南通XX一期項目可行性研究報告目錄一概況1項目概況2項目開發(fā)企業(yè)概況二項目規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品規(guī)劃1總體規(guī)劃2一期主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)3一期產(chǎn)品規(guī)劃4一期項目的配套5項目環(huán)境,衛(wèi)生,安全三項目市場分析和市場定位1市場分析2市場定位四一期項目投資估算五一期項目資金籌集六一期財務(wù)與效益分析七項目的一期開發(fā)計劃八項目風(fēng)險分析1項目風(fēng)險分析2項目風(fēng)險回避九項目建設(shè)組織管理十項目營銷計劃十一結(jié)論一概況1項目概況本項目“XX”所處江蘇省南通市，以狼山風(fēng)景區(qū)名揚長江之濱。山水繞城，得天獨厚的地理環(huán)境，使南通自古以來成為江南一重鎮(zhèn)。近年來，隨著長三角經(jīng)濟的快速發(fā)展，南通市充分發(fā)揮地理優(yōu)勢，南聯(lián)上海，北達(dá)南京，創(chuàng)造了一個經(jīng)濟富裕、環(huán)境優(yōu)美的江南城鎮(zhèn)。本項目位于南通市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，西鄰狼山、軍山風(fēng)景名勝區(qū)，北接南通新城區(qū)，南距長江約1500M。本地塊東側(cè)為通富路，南側(cè)為星湖大道，西側(cè)為常青路，北側(cè)為高科技路和民主港新村?；卣嫉孛娣e333685941平方米5005畝，基地地勢平坦，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便利，具備住宅建設(shè)所需的優(yōu)越宏觀環(huán)境。本項目由低層住宅、多層電梯住宅、小高層住宅及部分高層住宅、酒店式公寓、商業(yè)及其它配套服務(wù)設(shè)施組成?？偨ㄖ娣e為407510平方米，住宅戶數(shù)2272戶，居民人數(shù)7270人。規(guī)劃設(shè)計立足于從本地區(qū)的社會、經(jīng)濟、人文及自然環(huán)境特點出發(fā)，根據(jù)以人為本及可持續(xù)發(fā)展的原則，創(chuàng)造屬于時代同時也屬于地方的人文住區(qū)。11基地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境分析東湖山莊項目緊鄰狼山風(fēng)景區(qū)，地塊周邊道路情況如下南側(cè)星湖大道規(guī)劃寬度50米（現(xiàn)狀為27米），路面標(biāo)高3438米；東側(cè)通富路規(guī)劃寬度60米（現(xiàn)狀40米）；西側(cè)常青路規(guī)劃寬度24米（目前為臨時道路，寬度為12米）；北側(cè)高科技路規(guī)劃寬度40米?；貎?nèi)地勢平坦，現(xiàn)有部分待遷民房。基地自然地面標(biāo)高為黃海高程2528米，基地內(nèi)有一條南北走向的民主港河，為城市水系，自然水位標(biāo)高1820米，寬度68米，水深1米左右?；匚鱾?cè)為瑞慈醫(yī)院，醫(yī)院內(nèi)多為多層建筑，通富路東側(cè)為工業(yè)區(qū)，基地東北部的民主港新村為拆遷安置房2項目開發(fā)企業(yè)的概況南通融匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原南通濠銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1993年,是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，注冊資金5000萬元，資信等級AAA級?，F(xiàn)為江蘇省工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長單位，南通市工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長單位，南通市“重合同，守信用”企業(yè)，并獲得南通市綜合開發(fā)管理先進(jìn)單位，南通市“青年文明號”，江蘇省工程質(zhì)量最高獎“揚子杯”等多項榮譽。實力發(fā)展商與專業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊是樓盤品質(zhì)的保證。隨著人們的生活質(zhì)量的不斷提高，人們將追求更好的居住環(huán)境。上海和融集團(tuán)（籌），由洪遠(yuǎn)富先生和張錦忠先生共同創(chuàng)建，以上海和融投資發(fā)展有限公司為龍頭的企業(yè)集團(tuán)。以地產(chǎn)投資為核心，物資貿(mào)易、營銷策劃、管理咨詢共同發(fā)展。其不僅擁有雄厚的建設(shè)資金和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，更有高瞻的眼光、先進(jìn)的開發(fā)理念，公司一直秉承“尊重自然、為人服務(wù)”的開發(fā)精神及建設(shè)美好城市的責(zé)任感、使命感，從而鑄就了眾多的住宅典范，開發(fā)項目分布于上海、南京、蘇州、昆山、南通等地。而作為子公司南通融匯房地產(chǎn)公司成立至今，在當(dāng)?shù)叵嗬^成功開發(fā)了北濠山莊、匯隆新城、世紀(jì)園、南川園等多個經(jīng)典項目，總開發(fā)面積達(dá)到20萬平方米，總銷售金額超過5億元。而目前，已著重在打造南通市國家級狼山風(fēng)景區(qū)內(nèi)的XX項目，XX是依托自然山水資源、詩畫般的大型生態(tài)社區(qū)。項目總建筑面積為406873平方米，項目建成后，將是南通市第一座南通融匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會至始至終秉承公司的開發(fā)理念和開發(fā)精神，為中國城市創(chuàng)建更多優(yōu)越人居環(huán)境的精品項目。一項目規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品規(guī)劃1總體規(guī)劃11設(shè)計宗旨與目標(biāo)（1）以生態(tài)性、休閑性、文化性為主題，營造主題社區(qū)。本規(guī)劃在尊重自然、為人服務(wù)的準(zhǔn)則下，力求體現(xiàn)基地的場所精神。（2）在滿足人與社會交往的同時，讓休閑、文化、景觀環(huán)境成為社區(qū)空間的主題，以適應(yīng)本社區(qū)特殊的不同層次、不同方面的需求。力求達(dá)到理性與感性的交織、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的對話、人工與自然的融合、技術(shù)與人性統(tǒng)一的完美境界。12規(guī)劃特點以“千年靈芝草”形態(tài)的景觀軸為核心的四度空間生態(tài)組群追求人與自然的和諧是人們對居住功能、居住環(huán)境的基本要求。本規(guī)劃在尊重自然、為人服務(wù)的準(zhǔn)則下，以生態(tài)型居住空間環(huán)境為目標(biāo)，力圖創(chuàng)造一種屬于后信息時代的生態(tài)型居住建筑環(huán)境，空間景觀結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)一種動態(tài)的、生長型的樹狀結(jié)構(gòu)，使社區(qū)在環(huán)境中生長、隨環(huán)境的變化而同在。規(guī)劃的平面結(jié)構(gòu)以貫穿基地景觀軸線將建筑單體、人行步道及水景聯(lián)系在一起，形成一系列步移景異的四度空間形態(tài)。