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芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈肇莄薆蕆螆膇蒂薇衿莂莈薆羈膅芄薅膃羈蚃薄袃芃蕿薃羅肆蒅薂肈節(jié)莁薁螇肄芇薁袀芀薅蝕羂肅蒁蠆肄羋莇蚈螄肁莃蚇羆莆艿蚆肈腿薈蚅螈蒞蒄蚅袀膈莀蚄羃莃芆螃肅膆薅螂螅罿蒁螁袇膄蕆螀聿肇莃蝿蝿節(jié)艿蝿袁肅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿袆螆艿芅裊袈肂薄襖肀芇薀襖膂膀蒆袃袂莆莂葿羄膈羋蒈商業(yè)地產(chǎn)和商鋪投資知識一、商業(yè)房地產(chǎn)知識1、什么是商業(yè)房地產(chǎn)（簡稱商業(yè)地產(chǎn)）商業(yè)房地產(chǎn)是指以商業(yè)營業(yè)用房（商鋪）為主要開發(fā)對象的房地產(chǎn)開發(fā)類型，是傳統(tǒng)的商貿(mào)流通行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)嫁接而成的新興房地產(chǎn)開發(fā)品種。商業(yè)地產(chǎn)的基本規(guī)律是將“房”變?yōu)椤颁仭?，即將消費功能為主的“房”，變?yōu)榻?jīng)營功能為主的商鋪，實現(xiàn)一次投資，長期回報，長期保值升值。房地產(chǎn)知識不在贅述，以下重點培訓商業(yè)知識。2、什么是商業(yè)業(yè)態(tài)我國包括那些商業(yè)業(yè)態(tài)所謂商業(yè)業(yè)態(tài)，是指針對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標，有選擇地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務等經(jīng)營手段，提供銷售和服務的類型化經(jīng)營形態(tài)。根據(jù)國內(nèi)貿(mào)易局1998年6月5日發(fā)布的關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)分類指導意見。商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。3、什么是商業(yè)業(yè)種與東方新大陸國際商埠業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃相關(guān)的業(yè)種有那些商業(yè)業(yè)種也就是不同的商品行業(yè)和商品種類。與本案相關(guān)的商品包括小商品、服裝、紡織、鞋帽箱包等幾大類；其中服裝、紡織品行業(yè)包括成品服裝、服裝原輔料、服裝飾品、家用紡織、針織內(nèi)衣等種類；小商品包括日化用品、禮品裝飾品、玩具、文化體育用品、電子產(chǎn)品、家居用品等種類。4、商圈的定義是什么一個商店的商圈有那幾種商圈組成任何一家商店的銷售活動都受一定的地理條件的制約，這一地理限制就是以商店所在地點為中心，沿著一定得距離向四周擴展而形成得輻射范圍，即所謂商圈。商店的商圈一般由三部分組成主要商圈，這是最接近商店并擁有高度密集的顧客群的區(qū)域，通常商店的5570的顧客來自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顧客密集度較稀的區(qū)域，約包括1525的顧客。邊際商圈，指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客。專業(yè)市場由于經(jīng)營性質(zhì)是批發(fā)，因此商圈的范圍很大，根據(jù)專業(yè)市場規(guī)模和經(jīng)營水平而定。5、我國商業(yè)地產(chǎn)市場如何2002年、2003年是我國商業(yè)房地產(chǎn)快速發(fā)展的兩年。商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，成為樓市的熱點話題，同時，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭進一步加劇、利潤空間進一步緊縮的大趨勢的到來，特別是象北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，土地成本較高、資源日益緊缺，開發(fā)經(jīng)營風險加大，一些地產(chǎn)開發(fā)商于是開始實施向二、三線城市發(fā)展的新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移計劃。實施二、三線城市的開發(fā)戰(zhàn)略，不僅為集團公司的發(fā)展找到了新的方向，也為中等城市的房地產(chǎn)開發(fā)注入了新鮮血液。商業(yè)地產(chǎn)在我國各級城市的發(fā)展時機已經(jīng)成熟，連鎖商業(yè)的發(fā)展、城市化進程的進一步加速使市場具有對商業(yè)地產(chǎn)強大的需求，同時可以預見持續(xù)的需求將繼續(xù)刺激投資的增長。環(huán)球咨詢預測，在未來幾年內(nèi)會有幾十家國內(nèi)大型集團企業(yè)進軍二、三線城市的房地產(chǎn)市場，并隨著開發(fā)量的增加，加快開發(fā)的力度和步伐也將加快。