房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算原則一、編制目的基于目前地產(chǎn)板塊三個項目公司財務(wù)會計人員多數(shù)沒有地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，對該行業(yè)核算特征不甚熟悉等原因。為達到公司的運作規(guī)范和各項財稅法規(guī)的要求，加強會計核算，規(guī)范各項財務(wù)操作流程，特編制此核算原則。指導(dǎo)、規(guī)范、統(tǒng)一日常核算工作，以達到為決策者提供準確、及時的財務(wù)信息。二、適用范圍地產(chǎn)事業(yè)中心管理范圍內(nèi)的法人。三、核算內(nèi)容土地成本、前期成本、基礎(chǔ)設(shè)施費、主體建筑工程費、主體安裝工程、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、財務(wù)費用。目前現(xiàn)有項目都處于開發(fā)初期，涉及的成本項基本在土地成本、前期成本及開發(fā)間接費用三項。由于時間原因，現(xiàn)就上述三項進行細則解釋，日后隨著項目進度盡快完善。項目開發(fā)成本核算細則一房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的核算內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)成本包括八大塊土地成本、前期成本、基礎(chǔ)設(shè)施費、主體建筑工程費、主體安裝工程、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、財務(wù)費用。一土地成本土地費是指房產(chǎn)商取得土地的花費，主要包括土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、拆遷補償費、土地征用費、耕地占用費、安置費、拆遷補償費、舊城改造費（個別區(qū)域有）、和其他與土地有關(guān)的費用（如取得土地使用證的契稅、印花稅、拍賣傭金、公證費、評估費和交易費）。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的最重要組成部分，地段越好、售價越高的樓盤，土地費占總成本的比重越高。土地費用的核算內(nèi)容根據(jù)土地的取得方式不同而有所區(qū)別，土地的取得方式主要有四種劃撥、轉(zhuǎn)讓、出讓和收購股權(quán)。1土地使用權(quán)的劃撥是指縣以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。一般只有國家機關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源交通水利等項目用地和法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地方可以劃撥方式取得土地。2土地使用權(quán)的出讓是指國家以土地所有權(quán)者的身份，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，即從一級市場取得土地。出讓的最高年限為；居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。其出讓方式有三種，一是拍賣，二是招標，三是雙方協(xié)議。從2003年8月1日起，上海市所有土地的出讓均采用招標方式進行。3土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者或土地經(jīng)營單位（包括房地產(chǎn)開發(fā)公司）有償?shù)貙⑼恋厥褂脵?quán)橫向轉(zhuǎn)讓他方的行為，即從二級市場取得土地。原以劃撥方式取得的土地應(yīng)按規(guī)定簽訂土地使用全權(quán)出讓合同，并向市、縣級人民政府補交土地使用權(quán)出讓金方可轉(zhuǎn)讓，以出讓方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓時，由于更改政府原出讓土地時規(guī)定的用途，或增加容積率，需向政府補交一筆地價。4在不能用轉(zhuǎn)讓方式取得土地，通過招投標取得土地也比較困難的情況下，我們也可通過收購項目公司股權(quán)的形式取得土地。