山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告凌峻地產（中國）有限公司2006年6月28日山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國2前言首先，感謝國大房地產公司委托，由我司負責濰坊市東方天韻項目的策劃及銷售等工作。為了對項目開發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展方向、項目的產品走向等做出準確的判斷，首先必須對濰坊房地產市場進行深入的市場調研，了解和把握濰坊房地產市場的整體發(fā)展情況。市場調研報告作為項目開發(fā)的有效依據，能夠客觀反映目前濰坊房地產市場的現狀及未來發(fā)展趨勢，對項目成功運作具有戰(zhàn)略性指導意義。為此，我司組成了專業(yè)的調研小組對濰坊房地產市場進行了細致、深入的專項市場調研工作，并通過對相關調查數據和資料的收集整理，多次的深度討論與專業(yè)數據分析，最終形成本報告，力求對濰坊的房地產市場做到深刻，精確的認識，為貴司項目的開發(fā)運作提供有效的指導建議。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國3目錄第一章市場調查組織實施和可信度分析6第一節(jié)調查的準備及實施過程7一、調查前期準備7二、調查實施8第二節(jié)調查結果的可信度分析9第二章濰坊市宏觀環(huán)境分析10第一節(jié)城市概況11一、地理位置11二、行政區(qū)劃及面積12三、城市人口12四、文化環(huán)境與歷史資源13第二節(jié)城市經濟13一、國民生產總值和財政收入保持持續(xù)增長14二、固定資產及房地產投資發(fā)展迅猛16三、產業(yè)分布更趨合理17第三節(jié)居民生活18一、居民收入情況19二、居民消費情況20三、人均居住面積20第四節(jié)城市規(guī)劃20一、城市性質20二、城市布局及區(qū)域職能20三、各區(qū)域規(guī)劃概況20第五節(jié)本章總結20第三章濰坊市房地產市場分析20第一節(jié)濰坊市房地產市場總體情況20山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國4一、2001以來濰坊房地產開發(fā)投資及銷售20二、19982005年商品房價格情況20第二節(jié)各區(qū)域房地產發(fā)展概括20一、濰城區(qū)區(qū)域20二、奎文區(qū)區(qū)域20三、高新區(qū)區(qū)域20四、區(qū)域房地產情況對本項目的影響20第三節(jié)典型項目分析20一、典型項目橫向對比分析20二、典型個案縱向分析20第四節(jié)濰坊市未來幾年內房地產走勢預測20一、新政對房地產市場的影響20二、土地供給量預測20三、市場競爭與未來市場供應預測20四、銷售價格預測20第四章濰城、奎文、高新三區(qū)在售項目戶型專項分析20第一節(jié)各區(qū)域戶型面積及配比分析20第二節(jié)濰坊市暢銷項目戶型專項分析20一、嘉日花園20二、怡和星國際20三、領秀華城20第三節(jié)本章總結及啟示20一、高新區(qū)域理想戶型規(guī)劃數據匯總20二、啟示20第五章項目區(qū)域、開發(fā)條件分析20第一節(jié)區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展20一、區(qū)域定位20山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國5二、特征描述20第二節(jié)項目概況及開發(fā)條件分析20一、項目地塊概況20二、項目SWOT分析20第三節(jié)本章總結20第六章消費者調研分析20第一節(jié)、消費者調研總體情況20第二節(jié)、調研情況分析20一、主消費群定位20二、消費群細化分析20第七章媒體調查與分析20一、戶外廣告20二、報紙20三、電視媒體20四、手機短信廣告20五、網絡廣告20六、自辦發(fā)行（包括購買點廣告）20七、電臺廣告20八、車身媒體20第八章市場調查總結20結束語20附件濰坊市樓盤資料20山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國6第一章市場調查組織實施和可信度分析山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國7第一節(jié)調查的準備及實施過程為保證調查過程的順利和調查結果的準確有效，正式調查前我司與國大公司進行了多次溝通，框定了調查范圍和調查對象，擬定了調查工作實施計劃，并精心組織了調查實施工作。主要工作包括市場預調調查隊伍組建調查的程序設計調查問卷及提綱設計實地調查及信息采集信息分析及報告撰寫一、調查前期準備1、市場預調月上旬已專人到濰坊對城市、項目地塊及市場基本情況做簡單摸底調查和熟悉，并與開發(fā)商進行了深度溝通。2、調查隊伍組建公司總部策劃中心組建了由1名主要負責人，1名執(zhí)行負責人，4名調查人員組成的6人調查小組。3、調查的程序設計正式調查前，擬訂了調查的區(qū)域、內容、日程安排等詳盡的計劃，并就計劃與開發(fā)商進行了交流，雙方良好的溝通保證了后期調查實施中各項工作的順利展開。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國84、調查問卷及提綱設計A、二手資料收集提綱B、政府部門、廣告公司及媒體深度訪談提綱C、消費者訪談問卷二、調查實施1、二手數據收集濰坊市概況濰坊市歷史文化、發(fā)展現狀及城市規(guī)劃等宏觀經濟情況包括濰坊市地區(qū)生產總值、固定資產投資、財政收入、居民消費水平等濰坊市房地產市場情況房地產投資、開工、竣工、銷售等資料其它相關資料2、房地產項目實地調查濰城區(qū)巴黎假日、碧水豪庭、金都家園、名都百盛園、西城名都奎文區(qū)東方御景、風尚100、嘉日花園、康橋水岸、領秀華城、名門現代城、三友文錦苑、圣榮都市廣場、盛世豪庭、泰華城、陽光外灘、怡和星國際、中央麗景、左岸華庭、東方威尼斯高新區(qū)SOHU新E城、東城新海楓景、海信順峰蘭郡、翰林新城、清荷園小區(qū)、富華公寓、隆基花園、金馬小區(qū)、福?；▓@3、深度訪談山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國9調查小組先后去發(fā)展商領導、主管及工程部相關人員、業(yè)內同行、銷售人員進行了深度訪談。