用線狀步行系統(tǒng)聯(lián)系整個小區(qū)，使規(guī)劃在秩序中又富于變化。規(guī)劃秉承“以人為本，天人合一“的設(shè)計理念。注重視覺的穿透性和空氣的流通。在空間規(guī)劃上重在營造景觀，景向結(jié)合，步移景異的四度空間，融合傳統(tǒng)風(fēng)水理論，使人與自然和諧的交融。13功能分區(qū)核心在于使土地配置得當(dāng)，功能組織合理，布局結(jié)構(gòu)清晰，整體協(xié)調(diào)有序。規(guī)劃根據(jù)項目的功能定位、基地的地形特點、自然景觀狀況等多方面要素，將小區(qū)分為A12900平方米、B47500平方米、C82500平方米、D77500平方米四個組團(tuán)，依靠河道、路網(wǎng)自然分隔。各組團(tuán)結(jié)構(gòu)清晰，分級明確，便于分期實施和管理。A組團(tuán)為低層住宅組團(tuán)，在小區(qū)一級道路和通富路設(shè)出入口。B組團(tuán)為多層洋房組團(tuán)，在主干道和二級環(huán)道設(shè)出入口。C、D組團(tuán)為小高層公寓組團(tuán)，之間以規(guī)劃的區(qū)間道路相分隔。各組團(tuán)在保持其獨立性的同時，與小區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)有機融合。14功能分析營造有歸屬感的社區(qū)“鄰里社區(qū)”東湖山莊的規(guī)劃結(jié)構(gòu)重在營造有歸屬感的社區(qū)。東湖山莊規(guī)劃設(shè)計按照有利于建設(shè)實施，方便居民生活、有利于鄰里交往和物業(yè)管理的需要，規(guī)劃設(shè)計以鄰里組團(tuán)為社區(qū)基本單元進(jìn)行多層次管理，在小組團(tuán)入口設(shè)“五合一”式服務(wù)點，集信報箱及儲物、訪客接待、安保及可視對講、保潔服務(wù)、幼兒托管和老年活動室等功能于一體，組團(tuán)空間結(jié)合綠化和室外活動空間，為社區(qū)居民健康交往提供了良好的場所，它對整個積極社區(qū)關(guān)系的形成起到了引導(dǎo)作用。整個居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思在空間美學(xué)和設(shè)計規(guī)范的基礎(chǔ)上，深入剖析居民的心理、生理以及社會要求，鬧中取靜，歸屬感強，鄰里交往密切，小區(qū)內(nèi)建筑在保證日照間距的條件下，形成圍合感很強的的空間，居住區(qū)內(nèi)景觀活潑優(yōu)美。15道路交通系統(tǒng)規(guī)劃構(gòu)架清晰、人車分流1、道路設(shè)計原則1、統(tǒng)一性原則遵循交通組織，合理分區(qū)，創(chuàng)造觀景的三統(tǒng)一原則進(jìn)行路網(wǎng)規(guī)劃。2、便捷性原則以主導(dǎo)性為主的道路盡量直達(dá)，以車流為主適度的曲折，達(dá)到減速限速提高環(huán)境的完整性。3、舒適性原則道路與環(huán)境相結(jié)合。鄰水穿林，曲折幽靜，對景生情，營造停留空間。2、交通體系1道路系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)構(gòu)架清晰，分級明確，同時滿足消防、救護(hù)等要求。從小區(qū)主入口起始一級交通道路，寬9米，一級道路聯(lián)系了A組團(tuán)、B組團(tuán)的內(nèi)部二級道路（6米），在C組團(tuán)出分開形成二級環(huán)道（6米），環(huán)道外圍將停車與綠化系統(tǒng)相結(jié)合。低層住宅區(qū)的盡端式道路及多、高層宅前道路為三級道路。C、D區(qū)為高層公寓區(qū)，內(nèi)部為人行區(qū)域，除消防、急救、搬場等特殊情況外，機動車禁止進(jìn)入該區(qū)域，使小區(qū)中央綠地空間成為步行景觀區(qū)域，為居民提供更便捷、舒適、安全、美觀的戶外活動空間。區(qū)域內(nèi)道路由消防環(huán)路與人行道組成。2機動車停車為適應(yīng)汽車日益增多的趨勢，本規(guī)劃組織了充足的機動車停車位。小區(qū)機動車停放采取兩種形式采用與“五合一”概念相結(jié)合的（半）地下組團(tuán)式停車，主要位于B組團(tuán)和C組團(tuán)；與人防相結(jié)合的集中式地下停車；低層住宅部分采用室內(nèi)停車。3自行車、摩托車停放A組團(tuán)自行車、摩托車停放處位于建筑室內(nèi)；B組團(tuán)自行車、摩托車停放與半地下車庫；C、D組團(tuán)在小高層住宅下設(shè)自行車、摩托車停放處。16景觀規(guī)劃設(shè)計161規(guī)劃景觀結(jié)構(gòu)本小區(qū)的規(guī)劃景觀結(jié)構(gòu)重在營造景觀、景向結(jié)合、步移景異的四度空間生態(tài)社區(qū)。小區(qū)空間組織重在創(chuàng)造生長型的動態(tài)格局，追求小區(qū)空間的四度時空觀，改變以往住宅小區(qū)“四菜一湯”式的空間布局，加強帶狀戶外步行系統(tǒng)與綠化空間的整合，創(chuàng)造豐富的視覺效果變化和趣味性的戶外休閑空間，使更多的居民獲得良好的“朝向”與“景觀”。小區(qū)結(jié)合建筑空間系統(tǒng)設(shè)計了完整的景觀系統(tǒng)。1景觀軸線小區(qū)景觀設(shè)計以空間組織的四維框架規(guī)劃了完整的景觀系統(tǒng)。小區(qū)主要出入口與入口俱樂部、中心水景相結(jié)合，構(gòu)成“千年靈芝”的根部，成為景觀序列的起點，主要景觀軸線布置了廣場、公共綠地等景觀構(gòu)成要素，基地南北區(qū)結(jié)合部位布置了獨特的以“出水芙蓉”為主題的造型，大面積的綠地、水面、連廊式花架、亭子、雕塑與建筑群體串接為步移景異的南北向景觀軸線。居民在各種視角可以領(lǐng)略地勢起伏的草地、視野開闊的觀賞草坪、疏密相間的叢林、蜿蜒曲折的水體駁岸以及幽靜的林間小道等景致。動態(tài)的景觀軸線小區(qū)結(jié)合動態(tài)步行的流線，圍繞自然河道形成樹狀步道，使居民在行進(jìn)中切實感受到步移景異的空間效果，享受全方位的視覺景象。2景觀節(jié)點小區(qū)內(nèi)設(shè)計了內(nèi)容豐富、形式不同的景觀節(jié)點。小區(qū)入口的廣場與俱樂部、景觀小品相互映襯；小區(qū)內(nèi)園藝、雕塑、小品、自由的綠化構(gòu)成獨特的園林景象；小區(qū)中心的綠地廣場與會所、水體成為小區(qū)的景觀節(jié)點系統(tǒng)的高潮所在。3廣場小區(qū)內(nèi)流暢的步道線串聯(lián)了各類氣氛生動的廣場，廣場與建筑布局充滿動感，空間走勢如行云流水，一氣呵成。廣場園林中設(shè)水池、噴泉、雕塑、山石、小品，濃蔭疊翠，鳥語花香，為居民的生活提供一個愜意的空間環(huán)境。4綠化系統(tǒng)現(xiàn)代化的居住區(qū)建設(shè)，已不再是簡單的水泥、磚墻的堆砌，它還包括環(huán)境、綠化、配套、物業(yè)管理等多方面。小區(qū)內(nèi)的綠化，不僅從美學(xué)角度出發(fā)，而且還從改善人們的居住小氣候這一觀念著手，強調(diào)綠色植物和水體等自然因素對改善環(huán)境質(zhì)量的生態(tài)作用，居住區(qū)內(nèi)綠化面積大，硬質(zhì)地面面積少，并增加了區(qū)內(nèi)的垂直綠化，充分發(fā)揮和水體遮蔭減塵等功能，創(chuàng)造出人與自然溝通的綠色空間。162景觀設(shè)計理念與功能分析1設(shè)計理念遵循二十一世紀(jì)世界環(huán)境的主題“人與環(huán)境和諧共存”和“以人為本”回歸自然及園林植物造景中“適地適樹”原則的設(shè)計理念。