在這種情況下，土地費用仍然是原開發(fā)商取得土地時發(fā)生的成本，土地的溢價只能通過溢價收購的形式完成（而這部分溢價只能記入收購方投資收益的借方由以后項目公司分回的利潤來彌補），很難記入開發(fā)成本的土地費中，勢必會造成項目公司承擔(dān)很大的一筆土地增值稅和所得稅。所以，采用這種方式取得土地，在對項目收購進行論證時必須考慮稅收的因數(shù)，以免誤導(dǎo)決策者。土地費用的歸集依據(jù)土地合同簽訂方式的不同而有所區(qū)別，土地合同的簽訂一般有以下幾種形式（1）閉口合同，即合同金額是固定的，合同簽訂后不再變動。一般通過出讓方式取得土地都簽訂這種合同，那么土地費用就由合同價加上拆遷、安置費用等構(gòu)成，核算比較簡單。（2）開口合同，即合同金額在簽訂合同時并不固定，而到合同結(jié)算時才最后確定。一般通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地都簽訂此類合同，它們均是基于簽訂合同時許多扣除項目如土地出讓金等，或土地面積和規(guī)劃方案等還是未知數(shù)，為了維護雙方的利益，先確定計算原則，待所有未知數(shù)變成已知數(shù)時才最后結(jié)算，它分兩種形式A、合同約定一個總價，然后再規(guī)定土地方應(yīng)承擔(dān)動拆遷、安置費用、土地出讓金、場地平整、供配電等費用。根據(jù)交地是按七通一平交付，還是三通一平交付的不同扣除的費用有所不同。還有約定建好的公建配套設(shè)施如商場等歸土地方所有，由開發(fā)商向土地方收取造價成本等，并約定這些費用由開發(fā)商支付，從土地款中扣除。B、先預(yù)計轉(zhuǎn)讓的土地面積和容積率，約定房屋造好后，土地方分得多少比例的面積，再按約定的單價折合成土地合同價，并約定這些房屋的稅金，以及應(yīng)承擔(dān)的土地出讓金、大市政配套費由土地方承擔(dān)，從土地款中扣除。對于這類土地費的核算，由于項目立項單位為開發(fā)商，所以開發(fā)商支付以上款項后取得的發(fā)票可直接記入開發(fā)成本，事實上的合同總價為扣除以上約定費用后的價款。為了保證核算的清晰性和一貫性，在發(fā)生以上費用時按費用類別歸類記入相應(yīng)的成本科目，但在合同執(zhí)行情況表中要將這些費用全部歸入合同支付款中，以便與土地方結(jié)算土地款。當(dāng)所有未知數(shù)變成已知數(shù)后，必需再重新簽訂一份補充協(xié)議，確定明確的合同總價。以上土地費用的歸集是基于取得的土地至少是完成了三通一平的土地，即動拆遷工作由土地方完成的，如取得的土地是毛地，即動拆遷工作由開發(fā)商來做，費用由開發(fā)商承擔(dān)，不含在地價中的情況下。由于開發(fā)商一般沒有動拆遷的能力，一般是委托動拆遷公司來操作，開發(fā)商監(jiān)督并支付動拆遷費用。還有一種取得土地的方式就是在建工程轉(zhuǎn)讓，即通過拍賣方式取得在建的爛尾工程，或通過協(xié)商的方式將土地轉(zhuǎn)讓變成在建工程轉(zhuǎn)讓（由別的房地產(chǎn)公司通過劃撥或出讓方式取得土地，完成25的投資后再進行轉(zhuǎn)讓）。對后一種方式取得的土地可能存在一個問題，即這25的投資有可能均是由我公司承擔(dān)，但有些發(fā)票卻開的是原開發(fā)商的名稱，為了入帳憑證的合法性，須關(guān)注此事，要求在轉(zhuǎn)讓過程中和轉(zhuǎn)讓方協(xié)調(diào)此事，將發(fā)票重新開具為我方抬頭的發(fā)票。在核算土地費時應(yīng)根據(jù)評估報告，將已發(fā)生的前期費用和建安費用分別記入“前期開發(fā)費”和“建筑安裝費”的相應(yīng)科目中，將合同總價扣除以上兩項費用后的金額記入“土地補償費”中。二前期成本房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期開發(fā)費用主要核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后，為取得項目開發(fā)、銷售所需的各類證照而進行規(guī)劃設(shè)計等發(fā)生的直接費用和中介咨詢費用等。1勘察費用勘察費用包括1、勘察方案的設(shè)計和咨詢及初勘、詳勘；2、水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，管線監(jiān)測費，日照測試費（僅高層、小高層在上報規(guī)劃時需要），拔地釘樁驗線費，復(fù)線費，定線費，施工放線費，丈量、測繪費、各類檢測費等。