上海國際XX中心項(xiàng)目一期、二期部分可行性研究報告上海XX投資發(fā)展有限公司2010年9月13日目錄一、項(xiàng)目概況11、項(xiàng)目名稱12、項(xiàng)目位置13、項(xiàng)目背景24、項(xiàng)目開發(fā)單位歷史沿革3二、項(xiàng)目總體定位與改造方案31、項(xiàng)目綜合分析411優(yōu)勢分析412劣勢分析413機(jī)會分析514威脅分析52、上海時尚產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景63、項(xiàng)目定位74、目標(biāo)客戶群定位75、功能定位851時尚精品倉952時尚創(chuàng)意辦公953多功能秀場1054時尚餐飲娛樂1055時尚公寓酒店1156時尚接待會所116、總效果圖12三、工程項(xiàng)目改造方案及投資預(yù)算131、項(xiàng)目概況132、建筑現(xiàn)狀1321保護(hù)建筑1322保留建筑133、分期建設(shè)144、項(xiàng)目總指標(biāo)145、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表146、改造內(nèi)容157、投資預(yù)算1671概述1672編制范圍1773編制依據(jù)1774資金籌措17四、園區(qū)的租金分析及區(qū)域物業(yè)市場分析211、園區(qū)的租金分析212、區(qū)域物業(yè)市場分析2321區(qū)域辦公市場分析2422周邊商鋪市場分析29五、南廠區(qū)（項(xiàng)目一期、二期）收入測算依據(jù)29六、效益分析311、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)3111確定財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)遵循的主要經(jīng)濟(jì)法規(guī)3112各項(xiàng)財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)312、收入估算313、成本估算354、財務(wù)分析3641盈利能力分析3642效益分析結(jié)論36七、項(xiàng)目運(yùn)營分析41八、項(xiàng)目的未來展望42一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱上?！癤X”項(xiàng)目定位為“上海國際XX中心”。以國際時尚潮流為先導(dǎo)，以歷史保護(hù)建筑文化為底蘊(yùn)，以時尚生活多元化品味作為核心構(gòu)想，融合時尚精品倉、時尚秀場、時尚創(chuàng)意辦公、時尚餐飲娛樂、時尚會所等多種時尚商業(yè)元素融為一體的示范性的國際XX中心。2、項(xiàng)目位置項(xiàng)目地處上海楊浦區(qū)，西臨楊樹浦路、北倚定海路、東南臨黃浦江、西南至楊浦區(qū)電廠。項(xiàng)目位于楊浦區(qū)楊樹浦路2866號，屬上棉十七廠的改造項(xiàng)目。東部的復(fù)興島作為浦江內(nèi)唯一內(nèi)陸島，擁有得天獨(dú)厚的自然地理?xiàng)l件。規(guī)劃中復(fù)興島將被塑塑造成一個生態(tài)島。并兼有娛樂休閑、會議論壇、科技研究、休憩療養(yǎng)等配套，還將設(shè)置帶有駁船碼頭的研究中心、國際學(xué)術(shù)交流中心以及國際知名大學(xué)校長論壇等學(xué)術(shù)設(shè)施。西部的楊浦發(fā)電廠是上海最早的電廠，目前已經(jīng)被列入上海市重點(diǎn)保護(hù)建筑，并將于2010年停止運(yùn)營。此外本項(xiàng)目作為擁有浦江黃金岸線資源的商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)劃上屬于黃浦江北岸創(chuàng)意濱江產(chǎn)業(yè)基地。加上項(xiàng)目西北側(cè)的涼城地區(qū)早已貫徹人口導(dǎo)入的概念，使得區(qū)內(nèi)的商務(wù)、交通、商業(yè)、生活設(shè)施以及住宅建筑都已形成較大規(guī)模，較為成熟。所以該區(qū)域得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢為本項(xiàng)目的定位作了必要的支撐。3、項(xiàng)目背景XX是隸屬于上海紡織集團(tuán)的重要紡織機(jī)構(gòu)，位于上海市楊浦區(qū)的楊樹浦路，緊鄰黃浦江的北岸，是一個有一定歷史背景與文化底蘊(yùn)的大型國企。工廠搬遷后，廠區(qū)留下了一批二十世紀(jì)二、三十年代興建的重要?dú)v史保護(hù)建筑，作為上海市級三類及四類歷史保護(hù)建筑，具有重要的歷史和文化價值，主要包括生產(chǎn)廠房和辦公樓。這些歷史保護(hù)建筑不僅印證了國棉十七廠的發(fā)展與變遷，也記錄了一些特定時期的重大歷史事件。上世紀(jì)30年代至解放初期，黃浦江浦西沿岸，西起復(fù)興島，東至黎平路，形成160萬平方米的工業(yè)帶，成為上海最大的工業(yè)區(qū)。其中，上海第XX紡織總廠分作南北兩區(qū)，中間隔著楊樹浦路，北區(qū)西臨內(nèi)江路東靠定海路，總面積30860，南區(qū)南側(cè)緊鄰楊樹浦發(fā)電廠，總面積91070。20世紀(jì)80年代中期到90年代初期，XX擁有萬余名職工，曾被稱為“萬人廠”，90年代中期，受到上海紡織行業(yè)大調(diào)整的影響，大批工人轉(zhuǎn)崗、下崗直至工廠完全停產(chǎn)，導(dǎo)致一些舊廠房、舊工業(yè)區(qū)大量閑置，城市發(fā)展和城市形象受到較到影響。為配合上海城市發(fā)展戰(zhàn)略，挖掘現(xiàn)有城市特色和資源優(yōu)勢，對接老城區(qū)繁華，創(chuàng)建獨(dú)特的國際XX中心之建筑形態(tài)與人文環(huán)境，打造成“時尚、典雅、浪漫”的現(xiàn)代化國際性大都市標(biāo)志性亮點(diǎn)、將引領(lǐng)城市發(fā)展戰(zhàn)略，成為城市建設(shè)、科學(xué)發(fā)展的典范。近年來，國際頂級品牌大量進(jìn)入、上海時裝周成功舉辦、本土設(shè)計師不斷涌現(xiàn)、以時尚消費(fèi)擴(kuò)張為標(biāo)志，上海逐步與國際性的時尚接軌，伴隨著對時尚的消費(fèi)的逐年增加，上海有很大的機(jī)會打造成為繼美國/紐約、法國/巴黎、英國/倫敦、意大利/米蘭和日本/東京等全球五大“國際時尚之都”之后的“第六時尚之都”。本項(xiàng)目經(jīng)與上海工業(yè)發(fā)展咨詢有限公司等各方面專家的溝通和市場調(diào)研，將17棉基地定位為與國際時尚業(yè)界互動對接的地標(biāo)性載體和營運(yùn)承載基地，即“上海國際XX中心”。借助中國在世界日益上升的國際影響力和上海的城市品牌和本項(xiàng)目積極與五大時尚之都進(jìn)行溝通合作，將五大時尚之都之時尚要素、資源和品牌引入上海，借以推動上海時尚產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而在與世界五大時尚之都的交流合作中，上海的城市品牌和相關(guān)支撐企業(yè)的品牌都將得到進(jìn)一步的提升。4、項(xiàng)目開發(fā)單位歷史沿革解放前叫“裕豐紗廠”1921，解放后成為上海第XX紡織廠，人稱“國棉十七廠”。擁有近萬名職工，是上海幾十家棉紡廠中數(shù)一數(shù)二的大廠。楊樹浦路底南北兩側(cè)，都是國棉十七廠的廠房。裕豐紗廠系日商大阪東洋株式會社在上海早期開辦的紗廠。該日商機(jī)構(gòu)1914年擇地楊樹浦路2866號為建廠基地，由平野勇造設(shè)計，1922年動工建廠，至1935年全部竣工。