在環(huán)境空間的布局和使用功能的安排上，力求融合功能與健康、休閑與知識、運動與安全等相互的關(guān)系。在創(chuàng)造視覺景觀環(huán)境美的同時，也注重環(huán)境空間在使用功能上的合理性和生態(tài)環(huán)境的效應(yīng)性，為業(yè)主提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適方便的休閑場所。力求自然活潑的風(fēng)格，摒棄“大色塊”布置手法，建造景觀各異，豐富多彩的人工植物群落。植物布置充分考慮周邊建筑的通風(fēng)、采光、隔熱等特定功能，做到環(huán)境與建筑的自然融合。運用我國傳統(tǒng)園林手法，充分利用建筑、樹木、地形、水體、道路等條件，設(shè)置對景、障景、借景、框景等不同景點，促使景區(qū)內(nèi)的植物空間幽雅舒適變化豐富。通過堆土造坡并密植喬、灌木,避免外界對住宅的視線干擾。2環(huán)境與功能設(shè)計分析1生態(tài)環(huán)境功能綠地設(shè)計種植的喬、灌、草占地比例及植物品種數(shù)量達(dá)到100種以上的規(guī)范要求以內(nèi)，并采用草、灌、喬立體種植的形式做到黃土不見天,以提高綠量，增加凈化空氣的生態(tài)能力。2健康功能綠色的生態(tài)環(huán)境有益人的身心健康，為此在配置植物時選用了較多的對人體有保健功能作用的特色樹種。如有提神醒腦和殺菌功能的桂花、臘梅等香花植物。3知識功能豐富花園住宅的文化氛圍和知識性。在小區(qū)種植的植物上掛牌,牌上標(biāo)明樹木的品種、原產(chǎn)地、習(xí)性與用途等，創(chuàng)造普及綠化知識、愛護(hù)綠化和環(huán)境的良好風(fēng)氣。3景觀綠化種植設(shè)計的總體形式與構(gòu)思設(shè)計采用自然形式；從有利于組織空間和綠地的自然排水及植物的生長，適當(dāng)?shù)乃茉斓匦危痪G化種植設(shè)計，以自然起伏的草坪和花灌木為主，適當(dāng)種植一定量的喬木，營造出花花世界既返樸歸真又大氣磅礴的自然景象。澆灌綠化用水主要來源于雨水收集系統(tǒng)綠化種植設(shè)計植物品種喬木常綠落葉亞喬木常綠觀賞樹觀花觀落葉花木花灌木色葉木地被植物17燈光照明系統(tǒng)根據(jù)綠化和小品、水景設(shè)置的不同，小區(qū)內(nèi)均采用新型的節(jié)能照明燈具，小區(qū)綠化環(huán)境照明系統(tǒng)及樓宇照明系統(tǒng)如地?zé)?、投光燈、草坪燈、變色燈，庭園燈，主體雕塑及小品表面泛光照明，噴水池和水面的水下燈光，夜幕降臨，小區(qū)內(nèi)空中、水中、綠化叢中、各種燈光相映成趣，美不勝收。2一期主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)3一期產(chǎn)品規(guī)劃31住宅設(shè)計1綜述“主題居住”本項目結(jié)合南通獨有的城市文化、自然山水資源，創(chuàng)造性的引入“主題居住”設(shè)計理念，低層住宅、低層洋房、小高層建筑錯落有致，整個小區(qū)不僅有精美的社區(qū)設(shè)計理念，還有豐富的景觀設(shè)計，即考慮了公共區(qū)域服務(wù)，觀賞功能，又兼顧了居家的私密性。2房型設(shè)計編號項目數(shù)量單位1規(guī)劃用地面積259000平方米總建筑面積（地上）232169平方米住宅面積217169平方米低層住宅面積48600平方米小高層住宅面積115000平方米其中多層住宅面積53569平方米商業(yè)面積10000平方米公建面積5000平方米文化活動中心4358平方米社區(qū)服務(wù)中心320平方米公共廁所501平方米居委會、聯(lián)防站100平方米物業(yè)管理處410平方米煤氣調(diào)壓站40平方米2其中其中門衛(wèi)40平方米3容積率121總規(guī)萬平方米/公頃4建筑密度253綠地面積93240平方米集中綠地9135平方米5其中其它綠地84105平方米6綠地率376規(guī)劃住宅戶數(shù)1272戶低層住宅面積170戶多層住宅292戶7其中小高層住宅810戶8居住總?cè)丝?452人機動車796輛小區(qū)地面停車160輛9其中小區(qū)（半）地下車庫停車636輛非機動車3100輛小區(qū)（半）地下非機動車車庫2800輛10其中商業(yè)地面非機動車300輛小區(qū)住宅結(jié)合現(xiàn)代居住行為以及住房市場的需求，按照住宅的類型與標(biāo)準(zhǔn)，采用多種建筑類型分區(qū)的布置方式。住宅群體布置與空間組織與住宅設(shè)計相結(jié)合，進(jìn)行一體化設(shè)計，成為有機整體，提高住宅群落的功能與環(huán)境質(zhì)量。住宅設(shè)計注重強化其個性化特征。從居住的客觀規(guī)律出發(fā)，在科學(xué)、合理、細(xì)致的基礎(chǔ)上，強調(diào)住宅個性化設(shè)計，使每個居住單元都具有“亮點”和“親和力”，戶型設(shè)計力求科學(xué)、合理、細(xì)致，同時具有一定的超前性和使用彈性。住宅戶戶朝南，戶內(nèi)功能齊全，絕大多數(shù)戶型都對室內(nèi)玄關(guān)、儲藏、工作空間、空調(diào)器的位置等做了充分考慮。戶內(nèi)以廳為中心，主要臥室全部朝南，采光充足。工人房、服務(wù)陽臺、廚房自成體系與主人活動區(qū)域劃分明確。住宅設(shè)計中可滿足中高檔住戶的基本居住功能要求。就寢分離、食寢分離、公私分離，每一套住宅都具有獨立的起居就寢、廚房、衛(wèi)生、工作或?qū)W習(xí)、儲藏、就寢等七大功能空間，滿足了以上七大功能空間的獨立性和生活功能序列。從而保證了居民生活其間的私密性和舒適性。戶型設(shè)計中對露臺、空調(diào)機安裝、儲藏空間等均有較完善的考慮，對各項家居生活都做了細(xì)致的調(diào)查研究，并體現(xiàn)到平面的布置之中，使住戶的各種活動均有其明確的空間界定和便捷的流線，并且互不干擾。此外，本工程充分挖掘了每一平方米面積的使用潛力，減少了不必要的面積浪費，提高了面積使用率。32建筑造型設(shè)計只有具有與價值感相關(guān)聯(lián)的美感才是永恒的、有品味的美感，這也是一些建筑永不過時的原因建筑造型設(shè)計注重塑造群體形態(tài)的可識別性，通過群體空間組合體現(xiàn)整體造型藝術(shù)美，整體輪廓跌蕩起伏，形成通暢的視覺通道。小區(qū)成為整個南通市新的建筑景觀標(biāo)識點。33一期低層住宅設(shè)計專篇1總體設(shè)計原則在以人為本,因地制宜的原則下，通過規(guī)劃形成坡地地形和一個可循環(huán)的生態(tài)水系網(wǎng)，這樣既可提高濱水住宅率，又可讓業(yè)主在平原地區(qū)享受到坡地自然景觀優(yōu)美居住環(huán)境，充分體現(xiàn)景觀至上的思想。2總體設(shè)計特點規(guī)劃設(shè)計從規(guī)劃、景觀、建筑三位一體角度，體現(xiàn)以下特點住宅私有園林最大化；私密性的建筑與園林空間，營造“曲徑通幽處，禪房花木深”的意境；以樹狀道路結(jié)構(gòu)，構(gòu)成以道路為骨架的線性景觀系統(tǒng)，塑造“林蔭大道的盡端是我的宮殿”的高檔住宅氛圍；適度造坡，營造豎向景觀變化；做足“水文章”，以多樣化的水岸空間設(shè)計，充分實現(xiàn)濱水而居；憑借質(zhì)感飽滿的綠化屏障，兼容多樣化的建筑風(fēng)格；每一幢住宅都能成為該種風(fēng)格的樣板；與規(guī)劃和建筑風(fēng)格相融合的庭園設(shè)計。34一期A、B組團(tuán)建筑設(shè)計概述1A組團(tuán)低層住宅該組團(tuán)以古樸自然的托斯卡納建筑風(fēng)格、親切精致的地中海建筑風(fēng)格以及簡潔淡雅的北美建筑風(fēng)格為主。