廣州市2009年12月房地產市場報告2009110中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司此報告僅供客戶內部使用，未經中國房地產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司的書面許可，其它任何機構和個人不得擅自傳閱、引用或復制。中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2/43絕對保密目錄本月導讀8數字樓市11關注樓盤萬菱匯君臨國際公寓12第一章、重點資訊13一、國家/地方政策13二、市政規(guī)劃14第二章、經濟環(huán)境15一、前三季房地產業(yè)逆勢而上15二、內部需求進一步增強16三、固定資產投資保持高速增長17四、消費品零售總額增長156818第三章、房地產投資19一、開發(fā)投資同比首現(xiàn)增長19二、竣工面積繼續(xù)維持較高增速19第四章、商品房市場21一、商品房概述21二、商品房供求比分析21三、商品房供應量分析221供應環(huán)比出現(xiàn)較大增長222供應仍集中花都、天河和增城22中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有3/43絕對保密四、商品房成交量分析231成交量環(huán)比上升232房價趨高，中端項目成交比例增加23五、商品房成交均價分析241商品房總體價格穩(wěn)定242區(qū)域成交價格趨向穩(wěn)定25第二篇市場分析篇26一、土地資訊27二、本月公告土地分析271公告地塊用途結構分析282公告地塊區(qū)域結構分析283公告地塊面積結構分析29三、本月成交地塊分析291成交結構分析292地塊流標率分析313成交地塊溢價率分析31四、重點地塊321地塊指標分析322發(fā)展前景分析323開發(fā)商背景分析334土地開發(fā)前景分析335地塊價格分析34中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有4/43絕對保密6地塊SWOT分析表34第六章、商品住宅市場35一、市場綜述35二、供求關系分析35三、供應量分析361供應總量分析3611供應面積橫向比較3612供應面積縱向比較362新增供應數據分析3721規(guī)模分析3722建筑形態(tài)分析3823區(qū)域分析3824新增供應戶型分析3925新增供應價格段分析39四、成交量分析401成交面積縱向比較402成交面積橫向比較403成交數據分析4131成交區(qū)域分析4132成交戶型分析4233成交戶型面積分析4234成交價格段分析43中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有5/43絕對保密4成交排行前十項目分析43五、成交均價分析441成交均價縱向比較442成交均價橫向比較45六、熱點板塊汽車城塊，花都樓市新興板塊461區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢472區(qū)域樓盤動態(tài)分析483區(qū)域總結廣州價格低洼地49第七章、辦公市場53一、市場綜述53二、供求關系分析53三、市場供應量分析54四、市場成交量分析54五、成交價格分析55第八章、商業(yè)市場56一、市場綜述56二、供求關系分析56三、市場供應量分析56四、市場成交量分析57五、成交價格分析58第九章、產品分析59一、產品綜述59中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有6/43絕對保密1熱銷產品分析美林湖國際社區(qū)、萬科金域華府592滯銷產品分析流花君庭683樓盤推薦錦繡香江714著名開發(fā)商項目方圓明月山溪“西關大宅”隱于山水間75二、案例PK嶺南新世界VS萬科云山79第十章、營銷媒體88一、營銷透析881營銷綜述新貨打折現(xiàn)象回歸樓市882營銷策略形式多樣化88二、媒體分析911媒體市場投放綜述環(huán)比激增，供應加快912主要監(jiān)測媒體投放分析五大媒體占比逾九成923分物業(yè)廣告投放分析普通住宅為主，商辦物業(yè)低迷92三、典型項目萬菱匯君臨國際公寓931基本資料932營銷推廣9421開盤活動9422服務細節(jié)9523招商盛宴9524銷售中心展示953價格策略964媒體策略97中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有7/43絕對保密5小結評價986效果測評98第三篇區(qū)域數據篇99一、越秀區(qū)100二、荔灣區(qū)101三、海珠區(qū)102四、天河區(qū)103五、白云區(qū)104六、黃埔區(qū)105七、番禺區(qū)106八、花都區(qū)107九、南沙區(qū)108十、蘿崗區(qū)109十一、增城市110十二、從化市111中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有8/43絕對保密本月導讀住房轉讓營業(yè)稅回歸財政部、國稅總局下發(fā)的關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知提出，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年含5年的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年含5年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。二套房貸首付比不得低于40近日，國務院下發(fā)關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套含以上住房的家庭包括借款人、配偶及未成年子女,貸款首付款比例不得低于40,貸款利率嚴格按照風險定價。房地產開發(fā)投資同比首現(xiàn)增長111月廣州房地產開發(fā)投資額累計65932億元，同比增長27。