所生產(chǎn)著名的“龍頭細(xì)布”馳名中外，棉紗線用的是仙桃牌商標(biāo)，同樣享譽(yù)業(yè)界。日商豐裕紗廠，分南北兩部。南部的四個分廠分別建于1922年至1934年，都是鋸齒形平屋，其中除第一場建廠較早為磚木結(jié)構(gòu)外，其余三個廠均采用鋼架鋼柱。北部工廠又稱北廠，建于1935年，是一座兩層封閉式的廠房。底層紡紗間是鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，上層織布間是鋼柱鋼桁架式結(jié)構(gòu)。車間內(nèi)的管道設(shè)在天花板內(nèi)和地下，屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)較特殊，屋面鋪鋼筋混凝土預(yù)制板，上面開許多采光的小天窗，天窗裝磨砂玻璃。車間的采光、通風(fēng)、溫濕度由人工控制，為舊中國少數(shù)幾個空調(diào)車間之一。解放后裕豐歸政府所有，更名上海第XX紡織總廠，又成為全國第一家批量生產(chǎn)棉型腈綸針織紗的企業(yè)。1989年批準(zhǔn)為國家一級企業(yè)，現(xiàn)紡織廠已遷至江蘇的大豐。因此，追溯上海紡織工業(yè)的歷史17棉廠為打造“上海國際XX中心”奠定了基礎(chǔ)和歷史底蘊(yùn)。二、項(xiàng)目總體定位與改造方案為契合將上海打造成繼美國/紐約、法國/巴黎、英國/倫敦、意大利/米蘭和日本/東京等全球五大“國際時尚之都”之后的“第六時尚之都”的目標(biāo)訴求，經(jīng)與上海工業(yè)發(fā)展咨詢有限公司等各方面專家的溝通和市場調(diào)研，確定將17棉基地定位為與國際時尚業(yè)界互動對接的地標(biāo)性載體和營運(yùn)承載基地，即“上海國際XX中心”。圍繞“時尚、典雅、浪漫”和“生態(tài)、節(jié)能、減排”的主題，營造一座多元化的、富有動感設(shè)計的時尚魅力港灣，集文化意義和功能性為一體，以文化概念統(tǒng)領(lǐng)整個區(qū)域，以時尚為動力源，時尚秀場、時尚高級會所、時尚精品倉、時尚餐飲娛樂、時尚設(shè)計師酒店、時尚辦公等部分互動發(fā)展，吸引時尚產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、零售精品、餐飲娛樂、酒店辦公等產(chǎn)和功能進(jìn)駐，同時為熱愛生活、熱愛時尚的都市人群提供美妙的生活體驗(yàn)。1、項(xiàng)目綜合分析為了更科學(xué)地進(jìn)行項(xiàng)目的定位，現(xiàn)就項(xiàng)目進(jìn)行SWOT及策略分析如下。11優(yōu)勢分析地理優(yōu)勢依江傍水，易打造休閑雅致的時尚生活，沿江碼頭可發(fā)展水上交通。項(xiàng)目緊鄰楊浦區(qū)重點(diǎn)工程復(fù)興島、漁人碼頭，長期前景看好。人文資源優(yōu)勢廠區(qū)內(nèi)及周邊多個建筑被列為保護(hù)建筑，人文底蘊(yùn)、想象空間充足。規(guī)模優(yōu)勢占地廣闊，開發(fā)成本較低，總建筑面積逾14萬，作為一個改造項(xiàng)目而言已經(jīng)具備一定的規(guī)模優(yōu)勢。板塊集聚優(yōu)勢浦江北岸創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)啟動實(shí)施，而XX中心的概念目前在上海市場認(rèn)同度較高。12劣勢分析區(qū)位和交通項(xiàng)目偏安楊浦區(qū)東南角，目前對外交通僅楊樹鋪路一條，屬于城市交通網(wǎng)絡(luò)中的死角。廠區(qū)建筑老化17廠廠區(qū)內(nèi)目前的建筑大多較為陳舊，需要投入大量成本進(jìn)行改造，同時項(xiàng)目周邊目前也略顯破舊，環(huán)境改善有待時日；周邊配套缺乏項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，無成型的住宅小區(qū)及商業(yè)設(shè)施，且周邊辦公物業(yè)極少。13機(jī)會分析世博會召開世博會的召開將會大大帶動沿江地區(qū)的開發(fā)，復(fù)興島的規(guī)劃和漁人碼頭一期工程的建設(shè)將使項(xiàng)目受益匪淺；政府部門大力支持目前對于項(xiàng)目，無論是市政府相關(guān)部門還是區(qū)政府都表示了將會大力支持。項(xiàng)目建設(shè)中乃至今后經(jīng)營稅收等方面都將會享受到一定的優(yōu)惠。14威脅分析同類物業(yè)競爭壓力同類物業(yè)越來越多，以最近的幾屆上海國際時裝周而言，2006年在上海國際展覽中心舉行2007年除了傳統(tǒng)的復(fù)興公園白色帳篷主秀場，開幕式在“名仕街創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚園”，閉幕式在“尚街LOFT時尚生活園區(qū)”和“1930創(chuàng)意園區(qū)”，這三處最新的創(chuàng)意園區(qū)也借上海時裝周正式啟動亮相2008年在上海世貿(mào)商城舉行2009年在上?；▓@坊舉行。需要值得一提的是,上?；▓@坊也是由汽車?yán)蠌S房改造過來的產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟以上物業(yè)相比，17棉不具備區(qū)位優(yōu)勢，且配套設(shè)施相對薄弱，在眾多同類產(chǎn)品中脫穎而出較難。市場壓力存在據(jù)初步統(tǒng)計2009年上海尚有500萬平方米以上辦公物業(yè)未消化，外資企業(yè)的需求卻無上升趨勢，這對本項(xiàng)目的時尚辦公開發(fā)形成了一定的壓力。項(xiàng)目優(yōu)勢（STRENGTH）劣勢WEAKNESS機(jī)會OPPORTUNITYSO策略1、利用項(xiàng)目處于重要的空間和時間優(yōu)勢突出標(biāo)志性和景觀特色；2、利用政府部門的宣傳對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行價值闡述，以征得市場認(rèn)同。WO策略1、在宣傳與推廣中強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所在區(qū)域未來的前景和預(yù)期；2、強(qiáng)調(diào)周圍產(chǎn)業(yè)給項(xiàng)目帶來的特有的人文特點(diǎn)。威脅THREATST策略1、提高產(chǎn)品檔次和定位，用產(chǎn)品優(yōu)勢拋離對手；2、利用自身優(yōu)勢創(chuàng)新概念和營銷手段，綜合所有有利條件打破區(qū)域壁壘，擴(kuò)大市場份額。WT策略1、發(fā)揮綜合化特點(diǎn)，縮短項(xiàng)目與中心區(qū)的心理距離；2、做好項(xiàng)目內(nèi)各類物業(yè)的合理搭配和功能協(xié)調(diào)。2、上海時尚產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景“時尚”是一種外表行為模式的崇尚方式，具有新奇性、相互追隨仿效及流行性，其內(nèi)涵隨著社會與經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的。時尚產(chǎn)業(yè)是滿足時尚消費(fèi)而形成的產(chǎn)業(yè)，反映在產(chǎn)品上則是提供體現(xiàn)流行審美情趣和消費(fèi)理念的中高檔消費(fèi)品或消費(fèi)服務(wù)，其通過對市場、人才、品牌、企業(yè)、活動等要素的整合，對接形成獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)鏈時尚地標(biāo)、時尚人物、時尚品牌、時尚平臺、時尚活動、時尚文化。