測繪費包括紅線定界費、預(yù)售面積測算費、竣工面積測繪費、竣工后沉降觀測、避雷測試及其他與測繪有關(guān)的支出。其中紅線定界費是指測繪院對項目施工建設(shè)位置確定實地施測規(guī)劃道路定界費包括驗線費和座標訂界服務(wù)費；竣工面積測繪費核算內(nèi)容有建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收測繪費和實際勘丈費等支出；其他還有與測繪支出有關(guān)的核算內(nèi)容有地形數(shù)字化圖、修測費及標高測量費。檢測費包括管線監(jiān)測費、試樁費、樁測試費及其他與監(jiān)測及試樁、樁測試費有關(guān)的支出。其中樁測試費核算內(nèi)容有預(yù)制樁靜載荷試驗及低應(yīng)變動測、靜動測試；其他與監(jiān)測及試樁、樁測試費有關(guān)的支出有幕墻檢測費、噪音檢測、樁基施工安全監(jiān)測及辦理監(jiān)護綠卡。2規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃設(shè)計費包括規(guī)劃費、設(shè)計費、專項工程設(shè)計費及其他與規(guī)劃設(shè)計有關(guān)的費用。規(guī)劃費中含詳規(guī)編制費、方案招標咨詢費、模型及效果圖制作費。設(shè)計費中包括方案及方案深化設(shè)計費、擴初及施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費等，有方案、擴初、施工圖、專項工程、景觀、外立面、室內(nèi)精裝修、公共部位裝修、機電方案、節(jié)能、人防、鋼結(jié)構(gòu)、水電、等各類設(shè)計費，但不包括樣板房設(shè)計費。其他設(shè)計費主要有可研編制費、市場調(diào)查費、項目建設(shè)咨詢費、配套方案征詢費；市場調(diào)查費核算的主要內(nèi)容有項目市場定位調(diào)研、市場推廣策劃報告；項目建設(shè)咨詢費核算的主要內(nèi)容有小區(qū)設(shè)計咨詢、面積與層高技術(shù)咨詢、開設(shè)道口咨詢費、安裝沉沙池技術(shù)咨詢、翻照港灣式停車場技術(shù)咨詢、供電咨詢費（站式改箱變）、管線設(shè)計；環(huán)境評估費核算內(nèi)容有氣象環(huán)評費、輻射環(huán)境咨詢。配套方案征詢費包括煤氣、上水、排水、供電及其他與配套方案征詢費有關(guān)的支出。其中煤氣是指供氣、排管、調(diào)壓器設(shè)置規(guī)劃方案征詢費。3報批報建費報批報建費包括報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費、“兩證一書”申報費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費、規(guī)劃管理費、環(huán)境評測費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費、大市政配套費等。人防費有兩種情況一種是自行建造則不收取人防費，另一種情況是開發(fā)商自己不建造則區(qū)人防辦按土地規(guī)劃面積收取30元/平方米。招標管理費開發(fā)商自己沒有招標管理權(quán)，所有招標事項必須通過專業(yè)招標公司公開招標，招標公司收取一定招標管理費。招標管理費包括勘測招標費、設(shè)計招標費、施工招標費、招標代理費、監(jiān)理招標費及其他與招標管理費有關(guān)的支出。質(zhì)監(jiān)費及交房前各項驗收費包括質(zhì)監(jiān)費、二次供水水箱清洗和消毒保潔、二次供水水質(zhì)測試費及其他與質(zhì)監(jiān)費及交房前各項驗收費有關(guān)的支出。執(zhí)照費核算內(nèi)容包括城市規(guī)劃許可證執(zhí)照費、大產(chǎn)證登記費、辦理預(yù)售證證照費及相關(guān)手續(xù)費、入戶許可證、住宅質(zhì)量保證書等證照費。大市政配套費即住宅建設(shè)配套可分為市政配套費和公建配套費。市政配套費是指規(guī)劃紅線外為小區(qū)住宅建設(shè)配套的城市道路、雨污水系統(tǒng)、供電、供水、供氣、公共交通、電話通訊等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)。