并針對項目及所在區(qū)域進行了消費者隨機訪談。4、調查數據分析及報告撰寫調查小組成員對所收集數據進行整理、核對以及補充電話訪問，作出統計分析，并經過與公司領導的多次會議討論，最終形成項目的市場調查報告。第二節(jié)調查結果的可信度分析1、二手資料由濰坊市國土局、開發(fā)辦和房管局等相關職能部門提供，準確率80（由于濰坊政府在信息統計方面尚有欠缺，難以達到100的準確率）；如從網絡查找的，經再三核證，準確率90以上；2、樓盤基礎數據深訪，是由公司專人對相關樓盤的銷售部或物業(yè)部進行了實地訪問，準確率90以上；3、以上調查數據在調研小組回歸總部后通過對比分析以及適當的電話回訪等方式，對所得數據進行了再次驗證、調整，本報告所使用數據準確率應可達95以上。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國10第二章濰坊市宏觀環(huán)境分析山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國11本章通過對濰坊的城市概況、經濟發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面的闡述、分析、預測，準確的把握濰坊房地產市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。第一節(jié)城市概況【要點】從城區(qū)面積和人口數量來看，濰坊在山東屬于中型城市。市內交通便利，行政區(qū)劃明晰，歷史文化悠久，房地產發(fā)展具備社會優(yōu)勢。一、地理位置濰坊市位于山東半島中部，西至省會濟南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北瀕渤海,扼山東內陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國比較適宜人類居住的城市之一。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國12二、行政區(qū)劃及面積濰坊現轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市（縣級），臨朐、昌樂2縣，共有152個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？偯娣e15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。南北長188公里，東西寬164公里，市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，市域共有大小河流112條，其中流域面積在100平方公里以上的有55條，主要水系有濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河5條。海岸線為東南西北走向，呈曲線狀，西起淄脈河口，東到膠萊河口，全長143公里。濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰，市區(qū)地勢平坦，水景豐富，市內具備較好的房地產開發(fā)條件。三、城市人口濰坊為地級市，轄4區(qū)2縣代管6市。市區(qū)人口68萬。單位萬人2207,222627,263857,391308,1318歲以下1835歲3560歲60歲以上圖示濰坊市2005年各年齡人群分布圖“十一五”時期是濰坊城市化和城市現代化進入加快發(fā)展的關鍵時期。到2010年，全市城市化水平將達到50，中心市區(qū)人口規(guī)模達到130萬人，屆時，住宅剛性需求將是現在的一倍，市場對房地產項目的消化能力進一步加強。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國13四、文化環(huán)境與歷史資源“三皇五帝”中的舜、齊國政治家晏嬰、東漢經學大師鄭玄、北魏農學家賈思勰等都出自濰坊孔融、范仲淹、歐陽修、蘇東坡、鄭板橋等曾在濰坊執(zhí)政理事。近代涌現出了王盡美、陳少敏、王愿堅、王統照、臧克家等一批革命家、文學家、藝術家。濰坊名勝古跡、人文景觀眾多,濰坊風箏、楊家埠木版年畫等中外馳名,擁有十笏園、范公亭、山旺化石、恐龍化石、沂山國家森林公園、青云山、青云湖等旅游景點。濰坊是歷史文化古城，具有深厚的東方文化背景，為房地產項目推廣宣傳的提供了炒作話題。第二節(jié)城市經濟【要點】從GDP總量還是財政收入等方面看，濰坊的經濟水平目前在山東處于中上游位置；三產業(yè)結構調整優(yōu)化、固定投資和房地產投資的大幅度增長以及區(qū)內高新產業(yè)的強勁發(fā)展，為濰坊房地產發(fā)展提供了健康的外部條件和購買能力較強的人群。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國14一、國民生產總值和財政收入保持持續(xù)增長1、地區(qū)生產總值2004年濰坊市GDP124641億，按可比價格比上年增長169，增幅同比提高19個百分點。人均GDP達到14678元，比上年增長167，同比提高17個百分點。2005年濰坊市生產總值（GDP）完成14712億元，按可比價格比上年增長171；人均GDP達到17279元7628701030124641147120200400600800100012001400160020012002200320042005年份GDP（億元）圖1濰坊20012005國民生產總值4119370837114075822148852284638460549415458353710960102030405060708090濰城區(qū)奎文區(qū)坊子區(qū)寒亭區(qū)高新開發(fā)區(qū)濱海開發(fā)區(qū)經濟開發(fā)區(qū)GDP（億元）2004年各區(qū)生產總值2005年各區(qū)生產總值圖2濰坊市各縣區(qū)20042005生產總值對比山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國15從以上兩表可以看出，2001年以來，濰坊經濟保持較快的發(fā)展速度。特別是近兩年來，高新區(qū)的區(qū)生產總值位于全市各縣區(qū)之首，高新技術已經成為濰坊的產業(yè)龍頭，區(qū)域內孕育了一批對居住條件較高，對房價承受能力較強的社會精英，該部分人群主要以工程師、高科技研發(fā)者為主，學歷在本科以上，年收入在68萬左右。