其中，民營房地產開發(fā)投資額2627億元，同比下降19；國有單位房地產開發(fā)投資額4318億元，同比大幅增長1313。12月廣州土地市場住宅用地“零成交”12月廣州全市土地公告地塊為15塊，包括10塊工業(yè)用地、2塊配套用地和3塊其他類用地，本月沒有一塊住宅用地供應。從區(qū)域來看，所有地塊都集中在從化和南沙等郊區(qū)，市區(qū)沒有新增供應地塊。商品住宅供求增加，價格持續(xù)上漲2009年12月，廣州市新建商品住宅供求比為1073，環(huán)比回落69。12月廣州市新建商品住宅供應面積為13875萬平方米，環(huán)比激增2804。12月廣州新建商品住宅成交面積為10079萬平方米，環(huán)比增加1934。12月廣州新建商品住宅成交均價為11677元/平方米，環(huán)比上漲1095。新貨打折現(xiàn)象回歸樓市近期從緊的樓市政策，使開發(fā)商的心態(tài)發(fā)生變化。由之前的“不愁賣”轉變?yōu)椤安毁u愁”，紛紛大打“優(yōu)惠牌”，其中美林湖國際社區(qū)在元旦期間打出“五折”優(yōu)惠，震動廣州樓市。中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有9/43絕對保密中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有10/43絕對保密易居視點市場表現(xiàn)供應大幅增加、成交回升，價格攀升至年度最高峰CRIC中國決策咨詢系統(tǒng)顯示，2009年12月，廣州新建商品住宅供求比為1073，供不應求局面得以改變；新增供應13875萬平方米，環(huán)比大幅增加2804；成交面積為10079萬平方米，環(huán)比上漲1934；成交均價11677元/平方米，環(huán)比漲幅達1095，達到年度最高值。易居視點供求雙漲，樓價持續(xù)漲勢，新政效果暫未顯現(xiàn)12月的廣州樓市供應、需求雙雙出現(xiàn)明顯增加，價格漲勢難遏,“量價齊升”年底再現(xiàn)。在供應方面,12月廣州商品住宅供應出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。年初以來市場供應量高峰共出現(xiàn)三次，分別在五一和十一黃金周前期，本月供應量出現(xiàn)今年第三次高峰，主要原因是年底部分項目完工以及部分新盤加快了推貨的速度。在成交方面，12月成交主要集中在花都、增城和天河等供應大區(qū)，成交戶型中，四房以上大戶型的成交量上升明顯，豪宅產品成交依舊火爆。本月隨著商品住宅供應量的大增，下半年積累的購買力釋放，以及年底部分樓盤清貨促銷等因素使得本月成交量有明顯回升。但目前市場房價仍處于高位運行，預計未來一段時間內成交量不會有太大提高。成交價格方面，12月廣州商品住宅整體成交價格穩(wěn)定上漲，整體簽約速度有所放緩，中心城區(qū)成交價格平穩(wěn)，近郊區(qū)域價格明顯上升。本月由于高檔洋房以及別墅產品成交量大增，一定程度拉高了整體成交價格的上漲，但隨著高價位產品的消耗，新政策的出臺，未來一段時間成交價格將保持平穩(wěn)。在政策方面，國務院近期不斷出臺新政，從抑制投機到營業(yè)稅優(yōu)惠取消，以及二套房貸首付四成，政府一系列的動作表明，房產政策收緊已經是箭在弦上，在保持宏觀經濟平穩(wěn)發(fā)展的同時，防止房價過快上漲是當務之急。預計未來一年房價大幅上漲的可能性不大。中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有11/43絕對保密報告說明廣州的十區(qū)二市中心六區(qū)包括越秀區(qū)（原東山和越秀區(qū)合并）、海珠區(qū)、荔灣區(qū)（荔灣區(qū)和芳村區(qū)合并）、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)；郊區(qū)（四個）包括番禺區(qū)、花都區(qū)、南沙區(qū)、蘿崗區(qū)；二市包括增城、從化縣級市。其中，本月度報告宏觀數據主要就廣州十區(qū)二市房地產市場進行分析。供求比成交面積（成交量）/供應面積（供應量）。廣州房地產市場的供應、成交和價格數據如無特殊說明，均來源于CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)。由于12月廣州統(tǒng)計局公布的經濟、房地產數據滯后，本月將會有部分數據沿用以往數據。中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有12/43絕對保密數字樓市商品房市場供求比1067新增供應面積16825萬平方米成交面積11294萬平方米成交均價12038元/平方米商品住宅市場供求比1073新增供應面積13875萬平方米成交面積10079萬平方米成交均價11677元/平方米辦公市場供求比1063新增供應面積777萬平方米成交面積486萬平方米成交均價13541元/平方米商業(yè)市場供求比1021新增供應面積217萬平方米成交面積462萬平方米成交均價17634元/平方米中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有13/43絕對保密關注樓盤萬菱匯君臨國際公寓關注理由高性價比打動投資者萬菱匯君臨國際公寓是萬菱實業(yè)在體育西商圈重金打造的商住項目，是市中心少見的可供銷售的酒店式服務公寓，加上49層高的甲級寫字樓及大型購物商城，只租不售，統(tǒng)一經營，形成一個大型綜合商業(yè)體，總建筑面積約23萬，產品面積為47459單身公寓至空中別墅，空間組合靈活，價格為2328萬元/，帶6000元/高規(guī)格裝修，成為09年廣州市中心熱銷公寓之一。項目概況表項目名稱萬菱匯君臨國際公寓項目位置天河區(qū)天河路建筑形態(tài)6層裙樓商業(yè)廣場1棟寫字樓（只租不售）1棟酒店式公寓1棟統(tǒng)一經營的服務公寓容積率1080推售產品一房、二房為主，兼顧少量三房和復式價格（元/）25000裝修價格（元/）6000開發(fā)商萬菱實業(yè)數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)萬菱匯君臨國際公寓位于繁華商圈中心，交通、配套成熟度高，“雙地鐵”就在家門口，地理位置優(yōu)越。