時尚產(chǎn)業(yè)對于城市文化的形成、城市產(chǎn)業(yè)的提升、城市名片的打造、城市時尚文化引領(lǐng)功能的形成均有著重要的影響。它不但構(gòu)成城市文化和內(nèi)涵，也將貢獻(xiàn)巨大的產(chǎn)值和就業(yè)崗位，并為城市吸引到來自世界的頂尖人才、社會名流、國際巨星，并由此產(chǎn)生更多的商機(jī)和效益。居于世界城市層級頂端的城市，無一例外都是國際XX中心。時尚培育了巴黎的奢華與浪漫，米蘭的古典與平和，紐約的休閑與自然，倫敦的前衛(wèi)與創(chuàng)新，東京的多變與活力，成為幾大國際城市的標(biāo)志性風(fēng)格，時尚是這些城市經(jīng)濟(jì)、文化、生活的重要構(gòu)成，甚至已經(jīng)成了城市之魂。時尚奠定了它們在世界城市體系中不可動搖的地位。上海要成為世界的上海，就要有與國際大都市相匹配的體現(xiàn)上流社會生活的娛樂和文化藝術(shù)形式、體現(xiàn)后現(xiàn)代社會審美情趣與心理需求、引領(lǐng)世界生活與消費(fèi)潮流的頂極時尚。3、項(xiàng)目定位緊緊圍繞上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市功能轉(zhuǎn)變對產(chǎn)業(yè)的需求，并結(jié)合項(xiàng)目本身資源條件，“國棉17廠”項(xiàng)目將秉承紡織產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)、發(fā)展紡織時尚產(chǎn)業(yè)的總體戰(zhàn)略，在上海首次提出了“上海國際XX中心”的主題概念，打造以紡織業(yè)為文化背景的時尚創(chuàng)意策源地，兼顧時尚設(shè)計等相關(guān)行業(yè)領(lǐng)域，形成以時尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心，集創(chuàng)意時尚、市場交易、休閑娛樂、會展旅游及其相關(guān)商務(wù)服務(wù)等一體的“國際XX中心”?！吧虾HXX中心”是項(xiàng)目的主題定位，圍繞這一主題挖掘出“時尚、創(chuàng)意、策源”概念，希望通過以紡織產(chǎn)業(yè)為基點(diǎn)延伸的國際時尚產(chǎn)業(yè)與國際時尚生活的完美結(jié)合，使項(xiàng)目作為國際XX中心策源地的形象被市場最終認(rèn)可，從而將項(xiàng)目運(yùn)作導(dǎo)向成功?！吧虾r尚國際中心”不僅是國際時尚產(chǎn)業(yè)在上海的總部機(jī)構(gòu)集聚區(qū)，而且為上海敞開了一扇面向海內(nèi)外的“國際時尚之窗”，更將是在申城崛起了一座時尚國際地標(biāo)，是向世界撒出一張國際時尚之都的名片。4、目標(biāo)客戶群定位與傳統(tǒng)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目不同，“上海國際XX中心”所表現(xiàn)出的不僅僅是單純的產(chǎn)業(yè)（創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)），更融合了一種生活（時尚生活），是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與時尚消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)結(jié)合體。隨著項(xiàng)目改造開發(fā)的進(jìn)行與完善，項(xiàng)目特有的歷史文脈和前瞻性的定位優(yōu)勢除將吸引大量追求時尚的創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)客戶的入駐外，同時其配套商業(yè)、休閑娛樂等功能的開發(fā)也將吸引大批追求時尚、體驗(yàn)時尚、消費(fèi)時尚的人士參與體驗(yàn)與消費(fèi)。聚焦社會中高層人士，為市政企的高級管理層及尚處于上升階段的中級管理層及其家庭成員提供時尚聚會的場所，一些追逐時尚、熱愛生活的年輕人士可在此相聚小酌、聊天交流、在一個包含時尚元素的休閑環(huán)境中獲得減壓、感受時尚。慕名而來的觀光人士感受上海這座時尚之都的魅力。5、功能定位“主題是項(xiàng)目的靈魂，規(guī)劃是實(shí)施的載體”。通過科學(xué)規(guī)劃、合理布局，使每個功能區(qū)既相對獨(dú)立又協(xié)同互補(bǔ)，最終營造一個具有標(biāo)志性的時尚創(chuàng)意空間與炫動地標(biāo)。根據(jù)目前基本確定的功能定位，在基地內(nèi)主要設(shè)置了六大核心功能區(qū)，其中內(nèi)容演繹如下51時尚精品倉引入國際一、二線的服裝服飾品牌及知名運(yùn)動休閑服裝，來引領(lǐng)時裝的趨勢和潮流，傳播國際時尚文化的理念，讓人們了解時尚、接觸時尚、接納時尚，獲得品牌服裝服飾帶來的愉悅體驗(yàn)。52時尚創(chuàng)意辦公成為美國/紐約、法國/巴黎、英國/倫敦、意大利/米蘭和日本/東京等全球五大“國際時尚之都”時裝界和時尚界在中國的駐地，通過其引入世界各地品牌服裝服飾的設(shè)計研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐；成為國內(nèi)原創(chuàng)及新銳設(shè)計師腦力激蕩、發(fā)揮創(chuàng)意的設(shè)計工作室；集中信息、傳媒、娛樂、策劃、培訓(xùn)等配套在內(nèi)的各類創(chuàng)意辦公，向紡織研究院尋求技術(shù)支持，實(shí)現(xiàn)互動對接，打造綠色、便捷、創(chuàng)意、完備、自由的辦公環(huán)境。53多功能秀場打造成上海乃至全國設(shè)施最完備、配套最齊全的專業(yè)秀場，可滿足世界一線頂級大牌的時裝發(fā)布；將成為上海國際服裝文化節(jié)、時裝周的開閉幕式、各類發(fā)布、大型時裝表演、派對、演唱會、時尚論壇、品牌服飾發(fā)表、精彩賽事以及大型會務(wù)的承載基地。秀場內(nèi)設(shè)伸展臺（T臺）及可容納800名觀眾的活動座位。54時尚餐飲娛樂沿江分布包含主題餐廳、休閑酒吧、音樂咖啡座等各類高端品牌的休閑餐飲娛樂場所，追逐時尚、熱愛生活的人士可在此相聚小酌、聊天、交流、玩耍，在一個包含時尚元素的休閑環(huán)境中獲得減壓、感受時尚。55時尚公寓酒店邀請國際知名設(shè)計師進(jìn)行部分客房的整體設(shè)計，成為體驗(yàn)其個人獨(dú)特設(shè)計風(fēng)格和品牌文化積淀的專屬區(qū)域，成為時尚大師的流動工作站、高端創(chuàng)意人才之家，為時尚人士提供下榻休憩之所。56時尚接待會所作為接待社會各領(lǐng)域及境內(nèi)外的時尚名流、精英人士和VIP貴賓、提供重要商務(wù)活動的場所，內(nèi)設(shè)接待室、洽談室、會務(wù)室和休息室等。6、總效果圖項(xiàng)目建成后總體效果圖如下三、工程項(xiàng)目改造方案及投資預(yù)算1、項(xiàng)目概況此次規(guī)劃改造方案以紡織產(chǎn)業(yè)為基本，以時尚為主題，引入時尚體驗(yàn)、時尚文化、時尚創(chuàng)意、時尚休閑、時尚炫動等機(jī)能，將基地打造為新世紀(jì)的上海國際XX中心，不僅可以為舊廠房改造樹立一個新型的典范，而且會帶動周邊房地產(chǎn)的聯(lián)動開發(fā)，對改善黃浦江邊的城市面貌、豐富創(chuàng)意園區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)，促進(jìn)楊浦區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面做出積極的貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目位于上海市楊樹浦路2866號（近定海路），整個南廠區(qū)總占地面積134畝，廠區(qū)內(nèi)原有各種建筑及構(gòu)筑物150多棟，約100,14392平方米。