2、財政收入2004年，全市完成財政總收入1078億元，增長267，2005年，全市完成財政總收入1416億元，增長314。1078141602040608010012014016020042005年份財政收入（億元）圖1濰坊市2004、2005年財政收入圖示濰坊市連續(xù)19年實現財政收支平衡，財政收入也在逐年以25左右的速度提升，為市政的房地產規(guī)劃和相應區(qū)域配套設施的建設提供了經濟基礎。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國16二、固定資產及房地產投資發(fā)展迅猛1、固定資產投資2004年全市全社會固定資產投資完成8261億元，2005上升到11004億元，比上年增長334。82611100402004006008001000120020042005年份固定資產投資（億元）圖示濰坊2004、2005年固定資產投資2、房地產投資2004年全市完成房地產開發(fā)投資43億元大關，其中住宅開發(fā)完成投資335億元；2005年全市共完成房地產開發(fā)投資79億元，比上年增長837，其中住宅建設投資50億元，同比增長492。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國17圖示濰坊2004、2005年房地產及住宅建設投資近兩年來濰坊市固定資產投資增長近1/3，其中房地產建設投資特別是住宅建設投資都在以50以上的速率增長，充分說明濰坊房地產建設投資市場發(fā)展健康，市民對住宅需求旺盛，現階段正是住宅項目推出的較好時機。三、產業(yè)分布更趨合理1各產業(yè)所占比重一、二、三產業(yè)的比例關系由04年的145548307調整為05年的135730，其中第一產業(yè)所占比重比04年下降15個百分點，第二產業(yè)比重上升22個百分點，第三產業(yè)比重下降07個百分點。135730第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)圖示濰坊市2005年一、二、三產業(yè)所占百分比2各產業(yè)增長比率437933550010203040506070809020042005年份投資額（億元）房地產建設投資額住宅建設投資額山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國18第一產業(yè)增加86；第二產業(yè)增長257，其中工業(yè)增加值61849億元，增長271；一、二、三產業(yè)分別拉動GDP增長16、128和25個百分點。18041968683498365382524379010020030040050060070080090020042005年份增加值（億元）第一產業(yè)增加值第二產業(yè)增加值第三產業(yè)增加值圖示濰坊市2004、2005年一、二、三產業(yè)增加值如上兩表分析可得，濰坊市產業(yè)結構以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動市政稅收的增加，稅收增加是城市化進程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進程所帶來的新城建設和舊城改造必將推動房地產市場發(fā)展。第三節(jié)居民生活【要點】濰坊市經濟發(fā)展迅速，居民消費收入增長迅速，消費能力進一步提高，對房地產有著較高的價格承受能力。濰坊市人均居住面積較高，房地產行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸進入買方市場，競爭日趨激烈。一、居民收入情況山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國191、濰坊市人均GDP及增長情況2004年人均GDP達到14678元（按現行匯率折算為1775美元），比上年增長167；2005年人均GDP達到17279元（按現行匯率折算為2141美元），比上年增長168。2濰坊市人均可支配收入情況2005年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10318元，比“九五”末（即2000年底）增加了636，年均增長104。6306730775388500934610318020004000600080001000012000200020012002200320042005單位元圖1濰坊市20002005年城鎮(zhèn)居民可支配收入15211775214110901490170305001000150020002500200320042005單位元濰坊全國圖220032005年濰坊市與全國人均GDP比較從以上兩表可以看出，濰坊市人均GDP總量及增長幅度遠高于山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國20全國水平，人均可支配收入以年均104的速度快速增長，可見濰坊市居民消費實力強勁，可承受相對較高的房價。二、居民消費情況1濰坊20032005城鎮(zhèn)人均消費性支出情況2003年濰坊市鎮(zhèn)居民人均消費性支出達到6123元，2004年均增長113，2005年均增長123。6123682176630100020003000400050006000700080009000200320042005單位元圖示20032005濰坊城鎮(zhèn)人均消費性支出2濰坊、山東、全國恩格爾系數2005年濰坊城鎮(zhèn)居民恩格爾系數比“九五”末下降18個百分點。32233736729303132333435363738濰坊山東全國單位圖示2005年濰坊、山東、全國城鎮(zhèn)居民恩格爾系數從以上分析可以看出，近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費性支出保持山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國2110的增長速率，恩格爾系數要分別低于山東省及全國15和45個百分點，反映出濰坊市城鎮(zhèn)居民相對比較富裕，有比較高的消費實力和消費水平，有承受較高房價的經濟實力。三、人均居住面積2314220510152025濰坊山東全國單位圖示2005年濰坊、山東、全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積濰坊市城鎮(zhèn)居民人均居住面積要分別高出山東省和全國9和1，這一方面表明濰坊房地產發(fā)展速度要高于全省和全國水平，另一方面表明濰坊住宅市場供給量大，逐漸由賣房市場進入買方市場。