在建筑本體上，別墅庭院采取了獨門獨院、有天有地的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，采用坡頂，立面小巧，造型豐富多姿。文化石貼面，屋外花架走廊，質(zhì)樸的氣質(zhì)，孕育著浪漫風(fēng)情在居室空間設(shè)計上，做到了把戶型從平面設(shè)計轉(zhuǎn)化為立體設(shè)計。所有住宅不僅合理安排起居、臥室、餐廚、浴廁、書房，使之便利日常生活，更重要的是增強了家庭凝聚力和家人自然的聯(lián)系。每扇窗戶都會引入一道風(fēng)景。建筑細(xì)節(jié)精致、細(xì)膩，在空間利用上更加生活化，充分體現(xiàn)以人為本的原則。在空間尺度、采光、通風(fēng)方面做了很多革命性的創(chuàng)新。入住其中得到的不僅是房子，還有天空、大地、陽光在環(huán)境設(shè)計上，各種風(fēng)格別墅的庭院景觀布置沿用該種別墅風(fēng)格的造園手法，運用軸線對稱的布置、巧妙利用地形高差變化，通過疊泉、壁泉、噴泉等對水的多樣化處理為主要的造園手法。其間，運用花架，雕塑，馬賽克壁畫、鐵藝等帶有文藝復(fù)興時期藝術(shù)特色的小品元素，通過一條環(huán)路連接在一起，豐富了庭院的構(gòu)成，從而形成具有不同特色的庭院。2B組團(tuán)低層住宅以東西組團(tuán)道路為界線，分成左右兩種類型的房型。左邊為平層洋房，帶有半地下車庫，其地面采用人造坡地，力爭創(chuàng)造一個擁有豐富景觀與和諧比例的生態(tài)環(huán)境；右邊為復(fù)式洋房，其中三排樓房采用底層局部架空的形式，使空間通透流暢。設(shè)計重點表達(dá)以下主題古典高雅、卓而不凡的氣質(zhì)，外墻采用沉穩(wěn)的花崗巖和類似質(zhì)感的仿古涂料來章顯其貴族般的莊重典雅。嚴(yán)謹(jǐn)、反復(fù)推敲形體比例，門窗尺寸、豎向、水平劃分、石材拼縫、收頭都使建筑無論從遠(yuǎn)觀（城市區(qū)域性）到近在咫尺的品位都具有豐富的美感?，F(xiàn)代運用現(xiàn)代的功能與外觀、現(xiàn)代的材料及技術(shù)來實現(xiàn)建筑的美感。價值采用具有質(zhì)感的材料，使具有美感的形式在價值上得到保證與體現(xiàn)，是建筑超脫于一切而持久具有魅力的靈魂所在。細(xì)部恰到好處的細(xì)部，使立面整體大氣，又使建筑富有表現(xiàn)力。功能性對功能性的尊重，每種手法的運用和局部的處理，都兼顧了可行性和功能上的均好性，以最大化完善功能，協(xié)調(diào)處理造型和功能間的關(guān)系。價值感采用坡屋面來顯示尊貴的品味和成熟的氣質(zhì)。材料基座部分采用花崗巖，墻體部分采用面磚、真石漆涂料，運用色彩的搭配、材料的劃分來恰如其分的表達(dá)構(gòu)思，體現(xiàn)其應(yīng)有的價值。形式運用曲與直、剛與柔的對比，來強烈的表達(dá)主題，使之具有古典的豐美與現(xiàn)代建筑的實質(zhì)功能。35地形地貌調(diào)整規(guī)劃1建立一個平緩、統(tǒng)一的小區(qū)地形從水系的自然形態(tài)、人文的自然心態(tài)、地形的自然狀態(tài)出發(fā)，建立基于原始地形,利用開挖河道多余的土方，并適度補充土方量造地，以增加地貌的起伏趣味性。同時，將改造后的地形元素，通過完整的規(guī)劃形成清晰的建筑和景觀秩序。2合理規(guī)劃河道走向，力求最大化地增加親水區(qū)域規(guī)劃后地塊內(nèi)開挖的河道迂回曲折，形成一個主次更分明、流線更通暢的動態(tài)水網(wǎng)，使小區(qū)自然排水得以更加順暢。36水面分布與河道控制在住宅區(qū)內(nèi)的河道均有著較強的親水性景觀效應(yīng)，這些河流將住宅區(qū)的地塊分割成大小不一的組團(tuán)并使地塊內(nèi)的住宅能欣賞到水景。在住宅區(qū)的周圍與道路隔離綠化設(shè)置的河流，形成住宅區(qū)與外圍隔離的分界線，它們不僅可以起到防衛(wèi)的作用也可以隔離外圍的噪音和震動。基地內(nèi)河道分內(nèi)河與外河體系,原貫穿基地城市河道為外河,其余為內(nèi)河。由于外河水質(zhì)的不穩(wěn)定性,內(nèi)河通過堤壩與其分開?；赝夂尤肟谔幵O(shè)用水處理站，由外河取水，經(jīng)處理后補充內(nèi)河水量，內(nèi)河設(shè)自循環(huán)體系。內(nèi)河排水出口在外河下游。4項目的配套41一期給水工程規(guī)劃1用水量1生活用水量（見下表）序號用水項目用水標(biāo)準(zhǔn)最高日用水量最大時用水量1住宅300L/人D2172M3/D228M3/H2低層住宅300L/M2D260M3/D16M3/H3公建8L/M2D373M3/D37M3/H4小計2805M3/D281M3/H5未預(yù)見水量10日用水量281M3/D28M3/H6合計3086M3/D309M3/H澆灑和綠化2L/M2D189M3/D37M3/H最高日生活用水量3086M3/D。最大時生活用水量309M3/H。2消防用水量室內(nèi)消火栓系統(tǒng)設(shè)計流量20L/S，室外消火栓系統(tǒng)設(shè)計流量20L/S，自動噴淋滅火系統(tǒng)設(shè)計流量30L/S。2生活給水系統(tǒng)1水源生活消防水源由市政生活消防供水管網(wǎng)分二路引入，引入管管徑為DN250，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀。2供水方式分為高、低二個供水系統(tǒng)。3豎向分區(qū)低區(qū)各住宅16層、地下車庫、小區(qū)內(nèi)綠化及公建用水，由市政管網(wǎng)供給。高區(qū)7層至12層由變頻供水設(shè)備集中供水。采用貯水池加壓水泵的供水方式。集中泵房和水池位于小區(qū)地塊內(nèi)地下停車場內(nèi)。4水泵和水池高區(qū)生活變頻供水泵組1組貯水池容積生活貯水350M3。42排水工程規(guī)劃1、小區(qū)內(nèi)實行雨、污水分流的排水體制。室內(nèi)污、廢水分流制，污水排至室外化糞池處理后排入市政污水管道。2、每個消防電梯下設(shè)置集水坑，集水坑中設(shè)置潛水泵兩臺。3、為防止排水管的噪聲問題，選用具有緩沖降噪的管材。4、空調(diào)室外機排水采用專門的排水立管。43消防工程規(guī)劃1、水源生活消防水源由市政生活消防供水管網(wǎng)分二路引入，引入管管徑為DN250，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀。2、室外消防系統(tǒng)室外生活、消防給水管為合一系統(tǒng)，故消防給水采用低壓制，當(dāng)生活及消防用水量達(dá)到最大時，能保證室外消火栓水壓不小于01MPA。3、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)設(shè)一個供水系統(tǒng)。4、在最高樓頂層設(shè)18M3消防水箱一個。5、消火栓水泵共設(shè)加壓泵二臺（一用一備）。6、系統(tǒng)由貯水池加壓泵高位水箱消火栓和水泵結(jié)合器聯(lián)合組成，消火栓給水管網(wǎng)與高位水箱出水管連接，保持平時管網(wǎng)壓力。系統(tǒng)為臨時高壓制。7、自動噴水滅火系統(tǒng)1）設(shè)置場所商場及地下車庫。2）系統(tǒng)組成根據(jù)規(guī)范，以中危險級設(shè)置，系統(tǒng)流量按防護(hù)區(qū)最不利點處作用面積內(nèi)噴頭同時噴水總流量30L/S計，火災(zāi)延續(xù)時間（1H）。系統(tǒng)由濕式報警閥、水流指示器、閉式噴頭、高位水箱和水泵接合器聯(lián)合組成，為臨時高壓制。