除了良好的硬件條件，該盤的高規(guī)格裝修也是該盤的賣點之一。該盤對外宣傳口徑為28萬元/，實際開盤價格為88折，均價約25萬元/，23萬元/起價，以高性價比打動投資客。中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有14/43絕對保密第一章、重點資訊一、國家/地方政策住房轉讓營業(yè)稅回歸12月23日，財政部、國稅總局下發(fā)的關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知對此進行了明確。該通知提出，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年含5年的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年含5年的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。易居觀點政府傳遞的信號非常明確，即遏制房價的過快上漲。指向性也是非常明顯的，有保有壓，抑制投機性購房，鼓勵自住和改善型購房。再次調整房地產營業(yè)稅凸顯利用稅收政策工具加強房地產市場調控意圖，通過提高房屋交易成本，遏制當前房價過快上漲勢頭，穩(wěn)定房地產市場。雖然短期內國務院出臺的調控措施暫未產生較大的影響，但政府隨后應該還會出臺相關措施，如二套房貸利率上調等，如果房價仍然過快上漲的話，不排除會有更嚴厲的措施出臺。二套房貸首付比不得低于40近日，國務院正式下發(fā)關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,要求進一步加強和改善房地產市場調控,穩(wěn)定市場預期,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。通知要求,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套含以上住房的家庭包括借款人、配偶及未成年子女,貸款首付款比例不得低于40,貸款利率嚴格按照風險定價。并要求,加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機構在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時,要嚴格二套住房購房貸款管理,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求。易居觀點事實上,第二套含以上住房首付比例不得低于40的規(guī)定在2007年全國樓價持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺。2008年四季度以來,在應對國際金融危機的背景下,地方和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度,一些地方二套及二套以上購房貸款首付低于40,利率也有所降低,出現(xiàn)了投機客以極低借貸成本貸款購買多套房進行投機的行為,助推部分城市房價過快上漲。嚴格二套住房購房貸款管理,一方面明確了首付比例,另一方面讓銀行根據風險靈活掌握貸款利率,目的還是合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求。中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有15/43絕對保密二、市政規(guī)劃12月24日，廣佛同城化首場專場新聞發(fā)布會召開，廣佛同城化發(fā)展規(guī)劃（20092020年）正式出爐。這是國內首例兩市聯(lián)合編制跨市域綜合性發(fā)展規(guī)劃。根據規(guī)劃，到2012年，廣佛兩地將初步實現(xiàn)同城化，帶動廣佛肇經濟圈建設和攜領珠江三角洲一體化發(fā)展，率先建成全面小康社會。到2012年，廣佛GDP達18萬億元，人均GDP達10萬元以上。到2020年，廣佛肇將全面實現(xiàn)同城化，率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，建成世界級都市群。廣佛人均GDP比2010年翻一番，城鎮(zhèn)化水平達90以上，單位生產總值能耗和環(huán)境質量接近世界先進水平。易居觀點珠三角一體化以及作為“開路先鋒”率先啟動的廣佛同城化，為積蓄已久的大廣州居住格局展開提供了現(xiàn)實的實施路徑。廣佛同城加速整合，對廣州西部板塊樓市來說，無疑增加了非常賣點，而對于購房者，在增添了幾許憧憬之外，也期待更多實際問題能獲得解決。如子女教育、戶籍政策等，并不是短期內“同城化”可以解決的。另一方面，以往置業(yè)者選擇“廣佛同城”生活圈，也有降低生活成本的考慮。中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有16/43絕對保密第二章、經濟環(huán)境一、前三季房地產業(yè)逆勢而上13季度累計,全市完成地區(qū)生產總值638629億元，同比增長105，增幅比一季度提高25個百分點，比上半年提高2個百分點，實現(xiàn)經濟增長10的預期目標。13季度累計，全市實現(xiàn)服務業(yè)增加值383186億元，同比增長127，占GDP的比重為60，對全市經濟增長的貢獻率為712，拉動全市經濟增長75個百分點。與第二產業(yè)相比，服務業(yè)增加值增速快于第二產業(yè)52個百分點，服務業(yè)增加值占GDP的比重高于第二產業(yè)2189個百分點，服務業(yè)對經濟增長的貢獻率大于第二產業(yè)43個百分點，成為引領經濟增長的主導力量。另外，房地產業(yè)逆勢而上，13季度累計，全市商品房屋銷售面積和銷售合同金額同比分別增長426和341。