16、什么叫銷售渠道（銷售通路）什么是批發(fā)銷售渠道指任意企業(yè)或個人，他們共同參加產(chǎn)品從生產(chǎn)廠家到最終用戶或消費者的流動過程。這個過程中，有的是由生產(chǎn)商直接完成，但更多的生產(chǎn)商在銷售的過程中選擇與中間商（即批發(fā)商）合作進行銷售。批發(fā)是包含一切將貨物或服務銷售給為了轉(zhuǎn)賣或者商業(yè)用途而進行購買的人或者組織的活動。7、什么叫批發(fā)市場什么叫專業(yè)市場批發(fā)市場是以指為了批發(fā)自然形成或建設后形成的商品交易場所，根據(jù)交易商品的種類分為綜合批發(fā)市場和專業(yè)批發(fā)市場兩種。中國的批發(fā)市場正處于由傳統(tǒng)批發(fā)市場向新型專業(yè)批發(fā)市場升級的時代，配套齊全、設施先進、經(jīng)營管理現(xiàn)代化、批發(fā)和物流結(jié)合的大型商貿(mào)城式的專業(yè)市場未來前景仍然廣闊。專業(yè)市場是指經(jīng)營單一商品或某一大類商品的商品交易市場，包括批發(fā)專業(yè)市場和零售專業(yè)市場兩種，更多的專業(yè)市場兼有批發(fā)和零售兩種功能。8、國外的批發(fā)業(yè)發(fā)展情況如何中國的批發(fā)業(yè)目前是什么情況在流通產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)商業(yè)的發(fā)達程度是衡量市場組織化程度的重要尺度之一，也是流通領(lǐng)域不可取代的重要環(huán)節(jié)。1國外批發(fā)業(yè)的發(fā)展世界發(fā)達國家商業(yè)批發(fā)業(yè)發(fā)展較快，美國的批發(fā)額是零售的34倍，日本的批發(fā)額是零售的23倍。發(fā)達國家有一批規(guī)模巨大、實力雄厚的大型批發(fā)企業(yè)，如美國的英格拉姆麥克羅公司（INGRAMMICRO），2001年營業(yè)額高達2519億美元，居世界500強第179位，為世界最大型批發(fā)企業(yè)。2中國批發(fā)業(yè)情況和未來發(fā)展趨勢中國的批發(fā)市場從最早的集貿(mào)市場發(fā)展到街鋪式批發(fā)市場、集中式批發(fā)市場和綜合式批發(fā)市場，上世紀90年代以后隨著中國市場經(jīng)濟發(fā)展帶來的批發(fā)業(yè)的升級換代熱潮，新出現(xiàn)的專業(yè)個性化批發(fā)市場和SHOPPINGMALL式（或商貿(mào)城式）批發(fā)市場成為適應批發(fā)業(yè)發(fā)展的批發(fā)業(yè)態(tài)。據(jù)中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計信息顯示，2003年末，全國成交額億元及以上的市場有3265個，比2002年增加7個，2003年10億元以上超大型市場數(shù)量達436個，比2002年增加了21個。億元市場的整體環(huán)境進一步得到改善，攤位平均成交額比上年增長了105。隨著中國加入世界貿(mào)易組織，中國的批發(fā)業(yè)面貌也在發(fā)生著改變，外資批發(fā)企業(yè)即將大量進入中國搶占中國批發(fā)和物流業(yè)市場，據(jù)麥肯錫公司的研究，中國各類大中小型商品批發(fā)市場，遍及全國各地，構(gòu)成了我國商品流通的骨架和網(wǎng)絡，到2006年批發(fā)市場在消費產(chǎn)品分銷流通中的份額將仍會占到68。2二、商鋪和商鋪投資知識1、商鋪投資的概念商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風險小、回報高。鑒于上述投資特點，我們將進行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場關(guān)注率。商鋪的投資價值是商鋪投資的魅力所在。2、商鋪投資的種類有那些商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行分類，具體分類如下1、商業(yè)街（臨街商鋪或門面房）商鋪投資；2、專業(yè)市場（主題商場）類商鋪投資；3、社區(qū)商鋪（包括住宅底商）投資；4、百貨商場、購物中心商鋪投資；5、商務樓、寫字樓商鋪投資；6、交通設施商鋪投資3、商鋪投資與其他類型投資比較1、商鋪投資與證券投資商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風險特點，尤其在當前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，階梯式推進商鋪的增值；另一方面，中國商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。以上各項因素最大限度降低商鋪的投資風險，保證了商鋪的投資收益率。與商鋪投資相比，證券投資風險較大，投資回報較低，主要是目前國內(nèi)證券市場的風險很大，投資收益率較低。2、商鋪投資與住宅投資商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收益率約為8左右，商鋪的投資收益率約為1015。