3）自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)加壓泵二臺（一用一備）。8、消防生活水泵房（包括消火栓水泵、噴淋泵）消防貯水池（V252M3）及生活貯水池，集中設(shè)在地下車庫內(nèi)。43電氣設(shè)計1設(shè)計范圍及內(nèi)容1電業(yè)與設(shè)計院分界點為各單體電源進(jìn)線的電纜頭，電纜頭前端（包括電纜頭）由電業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)計施工，電纜頭后端由我院負(fù)責(zé)設(shè)計。為使設(shè)計具有連續(xù)性，本設(shè)計對各變配電室及部分出線座了示意性圖示2供配電系統(tǒng)3防雷,接地系統(tǒng)4電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)5有線電視系統(tǒng)6公共安全系統(tǒng)7智能化設(shè)備管理系統(tǒng)8車庫管理系統(tǒng)9火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)44供配電系統(tǒng)1、負(fù)荷計算住宅部分按8KW/戶電梯按16KW/臺計商場部分照明按50W/M2計空調(diào)按80W/M2計低層住宅每個18KW/戶地下汽車庫部分按15W/M2計地下自行車庫部分照明按3W/M2計電力負(fù)荷估算該小區(qū)分兩個供電單元，一期為第一個供電單元，二期為第二個供電單元，按單元分別計算。其中第一供電單元總計有功負(fù)荷6210KW，視在負(fù)荷7056KW，設(shè)2X800KVA變電站6個；第二供電單元總計有功負(fù)荷7750KW，視在負(fù)荷8580KW，設(shè)2X800KVA變電站4個和2X1000KVA兩個專用變電站。2、供配電系統(tǒng)本工程10層以上建筑為二類建筑；除三期地下車庫防火分類類汽車庫，其余均為、類。對于二類建筑，、類汽車庫，其內(nèi)部消防水泵，防火卷簾等的消防負(fù)荷為二類負(fù)荷供電。住宅樓11躍12層高層住宅按樓號供電，配電間均設(shè)于地下層。對二類負(fù)荷采用雙電源末端自切供電方式配電間內(nèi)設(shè)置電能計量表。人防部分照明、動力電源配電箱內(nèi)設(shè)進(jìn)線開關(guān)和電源轉(zhuǎn)換開關(guān)。裙房商鋪分別設(shè)置低壓配電間,從電業(yè)站分別引來一路380/220V低壓電源在配電間內(nèi)設(shè)置電能計量表，其應(yīng)急照明采用自帶蓄電池電源供電。3、線纜敷設(shè)壓配電柜的饋電線路均采用電纜沿電纜橋架敷設(shè)或采用密集型銅母線，其中引至消防設(shè)備的配電線路采用耐火電纜A、B類（MI氧化鎂防火電纜）。其它照明、動力配電支線采用BV500型塑料絕緣銅芯線穿管在墻、樓板或吊頂內(nèi)敷設(shè)。4、變電站設(shè)計每一變電站采用兩路10KV電源供電,高壓采用單母線分段不聯(lián)絡(luò)形式,兩臺變壓器低壓母線之間設(shè)置分段聯(lián)絡(luò)開關(guān),正常情況下兩臺變壓器分列運行,分段聯(lián)絡(luò)開關(guān)打開各單體內(nèi)電源從電業(yè)站以放射形式引來,室外電纜采用直埋敷設(shè)方式10KV配電站分別設(shè)于一期的文化活動中心和商業(yè)一層，高壓配電柜選用KYN110型,變壓器選用干式變壓器SCB9型（IP20防護(hù)），低壓柜選用抽屜式GCK型,低壓無功補償柜選用GCK型45防雷,接地系統(tǒng)本工程單體建筑物均按建筑高度50M以上按二類防雷建筑實施防雷措施在屋頂設(shè)置避雷帶及不大于10M10M避雷網(wǎng)格,小于50M，大于20M為三類防雷建筑，屋頂設(shè)避雷帶及不大于1515M的避雷網(wǎng)格，利用柱內(nèi)主筋作為引下線,結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作為接地裝置本工程采用TNCS制在各單體電源進(jìn)戶處將零線重復(fù)接地采用聯(lián)合接地系統(tǒng)。保護(hù)接地、電梯工作接地、弱電系統(tǒng)接地及防雷接地均利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作為接地裝置,接地電阻不大于1歐。1）防側(cè)擊雷和等電位措施在各變配電間、電信間、電話站、消防中心、電梯機房等處均設(shè)專用接地板。在住宅每一衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置局部等電位箱LEB,局部等電位箱通過40X4熱鍍鋅扁鋼與基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)連結(jié)建筑物內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)件和混凝土內(nèi)鋼筋應(yīng)相互連通，并與引下線連通。所有進(jìn)出建筑物的金屬管道均應(yīng)與基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)可靠連結(jié),作總等電位連結(jié)。利用建筑物每層外輪廓圈梁內(nèi)鋼筋二根不小于20焊成封閉環(huán)裝組成勻壓環(huán)，并與引下線連通。2）為減少電磁干擾和改進(jìn)電磁環(huán)境，所有與建筑物組合在一起的大尺寸金屬件都應(yīng)等電位連在一起，并與防雷裝置相連。如立面金屬表面、混凝土內(nèi)鋼筋、金屬門窗框架等。3）各建筑之間的電氣管線均穿金屬管敷設(shè)，在建筑物的進(jìn)出口處這些金屬管均應(yīng)連接到建筑物的等電位連接帶上，并在強弱電豎井內(nèi)設(shè)等電位接地干線和等電位接地端子板，各設(shè)備通過接地干線接地端子與接地裝置連接。4）各建筑單體采用TNS系統(tǒng)，并按供電線路防雷保護(hù)和電子信息設(shè)備對雷電電磁脈沖的保護(hù)等級設(shè)電涌保護(hù)器46人防設(shè)計1地下人防工事按戰(zhàn)時6B級設(shè)計。2平時電源為市電，引自車庫配電室，電源電壓380V/220V，戰(zhàn)時電源為人防區(qū)域性地下發(fā)電站，本設(shè)計按供電電壓380V/220V設(shè)計電源裝置，在二道防護(hù)密閉門處預(yù)留戰(zhàn)時電源進(jìn)線管。3電纜（線）出入工事的防護(hù)密閉所有直接穿過工事圍護(hù)結(jié)構(gòu)或防護(hù)密閉門的電纜、電線均須嚴(yán)格進(jìn)行處理，并加抗力片防沖擊波。4信號裝置在各口部設(shè)置通風(fēng)方式信號燈及出入呼喚電鈴。5接地利用工事結(jié)構(gòu)鋼筋構(gòu)成接地網(wǎng)，接地電阻1歐姆。47電話通訊系統(tǒng)1、該小區(qū)住戶1271戶，住宅每戶設(shè)二對電話線,不少于三個電話出線盒同時考慮到商業(yè)建筑、公建部分、物業(yè)管理等對通信的需要，本小區(qū)共需直線電話5000門。在小區(qū)內(nèi)三期和一期各設(shè)一個弱電中心，、擬在本小區(qū)弱電中心設(shè)計算機局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，建立計算機智能平臺，為小區(qū)用戶提供各類信息和服務(wù)。每戶設(shè)一個信息點，并考慮商業(yè)和公建的信息共享。小區(qū)所需信息終端共計1272個。