廣州市GDP2008年2009年季度增長速度走勢圖數據來源廣州統(tǒng)計局中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有17/43絕對保密二、內部需求進一步增強外需降幅收窄。111月，廣州市實現(xiàn)商品進出口總值68239億美元，同比下降101，降幅比上半年收窄8個百分點。其中，進口34979億美元，下降33，降幅比上半年收窄116個百分點出口3326億美元，下降163，降幅比上半年收窄47個百分點。111月累計，廣州市規(guī)模以上工業(yè)出口產品產值201803億元，同比上漲12。從月度增速來看，進口總值自8月份轉降為升，11月份增速高達424，說明內部需求進一步增強進出口總值自9月份轉降為升，增長52，11月份增速高達206。廣州市規(guī)模以上工業(yè)出口產品產值增速自7月份開始由負轉正，7、8、9、10月份分別增長23、43、139和112，11月更是達到181。2008年11月2009年11月廣州市對外貿易累計增長情況走勢圖數據來源廣州統(tǒng)計局備注2008年，2009年分別為累計增長率。4003002001000010020008年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年11月進口總值累計增長率出口總值累計增長率中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有18/43絕對保密三、固定資產投資保持高速增長全社會固定資產投資快速增長。在新廣州站及相關工程、亞運村及亞運場館、地鐵工程等重點項目的帶動下，全社會固定資產投資保持快速增長。111月累計，全市完成全社會固定資產投資208477億元，同比增長222，增幅比上半年提高3個百分點。其中，基本建設和更新改造投資增勢強勁，分別完成投資106128億元和35486億元，分別增長317和406；房地產開發(fā)投資轉降為升，完成投資6593億元，增長27。2008年11月2009年11月廣州市固定資產投資累計增幅走勢圖數據來源廣州統(tǒng)計局189199192207222234238226176150129145005010015020025008年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年11月固定資產投資累計增幅中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有19/43絕對保密四、消費品零售總額增長1568111月累計，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額330765億元，同比增長1568，增幅比上半年提高32個百分點。其中，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)分別實現(xiàn)零售額275216億元和55549億元，同比分別增長1511和1855。全市批發(fā)和零售業(yè)商品銷售總額134332億元，同比增長95，增幅比上半年提高488個百分點。2008年11月2009年11月廣州市社會消費品零售總額累計增幅走勢圖數據來源廣州統(tǒng)計局00501001502002500811081209109209309409509609709809909100911社會消費品零售總額累計增長率中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有20/43絕對保密第三章、房地產投資一、開發(fā)投資同比首現(xiàn)增長市場現(xiàn)狀和未來預期決定房地產的投資力度。今年3月以來房地產交易市場迅速回暖，房地產投資逐漸回到正常軌道，今年10月結束了前9月的負增長，111月廣州房地產開發(fā)投資額累計65932億元，同比增長27。其中，民營房地產開發(fā)投資額2627億元，占398，同比下降19；國有單位房地產開發(fā)投資額4318億元，占65，同比大幅增長1313。2008年11月2009年11月廣州市房地產開發(fā)投資累計同比增幅走勢圖數據來源廣州統(tǒng)計局二、竣工面積繼續(xù)維持較高增速2009年111月廣州商品住宅竣工面積為51105萬平方米，比去年同期增長125。另外，111月商品房銷售面積為113681萬平方米，同比增長452。其中，現(xiàn)房銷售29886萬平方米，占2629，同比增長997，比期房的增速快673。15010050005010015008年11月08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年11月房地產開發(fā)投資同比增幅中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有21/43絕對保密2008年11月2009年11月廣州市商品住宅竣工面積累計同比增幅走勢圖數據來源廣州統(tǒng)計局10050005010015020025030035008年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年11月商品住宅竣工面積同期增長中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有22/43絕對保密第四章、商品房市場一、商品房概述2009年12月廣州新建商品房供求比為1067，市場上月供不應求局面得以改變。2009年12月廣州商品房供應持續(xù)低位，供應量為16825萬平方米，環(huán)比增加2594。2009年12月廣州新建商品房成交面積為11294萬平方米，環(huán)比上升1946。2009年12月廣州新建商品房成交均價為12038元/平方米，環(huán)比上漲8。二、商品房供求比分析2009年12月廣州新建商品房供求比為1067，市場上月供不應求局面得以改變。今年一共出現(xiàn)了四次供過于求的月份，分別于1月、五一和國慶兩個黃周以及12月，供應量的大幅提升使得四季度以來市場供不應求的局面得以改善，預計未來兩月供應將保持平穩(wěn)。