性用房640元/平方米600平方米600平方米3776元/平方米2265600元3、附屬物住宅34329平方米45元/平方米1544805元經營性用房600平方米45元/平方米27000元4、室內裝飾34929平方米80元/平方米2794320元5、閣樓、圍墻院內地坪等34929平方米48元1676592元6、搬家費、臨時過渡費等1）、搬家費住宅200戶300元60000元經營性用房9戶500元4500元小計64500元2）、過渡費住宅34329平方米元/平方米6個月514935元經營性用房600平方米16元/平方米6個月57600元小計632535元9/12其他費用3）、管理費，委托拆遷費34929平方米15元/平方米523935元4）、房屋拆遷評估服務費費35000元5）、獎勵34929平方米100元/平方米3492900元上述所有費用小計38533208元，折抵每平方補償金額為元。按照A市人民政府令，對A市城市區(qū)域內房屋拆遷，在20XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省城市房屋拆遷管理辦法，在20XX年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。元/平方米100元/平方米平方米元34929平方米元建筑成本分析對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層點，占地面積501021000，建筑面積20XX。主入口設在東湖路兩棟點之間，次入口設在路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地1101523300，三棟10/1212層住宅建筑面積12層3棟14606，合計建筑面積17906。地塊內大致布置一棟15層15層；一棟12層12層；三棟12層401512層；一棟15層401515層；占地面積3211，建筑面積41554總占地面積5861，建筑密度總建筑面積61460，容積率高層均設計地下室，面積為4861，總戶數約為297戶。建設成本估算、工程前期費1、拆遷成本2、土地出讓金3、城市基礎設施配套費6146050元/萬元4、人防基金配套建地下室5、規(guī)劃技術服務費561605300萬元6、墻改614608萬元7、散裝水泥614602萬元8、白蟻防治費614602萬元9、質量監(jiān)督費614602萬元11/1210、施工圖審查614601萬元11、防雷審查614601萬元12、消防審查13、文物萬元14、規(guī)劃設計10萬元15、建筑設計20XX125946030萬元16、地質勘探614602萬元17、測量定位10萬元18、煤氣增容2500元/戶19、供水管配套費20元/小計萬元工程成本1、樁基59460100元/萬元2、地下室4861600元/萬元3、主體5946090020XX500萬元4、電梯9棟50萬元/棟450萬元5、室外水電氣工程6146050萬元6、小區(qū)綠化、道路等工程6146060萬元7、監(jiān)理費1萬元小計萬元總計、萬元項目費用分析12/12依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為小高層住宅1900元/商鋪6000元/地下車庫800元/銷售收入住宅