2、建筑現(xiàn)狀21保護(hù)建筑基地內(nèi)保護(hù)建筑主要由鋸齒型廠房、辦公樓和相關(guān)的附屬配套設(shè)施用房組成。保護(hù)建筑的前身為裕豐紡織株式會社，由日本建筑師平野勇造設(shè)計，為磚木與鋼屋架結(jié)構(gòu)，建造年限為19121935年。保護(hù)建筑的等級為三類和四類。其中15號建筑是三類保護(hù)建筑，6號建筑為四類保護(hù)建筑。22保留建筑本項(xiàng)目根據(jù)功能需要進(jìn)行了有選擇的保留，主要保留了沿江建筑的8、9、10、11、12以及靠近楊樹浦路的13樓。3、分期建設(shè)本改造項(xiàng)目分為二期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)一期1、2、3、8、9、10、11、12建筑及中央景觀大道、沿江景觀、配套設(shè)施，2010年7月完成。其中時尚接待會所（1樓）和時尚多功能秀場（3樓）已于2010年5月投入使用。二期4、5、6、13建筑及次要道路，2010年12月完成。建設(shè)完成后，時尚精品倉（4、5、6樓）、時尚餐飲娛樂（2、8、9、10、11、12）及時尚創(chuàng)意辦公（13）可交由入住廠商開展二次裝修。4、項(xiàng)目總指標(biāo)本項(xiàng)目總用地面積為89333平方米，總建筑面積為76699平方米。5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)量備注1用地面積平方米893332總建筑面積平方米76699地上建筑面積平方米76574地下建筑面積平方米1253建筑基底總面積平方米564074道路廣場總面積平方米264835綠地總面積平方米64436容積率0867建筑密度638綠地率79機(jī)動停車位輛171另考慮北廠區(qū)停車10非機(jī)動停車位輛330另考慮北廠區(qū)停車分棟建筑面積表建筑面積建筑面積建筑編號建筑功能性質(zhì)一期二期備注1會所保護(hù)建筑1556含地下建筑面積125平方米2餐飲保護(hù)建筑4413秀場保護(hù)建筑93904精品倉保護(hù)建筑165185精品倉保護(hù)建筑72366精品倉保護(hù)建筑111836輔樓精品倉新建建筑5798餐飲保留建筑49109餐飲保留建筑213710餐飲保留建筑1510011餐飲保留建筑58212餐飲保留建筑42413辦公、停車保留建筑6643合計35119415806、改造內(nèi)容61時尚接待會所（1樓及輔樓）建筑改建、保護(hù)建筑保護(hù)性修繕、室內(nèi)外全裝修、水、強(qiáng)弱電、空調(diào)、燃?xì)夤芫W(wǎng)、消防系統(tǒng)安裝；62多功能秀場（3樓）秀場結(jié)構(gòu)改建、保護(hù)建筑保護(hù)性修繕、室內(nèi)外全裝修、水、強(qiáng)弱電、空調(diào)、消防系統(tǒng)安裝；63時尚精品倉（4樓、5樓、6樓、6輔樓）4樓結(jié)構(gòu)改建、保護(hù)建筑保護(hù)性修繕、室外裝修、室內(nèi)商鋪初裝修及公共部位精裝修、空調(diào)、消防系統(tǒng)安裝、水、強(qiáng)弱電總管接到室內(nèi)；5樓結(jié)構(gòu)改建、保護(hù)建筑保護(hù)性修繕、室外裝修、室內(nèi)商鋪初裝修及公共部位精裝修、空調(diào)、消防系統(tǒng)安裝、水、強(qiáng)弱電總管接到室內(nèi)；6樓結(jié)構(gòu)改建、保護(hù)建筑保護(hù)性修繕、室外裝修、室內(nèi)商鋪初裝修及公共部位精裝修、空調(diào)、消防系統(tǒng)安裝、水、強(qiáng)弱電總管接到室內(nèi)；6輔樓新建；64時尚餐飲娛樂（2樓、8樓、9樓、10樓、11樓、12樓）2樓外立面裝修、水電總管接到室內(nèi)；8樓結(jié)構(gòu)改建、室外裝修、室內(nèi)公共部位精裝修、空調(diào)、消防系統(tǒng)安裝、水、強(qiáng)弱電、燃?xì)饪偣芙拥绞覂?nèi)；9樓結(jié)構(gòu)改建、室外構(gòu)架、室內(nèi)公共部位精裝修、空調(diào)、消防系統(tǒng)安裝、水、強(qiáng)弱電、燃?xì)饪偣芙拥绞覂?nèi)；10樓結(jié)構(gòu)改建、室外鋼構(gòu)架、室內(nèi)公共部位精裝修、空調(diào)、消防系統(tǒng)安裝、水、強(qiáng)弱電、燃?xì)饪偣芙拥绞覂?nèi)；11樓結(jié)構(gòu)翻建、室外裝修、空調(diào)、消防系統(tǒng)安裝、水、強(qiáng)弱電、燃?xì)饪偣芙拥绞覂?nèi)；12樓結(jié)構(gòu)改建、室外裝修、空調(diào)、消防系統(tǒng)安裝、水、強(qiáng)弱電總管接到室內(nèi)；65時尚創(chuàng)意辦公（13樓）結(jié)構(gòu)改建、室外裝修、室內(nèi)辦公初裝修及公共部位精裝修、空調(diào)、消防系統(tǒng)安裝、水、強(qiáng)弱電總管接到室內(nèi)；此外，還包括圍墻、大門拆除新建；新建濱江廣場、新建木平臺；室內(nèi)外安全監(jiān)控系統(tǒng)安裝；中心廣場及各類室外工程（室外管網(wǎng)、路面鋪裝、綠化工程、景觀工程、消防工程、泛光照明、室外LED屏等）；10KV強(qiáng)電改造、新建三個用戶配電站、新鋪兩路外線進(jìn)線。7、投資預(yù)算上海國際XX中心一期施工圖預(yù)算總造價為2352055萬元。其中建安工程（總包部分）為121277063萬元，專業(yè)分包工程為57356372萬元，設(shè)備購置費(fèi)23575817萬元，其他建設(shè)費(fèi)32996248萬元。上海國際XX中心二期施工圖預(yù)算總造價為2298033619萬元。其中建安工程（總包部分）為14998002萬元，專業(yè)分包工程為37791342萬元，設(shè)備購置費(fèi)2695萬元，其他建設(shè)費(fèi)15082萬元。一、二期預(yù)算合計為4650088619萬元。71概述本項(xiàng)目位于上海市楊樹浦路2866號（近定海路），整個南廠區(qū)總占地面積134畝，廠區(qū)內(nèi)原有各種建筑及構(gòu)筑物150多棟，約100,14392平方米。本項(xiàng)目主要改造內(nèi)容為1樓、2樓、3樓、4樓、5樓、6樓、8樓、9樓、10樓、11樓、12樓改造工程；中央景觀大道；沿江景觀；次要道路；室外總體配套設(shè)施。72編制范圍本次編制工程施工圖預(yù)算書范圍為1樓、2樓、3樓、4樓、5樓、6樓、8樓、9樓、10樓、11樓、12樓及室外總體的土建、裝修、安裝工程。73編制依據(jù)夏邦杰設(shè)計公司關(guān)于上海國際XX中心改造工程的方案及概念設(shè)計；上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團(tuán)有限公司根據(jù)夏邦杰公司設(shè)計概念所編制的1樓、2樓、3樓、4樓、5樓、6樓、8樓、9樓、10樓、11樓、12樓以及室外總體工程的土建安裝施工圖紙；本施工圖預(yù)算采用的定額為上海市建筑工程預(yù)算定額（2000）、給排水電氣工程按上海市安裝工程預(yù)算定額2000；土建綜合費(fèi)率按7取定，稅金為341；安裝綜合費(fèi)率按45取定，稅金為341；措施費(fèi)中安全文明施工措施費(fèi)按照建安工程總造價的35計取，主要材料價格按照市場建筑建材業(yè)市場管理總站發(fā)布的建設(shè)工程價格市場信息及我方市場詢價取定；業(yè)主提供的關(guān)于工程的相關(guān)其他資料。