2009年1月2009年12月廣州十區(qū)二市新建商品房供求情況圖數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)012345成交面積/供應面積供求比09422812709014226816613804439121106709109209309409509609709080909091009110912中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有23/43絕對保密三、商品房供應量分析1供應環(huán)比出現(xiàn)較大增長2009年12月廣州商品房供應持續(xù)低位，供應量為16825萬平方米，環(huán)比增加2594。10月到11月市場供應的大幅減少，再加上市場存量以較快的速度消耗，從而導致過去兩個月廣州市場出現(xiàn)供不應求的情況，而12月市場供應量的大增有效緩解了這一局面。2009年1月2009年12月廣州十區(qū)二市新建商品房供應面積走勢圖數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2供應仍集中花都、天河和增城2009年12月全市12區(qū)域供應量都有不同程度增加。供應量較大的區(qū)域為花都、增城和天河。從項目供應來看，富力盈豐廣場、碧桂園鳳凰城和逸彩庭園供應排在全市前三，分別為1308、804和755萬平方米，合占廣州總供應的17。另外，12月新增供應的樓盤主要分布在郊區(qū)的花都、增城和從化市市區(qū)，三個區(qū)域共有近30個項目供應。2009年1112月廣州十區(qū)二市新建商品房供應面積圖09109209309409509609709080909091009110912供應面積67364398104611471811125453846148492232835449416825050100150200250單位萬平方米010203040單位萬平方米11月供應面積451260532024100300040022000074202084212月供應面積593746166218122605264161121978426158623052白云從化番禺海珠花都黃埔荔灣蘿崗南沙天河越秀增城中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有24/43絕對保密數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)四、商品房成交量分析1成交量環(huán)比上升2009年12月廣州新建商品房成交面積為11294萬平方米，環(huán)比上升1946。12月的成交量是下半年成交量的最高值，主要原因是市場供應量的大增，以及部分樓盤年底清貨促銷，加大了推廣的力度。2009年1月2009年12月廣州十區(qū)二市新建商品房成交面積走勢圖數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2房價趨高，中端項目成交比例增加2009年12月廣州新建商品房成交面積，從區(qū)域來看，中心六區(qū)占42，比上月增加4個百分點，市區(qū)需求的比重增加。2009年1112月廣州十區(qū)二市新建商品房成交面積圖050100150200單位萬平方米成交面積630210021326813274158011217476467139851108946111294091092093094095096097090809090910091109120510152025單位萬平方米11月成交面積885583101474621301273762161511251228175312月成交面積10866701135782223807686626434015124541870白云從化番禺海珠花都黃埔荔灣蘿崗南沙天河越秀增城中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有25/43絕對保密數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2009年12月廣州成交面積前10商品房項目，合計278萬平方米，占廣州的246，比上月上升16個百分點；成交金額合計3637億元，占廣州的267，比上月上升57個百分點。從排名前10項目來看，中高端項目占比有所加大。2009年12月廣州商品房項目成交面積排行前10項目名稱區(qū)域成交面積M成交均價元/M成交金額元碧桂園鳳凰城增城市470958606405296000貴賢上品荔灣區(qū)3738917155641398000美林軒逸時光花都區(qū)342984825165496000匯景新城天河區(qū)3003226361791675000南沙奧園南沙區(qū)278667216201081000天馬河公館花都區(qū)225655528124734000星河灣海怡半島番禺區(qū)2164624749535719000恒大綠洲白云區(qū)1967512839252615000錦繡半山御景花園增城市188988732165017000嘉富廣場越秀區(qū)1870118903353510000合計27816513073323636541000合計占廣州比例246267數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)五、商品房成交均價分析1商品房總體價格穩(wěn)定2009年12月廣州新建商品房成交均價為12038元/平方米，環(huán)比上漲8。從10月開始，商品房價格曲線逐漸步入平穩(wěn)。對比11月，12月成交均價上漲了30。2009年1月2009年12月廣州十區(qū)二市新建商品房成交均價走勢圖09109209309409509609709080909091009110912成交均價926675118473962496199606883295341019111210111391203802000400060008000100001200014000單位元/平方米中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有26/43絕對保密數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2區(qū)域成交價格趨向穩(wěn)定2009年12月中心區(qū)的天河、荔灣和越秀區(qū)成交均價位列前三，分別為22065、17819和17790元/平方米，其中荔灣區(qū)增幅較大，達269。