第四節(jié)城市規(guī)劃【要點】濰坊市城市格局合理，職能各異，其中高新區(qū)規(guī)劃發(fā)展成現代化園林式住區(qū)，未來25年內將有大批量的樓盤在此地涌現。高新區(qū)經濟發(fā)展迅速，區(qū)域內配套正在逐漸完善，生活起居的方便將吸引消費者前來入住或投資。一、城市性質山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國22濰坊的城市性質定位為“以高新技術產業(yè)為主導，工業(yè)，商貿，旅游全面發(fā)展的現代化國際風箏城”。具體分為“兩中心、兩基地、一樞紐”三個部分，“兩中心”即世界風箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動力機械、紡織和高新技術為基礎的現代制造業(yè)基地，高級職業(yè)技術教育為特色的文化教育產業(yè)基地；“一樞紐”即聯系山東半島城市群的重要交通樞紐。二、城市布局及區(qū)域職能1濰坊市整體布局濰坊中心城總體布局“一心、一環(huán)、一軸、一廊”?！耙恍摹?，即四月河路、北宮街、北海路健康街所圍合的城市核心區(qū)，；“一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)；“一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸?！耙焕取?，即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成的生態(tài)綠化廊道。2濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)包括長松組團、中心組團、東南組團和出口加工組團共四個組團?！伴L松組團”在發(fā)展無污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎的同時，將積極參山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國23與推動物流業(yè)成長，提高現有商業(yè)服務項目業(yè)設施水平面?！爸行慕M團”將形成高級工程師商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務中心，以及高級工程師文化娛樂場所、商務會展中心?！皷|南組團（高新區(qū)）”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項組團應積極參與接納市級公共建設項目，加快生活服務設施建設水平面，發(fā)展成現代化園林式住區(qū)?！俺隹诩庸そM團”將圍繞出口加工區(qū)建設產業(yè)集群。三、各區(qū)域規(guī)劃概況1區(qū)域經濟發(fā)展狀況41237182234255350102030405060708090濰城奎文高新單位（億元）0510152025303540單位（）區(qū)生產總值增長率表12004年三區(qū)區(qū)生產總值及增長率385388543125613711060102030405060濰城奎文高新單位（億元）020406080100120140160單位（）區(qū)社會固定資產投資增長率表22004年三區(qū)區(qū)社會固定資產投資及增長率從表1可以看出，高新區(qū)的區(qū)域經濟實力要遠高于其它兩區(qū)，較山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國24之其它兩區(qū)存在更大的消費空間和消費能力；表2則反映了高新區(qū)內投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠高與其他兩區(qū)，說明高新區(qū)的市場發(fā)展?jié)摿薮?，本區(qū)域日后的房地產建設將會有大幅度的增加，市場競爭將會日趨激烈。2區(qū)域內城市配套完善程度濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內城市生活配套完善，能夠滿足生活及工作需要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套發(fā)達；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購物廣場主要集中在此。以下，重點對高新區(qū)配套設施進行介紹。高新區(qū)海運開發(fā)區(qū)周圍200公里范圍內有青島、煙臺、日照等國際客貨港口，可直達世界各地；濰坊市的萬噸級泊位港口即將投入運營。公路濰坊公路以通車里程多、路面等級高聞名全國。濟南至青島、濰坊至萊陽高速公路橫貫開發(fā)區(qū)，并在開發(fā)區(qū)內設有互通立交式出入口；東到青島、煙臺，西至濟南分別只需90分鐘、150分鐘和120分鐘。鐵路東西橫貫山東半島的膠濟鐵路復線距開發(fā)區(qū)五公里，并連通全國各大主要鐵路干線，客貨運輸便捷?？者\開發(fā)區(qū)距濟南、青島兩個國際機場和濰坊機場分別為180公里、120公里、10公里。濰坊機場可通達北京、廣州、深圳、廈門、大連、南京等眾多城市。供水濰坊境內水源充足，山東省最大的峽山水庫常年儲水6山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國2510億立方米；開發(fā)區(qū)配水廠曰供水20萬立方米，入戶水壓035045MPA。供電開發(fā)區(qū)電力來自居全國第二位的山東電網。裝機總容量1450萬千瓦，年發(fā)電量800億千瓦時。區(qū)內有兩座110千伏、126萬千伏的變電站，電力供應充足。供熱開發(fā)區(qū)熱力公司實行集中供熱，可滿足用戶生產、生活需求。通訊濰坊已形成有線、無線現代化立體電信網絡；電話交換機總容量65萬門；開發(fā)區(qū)裝機容量4萬門，信息聯絡暢通。廠房開發(fā)區(qū)內建有通用廠房，客商可根據生產需要租用、購置或自行建造。商住開發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅、別墅、寫字樓50多萬平方米，可供投資者購置或租用。支撐服務情況體系高新區(qū)建立健全了會計師事務所、律師事務所以及信息咨詢、人才交流、合同仲裁、社會保險、金融服務等投資保障體系；幼兒園、中小學、大學、醫(yī)院等社會服務體系日趨完善；國際五星級標準的富華大酒店和多處國際四星級、三星級標準的酒店、游樂園、夜總會等旅游娛樂設施齊全完備。