74資金籌措本項(xiàng)目總投資為46758萬元（其中257萬元為二期工程借款的資本化利息，未列入工程一期、二期預(yù)算匯總表）,由上海XX投資發(fā)展有限公司向上海紡織集團(tuán)有限公司借款解決。以下為工程一期、二期預(yù)算匯總表上海國際XX中心改造工程一期預(yù)算匯總表序號項(xiàng)目名稱預(yù)算金額（萬元）一建安工程費(fèi)總包部分12127706311樓（會所及輔樓）建安及裝修費(fèi)996151923樓（秀場）建安及裝修費(fèi)3832680332樓咖啡吧建安費(fèi)132037446輔樓（新建專賣店）建安費(fèi)336836858樓（沿江餐飲）建安費(fèi)787790369樓（沿江餐飲）建安費(fèi)856425710樓（沿江餐飲）建安（沿江餐飲）建安費(fèi)1745569912樓（沿江餐飲）建安費(fèi)99755810圍墻、大門、警衛(wèi)室13511濱江廣場工程1979212中央大道路面鋪設(shè)58013室外次要道路砼6014室外泛光照明、路燈120415室外總體給水管312277816排水管（雨水、污水）19409617碼頭改造3018開關(guān)站及用戶站土建費(fèi)8419水泵房、消防水箱土建及設(shè)備136820總體電纜工程55021總體強(qiáng)弱電管及溝104622電源監(jiān)控21202223沿江臨時排放口整修5824拆除工程及清運(yùn)350二專業(yè)分包工程573563721綠化工程3002燃?xì)獗砭唛g、燃?xì)夤芫€工程1103高壓配電工程3250序號項(xiàng)目名稱預(yù)算金額（萬元）4水位觀察井翻建255園區(qū)室外導(dǎo)覽工程106園區(qū)交通標(biāo)識工程807消防工程47026128弱電安裝工程42327349弱電設(shè)備2985610空調(diào)安裝工程728182911電梯安裝工程403597三設(shè)備購置費(fèi)235758171三菱電梯（9臺）185582空調(diào)室內(nèi)室外機(jī)114400173秀場專業(yè)音響及燈光4104會所燈具及視聽設(shè)備505會所室內(nèi)家具及廚具1506會所壁爐及凈水設(shè)備187秀場T臺及座椅19083樓除秀場外燈具及視聽設(shè)備9093樓除秀場外室內(nèi)家具120四其他建設(shè)費(fèi)329962481項(xiàng)目定位策劃費(fèi)用10000002上實(shí)咨詢服務(wù)費(fèi)6000003工程設(shè)計費(fèi)150972004房屋檢測費(fèi)13000005保護(hù)建筑檢測評審費(fèi)2830006勘察費(fèi)4100007項(xiàng)目管理費(fèi)40000008設(shè)計、勘察招標(biāo)代理費(fèi)1568009開工典禮7000010模型制作費(fèi)13000011編制排水方案申請排水許可證21700012排污費(fèi)、納管費(fèi)用87220013供電容量費(fèi)150000014深井拆除費(fèi)63000序號項(xiàng)目名稱預(yù)算金額（萬元）15保護(hù)建筑保護(hù)方案費(fèi)60000016環(huán)境影響評價1800017施工、監(jiān)理招標(biāo)代理費(fèi)37006418審圖費(fèi)19000019全過程審價59000020工程監(jiān)理費(fèi)120000021報建及交易費(fèi)7436422裝飾及安裝材料檢測費(fèi)6770023建筑節(jié)能材料檢測費(fèi)14692024裝修材料消防檢測費(fèi)5000025城建檔案相關(guān)聲像檔案攝制費(fèi)20000026室內(nèi)環(huán)境檢測費(fèi)10000027防雷系統(tǒng)及檢測費(fèi)50000028水電費(fèi)180000029建設(shè)單位管理費(fèi)50000030竣工圖編制費(fèi)30000031工程綜合保險費(fèi)39000032其他零星費(fèi)用200000五總計（一二三四）2352055上海國際XX中心改造工程二期預(yù)算匯總表序號項(xiàng)目名稱預(yù)算金額（萬元）一總包工程1499800214樓建安及裝修費(fèi)4612388825樓建安及裝修費(fèi)203908636樓建安及裝修費(fèi)29343428413樓建安費(fèi)148680485公共部位裝修（46、813、3號樓辦公室裝修）168176046室外總體工程（道路、圍墻、給排水、電纜）178860057室外泛光照明、路燈10501878拆除工程及清運(yùn)1509圍護(hù)鋼板樁（外總體）200二專業(yè)分包工程377913421綠化工程502結(jié)構(gòu)加固工程2332083消防設(shè)施、安裝工程8623576124弱電設(shè)備、安裝工程544161365空調(diào)安裝工程170830726電梯安裝工程1037燃?xì)獍惭b工程226688號11號廚房排油煙設(shè)備12369圍墻外人行道整修費(fèi)206三設(shè)備購置費(fèi)26951空調(diào)設(shè)備14202電梯設(shè)備653辦公設(shè)備、家具1004凈水設(shè)備105MIS系統(tǒng)5006商鋪室內(nèi)導(dǎo)覽標(biāo)識系統(tǒng)1007商鋪公共部位家具、裝飾品500四其他建設(shè)費(fèi)用150821室內(nèi)公共部位精裝修設(shè)計費(fèi)1102保護(hù)建筑方案費(fèi)（7號樓）203檢測、測試費(fèi)604環(huán)境評估費(fèi)（北廠）125施工、監(jiān)理招標(biāo)代理費(fèi)396審圖費(fèi)107全過程審價588工程監(jiān)理費(fèi)989報建及交易費(fèi)1010建設(shè)單位管理費(fèi)3011竣工圖編制費(fèi)1512城建檔案歸檔編制費(fèi)2013水電費(fèi)13514納管費(fèi)5015綜合保險費(fèi)4516商戶裝修補(bǔ)貼費(fèi)80017節(jié)能評估518臨時道路占用費(fèi)2五建設(shè)工程總投資合計2298033619四、園區(qū)的租金分析及區(qū)域物業(yè)市場分析1、園區(qū)的租金分析根據(jù)對已對外經(jīng)營的園區(qū)的辦公租金分析，同區(qū)域的創(chuàng)意園區(qū)的租金與普通乙級寫字樓的租金水平基本相當(dāng)。上海各區(qū)創(chuàng)意園區(qū)數(shù)量、租金一覽0246810121416180123456創(chuàng)意園區(qū)數(shù)量平均租金價格（元/平米天）創(chuàng)意園區(qū)數(shù)量82161156517543平均租金價格（元/平米天）354052453633433642954265535167靜安區(qū)黃浦區(qū)虹口區(qū)徐匯區(qū)閘北區(qū)盧灣區(qū)楊浦區(qū)長寧區(qū)普陀區(qū)浦東新區(qū)寶山區(qū)從上圖可以看出，除盧灣區(qū)由于地理位置、產(chǎn)業(yè)配套等方面的優(yōu)勢，價格相對較高，其他區(qū)租金在23元/平方米/天，差異不大。租金整體水平不高，基本與同區(qū)域的乙級辦公樓的租金相當(dāng)。目前已經(jīng)運(yùn)營的創(chuàng)意園區(qū)的出租率在8095之間，平均出租率在86。各園區(qū)由于地理位置不同，商鋪?zhàn)饨鸩町愝^辦公物業(yè)大。租金較高的同樂坊和田子坊地段較佳，前者以中高檔次餐飲為主要招商對象且具有一定規(guī)模（2萬平米），后者以老弄堂為特色在滬上具有一定名氣，小商鋪以工藝品與精品服飾為主。