公建配套費是指在市區(qū)用于街道辦事處、派出所、中小學(xué)、幼托、獨立公園的征地、兒童樂園、郵政等公建設(shè)施項目的建設(shè)。這種配套設(shè)施一般是由政府住宅發(fā)展局安排市政公司根據(jù)城市的總體規(guī)劃來安排實施，開發(fā)商按規(guī)定標準支付配套費給住發(fā)局。但如果開發(fā)商有能力，且建大面積小區(qū)也可向住發(fā)局申請自行建造配套設(shè)施，那么，此科目核算的內(nèi)容就為建造此類設(shè)施實際發(fā)生的費用。如果政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)跟不上小區(qū)發(fā)展的要求，開發(fā)商為了滿足交房要求只能自己建設(shè)，如代建學(xué)校、幼兒園以及紅線外接水、電等，這部分建造費用可向住發(fā)局申請返還已交的部分配套費。住宅建設(shè)配套費是指住宅，收取標準為住宅面積，不是住宅的不收，即便在商住樓計算時要扣除商業(yè)部分面積，只計住宅的面積。如果通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地費中已包含了大市政配套費，這里就不再單獨核算。4紅線外市政工程費紅線外市政工程費包括小區(qū)外各種管線接到地塊周邊的費用（道路、水、電、燃氣、熱力、通訊、電視等），包括建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費等。5工程造價咨詢及審價費工程造價咨詢及審價費包括支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費用，包括請咨詢公司計算工程量及法務(wù)審計中心要求外審的費用，鋼筋翻樣審計費等。6監(jiān)理費監(jiān)理費包括設(shè)計、工程、市政等監(jiān)理。7七通一平七通一平包括臨時用水（施工用臨時給水設(shè)施設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用）、臨時用電（施工用的臨時用電規(guī)劃設(shè)計、管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除等費用）、臨時道路（施工用的臨時道路設(shè)計、建造等費用）、臨時排水排污系統(tǒng)、臨時熱力燃氣、臨時通訊、場地平整（基礎(chǔ)開挖前的場地平整、拆除、場地清運，包括建設(shè)場地上的豎向土石方平衡、盈土現(xiàn)場多余土石方外運、虧土現(xiàn)場土石方調(diào)入等）。8臨時設(shè)施費臨時設(shè)施費包括臨時圍墻圍板（圍墻、圍欄等的設(shè)計、建造、維護、裝飾等費用，如含在總包合同范圍，則此項費用歸在主體結(jié)構(gòu)）、臨時場地設(shè)施（臨時辦公室及臨時場地借用，如含在總包合同范圍，則此項費用歸在主體結(jié)構(gòu)）。9前期雜費前期雜費包括前期物業(yè)費（交房前的物業(yè)服務(wù)及房屋空置的物業(yè)管理費等）、維修基金、工程保險費等。前期物業(yè)費包括交房前的物業(yè)服務(wù)、物業(yè)接管費、房屋空置的物業(yè)管理費、物業(yè)用房和居委會用房的裝修和設(shè)備安裝配套、無法收回的業(yè)主委員會成立前發(fā)生的小區(qū)公共部位的維修和養(yǎng)護費用等相關(guān)費用。維修基金是指應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的小區(qū)公共部位的維修和養(yǎng)護費用，該基金按政府規(guī)定的標準在辦理房產(chǎn)初始登記時交到住宅發(fā)展局指定的帳戶內(nèi)，代小區(qū)業(yè)主委員會成立后由業(yè)主委員會負責(zé)管理和使用。其他是指與項目前期有關(guān)的但上述各明細沒有包括的內(nèi)容。主要有竣工檔案編制費、工程保險費、地名管理費、購買地形圖、地名登報及辦理門牌費等支出。三開發(fā)間接費用開發(fā)間接費是指直接參與項目建設(shè)的項目部成員的人工成本和為項目的正常經(jīng)營而發(fā)生的各類間接費用，包括工資、四金、計提的三項費用、差旅費、業(yè)務(wù)招待費、會