本月9個區(qū)域成交價格不同程度上漲，其中成交量較大的天河和荔灣區(qū)是拉動整體成交價格上漲的主要區(qū)域。2009年1112月廣州十區(qū)二市新建商品房成交均價對比圖數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)0500010000150002000025000單位元/平方米11月成交均價117566107135551509068538344140361251366932039717483698812月成交均價1196065721435115664646092341781910287689122065177906911白云從化番禺海珠花都黃埔荔灣蘿崗南沙天河越秀增城中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有27/43絕對保密第二篇市場分析篇中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有28/43絕對保密第五章、土地市場一、土地資訊國務院研討拆遷條例先補償后拆遷有望進條例12月16日上午，國務院法制辦在北京金臺飯店召開備受關注的國有土地上房屋征收與拆遷補償條例草案專家研討座談會。應邀參加研討會的北大公眾參與研究與支持中心主任、北大憲法行政法研究中心副主任王錫鋅表示，目前修改方案已形成草案初稿，整個拆遷的思路將發(fā)生“根本性變化”。會后，國務院法制辦副主任郜風濤做了簡要的會議通報，其確認在征收與拆遷補償條例正式頒布實施之后，公眾與學界詬病多時的城市房屋拆遷管理條例將肯定同時廢除。拆遷條例修改草案不久將向社會公開征求意見。易居觀點這次建議與近期接二連三的暴力拆遷事件有直接關系。憲法第13條當時作了修改，規(guī)定公民的合法的私有財產不受侵犯。而在我國許多政府的征收行為中，這一規(guī)定沒有得到很好的體現(xiàn)。拆遷是個很重要的問題，國家無論如何必須要通過一種機制來保證政府不能純粹為了公共利益的需要而單方面的犧牲個體利益。二、本月公告土地分析12月廣州全市土地公告地塊為15塊，包括10塊工業(yè)用地、2塊配套用地和3塊其他類用地，本月沒有一塊住宅用地供應。從區(qū)域來看，所有地塊都集中在從化和南沙等郊區(qū)，市區(qū)沒有新增供應地塊。本月廣州市土地供應大幅減少，特別是住宅類用地的減少，顯示出今年土地供應計劃已經基本完成，市場開始關注2010年的土地供應情況。中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有29/43絕對保密1公告地塊用途結構分析12月，廣州共公告土地共15幅，比上月減少21幅，主要是來自南沙和從化市的工業(yè)用地。用途結構表用途數量（幅）配套用地2工業(yè)用地10其他用地3合計15資料來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2公告地塊區(qū)域結構分析12月廣州市土地公告地塊主要集中在從化市、南沙河蘿崗等郊區(qū)，本月市區(qū)沒有任何土地供應。區(qū)域結構表區(qū)域數量（幅）增城市1南沙區(qū)5從化市7蘿崗區(qū)2合計15資料來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)12月廣州市土地供應用途分布圖其他用地48公建配套13工業(yè)用地6712月廣州市土地供應區(qū)域分布圖蘿崗區(qū)13從化市47南沙區(qū)33增城市7中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有30/43絕對保密3公告地塊面積結構分析12月份，隨著公告用地的增加，廣州公告土地面積結構各面積段都有不同程度增加，土地供應主要集中在萬平方米以下，達14塊，另外，增城市新塘鎮(zhèn)沙頭村一塊工業(yè)用地面積達17萬平方米。面積結構表占地面積數量（幅）1萬以下41萬2萬62萬10萬410以上1合計15資料來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)三、本月成交地塊分析12月廣州市共有41塊土地成交，成交量為年初以來的最高值，其中住宅和綜合類用地成交分別有19塊和4塊之多，商業(yè)用地也有6塊，工業(yè)用明顯減少，本月僅5塊成交。本月掛牌的44塊土地中有41塊成交，9塊土地溢價率在100以上，特別是亞運城項目地塊的成交，顯示目前土地市場的火爆。從各區(qū)域來看，土地成交主要集中在增城和從化等遠郊區(qū)域。本月從化和番禺的住宅類用地成交明顯增多。隨著交通設施等各方面的基礎配套逐漸完善，市區(qū)住宅用地供應有限的情況下，郊區(qū)土地的供應量仍將成為廣州市土地供應的主力。1成交結構分析成交用途結構分析12月，本月廣州市成交各類土地都有明顯增加。其中住宅用地成交量最大，達19塊，占成交的46，為年初以來成交量最多的一個月，綜合類用地也有4塊成交；商業(yè)用地和12月廣州市土地供應面積結構圖10以上72萬10萬271萬2萬391萬以下27中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有31/43絕對保密工業(yè)用地分別有6塊和5塊成交，另外，本月還有7塊配套用地成交。中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有32/43絕對保密交用途結構表用途數量（幅）住宅用地19工業(yè)用地5商業(yè)用地6商住用地4公建配套7合計41數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)成交區(qū)域結構分析12月，廣州市有6個區(qū)域有土地成交，主要集中在郊區(qū)區(qū)域。