區(qū)內生產、經營、生活方便，社會秩序良好。高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數配套設施尚屬于規(guī)劃建設中，目前的配套情況暫時只能滿足區(qū)內居民的基本生活需求，而配套設施的不齊全是現階段高新區(qū)房地產特別是住宅存在的主要銷售抗性問題。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國26第五節(jié)本章總結通過本章對濰坊市及各區(qū)的經濟、居民收入、格局等方面的介紹，我們可以得出以下幾點結論濰坊市經濟發(fā)展迅速，居民消費收入增長較快，消費能力進一步提高，對房地產有著較高的價格承受能力。近兩年來濰坊市固定資產投資增長近1/3，其中房地產投資特別是住宅投資都在以50以上的速率增長，充分說明濰坊房地產投資市場發(fā)展?jié)摿^大，市民對住宅需求旺盛，現階段正是住宅項目推出的較好時機。濰坊市產業(yè)結構以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展是城市化進程的重要條件之一，而城市化進程所帶來的新城建設和舊城改造必將推動房地產市場發(fā)展。濰坊市人均居住面積較高，房地產住宅市場已經逐漸進入買方市場，競爭日趨激烈。高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數配套設施尚屬于規(guī)劃建設中，而配套設施的不齊全是現階段高新區(qū)房地產特別是住宅存在的主要銷售抗性問題。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國27第三章濰坊市房地產市場分析山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國28本章通過對濰坊近年房地產市場總體運行情況、各區(qū)域房地產具體特征、典型項目分析等，了解濰坊房地產的現狀并預測未來。第一節(jié)濰坊市房地產市場總體情況【要點】近幾年來，濰坊市房地產市場供應、需求兩旺盛，價格平穩(wěn)上漲。2005年后，市場供略過于求，買方市場逐漸形成，房價上漲速率逐漸減慢，競爭更趨向激烈。一、2001以來濰坊房地產開發(fā)投資及銷售1截止2005年統計情況截止2005年，全市累計完成房地產開發(fā)投資41959億元，同比下降337；商品房竣工面積為65623萬平方米，同比下降了3518；商品房批準預售面積累計為89435萬平方米，同比下降645，其中住宅批準預售面積71158萬平方米，同比下降了1096。04年全市共完成房地產開發(fā)投資43億元，比上年增長159，其中住宅投資335億元，增長291。全年商品房銷售額135億元。2歷年情況2005年濰坊市完成房地產開發(fā)投資50億元，竣工面積500萬平方米，其中住宅390萬平方米；市區(qū)完成投資27億元，竣工面積275山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國29萬平方米，其中住宅214萬平方米，各項指標均增長20以上。2004年全市完成房地產投資41億元，施工面積520平方米，竣工面積390平方米，其中住宅開發(fā)完成投資31億元，施工面積416萬平方米，竣工面積240平方米。濰坊市房地產竣工面積、銷售面積統計表如下年份200120022003商品房竣工面積萬M297161283115298全市商品房銷售面積萬M282781142713465二、19982005年商品房價格情況從1998年實施住房貨幣化分配以來，濰坊市的商品住宅平均價格總體上是平穩(wěn)上升的。以市中心為例，據統計，20022005年上半年的房價增長情況如下圖1600180021002500671251671920500100015002000250030002002200320042005單位年單位元/0510152025單位價格增長率圖示20022005年濰坊市中心商品房均價及走勢山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國30第二節(jié)各區(qū)域房地產發(fā)展概括【要點】舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境，能有效吸引消費者投資及入住，但舊城改造進度在未來幾年內力度都不會太大，市場供應有限，這將為高新區(qū)的房地產銷售出讓大量客源。隨著市政的遷入和高新區(qū)內大規(guī)模土地的出讓，25年高新區(qū)內將涌現出大量樓盤，促進區(qū)域“新城市居住中心”板塊最終形成，區(qū)域板快的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產銷售吸引更多客源。一、濰城區(qū)區(qū)域1區(qū)域位置以白浪河為界，處于濰坊市西邊，北至濟青高速公路，東靠白浪河，西、南至濰坊市城市邊緣。2區(qū)域內房地產概況區(qū)內樓盤較多，但規(guī)模不大，1030畝居多，尤其是以商業(yè)項目居多，住宅以中檔住宅小區(qū)及集資房為主。區(qū)域內產品以多棟多層及數量較少的小高層為主。多層占85以上。戶型設計以80100的二房，110148的三房為主打。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國313、區(qū)域內樓盤均價及銷售狀況區(qū)域內商品房價格在19002400元/之間，均價約2200/元，多層小高層價格相差不大。消費者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域經商的人士為主，周邊環(huán)境配套較成熟。4區(qū)域未來發(fā)展預測該區(qū)域屬于老城區(qū)，不屬于市政向東發(fā)展的范圍之內，根據市政規(guī)劃，該區(qū)域將借其老商業(yè)經濟中心優(yōu)勢、發(fā)展成為濰坊市批發(fā)物流集散之地，房地產業(yè)將不會有太大動作。二、奎文區(qū)區(qū)域1區(qū)域位置該區(qū)域西靠白浪河，東依新華路，北至濟青高速公路，南達濰坊市城市邊緣，處于濰坊市城市中心。2區(qū)域內房地產概況該區(qū)域內樓盤建筑形態(tài)豐富，高層、小高層、多層均有分布，其中高層及多層的比例要明顯高過濰城及高新兩區(qū)。