、在弱電中心設(shè)有300平方米的電信總機房（一、二期分設(shè)），用于安裝小區(qū)局域網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)管理設(shè)備及市政數(shù)據(jù)通信線路的接口設(shè)備，并預(yù)留電訊光電轉(zhuǎn)換室,考慮將來光纜進(jìn)入小區(qū)各棟樓每個樓梯單元內(nèi)均設(shè)有一個供電信網(wǎng)絡(luò)及其他弱電系統(tǒng)以及消防和大樓BA系統(tǒng)布設(shè)垂直電纜的電信間。、水平子系統(tǒng)中語音部分全部采用三類UTP電纜敷設(shè)，數(shù)據(jù)部分全部采用五類UTP電纜敷設(shè)；垂直子系統(tǒng)語音部分全部采用HYA05型塑料電話電纜敷設(shè)，數(shù)據(jù)部分全部采用五類UTP電纜敷設(shè)，設(shè)備間子系統(tǒng)全部采用五類跳接線設(shè)備。48有線電視系統(tǒng)、在弱電中心設(shè)有小區(qū)電視總機房，小區(qū)與市有線電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，并通過區(qū)內(nèi)有線電視網(wǎng)向用戶提供本地電視節(jié)目信號。、普通住宅為每套配設(shè)只電視用戶終端，分別安裝在客廳、起居室和主臥室內(nèi)；商場及其他配套設(shè)施內(nèi)預(yù)留電視分支器。、有線電視系統(tǒng)主干電纜采用RG11同軸電纜，水平支線電纜采用RG6同軸電纜。、有線電視系統(tǒng)采用860MHZ系統(tǒng)，雙向傳輸，分支分配方式，終端電平滿足705DB。5、小區(qū)共計電視用戶終端1272只。49煤氣工程規(guī)劃1氣源本地塊的燃?xì)鈿庠礊樘烊粴?，由市政管網(wǎng)接入。本地塊以住宅為主，燃?xì)庥脩魹樽≌瑧?102、低層住宅170戶。燃?xì)廨斉湎到y(tǒng)壓力為中低壓二級。2燃?xì)庥脷饬款A(yù)測考慮每戶住宅配備一只雙眼燃?xì)庠詈鸵恢豢焖贌崴饕约耙恢活~定流量4M3/H的家用燃?xì)庥嬃勘?，每棟低層住宅配備一只額定流量6M3/H的家用燃?xì)庥嬃勘怼２豢深A(yù)見用氣量為總用氣量的10計，小區(qū)內(nèi)的燃?xì)庥嬎憧偭髁繛?480M3/H3管道敷設(shè)1室外管道本住宅區(qū)外場管道采用直埋枝狀的敷設(shè)方式，敷設(shè)在人行道或車行道下，埋深0712M。2室內(nèi)管道各住宅樓的燃?xì)膺M(jìn)戶管采用多頭進(jìn)戶的方式。供應(yīng)煤氣用戶。室內(nèi)煤氣管道均采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接，聚四氟乙烯生料帶為填料，貼墻架空明管敷設(shè)。3室外煤氣管近戶前設(shè)防沉降接頭。各戶居民燃?xì)獗聿贾迷趶N房間。4地上室內(nèi)燃?xì)夤艿啦捎缅冧\鋼管，絲扣連接。室外埋地燃?xì)夤艿兰耙牍懿捎煤癖诰垡蚁┕堋?一期區(qū)域設(shè)調(diào)壓箱一個，市政壓力為中壓的燃?xì)饨?jīng)調(diào)壓箱調(diào)壓后壓力為3KPA，選用HMT3FK型調(diào)壓器規(guī)格為DN100，其進(jìn)出口管徑為DN150，箱體尺寸長X寬X高2150X1140X2150MM。5項目環(huán)境衛(wèi)生安全51環(huán)境保護(hù)1生活污水治理污水來源糞便污水。生活污水經(jīng)管道匯集，流入化糞池，經(jīng)處理后，達(dá)到當(dāng)?shù)匚鬯C合排放標(biāo)準(zhǔn)。2噪聲及振動治理噪聲及振動主要產(chǎn)生于水泵，故所有水泵均做基礎(chǔ)隔振和彈性支架并加隔音罩，其連接管道均設(shè)有柔性軟接管，設(shè)備房門做吸聲和隔聲處理，這樣可保證環(huán)境噪聲晝間低于60DBA,，夜間低于50DB（A）排水管采用消聲、耐腐蝕、壽命長內(nèi)螺旋發(fā)泡排水管。3垃圾收集方式為袋裝化垃圾站的位置按排在各組團(tuán)交通方便處，相對獨立，并與車道相連，以確保垃圾外運。每個組團(tuán)都設(shè)置垃圾站，實行“分類裝放，定時收集”，有機垃圾采用生化處理機處理。4排風(fēng)機出口均裝設(shè)消聲器，風(fēng)機與風(fēng)管之間均采用帆布聯(lián)接，長度L200MM，且風(fēng)機采用單獨的強彈簧支吊架。5所有空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)及排風(fēng)系統(tǒng)的風(fēng)管上均設(shè)消聲器以減少噪聲；6所有空調(diào)通風(fēng)設(shè)備采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，通風(fēng)空調(diào)設(shè)備均采用減振器或減振吊架安裝。52衛(wèi)生防疫1設(shè)計中充分考慮到住宅的日照時間，將住宅全部朝南。2設(shè)計中住宅確保有二個以上房間朝南，明室明廳明廚明衛(wèi)，每戶有良好自然采光和通風(fēng)。一單元三戶中間套采用機械通風(fēng)器，改善通風(fēng)環(huán)境。3生活污水經(jīng)處理后排往市政管網(wǎng)。53公共安全系統(tǒng)、對講及報警系統(tǒng)1在住宅樓每單元設(shè)一套訪客對講系統(tǒng)在單元進(jìn)戶大門處設(shè)一主機及電磁鎖,在每一住戶內(nèi)設(shè)用戶機,主機與用戶機之間可實現(xiàn)可視對講2小區(qū)保安中心設(shè)在管理中心，保安中心能與每幢樓門衛(wèi)值班室實現(xiàn)對講通話。以便各處值班人員與保安中心聯(lián)系。3系統(tǒng)以總線方式構(gòu)成，實現(xiàn)點對點通話。、電視監(jiān)視系統(tǒng)1本系統(tǒng)與公共保安系統(tǒng)合為一體，設(shè)保安中心，該中心設(shè)在小區(qū)管理中心。2本系統(tǒng)包括對小區(qū)住宅、商業(yè)、車庫等部位進(jìn)行安保監(jiān)視。、公共廣播系統(tǒng)1在商場和公建內(nèi)安裝一套公共廣播系統(tǒng)，主機設(shè)在消防控制室。2室內(nèi)安裝3W吸頂揚聲器；室外場所安裝組合式高音號角揚聲器。3公共廣播系統(tǒng)平時用于播放背景音樂，消防需用時由消防控制室強轉(zhuǎn)換做消防緊急廣播。54智能化設(shè)備管理系統(tǒng)BA中心設(shè)在管理中心，利用計算機系統(tǒng)對小區(qū)內(nèi)住宅的各表計進(jìn)行測量計費，并對小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)及對照明、電梯、航空障礙燈等設(shè)備的調(diào)節(jié)，控制、工況監(jiān)視、故障報警等功能55車庫管理系統(tǒng)各車庫設(shè)車庫管理系統(tǒng)并與小區(qū)局域網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，以便集中管理，分散控制，及時了解車庫使用情況，以利提高經(jīng)濟效益。56火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)1、小區(qū)設(shè)區(qū)域集中報警系統(tǒng)，消防中心設(shè)于一期文化活動中心內(nèi)，南地塊設(shè)控制中心系統(tǒng)，中心內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動報警屏、消防聯(lián)動控制屏及火災(zāi)應(yīng)急廣播和消防專用電話控制設(shè)備。2、火災(zāi)探測報警系統(tǒng)火災(zāi)探測報警系統(tǒng)由集中火災(zāi)報警控制器、火災(zāi)探測器、手動報警按鈕等組成。