其中從化市成交數量最多為9塊，增城也有7塊成交，兩區(qū)成交共占總成交的39。市區(qū)的荔灣區(qū)本月有10塊醫(yī)療用地捆綁出讓成交，占總成交的24。除此之外，市區(qū)沒有任何土地成交。本月成交住宅用地最多的區(qū)域是從化，共7塊，其次番禺區(qū)有5塊住宅用地成交。成交區(qū)域結構表區(qū)域數量（幅）從化市9番禺區(qū)6花都區(qū)6荔灣區(qū)10蘿崗區(qū)3增城市7合計41數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)12月廣州市土地成交用途分布圖公建配套17商住用地10商業(yè)用地15工業(yè)用地12住宅用地4612月廣州市土地成交區(qū)域分布圖增城市17蘿崗區(qū)7荔灣區(qū)24花都區(qū)15番禺區(qū)15從化市22中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有33/43絕對保密2地塊流標率分析12月廣州出讓以及轉讓的44塊土地中有41塊成交，有3塊土地流標。從化的一塊工業(yè)用地和一塊住宅用地流標，同時，增城也有一塊住宅因無人報價而流標。地塊流標情況表用途數量（幅）成交41流標3合計44數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)3成交地塊溢價率分析12月成交的地塊中，溢價率為零的地塊占比最大，占61，溢價率大于零的土地有16塊。溢價率大于零土地中，有9塊住宅類用地溢價率在100以上，占成交的22。溢價率最高的是增城市新塘鎮(zhèn)坭紫村住宅地塊，溢價156，值得一提的是本月出讓底價達165億的亞運城項目地塊溢價率達54。地塊溢價率情況表溢價率數量（幅）100以上9501004501003025合計41數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)12月廣州市土地流標率情況圖流標7成交9312月廣州市土地成交溢價率分布圖06105075010010100以上22中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有34/43絕對保密四、重點地塊1地塊指標分析廣州市亞運城項目用地經濟指標列表地塊名稱廣州市亞運城項目用地地址番禺區(qū)廣州新城東北部出讓方式拍賣土地用途住宅，商業(yè)用地開發(fā)商富力地產雅居樂房地產碧桂園地產環(huán)線位置環(huán)城高速外占地面積2639520平方米起始總價1650000萬元總建面積4380000平方米成交總價2550000萬元容積率166成交樓板價58219元/平方米備注亞運城項目地上規(guī)劃總建筑面積為438萬平方米，其中商業(yè)建筑面積2076萬平方米，公建及其他配套設施建筑面積3236萬平方米，居住建筑面積38488萬平方米。數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)2發(fā)展前景分析廣州市亞運城項目用地周邊項目經濟指標列表2年內周邊土地成交情況列表土地名稱土地用途出讓方式占地面積（M2）成交時間成交樓板價（元/M2）成交總價（萬元）2007掛0613番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)赤崗村住宅地塊住宅招拍掛土地143882007719297377002007掛0613番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)新城區(qū)2地塊住宅招拍掛土地48070200771931204527000周邊在售項目情況列表項目名稱建筑形態(tài)本期建筑面積（M2）本月成交均價（元/M2）本月成交面積（M2）開發(fā)商莊士映蝶藍灣小高層3693551655011954番禺區(qū)莊士房地產開發(fā)有限公司金海岸花園小高層獨棟別墅53551037973182966番禺置業(yè)房地產開發(fā)有限公司保利亞奧北苑小高層642873581831242365保利房地產開發(fā)有限公司鑫隆世家小高層2805036623330354恒翔房地產開發(fā)有限公司鑫隆房地產中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有35/43絕對保密數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)3開發(fā)商背景分析雅居樂進軍廣州市場10年，已開發(fā)了6大項目，其中部分項目開發(fā)接近尾聲，非常需要擴充在廣州的土地儲備，因此近年不斷在番禺、海珠、天河、花都、從化、增城吸納優(yōu)質地塊，優(yōu)化大廣州的經營格局。日前拿下科學城地塊后，雅居樂已正式形成大廣州“金三角”戰(zhàn)略布局。富力今年前11個月，協(xié)議銷售總額約22621億元，已接近完成全年230億元的銷售目標，廣州地區(qū)則提前完成了今年80億元的銷售目標。而碧桂園截至11月底，集團合共實現(xiàn)銷售認購金額約212億元，已提前超額完成全年合同銷售190億元目標。三開發(fā)商聯(lián)手，均屬粵派地產商，本土經驗豐富，渠道廣闊，脈絡成熟，本土房地產企業(yè)擁有的溝通優(yōu)勢，資源優(yōu)勢，渠道優(yōu)勢是外來者在短時期內很難企及的。本土開發(fā)商可以針對本土特點，提供本土化方案，本土化產品，本土化服務。4土地開發(fā)前景分析政策優(yōu)勢新城啟動項目規(guī)劃中的平南高速路、主干道二、主干道一自東向西排列分別南北向貫穿規(guī)劃用地。用地的西南邊京珠高速公路和南面40米規(guī)劃路交匯處是軌道交通四號線的海傍站，現(xiàn)已開通。廣州新城將打造為與天河新城齊驅并駕的第二大城市中心，整個廣州新城將形成“五橫三縱”、海鷗島“日”字形為補充，外加8座過江橋（隧）所組成的完善干道網絡?，F(xiàn)房優(yōu)勢主打二房、三房媒體村、運動員村和技術官員村三大村樓宇已經全部建成，可提供8000多套現(xiàn)樓，包括90平方米兩房至120平方米三房單位。