以上是對目前上海部分創(chuàng)意園商鋪的租金調(diào)查。通過計算發(fā)現(xiàn)目前創(chuàng)意園的商鋪的租金的平均價格大概是在55元/平方米/天左右。由于地理位置和園區(qū)的功能性質(zhì)差異較大，所以價格差也比較大。創(chuàng)意園的商鋪?zhàn)饨鸫蠹s是辦公租金的152倍。2、區(qū)域物業(yè)市場分析上棉17廠及周圍區(qū)域原為工廠集聚區(qū)，周邊辦公、商業(yè)以及酒店等物業(yè)的發(fā)展相對滯后，現(xiàn)對項(xiàng)目周邊市場調(diào)查分析如下。21區(qū)域辦公市場分析項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)育歷程教為短暫，幾乎一片空白。目前17廠附近沿楊樹浦路一線有三處對外出租的經(jīng)營性辦公場所。名稱地址類型樓盤級別建筑面積開園時間租金物業(yè)費(fèi)用海上新東坊鑫誼創(chuàng)意園長陽路1514號改建甲級創(chuàng)意園80002008720266五維空間創(chuàng)意園軍工路1436號改建乙級創(chuàng)意園7000020072310物華園物華路改建丙級創(chuàng)意園2530海上海大連路新建甲級創(chuàng)意園110000200525312863號設(shè)計創(chuàng)意工坊赤峰路63號改建乙級創(chuàng)意園172512創(chuàng)智天地廣場淞滬路/政立路新建甲級創(chuàng)意園200733510創(chuàng)智66淞滬路/政立路新建甲級創(chuàng)意園20073355五角場800號藝術(shù)空間國順東路800號改建200002004122040東紡谷平?jīng)雎犯慕ū墑?chuàng)意園80001520創(chuàng)意聯(lián)盟平?jīng)雎犯慕ū墑?chuàng)意園1200015180上海梅迪亞1895江浦路627號改建400002008710408上海濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園楊樹浦路2218號改建乙級創(chuàng)意園20061235450海上新東坊創(chuàng)意園位于楊浦區(qū)東外灘板塊，距外灘、浦東陸家嘴、五角場商業(yè)圈均為20分鐘車程，是一塊商業(yè)寶地。區(qū)域內(nèi)長陽路、內(nèi)環(huán)高架都是交通要道，十幾條公交線穿梭其中。園區(qū)將原有老廠房建筑重新包裝改建成為各棟獨(dú)具藝術(shù)風(fēng)格特色現(xiàn)代化樓宇，傳統(tǒng)與現(xiàn)代，東方與西方的完美融合，其功能定位為創(chuàng)意企業(yè)、設(shè)計工坊、主題餐廳、休閑娛樂為主。多方兼具打造別樣風(fēng)格創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。園區(qū)現(xiàn)以入住港、臺、國內(nèi)知名的創(chuàng)意設(shè)計公司、休閑茶坊、品牌餐飲等。入住率達(dá)到50以上。五維空間創(chuàng)意園上海第五化學(xué)纖維廠（五維空間）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，前身是上海華豐第一棉紡織廠，于1946年由民族企業(yè)家強(qiáng)錫麟建立。成立之初，便以花園工廠著稱。廠內(nèi)除了有接待來賓的八角亭風(fēng)景區(qū)之外，還有若干大小不一的花園，并為工人們配備生活區(qū)、培訓(xùn)場所、足球場、籃球場、大禮堂和療養(yǎng)所等。1954年公私合營，1966年改為國營上海第三十二棉紡織廠，1971年轉(zhuǎn)產(chǎn)化纖，更名為上海第五化學(xué)纖維廠，2000年開始，與中原經(jīng)濟(jì)園區(qū)聯(lián)手成立了中原經(jīng)濟(jì)園區(qū)軍工路工業(yè)園。2007年起，在上海紡織控股集團(tuán)公司、上?；w（集團(tuán)）有限公司的領(lǐng)導(dǎo)下，在楊浦區(qū)委、區(qū)政府的指導(dǎo)、支持下，本園區(qū)開始向創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)型。創(chuàng)意園轉(zhuǎn)型規(guī)劃由同濟(jì)大學(xué)國家歷史文化名城研究中心、上海創(chuàng)集文化傳播有限公司制定。目前，按照規(guī)劃，園區(qū)建設(shè)已經(jīng)啟動，招商工作正在緊張進(jìn)行中。園區(qū)定位藝術(shù)展示、設(shè)計研發(fā)、商務(wù)辦公、時尚休閑。地理位置上海市楊浦區(qū)軍工路1436號，東臨黃浦江和理工大學(xué)國家科技園區(qū)，西靠五角場和復(fù)旦大學(xué)等上海市大學(xué)集聚區(qū)，北面緊鄰共青森林公園。超大規(guī)模本園區(qū)占地面積達(dá)八萬平方米，建筑面積近七萬平方米，擁有充裕的停車位置與公共空間，公用配套設(shè)置良好。63號設(shè)計創(chuàng)意工坊赤峰路63號建筑設(shè)計創(chuàng)意工場的前身為滬東高科技園區(qū)，是經(jīng)楊浦區(qū)人民政府批準(zhǔn)于2001年12月成立的機(jī)構(gòu)，由滬東科技信息沙龍、四平街道、上海漁業(yè)機(jī)械儀器研究所聯(lián)合創(chuàng)辦。該工場位于赤峰路63號中國水產(chǎn)科學(xué)研究院漁業(yè)機(jī)械儀器研究所內(nèi)，總建筑面積418695平方米，占地面積16121平方米，包括新建的一幢21層，總建筑高度75米的設(shè)計大樓。設(shè)計大樓占地6666平方米，總建筑面積25621平方米。設(shè)計大樓位于同濟(jì)大學(xué)南北校區(qū)之間，居赤峰路建筑設(shè)計街中心。其優(yōu)越的地理位置，依托同濟(jì)大學(xué)良好的學(xué)術(shù)科技?xì)夥眨痪映喾迓方ㄖO(shè)計一條街的產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心。上海梅迪亞1895項(xiàng)目位于江浦路近惠民路?？傆玫孛娣e16487平方米其中鋼琴廠7900平方米，海龍毛紡廠1449平方米，東方壓縮機(jī)廠7138平方米，改造前總建筑面積34705平方米；改造后總建筑面積40996平方米含地下室3724平方米，其中鋼琴廠保留建筑面積16300平方米（拆除3425平方米），東方壓縮機(jī)廠保留建筑面積6329平方米（拆除4472平方米），新建建筑面積13464平方米其中地下室3000平方米，海龍毛紡廠建筑面積4179平方米。園區(qū)內(nèi)機(jī)動車停車位122個，其中地下停車位80個，地面停車位42個。創(chuàng)智天地廣場創(chuàng)智天地廣場位于五角場西北側(cè)，是整個創(chuàng)智天地的神經(jīng)中樞。創(chuàng)智天地廣場的智能化辦公樓將匯集國內(nèi)外高科技企業(yè)的研發(fā)部門、設(shè)計創(chuàng)意中心和服務(wù)中心。大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)小公司、風(fēng)險投資基金、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)以它為中心，形成網(wǎng)絡(luò)，層層互動。其影響力更可以輻射到整個上海甚至到更廣闊的范圍。同時，這些智能化辦公樓環(huán)繞著一個大型的下沉式廣場，首層和地下一層會進(jìn)駐各國餐飲品牌，廣場上還會定期舉行多姿多彩的活動，為知識工作者、藝術(shù)家、創(chuàng)業(yè)者們營造一個可以廣泛交流、讓靈感擦出火花的環(huán)境。