集中火災(zāi)報警控制器選用智能型控制器，能顯示各報警點的位置，并根據(jù)報警信號發(fā)出聯(lián)動控制指令。3、消防聯(lián)動控制系統(tǒng)在消防中心內(nèi)設(shè)置的消防聯(lián)動控制屏，對消防設(shè)備進(jìn)行聯(lián)動和監(jiān)視消防泵、防煙和排煙風(fēng)機的啟動、停止及工作狀態(tài)顯示、手動/自動狀態(tài)顯示和故障報警；各類防火門、防火閥、排煙閥的控制及狀態(tài)顯示；應(yīng)急廣播的程序控制；電梯的控制和樓層顯示；火災(zāi)區(qū)有關(guān)部位的非消防設(shè)備電源的切除；火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散指示燈的控制。4、火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)本工程的火災(zāi)應(yīng)急廣播與公共廣播合用，火災(zāi)時在消防控制中心能將火災(zāi)疏散層的揚聲器和公共廣播擴音器強制切換轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)。5、消防專用電話本工程設(shè)置獨立的消防專用電話網(wǎng)絡(luò)，在消防控制室設(shè)置消防專用電話總機和直接報警的外線電話。消防水泵房、變配電所、主要通風(fēng)機房、排煙機房、消防電梯機房等設(shè)置消防電話分機的插孔。6、消防電源系統(tǒng)（1）為保證消防電源的可靠性，本工程按一、二級負(fù)荷要求供電兩路獨立電源供電。消防泵、消防電梯、消防控制室等消防設(shè)備的供電均設(shè)置雙電源未端自動切換設(shè)備，消防設(shè)備配電裝置均設(shè)置明顯的消防標(biāo)志。（2）引至消防設(shè)備的配電線路采用耐火電纜A類（BTT氧化鎂防火電纜）（3）至消防設(shè)備的配電方式采用放射式。57閉路電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)在小區(qū)周邊設(shè)置若干攝像機,紅外線報警探測器,在小區(qū)門衛(wèi)內(nèi)設(shè)監(jiān)視器及防盜報警控制器,實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)全天侯的安保監(jiān)控58勞動安全保護(hù)1小區(qū)內(nèi)采用封閉式物業(yè)管理，小區(qū)四周采用透空圍墻，組團(tuán)各自獨立。2住宅樓每個單元設(shè)對講電話報警系統(tǒng)，實現(xiàn)住戶與單元門囗主機的雙向通話并提供一路報警信號。3組團(tuán)入口值班室與小區(qū)安保中心之間設(shè)一套獨立的可視對講系統(tǒng)，供門衛(wèi)和安保中心聯(lián)絡(luò)使用。小區(qū)管理中心配置樓宇訪客對講管理機。4各住宅單元可視對講電話系統(tǒng)與小區(qū)安保中心聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)住戶與安保中心的雙向通訊和報警。5每套住宅的客廳及小區(qū)安保值班室設(shè)一只用戶終端機。住戶室內(nèi)具有燃?xì)庑孤﹫缶?、戶門及陽臺外窗防范報警、按鈕式家庭緊急求助報警等功能。6住宅每戶設(shè)安全保溫隔熱鋼木防盜防火分戶門。7安保值班控制室，設(shè)有直線電線可與110報警。59無障礙設(shè)計小區(qū)的人行道，廣場等，均設(shè)盲道，所有小高層住宅底層入口均設(shè)有殘疾人坡道及電梯間。公共衛(wèi)生間均設(shè)殘疾人專用間。510消防遵循“預(yù)防為主,消防結(jié)合“的方針,做到安全適用技術(shù)先進(jìn)經(jīng)濟合理”建筑防火分類和耐火等級1總平面布局和單體平面布置每組團(tuán)內(nèi)外均有環(huán)通道路，可做為消防環(huán)路小區(qū)級主干道為68米寬,組團(tuán)路為4米寬,高層住宅周邊均有消防環(huán)通道路消防登高場地、消防登高面。2安全疏散高層疏散樓梯出屋頂,地下室及地下車庫按規(guī)范要求設(shè)防火分區(qū)及防煙分區(qū),各防火分區(qū)不少于兩個安全出口樓梯間設(shè)乙級防火門,并向疏散方向開啟首層樓梯與地下室樓梯用乙級防火門分開。3電纜井,管道井,排煙井,排風(fēng)道電纜井,管道井,排煙井,排風(fēng)道均獨立設(shè)置，并用非燃燒體層層封堵。井壁按消防規(guī)范設(shè)計，檢查井門采用丙級防火門開向前室的檢查門為乙級防火門。511智能化系統(tǒng)1安保智能化系統(tǒng)小區(qū)周界報警及防跨跳系統(tǒng)小區(qū)主要道路電子巡更系統(tǒng)小區(qū)主要出入口閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)樓戶入口IC卡可視對講系統(tǒng)每戶緊急求助報警系統(tǒng)2樓宇智能化系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)防火、防盜自動報警系統(tǒng)背景音樂主臥室設(shè)警急報警呼叫按鈕三項目市場分析和市場定位1市場分析1、目前南通房產(chǎn)可供項目中，位于南通市老城區(qū)（市中心）最具代表性的個案是友誼家園。SOLOGEN和諧純真的“FAMILY”社區(qū)核心賣點1、是南通中心城區(qū)內(nèi)最大的混合性社區(qū)2、小區(qū)在整體規(guī)劃上著重于綠化景觀環(huán)境的設(shè)計，以溪流、沙灘、陽光、綠色為宗旨來打造的3、小區(qū)內(nèi)配套完善，沿街商鋪、中心會所、幼兒園等，讓業(yè)主足不出戶，就可享受便利設(shè)施。其目前在市場上去化的較好，主要是區(qū)位認(rèn)知度，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，符合群眾居住要求和心理需求。客源分析主要是本地的區(qū)域客為主，也有部分動遷戶，大多考慮自主。2、目前南通房產(chǎn)可供項目中，位于南通市老城區(qū)以東新開發(fā)區(qū)域中最具代表性的樓盤是蘇建花園城。SOLOGEN南通首席大型純生態(tài)景觀國際社區(qū)核心賣點1、私藏120000平方南通城區(qū)最大純生態(tài)園林，收藏4500平方私家湖泊來營造整個社區(qū)。2、配套非常完善，坐擁68000平方全方位配套。其中24000平方繁華商業(yè)配套，29000平方4層高檔診所，1100平方豪華會所，40000平方超大型地下車庫，300平方銀行，另外還有郵局、幼兒園等，規(guī)劃中還有4星級酒店入住。其目前銷售的二期和當(dāng)初的一期火爆銷售相比，遜色很多，但總的銷售情況應(yīng)該還算不錯。主要是因為其是目前南通為數(shù)不多的離市中心較近的一個大型社區(qū)，周邊多為新建的住宅項目，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看會成一定氣候，小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，擁有南通少見的完善配套將可以彌補其周邊配套的缺乏。房型面積控制合理，擴大了購買的消費群體?？驮捶治龃蠖酁槎际邪最I(lǐng)，周邊居民，及六縣照顧子女就學(xué)的外來人士。3、目前南通房產(chǎn)可供項目中，位于南通市平價區(qū)中最具代表性的樓盤是都市華城。SOLOGEN華城收官之作，延續(xù)經(jīng)典璀璨核心賣點1、小區(qū)環(huán)境較為優(yōu)美，并帶有一個15000平方中心綠地廣場。