區(qū)域內商業(yè)項目林立，產品形態(tài)多樣，其中不乏酒店、大型商場、寫字樓和產權式酒店，商業(yè)氛圍也要明顯好過其他兩區(qū)。區(qū)域內戶型設計以面積集中在90116左右的二房，及面積在118160的三房為主，其中還有不少單間設計的4050純商務山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國32公寓，如泰華城。3、區(qū)域內樓盤均價及銷售狀況1）根據現場走訪了解，來此購房的消費者分布較廣，除濰坊本地以外還有不少外地投資者，甚至有部分外國客戶，投資成分比較大。2）該區(qū)域均價在26002800元/，是濰坊各區(qū)中最高的。4、區(qū)域未來發(fā)展預測該區(qū)域景觀較好，濰坊市主要河流白浪河、虞河、張湎河均穿本區(qū)，加上區(qū)域內配套設施成熟，商業(yè)氛圍濃厚，將發(fā)展成濰坊商業(yè)貿易金融行政中心。而區(qū)域今后房地產開發(fā)動作也不會太大，從土地局得到的土地發(fā)放資料來看，該區(qū)域開發(fā)今后集中在舊城改造上，宗數較多，但規(guī)模均在幾十畝范圍內，主要為舊廠房的遷移。三、高新區(qū)區(qū)域1區(qū)域位置高新區(qū)西靠新華路，北至濟青高速公路，東、南至濰坊市城市邊緣，處于濰坊市東部。2區(qū)域內房地產概況樓盤較多，在建或已建項目約20個，以高檔住宅小區(qū)及集資房為主。產品以多層及小高層為主，其中多層占85以上。戶型設計相對其他兩區(qū)要大，二房一廳、三房兩廳兩衛(wèi)為主力戶型。二房90110，三房120148，其中三房預計占總量的51。大部分行政小區(qū)無土地證，房子無法上市交易，業(yè)主只有使用權。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國333、區(qū)域內樓盤均價及銷售狀況該區(qū)域內商品房均價2500元/左右，價格比濰城稍高，比奎文稍低。高新區(qū)購房者主要為企事業(yè)單位職員、政府公務員、私營企業(yè)主，其中有部分看中高新區(qū)升值潛力的投資者，所占比例在購房者中占到20以下。4、區(qū)域未來發(fā)展預測隨著市政府的東遷，區(qū)域內人群購買能力上升，配套設施隨之完善，將帶動地段價值提升。區(qū)域均價相對奎文區(qū)便宜，產品又比濰城要好，整體性價比要比兩個區(qū)高，對投資者具有一定吸引力。區(qū)域內大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成。2006年出讓土地在5000畝左右，25年內將形成濰坊市“新城市居住中心”，區(qū)域板塊的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產銷售帶來更多客源。四、區(qū)域房地產情況對本項目的影響項目地處高新區(qū)，具備以下幾點區(qū)域優(yōu)勢區(qū)域均價相對奎文區(qū)便宜，產品又比濰城要好，整體性價比要比兩個區(qū)高，對投資者具有一定吸引力。區(qū)域內大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成，區(qū)域板塊的形成將帶動地段價值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產銷售帶來更多客源。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國34由于該區(qū)域部分樓盤采用福利分房，有部分房產未取得土地證，造成房產無法上市交易，而本項目在這點上具備絕對的優(yōu)勢。隨著市政府的東遷，區(qū)域內人群購買能力上升，配套設施隨之完善，將帶動地段價值提升，提高項目美譽度。第三節(jié)典型項目分析【要點】以下列舉海信順峰蘭郡、翰林新城、領秀華城三個項目進行橫向和縱向對比。該三個項目與本項目有一定類似性，且規(guī)劃和營銷等方面都比較出色，通過分析可對本項目的規(guī)劃等提供參考。一、典型項目橫向對比分析1、開發(fā)團隊及規(guī)模對比分析開發(fā)規(guī)模（）項目名稱開發(fā)公司占地面積總建面積海信順峰蘭郡海信順峰置業(yè)約8000095990翰林新城濰坊佳鑫房地產開發(fā)公司68000170000領秀華城濰坊永成房地產開發(fā)公司178000260000分析山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國351就開發(fā)規(guī)模來看，以上三個個案除領秀華城外，項目占地均在100畝左右，開發(fā)規(guī)模在1020萬平方米左右，與本項目有一定差距。2就開發(fā)公司情況來看，海信順峰置業(yè)是青島海信房地產股份有限公司全面實施省域化戰(zhàn)略后在濰坊設立的子公司，其他兩家都是濰坊本土開發(fā)企業(yè)，與本項目開發(fā)商在開發(fā)口碑有一定差距。2、整體規(guī)劃對比分析項目名稱整體規(guī)劃評述海信順峰蘭郡18棟多層，3棟高層；項目配套有會所、酒店、休閑中心；園林設計有中心廣場、噴泉；項目開發(fā)周期短，產品類型較豐富，區(qū)內園林設計尚可，加強了區(qū)內配套建設，彌補周邊生活配套缺乏的劣勢。翰林新城分三期開發(fā)，一期5棟小高層，二期高層，三期待定；項目配套只有底商；基本沒有園林設計，只在樓距間做有簡單綠化；項目開發(fā)周期較長，產品類型較單一，區(qū)內園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學院配套彌補。領秀華城分三期開發(fā)，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；項目配套有會所、公共綠地健身配套、幼兒園；園林設計有大型景觀廣場（鐘鼎廣場）、社區(qū)綠化帶、住宅組團綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局；項目開發(fā)周期長，各期開發(fā)規(guī)模大，產品類型非常豐富，社區(qū)景觀設計豐富，配套齊全。分析山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國36濰坊市內開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤，都比較注重區(qū)內配套特別是生活配套的建設，園林景觀設計也盡量做到出粹，可見濰坊消費者的購房需求已經從單純的看地段可價格上升到了對居住環(huán)境的要求上來。