大型配套設施已基本建成亞運城走的是配套先行路線，多個大型配套設施已基本建成，在亞運會結束后將會立刻移交，供業(yè)主使用。亞運城醫(yī)院一期工程和中小學校區(qū)已經全部封頂。其中醫(yī)院將由廣州醫(yī)學院附屬第四醫(yī)院接管，共提供600多張床位；中學引入廣鐵一中。而媒體中心已經露出外立面，未來它將是亞運城內的大型綜合商場，而造型現(xiàn)代的國際區(qū)未來將是亞運城中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有36/43絕對保密的商業(yè)綜合中心。另外，地鐵四號線海傍站也早已開通，其站點距離媒體村只有不到5分鐘路程。中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有37/43絕對保密江景優(yōu)勢5幅地一線望江在11幅住宅用地中，有5幅為一線江景地塊。其中，最東面地塊東南面臨一線珠江江景，位置最佳，另外4幅住宅用地也是臨蓮花灣一線江景。蓮花灣是通往珠江的一條支流，蓮花灣對面是山體，景觀優(yōu)美。由此可見這些地塊“錢景”無限。5地塊價格分析亞運城項目的樓面地價從原來的3767元/飆升至5822元/，溢價達545。而這也是番禺區(qū)中除了大學城板塊外，地價“第二高”地塊。此價格僅低于金地集團曾經創(chuàng)下的6230元/番禺“地王”價。與萬科金色成品的5783元/樓面地價相接近。以5822元/的地價，開發(fā)商成本要達到1萬元/，未來銷售均價要達到12萬15萬元/才有一定的利潤空間。6地塊SWOT分析表優(yōu)勢劣勢1政策優(yōu)勢2現(xiàn)房優(yōu)勢，部分樓房已建成3江景優(yōu)勢，5幅地一線望江4項目規(guī)模大，配套資源利用率高1項目周邊生活配套欠完善2地塊周邊的形象一般機遇威脅1未來項目預計陸續(xù)進場，形成居住氛圍2亞運會的召開將帶動區(qū)域內房地產開發(fā)周邊項目土地成本較低，具有價格優(yōu)勢數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有38/43絕對保密第六章、商品住宅市場一、市場綜述2009年12月，廣州市新建商品住宅供求比為1073，環(huán)比回落69。12月廣州市新建商品住宅供應面積為13875萬平方米，環(huán)比激增2804。12月廣州新建商品住宅成交面積為10079萬平方米，環(huán)比增加1934。12月廣州新建商品住宅成交均價為11677元/平方米，環(huán)比上漲1095。二、供求關系分析2009年12月，廣州市新建商品住宅供求比為1073，環(huán)比回落69。12月新建商品住宅供應量環(huán)比大幅增加，成交量也有小幅增加，供求比減小，11月供不應求的局面在12月得以緩解。2009112月廣州市新建商品住宅供求比走勢圖數據來源廣州市國土資源和房屋管理局0246成交面積/供應面積供求比133128074163288193152064438232073123456789101112中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有39/43絕對保密三、供應量分析1供應總量分析11供應面積橫向比較12月廣州市12個區(qū)新增商品住宅供應有不同程度上漲，其中海珠區(qū)上漲幅度最大，達到176萬平方米，為區(qū)域內年初以來供應量第二個高峰。增城、從化和番禺區(qū)等郊區(qū)環(huán)比上漲幅度都在200以上，上月沒有新增供應的越秀、蘿崗和南沙等區(qū)域本月供應量也有不同程度增加。而市區(qū)的白云和天河兩個傳統(tǒng)供應大區(qū)供應量漲幅相對較小，環(huán)比分別上漲324和185。20091112月廣州各區(qū)新建商品住宅供應面積對比圖數據來源廣州市國土資源和房屋管理局12供應面積縱向比較12月廣州市新建商品住宅供應面積為13875萬平方米，環(huán)比劇增2804。12月整體供應量較9月供應高峰時期僅少07萬平方米，為09年供應量第三個高峰。本月供應量占前三位的項目分別是碧桂園鳳凰城、逸彩庭園和江南新苑，供應面積分別達80399、75471和64045平方米。白云從化番禺海珠花都黃埔荔灣蘿崗南沙天河越秀增城11月供應面積44223346202498300040000000030400079912月供應面積58670016621773256723115892146378661082944000500100015002000250030003500單位萬平方米中國房產信息集團|克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有40/43絕對保密2009112月廣州市新建商品住宅供應面積走勢圖數據來源廣州市國土資源和房屋管理局2新增供應數據分析12月新增供應項目有51個，較上月增加了26個，新增項目面積規(guī)模主要集中在3萬以下，占70。高層和小高層洋房本月繼續(xù)作為供應的主力，是本月廣州市場供應的主要構成；從各區(qū)來看，供應主要集中在郊區(qū)的花都區(qū)、增城市和從化市三個區(qū)域，市區(qū)主要來自荔灣區(qū)；本月是年初以來第三次供應高峰期，較前兩次不同的是，本月供應量大面積的三房和四房以及別墅產品都有較大幅度的提高。21規(guī)模分析12月廣州新增供應面積項目中，新增規(guī)模主要集中在13萬項目，達25個，較上月增加了16個；本月35萬區(qū)間也比上月增加了個項目，5萬以上有8個項目，而上月這一數據為零；另外，本月1萬以下的新增供應項目和上月一樣都有11個。12月新增供應面積規(guī)模列表8月新推建筑面積新推案量（個）1萬以下1113萬2535萬75萬以上8總計51數據來源CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)050100150單位萬平方米供應面積560226179304137668642388439414016139452334364713875091092093