2、現(xiàn)代感的立面，全小高層設(shè)計，在整個區(qū)域中完全脫穎而出，顯得較為大氣、高貴。目前其銷售情況相當(dāng)良好，已去化90左右。主要原因還是依托其離市中心較近，周邊生活配套較為齊全，整個區(qū)域在售的、品質(zhì)較好的個案很少，一、二期環(huán)境的成熟，符合南通人需求的面積段，刺激了周邊居民、部分拆遷戶、外來為子女就學(xué)等群體的消費和購買力。客源分析對此區(qū)域有一定接受度的周邊居民，還有部分拆遷戶。4、目前南通房產(chǎn)可供項目中，位于南通市新城區(qū)中最具代表性的樓盤是天安花園和鳳凰萊茵苑。天安花園SOLOGEN尊者之居，家族典藏天安花園核心賣點1、是南通第一個將人們居住觀念轉(zhuǎn)化到以小區(qū)自然、生態(tài)、豐富的環(huán)境來提升人們的居住水平和生活方式。所以其在小區(qū)環(huán)境的營造上花了較大的功夫，坡地、水景、綠化組團(tuán)、景觀小品等完全將業(yè)主的生活融入進(jìn)去。2、南通較為新穎的建筑外立面，大面積的落地玻璃窗、挑窗、玻璃觀景陽臺的設(shè)計。3、知名的開發(fā)團(tuán)隊傾情打造。開發(fā)商天安集團(tuán)景觀公司貝爾高林從目前（二期）的銷售情況來看，其銷售不太理想，去化較為緩慢。主要還是因為其銷售的姿態(tài)較高，所以在價格和面積的控制上一直處于市場較高的狀態(tài)。而別墅則是其中的一小部分（多為聯(lián)體、疊加，而獨棟只占很少一部分），別墅的存在并不只是用于項目利潤，而是提升整個樓盤的品質(zhì)和售價的。雖作為南通市當(dāng)初最好的樓盤，但近幾年競爭個案的增多，也使其銷售感受到強大的壓力。但從一期火爆的銷售勢態(tài)來看，也不難看出人們的購房已經(jīng)開始從完全取決于地段到關(guān)注居住理念、生活方式的方向轉(zhuǎn)換；以及新城區(qū)強大的規(guī)劃所帶來的吸引力。鳳凰萊茵苑SOLOGEN繽紛人居，水岸福祉鳳凰萊茵苑核心賣點1、小區(qū)外圍有3條自然水系，在景觀規(guī)劃上秉承“人性為上”，以景觀為主體，以建筑為點綴的原則通達(dá)“原生態(tài)水景之神韻”，讓全水景設(shè)計概念延伸至每一個建筑角落、空間細(xì)部，全力塑造項目“外河、內(nèi)水”的大型水景體系。2、景觀借鑒現(xiàn)代古典交融的江南園林，打造極具人文氣息河藝術(shù)韻味的中式園林意境。從目前的銷售情況來看，應(yīng)該說和其他樓盤相比是不錯的。尤其是小高層的去化相當(dāng)快，主要是因為在同區(qū)域中價格較為合理。在產(chǎn)品力上其的主打方向也超脫了整個市場，主要以水和江南園林為主線，注重生活的品質(zhì)體現(xiàn)，深得購房者的青睞，說明人們對住宅的理念也從滿足基本居住要求上升到追求居住的環(huán)境和生活的品質(zhì)；另外購房者的購房區(qū)域已從市中心濠河區(qū)域向外擴散，主要是依靠區(qū)位優(yōu)勢及超前的規(guī)劃來提升新城區(qū)的概念。面積和價格也控制的較為適中，對去化起到一定的推動作用。以上個案客源分析南通市高收入人群，私營業(yè)主，政府官員，企事業(yè)單位的高管，還有煙草公司員工占有一定的比例及少量的外籍人士。5、目前南通房產(chǎn)可供項目中，位于周邊縣級市通州市的東郊莊園，其是緊臨南通市的一個具有強大競爭力的樓盤。SOLOGEN南通首席純別墅社區(qū)核心賣點1、正如其SOLOGEN一樣，是目前南通周邊第一個純別墅社區(qū)。2、小區(qū)走的是歐式路線，以各種風(fēng)情來體現(xiàn)建筑立面。在南通市場上較為新穎。3、面積控制合理，均為300平方左右，對去化有一定的推動作用。其目前尚未銷售，但從來人量來看，不是很樂觀。主要原因還是由于地理位置的因素。雖然離南通市區(qū)不是很遠(yuǎn)，但其在人們根深蒂固的觀念中還是不屬于南通市；周邊的環(huán)境不能依托建造別墅社區(qū)。客源分析私營業(yè)主，收入較高的人群為主和少部分外省市客戶。結(jié)論1、從土地供給來看，中心城區(qū)土地供給以呈飽和狀態(tài)，形成了一定的稀缺性；其他區(qū)域土地供應(yīng)量呈一定的釋放，尤其是新城區(qū)。但目前國家對別墅用地已基本控制，不再批復(fù)，所以對低密度建筑社區(qū)而言土地更加珍貴，價值尤為突出?？v觀目前整個南通房地產(chǎn)市場，主要的供應(yīng)量還是集中在公寓房上，而別墅在南通是非常稀缺的。別墅在南通雖說也存在，但都魚龍混雜，都是一些混合性社區(qū)。據(jù)統(tǒng)計今年下半年還將有34個別墅樓盤出現(xiàn)。主要市是東郊莊園、XX、兆豐嘉園等，這也意味著2005年下半年將是南通別墅項目競爭最激烈的階段。2、從市場的需求來看，別墅首先作為市場上的稀缺產(chǎn)品可以說是沒有真正的別墅社區(qū)，再者作為一種新的居住理念和生活方式已悄然深入人心。其需求量會很大。但從長期來看，由于南通常駐人口及流動人口不多，人們的消費觀念也在逐步向外發(fā)展，所以過量的別墅可能會形成一定的飽和。3、從去化分析來看，當(dāng)?shù)厝罕姶蠖嗫紤]自住，而且根據(jù)南通人的收入結(jié)構(gòu)（中年人群較有購房能力）和居住習(xí)慣，考慮的房型都較為偏大，且目前部分混合型社區(qū)（主要是新城區(qū)內(nèi)）所推的別墅市場接受度較高，說明人們對住宅的理念也從滿足基本居住要求上升到追求居住的環(huán)境和生活的品質(zhì)。從而也打破了傳統(tǒng)的地段決定物業(yè)檔次和市場區(qū)域開發(fā)理念。4、從競爭個案客源分析來看，總結(jié)本案客源主要來于紡織、建筑、外貿(mào)等行業(yè)的私營業(yè)主；外企白領(lǐng)；大型企事業(yè)單位高級管理人員；外籍人士等。2市場定位一、大環(huán)境賣點1、（區(qū)位）本案位于國家4A級狼山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，自然山水資源豐富，周邊沒有工廠和工業(yè)用地，環(huán)境沒有污染，使得周邊環(huán)境優(yōu)良，從而也就注定了本案的高貴。2、（交通）本案位于星湖大道旁，今后業(yè)主出行非常便捷。星湖大道是一條景觀大道，是連接老城區(qū)和外區(qū)域的主要干道。星湖大道直接可以連接到通常汽渡，通向外省市；今后還將連接在建中的蘇通大橋，通過蘇通大橋以后到達(dá)上海、蘇州車程都在一小時以內(nèi)而離老城區(qū)只有12公里，車程只需20分鐘左右，離新城區(qū)只有45公里，車程只需6分鐘左右。3、（配套）老城區(qū)的配套是目前南通配套最齊全、最完善的區(qū)域，本案離市中心車程只需20分鐘的車程，市區(qū)的配套也可以利用。新城區(qū)市今后南通的新行政文化中心，新城區(qū)將形成，新商業(yè)中心、教育中心、新休閑中心，隨著市政府的南遷，周邊金融、行政、交通、教育生活、體育、商貿(mào)等設(shè)施日益成熟，一個便捷、自然、健康的生活圈已悄然形成，而本案離這一生活區(qū)驅(qū)車只需6分鐘的車程。所以本案的生活配套是非常完善的。二、產(chǎn)品賣點1、本案是目前南通是最大的住宅小區(qū)，總建筑面積為40萬平方米，本案是以生態(tài)性、休閑性、文化性來營造的主題社區(qū)。2、本案一期打造的是低密度低層住宅社區(qū)和部分小高層住宅，與目前市場上的混合性小區(qū)相比，定位要高，品質(zhì)要強。在市場上來講，本案具有一定的唯一性。3南通首創(chuàng)地中海風(fēng)情建筑，充分演繹異域風(fēng)情之精髓。4本案規(guī)劃特點以“千年靈芝草”形態(tài)的景觀軸為核心，通過營造景觀、景象結(jié)合、步移景異來演繹四度空間生態(tài)組群。追求“以人為本、天人合一”