3、營銷對比分析營銷賣點項目名稱推廣主題核心廣告詞評述海信順峰蘭郡韶光易逝經典流傳只有戶型圖，基本沒有核心廣告詞基本沒有廣告宣傳翰林新城上層建筑人文社區(qū)“學府生活哲學，濰坊首席人文社區(qū)”“圖書館、運動場，就在家門口”“校園商業(yè)時代，成就財富夢想”因項目靠近濰坊學院，大打人文牌，并把學院的配套作為項目的生活配套來宣傳。由于項目有底商，對校園經濟也有一定表述。領秀華城孕育一種生活“掌控城市干線黃金動脈未來文脈延伸”“四大園林分區(qū)秀美出姿流露百魅榮耀”“鐘鼎廣場中軸景觀帶講究風水之學”項目處在較靠近城市中心的地帶，對地段和升值潛力進行了大段描述；另外園林景觀是本項目的重要賣點，宣傳上也比較注重。但整個項目宣傳比較雜亂，并沒有完全圍繞主題“孕育一種生活”來進行。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國37分析根據現場走訪調查發(fā)現，以上三個項目中，只有翰林新城項目的營銷推廣和現場包裝是做得比較到位的，其他不是沒有賣點提煉就是宣傳理念不明晰，可見濰坊市缺乏營銷推廣新穎和現場包裝優(yōu)秀的住宅項目。4、主打戶型及價格對比分析主打戶型項目名稱面積（）格局均價（元/）評述海信順峰蘭郡119136三房二廳二衛(wèi)未開盤預計2500面積適中，格局合理，性價比比較高。翰林新城127三房二廳一衛(wèi)2670面積適中，格局一般，只有一個衛(wèi)生間，價格在區(qū)域內相對高。領秀華城129153三房二廳二衛(wèi)2700面積適中，格局良好，價格區(qū)域內相對比較低。分析主打戶型均為三房，面積在130135左右，反映了濰坊市消費人群的總體需求傾向。以上幾個樓盤的開發(fā)素質與本項目比較相近，為本樓盤均價的制定提供一定參考性。二、典型個案縱向分析山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國381海信順峰蘭郡（1）項目基本情況一覽項目名稱海信順峰蘭郡開發(fā)商海信順峰置業(yè)地理位置濰坊經濟技術開發(fā)區(qū)新華路1777號物業(yè)管理待定銷售熱線053686637778651777占地面積120畝綠化率36總建筑面積95990容積率12車位數量近500個租售價格待定組團開發(fā)順序18棟多層，3棟高層園林綠化中心廣場、噴泉項目規(guī)劃項目配套會所、酒店、休閑中心周邊配套周邊基本無配套現場及營銷策略表現銷售人員熱情、專業(yè)、有人情味現場包裝現代氣息濃厚廣告媒體策略戶外、圍墻、單張尚未開盤目前工程進度做外立面預計開盤時間待定開售情況預計開盤價格2500元/方米戶型項目面積范圍數量比例銷售率二房92104、105110200套39三房119136250套48四房164167、17117550套10戶型其他戶型復式18535018套3商鋪只租不售19號樓下共有商鋪100多，可分割出租，租價待定。裝修標準簡單裝修刮膩子、配門窗其它促銷措施蓄客期（2）項目概況玄武東街北海路玉清東街順峰蘭峻新華路山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國39A項目概況項目共有18棟多層，3棟高層，其中最南端的3棟為酒店和休閑中心，由順峰公司自主經營，不對外出售，其余為住宅。項目地處濰坊市南端，周邊幾乎沒有配套設施，也沒有直達公交車，生活起居不是特別方便。B建筑特色項目為美式風格建筑，屋頂為天藍色，外立面為白色和淺褐色。整體規(guī)劃為以不規(guī)則板式布局，加上區(qū)內簡單水景和植被，很有美國鄉(xiāng)村味道。C區(qū)園林景觀區(qū)內園林景觀主要為中央廣場加簡單水景。整體分布為，自主入口進入小區(qū)即為一條大道直接通到小區(qū)中心廣場，中心廣場中部為噴泉設計，并輔有少許水景。綠化主要以小區(qū)主干道兩旁和樓距間的植被為主。D配套設施項目由于地處濰坊市邊緣，周邊幾乎沒有城市配套。小區(qū)內有3棟多層由順峰公司自主經營，為酒店和休閑中心；另有一棟多層做會所用。（3）項目優(yōu)劣勢分析山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國40優(yōu)勢項目為現房整體出售。項目為現房出售，售后可直接入住，不存在爛尾和實際建設與規(guī)劃圖不一致等不確定因素，增強了消費者的投資信心，降低了銷售壓力。建筑風格新穎，外立面顏色獨特。美式建筑風格在濰坊市為第一家，墻體外立面顏色為藍白相配，簡單大方，在濰坊有較強的眼球吸引能力。主打戶型為濰坊市大眾接受戶型。該項目主力戶型為面積在90100的二房和120135的三房，戶型面積和規(guī)劃都符合濰坊市絕大多數人群的需要，對銷售有促進作用。劣勢地段偏遠，生活配套設施不齊全。項目地處濰坊市偏南方，公共交通設施和城市配套都非常不齊全，入住后生活起居及不方便。雖然小區(qū)內以酒店、會所和娛樂休閑中心予以彌補配套不足，但又存在消費門檻過高的可能，仍不能滿足大眾人群需求，會在一定程度上造成客戶分流。南北部分樓宇樓間距過于緊湊。小區(qū)中部部分樓宇存在樓間距過小的劣勢，這不但會影響到入住人群的私密性，更為在一定程度上降低戶型的均好性，造成部分戶型相對出售難。2翰林新城山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國41（1）項目基本情況一覽表項目名稱翰林新城開發(fā)商濰坊佳鑫房地產開公司地理位置濰坊學院正門對面物業(yè)管理待定銷售熱線053685388118538855占地面積68000車位數量未建總建筑面積17萬（住宅11萬，沿街商業(yè)3萬，酒店式公寓3萬）容積率25組團開發(fā)順序一期5棟小高二期高層三期待定園林綠化簡單綠化項目規(guī)劃項目配套底商周邊配套濰坊學院的圖書館、體育館等現場及營銷策略表現銷售人員不太熱情、戒備心理強、專業(yè)素質尚可現場包裝現代、大氣、精致且符合教育地產風格廣告媒體策略單張、折頁、戶外大牌、墻體開盤時間06年4月18日目前工程進度都已封頂銷售進度已經銷售兩棟開售情況樓盤交樓時間06年12月開盤價格2600元/管理費標準06元/整體均價2670元/樓層差價60元/層價格水平最低價格2490元/最高價格2850元/戶型項目面積范圍數量比例銷售率二房91105套44100三房127105套44100戶型其他戶型復式16022030套12商鋪沿街13層為商鋪統一出售售價格水平5000元/67米進深1012米層高35米主力商鋪面積200400裝修標準簡單裝修價格水平80元/平方米其它現場促銷開一棟賣一棟,交5萬誠意金進行排號,確定價格后排隊選房山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國42（2）項目概況A、總體規(guī)劃項目位于濰坊學院對面，分三期開發(fā)，其中一期為5棟小高層，二期為高層，三期為單身公寓，多層臨街13層規(guī)劃為商鋪。