商鋪投資的穩(wěn)定性要優(yōu)于住宅投資。當然，商鋪投資較高的回報率對商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求商鋪進入市場后要面對兩級客戶，一級即經(jīng)營者，另一級即消費者，兩級客戶需求無疑對商鋪有各種要求，住宅所面對的客戶只有一級，那就是租戶，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對專業(yè)能力的要求相對較低。4、商鋪投資的特點是什么俗話說家有萬貫，不如有個店面、一鋪養(yǎng)三代。一般來說，一個市場繁榮的程度從當?shù)厣啼伣?jīng)營的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營收入的多少會直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費市場的晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回報率高，所以受到投資者的關(guān)注。（1）商鋪投資的穩(wěn)定性特點業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、3贏利預期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預付的付款方式使租金收取也較有保障。（2）商鋪增值的特點商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。（3）商鋪投資回報率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經(jīng)達1520，但目前，住宅用房的投資回報率基本上下降到大約68，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達1015，有的甚至達到20以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。需要指出的是，除商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。（4）商鋪的投資潛力目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4151，可見商鋪價格還有較大的上漲空間商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因為市場環(huán)境、市場供應狀況的差異等將對商鋪的價格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的圈地運動。（5）商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35，另外有10的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。據(jù)測算，目前一級城市商鋪投資的回報率為1014。5、商鋪投資的回收周期一般是多長商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時間跨度。很顯然，不同國家、地區(qū)、城市、方位的商鋪的投資價值是顯著不同的，所以在此我們只能按現(xiàn)在的市場行情，大略估計商鋪的投資回收周期，一般來說目前國內(nèi)商鋪投資的回收周期約為6年到8年。6、商鋪投資的形式有那幾種什么叫商鋪一手購買商鋪投資的形式包括一手購買、二手購買、轉(zhuǎn)租三種方式。投資商鋪除了考慮出售獲取利潤，長期的租賃收益也是不錯的選擇。商鋪一手購買也叫商鋪上市初始交易購買,即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運營或盡管已經(jīng)投入運營，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。我們之所以將這種商鋪購買形式稱之為上市初始交易購買，是因為這類商鋪購買方式就仿佛股票市場中在一級市場發(fā)行的股票在二級市場上市交易一樣，類似于原始股的原始商鋪；購買的價格是商鋪的初始售價，可以較低的價格購買到手，得到更大的商鋪升值空間。47、什么是商鋪投資收益包括那些部分商鋪投資收益指商鋪給投資者創(chuàng)造的收益的總和，包括商鋪價值升值收益和商鋪租金收益兩個部分。價值升值收益實際上是商鋪二手交易實現(xiàn)的賣價和初始買價的差額。商鋪投資者如果投資選擇得力，不僅會創(chuàng)造較高的租金收益，而且會輕松獲得買家飛漲的報價；同時，租金收益和價值升值收益共存。8、影響商鋪投資收益的因素有那些1）商情因子商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。在判斷商鋪價值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠的了解商業(yè)氛圍的好壞直接影響商鋪的價值、租金水平，以及價值升值空間。2）客流量客流量對于商鋪的價值至關(guān)重要。