創(chuàng)智66創(chuàng)智66采用不同于一般辦公樓平板的空間布局，為知識型創(chuàng)業(yè)者提供靈活多變的創(chuàng)意空間，企業(yè)可根據(jù)需要和不同功能自由分割布局，可提供單層130至550平米的不同選擇。創(chuàng)智66是創(chuàng)智坊中獨(dú)具特色的創(chuàng)業(yè)商務(wù)樓，它匯聚眾多知識型創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為創(chuàng)業(yè)者打造一個與志同道合的人開創(chuàng)事業(yè)，大展宏圖的空間。低廉的商務(wù)成本低租金，低物業(yè)費(fèi)，高得房率。強(qiáng)大的政策保障，進(jìn)駐企業(yè)在稅收和政府財政扶持等方面享受多項(xiàng)政策優(yōu)惠。濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于上海市楊樹浦路2218號的上海濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是設(shè)計產(chǎn)業(yè)的天堂。這里很隨意，但是很優(yōu)雅。老舊的青磚、灰瓦經(jīng)過解構(gòu)和重組，現(xiàn)在被賦予了新的生命力。室內(nèi)外大大小小的仿古窯、圓形圍墻和刻意設(shè)計的墻洞以現(xiàn)代的方式呈現(xiàn)古典的風(fēng)格。這里沒有什么是純粹古典的，也沒有什么是純粹現(xiàn)代的，所有的東西都是一種奇妙而渾然天成的組合。它們蘊(yùn)涵了一種對高雅、時尚和情趣的精微把握，營造出一個質(zhì)樸而自由的創(chuàng)意空間。知識產(chǎn)權(quán)園的專利中心上海知識產(chǎn)權(quán)園由上海市知識產(chǎn)權(quán)局和楊浦區(qū)人民政府共同發(fā)起成立，上海市總工會、上海市工商局、上海市版權(quán)局、復(fù)旦大學(xué)共同參與建設(shè)的以知識產(chǎn)權(quán)為主題的特色園區(qū)，旨在發(fā)揮“知識楊浦”的優(yōu)勢，探索知識產(chǎn)權(quán)成果轉(zhuǎn)化的新機(jī)制、新模式，在企業(yè)注冊、產(chǎn)權(quán)交易、企業(yè)融資、稅收等多方面提供幫助和優(yōu)惠。知識產(chǎn)權(quán)園擁有三棟已建和在建寫字樓專利中心、版權(quán)中心和品牌中心，分別由原上海制皂廠的白麗大廈、聯(lián)合利華大廈和百聯(lián)集團(tuán)的華聯(lián)倉庫改建而來，其中專利中心已經(jīng)建成并且滿租，品牌中心位于黃興綠地周圍，版權(quán)中心（與專利中心相鄰）在建。專利中心位于楊樹浦路2310號，與上棉17廠和楊浦大橋都約1000米的距離，占地約8300平方米，總建筑面積約11,879平方米，是一棟按5A智能化設(shè)計的寫字樓，配備中央空調(diào)。目前租金為15元/M2天，物業(yè)管理費(fèi)為03元/M2天。入駐企業(yè)主要為高科技、咨詢、傳媒廣告、新材料等類型，但大多都為中小型企業(yè)。上海濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園該創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于楊樹浦路2218號，與知識產(chǎn)權(quán)園在建中的版權(quán)中心相鄰，由臺灣知名設(shè)計師登琨艷主導(dǎo)改建開發(fā)，土地屬上海動力設(shè)備廠。據(jù)2004年底與楊浦區(qū)政府、上海動力設(shè)備廠三方達(dá)成的意向，園區(qū)將租用動力設(shè)備廠廠房，總建筑面積約5萬平方米，分三期開發(fā)。目前，僅一期6700平方米的閑置廠房與廠方簽訂了為期6年的租賃合同，較原進(jìn)度大為落后，造成這一原因是近兩年全國范圍電力短缺帶來的電站建設(shè)熱潮使動力設(shè)備廠的生產(chǎn)恢復(fù)并滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，短期內(nèi)無法搬遷。園區(qū)一期的改建于08年5月底結(jié)束，原規(guī)劃入駐園區(qū)的企業(yè)主要為各種類型和規(guī)模的設(shè)計工作室，并配備建設(shè)會議展示館、設(shè)計美術(shù)書店、餐飲和商務(wù)旅社等配套設(shè)施。目前的招商進(jìn)程顯然與設(shè)想中的進(jìn)度差距較大，僅三棟建筑有企業(yè)入駐，扣除園區(qū)自身辦公和自營的餐飲，外來的僅一家港臺建筑設(shè)計事務(wù)所。園區(qū)目前對外租金報價為45元/M2天，估計225元/M2天的價格便能成交。造成園區(qū)招商困難的主要原因在于園區(qū)的建筑形式不適合分割出租決定租賃客戶必須以具有一定規(guī)模的公司為主，但目前園區(qū)的知名度和區(qū)域的交通條件制約了規(guī)模公司的進(jìn)駐。22周邊商鋪市場分析上棉17廠及周邊區(qū)域多為工業(yè)區(qū)，居住小區(qū)少且檔次較低，東南兩面臨江，造成交通不便，目前區(qū)域人流主要為幾家還在生產(chǎn)的工廠的員工。所以在楊浦區(qū)“十一五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，上棉17廠及周邊區(qū)域無法列入滿足居民消費(fèi)需求的基本商業(yè)布局體系，而作為現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)型商業(yè)布局，屬于前瞻性規(guī)劃發(fā)展的濱江綜合開發(fā)帶和復(fù)興島及周邊地區(qū)配套商業(yè)布局。項(xiàng)目周邊商業(yè)主要沿楊樹浦路和內(nèi)江路分布，并在兩條路交叉口附近形成區(qū)域商業(yè)集匯中心，由于區(qū)域人流較少且以外地打工人口為主，購買力較弱，商業(yè)業(yè)態(tài)層次較低。由于地理、交通及人流的原因，致使區(qū)域人流和購買力不足以支撐一些較高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)，必須利用措施吸引外來人流進(jìn)來消費(fèi)，才能帶動該區(qū)域商業(yè)的良性發(fā)展。五、南廠區(qū)（項(xiàng)目一期、二期）收入測算依據(jù)上海國際XX中心項(xiàng)目分布在原上海第XX紡織總廠南、北兩個廠區(qū)，共分三期建設(shè)，其中一期、二期在南廠區(qū)；三期在北廠區(qū)。項(xiàng)目一期工程預(yù)算23521億元，于2010年7月全部完工；其中時尚會所及時尚多功能秀場于2010年5月投入使用；二期工程預(yù)算22980億元（加上2010年度項(xiàng)目資本化利息257萬元后，工程預(yù)算為23237億元），計劃于2010年12月底完工，工程完工后，時尚精品倉、時尚餐飲娛樂及部分創(chuàng)意辦公區(qū)域的招商租戶可進(jìn)場進(jìn)行裝修，預(yù)計2011年5月正式開業(yè)。南廠區(qū)的收入來源主要為時尚會所、時尚多功能秀場、時尚餐飲娛樂、部分創(chuàng)意辦公及車庫等的租金收入。測算依據(jù)如下時尚會所建筑面積1,556平方米，可租面積1,556平方米，除滿足市、區(qū)及紡控活動使用外，對外實(shí)行預(yù)約制，以50,000元/天租金計算；考慮到時尚會所同時承擔(dān)了整個上海國際XX中心的接待功能，故每年出租天數(shù)按照30天計。