B、建筑特色項目整體建筑風格為現代簡約式建筑風格，一期5棟小高層為并列式板式布局，外立面為淺灰色，輔以明艷的天藍色和鵝黃色，看起來清新大方。C、園林景觀區(qū)內沒有特別設立景觀造型，綠化也只有樓距間的少數植被。D、配套設施區(qū)內沒有生活配套設施，居住人群的生活配套主要以對面的濰坊學院配套為主。（3）項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢項目靠近濰坊市頂級高等學府。項目正北方即為濰坊市頂級高等學府濰坊學院，二者只有一街之隔。濰坊學院內的配套設施豐富，如圖書館、運動場等，為項目很大程度上彌補了生活配套不足的缺陷。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國43另外，由于靠近濰坊學院，整個區(qū)域內人文氣息相對濃厚，為項目的炒作提供了話題。再者，濰坊學院的老師和教授購買能力相對強勁，為項目的銷售提供了消費中堅。主力戶型面積及配比比較符合濰坊學院年輕消費者的需要。項目一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為91的二房二廳一衛(wèi)生和127的三房二廳一衛(wèi)，還有少許的復式。其中二房和三房為主力戶型，兩主力戶型配比平均，各為總套數的44。雖然該戶型設計不是濰坊大眾消費者最愛，二房所占據的比例也比區(qū)域內其它樓盤要高得多，但卻符合濰坊學院的年輕人群對面積相對較小，總價位相對較低的需要，其中包括學生、適婚老師等。項目處于高新區(qū)樓盤聚集中心，區(qū)域板塊形成后升值潛力巨大。高新區(qū)在25年后將發(fā)展成為濰坊市“新城市居住中心”，而該項目正處于高新區(qū)樓盤聚集中心，屆時區(qū)域板快形成后升值潛力巨大。劣勢區(qū)域樓盤眾多，銷售競爭激烈。該樓盤周邊住宅項目星羅棋布，如清荷園、金馬小區(qū)、隆基花園等，這些項目將對其客戶造成一定分流。該項目使用土地為學校規(guī)劃用地，沒有土地產權，很難進行二手交易。該項目建筑用地為濰坊學院劃撥用地，消費者購買房產后無法辦理產權證，也無法進行二手交易，這將對消費者購買信心產生嚴重影響。3領秀華城山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國44（1）項目基本情況一覽表項目名稱領秀華城開發(fā)商濰坊永成房地產開發(fā)公司地理位置健康東街442號投資商浙江中成控股銷售熱線053688000008810000占地面積178萬綠化率41總建筑面積26萬（一期約75萬）容積率15車位數量共935個（一期130個）租售價格租120元/月售8萬元/個組團開發(fā)順序分三期，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；園林綠化大型景觀廣場（鐘鼎廣場），中軸景觀帶；社區(qū)綠化帶、住宅組團綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀布局項目規(guī)劃項目配套會所、公共綠地健身配套、幼兒園等周邊配套汽車總站、濰坊二中、濰坊十四中、實驗中學等；現場及營銷策略表現銷售人員防備心理強、專業(yè)素質尚可現場包裝現代、簡約、人員服裝統一廣告媒體策略樓書、單張、折頁、戶型圖、戶外大牌、道旗、圍墻開售情開盤時間2005年6月銷售進多層銷售約85，5層單位保留較多；小高層銷售35左右；山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國45目前工程進度部分已現房、其余已封頂度況樓盤交樓時間2006年7月底開盤價格20002200元/管理費標準08元/平方米整體均價2700元/平方米樓層差價小高層約80120元/層；多層層差約60元，3、4層之間差價20元左右方向差價樓號之間東西向差價約100元單元之間東西差價約30元價格水平最低價格小高層2300元/多層2550元/最高價格小高層3360元/多層2820元/戶型項目面積范圍數量比例銷售率二房99108971123705765三房1291351491531652570復式1943061151840戶型熱銷戶型三房12969裝修標準毛坯其它促銷措施無任何折扣（2）項目概況山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國46A、總體規(guī)劃項目分三期開發(fā)，共70棟；一期開發(fā)22棟，其中5棟小高層，17棟多層；二期預計開發(fā)6棟小高層，13棟多層；三期預計開發(fā)3棟小高層，24棟多層；B、建筑特色項目整體規(guī)劃為現代簡約建筑風格，其中外立面為淺灰色，屋頂為淺藍色，樓宇為并列板式布局，觀看效果現代氣息感強烈。C、園林景觀該項目園林景觀設計分為一個大型景觀廣場（鐘鼎廣場）、社區(qū)綠化帶、住宅組團綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局。D、配套設施項目配套有會所、公共綠地健身配套、幼兒園等眾多配套設施。由于項目靠近市區(qū)，周邊城市配套發(fā)達，生活起居都很方便。（3）項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢項目靠近市中心，交通便利，周邊配套發(fā)達。項目緊臨健康街與濰州路，市中心離項目大門只有1公里的距離，區(qū)域內生活方便，交通便利，并具有相當升值潛力。園林景觀設施豐富。山東濰坊東方天韻項目專項市場調查研究報告國大集團凌峻中國47項目景觀配套由一個中心廣場、三條景觀綠化帶、四大園林組成，在濰坊市內屬于景觀比較豐富的住宅樓盤之一，對銷售會有一定促進作用。項目戶型比較符合濰坊居民的普遍需求。項目主力戶型以99112的二房和129153的三房為主，基本符合濰坊居民對住宅的普遍需求。劣勢項目處于奎文區(qū)南端，較之區(qū)域內其它樓盤通勤性較差。項目地處健康街，處于奎文區(qū)最南端，就區(qū)域而言，相對區(qū)域其它樓盤離市中心較遠，對項目消費者有比較大的分流。項目在前