也許有些讀者會認為客流量和商情屬于同樣的內(nèi)容，但事實上其區(qū)別很大商情所闡釋的是商鋪所在地區(qū)的宏觀商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪個案進行的商鋪價值的微觀量化。3）可視性可視性概念對于商鋪的價值至關(guān)重要。商鋪的可視性指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設計，最大限度使得商鋪在平面范圍內(nèi)極容易被看到，換言之，購物者在外部、步行街或中庭廣場等各種位置能夠看到商鋪。對于零售商來講，這必然是他們租店鋪時要特別關(guān)注的問題，商鋪的可視性越好，零售商越容易接受，租金越高。4）樓層眾所周知，商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出很多。5）交通條件交通條件對于商鋪價值的重要性無庸質(zhì)疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。假如一個商鋪所處的位置，很少公交巴士，那么其價值會顯著折扣。6）整個項目規(guī)劃設計的科學性眾所周知，規(guī)劃設計對于商業(yè)房地產(chǎn)項目價值的重要性。規(guī)劃設計單位往往只是從建筑美學的角度對項目進行規(guī)劃設計，很少從功能的角度進行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)兩級客戶的需求，功能性比其他房地產(chǎn)形式都要復雜，而且會直接影響項目的成敗。以上工作做的好壞，將決定該商業(yè)房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計的科學性程度。項目的規(guī)劃設計越多體現(xiàn)零售商、消費者的需求，項目成功的概率越高。7）硬件條件商鋪的硬件條件具體指商鋪的規(guī)劃設計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高，及對消費者的有效引導，還有商鋪的水、電、煤氣、通風、采暖、電梯等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大。8）經(jīng)營商品的類型經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關(guān)系。不同的商品，其利潤空間顯著不同，拿經(jīng)營電腦的商鋪和經(jīng)營低檔服裝的商鋪相比較，前者的經(jīng)營利潤比后者的經(jīng)營利潤大。9）隸屬項目的運營特點不少商鋪隸屬于某個項目，在此種情況下，所隸屬項目的運營方式、運營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的5以商業(yè)街為例，如果該商業(yè)街的開發(fā)商將商業(yè)街經(jīng)營的商品定義為某一類，那么這條商業(yè)街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實現(xiàn)，價值可以得到提升；反之，如果開發(fā)商對商業(yè)街經(jīng)營的商品無任何指導性方向，那么這樣的綜合項目取得成功的幾率相對較低。隸屬項目經(jīng)營管理的水平對商鋪價值的影響并不難理解北京國貿(mào)商城的管理水平和國內(nèi)普通百貨大廈的管理水平也可能天地之別，其商鋪的租金水平也一定是相差懸殊。10）商鋪初始售價商鋪初始售價的高低將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也會越高。同樣一個商鋪樓盤，項目不同階段其售價可能會不同，越是接近現(xiàn)房，售價越高。對于商鋪投資者來講，售價高就意味著需要支付更多的資金，更多的首付款，前期資金壓力變大不說。11）商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢對于商鋪投資者來講，商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，任何一個商業(yè)房地產(chǎn)項目從項目開始進入市場到走向成熟，都必須經(jīng)歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價值從低到高的過程。在商鋪價值提升的過程中，上述因素普遍屬于靜態(tài)因素，但商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。我們所談的的周邊房地產(chǎn)項目包括諸如住宅項目、寫字樓項目、旅游房地產(chǎn)項目、綜合配套設施、政府規(guī)劃性景觀項目等各類房地產(chǎn)項目，這些項目都通過其不同的方式吸引所在地區(qū)的人氣，增加所在地區(qū)的客流量。如果一個商業(yè)房地產(chǎn)項目其周邊的人氣持續(xù)提升，客流量大幅增加，那么該項目的增值將是必然的?？赡苡绊懮啼佔饨鹗找婧蛢r值升值收益的因素還有其他因素，需要具體項目具體分析，但認為以上因素為主要的影響因素，9、商業(yè)街商鋪有那些類型商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復合商業(yè)街商鋪對