時尚多功能秀場建筑面積9,390平方米，可租面積4,416平方米，60,000元/天租金計算，租金前兩年2010年、2011年上漲速度為0，2012年到2015年每兩年上漲5，以后每兩年上漲6；年平均出租率2010年、2011年為30，2012年至2016年為40，2017以后維持在50。時尚精品倉建筑面積35,516平方米，可租面積18,931平方米，基準(zhǔn)租金35元/平方米/天；租金由2011年開始，前兩年2011年、2012年上漲速度為0，2013年到2025年每年上漲5；出租率2011年為50，2012年為70，2013年均維持在95。辦公樓建筑面積6,643平方米，可租面積3,756平方米，基準(zhǔn)租金2元/平方米/天；租金由2011年開始，前兩年2011年、2012年上漲速度為0，2013年開始每年上漲3；出租率2011年為50，2012年為80，2013年、2014年為85，2015年后維持在95。餐飲、娛樂建筑面積23,594平方米，可租面積15,002平方米，基準(zhǔn)租金15元/平方米/天；租金由2011年開始，前兩年2011年、2012年上漲速度為0，2013年開始每年上漲5；出租率2011年為50，2012年70，2013年90，2014年以后出租率維持在95。車庫車位數(shù)200個，基準(zhǔn)租金5元/個/小時租金的上漲速度，前兩年2011年、2012年保持不變，2013年后每年上漲速度為5。車庫2011年2025年出租率均為50。六、效益分析1、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)11確定財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)遵循的主要經(jīng)濟(jì)法規(guī)中華人民共和國企業(yè)財務(wù)通則中華人民共和國企業(yè)會計準(zhǔn)則中華人民共和國公司法中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則中華人民共和國企業(yè)所得稅法及其實(shí)施細(xì)則建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)12各項(xiàng)財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目計算期15年，其中建設(shè)期1年，生產(chǎn)經(jīng)營期14年。2、收入估算南廠區(qū)的收入來源主要為時尚會所、時尚多功能秀場、時尚餐飲娛樂、部分創(chuàng)意辦公及車庫等的租金收入。測算依據(jù)如下時尚會所建筑面積1,556平方米，可租面積1,556平方米，以50,000元/天租金計算；每年出租天數(shù)按照30天計。時尚多功能秀場建筑面積9,390平方米，可租面積4,416平方米，60,000元/天租金計算，租金前兩年2010年、2011年上漲速度為0，2012年到2015年每兩年上漲5，以后每兩年上漲6；年平均出租率2011年和2012年為20，2012年至2015年為30，2016以后維持在35。時尚精品倉建筑面積35,516平方米，可租面積18,931平方米，基準(zhǔn)租金35元/平方米/天；租金由2011年開始，前兩年2011年、2012年上漲速度為0，2013年到2025年每年上漲5；出租率2011年為50，2012年為70，2013年均維持在95。辦公樓建筑面積6,643平方米，可租面積3,756平方米，基準(zhǔn)租金2元/平方米/天；租金由2011年開始，前兩年2011年、2012年上漲速度為0，2013年開始每年上漲3；出租率2011年為50，2012年為80，2013年、2014年為85，2015年后維持在95。餐飲、娛樂建筑面積23,594平方米，可租面積15,002平方米，基準(zhǔn)租金15元/平方米/天；租金由2011年開始，前兩年2011年、2012年上漲速度為0，2013年開始每年上漲5；出租率2011年為50，2012年70，2013年90，2014年以后出租率維持在95。車庫車位數(shù)200個，基準(zhǔn)租金5元/個/小時租金的上漲速度，2011年和2012年上漲速度為0，2013年后每年上漲速度為5。車庫2011年2025年出租率均為50。土地收入共有19畝土地，每畝成本價為350萬元，每畝收購價為450萬元，共有收益1900萬元，預(yù)計2011年可以實(shí)現(xiàn)利潤。北廠西塊的收入來源是酒店式公寓。本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)擬建二幢酒店式公寓（性質(zhì)為商務(wù)辦公），基地面積為10870平方米（163畝）,建筑面積為21740平方米，建筑占地面積為2718平方米。地下機(jī)動車位約8000平方米，其中地面停車位20輛，地下機(jī)動車位160輛。建設(shè)周期本項(xiàng)目擬在2011年3月1日正式開工，2013年4月30日全部竣工交付使用，建設(shè)周期為25個月。開發(fā)成本名稱單價（元/平方米）合價（萬元）（一）前期開發(fā)費(fèi)100217（包括驗(yàn)線費(fèi)、工程勘察費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、工程設(shè)計費(fèi)、設(shè)計審圖費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、檔案編制費(fèi)、技術(shù)資料費(fèi)、專家評審費(fèi)等）小計100217（二）配套設(shè)施費(fèi)序號名稱單價（元/平方米）合價（萬元）1供電配套費(fèi)100021742供水配套費(fèi)1503263排水配套費(fèi)501094弱電配套費(fèi)1002175有線配套費(fèi)25546煤氣配套費(fèi)245537環(huán)衛(wèi)配套費(fèi)30658通信配套費(fèi)10229消防配套費(fèi)200435小計158953455（三）建筑安裝工程費(fèi)序號名稱單價（元/平方米）合價（萬元）1建筑安裝工程費(fèi)32006957（含消防、強(qiáng)電等設(shè)備）2總體工程費(fèi)1503263電梯設(shè)備及安裝2455324工程監(jiān)理費(fèi)501085工程開辦費(fèi)501086裝飾費(fèi)用35007609小計719515640名稱單價（元/平方米）合價（萬元）（四）地下建筑工程費(fèi)3000（8000）2400（五）房屋維修費(fèi)518113（六）費(fèi)用序號名稱單價（元/平方米）合價（萬元）1管理費(fèi)用2004352財務(wù)費(fèi)用300652小計5001087合計1053922912不可預(yù)計費(fèi)51146開發(fā)成本總計1106624058主要財務(wù)效益分析指標(biāo)1、項(xiàng)目總投資序號名稱單價（元/平方米）合價（萬元）1土地使用費(fèi)6180（按824萬元/畝計）134352開發(fā)成本1106624058小效益預(yù)算序號名稱單價（元/平方米）合價（萬元）1銷售收入2500054350車位150000（160只）2400小計56750減開發(fā)成本1724637493稅金85654860凈利潤294314397上海XX投資發(fā)展有限公司作為項(xiàng)目開發(fā)主體，上海紡織置業(yè)有限公司協(xié)助參與相關(guān)工作，故項(xiàng)目開發(fā)利潤以8020的比例分配。XX公司享有14397萬元中80的部分，合計為11518萬元；紡織置業(yè)公司享有14397萬元中20的部分，合計為2879萬元。按照工程的進(jìn)度，XX公司預(yù)計在2015年和2016年分別有5759萬元的收益。3、成本估算折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊采